Справа № 523/9507/23
Провадження №2/523/2189/26

Р І Ш Е Н Н Я
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
(ЗАОЧНЕ)

"13" квітня 2026 р. м.Одеса  

Пересипський районний суд міста Одеси у складі:
головуючого судді - Далеко К.О.,
за участю секретаря – Дяченко Т.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі суду №17 в м. Одесі, цивільну справу за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Юридичний департамент Одеської міської ради про скасування рішень державних реєстраторів, визнання правочину недійсним та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення самочинно збудованого об`єкту,
ВСТАНОВИВ:
І . Зміст вимог та заперечень учасників справи.
Доводи позову.
До Суворовського районного суду м. Одеси звернувся представник Одеської міської ради з позовною заявою до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Юридичний департамент Одеської міської ради, якою просить :
- скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 27.09.2018 року № 43237958 щодо об`єкту за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 59,0 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1654764451101);
- скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.10.2022 року № 65050030 щодо об`єкту за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 59,0 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1654764451101);
- визнати недійсним договір дарування будинку за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 20.01.2023 року між ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 ) та ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 ), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу В.К. Задорожнюк, реєстровий № 24;
- скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20.01.2023 року № 66157001 щодо об`єкту за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 59,0 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1654764451101);
- зобов`язати ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_3 р.н.) за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого будинку за адресою: АДРЕСА_1 .
- стягнути з відповідачів на користь Одеської міської ради сплачений судовий збір у розмірі 14762,00 грн.
Позов мотивований тим, що житловий будинок за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 59,0 кв.м., було зареєстровано на праві власності на ім`я ОСОБА_3 . Підстава реєстрації технічний паспорт на житловий будинок від 18.09.2018 року серія та номер: НОМЕР_4 , виготовлений ТОВ «Нове БТІ», 
ОСОБА_3 померла ІНФОРМАЦІЯ_3 .
Після її смерті із заявою про прийняття спадщини до нотаріуса звернулась ОСОБА_1 . Приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу винесено постанову про відмову у видачі свідоцтва про право на спадщину за законом від 28.04.2021 року № 148/02-31Є з огляду на те, що реєстрація права власності на житловий будинок під АДРЕСА_1 проведена лише на підставі технічного паспорта, чим порушено ст. 40 та ст. 42 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 12.07.2022 року визнано за ОСОБА_1 право власності на спадкове майно, а саме: житловий будинок, загальною площею 59,0 кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
Постановою Одеського апеляційного суду від 20.12.2022 року апеляційну скаргу Одеської міської ради залишено без задоволення, а рішення Суворовського районного суду м. Одеса від 12.07.2022 року без змін.
У подальшому з метою збереження вказаного об`єкту ОСОБА_1 відчужила спірний житловий будинок ОСОБА_2 шляхом укладання договору дарування від 20.01.2023 року серія та номер: 24.
Посилаючись на те, що житловий будинок площею 59,0 кв.м., самочинно побудовано на земельній ділянці територіальної громади м. Одеси, позивач звернувся до суду з позовом про скасування рішень державних реєстраторів, визнання правочину недійсним та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення самочинно збудованого об`єкту.
ІІ. Клопотання та інші процесуальні рішення у справі.
Ухвалою Суворовського районного суду м. Одеси від 12 червня 2023 року прийнято до розгляду та відкрито загальне позовне провадження у справі за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Юридичний департамент Одеської міської ради про скасування рішень державних реєстраторів, визнання правочину недійсним та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення самочинно збудованого об`єкту. 
Ухвалою Суворовського районного суду м. Одеси від 05 лютого 2024 року вжито заходи забезпечення позову Одеської міської ради, а саме заборонено суб`єктам державної реєстрації та державним реєстраторам вчиняти будь-які дії, пов`язані з державною реєстрацією речових прав на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: №1654764451101.
Ухвалою Суворовського районного суду м. Одеси від 25 вересня 2024 року закрито підготовче провадження та призначено до судового розгляду по суті справу № 523/9507/23 
ІІІ. Позиції сторін.
У судовому засіданні представник позивача Одеської міської ради Танасійчук І.М. підтримав позовні вимоги у повному обсязі, просив позов задовольнити, надав пояснення аналогічні викладеним у позові. 
У судове засідання відповідачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не з`явились, були повідомлені про дату, час та місце розгляду справи належним чином, за зареєстрованим місцем проживання в порядку статей 128, 130 ЦПК України, рекомендовані повідомлення повернулися до суду із відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою», що судом розцінюється як належне повідомлення. Така позиція суду відповідає судовій практиці з розгляду аналогічних спорів: Постанови Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 757/15603/19 (провадження № 61-7187св22), 30 листопада 2022 року у справі №760/25978/13-ц (провадження № 61-6788св22), 31 серпня 2022 року у справі №760/17314/17). Відзиву від відповідачів на позов до суду не надходило, заяв про розгляд справи у їх відсутність до суду останні не подавали. 
У судове засідання представник Юридичного департаменту Одеської міської ради, в особі Управління державної реєстрації, не з`явився, був повідомлений про дату, час та місце розгляду справи належним чином, що підтверджується довідкою про доставку судової повістки до електронного кабінету в підсистемі «Електронний суд».
Згідно з положеннями ч.1 ст.280 ЦПК України, суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів за одночасного існування таких умов: 1) відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання; 2) відповідач не з`явився в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин; 3) відповідач не подав відзив; 4) позивач не заперечує проти такого вирішення справи.
Отже, враховуючи згоду представника позивача про проведення заочного розгляду справи, відсутність відзиву на позовну заяву, заяв про відкладення розгляду справи, належне повідомлення відповідачів, які причини неявки не повідомили, суд доходить висновку про можливість розгляду справи в заочному порядку, на підставі наявних у справі доказів, що відповідає вимогам ст.280 ЦПК України.
ІV. Фактичні обставини встановлені судом. Норми права, які підлягають застосуванню та мотиви суду, щодо аргументів наведених учасниками справи.
Суд, дослідивши матеріали справи, всебічно, повно, об`єктивно та безсторонньо оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, дійшов висновку про відмову у задоволенні позову, з наступних підстав.
Судом встановлено, що державний реєстратор прав на нерухоме майно Морозова О.С. 27 вересня 2018 року прийняла рішення № 43237958 провести державну реєстрацію права приватної власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_2 , за ОСОБА_3 (а.с.115)
Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 1397433834 від 27.09.2018 року, житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 59 кв.м., житловою площею 30.6 кв.м., на підставі технічного паспорту, серія і номер : 0022977, виданого ТОВ «НОВЕ БТІ» 18.09.2018 року, зареєстрований на праві приватної власності за ОСОБА_3 , РНОКПП: НОМЕР_5 (а.с.119)
Рішенням Суворовського районного суду м. Одеса від 12 липня 2022 року, по справі №523/10522/21, позовні вимоги ОСОБА_1 до Одеської міської ради, третя особа: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Гуляєва Наталія Василівна про визнання права власності на спадкове майно задоволено повністю. Визнано за ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) право власності на спадкове майно, а саме: на житловий будинок, загальною площею 59,0 кв.м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 . (а.с.90-91).
Постановою Одеського апеляційного суду від 20.12.2022 року, по справі №523/10522/21, рішення Суворовського районного суду м. Одеса від 12 липня 2022 року – залишено без змін.
Ухвалою Верховного Суду від 21 березня 2023 року, по справі №523/10522/21, у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою Одеської міської ради на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 12 липня 2022 року та на постанову Одеського апеляційного суду від 20 грудня 2022 року - відмовлено.
03.10.2022 року право приватної власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 59 кв.м., житловою площею 30.6 кв.м., на підставі рішення суду, серія номер: 523/10522/21 виданого 12.07.2022 року, видавник : Суворовський районний суд м. Одеси, зареєстровано за ОСОБА_1 , що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 324191944 від 27.02.2023 року (а.с.120)
20 січня 2023 року ОСОБА_1 передала безкоштовно у власність (дарує), а ОСОБА_2 приймає у власність безоплатно в подарунок житловий будинок, який розташований за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею - 59,0 кв.м., житловою площею - 30,6 кв.м.. об`єкт належить ОСОБА_4 на праві особистої приватної власності на підставі рішення Суворовського районного суду міста Одеси по справі № 523/10522/21 від 12.07.2022, яке набрало законної сили 15 серпня 2022 року. Договір посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Задорожнюк В.К. та зареєстрований в реєстрі № 24. 
В пункті 1.1 Договору дарування зазначено, що відповідно до листа Відділу № 5 Управління надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру в Одеській області № 2293/340-22 від 25.10.2022 відносно земельної ділянки, на якій розташований відчужуваний Об`єкт, на ім`я Дарувальника не зареєстровано право власності (користування), та нотаріусом роз`яснено Обдаровуваній зміст ч.11 ст.120 Земельного Кодексу України, відповідно до якої, якщо об`єкт нерухомого майна (жилий будинок) розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об`єкта нерухомого майна зобов`язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об`єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 Земельного Кодексу України. (а.с. 47-49)
20.01.2023 року право приватної власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 59 кв.м., житловою площею 30.6 кв.м., на підставі договору дарування, серія та номер: 24 виданого 20.01.2023 року, видавник: Задорожнюк В.К., приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу, зареєстровано за ОСОБА_2 , РНОКПП: НОМЕР_2 , що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 320748644 від 20.01.2023 року ( а.с.121)
Згідно відповіді Комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради від 16.11.2022 року № 2500/03.01-07, в матеріалах інвентаризаційної справи, наявних в КП «БТІ» ОМР інвентаризаційну та реєстраційну справу на об`єкт нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , не зареєстровано ( а.с.30)
За інформацією архіву та відділу загального листування Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради, дані щодо видачі, реєстрації містобудівних умов та обмежень на об`єкт будівництва чи/або дозвільних документів на проведення будівельних робіт за адресою: АДРЕСА_1 , не значаться, що підтверджується повідомленням Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 07.11.2022 року № 01-11/1476. ( а.с.31)
Згідно повідомлення Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 11.11.2022 року № 01-19/1414, вбачається, що земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 , огороджена парканом, доступ до неї обмежений. За візуальним оглядом на зазначеній земельній ділянці орієнтовною площею 171 кв.м. розташований житловий будинок. На момент обстеження власник будинку був відсутній. Інформація стосовно прийнятих рішень Одеської міської ради про надання у власність або оренду зазначеної земельної ділянки у Департаменті земельних ресурсів Одеської міської ради відсутня. (а.с.32)
З відповіді Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 08.11.2022 року № 1-8/248, в Реєстрі будівельної діяльності відсутня інформація щодо видачі документів дозвільно/декларативного характеру на об`єкт за адресою: АДРЕСА_1 . Також, до Управління не надходили, Управлінням не реєструвались та не скасовувались документи дозвільного/декларативного характеру за вищезазначеною адресою. (а.с.35-36).
Суд виходить із того, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).
Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968 сво 21)).
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).
Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (частина перша та друга статті 376 ЦК України).
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України).
У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану (частина сьома статті 376 ЦК України).
Рішення суду здатне бути джерелом для набуття цивільних прав і обов`язків тільки у випадках, встановлених актами цивільного законодавства. Рішення суду, як правомірна приватно-правова конструкція, не повинно використовуватися учасниками цивільного обороту всупереч його призначенню для набуття цивільних прав і обов`язків, за відсутності вказівки про це в актах цивільного законодавства. При існуванні самочинного будівництва власник земельної ділянки може вимагати не надання права на знесення самочинного будівництва на підставі судового рішення, а, зокрема, зобов`язання порушника знести самостійно самочинне будівництво або за його рахунок, чи визнання за власником земельної ділянки на якій здійснено самочинне будівництво, права власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване. При існуванні самочинного будівництва, метою власника земельної ділянки є захист права власності на земельну ділянку, а не набуття на підставі рішення суду права на знесення. Тому, вимога про надання права на знесення не є належним способом захисту права (див. зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 201/2289/20 (провадження № 61-1715св23
Належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. Оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно (див. пункт 152 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23)).
Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається. За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (пункти 111-113 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23)).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21 (провадження № 12-73гс24) зазначено, що:
«101. Статтею 331 ЦК України визначається порядок набуття права власності на новостворене майно. За змістом цієї норми право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
102. Водночас можуть існувати ситуації, коли особа, не маючи прав на земельну ділянку (не будучи власником або користувачем земельної ділянки), здійснює на ній будівництво, або здійснює будівництво без відповідного документа, проєкту, з істотним порушенням будівельних норм і правил. Такі правовідносини врегульовані статтею 376 ЦК України, в якій визначено правовий режим самочинного будівництва.
103. Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
104. Виходячи зі змісту частини першої статті 376 ЦК України об`єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.
105. Будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на земельну ділянку.
113. Відносини власника земельної ділянки із особою, яка вчинила самочинне будівництво на його земельній ділянці, регулюються частинами четвертою - шостою статті 376 ЦК України. Такі відносини, як і будь-які інші відносини власності, є абсолютними, в яких праву власника кореспондує обов`язок усіх і кожного утримуватися від будь-яких посягань на це право.
114. Основу такої правової охорони утворює принцип єдності земельної ділянки й будівель та споруд, розташованих на ній, основною ідеєю якого є унеможливлення виникнення ситуацій, у яких будівля й земельна ділянка стають об`єктами конкуруючих прав та інтересів різних суб`єктів. Законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритетності захисту прав власника земельної ділянки».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року у справі №908/2388/21 (провадження № 12-73гс24) вказано, що:
«136. Частинами третьою - п`ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке. Право власності на самочинно збудоване майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки, суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
137. Визнання права власності в порядку частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України, призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п`ята статті 376 ЦК України).
138. При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, норм частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).
139. За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
140. У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (пункт 154 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справi № 916/1174/22).
141. Таким чином, усталеною є практика Великої Палати Верховного Суду, відповідно до якої у спорах про знесення об`єкта самочинного будівництва заявлені позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора є неналежними та такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21 (провадження № 12-73гс24) зазначено:
«169. Вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою.
170. Статтею 376 ЦК України регламентовано правовий режим самочинного будівництва. Частиною другою статті 212 ЗК України встановлено право власника вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою з боку суб`єктів, які створюють такі перешкоди.
171. Отже, враховуючи негаторний характер позову власника земельної ділянки, обов`язок з приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, покладається на особу, яка чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду.
172. На об`єкт самочинного будівництва не виникає право власності як на нерухому річ (згідно із частиною другою статті 376 ЦК України особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього). Зміна правового режиму самочинного будівництва може бути здійснена виключно на підставі рішення суду в порядку, встановленому статтею 376 ЦК України.
173. Частиною четвертою статті 376 ЦК України встановлено, що якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. Зазначена норма покладає обов`язок щодо знесення об`єкта самочинного будівництва на особу, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво. Такою є особа, яка має юридичні права на об`єкт самочинного будівництва. До визнання права власності на об`єкт самочинного будівництва судом в порядку, встановленому статтею 376 ЦК України, статус об`єкта самочинного будівництва не змінюється.
176. Як уже зазначалося, обов`язок знести об`єкт самочинного будівництва має розглядатися в контексті правового захисту права власності на земельну ділянку.
177. Отже, відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач).
178. Слід з-поміж іншого зауважити, що процесуальний статус останнього набувача прав на об`єкт самочинного будівництва як відповідача надає такій особі можливість використовувати всі передбачені процесуальним законом засоби для захисту своїх прав та інтересів. Також суд під час розгляду справи зможе оцінити добросовісність відповідача та пропорційність застосовуваних до нього засобів.
Надаючи правову оцінку заявленим Одеською міською радою позовним вимогам, суд зазначає, що оскільки вони базуються на доведенні самочинного будівництва житлового будинок, загальною площею 59,0 кв.м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , то позовні вимоги про: скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 27.09.2018 року № 43237958; скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.10.2022 року № 65050030; визнання недійсним договору дарування будинку від 20.01.2023 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу В.К. Задорожнюк, реєстровий № 24; скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 20.01.2023 року № 66157001, є неналежно обраним позивачем способом захисту, що є підставою для відмови у задоволенні наведених вимог. 
У той же час, надаючи правову оцінку позовним вимогам про зобов`язання ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_3 р.н.) за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого будинку за адресою: АДРЕСА_1 , суд констатує наступне.
За обставин даної справи, право власності ОСОБА_1 на житловий будинок, загальною площею 59,0 кв.м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , виникло на підставі рішення Суворовського районного суду м. Одеса від 12 липня 2022 року, по справі №523/10522/21, залишеного без змін постановою Одеського апеляційного суду від 20.12.2022 року. 
Ухвалою Верховного Суду від 21 березня 2023 року, по справі №523/10522/21, у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою Одеської міської ради на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 12 липня 2022 року та на постанову Одеського апеляційного суду від 20 грудня 2022 року - відмовлено.
При цьому, в мотивувальній частині постанови Одеського апеляційного суду від 20.12.2022 року, у справі №523/10522/21, за наслідком розгляду апеляційної скарги саме Одеської міської ради, встановлені наступні преюдиційні для даної справи факти:
«Є помилковими доводи апеляційної скарги про те, що державна реєстрація права власності за спадкодавцем була проведена з порушенням норм законодавства, оскільки технічний паспорт не є документом, який підтверджує первинне набуття права власності на спірне нерухоме майно та з ознаками самочинного будівництва.
Суд правильно виходив із доведеності позивачем належними і допустимими доказами набуття у передбаченому законом порядку спадкодавцем права власності на спірний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , отже, правильно врахував статус цього майна як спадкового.
Посилання скаржника на знаходження спірного житлового будинку на земельній ділянці комунальної власності, яка належить територіальній громаді м. Одеса, не спростовує належності будинку станом на час смерті ОСОБА_3 .»
У даному випадку, суди як першої, так і апеляційної інстанцій, виходили із того, що до 05 серпня 1992 року закон не передбачав процедуру введення нерухомого майна в експлуатацію при оформленні права власності.
Постановою Кабінету Міністрів України від 05 серпня 1992 року № 449 «Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів державного замовлення», яка втратила чинність 30 грудня 2004 року, було встановлено порядок та умови прийняття в експлуатацію об`єктів будівництва, при цьому введення приватних житлових будинків в експлуатацію при оформленні права власності, збудованих до 05 серпня 1992 року, не передбачалося.
Належним документом, що засвідчує факт існування об`єкта нерухомого майна й містить його технічні характеристики, є технічний паспорт на такий об`єкт, виготовлений за результатом його технічної інвентаризації.
Аналогічний правовий висновок висловлено Верховним Судом у постановах від 15 липня 2019 року у справі № 263/8226/16-ц і від 01 квітня 2020 року у справі № 760/1651/16-ц.
Таким чином, судами як першої, так апеляційної інстанцій встановлена законність набуття права власності ОСОБА_3 на житловий будинок, загальною площею 59,0 кв.м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 . 
З огляду на викладене, суд констатує, що доводи Одеської міської ради викладені у даному позові, вже були предметом дослідження судами раніше, за наслідком якого за ОСОБА_1 було визнано право власності на спірний будинок, зводяться до заперечення обставин, встановлених судами під час розгляду справи №523/10522/21, та перегляду вже здійсненої оцінки доказів у справі.
Згідно з частиною четвертою статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Преюдиційні факти - це факти, встановлені рішенням чи вироком суду, що набрали законної сили. Преюдиційність ґрунтується на правовій властивості законної сили судового рішення і означається його суб`єктивними і об`єктивними межами, за якими сторони та інші особи, які брали участь у розгляді справи, а також їх правонаступники не можуть знову оспорювати в іншому процесі встановлені судовим рішенням у такій справі правовідносини. Преюдиційні обставини є обов`язковими для суду, який розглядає справу навіть у тому випадку, коли він вважає, що вони встановлені неправильно. Таким чином, законодавець намагається забезпечити єдність судової практики та запобігти появі протилежних за змістом судових рішень.
По даній справі, суд враховує преюдиційний характер рішень, ухвалених судами першої та апеляційної інстанцій у справі №523/10522/21 АДРЕСА_1 .
У той же час, надаючи правову оцінку доводам Одеської міської ради про відсутність доказів відведення земельної ділянки у власність чи оренду, за вказаною адресою, суд вважає за необхідне зазначити наступне.
Наявним в матеріалах справи технічним паспортом ТОВ «Нове БТІ» від 18.09.2018 року підтверджується, що на земельній ділянці розташований житловий будинок, 1975 року побудови, огорожа та вимощення, тобто майже 50 років на земельній ділянці побудований будинок, будівництво здійснювалося ще за радянських часів, з огляду на викладене наявні в матеріалах справи довідки Департаменту архітектури та містобудування, Департаменту земельних ресурсів, Управління державного архітектурно-будівельного контролю не доводять обставини неправомірності користування земельною ділянкою.
Згідно з Конституцією України та принципами правової держави, відповідальність за бездіяльність або незаконні дії органів державної влади не може покладатися на громадян.
Велика Палата Верховного Суду наголосила, що принцип «належного урядування», як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість.
З іншого боку, як зазначила ВП ВС, потреба виправити минулу «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.
Відповідну позицію Велика Палата Верховного Суду висловила у справі 912/2797/21 (постанова від 5 липня 2023 року).
Суд констатує, що місцеві органи самоврядування існували, станом на дату побудови спірного будинку, однак фактично протягом майже 50 років жодних вимог до користувачів та власника будинку за адресою: АДРЕСА_1 , не пред`являли. 
Конституцією України передбачено як захист права власності, так і захист права на житло.
Статтею 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
За положеннями статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.
Відповідно до пункту 1 статті 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.
Стаття 1 (Захист власності) Протоколу № 1 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод проголошує, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Перша та найбільш важлива вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає у тому, що будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля. Будь-яке втручання державного органу у право на мирне володіння майном повинно забезпечити «справедливий баланс» між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар. Іншими словами, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, яку прагнуть (EAST WEST ALLIANCE LIMITED v. UKRAINE, № 19336/04, § 166-168, ЄСПЛ, від 23 січня 2014 року).
Європейський суд з прав людини наголошує, що позбавлення власності може бути виправдане лише в тому випадку, якщо воно здійснене «у інтересах суспільства» і «відповідно до вимог, передбачених законом». Більше того, повинно бути досягнуто «справедливого балансу» між вимогами загального інтересу суспільства і вимогами захисту основних прав осіб.
Згідно статті 8 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, кожен має право на повагу до свого приватного та сімейного життя, до свого житла та кореспонденції. Відповідно до рішення Європейського суду з прав людини у справі "Кривіцька і Кривіцький проти України", в контексті вказаної Конвенції поняття "житло" не обмежується приміщенням, в якому проживає на законних підставах, або яке було у законному порядку встановлено, а залежить від фактичних обставин, а саме існування достатніх і тривалих зав`язків з конкретним місцем. Втрата житла будь-якою особою є крайньою формою втручання у права на житло.
Згідно з Конвенцією поняття "житло" не обмежується приміщеннями, в яких законно мешкають або законно створені. Чи є конкретне місце проживання "житлом", яке підлягає захисту на підставі пункту 1 статті 8 Конвенції, залежить від фактичних обставин, а саме - від наявності достатніх та триваючих зав`язків із конкретним місцем (рішення у справі "Прокопович проти Росії", заява № 58255/00, пункт 36,). Втрата житла є найбільш крайньою формою втручання у право на повагу до житла (рішення від 13 травня 2008 року у справі "МакКенн проти Сполученого Королівства", заява № 19009/04, пункт 50).
У пункті 36 рішення від 18 листопада 2004 року у справі "Прокопович проти Росії" Європейський суд з прав людини визначив, що концепція "житла" за змістом статті 8 Конвенції не обмежена житлом, яке зайняте на законних підставах або встановленим у законному порядку. "Житло" - це автономна концепція, що не залежить від класифікації у національному праві. То чи є місце конкретного проживання "житлом", що б спричинило захист на підставі пункту 1 статті 8 Конвенції, залежить від фактичних обставин справи, а саме - від наявності достатніх триваючих зав`язків з конкретним місцем проживання (рішення Європейського суду з прав людини по справі "Баклі проти Сполученого Королівства" від 11 січня 1995 року, пункт 63).
У пункті 44 рішення від 02 грудня 2010 року у справі "Кривіцька та Кривіцький проти України" Європейський суд з прав людини визначив, що втручання у право заявника на повагу до його житла має бути не лише законним, але й "необхідним у демократичному суспільстві". Інакше кажучи, воно має відповідати «нагальній суспільній необхідності», зокрема бути співрозмірним із переслідуваною законною метою. Концепція "житла" має першочергове значення для особистості людини, самовизначення, фізичної та моральної цілісності, підтримки взаємовідносин з іншими, усталеного та безпечного місця в суспільстві.
Позицією Верховного Суду викладеною, зокрема, у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 754/613/18-ц, яка відзначена в Огляді судової практики Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду за І півріччя 2020 року, зроблено висновок, що тривалий час проживання у спірній квартирі/будинку особи, яка не має іншого житла, є достатньою підставою для того, щоб вважати квартиру/будинок житлом цієї особи в розумінні статті 8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Аналогічна позиція висловлена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 21 серпня 2019 року (справа №569/4373/16-ц), де також Верховний Суд по суті відступив від правого висновку, викладеного у постанові Верховного Суду України від 5 листопада 2014 року (справа №6-158цс14), у постанові Верховного Суду від 06 травня 2020 року (справа № 752/16688/17).
З огляду на викладене, приймаючи до уваги набуття ОСОБА_1 права власності на спірний будинок на підставі рішення суду, яке набрало законної сили, в якому встановлена законність набуття права власності на будинок також і спадкодавцем ОСОБА_3 , суд дійшов висновку що позовна вимога Одеської міської ради про зобов`язання ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_3 р.н.) за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого будинку за адресою: АДРЕСА_1 , позбавлена правового та доказового обґрунтування, призведе до непропорційного втручання у право власності відповідачів, та порушення Стаття 1 Протоколу № 1, ст. 8 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод. 
Суд враховує положення статті 129-1 Конституції України, відповідно до якої судове рішення є обов`язковим до виконання; держава забезпечує виконання судового рішення у визначеному законом порядку; контроль за виконанням судового рішення здійснює суд.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Враховуючи викладене, суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позову Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Юридичний департамент Одеської міської ради про скасування рішень державних реєстраторів, визнання правочину недійсним та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення самочинно збудованого об`єкту.
Керуючись ст. 2, 4, 10-13, 18, 76-81, 263, 265, 268, 273, 351, 352, 354 ЦПК України,
УХВАЛИВ:
У задоволенні позову Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Юридичний департамент Одеської міської ради про скасування рішень державних реєстраторів, визнання правочину недійсним та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення самочинно збудованого об`єкту – відмовити.
Скасувати заходи забезпечення позову, вжиті на підставі ухвали Суворовського районного суду м. Одеси від 05 лютого 2024 року, а саме заборону суб`єктам державної реєстрації та державним реєстраторам вчиняти будь-які дії, пов`язані з державною реєстрацією речових прав на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: №1654764451101.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом 30-ти днів з дня його проголошення.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом вищевказаних строків не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Повний текст рішення складено 13.04.2026 року.

Суддя          К.О. Далеко