23.06.26
22-ц/812/1128/26
Провадження № 22-ц/812/1128/26
ПОСТАНОВА
Іменем України
23 червня 2026 року м. Миколаїв
справа № 490/6537/24
Миколаївський апеляційний суд у складі:
головуючого Коломієць В.В.  
суддів Серебрякової Т.В., Тищук Н.О.,
із секретарем судового засідання Лівшенком О.С.,
переглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом  ОСОБА_1  до  ОСОБА_2  про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права власності на нерухоме майно та скасування запису про державну реєстрацію права власності, за апеляційною скаргою  ОСОБА_1 , поданою представником – адвокатом Царик Русланою Миколаївною, на рішення Центрального районного суду м. Миколаєва, ухвалене 11 березня 2026 року під головуванням судді Шолох Л.М., повне судове рішення складено цього ж дня,
У С Т А Н О В И В:
У липні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно.
Позивачка зазначала, що у 1998 році відповідач запропонував їй викупити у нього належну йому на праві власності квартиру АДРЕСА_1 за 1500 доларів США, які вона повинна була сплатити двома частинами: аванс у сумі 200 доларів США та повний розрахунок у сумі 1300 доларів США після укладення угоди у нотаріуса. 11 травня 1998 року на підтвердження укладеної угоди, вона сплатила відповідачу 200 доларів США авансу у присутності його дружини ОСОБА_3 , про що відповідач написав відповідну розписку і передав оригінали правовстановлюючих документів на квартиру, ключи від неї, виписався з зазначеної квартири, надавши їй можливість вселитися у спірну квартиру до оформлення угоди у нотаріуса. Як вказала ОСОБА_1 , оформити договір купівлі-продажу у нотаріальній конторі вони домовилися на протязі трьох місяців після підготовки відповідачем всіх необхідних документів та повного розрахунку. Після передачі авансу та отримання усіх правовстановлюючих документів вона разом з донькою переселилася в квартиру АДРЕСА_1 , у якій і проживає дотепер. Однак, після спливу трьох місяців, відповідач не з`явився для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу зазначеної квартири, не відповідав на телефонні дзвінки, зв`язок з ним було втрачено, за місцем його останнього проживання, сусіди повідомили, що він разом з дружиною і сином виїхали на постійне місце проживання до Ізраїлю, засобів зв`язку не залишили. У травні 2006 року відповідач приїхав до України та вона передала йому 1300 доларів США в рахунок повного розрахунку за укладення угоди, про що відповідачем власноруч було написано розписку у простій письмовій формі про отримання зазначених коштів у присутності його матері – ОСОБА_4 . Як стверджує позивачка, 19 травня 2006 року відповідач передав усі необхідні документи, які були потрібні для здійснення угоди у нотаріуса, а саме: витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно № 10675410 від 18.05.2006 року, довідку-характеристику для продажу квартири, видану Миколаївським МБТІ; архівну довідку про перейменування вулиці № 01-23/182 від 18.05.2006 року; довідку форми № 3 про склад сім`ї № 1882 від 18.05.2006 року, довідку № 1901 від 19.05.2006 року про те, що в квартирі АДРЕСА_2 ніхто не зареєстрований та не проживає, та повідомив, що для оформлення договору купівлі-продажу у нотаріуса йому необхідно ще отримати довідку про здачу ним українського паспорту з зазначенням його по-батькові, оскільки на руках він мав лише закордонний паспорт для виїзду за кордон та паспорт громадянина республіки Ізраїль, копії яких він також надав позивачці. Сторони домовились наступного дня зустрітись у нотаріуса для оформлення договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , проте відповідач так і не з`явився, не відповідав на телефонні дзвінки та зв`язок з ним знову було втрачено. Як зазначає ОСОБА_1 , від знайомих вона дізналася, що відповідач знову полетів до Ізраілю, усі намагання його знайти дотепер є безрезультатними. Позивачка вказує, що вона вже більше двадцяти п`яти років володіє квартирою АДРЕСА_1 , об`єднала її разом з квартирою АДРЕСА_3 , зробивши відповідну реконструкцію, доглядає за нею, здійснює всі необхідні ремонтні роботи, сплачує комунальні платежі, до теперішнього часу ніхто не звертався до неї з вимогою повернення квартири або ж визнання недійсним усного договору купівлі-продажу. Відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення правочину та позивачка втратила можливість його посвідчити, що є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним. 
Посилаючись на викладене та статті 655, 220 ЦК України, ОСОБА_1 просила визнати дійсним усний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 06 травня 2006 року між нею та ОСОБА_2 , визнати за нею право власності на вказану квартиру та скасувати запис про державну реєстрацію права власності на вказану квартиру за ОСОБА_2 .
Рішенням Центрального районного суду м. Миколаєва від 11 березня 2026 року у задоволенні позову відмовлено. 
Відмовляючи у задоволенні позову суд виходив з того, що сторонами не дотримано усіх істотних умов договору купівлі-продажу та вимог щодо форми такого правочину. Відтак в силу ст. 227 ЦК УРСР усний договір купівлі-продажу нерухомого майна є недійсний та правові підстави визнати дійсним такий договір відсутні.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 – адвокат Царик Р.М., просила скасувати рішення суду та ухвалити нове, про задоволення позову.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги представник позивачки зазначала, що суд першої інстанції не надав належної правової оцінки всім доводам, викладеним у позовній заяві, та доказам, які містяться в матеріалах справи, щодо безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та втрати позивачкою можливості нотаріально посвідчити договір купівлі продажу квартири. На думку апелянта, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що договір є усним. Так матеріали справи містять в собі дві розписки, написані власноруч відповідачем на ім`я позивачки, що підтверджує той факт що договір було укладено у письмовій формі, а не в усній. З вказаних розписок чітко вбачається що сторони дійшли повної згоди щодо основних умов договору, обставини справи свідчать про повне виконання договору купівлі продажу квартири, а саме: позивачка передала відповідачу обумовлені кошти, про що останній написав розписку та передав всі правовстановлюючі документи на дану квартиру та ключі від неї, в якій позивачка проживає понад 28 років, сплачує всі необхідні платежі, зробила перепланування даної квартири для більш зручного проживання. Факт ухилення від посвідчення договору купівлі – продажу підтверджується тим, що після повного розрахунку за квартиру ще у 2006 році сторони домовились про зустріч у нотаріуса, однак відповідач на зустріч не з`явився, перестав виходити на зв`язок. Крім інформації, що він виїхав на постійне місце проживання до республіки Ізраїль та не повертався до України з 2006 року, іншого з`ясувати не вдалось, його місцезнаходження до сьогодні є невідомим. Вказані обставини, на думку апелянта, дають всі законні підстави вважати, що відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення договору купівлі продажу належної йому квартири, втратив інтерес до спірної квартири, тим самим підтверджуючи право на це житло за позивачкою.
В судовому засіданні у суді апеляційної інстанції ОСОБА_1 та її представник – адвокат Царик Р.М. – підтримали доводи і вимоги апеляційної скарги.
Відповідач в судове засідання не з`явився. Враховуючи, що його місце реєстрації (перебування), місцезнаходження та місце роботи невідоме, то відповідно до ч. 11 ст. 128 ЦПК України його виклик в судове засідання здійснювався через оголошення на офіційному веб-сайті судової влади.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню із наступних підстав.
Судом установлено та підтверджується матеріалами справи, що відповідач ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право власності на житло від 05.08.1996 року є власником квартири АДРЕСА_1 . Викладене підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 18.04.2024 року.
У довідці ТОВ «Стефі» від 18.05.2006 року №1882, яку видано ОСОБА_2 , зазначено, що останній дійсно проживає за адресою: АДРЕСА_4 та на нього оформлений особовий рахунок.
У довідці ТОВ «Стефі» від 19.05.2006 року №1901, яку видано ОСОБА_2 , зазначено, що за адресою: АДРЕСА_4 – ніхто не зареєстрований та не проживає.
Звертаючись до суду із цим позовом позивачка вказує на те, що у 2006 роках між нею та відповідачем ОСОБА_2 було укладено усний договір купівлі-продажу, за умовам якого відповідач продав їй квартиру АДРЕСА_2 за 1 500 доларів США, які вона йому повністю сплатити двома частинами: 11.05.1998 року - аванс у сумі 200 доларів США та 06.05.2006 року – 1 300 доларів США, що підтверджується відповідними розписками ОСОБА_2 , проте останній ухиляється від нотаріального посвідчення договору.
Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову суд першої інстанції вважав, що відсутні передбачені законом підстави для визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири, а тому, відповідно не підлягають задоволенню і інші похідні позовні вимоги по визнання за позивачкою права власності на спірну квартиру та скасування запису про державну реєстрацію права власності на зазначену квартиру за ОСОБА_2 .
Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції.
Так, відповідно до частини першої-другої статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти. Поняття та види правочинів визначені змістом статті 202 ЦК України.
Відповідно до частини першої, другої та четвертої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.
Загальне визначення поняття «договір» викладено законодавцем у частині першій статті 626 ЦК України, відповідно якої договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частиною першою статті 205 ЦК України встановлено, що правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.
Згідно частин першої, третьої статті 209 ЦК України (в редакції, що діяла станом на 06 травня 2006 року) правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 ЦК України, за якою зміст правочину не може суперечити, зокрема, цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства (частина перша); особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (частина третя); правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (частина четверта).
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).
Відповідно до статті 657 ЦК України (в редакції, що діяла станом на 06 травня 2006 року) договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Згідно з частиною першою статті 220 ЦК у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Цивільне законодавство передбачає можливість визнавати у судовому порядку нікчемні договори дійсними, зокрема на підставі частини другої статті 220 ЦК України.
Змістом частини другої статті 220 ЦК України передбачено, що у випадку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Відтак, зміст статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору 
Відтак, однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Вищезазначений висновок викладено у постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року (провадження №6-1288цс17) та неодноразово підтримано Верховним Судом, зокрема, у змісті постанов від 25 червня 2018 року у справі №922/2981/16, від 11 серпня 2021 року у справі № 199/3784/19 (провадження № 61-458св21), від 18 серпня 2021 року у справі №904/5868/18 (904/1983/20), від 04 березня 2026 року справа № 367/8271/24 (провадження № 61-14669св25), що свідчить про усталеність судової практики у спорах за тотожних правовідносин.
У справі, що переглядається в апеляційному порядку, позивачкою надано розписки від 11.05.1998 року, за змістом яких ОСОБА_2 взяв у ОСОБА_5 (позивачки, яка після укладання шлюбу змінила прізвище на ОСОБА_6 ) аванс за квартиру, що ним продається, АДРЕСА_1 , в розмірі 410 грн., що складає 200 доларів США, а ОСОБА_5 зобов`язалась виплатити суму, що залишилась, у розмірі 2 600 грн. або 1 300 доларів США за квартиру, що вона купляє: АДРЕСА_1 , у ОСОБА_2 до 01 вересня 1998 року (а.с. 65).
Разом із тим, як слідує з матеріалів справи, прийнятий на себе обов`язок зі сплати коштів у розмірі 2 600 грн. або 1 300 доларів США позивачка ОСОБА_7 в обумовлений строк не виконала.
Крім того, зі змісту наданої позивачкою розписки від 06.05.2006 року слідує, що ОСОБА_2 взяв у ОСОБА_5 «за предоставленную мною ей квартиру» (мовою оригіналу) АДРЕСА_1 , 1 300 доларів. Розрахунок проведений у повному розмірі. Претензій не має (а.с. 66).
Тобто зміст цієї розписки не свідчить про укладання сторонами саме договору купівлі продажу квартири АДРЕСА_1 , оскільки зазначене відповідачем цільове призначення коштів може свідчити про розрахунок між сторонами щодо сплати позивачкою коштів за користування квартирою ОСОБА_2 .
За такого зміст розписки не доводить досягнення між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 згоди щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу квартири.
Позивачка стверджує, що договір купівлі-продажу не було нотаріально посвідчено, оскільки, домовившись з відповідачем зустрітись 19.05.2006 року у нотаріуса для оформлення договору купівлі-продажу квартири, той до нотаріуса не з`явився, не відповідав на телефонні дзвінки, від знайомих вона дізналася, що відповідач повернувся до Ізраїлю і усі намагання його знайти дотепер є безрезультатними. Такі обставини, на думку ОСОБА_1 свідчать про безповоротне ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору та втрату нею можливості нотаріально посвідчити цей правочин.
Разом із тим, як зазначалось вище, Верховний Суд у своїх постановах звертав увагу, що саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
У постанові від 03 вересня 2025 року у справі № 916/5389/24 Верховний Суд вказував, що: «небажання сторони нотаріально посвідчувати договір через відсутність реагування на листи з проханням організувати відповідну процедуру (бездіяльність), не є тотожним конкретним діям по ухиленню від нотаріального посвідчення останнього. Так, суди не встановили обставин саме вчинення відповідачем дій по ухиленню від нотаріального посвідчення спірного договору, позаяк ними не встановлено інших обставин, ніж направлення позивачем відповідачу листів з пропозиціями посвідчити зміни до договору у нотаріуса, відсутність реагування на які (бездіяльність) може лише свідчити про небажання укласти договір. Втім, конкретних обставин саме ухилення від нотаріального посвідчення договору у певного нотаріуса у запропонований позивачем час судами не встановлено, оскільки відповідачем такого не доведено. …Саме обставини щодо неявки відповідача без повідомлення причин неявки до нотаріуса на визначені час та місце могли б засвідчувати ухилення від нотаріального посвідчення договору».
У справі, що переглядається в апеляційному порядку, позивачкою не було надано доказів на підтвердження доводів домовленості сторін нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу квартири 19 травня 2006 року та конкретних обставин саме ухилення ОСОБА_2 від нотаріального посвідчення договору, тоді як відповідно до приписів частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України доведення цих обставин є її обов`язком.
Також матеріали справи не містять доказів на підтвердження доводів позивачки, що нею здійснювались заходи з пошуку відповідача.
Згідно відповіді Головного центру обробки спеціальної інформації Державної прикордонної служби від 13.05.2025 року відомостей про перетинання громадянином України ОСОБА_2 державного кордону України, лінії розмежування з тимчасово окупованою територією України за період 08.11.2017 року по 19.05.2025 року в Базі даних не виявлено (а.с. 105).
Згідно відповіді Відділу ДРАЦС у м. Миколаєві від 01.11.2025 року та повного витягу з Державного реєстру актів цивільного стану громадян від 01.11.2025 року за період з 01.01.2019 року по 01.11.2025 року інформація щодо актового запису про смерть ОСОБА_2 відсутня (а.с. 125-126) 
За таких обставин не можна вважати доведеними і доводи позивачки про втрату нею можливості нотаріально посвідчити договір купівлі продажу квартири.
Відтак, оскільки ОСОБА_1 під час розгляду справи не було доведено суду належними та допустимими доказами досягнення із відповідачем згоди щодо усіх істотних умов договору та факту безповоротного ухилення останнього від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості у майбутньому з будь-яких причин його посвідчити, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позову.
З огляду на викладене доводи апеляційної скарги про те, що суд не надав належної правової оцінки всім доводам позовної заяви та доказам, які містяться в матеріалах справи, та безпідставно відмовив у позові – є необґрунтованими. 
Також не можуть бути прийняті до уваги посилання позивачки в апеляційній скарзі на проживання нею у спірній квартирі понад 28 років, відсутність протягом цього строку заперечень щодо користування квартирою з боку відповідача, сплату комунальних послуг та проведення робіт з перепланування даної квартири, шляхом з`єднання її з власної квартирою, оскільки такі обставини не спростовують висновків суду першої інстанції щодо відсутності підстав для задоволення позову. 
Таким чином, вирішуючи спір, суд правильно визначився із виниклими правовідносинами сторін, повно та всебічно з`ясував обставини справи і дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позову.
Отже, відповідно до ст. 375 ЦПК України апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду - без змін.
З огляду на результати апеляційного перегляду справи відсутні підстави для відшкодування позивачці судових витрат.
Керуючись ст.ст.367, 374, 375, 382 ЦПК України, суд 
У Х В А Л И В:
Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 , подану представником – адвокатом Царик Русланою Миколаївною, залишити без задоволення.
Рішення Центрального районного суду м. Миколаєва від 11 березня 2026 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення в порядку і випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Головуючий суддя  В.В. Коломієць

Судді:  Т.В. Серебрякова 

Н.О. Тищук

Повна постанова складена 29 червня 2026 року