ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Єдиний унікальний номер 638/3228/23
Номер провадження 22-ц/818/295/26

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

28 травня 2026 року м. Харків

Харківський апеляційний суд у складі:
головуючого судді Мальованого Ю.М.,
суддів: Тичкової О.Ю., Яцини В.Б.,
за участю:
секретаря судового засідання Шевченко В.Р.,
позивача ОСОБА_1 ,
представника ТОВ «Строй Сіті Фінанс» адвоката Головко А. І.,
представника АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» адвоката Павлова Є. О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Основ`янського районного суду м. Харкова від 08 травня 2025 року в складі судді Глоби М.М. по справі № 638/3228/23 за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» про визнання договору недійсним та застосування наслідків недійсності,-

В С Т А Н О В И В :

У серпні 2023 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», Товариства з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Фінанс» (далі – ТОВ «Строй Сіті Фінанс») про визнання договору недійсним та застосування наслідків недійсності.
Позов мотивовано тим, що 02 листопада 2021 року між ним та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» як продавець, від імені та в інтересах якого діє ТОВ «Строй Сіті Фінанс» було укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № P.D-282, а саме квартири АДРЕСА_1 /10 ЖК «Дім на Подолі».
Сторонами було узгоджено, що орієнтована загальна вартість нерухомого майна, за яку воно буде продано покупцю згідно основного договору, становитиме 1 709 358 грн 34 коп. без ПДВ, що є еквівалентом 64601, 60 дол. США згідно Комерційного курсу валют станом на дату укладення попереднього договору.
Відповідно до п. 3.2 Попереднього договору: 
а) продавець зобов`язується багатоквартирний житловий будинок ввести в експлуатацію не пізніше 3-го кварталу 2024 року; 
б) сторони беруть на себе обов`язок: 
- укласти основний договір у строк не пізніше 3-го кварталу 2024 року.
На виконання умов договору, ним були сплачені відповідні платежі на загальну суму 1017303 грн 04 коп., що було еквівалентно 39388 дол. США за курсом НБУ. Після початку повномасштабної війни України з РФ, ним було припинено здійснення платежів.
Будівництво багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 знаходиться на етапі котловану та зупинилось ще до початку війни. АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» не здійснювались будь-які підготовчі чи будівельні, демонтажні та земельні роботи відносно багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 .
Посилаючись на вказані обставини, ОСОБА_1 просив суд визнати недійсним попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № P.D.-282 від 02 листопада 2021 року, укладений між ним та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний Фонд «Вілард», як продавець від імені та в інтересах якого діє ТОВ «Строй Сіті Фінанс», як повірений продавця та застосувати наслідки недійсного правочину шляхом стягнення з АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний Фонд «Вілард» грошових коштів у розмірі 2 880 728 грн, що є еквівалентом 78776 дол. США за курсом НБУ та судових витрат.
15 грудня 2023 року ТОВ «Строй Сіті Фінанс» подано відзив на позовну заяву, в якому товариство просило позов залишити без задоволення.
Відзив мотивовано тим, що оспорюваний договір в дійсності був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ними, та повністю відповідає вимогам ст. 203 ЦК України.
ОСОБА_1 не дотримався порядку досудового врегулювання спірних питань, не звертався до відповідачів у будь-який з зазначених у договорі спосіб для проведення переговорів, отримання відповідних роз`яснень та документів зі спірних питань.
Оспорюваний договір був посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Прядко О.С. та зареєстрований в реєстрі за № 1256, нотаріусом було перевірено дієздатність та правоздатність сторін.
Рішенням Основ`янського районного суду м. Харкова від 08 травня 2025 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено. 
Рішення суду першої інстанції мотивовано недоведеністю позовних вимог. Невиконання умов договору щодо завершення будівництва у визначені в ньому строки за даних умов не може слугувати беззаперечною підставою для визнання правочину недійсним, оскільки з 24 лютого 2022 року на території України введено воєнний стан, що є підставою для звільнення від виконання зобов`язань.
На вказане судове рішення 09 червня 2025 року через систему «Електронний суд» ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення норм процесуального права, неправильне застосування норм матеріального права, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, просив скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги.
Апеляційна скарга мотивована тим, що під час укладання правочину він був під впливом обману зі сторони відповідачів, оскільки йому не було відомо про неможливість введення в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку до 3-го кварталу 2024 року та здійснення державної реєстрацію за собою права власності на нерухоме майно.
Відповідачі безпідставно надали гарантію що нерухоме майно на момент укладення основного договору – повинне знаходиться у стані придатному до експлуатації, відповідає вимогам будівельних норм та правил. ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» не отримано дозвільних документів щодо будівництва житлового комплексу "Дім на Подолі" в цілому, майнові права на нерухоме майно відсутні.
З реєстру судових рішень у квітні 2023 року йому стало відомо, що в проваджені Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова перебуває кримінальне провадження №42021222060000192 від 01 листопада 2021 року за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст. 197-1 (Самовільне зайняття земельної ділянки та самовільне будівництво), ч. 3 ст. 358 (Підроблення документів, печаток, штампів та бланків, збут чи використання підроблених документів, печаток, штампів), ч.1 ст. 275 (Порушення правил, що стосуються безпечного використання промислової продукції або безпечної експлуатації будівель і споруд) КК України. 
Вказував, що ухвалою Дзержинського районного суду м. Харкова від 17 листопада 2021 року у справі 638/16925/21 встановлено, що на земельній ділянці з кадастровим номером 6310138800:01:009:0013, розташованій за адресою: м. Харків, пров. Лопанський, 10, здійснюється будівництво ЖК Дім на Подолі. Вказана земельна ділянка перебуває у комунальній власності та в користування жодній особі не відводилась. Будівництво фактично ведеться без дозвільних документів, до реєстру дозвільних документів внесені лише повідомлення про початок будівельних робіт ХК051210914517 від 16 вересня 2021 року.
Також, прокуратурою було подано позов до Товариства з обмеженою відповідальністю "Юнігран" (далі -ТОВ "Юнігран") і ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" (справа № 922/189/22), в якому, поряд з іншим, заявлено вимогу зобов`язати повернути Харківській міській раді земельну ділянку загальною площею 0,5535 га по АДРЕСА_3 , з кадастровим номером земельної ділянки 6310138800:01:009:0013 з одночасним приведенням її у попередній придатний для використання стан, який існував до початку дій щодо самовільного будівництва, а саме станом на 2020 рік до початку проведення будь-яких будівельних робіт, включаючи знесення будь-якого самочинно збудованого нерухомого майна (в тому числі паркану, фундаментної плити, залізобетонних паль, металевих одноповерхових приміщень), а також поновлення стану ділянки після проведених земельних робіт (в тому числі закопування котловану).
ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" не отримано дозвільних документів щодо будівництва в цілому житлового комплексу з відповідними категоріями та класом наслідків, містобудівних умов тощо, фактично ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" намагається здійснити відповідне будівництво шляхом отримання дозвільних документів лише на приміщення.
Як зазначено прокурором, ТОВ "Строй Сіті Девелопмент" заздалегідь внесені недостовірні відомості в документи щодо виду будівництва: реконструкція, хоча фактично відбувається нове будівництво багатоповерхового будинку.
Також, Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департамент з інспекційної роботи Харківської міської ради подано позов до ТОВ «Строй Сіті Девелопмент» про скасування повідомлення про початок виконання будівельних робіт, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) на об`єкт «Реконструкція адміністративних приміщень 1-го поверху №№ 1-8, 2-го поверху № 9, 10 в будинку лiт. «Г-2» за адресою: АДРЕСА_2 » від 16 вересня 2021 року № ХК 051210914517 (замовник будівництва ТОВ «Строй Сіті Девелопмент», код ЄДРПОУ 43495082) (справа № 520/12367/22).
Замовчування обставин, що мали істотне значення для правочину було здійснено зі сторони ТОВ "Строй Сіті Девелопмент» умисно, оскільки останнє було обізнано, що продавець не є замовником будівництва, йому не належать майнові права на нерухоме майно за спірним договором, він не введе в експлуатацію Багатоквартирний житловий будинок до 3-го кварталу 2024 року та не здійснить державну реєстрацію за собою права власності на нерухоме майно, оскільки не є замовником будівництва, за наявності класу наслідків СС1 будівництво 18 поверхового будинку буде здійснено з грубими порушенням будівельних норм. Припущення, що Продавець не знав про вищезазначені факти виключаються.
Вказані обставини є істотними, оскільки якщо б йому було відомо про них, спірний договір не було б укладено та ним не здійснювались відповідні платежі за договором. Через умисне введення в оману зі сторони Продавця, він вчинив правочин який не відповідав його волевиявленню та інтересам.
Інші учасники справи рішення суду першої інстанції не оскаржили, право на подання відзиву не скористались.
Заслухавши суддю-доповідача, позивача ОСОБА_1 , який підтримав апеляційну скаргу, представника ТОВ «Строй Сіті Фінанс» адвоката Головко А.І. та представника АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард» адвоката Павлова Є.О., які проти скарги заперечували, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню виходячи з такого.
Згідно з частиною 3 статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення (пункт 1 частини 1 статті 374 ЦПК України). 
Згідно з частинами 1, 2 та 5 статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Оскаржуване рішення суду першої інстанції відповідає зазначеним вище вимогам цивільного процесуального законодавства України.
Судом встановлено, що 02 листопада 2021 року між АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», в інтересах якого на підставі договору доручення № 07/05-2021-1ВЛД від 07 травня 2021 року діяло ТОВ «Строй Сіті Фінанс» та ОСОБА_1 укладений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна № P.D. – 282 (том 1, 132-137).
Відповідно до п. 2.1 Договору Сторонами узгоджено, що орієнтована загальна вартість нерухомого майна, за яку воно буде продано покупцю згідно основного договору, становитиме 1 709 358 грн 34 коп. без ПДВ, що є еквівалентом 64601,6 дол. США згідно Комерційного курсу валют станом на дату укладення попереднього договору.
Згідно п. 2.5.3 умов договору, сторони погодили, що покупець зобов`язаний сплачувати продавцю, шляхом перерахунку на рахунок повіреного продавця, грошові кошти, в якості оплати залишкової частини забезпечувального платежу, згідно наступного графіку здійснення платежів: 
05 грудня 2021 року в сумі 60858 грн. 00 коп., що еквівалентом 2300 дол. США; 
05 січня 2022 року в сумі 60858 грн 00 коп., що еквівалентом 2300 дол. США; 
05 лютого 2022 року в сумі 60858 грн 00 коп., що еквівалентом 2300 дол. США; 
05 березня 2022 року в сумі 60858 грн 00 коп., що еквівалентом 2300 дол. США; 
05 квітня 2022 року 60858 грн 00 коп., що еквівалентом 2300 дол. США;
05 травня 2022 року 60858 грн 00 коп., що еквівалентом 2300 дол. США; 
05 червня 2022 року 60858 грн 00 коп., що еквівалентом 2300 дол. США;
05 липня 2022 року 60858 грн. 00 коп., що еквівалентом 2300 дол. США; 
05 серпня 2022 року в сумі 60858 грн 00 коп., що еквівалентом 2300 дол. США; 
05 вересня 2022 року в сумі 60858 грн 00 коп., що еквівалентом 2300 дол. США; 
05 жовтня 2022 року в сумі 60858 грн 00 коп., що еквівалентом 2300 дол. США; 
05 листопада 2022 року в сумі 60858 грн 00 коп., що еквівалентом 2300 дол. США; 
05 грудня 2022 року в сумі 60858 грн 00 коп., що еквівалентом 2300 дол. США; 
05 січня 2023 року в сумі 60900 грн 34коп., що еквівалентом 2301,6 дол. США. 
Всього 852054 грн. 34 коп., що еквівалентом 32201,6 дол. США.
Згідно п. 3.2. а) Попереднього договору продавець зобов`язався ввести багатоквартирний житловий будинок в експлуатацію не пізніше 3 кварталу 2024 року та згідно п. 4.2.1 покупець зобов`язаний укласти з продавцем основний договір на визначених попереднім договором умовах.
Сторони взяли на себе обов`язок укласти Основний договір у строк не пізніше 3-го кварталу 2024 року, але, в будь-якому випадку, не раніше настання усіх наступних обставин: 
сплати Покупцем грошових коштів, у обсязі 100 (сто) відсотків розміру забезпечувального платежу, згідно умов, встановлених Попереднім договором; 
державної реєстрації за Продавцем права власності на Нерухоме майно, у порядку визначеному законодавством України; 
повного та належного виконання Покупцем усіх своїх зобов`язань, визначених в розділі 6 «Зобов`язання Сторін» Попереднього договору; 
повне та належне виконання Покупцем усіх своїх зобов`язань, визначених у розділі 6 «Відповідальність Сторін Попереднього договору» у випадку невиконання або виконання Покупцем умов Попереднього договору, що спричинило наявність зобов`язання; 
повідомлення Повіреним Покупця про готовність укласти Основний договір із зазначенням місця та часу його підписання, згідно умов п. 9.2 Попереднього договору.
За п. 7.1. жодна зі сторін попереднього договору не буде нести відповідальність за повне або часткове невиконання будь-якого зі своїх обов`язків, якщо невиконання буде наслідком форс-мажорних обставин, що виникли після укладання попереднього договору.
Згідно з п. 7.2 такими обставинами непереборної сили сторони домовились розуміти зовнішні та надзвичайні обставини, які не мали місця на момент укладення попереднього договору, виникли всупереч волі сторін та які безпосередньо унеможливлюють виконання того чи іншого обов`язку за попереднім договором.
Такими обставинами непереборної сили визнаються наступні обставини (за умови, що вони об`єктивно унеможливлюють виконання відповідного обов`язку за попереднім договором), а саме: стихійні лиха (епідемія, сильний шторм, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, град, заморозки, землетрус, просідання і зсув грунту та інші природні та кліматичні явища); технологічні фактори (аварія, пожежа, вибух, відсутність електроенергії на будівельному майданчику не з вини Продавця, та інші промислові, транспортні або технологічні фактори); збройний конфлікт, блокада, військові дії, оголошена та неоголошена війна, акти тероризму, інверсії, безлади, введення на території м. Харкова, та Харківської обл. військового та/або надзвичайного стану , революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, експропріація та/або реквізиція майна, громадська демонстрація, страйк, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо; дії, рішення та/або нормативно-правові акти органів державної влади та/або місцевого Самоврядування, що призводять до неможливості виконання Продавцем своїх зобов`язань перед Покупцем на умовах, визначених Попереднім договором; незаконні дії, рішення третіх осіб (в тому числі державних органів та органів місцевого самоврядування), що спричинюють за наслідок неможливість виконання Продавцем своїх зобов`язань перед покупцем на умовах, визначених Попереднім договором. Сторона, для якої виникла неможливість виконання своїх зобов`язань внаслідок дії обставин непереборної сили, повинна у письмовій формі повідомити іншу Сторону про це протягом 60 (шістдесяти) робочих днів з моменту настання таких обставин та надати сертифікат Торгово-промислової палати України, або уповноваженої нею регіональної торгово-промислової палати, або відповідний документ іншого уповноваженого органу на підтвердження зазначених обставин.
На виконання умов попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна № P.D.-282, позивачем було сплачено – 03 листопада 2021 року – 852 054,40 грн, 02 грудня 2021 року – 63342 грн, 06 січня 202 року - 63187грн, 03 лютого 2022 року – 65720 грн , всього – 1 017 303 грн 04 коп., що було еквівалентно 39388 доларів США за курсом НБУ ( том 1, а.с. 138-139).
28 грудня 2020 року між ТОВ «Юнігран» та ТОВ «Строй Сіті Девелопмент» (сторона-2), було укладено договір про будівництво житлового комплексу по пров. Лопатинському (вул. Кузнечної) у м. Харкові, за умовами якого, сторони 1 та 2 зобов`язалися збудувати житловий будинок за вказаною адресою.
Пунктом 4.1 Договору узгоджено Права та обов`язки Сторони 2, за яким Сторона – 1 передає, а Сторона – 2 приймає на себе виконання частини функцій замовника будівництва, обсяг яких визначено іншими умовами цього договору.
Згідно п. 4.7. даного договору ТОВ «Строй Сіті Девелопмент» отримало також виключне право інвестування та/або залучення коштiв від третіх осiб для завершення будівництва об`єкту (том 2, а.с. 207-225).
10 червня 2021 року між ТОВ «Строй Сіті Девелопмент» та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Вілард», від імені та в інтересах якого діє ТОВ «Строй Сіті Фінанс», укладено договір про часткову передачу функцій замовника будівництва, зокрема щодо укладення правочинів, пов`язаних з продажом нерухомого майна, створеного за результатами спорудження об`єкту будівництва, у тому числі, але не виключно, договорів купівлі-продажу нерухомого майна, попередніх договорів купівлі-продажу нерухомого майна - п. 1.3.1. договору (том 2, а.с. 30-32, 149).
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ЦПК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 зазначено, що порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. Позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Згідно зі статтею 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Недійсність правочину визначається статтями 203, 215 ЦК України.
Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до частин першої, третьої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
У частині першій статті 230 ЦК України зазначено, що якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.
Згідно з частиною першою статті 229 ЦК України істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей майна, які значно знижують його цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом.
Правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення. Отже, стороні, яка діяла під впливом обману, потрібно довести, по-перше, обставини, які не відповідають дійсності, але які є істотними для вчиненого нею правочину; по-друге, що їх наявність не відповідає її волі перебувати у відносинах, породжених правочином; по-третє, що невідповідність обставин дійсності викликана умисними діями другої сторони правочину.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 26 липня 2022 року у справі № 760/21633/15 зазначено, що «тлумачення норм статті 230 ЦК України дає підстави для висновку про те, що під обманом розуміють умисне введення в оману сторони правочину його контрагентом щодо обставин, які мають істотне значення. Тобто при обмані завжди наявний умисел з боку другої сторони правочину, яка, напевно знаючи про наявність чи відсутність тих чи інших обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї, спрямовує свої дії для досягнення цілі - вчинити правочин. Обман може стосуватися тільки обставин, які мають істотне значення, тобто природи правочину, прав та обов`язків сторін, властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Обман, що стосується обставин, які мають істотне значення, має доводитися позивачем як стороною, яка діяла під впливом обману. Отже, стороні, яка діяла під впливом обману, необхідно довести: по-перше, обставини, які не відповідають дійсності, але які є істотними для вчиненого нею правочину; по-друге, що їх наявність не відповідає її волі перебувати у відносинах, породжених правочином; по-третє, що невідповідність обставин дійсності викликана умисними діями другої сторони правочину. Правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення. Правочин може бути визнаний таким, що вчинений під впливом обману, у випадку навмисного цілеспрямованого введення іншої сторони в оману стосовно фактів, які впливають на укладення правочину. Ознакою обману є умисел. Встановлення у недобросовісної сторони умислу ввести в оману другу сторону, щоб спонукати її до укладення правочину, є обов`язковою умовою кваліфікації недійсності правочину за статтею 230 ЦК України. Подібні висновки викладені у поставах Верховного Суду від 28 серпня 2019 року у справі № 753/10863/16-ц (провадження № 61-34575св18), від 20 січня 2021 року у справі № 522/24005/17 (провадження № 5213св20)».
Статтею 655 ЦК України передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому (частина перша статті 656 ЦК України).
Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару (стаття 658 ЦК України).
За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва регулюються законами України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та «Про інвестиційну діяльність».
Інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою (частина перша статті 4, частини п`ята та шоста статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).
У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.
Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (частина перша статті 181 ЦК України).
У статті 182 ЦК України передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.
З аналізу вказаних норм права можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.
Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.
Згідно з частиною першою статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
У частині другій статті 331 ЦК України вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
За правилами доказування, визначеними статтями 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
У відповідності до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Звертаючись до суду з позовом ОСОБА_1 вказував, що його було введено в оману, оскільки йому не було відомо про неможливість введення в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку до 3-го кварталу 2024 року та подальше оформлення майнових прав на квартиру. Обставини неотримання відповідачами дозвільних документів будівництва житлового комплексу "Дім на Подолі" та існування кримінального провадження та судових спорів щодо земельної ділянки по АДРЕСА_3 йому не були відомі, що вплинуло на його волевиявлення під час укладання спірного правочину.
Між тим, матеріали справи не містять обвинувального вироку або іншого судового рішення, яким завершено кримінальне провадження № 42021222060000192 від 01 листопада 2021 року за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст.197-1, ч.3 ст. 358, ч.1 ст. 275 КК України, що давало б підстави вважати обставини, на які посилається позивач, встановленими.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 13 червня 2023 року у справі № 922/189/22 позов керівник Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова до Товариства з обмеженою відповідальністю "Юнігран", Товариства з обмеженою відповідальністю "Строй Сіті Девелопмент" про розірвання договору оренди землі від 14 листопада 2005 року, укладений між Харківською міською радою та ТОВ «Юнігран» та повернення земельної ділянки загальною площею 0, 5535 га по АДРЕСА_3 , з кадастровим номером земельної ділянки 6310138800:01:009:0013 залишено без задоволення.
Вказане рішення оскаржено в апеляційному порядку й наразі розгляд справи не завершено.
Отже, є підстави вважати, що в межах вказаного судового провадження № 922/189/22 також не встановлено правопорушення у сфері містобудівної діяльності, відповідних приписів, в тому числі за зверненнями органів прокуратури.
Постановою Другого апеляційного адміністративного суду 520/12367/22 від 18 вересня 2023 року припинено право на виконання будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення про початок виконання будівельних робіт на об`єктах з незначними наслідками (СС1), на об`єкт Реконструкція адміністративних приміщень 1-го поверху № № 1-:-8, 2-го поверху № 9, 10 в буд. літ. Г-2 за адресою: АДРЕСА_2 , від 16 вересня 2021 року № ХК 051210914517 (замовник будівництва - ТОВ «Строй Сіті Девелопмент», код ЄДРПОУ 43495082).
Між тим, зазначені обставини стосуються реконструкції приміщень 1-го поверху та 2-го поверху в буд. літ. Г-2 за адресою: АДРЕСА_2 , а не всієї будівлі в цілому та відповідно, майнових прав позивача.
Як вбачається з позовної заяви ОСОБА_1 , його доводи та обґрунтування фактично зводяться до невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також за відсутності факту введення будинку в експлуатацію у встановлений договором строк.
Тобто, неналежне, на думку позивача, виконання умов договору та порушення зобов`язань відповідачем, не свідчить про недійсність правочину, а може бути підставою для звернення до суду з відповідним позовом, виходячи саме з наявності договірних відносин.
Доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовують, фактично зводиться до переоцінки доказів, яким судом надана належна оцінка.
Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Оскільки апеляційна скарга задоволенню не підлягає, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, немає.
Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Основ`янського районного суду м. Харкова від 08 травня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.
Повний текст постанови складено 01 червня 2026 року.

Головуючий Ю.М. Мальований

Судді О.Ю. Тичкова

В.Б. Яцина