ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

27 травня 2026 року
м. Київ

справа № 521/24879/23
провадження № 61-1065св26 

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
судді-доповідача - Калараша А. А.,
суддів: Грушицького А. І., Литвиненко І. В., Мартєва С. Ю., Петрова Є. В.,

учасники справи:
позивач - держава в особі Одеської міської ради, в інтересах якої до суду звернувся заступник керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси, 
відповідач - ОСОБА_1 , 
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, 

розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Малиновського районного суду міста Одеси від 12 грудня 2024 року, ухвалене під головуванням судді Громіка Д. Д., та постанову Одеського апеляційного суду від 11 грудня 2025 року, ухвалену колегією у складі суддів Коновалової В. А., Лозко Ю. П., Карташова О. Ю., касаційну скаргу Одеської міської ради на постанову Одеського апеляційного суду від 11 грудня 2025 року, ухвалену колегією у складі суддів Коновалової В. А., Лозко Ю. П., Карташова О. Ю., 

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

1. У жовтні 2023 року заступник керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради звернувся до суду із позовом до ОСОБА_1 ,за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради (далі - Управління ДАБК Одеської міської ради), про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію змін до права власності, звільнення земельної ділянки шляхом знесення самочинно добудованого об`єкта та приведення земельної ділянки до попереднього стану.

2. Позов мотивовано тим, що Малиновською окружною прокуратурою міста Одеса за результатами вивчення питання додержання законодавства при реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, додержання вимог земельного законодавства встановлено, що рішенням державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Мельник Т. І. від 20 грудня 2019 року за № 50346043 внесено зміни до запису про право власності на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом збільшення загальної площі об`єкта з 79,5 кв. м на 120,5 кв. м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 131927151101). 

3. Під час перевірки встановлено, що на підставі договору купівлі-продажу від 12 липня 2019 року, зареєстрованого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т. А. за № 1085, ОСОБА_1 набула право власності на 1/2 частини нерухомого майна, загальною площею 79,5 кв. м, - магазин-бар «Скорпіон» з літнім майданчиком, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 . 

4. Право власності на вказане нерухоме майно зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно від 12 липня 2019 року на підставі рішення державного реєстратора від 12 липня 2019 року № 47752805 (номер запису про право власності - 32368947).

5. Також на підставі договору купівлі-продажу від 12 липня 2019 року, зареєстрованого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т. А. за № 1084, ОСОБА_1 набула іншу 1/2 частину вказаного нерухомого майна (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 131927151101). 

6. Право власності на вказане нерухоме майно зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно від 12 липня 2019 року на підставі рішення державного реєстратора від 12 липня 2019 року № 47751897 (номер запису про право власності - 32368104).

7. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об`єкта за адресою: АДРЕСА_1 , оспорюваним рішенням державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Мельник Т. І. від 20 грудня 2019 року № 50346043 внесено зміни до запису про право власності на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом збільшення загальної площі об`єкту з 79,5 кв. м на 120,5 кв. м. 

8. Підставами для внесення змін 20 грудня 2019 року до запису про право власності на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом зміни загальної площі з 79,5 кв. м на 120,5 кв. м та прийняття рішення державного реєстратора від 19 грудня 2019 року № 50346043 стали: технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 27 листопада 2019 року, видавник - фізична особа-підприємець (далі - ФОП) ОСОБА_2 , у якому відображена змінена площа нежитлової будівлі - 120,5 кв. м; довідка № 21/23/26, видана 27 листопада 2019 року, ФОП ОСОБА_2 .

9. Зі змісту технічного паспорту, виготовленого 27 листопада 2019 року ФОП ОСОБА_2 , вбачається зміна площі нежитлової будівлі з 79,5 кв. м на 120,5 кв. м на першому поверсі будинку. Наведене свідчить про збільшення площі об`єкта нерухомості на 41 кв. м, а отже про проведення самочинної реконструкції об`єкта будівництва шляхом зайняття земельної ділянки територіальної громади міста Одеси.

10. Враховуючи наведені обставини, позивач просив суд:

- визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Мельник Т. І. (індексний номер рішення 50346043 від 20 грудня 2019 року) про реєстрацію змін до права власності на об`єкт нерухомого майна, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер 131927151101); 
- зобов`язати ОСОБА_1 звільнити земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом знесення самочинно реконструйованих приміщень та приведення земельної ділянки до стану, що діяв на момент укладення договору купівлі-продажу від 12 липня 2019 року, зареєстрованого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т. А. за № 1085, та договору купівлі-продажу від 12 липня 2019 року, зареєстрованого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т. А. за № 1084 (т. 1 а. с. 30). 

Короткий зміст судових рішень судів першої і апеляційної інстанцій та мотиви їх прийняття 

11. Малиновський районний суд міста Одеси рішенням від 12 грудня 2024 року позов заступника керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради задовольнив. 

Визнав незаконним та скасував рішення державного реєстратора Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Мельник Т. І. (індексний номер рішення 50346043 від 20 грудня 2019 року) про реєстрацію змін до права власності на об`єкт нерухомого майна, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер 131927151101). Зобов`язав ОСОБА_1 звільнити земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом знесення самочинно реконструйованих приміщень та приведення земельної ділянки до стану, що діяв на момент укладення договору купівлі-продажу від 12 липня 2019 року, зареєстрованого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т. А. за № 1085, та договору купівлі-продажу від 12 липня 2019 року, зареєстрованого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т. А. за № 1084 (т. 2 а. с. 31-36). 

12. Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що серед документів, що стали підставою для внесення змін до права власності, відсутні відомості про прийняття реконструйованого об`єкта до експлуатації, а також інформація про речове право на земельну ділянку, яку фактично зайнято реконструйованим об`єктом. Таким чином, відповідач провела будівельні роботи із реконструкції нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом зміни загальної площі з 79,5 кв. м на 120,8 кв. м зі зміною меж об`єкта будівництва та геометричних розмірів фундаментів у плані.

13. Будівельні роботи, здійснені забудовником ОСОБА_1 на земельній ділянці комунальної власності за адресою: АДРЕСА_1 , установлено шляхом збільшення площі нерухомого майна з 79,5 кв. м на 120,5 кв. м, виконані без документів, що надають право виконувати будівельні роботи, а також посвідчують готовність закінченого будівництвом об`єкта, на земельній ділянці, не відведеній забудовнику для цієї мети, відтак, наявні ознаки самочинного будівництва.

14. Одеський апеляційний суд постановою від 11 грудня 2025 року клопотання ОСОБА_1 , від імені якої діє представник - адвокат Самодурова Н. В., про закриття провадження у справі, залишив без задоволення. Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , від імені якої діє представник - адвокат Самодурова Н. В., задовольнив частково. Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 12 грудня 2024 року скасував в частині позовних вимог заступника керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію змін до права власності та в цій частині ухвалив нове судове рішення. У задоволенні позовних вимог заступника керівника Малиновської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію змін до права власності відмовив. В іншій частині рішення суду залишив без змін (т. 2 а. с. 161-172).

15. Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що суд першої інстанції, належним чином дослідивши наявні у матеріалах справи докази, встановив, що будівельні роботи, здійснені забудовником ОСОБА_1 на земельній ділянці комунальної власності за адресою: АДРЕСА_1 , установлено шляхом збільшення площі нерухомого майна з 79,5 кв. м на 120,5 кв. м, виконані без документів, що надають право виконувати будівельні роботи, а також посвідчують готовність закінченого будівництвом об`єкта, на земельній ділянці, не відведеній забудовнику для цієї мети, відтак, наявні ознаки самочинного будівництва.

16. Разом з цим суд першої інстанції помилково задовольнив вимогу про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію змін до права власності на об`єкт нерухомого майна, і в задоволенні позову в цій частині необхідно відмовити у зв`язку з обранням позивачем неефективного способу захисту.

17. Відмовляючи у задоволенні клопотання про закриття провадження у справі, суд апеляційної інстанції виходив із того, що спір у справі стосується права власності фізичної особи ОСОБА_1 щодо знесення самочинно реконструйованих приміщень та приведення земельної ділянки до стану, що діяв на момент укладення договорів купівлі-продажу від 12 липня 2019 року.

18. Згідно з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об`єкта із реєстраційним номером 131927151101 право власності на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за ОСОБА_1 .

19. Повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1) № ОД 061200430841 від 12 лютого 2020 року на «Капітальний ремонт нежитлової будівлі з літнім майданчиком, літ. «А», навіс літ. «Б», без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані; АДРЕСА_1 » подавалось ОСОБА_1 як фізичною особою.

20. Факт здачі в оренду ОСОБА_1 як фізичною особою нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , Приватному підприємству «Анкор Фарм» (далі - ПП «Анкор Фарм») не впливає на недоговірні відносини власника земельної ділянки з фізичною особою, що здійснила реконструкцію нерухомого майна на земельній ділянці.

21. Отже, спір у цій справі є приватноправовим і за суб`єктним складом сторін підлягає розгляду за правилами цивільного судочинства, оскільки його вирішення впливає на права та обов`язки фізичної особи.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційних скарг, позиція інших учасників справи 

22. 22 січня 2026 року ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Самодурова Н. В., через систему «Електронний суд» подала до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 12 грудня 2024 року та постанову Одеського апеляційного суду від 11 грудня 2025 року, в якій заявник просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позову. 

23. Касаційна скарга мотивована тим, що спір у цій справі виник з правовідносин, врегульованих містобудівним законодавством, а тому помилково віднесений судами першої та апеляційної інстанцій до спору про право. При цьому, у прокурора були відсутні підстави, передбачені частинами третьою, четвертою статті 23 Закону України «Про прокуратуру», для звернення з цим позовом, оскільки компетентним органом Одеської міської ради - Управлінням ДАБК Одеської міської ради ініційовано судовий спір з ОСОБА_1 (справа № 521/11013/20) з аналогічним предметом та підставами до тих, що заявлені прокурором у цій справі. 

24. Суди попередніх інстанцій неправильно застосували пункт 1 частини першої статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та не врахували, що внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про зміну технічних характеристик об`єкту нерухомого майна, якщо вони відбулися в результаті будівельних робіт, проведення яких не потребує документів, що дають право на їх виконання, проводиться на підставі технічного паспорту та не потребує документу, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта. 

25. Суди попередніх інстанцій не врахували, що надання спірному об`єкту нерухомого майна статусу самочинного будівництва за результатом здійснення Управлінням ДАБК Одеської міської ради позапланової перевірки від 13 березня 2020 року мало передувати: 1) перевірка Управлінням ДАБК Одеської міської ради дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів та правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт на відповідному об`єкті будівництва; 2) складення акта перевірки та протоколу про відповідне адміністративне правопорушення; 3) видача суб`єкту господарювання припису про усунення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів та правил. Однак Управлінням ДАБК Одеської міської ради було порушено порядок здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, оскільки: 1) відповідач була позбавлена права на участь у позаплановій перевірці 13 березня 2020 року, що призвело до порушення її права надавати пояснення, зауваження, користуватися правовою допомогою тощо; 2) Управління ДАБК Одеської міської ради не зафіксувало у передбачений законодавством спосіб виявлене ним правопорушення. 

26. Спірне нежитлове приміщення, питання щодо знесення частини якого ініційовано позивачем, використовується відповідачем з метою провадження нею господарської діяльності, а саме: надання в оренду власного нерухомого майна, що відповідає зареєстрованим нею видам економічної діяльності. 

27. Отже, суди попередніх інстанцій неправильно застосували статті 24, 50 ЦК України, статтю 20 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України). 

28. 28 січня 2026 року Одеська міська рада, у порядку самопредставництва якої діє Вінюков В. М., засобами поштового зв`язку подала до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Одеського апеляційного суду від 11 грудня 2025 року, в якій заявник просить скасувати оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції в частині незадоволених позовних вимог та залишити в силі рішення суду першої інстанції в цій частині. 

29. Касаційна скарга мотивована тим, що з огляду на висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 03 березня 2021 року у справі № 915/161/20 та від 25 березня 2024 року у справі № 757/19322/22, відновлення порушених прав власника земельної ділянки, що спричинено здійсненням самочинного будівництва об`єкта нерухомого майна на належній йому земельній ділянці, має відбуватися не лише шляхом встановлення обов`язку щодо знесення об`єкта самочинного будівництва, а й шляхом скасування рішення державного реєстратора, що має на меті проведення державної реєстрації припинення права власності на такий об`єкт. 

30. Отже, державна реєстрація права власності на об`єкт самочинного будівництва може бути скасована за рішенням суду, що відповідає визначенню належного способу захисту порушеного права власника земельної ділянки, на якій такий об`єкт розташований. 

31. Суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що технічний паспорт не є правовстановлюючим документом, який може посвідчувати право власності на об`єкт нерухомого майна та не може бути самостійною підставою для державної реєстрації права власності на нежитлову будівлю, площею 120,5 кв. м. Той факт, що ФОП ОСОБА_2 у 2019 році складено технічний паспорт та довідку на підтвердження проведення інвентаризації нежитлової будівлі, не спростовує факту самочинного будівництва такого об`єкта. 

32. Відповідачем не надано для державної реєстрації ані документів, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ані документів, передбачених пунктом 77 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2025 року № 1127.

33. Вказані обставини свідчать про незаконність прийнятого державним реєстратором рішенням від 19 грудня 2019 року № 50346043 про державну реєстрацію змін речових прав за ОСОБА_1 на спірний об`єкт самочинного будівництва, що є підставою для його скасування у судовому порядку із наступним внесенням таких відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухому майно відповідно до вимог статей 26, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що суд апеляційної інстанції помилково не врахував при винесенні оскаржуваної постанови, якою відмовлено у задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації змін до права власності. 

34. З огляду на відсутність належних правових підстав для набуття відповідачем права власності на об`єкт самочинного будівництва, площею 120,5 кв. м, а також прямої заборони на державну реєстрацію права власності на самочинно збудований об`єкт нерухомого майна у будь-який спосіб, окрім визначеного у статті 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), державна реєстрація права власності на об`єкт самочинного будівництва підлягає скасуванню в судовому порядку. 

35. Суд апеляційної інстанції помилково встановив, що вимоги позивача про скасування рішення державного реєстратора не забезпечать усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом, що, у свою чергу, призвело до ухвалення незаконного та необґрунтованого рішення у відповідній частині. 

36. 12 березня 2026 року Хаджибейська окружна прокуратура міста Одеси через систему «Електронний суд» подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Самодурова Н. В., у якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції - без змін.

37. Відзив мотивовано тим, що посилання сторони відповідача на неврахування судами висновків щодо застосування норм права, викладених у постановах Верховного Суду, які зазначені у касаційній скарзі, є необґрунтованими, оскільки рішення судів не суперечать таким висновкам.

38. Доводи касаційної скарги про те, що суди неправильно застосували норми статей 38, 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» є помилковими, оскільки суди попередніх інстанцій взагалі не обґрунтували судові рішення вимогами статей 38, 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», так як правовідносини за позовом прокурора не стосуються випадків самочинного будівництва з підстав істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм. 

39. Предметом розгляду цієї справи є недоговірні правовідносини власника земельної ділянки, органу місцевого самоврядування в особі Одеської міської ради із фізичною особою ОСОБА_1 , яка самовільно чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні майном комунальної власності - земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом здійснення самочинної реконструкції всупереч земельного та містобудівного законодавства, тобто земельні правовідносини органу місцевого самоврядування із фізичною особою. Отже, апеляційний суд правомірно відмовив у задоволенні клопотання про закриття провадження на підставі пункту 1 частини першої статті 255 ЦПК України. 

Провадження у суді касаційної інстанції

40. Верховний Суд ухвалою від 16 лютого 2026 року поновив Одеській міській раді строк на касаційне оскарження постанови Одеського апеляційного суду від 11 грудня 2025 року, відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою Одеської міської ради на постанову Одеського апеляційного суду від 11 грудня 2025 року, витребував матеріали справи з суду першої інстанції.

41. Верховний Суд ухвалою від 26 лютого 2026 року поновив ОСОБА_1 строк на касаційне оскарження рішення Малиновського районного суду міста Одеси від 12 грудня 2024 року та постанови Одеського апеляційного суду від 11 грудня 2025 року, відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Малиновського районного суду міста Одеси від 12 грудня 2024 року та постанову Одеського апеляційного суду від 11 грудня 2025 року.

42. У березні 2026 року матеріали цивільної справи № 521/24879/23 надійшли до Верховного Суду. 

43. Верховний Суд ухвалою від 25 травня 2025 року призначив справу до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження колегією в складі п`яти суддів. 

44. Як на підставу касаційного оскарження ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Самодурова Н. В., посилається на те, що суди застосували норму права без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 686/19389/17, від 03 липня 2019 року у справі № 916/1261/18, від 26 травня 2020 року у справі № 912/2385/18, від 10 листопада 2021 року у справі № 638/122/19, від 01 лютого 2023 року у справі № 645/3784/18, від 08 березня 2023 року у справі № 420/8499/20, від 15 березня 2023 року у справі № 645/3628/18, від 21 червня 2023 року у справі № 521/19246/20, від 07 листопада 2024 року у справі № 420/2273/19, від 05 березня 2025 року у справі № 357/14621/23, а також постанові Верховного Суду України від 19 квітня 2017 року у справі № 354/612/13 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

45. Як на підставу касаційного оскарження Одеська міська рада посилається на те, що суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18, від 18 вересня 2024 року у справі № 914/1785/22, а також постановах Верховного Суду від 03 березня 2021 року у справі № 915/161/20, від 25 березня 2024 року у справі № 757/19322/22 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).

Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій фактичні обставини справи

46. Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що на підставі договору купівлі-продажу від 12 липня 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т. А. за № 1085, ОСОБА_1 набула право власності на 1/2 частину нерухомого майна, загальною площею 79,5 кв. м, - магазин-бар «Скорпіон» з літнім майданчиком, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1 а. с. 52-55).

47. Право власності на вказане нерухоме майно зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно 12 липня 2019 року на підставі рішення державного реєстратора від 12 липня 2019 року № 47752805 (номер запису про право власності - 32368947) [т. 1 а. с. 56].

48. На підставі договору купівлі-продажу від 12 липня 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т. А. за № 1084, ОСОБА_1 набула іншу 1/2 частину вказаного нерухомого майна, реєстраційний об`єкт нерухомого майна - 131927151101 (т. 1 а. с. 57-60).

49. Право власності на вказане нерухоме майно зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно 12 липня 2019 року на підставі рішення державного реєстратора від 12 липня 2019 року № 47751897 (номер запису про право власності - 32368104) [т. 1 а. с. 61]. 

50. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об`єкта за адресою: АДРЕСА_1 , державним реєстратором Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Мельник Т. І. 20 грудня 2019 року внесено зміни до запису про право власності на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом збільшення загальної площі об`єкту з 79,5 кв. м на 120,5 кв. м, що оформлено відповідним рішенням державного реєстратора від 20 грудня 2019 року № 50346043. Отже, площа об`єкта нерухомості збільшилась на 41 кв. м (т. 1 а. с. 33-51).

51. Підставою для внесення змін 20 грудня 2019 року до запису про право власності на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом зміни загальної площі з 79,5 кв. м на 120,5 кв. м та прийняття рішення державного реєстратора від 19 грудня 2019 року за № 50346043 стали такі документи: технічний паспорт серія та номер: б/н, виданий 27 листопада 2019 року, видавник - ФОП ОСОБА_2 , у якому відображена змінена площа нежитлової будівлі - 120,5 кв. м; довідка № 21/23/26, видана 27 листопада 2019 року ФОП ОСОБА_2 .

52. Довідка від 27 листопада 2019 року № 21/23/26, видана ФОП ОСОБА_2 , свідчить, що проведені роботи щодо зміни площі будівлі з 79,5 кв. м на 120,5 кв. м є переплануванням, виконання якого не передбачає втручання в огороджувальні та несучі конструкції, та на підставі пункту 1 Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 07 червня 2017 року № 406, об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію (т. 1 а. с. 69, 70). 

53. Відповідно до відомостей Єдиного реєстру документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, Управлінням ДАБК Одеської міської ради 12 лютого 2020 року зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1) № ОД 061200430841 на «Капітальний ремонт нежитлової будівлі з літнім майданчиком, літ. «А», навіс літ. «Б», без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані; АДРЕСА_1 » (т. 1 а. с. 86-88).

54. Наказом Управління ДАБК Одеської міської ради від 24 березня 2020 року № 01-13/120ДАБК реєстрацію повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) від 12 лютого 2020 року № ОД 061200430841, скасовано (т. 1 а. с. 89, 90). 

Позиція Верховного Суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови

Щодо юрисдикції спору 

55. Згідно з частиною першою статті 19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства.

56. Відповідно до статті 4 Господарського процесуального кодексу (далі - ГПК) України право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

57. За змістом частини першої статті 45 ГПК України сторонами в судовому процесі - позивачами і відповідачами - можуть бути особи, зазначені у статті 4 цього Кодексу, тобто і фізичні особи, які не є підприємцями, а винятки, коли спори, стороною яких є фізична особа, що не є підприємцем, не підлягають розгляду в господарських судах, чітко визначені приписами статті 20 ГПК України.

58. Предметна та суб`єктна юрисдикція господарських судів, тобто сукупність повноважень господарських судів щодо розгляду справ, віднесених до їх компетенції, визначена статтею 20 ГПК України.

59. Згідно з пунктом 1 частини першої статті 20 ГПК України господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку із здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема справи у спорах, що виникають при укладанні, зміні, розірванні і виконанні правочинів у господарській діяльності, крім правочинів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, а також у спорах щодо правочинів, укладених для забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи-підприємці.

60. Отже, для визначення юрисдикції господарського суду щодо розгляду конкретної справи має значення суб`єктний склад сторін правочину та правова природа спору, що виник у зв`язку зі здійсненням господарської діяльності.

61. Спір у справі, яка переглядається у касаційному порядку, стосується знесення самочинно реконструйованих відповідачем приміщень та приведення земельної ділянки до стану, що діяв на момент укладення договорів купівлі-продажу від 12 липня 2019 року.

62. У справі встановлено, що право власності на нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровано за ОСОБА_1 .

63. Повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1) № ОД 061200430841 від 12 лютого 2020 року на «Капітальний ремонт нежитлової будівлі з літнім майданчиком, літ. «А», навіс літ. «Б», без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані; АДРЕСА_1 » подавалось ОСОБА_1 як фізичною особою.

64. Саме як фізична особа відповідач зазначена і в позовній заяві.

65. Матеріали справи не містять доказів укладення між сторонами будь-яких господарських договорів щодопредмета спору.

66. З огляду на характер спірних правовідносин та суб`єктний склад учасників спір між сторонами виник із цивільних правовідносин, не пов`язаний зі здійсненням господарської діяльності ФОП  ОСОБА_1 , та підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства місцевим загальним судом.

67. Відповідно до інформації, що містяться у відкритому доступі вЄдиному державному реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, ОСОБА_1 з 03 жовтня 2017 року є ФОП, основними видами діяльності якої є діяльність, зокрема, 68.20 надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна (основний).

68. Суд апеляційної інстанції встановив, що ОСОБА_1 як фізична особа здає в оренду ПП «Анкор Фарм» нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 .

69. Саме собою набуття громадянином статусу ФОП не означає, що всі наступні правовідносини за участю цієї особи мають ознаки господарських, а спори з його участю належать до господарських.

70. Згідно з частиною першою статті 1 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільним законодавством регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників. Частина перша статті 2 ЦК України учасниками цивільних відносин визначає фізичних осіб та юридичних осіб.

71. У той же час згідно зі статтею 24 цього Кодексу людина як учасник цивільних відносин вважається фізичною особою, а відповідно до частини першої статті 25 ЦК України здатність мати цивільні права та обов`язки (цивільну правоздатність) мають усі фізичні особи.

72. За приписами частини третьої статті 26 ЦК України фізична особа здатна мати усі майнові права, що встановлені цим Кодексом, іншим законом.

73. У такий спосіб особливістю правового статусу людини є її здатність бути учасником цивільних відносин у силу її цивільної правоздатності, а здійснюючи підприємницьку діяльність - також бути учасником господарських відносин, реалізуючи господарську компетенцію (сукупність господарських прав та обов`язків) у зв`язку з реєстрацією відповідно до закону як підприємець.

74. За частиною першою статті 42 Конституції України кожен має право на підприємницьку діяльність, яка не заборонена законом.

75. Це право закріплено також в абзаці 1 частини першої статті 50 ЦК України, відповідно до якої право на здійснення підприємницької діяльності, яку не заборонено законом, має фізична особа з повною цивільною дієздатністю. А частина перша статті 12 ЦК України надає особі право здійснювати свої цивільні права вільно та на власний розсуд.

76. Тобто фізична особа, яка зареєструвалась підприємцем, вільно, на власний розсуд обирає спосіб здійснення своїх цивільних прав, обираючи залежно від спрямованості волевиявлення та мети, з якою такі права здійснюються, реалізуючи їх у межах господарської діяльності чи для задоволення інших майнових потреб як учасника цивільних відносин.

77. Подібні висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду, які наведені в касаційній скарзі, зокрема від 18 березня 2020 року в справі № 553/2759/18 та від 05 листопада 2025 року в справі № 904/3276/24.

78. З огляду на викладене, враховуючи предмет, характер спору та суб`єктний склад його сторін, колегія суддів Верховного Суду вважає, що спір у цій справі виник стосовно звільнення земельної ділянки шляхом знесення самочинно добудованого об`єкту та приведення земельної ділянки до попереднього стану між органом місцевого самоврядування та фізичною особою, тому має вирішуватися в порядку цивільного судочинства.

79. Наведене узгоджується із висновками Верховного Суду, зробленими у постанові від 13 травня 2026 року у справі № 308/8794/25.

80. Доводи касаційної скарги відповідача про те, що суди попередніх інстанцій застосували норму права без урахування висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 03 липня 2019 року у справі № 916/1261/18, від 15 травня 2019 року у справі № 686/19389/17, від 21 червня 2023 року у справі № 521/19246/20, від 05 березня 2025 року у справі № 357/14621/23, є необґрунтованими, оскільки встановлені судами фактичні обставини, що формують зміст спірних правовідносин, у зазначених заявником справах та у справі, яка переглядається у касаційному порядку, є різними. 

81. У справі № 916/1261/18 суди встановили, що відповідачі зареєстровані як ФОП, одним із видів діяльності яких є діяльність готелів і подібних засобів тимчасового розміщування. Позивач довів обставини користування відповідачами земельною ділянкою з метою здійснення господарської діяльності; готель функціонує шляхом надання послуг з резервування та розміщення в готельних номерах, а тому у спір цій справі за суб`єктним складом учасників та характером правовідносин підлягає вирішенню в господарських судах.

82. У справах № 686/19389/17, № 357/14621/23 спір у справі виник між міською радою та відповідачем саме як суб`єктом господарювання і цей спір пов`язаний зі здійсненням ФОП підприємницької діяльності на спірній земельній ділянці.

83. У справі № 521/19246/20 суди встановили, що спірне нежитлове приміщення використовувалося як аптека на підставі договорів оренди між відповідачем як ФОП та орендарями.

84. У справі № 357/14621/23 спірне нежитлове приміщення, яке зареєстровано за відповідачем, розміщене на спірній земельній ділянці та використовується відповідачем для здійснення підприємницької діяльності як магазин промислових товарів. Спір у справі виник між міською радою та відповідачем як суб`єктом підприємницькою діяльністю щодо реєстрації права власності на спірне нежитлове приміщення, розміщене на земельній ділянці комунальної власності.

85. На відміну від зазначених справ у справі, яка переглядається у касаційному порядку, встановлено, що спірне майно належить відповідачу як фізичній особі, а договір оренди майна укладений відповідачем із юридичною особою саме як фізичною особою, а не ФОП.

Щодо підстав для представництва прокурором інтересів держави в суді 

86. У справах можуть також брати участь органи та особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб (частина четверта статті 42 ЦПК України).

87. Відповідно до частини третьої статті 56 ЦПК Україниу визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.

88. Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 185 цього Кодексу(частина четверта статті 56 ЦПК України).

89. Пунктом 4 частини четвертої статті 185 ЦПК Українипередбачено, що крім цього, заява повертається у випадках, коли відсутні підстави для звернення прокурора до суду в інтересах держави або для звернення до суду особи, якій законом надано право звертатися до суду в інтересах іншої особи.

90. Відповідно до частини третьої статті 23 Закону України «Про прокуратуру»прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті.

91. Результат аналізу частини третьої статті 23 Закону України «Про прокуратуру»дає підстави стверджувати, що прокурор може представляти інтереси держави в суді лише у двох «виключних» випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює компетентний орган; 2) у разі відсутності такого органу.

92. Прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва, однією з яких є бездіяльність компетентного органу.

93. Бездіяльність компетентного органу (нездійснення захисту інтересів держави) означає, що компетентний орган знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, мав повноваження для захисту, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.

94. Звертаючись до компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.

95. Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу.

96. Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України «Про прокуратуру», і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження судом підстав для представництва. Якщо прокурору відомі причини такого не звернення, він обов`язково повинен зазначити їх в обґрунтування підстав для представництва, яке міститься в позові. Але якщо з відповіді зазначеного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим.

97. Такі правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі № 912/2385/18.

98. У справі встановлено, що Малиновська окружна прокуратура на адресу Одеської міської ради направила лист від 05 травня 2022 року № 51-2291вих-23, в якому вказала про порушення, допущені під час реєстрації права власності на об`єкт за адресою: АДРЕСА_1 , порушення прав територіальної громади міста Одеси, а також запитувалась інформації щодо вжиття заходів реагування на такі порушення (т. 1 а. с. 96, 97). 

99. Відповідь на цей лист надано Управлінням ДАБК Одеської міської ради від 07 липня 2022 року № 01-3/155-Г, у якій вказало, що ним до Малиновського районного суду м. Одеси подано позовну заяву до ОСОБА_1 , державного реєстратора Великодолинської селищної ради Мельник Т. І. про скасування рішення державного реєстратора та приведення самочинно реконструйованого об`єкту до первинного стану (справа № 521/11013/20) [т. 1 а. с. 98-100]. 

100. Малиновська окружна прокуратура на адресу Одеської міської ради направила лист від 01 травня 2023 року № 51-3612вих-23 із переліком порушень, допущених під час реконструкції нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , відповідної реєстрації права власності на вказане нерухоме майно, а також порушення у зв`язку з цим права власності на земельну ділянку територіальної громади міста Одеси. Одночасно, запитано інформацію щодо вжиття заходів реагування на такі порушення (т. 1 а. с. 101-103). 

101. Відповідь на цей лист за дорученням Одеського міського голови надано Департаментом земельних ресурсів Одеської міської ради від 16 травня 2023 року № 01-19/776,803, згідно з якою 01 липня 2020 року до Юридичного департаменту Одеської міської ради надійшов лист Управління ДАБК Одеської міської ради щодо порушень за зазначеною адресою. Юридичним департаментом спрямовано запити для формування належної доказової бази, однак вже 14 липня 2020 року Управлінням ДАБК Одеської міської ради самостійно подано до Малиновського районного суду міста Одеси позовну заяву (т. 1 а. с. 104-106).

102. Суди перевірили повноваження прокурора на представництво інтересів держави у розглядуваній справі та обґрунтовано вважали, що прокурором виконано вимоги статті 23 Закону України «Про прокуратуру» та підтверджено підстави для представництва інтересів Одеської міської ради.

103. Доводи касаційної скарги відповідача про те, що у прокурора були відсутні підстави, передбачені частинами третьою, четвертою статті 23 Закону України «Про прокуратуру», для звернення з цим позовом, оскільки компетентним органом Одеської міської ради - Управлінням ДАБК Одеської міської ради ініційовано судовий спір з ОСОБА_1 (справа № 521/11013/20) з аналогічним предметом та підставами до тих, що заявлені прокурором у цій справі, є необґрунтованими. 

104. Встановлено, що у справі № 521/11013/20 позов подано Управлінням ДАБК Одеської міської ради в межах наданих йому законодавством публічних повноважень органу архітектурно-будівельного контролю.

105. Водночас, Одеська міська рада як представницький орган територіальної громади міста Одеси заходів щодо судового захисту інтересів територіальної громади на володіння земельною ділянкою не здійснювала. 

106. Наведене свідчить про порушення інтересів територіальної громади та наявність передбачених законом підстав для втручання прокурора у спірні правовідносини. 

Щодо вирішення спору по суті 

107. Відповідно до частин першої, другої статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Кожний громадянин має право користуватися природними об`єктами права власності народу відповідно до закону.

108. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 14 Конституції України).

109. Територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження. Районні та обласні ради від імені територіальних громад сіл, селищ, міст здійснюють управління об`єктами їхньої спільної власності, що задовольняють спільні потреби територіальних громад. Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом (частини перша, четверта та восьма статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

110. Відповідно до частини першої статі 83 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) землі, які належать на праві власності територіальним громадам, є комунальною власністю.

111. Згідно з частиною першою статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

112. Відповідно до статті 328 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

113. Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

114. Відповідно до статті 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

115. Відповідно до частин першої, другої, сьомої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

116. Частинами першою, другою, восьмою статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачає, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.

117. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

118. Експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється.

119. У справі, що переглядається в касаційному порядку, встановлено, що внаслідок проведення ОСОБА_1 будівельних робіт із реконструкції нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , відбулися зміни загальної площі з 79,5 кв. м до 120,8 кв. м зі зміною меж об`єкта будівництва та геометричних розмірів фундаментів у плані.

120. Суди попередніх інстанцій встановили, що будівельних робіт із реконструкції нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , були здійснені без отримання ОСОБА_1 документів, що надають право на виконання будівельних робіт, а також документів, що посвідчують здачу закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію. 

121. Крім того, орган місцевого самоврядування не приймав рішення про передачу земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , у власність (користування) відповідачу.

122. За таких обставин, встановивши, що будівельні роботи із реконструкції нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , внаслідок яких відбулися зміни загальної площі з 79,5 кв. м до 120,8 кв. м, проведені відповідачем без отримання необхідних дозвільних документів, що надають право виконувати будівельні роботи, а також документів, що посвідчують здачу закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію, на земельній ділянці, не відведеній відповідачу для цієї мети, суд першої інстанції, з яким погодився й апеляційний суд, дійшов правильного висновку про те, що збудований об`єкт нерухомості є самочинним будівництвом, у зв`язку з чим обґрунтовано зобов`язав відповідача звільнити земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом знесення самочинно реконструйованих приміщень та приведення земельної ділянки до стану, що діяв на момент укладення договорів купівлі-продажу від 12 липня 2019 року, зареєстрованих приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дімітровою Т. А. за № 1084 та № 1085.

123. Доводи касаційної скарги відповідача про те, що проведені будівельні роботи не потребували отримання документів, що дають право на їх виконання, та закінчений будівництвом об`єкт не потребував введення в експлуатацію, є необґрунтованими, оскільки відповідачем проведено будівельні роботи із реконструкції нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом зміни загальної площі з 79,5 кв. м на 120,5 кв. м зі зміною меж об`єкта будівництва та геометричних розмірів фундаментів у плані, що потребує отримання дозвільних документів на виконання будівельних робіт, а також документів про прийняття в експлуатацію.

124. Доводи касаційної скарги відповідача про те, що Управління ДАБК Одеської міської ради порушено порядок здійснення архітектурно-будівельного контролю, акт перевірки від 13 березня 2020 року не відповідає вимогам допустимості, є безпідставними, оскільки оцінка дій (бездіяльності) Управління ДАБК Одеської міської ради під час проведення перевірки не є предметом дослідження у цій справі. Оцінка акта перевірки, в тому числі й оцінка дій службових осіб контролюючого органу щодо його складання, викладення у ньому висновків перевірки, може бути надана судом при вирішенні спору щодо оскарження рішення, прийнятого на підставі такого акта (див. пункт 81 постанови Верховного Суду від 19 липня 2023 року у справі № 420/4807/19). 

125. Верховний Суд відхиляє доводи касаційної скарги позивача про те, що суд апеляційної інстанції помилково відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію змін до права власності. 

126. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 зробила висновок, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не факту державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації його права власності додаткові юридичні обмеження.

127. Належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. Оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно (див. пункт 152 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22).

128. Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

129. Водночас колегія суддів звертає увагу на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у пунктах 137, 138 постанови від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22, відповідно до яких, якщо право власності на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у разі задоволення вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої реєстрації. Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ).

130. З огляду на вказане вимоги Одеської міської ради про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію змін до права власності є неналежними способом захисту, про що правильно вказав апеляційний суд. 

131. Доводи касаційної скарги Одеської міської радипро те, що суди попередніх інстанцій застосували норму права без урахування висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18, від 18 вересня 2024 року у справі № 914/1785/22, а також постановах Верховного Суду від 03 березня 2021 року у справі № 915/161/20, від 25 березня 2024 року у справі № 757/19322/22, є необґрунтованими, оскільки встановлені судами фактичні обставини, що формують зміст спірних правовідносин, у зазначених заявником справах та у справі, яка переглядається у касаційному порядку, є різними.

132. У справі № 916/1608/18 спір виник щодо проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна - павільйон. 

133. Спір у справі № 914/1785/22 не пов`язаний із нерухомим майном, тому питання щодо визначення особи (забудовник чи останній набувач), зобов`язаної знести об`єкт самочинного будівництва на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети, вирішенню при розгляді цієї справи не підлягає, оскільки норми статті 376 ЦК України до спірних правовідносин не застосовуються.

134. У справі № 915/161/20 суд касаційної інстанції вказав, щосуди установили, що міська рада, як власник земельної ділянки, заперечує проти визнання права власності товариства на самочинно збудовані приміщення, то задоволення її позовних вимог щодо зобов`язання відповідача знести такі приміщення узгоджується з положеннями ЗК України та приписами частини четвертої статті 376 ЦК України.

135. У справі № 757/19322/22 спір виник за позовом релігійної організації щодо оспорювання договір, за якими відбулося відчуження майна релігійної організації (без рішення загальних зборів, відома громади тощо) відповідачем на користь своїх близьких родичів. 

136. Доводи касаційної скарги відповідача про те, що суди попередніх інстанцій застосували норму права без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 01 лютого 2023 року у справі № 645/3784/18, від 08 березня 2023 року у справі № 420/8499/20, від 15 березня 2023 року у справі № 645/3628/18, а також постанові Верховного Суду України від 19 квітня 2017 року у справі № 354/612/13, є необґрунтованими, оскільки встановлені судами фактичні обставини, що формують зміст спірних правовідносин, у зазначених заявником справах та у справі, яка переглядається у касаційному порядку, є різними.

137. Так, у справі № 354/612/13 спір виник у зв`язку із самовільною зміною межі сусідніх земельних ділянок, оскільки частина збудованого будинку розташована поза межами земельної ділянки відповідача. 

138. У справах № 645/3784/18, № 645/3628/18 суди встановили, що об`єкти нерухомості (гаражі) поєднані з іншими гаражними боксами, якими користуються інші особи, в одну будівлю. Висновок будівельно-технічної експертизи про можливість окремого знесення гаражів без порушення прав та інтересів осіб, користувачів суміжних гаражних боксів, у справі відсутній. Разом з цим, у справі, яка переглядається у касаційному порядку, судами не встановлено, що знесення самочинно реконструйованих приміщень може призвести до порушення прав інших осіб. 

139. У справі № 420/8499/20 суди адміністративної юрисдикції відмовили у задоволенні вимог про зобов`язання привести самовільно реконструйований об`єкт нерухомого майна до первинного стану з тих підстав, що Управлінням ДАБК Одеської міської ради не дотримано процедури, встановленої Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», що передує зверненню до суду із таким позовом, а саме не винесено припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності та, відповідно, не встановлений факт невиконання такого припису протягом визначеного строку, що свідчить про передчасність позовних вимог. Разом з цим, у справі, яка переглядається у касаційному порядку, оцінка дій (бездіяльності) Управління ДАБК Одеської міської ради під час проведення перевірки реконструкції спірного нерухомого майна не є предметом розгляду. 

140. Верховний Суд висловлює правові висновки у справах з огляду на встановлення судами певних фактичних обставин справи і такі висновки не є універсальними та типовими до всіх справ і фактичних обставин, які можуть бути встановлені судами. З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності і необхідності застосування правових висновків Верховного Суду в кожній конкретній справі (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 22 березня 2023 року у справі № 154/3029/14-ц).

141. Посилання заявника на загальні висновки у відповідних постановах Верховного Суду не підтверджують доводів касаційної скарги про те, що судами неправильно застосовано норми матеріального права чи порушено норми процесуального права, оскільки фактичні обставини у наведених як приклад справах відрізняються від тих, що установлені судами у розглядуваній справі.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

142. Відповідно до частини третьої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення -без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

143. Доводи касаційних скарг, які стали підставами для відкриття касаційного провадження, висновків судів попередніх інстанцій не спростовують, на законність та обґрунтованість оскаржуваних судових рішень не впливають, тому колегія суддів дійшла висновку про залишення касаційних скарг без задоволення, а оскаржуваних судових рішень - без змін.

Керуючись статтями 400, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ :

Касаційні скарги ОСОБА_1 , Одеської міської ради залишити без задоволення.

Рішення Малиновського районного суду міста Одеси від 12 грудня 2024 року та постанову Одеського апеляційного суду від 11 грудня 2025 рокузалишити без змін. 

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач А. А. Калараш

Судді: А. І. Грушицький

І. В. Литвиненко

С. Ю. Мартєв 

Є. В. Петров