ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
Іменем України

11 травня 2026 року м. Херсон
Єдиний унікальний номер справи: 650/1762/25
Номер провадження: 22-ц/819/854/26
Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого ( судді-доповідача) Склярської І.В.,
суддів: Воронцової Л.П., Майданіка В.В.
секретар Середюк О.О.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 27 лютого 2026 року (під головуванням судді Сікори О.О.), у справі за позовом ОСОБА_1 , від імені якого діє ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати за землю,
встановив:
1.Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
ОСОБА_1 , від імені якого діє Іщук Надія Ростиславівна, звернулася до суду із позовом в якому, з урахуванням уточнених позовних вимог, просить:
-розірвати договір оренди землі 20 липня 2006 року зареєстрований від 12 жовтня 2006 року за №4АА002358-041071600010 (зі змінами) в редакції згідно додаткової угоди №1800056-7 від 07.12.2021 року, номер запису про інше речове право 31291521, укладений між орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589, адреса місцезнаходження: Україна, 12402, Житомирська обл., Житомирський р-н, село Оліївка, вул. Звягельська, будинок 19А) та орендодавцем ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) щодо земельної ділянки площею 12,4999 га з кадастровим номером 6520984800:06:019:0014, що розташована на території Чарівненської сільської ради, Великоолександрівського району, Херсонської області (зараз Борозенська ОТГ, Бериславського району Херсонської області), з урахуванням переходу права оренди до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, адреса місцезнаходження: Україна, 37223 Полтавська область Лохвицький район с. Гиряві Ісківці вул. Миру будинок 12), та припинити право оренди земельної ділянки, яка належить ОСОБА_1 площею 12,4999 га з кадастровим номером 6520984800:06:019:0014 ( Номер запису про інше речове право: 31291521); 
-стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589, адреса місцезнаходження: Україна, 12402, Житомирська обл., Житомирський р-н, село Оліївка, вул. Звягельська, будинок 19А) заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 130539,72 (сто тридцять тисяч п`ятсот тридцять дев`ять гривень 72 копійки) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ), згідно договору оренди землі від 20 липня 2006 року зареєстрованого від 12 жовтня 2006 року за №4АА002358-041071600010 (зі змінами) в редакції згідно додаткової угоди №1800056-7 від 07.12.2021 року, номер запису про інше речове право 31291521.
В обґрунтування позовних вимог представник позивача зазначив, що позивач є власником земельної ділянки площею 12,4999 га з кадастровим номером 6520984800:06:019:0014, яка розташована на території Чарівненської сільської ради Бериславського району Херсонської області, що підтверджується Державним актом на право приватної власності на землю та відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
20 липня 2006 року між орендодавцем та орендарем було укладено договір оренди землі, який у подальшому неодноразово змінювався шляхом укладення договору про заміну сторони та додаткових угод. 
20 січня 2015 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем товариством з обмеженою відповідальністю «ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ» та новим орендарем ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» було укладено договір про заміну сторони у договорі оренди, за якою право оренди земельної ділянки перейшло до нового орендаря. Строк дії договору поновлено до 31.12.2020 року.
28 грудня 2017 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та новим орендарем товариством з обмеженою відповідальністю «ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ» була укладена додаткова угода №1800056 до договору оренди землі №4АА002358-041071600010 від 12.10.2006 року , за якою договір оренди землі в цілому викладено в новій редакції.
Згідно укладеної сторонами договору оренди додаткової угоди від 07.03.2019 року №1800056-2, термін договору встановлено до 30 листопада 2027 року, а розмір орендної плати 7,18% нормативно грошової оцінки земельної ділянки за один рік оренди.
07 грудня 2021 року сторони уклали додаткову угоду 1800056-7 до договору оренди землі №1800056 від 28 грудня 2017 року, якою договір оренди землі викладено вцілому в новій редакції. Відповідно до додаткової угоди строк дії договору встановлено до 31 грудня 2030 року, орендна плата складає 10,06% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, що становить 43513,24 грн. за повний рік оренди і вноситься в грошовій формі. Орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня.
Разом із тим, починаючи з 2022 року орендар припинив виконувати свій обов`язок щодо сплати орендної плати, у зв`язку з чим утворилася заборгованість за 2022, 2023 та 2024 роки у загальному розмірі 130539 грн 72 коп., яка станом на момент звернення до суду не погашена.
Крім того, з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно представнику позивача стало відомо, що право оренди спірної земельної ділянки було відчужено на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Перемога-Плюс» на підставі договору купівлі-продажу права оренди від 17 квітня 2025 року, при цьому позивач не отримував повідомлень про перехід права оренди та не погоджував зміну сторони у договорі.
Представник позивача зазначив, що систематична несплата орендної плати протягом трьох років є істотним порушенням умов договору оренди та відповідно до вимог ч.1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», ст.141 Земельного кодексу України, ст.651 ЦК України та умов договору оренди землі, є підставою для його дострокового розірвання у судовому порядку, у зв`язку з чим позивач просить суд розірвати договір оренди земельної ділянки та стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 130539 грн. 72 коп.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 27 лютого 2026 року позов задоволено частково.
Суд ухвалив:
-Розірвати договір оренди землі 20 липня 2006 року зареєстрований від 12 жовтня 2006 року за №4АА002358-041071600010 (зі змінами) в редакції згідно додаткової угоди №1800056-7 від 07.12.2021 року, номер запису про інше речове право 31291521, укладений між орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589, адреса місцезнаходження: Україна, 12402, Житомирська обл., Житомирський р-н, село Оліївка, вул. Звягельська, будинок 19А) та орендодавцем ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) щодо земельної ділянки площею 12,4999 га з кадастровим номером 6520984800:06:019:0014, що розташована на території Чарівненської сільської ради, Великоолександрівського району, Херсонської області (зараз Борозенська ОТГ, Бериславського району Херсонської області), з урахуванням переходу права оренди до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, адреса місцезнаходження: Україна, 37223 Полтавська область Лохвицький район с. Гиряві Ісківці вул. Миру будинок 12);
-Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589, адреса місцезнаходження: Україна, 12402, Житомирська обл., Житомирський р-н, село Оліївка, вул. Звягельська, будинок 19А) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ), згідно договору оренди землі від 20 липня 2006 року зареєстрованого від 12 жовтня 2006 року за №4АА002358-041071600010 (зі змінами) в редакції згідно додаткової угоди №1800056-7 від 07.12.2021 року, номер запису про інше речове право 31291521 заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 87 026,48 грн та судовий збір в сумі 1 180,69 грн;
-Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, поштовий індекс 37223, Україна, Лохвицький р-н, Полтавська обл., село Гиряві Ісківці, вулиця Миру будинок, 12) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) витрати на судовий збір в розмірі 484,48 грн.;
-В іншій частині позову відмовити;
- В іншій частині судові витрати покласти на позивача.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
В апеляційній скарзі представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вважаючи рішення суду першої інстанції необґрунтованим, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
Аргументи учасників справи
(1)Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
На доведення доводів апеляційної скарги особа, яка подала апеляційну скаргу зазначає, що відповідач не заперечує факту несплати позивачу орендної плати, передбаченої умовами договору, але причиною такої несплати спочатку була неможливість використання земельної ділянки, переданої в оренду, у зв`язку із перебуванням її в межах тимчасово окупованої рф території у 2022 року, а в подальшому через забруднення (можливе забруднення) вибухонебезпечними предметами.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги товариство посилається на:
- лист Торгово промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, в якому засвідчено настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), якими є військова агресія російської федерації проти України;
- норми Податкового кодексу України, відповідно до яких за період з 01 січня 2022 року по 31 грудня 2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї)), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих територіях російською федерацією, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2022 року в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, вказавши, що оскільки Борозенська ОТГ Бериславського району Херсонської області віднесена до території тимчасової окупації у період з 03.03.2022 року по 09.11.2022 року, а в період з 03.03.2022 року є територією забрудненою вибухонебезпечними предметами, товариство має право у спірний період не сплачувати орендну плату за користування земельною/ими ділянкою/ами.
- за даними Інтерактивної карти ДСНС, розміщеної на її офіційному сайті за посиланням Розмінування України (https://mine.dsns.gov.ua/ ), територія Борозенська ОТГ Бериславського району Херсонської області, в межах якої знаходиться земля, належна позивачу, є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети;
-з урахуванням положень ст.11 Закону України «Про протимінну діяльність», відсутності в матеріалах справи доказів проходження процедури передачі відповідальності щодо очищеної території від операторів протимінної діяльності до місцевих державних адміністрацій, органів місцевого самоврядування суду представлено не було апелянт виснує, що відповідач «Ютс- Агропродукт» з поважних причин не могло обробляти орендовану земельну ділянку , а отже сплачувати орендну плату;
- у ТОВ «ЮТС- Агропродукт» відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 та 2024 роки, оскільки орендар не міг користуватися у цей час орендованим майном із незалежних від нього причин, а саме у зв`язку з тим, що після деокупації в листопаді 2022 року територія, на якій розташована спірна земельна ділянка, є територією, ймовірно забрудненою вибухонебезпечними предметами, тому орендар не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю. Такі обставини з урахуванням положень частини 6 статті 762 ЦК України є підставою для звільнення відповідача від обов`язку зі сплати орендної плати позивачу за 2023 -2024 роки, а також виключає застосування до нього наслідків несплати орендної плати у вигляді розірвання договору оренди земельної ділянки;
- судом першої інстанції порушено норми процесуального права, а саме при ухваленні судового рішення, суд першої інстанції надав більшу перевагу доказам сторони позивача, залишивши поза увагою, пояснення, доводи відповідача, лист ГУ ДСНС України в Херсонській області №6603-2942/66 16/3 від 11.06.2025 року, інформація у якому свідчить про об`єктивну неможливість використання відповідачем орендованої земельної ділянки та при розгляді заяви про відвід судді.
Позиція інших учасників справи.
Відзив на апеляційну скаргу не надходив.
2. Мотивувальна частина
Позиція апеляційного суду
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до наступного.
Згідно ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
У частині першій статті 15 та частині першій статті 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Судом першої інстанції встановлено і з матеріалів справи вбачається наступне.
ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 12,4999 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 6520984800:06:019:0014, яка розташована за межами села Чарівне на території Чарівненської сільської ради, що нині входить до Борозенської ОТГ Бериславського району Херсонської області. Право власності підтверджується Державним актом на право приватної власності на землю серії ІV-ХС №029410 від 06 листопада 2000 року та зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право 31291456, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1816521865209.
20 липня 2006 року між орендодавцем та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди земельних ділянок, який зареєстровано 12 жовтня 2006 року у Великоолександрівському районному відділі Херсонської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель внесено запис за №4АА002358-041071600010.
20 січня 2015 року між ОСОБА_1 , ТОВ «ЮГТРАНЗИТСЕРВІС-АГРОПРОДУКТ» та ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» укладено договір про заміну сторони у договорі оренди, за яким право оренди земельної ділянки перейшло до ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС», строк дії договору поновлено до 31 грудня 2020 року.
28 грудня 2017 року між ОСОБА_1 , ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та ТОВ «ЮТС- АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду №1800056 до договору оренди землі №4АА002358- 041071600010, за якою право оренди земельної ділянки перейшло до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а договір оренди викладено у новій редакції.
07 березня 2019 року укладено додаткову угоду №1800056-2, якою строк дії договору встановлено до 30 листопада 2027 року, розмір орендної плати визначено у розмірі 7,18% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік оренди.
07 грудня 2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду №1800056-7, якою договір оренди викладено у новій редакції. Відповідно до розділів І та ІІ договору в оренду передано земельну ділянку площею 12,4999 га з кадастровим номером 6520984800:06:019:0014 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Пунктом 3.1 встановлено строк дії договору до 31 грудня 2030 року. Пунктом 14.1 визначено, що договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до пункту 2.3 становить 432537,22 грн. Пунктом 4.1 передбачено, що орендна плата становить 10,06% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 43513,24 грн за повний рік оренди, та вноситься у грошовій формі. Пунктом 4.4 встановлено строк сплати орендної плати до 31 грудня кожного року.
Починаючи з 2022 року орендна плата за користування земельною ділянкою у строк, визначений договором (до 31 грудня відповідного року), не сплачувалася. Заборгованість з орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки визначена у сумі 130539 грн. 72 
З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 06 травня 2025 року встановлено, що право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6520984800:06:019:0014 зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Перемога-Плюс» на підставі договору купівлі-продажу права оренди від 17 квітня 2025 року (у матеріалах справи зазначено номер договору № 1704/25-17, також наявне позначення № 1704/25-14). (а.с.78)
Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що відповідач систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та статті 651 ЦК України. Надавши оцінку доказам у справі, суд виснував, що водночас у матеріалах справи відсутні докази, що несплата за вказаний період була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань.
При вирішенні даного спору суд першої інстанції також врахував, що відповідач ТОВ «ЮТС-Агропродукт», заперечуючи проти розірвання договору оренди землі та одночасно наполягаючи на відсутності у нього обов`язку сплачувати орендну плату, не пропонував жодних шляхів врегулювання ситуації, не обґрунтував можливості чи строків поновлення платежів, не подав будь-якого реалістичного плану подальшого користування спірною земельною ділянкою. Така пасивна позиція не лише позбавляє позивача права на отримання доходу з належного йому об`єкта приватної власності, але й призводить до залишення земельної ділянки в стані господарської ізоляції на невизначений час, коли власник позбавлений реальної можливості як самостійно її використовувати, так і передати в оренду іншому добросовісному користувачу. Такий стан речей є неприпустимим як з точки зору охорони прав орендодавця, так і з огляду на суспільно значущу потребу у стабільному сільськогосподарському виробництві в умовах воєнного стану, коли збереження та ефективне використання земельного фонду країни набуває особливої ваги для забезпечення продовольчої безпеки держави. Крім того, відповідно до засад земельного законодавства, земля як об`єкт особливого правового режиму повинна використовуватись раціонально та відповідно до її цільового призначення. Тривале утримання земельної ділянки у невизначеному правовому стані без її обробітку суперечить публічному інтересу та створює ризик поступової деградації ґрунтів, втрати їх родючості, засмічення бур`янами й зниження якісних характеристик, що унеможливлює ефективне сільськогосподарське використання у подальшому.
Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки.
Серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.
За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).
Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Позивач посилався на пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, вважаючи, що є підстави для припинення права користування спірною земельною ділянкою на праві оренди, тобто розірвання договору оренди, через систематичну (більше двох років поспіль) несплату останнім орендної плати.
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.
Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Відповідач в апеляційній скарзі та у відзиву на позовну заяву не заперечував факт не виконання своїх зобов`язань за договором оренди, а саме невиплату орендної плати за 2022, 2023, 2024 роки, посилаючись на відсутність обов`язку сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає і які, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, звільняють його від сплати орендної плати за період, коли таке користування було неможливим.
Знаходження орендованої земельної ділянки у 2022 році на території, Борозенської сільської територіальної громади Бериславського району, Херсонської області, яка переобувала під тимчасово окупацією рф визначено Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 22.12.2022 року №309 , а з 09 листопада 2022 року Борозенська сільська територіальна громада Бериславського району, Херсонської області віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376.
За положеннями ст.24 вказаного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.
Згідно з ч.1ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно із ч.4 ст.14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
При цьому, підставою для застосування норми частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Отже, для застосування частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає.
Отже, наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. Підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно через обставини, за які орендар не відповідає.
Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї норми закону він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.
Суд зауважує, що звільнення від сплати орендної плати є істотним втручанням у правовідносини сторін договору. Застосування частини шостої статті 762 ЦК України можливе за виключних обставин, за яких орендар не використовував або не міг використовувати майно, і за такі обставини орендар не відповідає.
При оцінці наведених обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, через дію непереборної сили чи у зв`язку з природними властивостями майна, що є об`єктом оренди тощо.
Суд першої інстанції виходив з того, що орендар систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та статті 651 ЦК України. Водночас у матеріалах справи відсутні докази, що несплата була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань.
Форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16.07.2019 у справі №917/1053/18 та у постанові від 09.11.2021 у справі №913/20/21, у постанові Верховного суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21.
Норма ст. 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Крім того, обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762Цивільного кодексу України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також не передбачуваність, перші можуть бути спричинені зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 Цивільного кодексу України можуть включати обставини непереборної сили та випадку ,втім не обмежуються ними. Відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Вказана позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі №910/7495/16.
Оскільки відповідно до частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає тягар доказування неможливості використання майна несе саме орендар. Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів частинишостоїстатті762 Цивільного кодексу України викладена у постановах Верховного Суду у справах №910/8651/22 від 28.06.2023, №911/1064/21 від 08.11.2023, №910/14244/20 від 12.04.2023, №910/13704/21 від 15.03.2023, №910/8040/20 від 08.07.2021.
З огляду на викладене колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, виходячи з якого, факт перебування вказаної земельної ділянки на території України, яка в період часу з 03 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року входила до тимчасово окупованої російською федерацією території України, свідчить про очевидну неможливість використання відповідачем її у своїй господарській діяльності, а отже неможливість виконання останнім взятих на себе зобов`язань з орендної плати.
Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.
Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24.
Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Спірна земельна ділянка не знаходилась на території введення активних бойових дій у період з 2023 по 2024 року, що підтверджено Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376.
Посилання представника Товариства в апеляційній скарзі на норми Податкового Кодексу України, якими надано пільги зі сплати за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, не є тією нормрю закону, яка звільняє відповідача від сплати орендної плати за весь період несплати. А посилання на дані Інтерактивної мапи територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами, то її застосування судом у спірних правовідносинах також унеможливлено враховуючи невизначення на ній конкретних земельних ділянок, та вона не є доказом реальної неможливості обробітку конкретної земельної ділянки
Лист ТПП України від 28.02.2022 року, який наданий відповідачем є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного Договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин.
Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті14-1 Закону України Про торгово-промислові палати в Україні.
Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами (частина перша статті 617 ЦК, частина друга статті 218 Господарського кодексу України та стаття 14-1 Закону «Про торгово-промислові палати в Україні»).
Надзвичайними є ті обставини, настання яких не очікується сторонами при звичайному перебігу справ. Під надзвичайними можуть розумітися такі обставини, настання яких добросовісний та розумний учасник правовідносин не міг очікувати та передбачити при прояві ним достатнього ступеня обачливості.
Невідворотними є обставини, настанню яких учасник правовідносин не міг запобігти, а також не міг запобігти наслідкам таких обставин навіть за умови прояву належного ступеня обачливості та застосуванню розумних заходів із запобігання таким наслідкам. Ключовим є те, що непереборна сила робить неможливим виконання зобов`язання в принципі, незалежно від тих зусиль та матеріальних витрат, які сторона понесла чи могла понести (правовий висновок у постанові Верховного Суду від 21 липня 2021 року у справі №912/3323/20), а не лише таким, що викликає складнощі, або є економічно невигідним.
Отже, наведеним листом відповідач наявність для нього тієї обставини, яка звільняє його від виконання зобов`язання не довів.
Також доводи апеляційної скарги про наявність інтерактивній мапі територій, потенційно забруднених вибухонебезпечними предметами не спростовують висновків суду першої інстанції, який зазначив, що за веб-адресою https://mine.dsns.gov.ua/ розміщено інтерактивну мапу територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами. Вказана мапа дозволяє здійснювати огляд інформації у реальному часі та відображає актуальні на момент огляду дані щодо ймовірних небезпечних ділянок. Разом з тим, зазначена мапа не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, зокрема на період, який є предметом судового розгляду, а також не підтверджує факт реального забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення.
Доводи апелянта про не надання належної оцінки листу ГУ ДСНС України в Херсонській області №6603-2942/66 16/3 від 11.06.2025 року, інформація у якому свідчить про об`єктивну неможливість використання відповідачем орендованої земельної ділянки не є такими, що не приймаються судом апеляційної інстанції, оскільки вказаний доказ не наданий до матеріалів справи.
Доказ, який свідчить, що орендована земельна ділянка непридатна для її використання внаслідок мінування, відповідачем не надано, а надані ним докази свідчать про надання товариству інших пільг внаслідок ймовірності потенційного забруднення, при цьому суд першої інстанції в достатній мірі проаналізував поведінку орендаря щодо спірної земельної ділянки та прийнятих на себе обов`язків за договором оренди, позицію іншого суб`єкта господарювання на аналогічних територіях.
Таким чином , наведені доводи апеляційної скарги в цій частині є необґрунтованими та неприйнятними.
Щодо стягнення заборгованості
У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Отже, у відповідача ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у зв`язку з укладенням договору та прийняттям в користування об`єкта оренди виникло зобов`язання зі сплати орендної плати за весь час користування земельною ділянкою. Орендна плата відповідачем не сплачувалась за 2023 та 2024 роки.
Враховуючи викладене, колегія суддів приходить до висновку, що судом першої інстанції правильно розраховано суму заборгованості (87 026,48 грн.) ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за період 2023-2024 роки за договорами оренди земельних ділянок, яку необхідно стягнути на користь ОСОБА_1 .
Доводи апелянта про наявність підстав для застосування положення частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України, як підстави для несплати орендної плати, звільнення від відповідальності спростовуються вищенаведеним.
Щодо доводів апеляційної скарги щодо порушення судом першої інстанції норм процесуального закону.
Доводи апеляційної скарги ТОВ «ЮТС-Агропродукт» про те, що при ухваленні рішення судом першої інстанції надано більшу перевагу доказам позивача, ніж запереченням відповідача, є необґрунтованими, оскільки суд першої інстанції дослідив та оцінив наявні у справі докази всебічно, повно, об`єктивно, при цьому дотримався принципів змагальності та рівності сторін.
Доводи апелянта про порушення судом першої інстанції порядку розгляду клопотання про відвід судді, а отже як підстави для скасування рішення суду першої інстанції, не ґрунтуються на нормах процесуального закону.
Ухвалою Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 14 листопада 2025 року заяву про відвід судді, яка була аргументована зверненням товариства зі скаргою до ВРП щодо дисциплінарного проступку судді до ВРП, а отже викликає у скаржника занепокоєння щодо можливого упередженого підходу при ухваленні рішення ( а.с.112-121) залишено без розгляду ( а.с.122).
Відповідно до п.1, 2 ч.3 статті 376 ЦПК України, порушення норм процесуального права є обов`язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення, якщо: 1) справу розглянуто неповноважним складом суду; 2) в ухваленні судового рішення брав участь суддя, якому було заявлено відвід, і підстави його відводу визнано судом апеляційної інстанції обґрунтованими, якщо апеляційну скаргу обґрунтовано такою підставою;
Як вбачається з матеріалів справи, заяви про відвід судді, були вирішені судом в порядку, визначеному ч.3 ст. 44 ЦПК України, за змістом якої подання скарги, заяви, клопотання визнається зловживанням процесуальними правами, суд з урахуванням обставин справи має право залишити без розгляду або повернути скаргу, заяву, клопотання.
Таким чином, наведене не надає підстав для скасування рішення з зазначеної апелянтом підстави.
Щодо суті апеляційної скарги
Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права ( ст. 375 ЦПК України).
Враховуючи вищевикладене, підстави для задоволення апеляційної скарги, скасування судового рішення та ухвалення нового про відмову у задоволенні позовних вимог, відсутні.
Керуючись ст. ст.367,375, 382 ЦПК України, суд,
ухвалив:
Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» - залишити без задоволення.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 27 лютого 2026 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складений 11 травня 2026 року.
Головуючий І.В. Склярська
Судді: Л.П. Воронцова
В.В. Майданік