ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
25 червня 2026 року
м. Харків
справа № 619/4787/25
провадження № 22-ц/818/3025/26
Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого – Пилипчук Н.П.,
суддів – Мальованого Ю.М., Яцини В.Б., 
за участю секретаря – Муренченко С.А.,
учасники справи:
позивачка – ОСОБА_1 ,
відповідач – Товариство з обмеженою відповідальністю «Карат-Агро»,
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в особі представника ОСОБА_2 , на рішення Дергачівського районного суду Харківської області від 26 січня 2026 року в складі судді Пруднікової О.В.
в с т а н о в и в:
У серпні 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Карат-Агро» про розірвання договору оренди землі.
Позовна заява мотивована тим, що 27.12.2014 між нею та ТОВ «Карат-Агро» укладено договір оренди землі, зареєстрований 04.03.2015 за №9228123, предметом якого є земельна ділянка площею 5,9929 га, кадастровий номер 6322683000:02:004:0146, що розташована на території Жовтневої сільської ради, Золочівського району, Харківської області. 
Згідно з пунктом 9 договору, орендна плата встановлена в розмірі 4% від проіндексованої нормативної грошової оцінки землі. Додатковою угодою від 01 грудня 2016 року цей розмір збільшений до 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки землі. 
Відповідно до пункту 11 Договору, орендна плата вноситься орендарем до 30 грудня поточного року. З урахуванням додаткової угоди, договір укладено на 25 років та на даний час він є діючим. 
Зазначила, що починаючи з кінця 2022 року орендар допустив систематичне порушення своїх зобов`язань в частині своєчасної та в повному обсязі оплати орендної плати. Зокрема, орендна плата за 2022 рік не була сплачена взагалі, а оплата орендної плати за 2023 рік була прострочена на понад 8 місяців і сплачена лише у вересні 2024 року, після вжиття активних дій з її боку, в тому числі неодноразового нагадування різним посадовим особам орендаря та направлення письмової претензії. Ці порушення є істотними, оскільки, систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання договору. Орендодавець неодноразово вживала заходи для отримання орендної плати, звертаючись до працівників товариства.
06 серпня 2024 року направлено претензію про сплату заборгованості та розірвання договору оренди. У відповідь, у вересні 2024 року, було отримано лист, де орендар повідомляє, що після отримання претензії було сплачено орендну плату за 2023 та 2024 роки, але не надає належного обґрунтування щодо несплати оренди за 2022 рік та прострочення платежу за 2023 рік. Відповідач стверджує, що нібито втратив контактні дані та банківський рахунок орендодавця через військову агресію. Ці доводи є необґрунтованими, оскільки розрахунковий рахунок орендодавця в АТ «ПриватБанк», на який сплачувалась орендна плата і до 2022 року і після, не змінювався з 2014 року, що підтверджується відповідною довідкою банку. Таким чином, несплата орендної плати за 2022 рік і прострочення платежу за 2023 рік є прямим порушенням пункту 11 договору.
Вважала, що посилання відповідача на обставини непереборної сили є безпідставним, оскільки він не надав доказів, що саме ці обставини унеможливили виконання його зобов`язань. Таким чином, у ході виконання умов договору з боку орендаря були допущені істотні порушення. Враховуючи вищевикладене, поведінка орендаря свідчить про його небажання належним чином виконувати свої зобов`язання та ігнорування законних вимог орендодавця, що призвело до порушення прав та інтересів орендодавця та є достатньою і законною підставою для розірвання договору в судовому порядку.
Просила розірвати договір оренди землі від 27 грудня 2014 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Карат-Агро» щодо оренди земельної ділянки, площею 5,9929 га, кадастровий номер 6322683000:02:004:0146, розташованої на території Жовтневої сільської ради, Золочівського району, Харківської області (номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 9228123 від 04 березня 2015 року); зобов`язати ТОВ «Карат-Агро» повернути ОСОБА_1 земельну ділянку з кадастровим номером 6322683000:02:004:0146, площею 5,9929 га, розташованої на території Жовтневої сільської ради, Золочівського району, Харківської області, про що скласти акт прийому-передач; вирішити питання щодо судових витрат.
Рішенням Дергачівського районного суду Харківської області від 26 січня 2026 року у задоволенні позову ОСОБА_1 – відмовлено.
Не погоджуючись з рішенням суду ОСОБА_1 через свого представника подала апеляційну скаргу, в якій просила рішення скасувати, ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована тим, що відповідач не надав жодного доказу того, що земельна ділянка фактично не оброблялася у 2022 році, врожай на цій ділянці не збирався, використання землі було об`єктивно неможливим через бойові дії. Відповідач взагалі у своїх процесуальних документах по суті справи (відзиві, запереченнях тощо) жодного разу не формував правову позицію про те, що він не мав можливості обробляти спірну земельну ділянку, а також жодним чином не згадував про форс-мажорні обставини. Таким чином, за відсутності в договорі застережень про форс-мажор, суд не мав права автоматично застосовувати загальні норми про непереборну силу без доведення неможливості виконання зобов`язання щодо конкретної земельної ділянки. Оскільки договір оренди землі діяв, а доказів неможливості користування земельною ділянкою не надано - обов`язок оплати за 2022 рік є безумовним. Зазначила, що відповідач жодним чином не повідомляв її про наявність форс-мажорних обставин або інших обставин, які унеможливлюють або ускладнюють використання відповідачем використання спірної земельної ділянки як протягом 2022-2023 років, так і в подальшому. Відповідач не надавав відповідних доказів направлення такого повідомлення, а також навіть не зазначав про це у своїх процесуальних документах по суті справи. Територія, де розташована земельна ділянка, не була окупована, а активні бойові дії безпосередньо через цю ділянку не проходили. Аналіз відкритих картографічних даних (DeepState) підтверджує, що фактична можливість обробки землі існувала. Таким чином, твердження про «неможливість виконання зобов`язань» є недоведеною.
Посилалася на те, що вона не надавала письмової згоди (не погоджувала) на отримання орендної плати на майбутні періоди, а у своїх відомостях про виплату грошей та платіжних інструкціях відповідач сам чітко розмежовує оплату за роками. Вона була переконана, що всі платежі є платою за відповідний рік. Відомість про виплату грошей не є документом, що фіксує пряме волевиявлення позивачки на майбутнє. Вона не відповідає критеріям письмового погодження істотної умови договору, відсутність належно оформленого погодження повністю спростовує доводи відповідача. Відповідач під час своїх розрахунків необґрунтовано врахував суму ПДФО, яку сам мав сплачувати.
20.03.2026 за допомогою системи «Електронний суд» ТОВ «Карат-Агро» подало відзив на апеляційну скаргу, в якому вважав рішення суду законним, а апеляційну скаргу необґрунтованою.

Судова колегія, заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги вважає, що апеляційну скаргу ОСОБА_1 необхідно залишити без задоволення, рішення суду – залишити без змін.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серії ХР №083536 від 30.06.2004, ОСОБА_4 на підставі розпорядження Золочівської райдержадміністрації від 14.04.2004 №144 є власником земельної ділянки площею 5.9929 га у межах згідно з планом, кадастровий номер 6322683000:02:004:0146, що розташована в Жовтневій сільській раді Золочівського району Харківської області, цільове призначення (використання) земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та зареєстрована в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за №135 від 30.06.2004 (а.с.16).
27 грудня 2014 року між ОСОБА_4 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Карат-Агро» укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець надає, а орендар прийма в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Жовтневої сільської ради Золочівського району Харківської області. В оренду передається земельна ділянка за межами населених пунктів на території Жовтневої сільської ради Золочівського району Харківської області, кадастровий номер 6322683000:02:004:0146, загальною площею 5 9929 га, в тому числі ріллі 5,9929 га, на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ХР №083536. Договір укладено на 5 років. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2014 з урахуванням коефіцієнту індексації 3,2 становить 131995,01 грн.
Відповідно до п. 9 договору орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 5279,80 грн на рік, що становить 4% від проіндексованої нормативної грошової оцінки землі, у тому числі: в грошовій, натуральній та відробітковій формі. Номенклатура, кількість та вартість продукції, яка поставляється орендарем орендодавцю в рахунок орендної плати, зазначається в окремій угоді, що укладається між орендодавцем і орендарем і є додатковим до цього договору. Податковим агентом за цим договором є орендар. Податок з доходів фізичних осіб сплачується податковим агентом (орендарем).
Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням коефіцієнту індексації (п.10 договору)
Орендна плата вноситься до 30 грудня поточного року (п. 11 договору).
Розмір орендної плати переглядається один раз на два роки у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендної земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами (п.13 Договору).
Відповідно до п. 43 цей Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (а.с.14-15).
01.12.2016 між ОСОБА_4 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Карат-Агро» укладено додаткову угоду до договору оренди землі зареєстрованого 04.03.2015 № 9228123, кадастровий номер 6322683000:02:004:0146. За умовами якої пункт 8 договору викладено в наступній редакції: Договір укладено на 25 років. Після закінчення строку договору оренди має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. В п. 9 Договору «Орендна плата» визначено слова 4% від проіндексованої нормативної грошової оцінки «замінити словами 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки». Доповнено пункт 11 Договору «Строк дії договору» підпунктом 11.1 Сторони дійшли згоди, що у разі закінчення дії Договору до закінчення польових робіт, термін оренди земельної ділянки продовжується до завершення збирання врожаю. Інші умови договору, до яких не внесені зміни, зберігають чинність (а.с.18).
У зв`язку із реєстрацією шлюбу 21.09.2019 ОСОБА_4 змінила своє прізвище на « ОСОБА_5 » (а.с.23).
Як вбачається із зарахувань – ТОВ «Карат-Агро» перерахувало на рахунок ОСОБА_1 13.08.2024 у сумі 15 875,00 (орендна плата за земельний пай) за 2021 рік, 2023 рік, за 2024 рік (а.с. 19). 
З відповіді ТОВ «Карат-Агро» від 06.09.2023 вбачається, що в результаті військової агресії РФ 24.02.2022 проти України територія Золочівської територіальної громади Харківської області опинилася під воєнними діями та постійними обстрілами, робота Товариства була паралізована. В 2022 близько 3773,7707 га землі, які перебували в користуванні Товариства залишились необроблені та не засіяні під врожай 2022 року, в тому числі і земельна ділянка позивача, яка перебуває у користуванні ТОВ «Карат-Агро» на підставі договору оренди землі від 27.12.2014. Також були втрачені контактні дані позивача та відсутній банківський рахунок для перерахування орендної плати. Орендна плата була перерахована за 2023 рік -15 925,00 грн та за 2024 рік – 15 925,00 грн (а.с.24,50).
12.08.2024 ОСОБА_1 звернулася до ТОВ «Карат-Агро» з претензією про сплату заборгованості за договором оренди землі від 27.12.2014 (зареєстрованого 04.03.2015 №9228123) та розірвання цього договору, у зв`язку з систематичним порушенням істотних умов (а.с.25-26).
Відповідно до відомості на виплату грошей №37 (земельні паї за 2013-2014) за 07.09.2015 ОСОБА_4 сплачено 6731,00 грн, за відомістю на виплату грошей №224 за 22.11.2016 - сплачено 6370,05 грн та 1592,51 грн, за відомістю на виплату грошей №387 за 30.10.2017 - сплачено 9555,07 грн, за відомістю на виплату грошей № 720 за 10.12.2018 - сплачено 3595,33 грн, за відомістю на виплату грошей № 723 за 14.12.2018 - сплачено 7 552,23 грн (а.с.45-49).
Відповідно до платіжної інструкції № 2349 від 08.10.2019 ТОВ «Карат-Агро» сплачено на рахунок ОСОБА_6 12740,09 грн, призначення орендна плата за земельний пай за 2019 рік (а.с.57). 
Відповідно до платіжної інструкції № 2799 від 04.11.2020 ТОВ «Карат-Агро» сплачено на рахунок ОСОБА_1 12740,09 грн, призначення орендна плата за земельний пай за 2020 рік (а.с.58).
Відповідно до платіжної інструкції № 1613 від 13.08.2021 ТОВ «Карат-Агро» сплачено на рахунок ОСОБА_1 15925,00 грн, призначення орендна плата за земельний пай за 2021 рік (а.с.56).
Відповідно до платіжної інструкції № 974 від 13.08.2024 ТОВ «Карат-Агро» сплачено на рахунок ОСОБА_1 15925,00 грн, призначення орендна плата за земельний пай за 2023 рік (а.с.54).
Відповідно до платіжної інструкції №978 від 13.08.2024 ТОВ «Карат-Агро» сплачено на рахунок ОСОБА_1 15925,00 грн, призначення орендна плата за земельний пай за 2024 рік (а.с.55).
ТОВ «Карат-Агро» надано відомості про суми нарахованого доходу, утриманого та сплаченого податку на доходи фізичних осіб та військового збору від 22.10.2024, а також платіжні інструкції про перерахування військового збору за земельні паї та податок на доходи фізичних осіб за земельні паї (а.с.93-96, 97-108).). 
Матеріали справи містять податковий розрахунок сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь фізичних осіб, і сум утриманого з них податку ТОВ «Карат-Агро» (109-117).
Відповідно до довідки АТ КБ «ПриватБанк» ОСОБА_1 належить картка для виплат у АТ КБ «ПриватБанк» № НОМЕР_1 від 03.11.2014 (а.с.13).

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).
Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).
Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.
Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.
Пунктом «в» частини першої статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).
У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.
До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18).
Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18).
Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц (провадження № 61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.
Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24 та постанові Верховного Суду від 25 червня 2025 року у справі № 610/941/24 (провадження № 61-3633св25).
Згідно з частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Звертаючись до суду із позовом ОСОБА_1 просила, зокрема, розірвати договір оренди землі від 27.12.2014, посилаючись на те, що орендар допустив систематичне порушення своїх зобов`язань в частині своєчасної та в повному обсязі оплати орендної плати, а саме орендна плата за 2022 рік не була сплачена взагалі, а оплата орендної плати за 2023 рік була прострочена на понад 8 місяців і сплачена лише у вересні 2024 року.
У судовому засіданні в суді першої інстанції Товариство з обмеженою відповідальністю «Карат-Агро» зазначило, що спірна земельна ділянка розташована на території Золочівської територіальної громади, яка належить до переліку територій можливих бойових дій. У 2022 році товариство тимчасово не діяло задля збереження життя працівників. Товариство було позбавлено можливості проводити посівну компанію та збирати врожай, тобто використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати у тому ж обсязі як це було до 2022 року. Вказало, що оскільки з 2022 року Золочівська громада є територією можливих бойових дій, це істотно зменшує можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням: проводити посівну компанію, збирати врожай. Також зазначила, що територія Золочівського району Харківської області і на час розгляду справи перебуває під постійними обстрілами, а також є територією, яка визнана забрудненою мінно вибуховими предметами.
Так, статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.
В зв`язку із запровадженням на території України Указом Президента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.
Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань.
Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.
Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).
Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними. 
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Кабінетом Міністрів України прийнято постанову № 1364, якою визначено механізм формування єдиного переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією.
Актуальний перелік таких територій затверджений наказом Мінреінтеграції від 28 лютого 2025 року № 376, згідно з якою Золочівська селищна територіальна громада Богодухівського району Харківської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 24.02.2022 по 11.09.2022 перебувала в зоні бойових дій, а з 11.09.2022 по теперішній час належить до територій можливих бойових дій.
Є загальновідомою та не потребує доказування, що Золочівська селищна територіальна громада Богодухівського району Харківської області, де розташована спірна земельна ділянка, з 24.02.2022 по 11.09.2022 перебувала в зоні бойових дій. Ця обставина не заперечувалась сторонами.
Тому судова колегія вважає встановленою обставиною, що протягом вказаного періоду існували обставини, які об`єктивно унеможливлювали виконання зобов`язань за спірним договором оренди.
Існування таких обставин перешкоджало виконати передбачений договором обов`язок із виплати орендної плати за 2022 рік. Орендар був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, він не провів у 2022 році посівну кампанію, не здійснив збір урожаю тощо.
Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.
З огляду на викладене апеляційний суд доходить висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельна ділянка, що розташована на території Золочівської селищної територіальної громади Богодухівського району Харківської області, в період з 24.02.2022 по 11.09.2022 перебувала в зоні бойових дій, що мало наслідком можливість її забруднення вибухонебезпечними предметами та зробило неможливим користування нею до проведення нетехнічного обстеження та розмінування. Тому у 2022 році орендар значною мірою був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів, не провів посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю.
У зв`язку з чим доводи ТОВ «Карат-Агро» щодо відсутності його вини у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки є обґрунтованими.
Враховуючи викладене, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що за відсутності вини орендаря у простроченні сплати орендної плати за 2022 рік, не можна вважати порушення строків сплати орендної плати систематичними, оскільки відповідач був позбавлений можливості користуватись земельною ділянкою у період з 24.02.2022 по 11.09.2022, що виключає в даному випадку наявність підстав для розірвання договору. Таким чином, підстави для задоволення вимоги ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі від 27.12.2014, відсутні.
Посилання ОСОБА_1 на те, що відповідач взагалі у своїх процесуальних документах по суті справи (відзиві, запереченнях тощо) жодного разу не формував правову позицію про те, що він не мав можливості обробляти спірну земельну ділянку, а також жодним чином не згадував про форс-мажорні обставини, колегія суддів вважає неприйнятними з огляду на зазначення таких обставин представником відповідача у своїх поясненнях у судовому засіданні суду першої інстанції.
Твердження ОСОБА_1 про те, що вона не надавала письмової згоди (не погоджувала) на отримання орендної плати на майбутні періоди, а у своїх відомостях про виплату грошей та платіжних інструкціях відповідач сам чітко розмежовує оплату за роками; вона була переконана, що всі платежі є платою за відповідний рік, колегія суддів не приймає до уваги, з огляду на наступне.
Згідно зі статтею 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
У постанові Верховного Суду від 22 січня 2020 року у справі № 387/193/19 (провадження № 61-15879св19) зроблено висновок про те, що «чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою».
Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 02 жовтня 2019 року в справі № 321/329/17 (провадження № 61-16545св18) та від 20 листопада 2019 року у справі № 704/236/17 (провадження № 61-32303св18), від 22 червня 2021 року у справі № 364/546/19, від 24 травня 2023 року у справі № 542/51/22.
Належними доказами сплати коштів за оренду є: видатковий касовий ордер, виписаний орендарем та підписаний орендодавцем; видаткова накладна, підписана сторонами; довідка, видана податковою інспекцією, про наявність сплати коштів із земельного податку та оренди землі, оскільки вказані документи є платіжними і з них можливо встановити періоди нарахування (постанови Верховного Суду від 23 червня 2022 року в справі № 193/805/20, від 06 вересня 2023 року у справі № 193/805/20 (провадження № 61-13263св22).
За умовами договору оренди землі від 27.12.2014, з урахуванням додаткової угоди від 01.12.2016, нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2014 з урахуванням коефіцієнту індексації 3,2 становить 131995,01 грн. Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 5279,80 грн на рік, що становить 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням коефіцієнту індексації.
Таким чином, розмір орендної плати за період з 2014 по 2024 роки мав становити:
2014-2015 роки: 5366,78 грн - орендна плата в розмірі 4% від проіндексованої нормативної грошової оцінки в сумі 164861,77 грн; 1200,02 грн - відрахування ПДФО; 100,00 грн відрахування військового збору;
2016 рік: 6505,52 грн - орендна плата в розмірі 4% та 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки в сумі 197834,12 грн; 1454,65 грн - відрахування ПДФО; 121,22 грн відрахування військового збору;
2017 – 2021 роки відповідно за кожен рік: 7962,82 грн - орендна плата в розмірі 5% від проіндексованої нормативної грошової оцінки в сумі 197834,12 грн; 1780,51 грн - відрахування ПДФО; 148,38 грн відрахування військового збору.
Загальна сума за вказаний період, що підлягала сплаті становить 51686,40 грн.
При цьому, за вказаний період ТОВ «Карат-Агро» фактично виплачена сума орендної плати в розмірі 82419,03 грн.
Таким чином, станом на 01 січня 2022 року існувала переплата за договором оренди земельної ділянки від 27.12.2014 у розмірі 30732,63 грн, що визначена з відрахуванням сплачених податків та зборів (82419,03 грн (отримана орендодавцем орендна плата з 2014 року по 2021 рік включно) - 51686,40 грн (орендна плата, що підлягала сплаті).
Відомості про наявність інших договорів оренди землі, укладених між ОСОБА_1 та відповідачем в матеріалах справи відсутні, як і відсутні докази повернення ОСОБА_1 отриманих від відповідача коштів 30732,63 грн. 
Таким чином зазначені платіжні інструкції та відомості на виплату грошей і дії ОСОБА_1 , яка не зверталася до відповідача з будь-якими вимогами чи питаннями щодо орендної плати, свідчать на про погодження сторонами порядку сплати орендної плати за майбутні періоди.
Виходячи з наведеного колегія суддів дійшла висновку, що очевидно, що отримані ОСОБА_1 від відповідача грошові кошти в сумі 30732,63 грн мають бути зараховані в якості орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою, оскільки ОСОБА_1 не заперечувала щодо отримання орендної плати за договором за майбутні періоди користування земельною ділянкою, що свідчить про існування між ними погодженої домовленості про виплату орендної плати авансовими платежами, тобто наперед.
Доводи ОСОБА_1 про те, що відповідач під час своїх розрахунків необґрунтовано врахував суму ПДФО, яку сам мав сплачувати, є безпідставними, оскільки з нарахованої орендної плати, орендар, як податковий агент, зобов`язаний утримувати податок із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену в статті 167 ПКУ (підпункт 168.1.1 пункту 168.1 статті 168 ПКУ), а також військовий збір у розмірах передбачених п. 16? підрозділу 10 розділу XX ПКУ Податковим кодексом України.
Оскільки вимога щодо зобов`язання повернути спірну земельну ділянку, про що скласти акт прийому-передач є похідною вимогою від вимоги про розірвання договору оренди землі, тому задоволенню не підлягає.
Вирішуючи спір, який виник між сторонами справи, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив обставини справи та наявні у справі докази, надав їм належну оцінку, у результаті чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
Докази та обставини, на які посилається ОСОБА_1 в апеляційній скарзі, були предметом дослідження судом першої інстанції і при їх дослідженні та встановленні судом були дотримані норми матеріального і процесуального права.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Серявін та інші проти України», заява № 4909/04, від 10 лютого 2010 року).
Оскільки судове рішення перевіряється в межах доводів та вимог апеляційної скарги, судова колегія визнає, що судове рішення судом ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення без змін.
Відповідно до статті 141 ЦПК України, а також згідно із пунктом 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» № 10 від 17 жовтня 2014 року із змінами зазначено, що вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки апеляційну скаргу залишено без задоволення, підстав для перерозподілу судових витрат за перегляд справи у апеляційному порядку не вбачається.
Керуючись ст.ст.367, 368, п.1 ч.1 ст.374, ст.375, ст.ст.381-384, 389 ЦПК України
п о с т а н о в и в:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в особі представника ОСОБА_2 , – залишити без задоволення.
Рішення Дергачівського районного суду Харківської області від 26 січня 2026 року – залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.

Головуючий Н.П. Пилипчук

Судді Ю.М. Мальований

В.Б. Яцина