С О Л О М ' Я Н С Ь К И Й Р А Й О Н Н И Й С У Д М І С Т А К И Є В А
вул. Максима Кривоноса, 25, м. Київ, 03037; тел. (044) 298-59-37
вул. Грушецька, 1, м. Київ, 03113; тел.: (044) 298-59-52
e-mail: inbox@sl.ki.court.gov.ua, web: https://sl.ki.court.gov.ua
код ЄДРПОУ: 02896762
_________________________________________________________________________________________
Провадження 2/760/8185/26
В справі 760/22166/21
Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

І. Вступна частина
07 травня 2026 року в місті Києві
Солом`янський районний суд міста Києва
у складі головуючого судді Коробенка С.В.
за участю секретаря Левіцької Н.О.
представника Позивачки - ОСОБА_1 
представника Відповідача - Верхогляда М.Л.

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Акціонерного товариства «Комерційний банк «Глобус», Треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу міста Києва Петренко Ярослав Володимирович, ОСОБА_3 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Вікторія і К» та Всеукраїнська громадська організація «Фінансова грамота України» про визнання недійсним та скасування рішення державного реєстратора щодо реєстрації права власності.

ІІ. Описова частина
У серпні 2021 року ОСОБА_2 звернулася до Солом`янського районного суду міста Києва з позовом до Публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Глобус» (правонаступником якого є Акціонерне товариство «Комерційний банк «Глобус»), у якому з урахуванням заяви про зменшення позовних вимог від 04.08.2025 просила визнати неправомірним та скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Петренка Ярослава Володимировича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриття розділу), індексний номер: 45180868 від 23.01.2019, про право власності Акціонерного товариства «Комерційний банк «Глобус» на: 85/200 частки спільної часткової власності у житловому будинку АДРЕСА_1 (номер запису про право власності 29975536) та 85/200 частки спільної часткової власності у вказаному будинку (номер запису про право власності 29975375); судові витрати покласти на Відповідача.
В обґрунтування позовних вимог, з урахуванням заяви про зменшення позовних вимог, Позивачка зазначила, що 19.10.2010 між нею та її чоловіком ОСОБА_3 як іпотекодавцями, з одного боку, та Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Глобус» як іпотекодержателем - з другого, було укладено Іпотечний договір № 76/ЮЗІ-10, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренком Я.В. за реєстр. № 3324, відповідно до умов якого Іпотекодавці виступили майновими поручителями ТОВ «Вікторія і К» за Кредитним договором № 76/ЮКЛ-10 від 19.10.2010, передавши в іпотеку, серед іншого, 85/100 частин житлового будинку АДРЕСА_1 та 4/6 частин земельної ділянки за вказаною адресою (кадастровий номер 8000000000:72:436:0021).
23.01.2019 на підставі рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Петренка Я.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з відкриттям розділу (індексний номер 45180868) Банком набуто у власність предмет іпотеки в порядку позасудового звернення стягнення відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
Позивачка вказує, що така реєстрація права власності за Банком здійснена з порушенням вимог чинного на той час законодавства. Зокрема, Банком як іпотекодержателем не було надано державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки на день його відчуження, що відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 13.03.2024 у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23), є самостійною підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки.
Звернула увагу на те, що на виконання ухвали суду від 01.05.2024 Департаментом з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надано суду копії матеріалів реєстраційних справ № 1748930780000 та № 1748881980000. Із наданих Департаментом документів вбачається, що до реєстраційних справ висновки про вартість майна (звіти про оцінку), які мали бути надані Банком як іпотекодержателем державному реєстратору на момент вчинення реєстраційної дії 23.01.2019, не входять. Долучені представником Відповідача до матеріалів цивільної справи 11.02.2025 копії висновків про вартість майна за межами реєстраційних справ Позивачка вважає неналежним доказом подання таких висновків саме державному реєстратору на час вчинення реєстраційної дії.

Ухвалою суду від 25.08.2021 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.
Ухвалою суду від 24.09.2024 у справі № 760/22166/21 задоволено заяву представника Позивачки про вжиття заходів забезпечення позову, накладено арешт на спірні об`єкти нерухомого майна.
Ухвалою суду від 24.09.2024 задоволено клопотання представника Позивачки про витребування доказів, витребувано в Акціонерного товариства «Комерційний банк «Глобус» копії висновків про вартість майна, які було надано (якщо надавалися) державному реєстратору для вчинення реєстраційної дії, та довідку про наявність чи відсутність заборгованості за Кредитним договором станом на 23.01.2019 та станом на день надання відповіді.
На виконання вказаної ухвали 11.02.2025 представником Відповідача адвокатом Верхоглядом М.Л. подано до матеріалів справи копії висновків про вартість майна (житловий будинок та земельна ділянка), а також довідку про відсутність заборгованості за Кредитним договором № 76/ЮКЛ-10 від 19.10.2010 станом на 23.01.2019.
Ухвалою суду від 10.02.2026 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

У судовому засіданні представник Позивачки позовні вимоги в редакції заяви про зменшення позовних вимог підтримав у повному обсязі та просив їх задовольнити.
Представник Відповідача проти задоволення позову заперечував, посилаючись на те, що оцінка предмета іпотеки фактично була проведена суб`єктом оціночної діяльності - ТОВ «Бюро оцінок», станом оцінки на 11.01.2019 з датою завершення складання звіту 16.01.2019, тобто до моменту вчинення реєстраційної дії 23.01.2019, у зв`язку з чим, на думку Відповідача, вимоги ст. 37 Закону України «Про іпотеку» було дотримано.
Треті особи у судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені у встановленому законом порядку. Їх неявка не перешкоджає розгляду справи.

ІІІ. Мотивувальна частина
Дослідивши матеріали справи та оцінивши в сукупності надані сторонами докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступні обставини.
19.10.2010 між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 як іпотекодавцями, з одного боку, та Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Глобус» як іпотекодержателем - з другого, було укладено Іпотечний договір № 76/ЮЗІ-10, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренком Я.В. за реєстр. № 3324, на забезпечення виконання зобов`язань ТОВ «Вікторія і К» за Кредитним договором № 76/ЮКЛ-10 від 19.10.2010.
Предметом іпотеки за умовами договору, серед іншого, було: 85/100 частин житлового будинку АДРЕСА_1 (загальною площею 330,4 кв.м, житловою - 215,2 кв.м), які належали Іпотекодавцям у рівних частках (по 85/200 частин кожному), та 4/6 частин земельної ділянки за вказаною адресою (кадастровий номер 8000000000:72:436:0021, загальна площа 0,1000 га), які належали Іпотекодавцям у рівних частках (по 2/6 частин кожному).
23.01.2019 державним реєстратором - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренком Я.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з відкриттям розділу (індексний номер 45180868), на підставі якого за Акціонерним товариством «Комерційний банк «Глобус» зареєстровано право власності, зокрема, на 85/200 частки житлового будинку, що належали ОСОБА_2 (номер запису про право власності 29975536), та на 85/200 частки житлового будинку, що належали ОСОБА_3 (номер запису про право власності 29975375).
Спірне рішення прийняте державним реєстратором у порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
На виконання ухвали суду від 01.05.2024 Департаментом з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надано до матеріалів справи завірені копії документів реєстраційних справ № 1748930780000 та № 1748881980000 на 26 аркушах. Дослідженням наданих Департаментом матеріалів реєстраційних справ судом встановлено, що до них не долучено висновків про вартість предмета іпотеки. Супровідний лист приватного нотаріуса Петренка Я.В. з описом вкладення документів, переданих на зберігання до реєстраційної справи, висновків про оцінку також не містить.
11.02.2025 представник Відповідача надав до матеріалів цивільної справи копію Висновку про вартість майна (земельна ділянка) від 16.01.2019, складеного ТОВ «Бюро оцінок», за яким ринкова вартість земельної ділянки визначена на дату оцінки 11.01.2019 у розмірі 1.175.055,00 грн (без ПДВ), а також копію Висновку про вартість майна (житловий будинок), копію довіреності та довідку про відсутність заборгованості за Кредитним договором станом на 23.01.2019.
Аналізуючи правомірність оскаржуваного рішення державного реєстратора, суд виходить з наступного.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно з ч. 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому ст. 37 цього Закону.
Згідно з ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Відповідно до ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13.03.2024 у справі № 201/15228/17 (провадження № 14-183цс23) сформулювала наступний висновок щодо застосування норм права.
До 26 лютого 2020 року Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки, проте така вимога передбачалася у частині третій статті 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу та відповідно до якої іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.
Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.
Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Таким чином, для висновку про правомірність оскаржуваного рішення державного реєстратора суд має встановити факт надання Іпотекодержателем державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки під час вчинення реєстраційної дії 23.01.2019.
Із досліджених у судовому засіданні матеріалів реєстраційних справ № 1748930780000 та № 1748881980000, наданих Департаментом з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на виконання ухвали суду від 01.05.2024, вбачається, що висновки про вартість предмета іпотеки до них не долучені. Опис документів, переданих приватним нотаріусом Петренком Я.В. для зберігання у реєстраційній справі, також не містить згадок про звіти про оцінку.
Згідно з пп. 55, 56 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 № 1141, та пп. 3, 4 Порядку передачі документів у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 20.01.2013 № 111/5, всі документи, на підставі яких державним реєстратором приймалося рішення про державну реєстрацію прав, підлягають включенню до реєстраційної справи. Відповідно, відсутність документа в реєстраційній справі є свідченням того, що такий документ державному реєстратору не надавався.
Доводи представника Відповідача про те, що висновки про вартість предмета іпотеки, надані ТОВ «Бюро оцінок» та долучені до матеріалів цивільної справи 11.02.2025, підтверджують дотримання Банком вимог ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», судом відхиляються з огляду на наступне.
Сам по собі факт існування висновку про вартість предмета іпотеки, складеного до моменту вчинення реєстраційної дії, не є рівнозначним факту надання такого висновку державному реєстратору. Як прямо зазначено у наведеному вище висновку Великої Палати Верховного Суду, юридично значущим є саме надання державному реєстратору документа про експертну оцінку для проведення реєстраційної дії, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, що підлягає перевірці реєстратором.
Відповідач, на якого як на іпотекодержателя покладається обов`язок дотримання процедури позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, не довів належними і допустимими доказами факту подання державному реєстратору висновків про вартість предмета іпотеки на час вчинення реєстраційної дії 23.01.2019. Натомість матеріали реєстраційних справ підтверджують зворотне.
За таких обставин суд дійшов висновку про порушення Іпотекодержателем - Акціонерним товариством «Комерційний банк «Глобус» - вимог ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, що відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду, наведених у постанові від 13.03.2024 у справі № 201/15228/17, є самостійною підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки.
Разом з тим, оцінюючи позовні вимоги в частині скасування рішення державного реєстратора щодо реєстрації права власності за Банком на 85/200 частки житлового будинку, що раніше належали ОСОБА_3 (номер запису про право власності 29975375), суд виходить з такого.
Відповідно до ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звертатися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Згідно зі ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
За правилом ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
За змістом наведених норм право на звернення до суду за захистом має кожна особа, чиї права, свободи або інтереси порушено, невизнано чи оспорюється. Відповідно, належним позивачем може бути лише та особа, яка обґрунтує наявність у неї відповідного права чи охоронюваного законом інтересу, що підлягає захисту.
Як убачається з матеріалів справи, частка житлового будинку у розмірі 85/200, державну реєстрацію права власності на яку за Банком оформлено за номером запису 29975375, до 23.01.2019 на праві приватної власності належала ОСОБА_3 , який є самостійним учасником спірних правовідносин. ОСОБА_3 залучений до участі у даній справі як третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору.
Позивачка - ОСОБА_2 - не наділена повноваженнями представляти інтереси ОСОБА_3 або діяти від його імені. У матеріалах справи відсутні будь-які докази того, що ОСОБА_3 уповноважив Позивачку на звернення до суду в його інтересах щодо оскарження державної реєстрації права власності на належну йому частку. Сам ОСОБА_3 самостійних позовних вимог щодо скасування реєстрації права власності за Банком на належну йому частку не заявив.
Право вимагати скасування рішення державного реєстратора щодо реєстрації права власності на конкретну частку майна належить виключно тому власнику, чиє право було порушено такою реєстрацією. Реєстрація права власності за Банком на 85/200 частки житлового будинку, що раніше належали ОСОБА_3 , безпосередньо порушує саме його, а не Позивачки, право власності.
За таких обставин суд дійшов висновку про відсутність у ОСОБА_2 правових підстав вимагати скасування рішення державного реєстратора в частині реєстрації права власності за Акціонерним товариством «Комерційний банк «Глобус» на 85/200 частки житлового будинку АДРЕСА_1 , що раніше належали ОСОБА_3 (номер запису про право власності 29975375), оскільки зазначені позовні вимоги спрямовані на захист прав іншої особи - ОСОБА_3 , який не наділив Позивачку повноваженнями діяти від свого імені і самостійно з відповідним позовом до суду не звертався.
Відповідно у задоволенні позову в цій частині належить відмовити.
Натомість позовні вимоги ОСОБА_2 в частині скасування рішення державного реєстратора щодо реєстрації права власності за Банком на 85/200 частки житлового будинку, що раніше належали безпосередньо Позивачці (номер запису про право власності 29975536), є обґрунтованими і підлягають задоволенню з підстав, наведених вище.
При цьому суд керується висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21), згідно з якими за умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судом як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно та відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення.
Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Зважаючи на часткове задоволення позову, з Відповідача на користь Позивачки підлягає стягненню судовий збір пропорційно задоволеним позовним вимогам у розмірі 908,00 грн (одна позовна вимога з двох заявлених у первісному позові).

ІV. Резолютивна частина
Керуючись ст.ст. 16, 317, 319, 321, 391 ЦК України, ст.ст. 1, 3, 33, 35, 36, 37 Закону України «Про іпотеку», Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст. 4, 5, 12, 13, 76-81, 141, 223, 259, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд вирішив: 
1. Позов задовольнити частково.
Визнати неправомірним та скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Петренка Ярослава Володимировича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 45180868 від 23.01.2019, в частині державної реєстрації права власності Акціонерного товариства «Комерційний банк «Глобус» (ідентифікаційний код юридичної особи 35591059) на 85/200 частки спільної часткової власності частини житлового будинку АДРЕСА_1 загальною площею 330,4 кв.м, житловою площею 215,2 кв.м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1748930780000, із кадастровим номером земельної ділянки 8000000000:72:436:0021, площею 0,1 га, цільове призначення: для індивідуального житлового, гаражного і дачного будівництва, що раніше належали на праві приватної власності ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ), - номер запису про право власності/довірчої власності 29975536, підстава - Іпотечний договір № 76/ЮЗІ-10, серія та номер 3324, виданий 19.10.2010 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петренком Я.В.
2. У задоволенні решти позовних вимог відмовити.
3. Стягнути з Акціонерного товариства «Комерційний банк «Глобус» на користь ОСОБА_2 судові витрати, пов`язані зі сплатою судового збору, у розмірі 908,00 (дев`ятсот вісім) грн.
4. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом 30 днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
5. Позивачка: ОСОБА_2 , місце проживання: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ;
Відповідач: Акціонерне товариство «Комерційний банк «Глобус», місцезнаходження: 04073, м. Київ, пров. Куренівський, буд. 19/5, ідентифікаційний код юридичної особи 35591059;
Третя особа-1: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу міста Києва Петренко Ярослав Володимирович, місцезнаходження: 04073, м. Київ, пров. Куренівський, 19/5, оф. 18;
Третя особа-2: ОСОБА_3 , місце проживання: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 ;
Третя особа-3: Товариство з обмеженою відповідальністю «Вікторія і К», місцезнаходження: 04136, м. Київ, вул. Електриків, буд. 23, ідентифікаційний код юридичної особи 32918502;
Третя особа-4: Всеукраїнська громадська організація «Фінансова грамота України», місцезнаходження: 04213, м. Київ, вул. Прирічна, буд. 19, кв. 266, ідентифікаційний код юридичної особи 38404564.

Суддя: