КИЇВСЬКИЙ ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД  	
Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
27 травня 2026 року м. Київ справа №320/13426/23
Київський окружний адміністративний суд у складі головуючого судді Жука Р.В., розглянувши в порядку спрощеного позовного (письмового) провадження адміністративну справу
за позовом ОСОБА_1 
до Головного управління ДПС у м. Києві
про визнання протиправними та скасування податкових повідомлень-рішень,

ВСТАНОВИВ:

І. Зміст позовних вимог.
ОСОБА_1 звернулася до Київського окружного адміністративного суду з адміністративним позовом до Головного управління ДПС у м. Києві, в якому просила суд визнати протиправними та скасувати податкові повідомлення-рішення від 02.01.2023:
- № 0002624-240110-2659, яким позивачеві визначено суму податкового зобов`язання за податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, у розмірі 19611,00 грн;
- № 0002632-240110-2659, яким позивачеві визначено суму податкового зобов`язання за податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, у розмірі 11493,00 грн.

ІІ. Виклад позиції позивача та заперечень відповідача.
На обґрунтування позовних вимог позивачка зазначає, що відсутні правові підстави для нарахування їй податку на нерухоме майно щодо спірних об`єктів нерухомості, оскільки рішенням суду, яке набрало законної сили, визнано недійсним договір купівлі-продажу, на підставі якого вона набула право власності на такі об`єкти. На думку позивачки, визнання недійсним зазначеного договору свідчить про відсутність у неї статусу власника відповідного нерухомого майна, а відтак і обов`язку зі сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.
Окрім того, позивачка звертає увагу на неправильність визначення контролюючим органом суми податкового зобов`язання, оскільки під час його обчислення не було застосовано понижуючий коефіцієнт 0,75, передбачений рішенням відповідного органу місцевого самоврядування, яким встановлено ставки податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.
Відповідач проти задоволення позову заперечував та зазначав, що на момент нарахування податку позивачка була зареєстрована як власник спірних об`єктів нерухомого майна у відповідних державних реєстрах, а тому контролюючий орган діяв у межах наданих повноважень та на підставі наявних відомостей.
Заперечуючи проти доводів позивачки щодо неправильного визначення суми податкового зобов`язання, відповідач зазначає, що понижуючий коефіцієнт 0,75, на який посилається позивачка, відповідно до рішення органу місцевого самоврядування підлягає застосуванню виключно щодо об`єктів житлової нерухомості. Водночас, як зазначає відповідач, спірні об`єкти нерухомого майна у цих правовідносинах належать до нежитлових приміщень, а тому підстави для застосування вказаного коефіцієнта при обчисленні податку були відсутні. 
У відповіді на відзив позивачка наполягає на тому, що рішенням суду у цивільній справі правочини, на підставі яких вона набула право власності на спірні об`єкти нерухомого майна, визнано недійсними з моменту їх вчинення. У зв`язку з цим, на думку позивачки, та обставина, що відповідне судове рішення набрало законної сили вже після ухвалення оскаржуваних податкових повідомлень-рішень, не має правового значення, оскільки визнання правочину недійсним має наслідком відсутність у неї права власності на спірні об`єкти з моменту укладення таких правочинів.
Крім того, позивачка звертає увагу, що необхідною умовою для застосування понижуючого коефіцієнта 0,75 відповідно до рішення органу місцевого самоврядування є розташування об`єкта нерухомого майна у багатоквартирному будинку. Водночас жодних положень щодо обмеження застосування такого коефіцієнта виключно до об`єктів житлової нерухомості зазначене рішення не містить. У зв`язку з цим позивачка вважає безпідставними доводи відповідача про неможливість застосування понижуючого коефіцієнта до спірних нежитлових приміщень.

ІІІ. Заяви (клопотання) учасників справи інші процесуальні дії у справі.
Ухвалою Київського окружного адміністративного суду від 01.05.2023 відкрито провадження в адміністративній справі та призначено її до розгляду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін за наявними у справі матеріалами.
Ухвалою Київського окружного адміністративного суду від 16.06.2023 відмовлено у задоволенні клопотання представника позивача про об`єднання справ в одне провадження.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями справу передано на розгляд судді Київського окружного адміністративного суду Жуку Р. В. 
Ухвалою Київського окружного адміністративного суду від 30.11.2023 справу прийнято до провадження та призначено її розгляд за правилами спрощеного позовного провадження, без виклику сторін. 
Частиною п`ятою статті 262 Кодексу адміністративного судочинства України передбачено, що суд розглядає справу в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін за наявними у справі матеріалами, за відсутності клопотання будь-якої зі сторін про інше.
Згідно частини другої статті 262 КАС України розгляд справи по суті за правилами спрощеного позовного провадження починається з відкриття першого судового засідання. Якщо судове засідання не проводиться, розгляд справи по суті розпочинається через тридцять днів, а у випадках визначених статтею 263 цього Кодексу, - через п`ятнадцять днів з дня відкриття провадження у справі.
З урахуванням викладеного, керуючись положеннями частини другої статті 262 КАС України наявні підстави для розгляду справи в порядку письмового провадження.

ІV. Обставини встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.
Розглянувши подані сторонами документи, з`ясувавши зміст спірних правовідносин з урахуванням доказів, суд встановив такі обставини.
Відповідно до Інформаційної довідки № 274411505 від 13.09.2021 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, 03.07.2020 за позивачкою зареєстровано право власності на нежитлові приміщення № 74/1, загальною площею 127,7 кв. м. та № 74/2, загальною площею 217,9 кв. м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , які остання набула за договорами купівлі-продажу від 03.07.2020.
У зв`язку з цим Головне управління ДПС у м. Києві ухвалило податкові повідомлення-рішення від 02.01.2023:
- № 0002624-240110-2659, яким позивачеві визначено суму податкового зобов`язання за податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за 2021 рік у розмірі 19611,00 грн (щодо приміщення № 74/2);
- № 0002632-240110-2659, яким позивачеві визначено суму податкового зобов`язання за податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за 2021 рік у розмірі 11493,00 грн (щодо приміщення № 74/1).
Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 16.01.2023 у справі № 757/35582/21-ц, яке набрало законної сили 16.02.2023:
- визнано недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, серія та номер: 738 від 03.07.2020 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Комарницькою Ольгою Володимирівною;
- визнано недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, серія та номер: 740 від 03.07.2020 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Комарницькою Ольгою Володимирівною;
- скасовано рішення про державну реєстрацію прав № 52955734 від 03.07.2020, прийняте державним реєстратором приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Комарницькою Ольгою Володимирівною;
- скасовано рішення про державну реєстрацію прав № 52956112 від 03.07.2020, прийняте державним реєстратором приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Комарницькою Ольгою Володимирівною;
- припинено право власності ОСОБА_1 на нежитлові приміщення 74/1 (загальною площею 127,7 кв.м) та 74/2 (загальною площею 217,9 кв.м) за адресою: АДРЕСА_1 .
Не погодившись з такими податковими повідомленнями-рішеннями, позивачка звернулася до суду з цим позовом.

V. Оцінка суду.
Відповідно до статті 265 Податкового кодексу України (далі – ПК України) податок на майно складається з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки; транспортного податку та плати за землю. 
Згідно з підпунктом 266.1.1 пункту 266.1 статті 266 ПК України платниками податку є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об`єктів житлової та/або нежитлової нерухомості.
Підпункт 266.2.1 пункту 266.2 статті 266 ПК України встановлює, що об`єктом оподаткування є об`єкт житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його частка.
Базою оподаткування є загальна площа об`єкта житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі його часток (підпункт 266.3.1 пункту 266.3 статті 266 ПК України).
За правилами підпункту 266.3.2 пункту 266.3 статті 266 ПК України база оподаткування об`єктів житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, які перебувають у власності фізичних осіб, обчислюється контролюючим органом на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що безоплатно надаються органами державної реєстрації прав на нерухоме майно та/або на підставі оригіналів відповідних документів платника податків, зокрема документів на право власності.
Отже, об`єкти житлової та нежитлової нерухомості, в тому числі їх частки, які перебувають у власності фізичних осіб, є об`єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. При цьому підпункт 266.1.1 пункту 266.1 статті 266 ПК України передбачає, що саме власники об`єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (фізичні та юридичні особи) є платниками цього податку.
Для обчислення податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, контролюючий орган використовує: (1) дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; або (2) відомості з оригіналів відповідних документів платника податків, зокрема документи на право власності; або (3) дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та документів, наданих платником, у сукупності.
Таким чином, законодавець передбачив кілька джерел, з яких податковий орган може отримати відомості, необхідні для обчислення податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. За наведеного правового регулювання суд касаційної інстанції критично оцінює довід податкового органу, що підставою для визначення бази оподаткування об`єктів житлової та нежитлової нерухомості є тільки дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Платником податку є саме власник об`єкта оподаткування, а не особа, про яку до Державного реєстру речових прав внесено запис як про власника. Державний реєстр є лише джерелом інформації, зокрема, щодо характеристик бази оподаткування.
Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, врегульовані Законом України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - № 1952-IV).
За визначенням, наведеним у пунктах 1, 2 частини першої статті 2 Закону №1952-IV, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень – офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; Державний реєстр речових прав на нерухоме майно - єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження.
За правилами частини другої статті 12 Закону №1952-IV відомості, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.
Питання застосування норми частини другої статті 12 Закону №1952-IV вже неодноразово було предметом розгляду Верховного Суду. Так, зокрема, але не виключно, у постановах від 24 січня 2020 року (справа №910/10987/18), від 26 жовтня 2022 року (справа №538/2185/14-ц), від 20 лютого 2018 року (справа №917/553/17), Верховний Суд дійшов висновку, що нормою частини другої статті 12 Закону №1952-IV законодавець врегулював правову ситуацію, коли відомості, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, не відповідають наявним правовстановлюючим документам, на підставі яких проведені реєстраційні дії, та які мають пріоритет над записами, що містяться у цьому Державному реєстрі.
При цьому усталеною є також позиція Верховного Суду, що державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою для його виникнення.
Відповідно до висновків, викладених Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 02 липня 2019 року (справа №48/340), від 12 березня 2019 року (справа №911/3594/17), від 19 січня 2021 року (справа №916/1415/19), відомості Державного реєстру презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи.
Отже, за загальним правилом, якщо особа заперечує актуальність відомостей, внесених до Державного реєстру, останні можуть бути спростовані шляхом надання для дослідження документів, на підставі яких відповідне право було набуто чи припинено. Аналогічний підхід впроваджено законодавцем і у нормі підпункту 266.3.2 пункту 266.3 статті 266 ПК України, яка передбачає можливість встановлення бази оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, не тільки на підставі відомостей Державного реєстру, але й з урахуванням оригіналів документів платника податків, зокрема документів про право власності. Під документами про право власності слід розуміти як документи щодо набуття такого права, так і щодо його втрати платником податків.
Суд враховує, що порядок взаємодії між платником податків та контролюючим органом, зокрема унормований підпунктом 266.7.3 пункту 266.7 статті 267 ПК України, відповідно до якого платники податку мають право звернутися з письмовою заявою до контролюючого органу за своєю податковою адресою для проведення звірки даних щодо:
об`єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, в тому числі їх часток, що перебувають у власності платника податку;
розміру загальної площі об`єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності платника податку;
права на користування пільгою із сплати податку;
розміру ставки податку;
нарахованої суми податку.
У разі виявлення розбіжностей між даними контролюючих органів та даними, підтвердженими платником податку на підставі оригіналів відповідних документів, зокрема документів на право власності, контролюючий орган за своєю податковою адресою платника податку проводить перерахунок суми податку і надсилає (вручає) йому нове податкове повідомлення-рішення. Попереднє податкове повідомлення-рішення вважається скасованим (відкликаним).
При цьому абзац другий підпункту 266.7.4 пункту 266.7 статті 266 ПК України встановлює, що у разі подання платником податку контролюючому органу правовстановлюючих документів на нерухоме майно, відомості про яке відсутні у базі даних інформаційних систем центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну податкову політику, сплата податку фізичними особами здійснюється на підставі поданих платником податку відомостей до отримання контролюючим органом відомостей від органів державної реєстрації прав на нерухоме майно про перехід права власності на об`єкт оподаткування.
Отже, приведений вище підпункт 266.7.3 пункту 266.7 статті 267 ПК України прямо передбачає, що за наявності розбіжностей між даними податкового органу і даними платника податків, пріоритет мають дані, підтверджені таким платником на підставі оригіналів відповідних документів, зокрема документів на право власності (його набуття чи втрати). 
Отже, при обчисленні податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, податковий орган повинен використовувати не тільки дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, але й наявні відомості, що містяться в оригіналах відповідних документів платника податків, зокрема в документах на право власності (за умови їх подання). За наявності розбіжностей у таких даних оригінали документів, надані платником, зокрема документи на право власності, мають пріоритет над даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 
Суд встановив, що за позивачкою зареєстровано право власності на нежитлові приміщення № 74/1, загальною площею 127,7 кв. м. та № 74/2, загальною площею 217,9 кв. м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , які остання набула за договорами купівлі-продажу від 03.07.2020.
Проте ці договори купівлі-продажу були визнані недійсними рішенням Печерського районного суду міста Києва від 16.01.2023 у справі № 757/35582/21-ц, яке набрало законної сили 16.02.2023, а права власності позивачки на спірні об`єкти нерухомого майна – припиненими.
За правилами частини першої статті 236 Цивільного кодексу України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.
Відповідно до частини другої статті 14 КАС України судові рішення, що набрали законної сили, є обов`язковими до виконання всіма органами державної влади, органами місцевого самоврядування, їх посадовими та службовими особами, фізичними і юридичними особами та їх об`єднаннями на всій території України.
З урахуванням змісту наведених вище судових рішень суд погоджується з доводами позивачки, що вона у звітному періоді не була власником спірних об`єктів нежитлової нерухомості, оскільки правочини, відповідно до якого позивачка придбала нежитлові приміщення, були визнано недійсним судом. 
Отже, не зважаючи на те, що рішення суду було ухвалене після оформлення податкових повідомлень-рішень, станом на час прийняття оскаржуваного податкового повідомлення-рішення позивач відповідно до вимог підпункту 266.1.1 пункту 266.1 статті 266 ПК України не мав статусу платника податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, оскільки останній не мав будь-яких речових прав на спірне нерухоме майно у зв`язку зі скасуванням підстав, на яких вони виникли.
Суд акцентує увагу на тому, що Верховний Суд у постанові від 27.02.2024 у справі № 440/9997/22 у подібних правовідносинах також відхилив довід податкового органу про те, що станом на дату прийняття податкового повідомлення-рішення договір був чинний, а рішення суду було ухвалене вже після цього. При цьому Верховний Суд акцентував увагу, що визначальним для сплати спірного у цій справі податку є саме обставини існування права власності на нерухоме майно, проте, такого права позивач у 2021 році не мав.

VI. Судові витрати.
Частиною першою статті 139 КАС України встановлено, що при задоволенні позову сторони, яка не є суб`єктом владних повноважень, всі судові витрати, які підлягають відшкодуванню або оплаті відповідно до положень цього Кодексу, стягуються за рахунок бюджетних асигнувань суб`єкта владних повноважень, що виступав відповідачем у справі, або якщо відповідачем у справі виступала його посадова чи службова особа.
Позивач при зверненні до суду сплатив судовий збір у сумі 2147,20 грн, що підтверджується платіжною інструкцією від 16.03.2023 № 0.0.2904894081.1.
Враховуючи те, що суд дійшов висновку про задоволення позову, суд вважає за необхідне стягнути за рахунок бюджетних асигнувань відповідача на користь позивача вказані вище витрати.
Керуючись статтями 132, 139, 143, 242-246, 255, 260-263, 293, 295-297 Кодексу адміністративного судочинства України, суд, -

ВИРІШИВ:

Адміністративний позов задовольнити.
Визнати протиправними та скасувати податкові повідомлення-рішення Головного управління ДПС у м. Києві від 02.01.2023 № 0002624-240110-2659, № 0002632-240110-2659.
Стягнути на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) за рахунок бюджетних асигнувань Головного управління ДПС у м. Києві (вул. Шолуденка, 33/19, м. Київ, 04116, код ЄДРПОУ 44116011) судовий збір у розмірі 2147 (дві тисячі сто сорок сім) грн 20 коп.

Копію рішення надіслати учасникам справи.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті апеляційного провадження чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Шостого апеляційного адміністративного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
У разі оголошення судом лише вступної та резолютивної частини рішення, або розгляду справи в порядку письмового провадження, апеляційна скарга подається протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту рішення.

Суддя Жук Р.В.