ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

10 червня 2026 року
м. Київ

справа № 200/7090/19

провадження № 61-7707св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д. 
суддів: Гулейкова І. Ю., Коломієць Г. В., Лідовця Р. А. (суддя-доповідач), Черняк Ю. В.,

учасники справи:
позивачі:  ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
відповідачі: державний реєстратор комунального підприємства «Центр реєстрації 
та надання послуг» Нивотрудівської сільської ради Ковальов Сергій Вадимович, Приватне підприємство «Віратек», Товариство з обмеженою відповідальністю «КОЛОРИТУС», Товариство з обмеженою відповідальністю «АЛЬФА БІЛДІНГ ТРЕЙД», Товариство з обмеженою відповідальністю фірма «Консоль ЛТД», 
треті особи: Дніпровська міська рада, приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Павловська Ганна Олегівна, Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Цивілізація»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу  ОСОБА_1 , яка подана її представником - адвокатом Бардаченком Володимиром Володимировичем,на рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 03 жовтня 2024 року у складі судді Куцевола В. В. та постанову Дніпровського апеляційного суду від 10 червня 2025 року у складі колегії суддів: Макарова М. О., Єлізаренко І. А., Свистунової О. В.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина 

Короткий зміст позовних вимог

У травні 2019 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до суду 
із позовом до державного реєстратора комунального підприємства (далі - КП) «Центр реєстрації та надання послуг» Нивотрудівської сільської ради Ковальова С. В., Приватного підприємства «Віратек», Товариства з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) «КОЛОРИТУС», ТОВ «АЛЬФА БІЛДІНГ ТРЕЙД», ТОВ фірма «Консоль ЛТД», треті особи: Дніпровська міська рада, приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Павловська Г. О., Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Цивілізація» (далі - ОК ЖБК «Цивілізація»), про визнання майнового права на об`єкт інвестування, визнання недійсними правочинів, визнання незаконним та скасування рішення, скасування запису про державну реєстрацію права власності.

Позовна заява мотивована тим, що 23 березня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Консоль ЛТД» було укладено договір пайової участі в фінансуванні будівництва № 1017/304-34(р), за умовами якого без утворення юридичної особи, на основі об`єднання своїх пайових внесків, зобов`язалися спільно діяти для досягнення спільної мети: проектування, будівництва і введення в експлуатацію багатофункціонального офісного центру з торгово-виставковими площами «Цивілізація» на перетині вулиці Мечникова та вулиці Сєрова (Об`єкт) та введення його в експлуатацію.
27 грудня 2013 року між ОСОБА_2 , ТОВ «Консоль ЛТД» та ТОВ «Будівельна компанія Консоль-Буд ЛТД» було укладено довгостроковий договір пайової участі у будівництві № 0539/304-92 від 27 грудня 2013 року, відповідно до якого, без утворення юридичної особи, на основі об`єднання своїх пайових внесків, зобов`язалися спільно діяти для досягнення спільної мети: проектування, будівництва і введення в експлуатацію багатофункціонального офісного центру з торгово-виставковими площами «Цивілізація» на перетині вулиці Мечникова та вулиці Сєрова (Об`єкт) у місті Дніпрі (Дніпропетровську).
На виконання умов договору про пайову участь у будівництві, вони сплатили повну суму пайового внеску, у зв`язку із чим, по завершенню будівництва та вводу в експлуатацію будівлі, мають право на отримання у власність погодженої частки у вигляді відповідних приміщень, багатофункціонального офісного центру з торгово-виставковими площами «Цивілізація» за адресою: м. Дніпро, вул. Мечникова, 19.
Перед прийняттям вказаного об`єкту до експлуатації стало відомо, що право власності на нього у розмірі 99/100 частин 11 лютого 2019 року було зареєстровано за ТОВ «Альфа Балдінг Трейд», а у подальшому, за договорами купівлі-продажу від 13 березня 2019 року, останнє перейшло у власність ТОВ «КОЛОРИТУС».
Фактично спірна нерухомість знаходиться у володінні законних власників - пайовиків, а тому з метою захисту прав пайовиків, було створено ОК ЖБК «Цивілізація».
Вважали, що всі реєстраційні дії зі спірним нерухомим майном, є незаконними, оскільки нерухоме майно належить ОК ЖБК «Цивілізація», а вони, як учасники, мають право на пай, та, відповідно, на частку в названому майні.

Ураховуючи наведене, уточнивши позовні вимоги, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 просили суд: 
- визнати недійсним договір про відступлення прав за іпотечним договором від 01 вересня 2004, посвідчений 24 березня 2011 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Курковською Я. Л., серія та номер: р/н 847, сторонами якого зазначені: резидент Сполученого королівства Великої Британії та Північної Ірландії, Компанія Аплед Венчерез «UPLEND VENTURES LIMITED» (реєстраційний номер 04110161) та приватне підприємство «ВІРАТЕК» у якому зазначено, що права відступаються на підставі іпотечного договору від 01 вересня 2004 року, який «нібито» 01 вересня 2004 року посвідчений приватним нотаріусом донецького міського нотаріального округу Ярмак Л. К. та зареєстровано в реєстрі за № 155;
- визнати недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Курковською Я. Л., серія та номер: р/н 1002, сторонами якого зазначені: ПП «Віратек» та ТОВ фірма «Консоль ЛТД», у якому зазначено, що права іпотекодержателя задовольняються на підставі «іпотечного договору від 01 вересня 2004 року», який «нібито» 01 вересня 2004 року посвідчено приватним нотаріусом Донецького міського нотаріального округу Ярмак Л. К. та зареєстровано в реєстрі за № 155;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу 99/100 часток об`єкту незавершеного будівництва, розташованого на АДРЕСА_1 , будівля літ. А-18 - будівля комерційного призначення незавершене будівництво, загальною площею 19 238,9 кв. м, який посвідчений 13 березня 2019 приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Павловською Г. О., серія та номер: 283, сторонами якого є ТОВ «АЛЬФА БІЛДІНГ ТРЕЙД» та ТОВ «КОЛОРИТУС»;
- визнати незаконним рішення державного реєстратора комунального підприємства «Центр реєстрації та надання послуг» Нивотрудівської сільської ради Ковальова С. В. від 11 лютого 2019 року та скасувати запис про державну реєстрацію права власності на 99/100 частин будівлі комерційного призначення незавершене будівництво літ. А-18, розташованої на АДРЕСА_1 за ТОВ «АЛЬФА БІЛДІНГ ТРЕЙД», номер запису про право власності: 30322191, та скасувати запис про державну реєстрацію права власності на 99/100 частин будівлі комерційного призначення незавершене будівництво літ. А-18, розташованої на АДРЕСА_1 за ТОВ «КОЛОРИТУС», номер запису про право власності: 30677671.

Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Рішенням Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 03 жовтня 
2024 року, залишеним без змін постановою Дніпровського апеляційного суду 
від 10 червня 2025 року, позов ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до державного реєстратора комунального підприємства «Центр реєстрації та надання послуг» Нивотрудівської сільської ради Ковальова С. В., приватного підприємства «Віратек», товариства з обмеженою відповідальністю «КОЛОРИТУС», товариства з обмеженою відповідальністю «АЛЬФА БІЛДІНГ ТРЕЙД», товариства з обмеженою відповідальністю фірма «Консоль ЛТД», треті особи - Дніпровська міська рада, приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Павловська Г. О., Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Цивілізація» про визнання майнового права на об`єкт інвестування, визнання недійсними правочинів, визнання незаконним та скасування рішення, скасування запису про державну реєстрацію права власності залишено без задоволення.

Судові рішення мотивовані тим, що  ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не є належними позивачами у цій справі, оскільки правом на звернення до суду у цьому випадку наділено лише ОК ЖБК «Цивілізація»,права та інтереси якого напряму залежать від вирішення спору, оскільки наявність оскаржуваних правочинів не дозволяє останньому виконати одну з цілей його створення.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі, поданій у червні 2025 року до Верховного Суду, представник  ОСОБА_1 - адвокат Бардаченко В. В., посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані рішення та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 

Касаційна скарга мотивована тим, що суди не врахували, що оскаржувані правочини є незаконними, оскільки вчинялися на підставі підроблених документів, а саме, договір іпотеки ніколи не посвідчувався приватним нотаріусом Донецького міського нотаріального округу Ярмак Л. К.
Вважає помилковим висновки судів про те, що ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не мали права на цей позов, поданий на захист від шахраїв, які незаконно переоформили на себе всю незавершену будівництвом будівлю. Вказує, що позивачі є інвесторами у будівництво, тому мають право захищати права забудовника в цілому.

Відзиви на касаційну скаргу учасники справи до суду не подавали.

Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 07 липня 2025 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано цивільну справу із суду першої інстанції. 

29 серпня 2025 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 12 травня 2026 року справу призначено до розгляду.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

23 березня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Консоль ЛТД» було укладено договір пайової участі в фінансуванні будівництва № 1017/304-34(р), за умовами якого без утворення юридичної особи, на основі об`єднання своїх пайових внесків, зобов`язалися спільно діяти для досягнення спільної мети: проектування, будівництва і введення в експлуатацію багатофункціонального офісного центру з торгово-виставковими площами «Цивілізація» на перетині вулиці Мечникова та вулиці Сєрова (Об`єкт) та введення його в експлуатацію.

27 грудня 2013 року між ОСОБА_2 , ТОВ «Консоль ЛТД» та ТОВ «Будівельна компанія Консоль-Буд ЛТД» було укладено довгостроковий договір пайової участі у будівництві № 0539/304-92 від 27 грудня 2013 року, відповідно до якого, без утворення юридичної особи, на основі об`єднання своїх пайових внесків, зобов`язалися спільно діяти для досягнення спільної мети: проектування, будівництва і введення в експлуатацію багатофункціонального офісного центру з торгово-виставковими площами «Цивілізація» на перетині вулиці Мечникова та вулиці Сєрова (Об`єкт) у місті Дніпрі (Дніпропетровську).

На підставі акту приймання-передачі результатів будівництва вищезазначеної адміністративної будівлі комерційного призначення (незавершеного будівництвом об`єкту) від 27 січня 2016 року, підприємство ПП «Плутон», яке виконувало будівельні роботи на підставі відповідного дозволу, та забудовник ТОВ «Консоль ЛТД» передали результати будівництва адміністративної будівлі комерційного призначення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішенням установчих зборів пайовиків будівництва багатофункціонального офісного центру з торгівельно-виставковими площами «Цивілізація» (адреса об`єкта: м. Дніпро, вул. Мечникова, 19) було створено Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Цивілізація», якому надано право вчинення дій на захист прав пайовиків (членів кооперативу) на об`єкт будівництва, у тому числі на завершення будівництва та вводу об`єкту в експлуатацію.

ОК ЖБК «Цивілізація» уклало 28 грудня 2017 року з Дніпровською міською радою договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1210100000:02:414:0097 площею 0,2141 га для завершення будівництва адміністративної будівлі комерційного призначення.

13 березня 2019 року між ТОВ «АЛЬФА БІЛДІНГ ТРЕЙД» та ТОВ «КОЛОРИТУС» було укладено договір купівлі-продажу 99/100 частин об`єкта незавершеного будівництва, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .

2. Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду

Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій статті 389 ЦПК України. 

Підставами касаційного оскарження зазначених судових рішень заявник вказує неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування апеляційним судом норм права 
без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду 
від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі 
№ 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 16 червня 
2020 року у справі № 145/2047/16-ц, від 14 вересня 2021 року у справі 
№ 359/5719/17, що передбачено пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України.

Касаційна скарга представника ОСОБА_1 - адвокатаБардаченка В. В., підлягаєчастковому задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частини першої статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій не відповідають.

У статті 129 Конституції України закріплені основні засади судочинства, які є конституційними гарантіями права на судовий захист.

Згідно із пунктом 8 частини третьої статті 129 Конституції України основними засадами судочинства є забезпечення права на апеляційний перегляд справи та у визначених законом випадках - на касаційне оскарження судового рішення.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина перша статті 2 ЦПК України).

Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. 
Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. 
Відтак зазначена норма визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорене право чи цивільний інтерес.
Порушення права пов`язано з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково.
При оспоренні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.
Отже, порушення, невизнання або оспорення суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.

Захист цивільних прав - це застосування цивільно-правових засобів з метою забезпечення цивільних прав.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 ЦПК України).

Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, є підставою для прийняття судом рішення про відмову в позові.

Порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

При цьому позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23)). 

Розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (подібний висновок викладений у пунктах 6.6., 6.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19).

Аналіз норм процесуального права, а також норм статей 4, 15, 16 ЦК України дає підстави стверджувати, що захисту в суді підлягає не будь-яке право особи, а саме порушене.
Звертаючись до суду з позовом, особа повинна довести як те, що її права були дійсно порушеними, так і особу, яка їх порушила.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).

Відповідно до положень частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Частиною шостою статті 81 ЦПК України передбачено, що доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , суди попередніх інстанцій виходили з того, що вони не є належними позивачами за заявленими ними вимогами, оскільки вони не є власниками незавершеного будівництва, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , а для цілей захисту всіх пайовиків було створено ОК ЖБК «Цивілізація», повноважень самостійно діяти від імені якого у позивачів немає.

Апеляційний суд відхилив доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 про те, що спірна будівля введена в експлуатацію та право власності на офіс у спірній будівлі зареєстровано за нею, а тому вона є належним позивачем у справі, як і будь-який інший власник офісних приміщень - співвласник спірної нерухомості, вказавши, що створюючи вказаний обслуговуючий кооператив, пайовики відносно багатофункціонального офісного центру з торгівельно-виставковими площами «Цивілізація» делегували обслуговуючому кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Цивілізація» право на вчинення дій спрямованих на захист їх прав стосовно вказаної нерухомості.
Апеляційним судом було встановлено, що у провадженні Господарського суду Київської області знаходиться справа № 911/5186/14, предметом якої є визнання тих самих договорів, які просять визнати недійсними позивачі у цій справі. При цьому, інтереси багатофункціонального офісного центру з торгівельно-виставковими площами «Цивілізація» в господарському провадженні представляє обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Цивілізація», як власник 99/100 частки даного об`єкту.

На думку апеляційного суду, вказана обставина свідчить про те, що лише обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Цивілізація» наділений правом на вчинення дій на захист прав та інтересів пайовиків спірної нерухомості.

Проте, Верховний Суд не може погодитися з такими правовими висновками, оскільки суди попередніх інстанцій безпідставно позбавили права осіб, які є співвласниками спірного нерухомого майна, на судовий захист своїх прав.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

Створення ОК ЖБК «Цивілізація» для захисту прав усіх пайовиків не позбавляє права співвласників такого майна захищати свої права окремо, оскільки це б означало порушення статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод про право кожного на справедливий суд.

Отже, суди першої та апеляційної інстанцій у порушення статей 263-265, 382 ЦПК України не забезпечили повний та всебічний розгляд справи, належно не встановили усі необхідні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, спір по суті не вирішили, а обмежились помилковими висновками, що позивачі є неналежними.

Відповідно до пунктів 1, 2 частини третьої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо: суд не дослідив зібрані у справі докази; або суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів, або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи. 

Згідно з частиною четвертою статті 411 ЦПК України справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції. 

Оскільки суд касаційної інстанції позбавлений процесуальної можливості встановлювати нові обставини, які не були встановлені судами попередніх інстанції, збирати та надавати оцінку доказам, порушення норм процесуального права допущені обома судами, то справу необхідно передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись статтями 400, 402, 409, 411, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана її представником - адвокатом Бардаченком Володимиром Володимировичем, задовольнити частково.

Рішення Бабушкінського районного суду м. Дніпропетровська від 03 жовтня 2024 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 10 червня 2025 року скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий  Судді:	Д. Д. Луспеник  І. Ю. Гулейков  Г. В. Коломієць  Р. А. Лідовець  Ю. В. Черняк