Номер провадження: 22-ц/813/722/26 
Справа № 523/22500/21
Головуючий у першій інстанції Бузовський В.В.
Доповідач Назарова М. В.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.04.2026 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого Назарової М.В.,
суддів: Коновалової В.А., Кострицького В.В.,
за участю секретаря Соболєвої Р.М.,
учасники справи: позивач – Одеська міська рада, відповідачі - ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа - Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань в порядку спрощеного позовного провадження
апеляційну скаргу ОСОБА_2 в особі свого представника П`ятигорець Ірини Олександрівни
на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 25 липня 2024 року, ухвалене Суворовським районним судом м. Одеси, у складі: судді Бузовського В.В. в приміщенні того ж суду,
у цивільній справі за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради про скасування рішень державного реєстратора, зобов`язання вчинити певні дії,

в с т а н о в и в:

У грудні 2021 року Одеська міська рада звернулася до суду із вищевказаним позовом, в якому із посиланням як на правове обґрунтування своїх вимог, зокрема, на положення ст. 316, 317, 376 ЦК України, ст. 12, 80, 83, 116 ЗК України, ст. 2, 3, 18, 26, 27, Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно», ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» просила:
- скасувати рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Толстих Наталії Миколаївни про реєстрацію змін розділу від 02.12.2019 року № 49966035, що є підставою для припинення права власності на 5/24 частини ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 ), на 5/24 частини ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 ), на 5/24 частини ОСОБА_3 (РНОКПП: НОМЕР_3 , ІНФОРМАЦІЯ_3 ) та на 5/24 частини ОСОБА_4 (РНОКПП: НОМЕР_4 , ІНФОРМАЦІЯ_4 ) квартири за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 69,1кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 95135651101);
- зобов`язати ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 ), ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 ), ОСОБА_3 (РНОКПП: НОМЕР_3 , ІНФОРМАЦІЯ_3 ) та ОСОБА_4 (РНОКПП: НОМЕР_4 , ІНФОРМАЦІЯ_4 ) звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення за власний рахунок самочинної прибудови за адресою: АДРЕСА_1 .
В обґрунтування вимог позивач посилається не те, що відповідачі самовільно зайняли земельну ділянку, що належить територіальній громаді в особі Одеської міської ради, яка не приймала рішень щодо відведення земельної ділянки у власність чи оренду відповідачам, та самочинно здійснили прибудову до кв. АДРЕСА_2 , що стало підставою звернення до суду (т. 1, а.с. 5-19).
У відзиві на позовну заяву ОСОБА_2 в особі свого представника ОСОБА_5 просив у задоволенні позову відмовити у повному обсязі, зазначаючи, що звернення до суду з позовом про звільнення земельної ділянки шляхом знесення за власний рахунок самочинного будівництва є передчасним та крайньою мірою, оскільки не складено припису щодо усунення порушень вимог містобудівного законодавства шляхом надання можливості відповідачеві для проведення відповідної перебудови; не доведено, що вказане будівництво суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб; не доведено відсутність можливості проведення перебудови самочинно збудованого нерухомого майна; не доведено, що відповідач ОСОБА_2 відмовився від проведення такої перебудови. Крім того вважає, що ОМР повноваженнями на звернення до суду із даним позовом не наділена, а належним позивачем є Управління державного архітектурно-будівельного контролю (т. 2, а.с. 21-26).
Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 25 липня 2024 року позов Одеської міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради про скасування рішень державного реєстратора, зобов`язання вчинити певні дії – задоволено.
Скасовано рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Толстих Наталії Миколаївни про реєстрацію змін розділу від 02.12.2019 року № 49966035, що є підставою для припинення права власності на 5/24 частини ОСОБА_1 , на 5/24 частини ОСОБА_2 , на 5/24 частини ОСОБА_3 та на 5/24 частини ОСОБА_4 квартири за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 69,1кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 95135651101).
Зобов`язано ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення за власний рахунок самочинної прибудови за адресою: АДРЕСА_1 .
Стягнуто з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 на користь Одеської міської ради в рівних частках сплачений судовий збір у розмірі 2 270,00 грн, а саме по 567,40 грн, з кожного (т. 2, а.с. 133-135зв.).
В апеляційній скарзі ОСОБА_2 просить рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 25.07.2024 скасувати як незаконне та необґрунтоване та відмовити у задоволенні позову.
Доводами апеляційної скарги є те, що судом не в повному обсязі встановлені обставини, які мають значення для справи, не здійснено юридичної оцінки того, що у справі відсутні належні та допустимі докази для задоволення позовних вимог, неправильно застосовано норми матеріального права та порушено процесуального права, у рішенні не розглянуто заяву скаржника про залучення 3-ї особи.
Судом не взято до уваги, що реєстрацію змін розділу від 02.12.2019 № 49966035 було здійснено не приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Толстих Н.М., а приватним нотаріусом ОМНО Косюк О.П., про що відповідачем зазначалося в заяві про залучення 3-ї особи, такий нотаріус має бути, на думку скаржника, відповідачем-2.
Вважає, що судом допущені порушення вимог ст. 376 ЦК України та передчасним пред`явлення ОМР позову, оскільки УДАБК ОМР не дотримано встановленої Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» процедури, що передує зверненню до суду, не винесено припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності протягом визначеного строку, чим порушено ст. 38 вказаного Закону, не доведено, що вказане будівництво суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, не доведено відсутності можливості проведення перебудови самочинно збудованого нерухомого майна.
26.11.2019 при проведенні технічної інвентаризації квартири АДРЕСА_2 були виявлені технічні помилки, оскільки при проведенні попередньої інвентаризації не були враховані підсобні приміщення, а площа змінена у зв`язку з уточненням лінійних розмірів та площ приміщень і не належить до самочинного будівництва. Вказане підтверджено довідкою ПП «Глав Інвест Груп» від 26.11.2019 № 125494.
Обстеження ДАБК, за результатами якого складено Акт від 02.07.2020, відбулося без повідомлення ОСОБА_2 та інших відповідачів, які могли б надати відповідні пояснення щодо збільшення площі не через самочинне будівництво, а в межах уточнення площі. Самі акти складені з численними порушеннями.
Щодо передчасності заявлення вимоги про знесення самочинного будівництва посилається на судову практику ВС (постанова у справі № 810/5680/15 від 06.03.2019, № 420/228/19 від 21.10.2010, № 822/2149/18 від 29.01.2020).
Відсутність фактів винесення припису та його невиконання відповідачем вважає визначальним для правильного вирішення справи, також вважає відсутнім у ОМР повноваження на звернення до суду із даним позовом, оскільки належним позивачем є Управління ДАБК ОМР, що проігноровано судом.
Скасовуючи рішення державного реєстратора та зазначаючи про припинення права власності відповідачів на 5/24 частини спірної квартири, суд тим самим фактично неправомірно позбавив відповідачів права власності на весь об`єкт, а не на частку квартири, про знесення якої заявлено вимогу (т. 2, а.с. 144-152).
Відзив на апеляційну скаргу до апеляційного суду не надходив.
Ухвалами Одеського апеляційного суду (у складі колегії суддів Назарової М.В. (суддя – доповідач), Дришлюка А.І, Сєвєрової Є.С.) від 13.09.2024 та 15.11.2024 за вказаною апеляційною скаргою відкрито апеляційне провадження та призначено справу до розгляду (т. 2, а.с. 161, 186).
Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 21.04.2026 здійснено заміну суддів Дришлюка А.І, Сєвєрової Є.С. на учасників постійно діючого складу колегії – суддів Кострицького В.В. та Коновалову В.А.
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції перевіряє справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4 ст. 367 ЦПК України).
У судове засідання 21.04.2026 учасники справи, належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи, зокрема, позивач ОМР та третя особа Управління державної реєстрації юридичного департаменту ОМР – у відповідності до п. 2 ч. 8 ст. 128 ЦПК України, оскільки отримали судові повістки-повідомлення на 21.04.2026 в електронних кабінетах підсистеми «Електронний суд» 17.02.2026 о 16:30:57, що підтверджується довідками про доставку електронного документа (т. 2, а.с. 214-214 зв.), відповідач ОСОБА_2 – у відповідності до ч. 5 ст. 130 ЦПК України, оскільки його повноважний представник ОСОБА_6 отримала судову повістку-повідомлення на 21.04.2026 в електронному кабінеті підсистеми «Електронний суд» 17.02.2026 о 16:30:57, що підтверджується довідкою про доставку електронного документа (т. 2, а.с. 215), відповідачі ОСОБА_3 та ОСОБА_4 у відповідності до п. 3 ч. 8 ст. 128 ЦПК України, так як судові повістки-повідомлення, що направлялися їм за їх зареєстрованим місцем проживання, повернулися до суду із відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою» (т. 2, а.с. 217-218 зв., 221-222зв.), відповідач ОСОБА_1 – у відповідності до ч. 11 ст. 128 ЦПК України шляхом розміщення відповідного оголошення про дату, час та місце розгляду справи на офіційному веб-сайті судової влади України (т. 2, а.с. 216), не з`явилися, що в силу положень ч. 2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права і з дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судом першої інстанції встановлено та матеріалами справи підтверджено, що згідно з листом КП «Бюро технічної інвентаризації» від 03.08.2020 № 3544-02/154 на запит Юридичного департаменту ОМР від 16.07.2020 № 1600 останніх повідомлено про те, що станом на 31.12.2012 в комунальному підприємстві право власності на квартиру АДРЕСА_2 , зареєстроване за « ОСОБА_4 , ОСОБА_7 , ОСОБА_3 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_2 » в рівних частках на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого Управлінням житлово-комунального господарства виконкому Одеської міської ради 21.03.2000 року № 9-4358 (дата реєстрації 22.05.2000 року, в книзі 253 пр, стор. 167, р. № 100) (т. 1, а.с. 42-43).
Відповідно до свідоцтва про право власності на житло, виданого Управлінням житлово-комунального господарства виконкому Одеської міської ради 21.03.2000 року № 9-4358, вказаним вище особам належить у рівних (по 1/6) частках квартира АДРЕСА_2 , загальною площею 62,6 кв.м (т. 1, а.с. 45).
ІНФОРМАЦІЯ_5 померла ОСОБА_8 . 
Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 03.07.2013 № 1-389 спадкоємцем 1/6 частини вказаної квартири, яка належала померлій, стала її дочка ОСОБА_4 (т. 1, а.с. 63).
На підставі вказаного свідоцтва рішенням державного реєстратора (з відкриттям розділу) від 03.07.2013 року № 3599848 за ОСОБА_4 зареєстрована 1/6 частина вказаної квартири (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 95135651101) (т. 1, а.с. 115).
ІНФОРМАЦІЯ_6 помер ОСОБА_7 . 
Відповідно до свідоцтв про право на спадщину за законом від 25.07.2013 року № 1-477, № 1-478, № 1-479 та № 1-480, спадкоємцями 1/6 частини вказаної квартири, яка належала померлому, по 1/4-тій частині, стали ОСОБА_4 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_10 (т. 1, а.с. 64-67). 
Того ж дня, на підставі вказаних свідоцтв рішеннями державного реєстратора від 25.07.2013 року № 4325034, № 4319448, № 4316645 та № 4314585 за вказаними особами зареєстровано по 5/24 частини вказаної квартири (т. 1, а.с. 122-123).
Таким чином, з 25.07.2013 співвласниками квартири АДРЕСА_2 площею 62,6 кв.м, у відповідних частках стали ОСОБА_4 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_11 .
Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради листом від 09.07.2020 року № 01-17/282 повідомило Юридичний департамент ОМР, що під час проведення перевірки за адресою: АДРЕСА_1 , встановлено, «що на земельній ділянці територіальної громади фактично виконуються роботи з прибудови приміщення першого поверху», про що складено відповідний акт обстеження об`єкта містобудування щодо дотримання законодавства, затвердженої містобудівної документації при плануванні та забудові на території м. Одеси, а також зроблено фотофіксацію самочинного будівництва (т. 1, а.с. 50-57).
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 07.10.2021 року, номер інформаційної довідки 278641393, на підставі технічного паспорту від 26.11.2019 року серія та номер: б/н, виготовленого 1111 «Глав Інвест Груп», та довідки від 26.11.2019 року серія та номер: 125494, наданої 1111 «Глав Інвест Груп», здійснено реєстрацію змін розділу щодо об`єкту нерухомого майна – квартири за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до якої:
- «загальну площу 62,6 кв.м» змінено на «загальну площу 69,1 кв.м» (т. 1, а.с. 34).
31.07.2020 Департамент комунальної власності Одеської міської ради листом від 31.07.2020 № 01-18/974-09-04 повідомив Юридичний департамент ОМР, що за адресою: АДРЕСА_1 , знаходиться земельна ділянка, загальною площею 0,002 га, на якій розташована прибудова до приміщення першого поверху. У Департаменті комунальної власності Одеської міської ради відсутня інформація про прийняття рішення щодо відведення земельної ділянки у власність чи оренду за вказаною адресою (т. 1, а.с. 59-60).
Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради листом від 20.07.2020 року № 01-11/3247 повідомив Юридичний департамент ОМР, що згідно інформації архіву та відділу загального листування департаменту дані щодо видачі містобудівних умов та обтяжень забудови земельної ділянки (або будівельних паспортів) на реконструкцію приміщень з улаштуванням прибудови, будівництво гаража та встановлення паркану за адресою: АДРЕСА_1 , не значиться (т. 1, а.с. 58).
Відділ у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області листом від 29.07.2020 № 662/112-20 повідомив Юридичний департамент ОМР, що згідно з Книгами реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, других примірників державних актів та договорів оренди станом на 31.12.2012 у Відділі відсутня інформація щодо реєстрації права власності (користування) на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 (т. 1, а.с. 61). 
Одеська міська рада вважає, що наявність такої реєстрації речових прав на даний об`єкт порушує права та законні інтереси територіальної громади м. Одеси як власника земельної ділянки, на якій розташоване спірне самочинне будівництво, оскільки перешкоджає здійсненню повноважень щодо володіння, користування та розпорядження відповідною земельною ділянкою та створює умови для її незаконного використання відповідачами по справі.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що Одеська міська рада не надавала згоди на будівництво (реконструкцію), внаслідок якого площу об`єкта збільшено на 6,5 кв.м. Таким чином, сукупність наведених норм та обставин свідчать про те, що дана земельна ділянка перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, будь-яким особам у власність чи/або користування для здійснення будівництва за вказаною адресою не надавалась, тобто об`єкт є самочинним, та підлягає знесенню.
Стосовно довідки від 26.11.2019 року серія та номер: 125494, наданої ПП «Глав Інвест Груп», суд виходив з того, що відповідно до п. 2, 3.1 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженою Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 року № 127, технічна інвентаризація - комплекс робіт з обмірювання об`єкта нерухомого майна з визначенням його складу, фактичної площі та об`єму, технічного стану та/або з визначенням змін зазначених характеристик за певний період часу (у разі наявності попередньої інвентаризаційної справи) із виготовленням необхідних документів (матеріалів технічної інвентаризації, технічного паспорта) та обов`язковим внесенням відомостей про об`єкт нерухомого майна до Реєстру об`єктів нерухомого майна (після створення цього Реєстру).
Отже, довідка про проведення технічної інвентаризації є лише підтвердженням проведення технічної інвентаризації, яка є підставою для складання технічного паспорту, який не є правовстановлюючим документом.
Таким чином, вказана довідка не є правовстановлюючим документом та не може слугувати законною підставою прийняття рішення про реєстрацію змін розділу від 02.12.2019 року № 49966035.
Технічний паспорт - це документ, який має довідкову інформацію про фактичний стан нерухомості, а саме: про площі, поверховості, дату побудови, капремонту, товщину стін, технічні характеристики покрівлі та фундаменту.
Отже, технічний паспорт не є правовстановлюючим документом, який посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна та не може бути самостійною підставою визнання права власності на самочинно збудований об`єкт.
З урахуванням вищенаведеного, суд виснував, що заявниками не подано належних, передбачених чинним законодавством документів, які необхідні для прийняття рішення про реєстрацію змін розділу від 02.12.2019 року № 49966035. Саме тому воно підлягає скасуванню у судовому порядку як таке, що порушує права територіальної громади м. Одеси на земельну ділянку, на якій цей об`єкт знаходиться, та таке, що прийняте із порушенням законодавства за відсутності необхідних на те дозвільних та правовстановлюючих документів.
Зазначена правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 906/516/19.
Враховуючи те, що Одеська міська рада не ставить під сумнів право власності відповідачів на об`єкт площею 62,6 кв.м, яке зареєстровано в Комунальному підприємстві «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради (дата реєстрації 22.05.2000 року, в книзі 253 пр, стор. 167, р. № 100), суд вважав, що скасуванню підлягає виключно реєстрація права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно об`єкта площею 69,1 кв.м.
На підставі викладеного суд дійшов висновку про те, що Одеська міська рада як належний позивач, у спосіб встановлений законом, має право на захист своїх прав як власник земель комунальної власності територіальної громади м. Одеси, оскільки порушується право власності на земельну ділянку у зв`язку із самочинним будівництвом прибудови площею 6,5 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , із подальшою незаконною реєстрацією права власності на неї, а тому вимоги Одеської міської ради підлягають задоволенню в повному обсязі.
Переглядаючи оскаржуване рішення за доводами апеляційної скарги, колегія суддів вважає за потрібне зазначити наступне.
Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17).
Згідно із частинами першою, другою статті 155 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
У підпунктах 11.82-11.85 постанови від 09 лютого 2022 року у справі № 910/6939/20 та підпунктах 8.43-8.46 постанови від 16 листопада 2022 року у справі № 911/3135/20 Велика Палата Верховного Суду вказувала, що правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів. При цьому суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
З матеріалів справи вбачається, що позивач звернувся до суду з метою захисту прав територіальної громади м. Одеси як власника земельної ділянки, на якій розташована самочинна споруда.
Відповідно до ч. 1 ст. 83 ЗК України (тут і далі - в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.
Згідно з ч. 1 ст. 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. 
За ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. 
Відповідно до ст. 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.
Відповідно до статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Згідно із частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою.
Статтею 376 ЦК України визначено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Згідно з ч. 4, 5 вказаної норми якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок;
на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Велика Палата Верховного Суду сформувала та стало притримується свого висновку про те, що належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження нею, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (пункт 113) (постанова ВП ВС від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22).
Крім того, відповідно до частини першої статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Стаття 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру.
Відповідно до частини першої, четвертої статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі. 
Процедура внесення державним реєстратором відомостей до Державного реєстру регламентована Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». За загальним правилом, у разі скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав чи їх обтяжень, державний реєстратор повинен керуватися нормами Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», чинними на момент вчинення ним дій на підставі такого судового рішення.
Абзацами другим та четвертим частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, зокрема, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними. Державна реєстрація прав у випадках, передбачених цією частиною, проводиться у порядку, визначеному цим Законом, крім випадку визнання її вчиненою з порушенням цього Закону та анулювання рішення державного реєстратора про державну реєстрацію на підставі рішення Міністерства юстиції України, що виконується посадовою особою Міністерства юстиції України відповідно до статті 37 цього Закону.
За змістом пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.
Отже, якщо суд дійшов висновку, що право власності позивача на земельну ділянку було порушено незаконною реєстрацією права власності на нерухоме майно за відповідачами, з якими позивач не перебував у зобов`язальних відносинах, державний реєстратор на підставі судового рішення про скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно, яке набрало законної сили, проводить державну реєстрацію припинення права власності відповідачів, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правомочності розпоряджатись своїми земельними ділянками.
Вищевказаних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у змісті постанови від 10 квітня 2024 року у справі № 496/1059/18.
При цьому в силу положень абзацу першого частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у чинній редакції відомості про право власності відповідачів не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. Натомість державний реєстратор вчиняє нову реєстраційну дію - внесення до Державного реєстру відомостей про припинення права власності відповідачів на нерухоме майно на підставі судового рішення. Вищевказані висновки викладені Великою Палатою Верховного Суду у змісті пунктів 132, 133 постанови від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20).
У частині першій статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначено, що розділ Державного реєстру та реєстраційна справа закриваються в разі: 1) знищення об`єкта нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості; 2) поділу, об`єднання об`єктів нерухомого майна або виділу частки з об`єкта нерухомого майна; 3) виключення об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості з проектної документації на будівництво у зв`язку із змінами проектної документації на будівництво; 4) скасування державної реєстрації земельної ділянки; 5) набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ; 6) визнання прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання Міністерством юстиції України рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ, - у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. Закритий розділ Державного реєстру та реєстраційна справа не підлягають поновленню.
У пунктах 6.30 - 6.35 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (провадження № 12-115гс19) зроблено висновок, що «законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має. Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. 
Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті. 
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно із вимогами ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав є обов`язковою. Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав.
Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127 (далі - Порядок).
Згідно з п. 40 Порядку державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком. Відповідно до приписів ст. 27 Закону державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться, зокрема, на підставі: державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року.
Щодо доводів скаржника про передчасність пред`явлення ОМР позову, оскільки УДАБК ОМР не дотримано встановленої Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» процедури, що передує зверненню до суду, не винесено припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності протягом визначеного строку, чим порушено ст. 38 вказаного Закону, то такі є помилковими, так як в даній категорії справ не передбачене обов`язкове досудове врегулювання спору.
Те, що знесення самочинного будівництва на вимогу землевласника є крайнім заходом та має застосовуватися лише після обов`язкового з`ясування питання можливості здійснення перебудови, а також у разі нездійснення забудовником перебудови на вимогу відповідного органу, є власним помилковим тлумаченням заявником норм права, що регулюють виниклі спірні правовідносин. Вказане може застосовуватися лише у відповідності до вимог ст. 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», ч. 7 ст. 376 ЦК України з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм на вимогу заінтересованих осіб, зокрема, органу державного архітектурно-будівельного контролю.
В інших випадках самочинного будівництва право вимоги знесення або набуття права власності на самочинне будівництво належить власнику (користувачу) земельної ділянки безальтернативно (ч. 4, 5 ст. 376 ЦК України (постанова Верховного Суду від 24 червня 2020 року у справі № 320/5880/18).
Крім того, у постанові Верховного Суду від 19 вересня 2019 року у справі № 369/8792/16-ц (провадження № 61-21385св18) зроблено висновок, що право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об`єкта нерухомості мають органи державної влади, органи місцевого самоврядування і інспекціям державного архітектурно-будівельного контролю. У разі порушення прав інших осіб право на звернення до суду мають такі особи за умови, що вони доведуть наявність порушеного права (стаття 391 ЦК України), а також власник (користувач) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (частина четверта статті 376 та стаття 391 ЦК України).
У даній справі позивач – Одеська міська рада – звернулася до суду саме як власник земельної ділянки комунальної форми власності.
Аргументи скаржника про те, що 26.11.2019 при проведенні технічної інвентаризації квартири АДРЕСА_2 були виявлені технічні помилки, оскільки при проведенні попередньої інвентаризації не були враховані підсобні приміщення, а площа змінена у зв`язку з уточненням лінійних розмірів та площ приміщень і не належить до самочинного будівництва, що підтверджується довідкою ПП «Глав Інвест Груп» від 26.11.2019 № 125494, колегія суддів також відхиляє, оскільки вище зазначена довідка не є беззаперечним доказом на спростування факту самочинного будівництва і підлягає оцінці з іншими зібраними у справі доказами, які, у свою чергу, як правильно встановлено судом першої інстанції, свідчать про те, що Одеська міська рада не надавала згоди на будівництво (реконструкцію), внаслідок якого площу об`єкта збільшено на 6,5 кв.м., а дана земельна ділянка перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, будь-яким особам у власність чи/або користування для здійснення будівництва за вказаною адресою не надавалась, тобто об`єкт є самочинним, та підлягає знесенню.
Щодо проведення обстеження ДАБК, за результатами якого складено Акт від 02.07.2020, відбулося без повідомлення ОСОБА_2 та інших відповідачів, які могли б надати відповідні пояснення щодо збільшення площі не через самочинне будівництво, а в межах уточнення площі, то колегія суддів зауважує, що відповідно до ч. 6 ст. 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях, а обставини, зафіксовані в акті, відповідачами не спростовані. 
Щодо неналежності способу захисту порушених прав ОМР як скасування рішення державного реєстратора і що таке призведе до позбавлення відповідачів, які є належними співвласниками нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , площею 62,6 кв.м, права власності на весь об`єкт, то колегія суддів вважає таке помилковим.
Відповідно до правовстановлюючих документів у справі, з 25.07.2013 відповідачі є співвласниками спірної квартири площею 62,5 кв.м у відповідних частках, і вказану площу змінено на 69,1 кв.м рішенням державного реєстратора № 49966035 від 02.12.2019, а згідно вищенаведених приписів ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування судового рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі, зокрема судового рішення, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
Тобто,у разі скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію змін до розділу від 02.12.2019 № 49966035 відповідачі залишаться власниками квартири АДРЕСА_3 , загальною площею 62,5 кв.м, відповідно до рішень державного реєстратора від 25.07.2013 № 4325034, 4319448, 4316645, 4314585, і така сама реєстрація наявна в Комунальному підприємстві «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради. Вказане право власності відповідачів ніким по справі не оспорюється, а скасуванню підлягає лише реєстрація права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно об`єкта площею 69,1 кв.м
Відповідаючи на доводи апеляційної скарги про те, що судом не взято до уваги, що реєстрацію змін розділу від 02.12.2019 № 49966035 було здійснено не приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Толстих Н.М., а приватним нотаріусом ОМНО Косюк О.П., то такі не впливають на правильність висновків суду першої інстанції про задоволення позову, оскільки можуть бути усунені в порядку, передбаченому ст. 269 ЦПК України.
Як не впливає на правильність рішення суду і не вирішення судом клопотання про залучення державного реєстратора, який приймав оскаржуване рішення у справі, у якості третьої особи, оскільки спір про скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно має розглядатися як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо того ж нерухомого майна. 
Належним відповідачем у такому спорі є особа, речове право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 
Державний реєстратор не може виступати належним відповідачем у такому спорі.
Позовна вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на квартиру не може бути звернена до державного реєстратора, якого позивач визначив відповідачем. 
Державний реєстратор зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, чи не був залучений.
Подібні за змістом висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2018року в справі № 823/2042/16, від 01 квітня 2020 року в справі № 520/13067/17.
Враховуючи, що спір щодо державної реєстрації права власності на квартиру у позивача ОМР як власника земельної ділянки, на якій розташовано самочинний об`єкт нерухомого майна, виник з власниками спірної квартири щодо порушення його права як власника земельної ділянки, судом правильно розглянуто справу за участю належних сторін – позивача та відповідачів, а лише пред`явлення позову до неналежного відповідача є підставою для відмови у задоволенні позову. Натомість, незалучення третьої особи не є безумовною підставою для скасування рішення суду у розумінні вимог ст. 376 ЦПК України.
Інші доводи апеляційної скарги зводяться до формальних міркувань та заперечень висновків, що викладені в оскаржуваному рішенні, а тому не впливають на розгляд справи по суті. При цьому апеляційний суд зауважує, що Європейський суд з прав людини неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі RuizTorija v. Spain, серія A, № 303-A, §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною. Більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (пункт 2 рішення ЄСПЛ від 27 вересня 2001 року у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії»).
Отже, суд першої інстанції вірно визначився із характером правовідносин сторін, дав їм належну правову оцінку та застосував відповідні норми права, вірно витлумачивши їх у світлі виниклих спірних правовідносин сторін та ухвалив законне та обґрунтоване рішення, вірно оцінивши надані сторонами докази у їх сукупності, а помилкові доводи апеляційної скарги цих висновків не спростували.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням вимог матеріального та процесуального права.
З урахуванням викладеного, колегія суддів вважає, що рішення суду ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, тому відповідно до ст. 375 ЦПК України апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Керуючись ст. 367, 374, 375 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 в особі свого представника П`ятигорець Ірини Олександрівни залишити без задоволення.
Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 25 липня 2024 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.
Дата складення повного тексту постанови – 21 квітня 2026 року

Головуючий М.В. Назарова

Судді: В.А. Коновалова

В.В. Кострицький