ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
27 травня 2026 року
м. Харків
справа № 631/1217/21
провадження № 22-ц/818/730/26
Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді – Тичкової О.Ю.,
суддів – Пилипчук Н.П., Маміної О.В.,
за участю секретаря судового засідання Риндіч О.Б.
сторони справи:
позивач – ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
відповідачі – Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фінрайт»,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Луніна Тетяна Анатоліївна, Департамент реєстрації Харківської міської ради, ОСОБА_3 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду апеляційні скарги ОСОБА_2 , ОСОБА_1 на рішення Київського районного суду м. Харкова від 19 серпня 2025 року у складі судді Власової Ю.Ю.
УСТАНОВИВ:
У лютому 2025 року позивачі звернулися до суду із позовом, в якому просили: - визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 53704071 від 20.08.2020, прийняте приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Луніною Т.А., за яким право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 перейшло до ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ФІНРАЙТ»; - скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ«ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ФІНРАЙТ», індексний номер: 53704071 від 20.08.2020, прийняте приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Луніною Т.А.
Позов обґрунтовано тим, що 10.07.2007 вона уклала з ВАТ КБ «НАДРА» (у подальшому перейменований у ПАТ КБ «НАДРА») кредитний договір № 6/4/20/2007/840-К/1330 на суму 75600 доларів США на строк до 07.07.2023 зі сплатою 12,49 % річних, мета якого є придбання житла для власних побутових потреб за адресою: АДРЕСА_1 . 
10.07.2007 на забезпечення кредиту укладений договір іпотеки № 6/4/20/2007/980-І/1331, предметом якого є квартира за адресою: АДРЕСА_1 , яка придбана на кредитні кошти та належала ОСОБА_1 на праві власності. 
У жовтні 2011 року ВАТ КБ «НАДРА» звернулось до суду із позовною заявою до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором у повному обсязі. 11.12.2012 рішенням Київського районного суду м. Харкова позов ВАТ «КБ «НАДРА» задоволено та стягнуто на користь банку суму заборгованості у розмірі 886 839 грн 75 коп. 
29.04.2020 між ПАТ «КБ «НАДРА» та ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ФІНРАЙТ» укладено договір № GL3N217214 купівлі-продажу (відступлення) прав вимоги за кредитним договором, за якими первісний кредитор 20.04.2020 відступив шляхом продажу новому кредитору права вимоги до позичальника ОСОБА_1 за кредитним договором № 6/4/20/2007/840-К/1330 від 10.07.2007.
24.06.2020 ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ФІНРАЙТ» направив ОСОБА_1 письмове повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання, та вимоги про усунення порушень із попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки. 
У 2020 році відповідач ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ФІНРАЙТ», не звертаючи увагу на численність судових процесів, на оспорювання, у тому числі, суми боргу у 2478118,65 грн, незаконно, протиправно, всупереч вимог чинного законодавства, здійснив перехід права власності на спірну квартиру, за якою 19.08.2020 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Луніною ТТ.А. на підставі договору про відступлення права вимоги здійснено протиправну реєстрацію. 
За фактом протиправних та незаконних дій відповідача ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ФІНРАЙТ» та приватного нотаріуса Луніної Т.А. 20.10.2020 до Єдиного реєстру досудових розслідувань внесено відомості за № 120220480003367 від 20.10.2020 за ознаками злочину, передбаченого ст. 382 КК України.
Позивач вважає, що за наявності чинного рішення Київського районного суду м. Харкова від 11.12.2012 про стягнення з неї на користь ВАТ «КБ Надра» заборгованості за договором кредиту у розмірі 886839 грн. 75 коп. у ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ФІНРАЙТ» не було підстав звертати стягнення на предмет іпотеки, яким забезпечено виконання позичальником ОСОБА_1 обов`язків за договором кредиту про повернення банку грошових коштів.
Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 19 серпня 2025 року у задоволені позову відмовлено.
Рішення мотивовано тим, що всупереч вимог ст.ст. 12, 81 ЦПК України, позивач не надав суду належних та допустимих доказів використання квартири як свого постійного місця проживання та відсутності у нього на праві власності іншого нерухомого житлового майна, що унеможливлює застосування до спірних правовідносин вимог закону «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» та є підставою для відмови у задоволенні позову. 
Не погодившись з рішенням суду ОСОБА_2 подав апеляційну скаргу в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права просив рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги. 
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що суд не повно встановив обставини у справі та дійшов помилкового висновку про відмову у задоволені позову. Суду надані належні та допустимі докази на підтвердження того, що при проведенні реєстраційних дій про реєстрацію права власності на спірну квартиру за іпотекодержателем приватний нотаріус ОСОБА_4 допустила грубі порушення, а саме здійснила примусове стягнення майна на користь кредитора без згоди власника на підставі експертного звіту про оцінку, який проводиться з порівняльним підходом без входу в житло. В матеріалах справи відсутні відомості про вартість майна, за якою відбулось зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки повинна погоджуватись з власником майна. Оскільки банк у 2012 році коли був платоспроможним реалізував своє право та достроково стягнув борг в судовому порядку, тому до нового кредитора – відповідача перейшли права первісного кредитора у зобов`язанні що існували на момент переходу цих прав. 
Не погодившись з рішенням суду ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права просила рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги. 
Апеляційна скарга обґрунтована тим що, суд не правильно встановив обставини у справі, не надав оцінки наданим позивачами доказам та 24.06.2020 ТОВ «ФК Фінтрайт» направив позивачці досудову вимоги про усунення перешкод із попередженням про звернення стягнення та предмет іпотеки у якому зазначив суму сплати заборгованості у розмірі 91 617 дол. США (еквівалент 2 478 118,65 грн), проте, рішенням суду від 11.12.2012 стягнув заборгованість з позивачки за весь період дії кредитного договору в розмірі 886 836,75 грн, а тому вимоги ТОВ «ФК Фінстрайт» є нікчемними. Приватний нотаріус Луніна Т.А. провела реєстраційні дії за відсутності оцінки предмета іпотеки та без нотаріальної згоди іпотекодавця на набуття іпотекодержателем право власності на предмет іпотеки. Крім того, приватним нотаріусом не перевірено наявність або відсутність зареєстрованого права власності у іпотекодавця ОСОБА_1 на інше нерухоме майно, не враховано що квартира є єдиним місцем проживання позивачів, що свідчить про наявність підстав для застосування до спірних правовідносин вимог закону «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». Позивачем надані належні та допустимі докази постійного проживання у спірній квартирі , про примусове зняття з реєстрації неповнолітніх дітей та відсутність у позивачки іншого нерухомого майна, яким суд належної оцінки не надав та безпідставно відмовив у задоволенні позову. 
Перевіряючи законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції відповідно до вимог частини 1 статті 367 ЦПК України - в межах доводів та вимог апеляційної скарги, заслухавши суддю-доповідача та пояснення учасників справи, які з`явилися в судове засідання, дослідивши матеріали справи, судова колегія вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
Як установлено судом та підтверджується матеріалами справи, що 10.07.2007 між позивачем та ПАТ КБ «НАДРА» укладено кредитний договір № 6/4/20/2007/840-К/1330, згідно з яким, банк надав позичальнику споживчий кредит в іноземній валюті у розмірі 75600 доларів США зі строком повернення до 07.07.2013 (т.1 а.с. 39-40).
10.07.2007 на виконання зобов`язання, що витікає з кредитного договору укладений договір іпотеки № 6/4/20/2007/980-І/1331, предметом якого є квартира за адресою АДРЕСА_1 .. Загальна площа квартири становить 72 кв.м. (т.1 а.с. 40).
Пунктом 5.1 Договору визначено, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язання в цілому або тій чи іншій частині, а також у випадку порушення іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за цим договором або будь-яких гарантій та запевнень, наданих іпотекодержателю за цим договором. 
Іпотекодавець в будь-який час до реалізації предмету іпотеки має право припинити звернення стягнення на нього виконанням зобов`язання в повному обсязі (Пункт 5.2 договору). 
Згідно п. 5.3 Договору визначено, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; домовленності сторін на передачу Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».; права Іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».
Пунктом 5.4 договору визначено, що Іпротекодержатель має право на свій розсуд вибрати умови та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки в межах передбаченик п. 5.3 Договору. 
Згідно довідки про зареєстрованих у житловому приміщенні осіб сформованої 19.10.2020 за адресою: АДРЕСА_1 були зареєстровані: ОСОБА_5 ІНФОРМАЦІЯ_1 , ОСОБА_1 ІНФОРМАЦІЯ_2 , ОСОБА_2 ІНФОРМАЦІЯ_3 , ОСОБА_3 ІНФОРМАЦІЯ_4 , ОСОБА_6 ІНФОРМАЦІЯ_5 (т.1 а.с. 34).
З витягів реєстру територіальної громади сформованих 01.12.2024 вбачається, що ОСОБА_1 , ОСОБА_2 з 04.11.2011 зареєстровані за адресою: АДРЕСА_2 (т.1 а.с. 27,30). 
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №426105934 від 08.05.2025 та №2348945 від 17.02.2026 за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 . Відомості щодо наявності у ОСОБА_1 іншого нерухомого майна у Реєстрі відсутні (т. 1 а.с. 199).
Рішенням Київського районного суду міста Харкова від 11.12.2012 з позивача на користь ПАТ КБ «НАДРА» стягнуто заборгованість за кредитом у розмірі 599 872, 97 грн., за відсотками 245 313, 04, пеню 38 434, 74 грн. Вирішено питання розподілу судових витрат (т.1 а.с. 41).
04.05.2017 старшим державним виконавцем Київського відділу державної виконавчої служби м. Харкова Супрун А.О. винесено постанову про повернення виконавчого документа стягувачу за виконавчим листом №2/2018/3487/2012/15 виданого 22.04.2013, керуючись п. 2 ч. 1 ст. 37 ЗУ «Про виконавче провадження» (т.1 а.с. 82).
29.04.2020 на підставі договору про відступлення права вимоги № GL3N217214, ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ФІНРАЙТ» набуло право вимоги за вказаними договорами (т.2 а.с. 100-103).
29.04.2020 між ПАТ «КБ «НАДРА» та ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ФІНРАЙТ» було укладено договір № GL3N217214 про відступлення прав вимоги, за яким Первісний кредитор 29.04.2020 передав Новому кредитору, а Новий кредитор прийняв у власність права вимоги до позичальника за Кредитним договором. До Нового кредитора перейшли права вимоги до Позичальника та Іпотекодавця у повному обсязі та на умовах, які існували на момент відступлення прав вимоги та згідно ст.512 ЦК України ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ФІНРАЙТ» є Новим кредитором у зазначеному зобов`язанні (т.2 а.с. 100-103).
Відповідно до статті 1 Договору № GL3N217214 від 29.04.2020 Новий кредитор набув усі права за Основними договорами, включаючи, проте не обмежуючись: право вимагати належного виконання Боржником зобов`язань за Основними договорами, сплати Боржниками грошових коштів, сплати процентів, сплати штрафних санкцій, неустойок, передачі предметів забезпечення і рахунок виконання зобов`язань, право вимагати та отримувати платежів за гарантією (якщо така видавалася). Права кредитора за Основними договорами перейшли до Нового кредитора у повному обсязі та на умовах, які існували на момент відступлення права вимоги, за виключенням права на здійснення договірного списання коштів з рахунку/рахунків Боржників, що надане банку відповідно до умов Основних договорів.
25.08.2020 ухвалою Київського районного суду м. Харкова у виконанні рішення суду по цивільний справі № 2018/13799/2012 за позовом ПАТ «КБ «НАДРА» про стягнення заборгованості за Кредитним договором № 6/4/20/2007/840-К/1330 від 10.07.2007 у сумі 599872,97 грн, заборгованості за відсотками у сумі 245313,04 грн., заборгованості за пенею у сумі 38434,74 грн, судового збору у сумі 3219,00 грн з ОСОБА_1 стягувача ПАТ «КБ «НАДРА» замінено на ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ФІНРАЙТ». 13.01.2021 постановою Харківського апеляційного суду ухвалу Київського районного суду м. Харкова від 25.08.2020 залишено без змін.
Постановою Харківського апеляційного суду від 27.05.2021 у справі № 953/1184/20 за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ФІНРАЙТ» про припинення дій щодо звернення стягнення на предмет іпотеки було задоволено апеляційну скаргу ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ФІНРАЙТ» та вищевказану ухвалу Київського районного суду м. Харкова від 06.08.2020 про забезпечення позову скасовано.
В матеріалах справи наявна повідомлення-вимогу банку від 24.06.2020 відповідно до якої, ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ФІНРАЙТ» направив боржнику письмову вимогу про погашення заборгованість за кредитним договором № 6/4/20/2007/840-К/1330 від 10.07.2007, розмір якої станом на 29.04.2020 складав 91617,60 дол. США, що за курсом НБУ склало 2478118,65 грн, а також попередження, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку, ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ФІНРАЙТ» має право звернути стягнення на предмет іпотеки (т.1 а.с. 42).
Вказане повідомлення ОСОБА_7 отримала особисто, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення (т.2 а.с. 80).
19.08.2020 суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_8 на замовлення ТОВ «ФК Фінстрайт» склад звіт про оцінку квартири за адресою: АДРЕСА_1 ринкова вартість становить 808 900,00 грн( т.1 а.с. 85-86).
Рішенням № 53704071 приватного нотаріусу Харківського міського нотаріального округу Луніної Т.А. від 19.08.2020 проведено державну реєстрацію права власності на вказану квартиру за ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ФІНРАЙТ» (т.1 а.с. 199-201).
Зі змісту акту складеного Міністерством юстиції України від 29.04.2025 вбачається, що за результатами проведення камеральної перевірки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державного реєстратора – приватного округу Луніної Т.А. вбачається, що 19.08.2020 представником ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ФІНРАЙТ» Чесним А.О. в інтересах ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ФІНРАЙТ» подано приватному нотаріусу Харківського міського нотаріального округу Луніній Т.А. заяву про державну реєстрацію права власності за ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ФІНРАЙТ» на підставі Договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Зінченко Р.П. 10.07.2007 за реєстровим номером 2739, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття прав власності на предмет іпотеки – квартиру за адресою: АДРЕСА_1 та пакет документів для проведення реєстрації, а саме:
-Договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Зінченко Р.П. 10.07.2007 за реєстровим номером 2739;
-Договір № GL3N217214 про відступлення права вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Макаровою О.П. 29.04.2020 між ПАТ «КБ «НАДРА» та ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ФІНРАЙТ» за реєстровим номером 90;
-Додаток № 1 до Договору № GL3N217214 про відступлення права вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Макаровою О.П. 29.04.2020 між ПАТ «КБ «НАДРА» та ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ФІНРАЙТ» за реєстровим номером 90;
-Повідомлення про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання та вимога про усунення порушення відм24.06.2020 №24/06-04;
-Довіреність, посвідчена приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Лавіндою Н.О., 23.03.2018 за реєстровим номером 1127.
-Рекомендоване повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення від 26.06.2020, з відміткою про вручення (6100352990511);
-Звіт ФОП ОСОБА_8 про оцінку предмета іпотеки від 19.08.2020.
За результатами перевірки встановлено, що приватним нотаріусом Луніною Т.А., порушено вимоги ст. ст. 3, 10, 23 Закону « Про нотаріат», пунктів 12,61 Порядку 1127. Оскільки проведено державну реєстрацію без подання довідки іпотекодержателя, що містять відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної реєстрації (т.1 а.с. 145-150).
Згідно відповіді №2348945 від 17.02.2026 на запит суду встановлено, що право власності на спірну квартиру належить ТОВ «ФК «Фінрайт».
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина перша статті 2 ЦПК України).
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3).
За приписами частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» норми статті 37 Закону «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Після внесення змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Разом з, тим відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Згідно зі статтею 35 Закону України «Про іпотеку» у випадку порушення кредитного договору позичальником або цього договору іпотекодавцем іпотекодержатель направляє іпотекодавцю і позичальнику письмову вимогу про усунення порушення. Якщо протягом тридцятиденного строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі почати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього договору.
З наведеного слідує, що згідно з умовами іпотечного договору підставами для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про дострокове виконання зобов`язання за кредитним договором.
З матеріалів справи вбачається, що позичальнику ОСОБА_7 було направлено повідомлення з вимогою сплатити заборгованість за кредитним договором № 6/4/20/2007/840-К/1330 від 10.07.2007, розмір якої станом на 29.04.2020 складав 91617,60 дол. США, що за курсом НБУ склало 2478118,65 грн., а також попередження, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку, ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ФІНРАЙТ» має право звернути стягнення на предмет іпотеки. Вказане повідомлення ОСОБА_7 отримала особисто, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.
07 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.
Згідно з пунктом 23 статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів» (у редакції, що діяла на момент укладення кредитного договору та договору іпотеки) споживчий кредит - це кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції.
Пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону України «Про іпотеку»).
Отже, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.
Водночас Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.
Судовою колегією встановлено, що 10.07.2007 між позивачем та ПАТ КБ «НАДРА» укладено кредитний договір № 6/4/20/2007/840-К/1330, згідно з яким, банк надав позичальнику споживчий кредит в іноземній валюті у розмірі 75600 доларів США зі строком повернення до 07.07.2013. 
10.07.2007 на забезпечення виконання зобов`язання за вищезазначеним договором кредиту укладений договір іпотеки № 6/4/20/2007/980-І/1331, предметом якого є квартира за адресою АДРЕСА_1 . Загальна площа квартири становить 72 кв.м.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №426105934 від 08.05.2025 та №2348945 від 17.02.2026 за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 . Відомості щодо наявності у ОСОБА_1 іншого нерухомого майна у Реєстрі відсутні.
Згідно довідки про зареєстрованих у житловому приміщенні осіб сформованої 19.10.2020 за адресою: АДРЕСА_1 були зареєстровані: ОСОБА_5 ІНФОРМАЦІЯ_1 , ОСОБА_1 ІНФОРМАЦІЯ_2 , ОСОБА_2 ІНФОРМАЦІЯ_3 , ОСОБА_3 ІНФОРМАЦІЯ_4 , ОСОБА_6 ІНФОРМАЦІЯ_5 , що підтверджує факт постійного проживання ОСОБА_1 за вказаною адресою. 
Таким чином, на квартиру, яка використовується позивачами як місце постійного проживання, не може бути примусово звернуто стягнення на підставі дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», у тому числі, і шляхом реєстрації права власності за ТОВ «ФК «Фінтрайт» як забезпечення виконання ОСОБА_1 умов кредитного договору від 6/4/20/2007/840-К/1330 від 10.07.2007, укладеного в іноземній валюті.
Отже, у державного реєстратора були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за ТОВ «ФК «Фінтрайт». У той же час, всупереч вимог чинного законодавства державним реєстратором було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на квартиру за ТОВ «ФК «Фінтрайт».
Проте суд зазначені обставини не встановив та помилково вважав, що позивач не довела підстави для застосування до спірних правовідносин вимог закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». 
Крім того, зі змісту акту складеного Міністерством юстиції України від 29.04.2025 вбачається, що приватним нотаріусом Луніною Т.А., порушено вимоги ст. ст. 3, 10, 23 Закону « Про нотаріат», пунктів 12,61 Порядку 1127. Оскільки проведено державну реєстрацію без подання довідки іпотекодержателя, що містять відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної реєстрації.
Якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.
За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу.
Якщо спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту.
Зважаючи на обставини цієї справи, які існували на момент звернення позивача з позовом та прийняття рішення судом першої інстанції, для захисту порушеного права власності позивача необхідно відновити становище, яке існувало до порушення. Вказане відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.
Відповідно до частини четвертої статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Відповідно до положень ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.
У пункті 51 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1141 від 26 жовтня 2011 року (в редакції чинній на момент ухвалення оскаржуваного рішення) зазначено, що внесення записів про скасування державної реєстрації прав здійснюється за заявою особи, заінтересованої у внесенні відповідних записів, а також у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». У Державному реєстрі прав під час внесення записів про скасування державної реєстрації прав за допомогою програмних засобів його ведення автоматично поновлюються записи про речові права, їх обтяження, що існували до проведення державної реєстрації прав, що скасована, у разі їх наявності в Державному реєстрі прав.
Оскільки порушення права власності позивача відбулось у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за ТОВ «ФК «Фінрайт», заявлені позовні вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав від 20.08.2020 опосередковують відновлення становища, яке існувало до порушення.
Отже, враховуючи обставини конкретної справи та за умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.
Враховуючи вищевикладене, суд апеляційної інстанції, встановивши, що за наслідками прийнятого приватним нотаріусом ХМНО Луніною Т.А. рішення про проведення державної реєстрації права власності на спірну квартиру за ТОВ «ФК «Фінрайт» за відповідним застереженням в іпотечному договорі, фактично відбулося примусове стягнення зазначеного майна без згоди власника, незважаючи на заборону, встановлену Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», дійшов висновку про те, рішення про реєстрацію права власності за іпотекодержателем підлягає скасуванню.
Разом із тим, колегія суддів, керуючись положеннями ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», дійшла висновку, що скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень має наслідком припинення відповідного запису про державну реєстрацію права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
У зв`язку з цим позовна вимога про окреме скасування державної реєстрації права власності на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_3 , є похідною та не потребує ухвалення самостійного судового рішення в цій частині. Тому у задоволені позову в сій частині належить відмовити.
Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що рішення суду підлягає скасуванню. Позовні вимоги ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задовольнити. Визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 53704071 від 20.08.2020, прийняте державним реєстратором – приватним нотаріусом Луніною Т.А. стосовно об`єкту нерухомого майна: АДРЕСА_1 . 
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення у справі «Проніна проти України», № 63566/00, параграф 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Відповідно до пунктів 3,4 ч. 1, ч.4 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та ( або) резолютивної частини.
Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина 13 статті 141 ЦПК України).
Частиною 1статті 141ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки позивачі звільнені від сплати судового збору відповідно до п. 9 ч. 1 ст. 5 ЗУ «Про судовий збір, тому у відповідності до вимог ст. 141 ЦПК України, з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фінрайт» на користь держави підлягає стягненню судовий збір у розмірі 1816,80 грн.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 369, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України суд, -
п о с т а н о в и в:
Апеляційні скарги ОСОБА_2 , ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Київського районного суду м. Харкова від 19 серпня 2025 року– скасувати та ухвалити нове.
Позовні вимоги ОСОБА_2 , ОСОБА_1 задовольнити частково.
Визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 53704071 від 20.08.2020, прийняте державним реєстратором – приватним нотаріусом Луніною Т.А. стосовно об`єкту нерухомого майна: АДРЕСА_1 .
В іншій частині в задоволенні позовних вимог відмовити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фінрайт» на користь держави судовий збір у розмірі 1816 (одна тисяча вісімсот шістнадцять) грн 80 коп.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення у випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.
Головуючий:     О.Ю. Тичкова 

Судді:    О.В. Маміна

Н.П. Пилипчук