ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
79014, місто Львів, вулиця Личаківська, 128
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.06.2026 Справа № 914/151/26 

Суддя Господарського суду Львівської області Мазовіта А.Б., за участю секретаря судового засідання Перейми Х.О., розглянувши матеріали справи

за позовом:	Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРИВАТНІ АВСТРІЙСЬКІ ІНВЕСТИЦІЇ», м.Львів	

до відповідача-1:	ОСОБА_1 , м.Львів-Брюховичі, 	
до відповідача-2:	Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна група «Софі-Львів», м.Львів	

про:	визнання недійсним акту приймання-передачі та скасування запису державного реєстратора.	

Представники сторін: 
від позивача: Куликовець І.М. – адвокат; 
від відповідача-1: не з`явився;
від відповідача-2: Оприско М.В. – представник. 

Обставини розгляду справи.
Товариство з обмеженою відповідальністю «ПРИВАТНІ АВСТРІЙСЬКІ ІНВЕСТИЦІЇ», м.Львів звернулося до Господарського суду Львівської області із позовною заявою до ОСОБА_1 , м.Львів-Брюховичі та Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна група «Софі-Львів», м.Львів про визнання недійсним акту приймання-передачі та скасування запису державного реєстратора.
Ухвалою Господарського суду Львівської області від 19.01.2026 позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «ПРИВАТНІ АВСТРІЙСЬКІ ІНВЕСТИЦІЇ» залишено без руху у зв`язку із недотриманням останнім вимог п.п. 1, 2 ч. 1 ст. 164 ГПК України.
10.02.2026 на адресу суду надійшла заява позивача про усунення недоліків позовної заяви.
Ухвалою Господарського суду Львівської області від 16.02.2026 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 16.03.2026.
02.04.2026 через підсистему «Електронний суд» від представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна група «Софі-Львів» надійшли додаткові пояснення у справі (вх.№9345/26 від 02.04.2026).
Ухвалою суду від 02.04.2026 відкладено підготовче засідання на 23.04.2026.
Ухвалою суду від 23.04.2026 закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті на 14.05.2026.
Ухвалою суду від 14.05.2026 відкладено судове засідання на 01.06.2026.
Заяв про відвід суду не поступало.

Суть спору та правова позиція сторін.
В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що 30.09.2021 між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРИВАТНІ АВСТРІЙСЬКІ ІНВЕСТИЦІЇ» було укладено договір найму (оренди) нежитлових приміщень, відповідно до якого позивач отримав у користування будівлю кіноконцертного комплексу та підвал загальною площею 2876,8 кв. м, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . 
Позивач зазначає, що згодом йому стало відомо про перехід права власності на об`єкт оренди від ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна група Софі-Львів». 
На думку позивача, передача спірного нерухомого майна до статутного капіталу новоствореного товариства фактично є способом його відчуження без дотримання переважного права орендаря на придбання такого майна.
Позивач стверджує, що орендодавець не повідомив його про намір відчуження об`єкта оренди та не запропонував реалізувати переважне право на його придбання, чим порушив умови договору оренди та вимоги чинного законодавства. Крім того, позивач не був повідомлений про зміну власника майна та не отримав відомостей про правонаступника орендодавця.
На переконання позивача, вчинені дії були спрямовані на обходження його переважного права на придбання об`єкта оренди та створення умов для подальшого розпорядження майном через відчуження корпоративних прав товариства, а не самого нерухомого майна.
Вважаючи, що акт приймання-передачі № 3091– 3092 від 25.07.2025 та проведена на його підставі державна реєстрація права власності порушують права та законні інтереси орендаря, позивач просить суд скасувати зазначений акт та відповідний запис державної реєстрації права власності.
Відповідач заперечує проти заявлених позовних вимог у повному обсязі, оскільки вважає їх безпідставними та необґрунтованими.
По-перше, відповідач зазначає, що право позивача як орендаря на придбання об`єкта оренди виникає виключно у випадках відчуження майна шляхом його продажу (купівлі-продажу) та не поширюється на інші правові механізми переходу права власності, зокрема внесення майна до статутного капіталу юридичної особи, що мало місце у спірних правовідносинах.
По-друге, відповідач вказує, що захист переважного права наймача (орендаря) у разі продажу орендованого майна здійснюється шляхом переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу за умови належного виконання ним обов`язків за договором найму, порушення його переважного права та внесення на депозитний рахунок суду відповідної грошової суми. Лише у разі неможливості такого переведення наймач має право вимагати відшкодування збитків від особи, яка порушила його переважне право. Застосування інших способів захисту, зокрема визнання права власності чи визнання договору недійсним, є неналежним способом захисту.
За таких обставин відповідач вважає позовні вимоги необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню, у зв`язку з чим просить суд відмовити у їх задоволенні в повному обсязі.

У процесі розгляду справи суд встановив наступне.
30.09.2021 між ОСОБА_1 (далі – орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРИВАТНІ АВСТРІЙСЬКІ ІНВЕСТИЦІЇ» (далі – орендар) було укладено договір найму (оренди) нежитлових приміщень (далі – договір), посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Луцевич М.Д. та зареєстрований в реєстрі за №576.
Відповідно до п. 1.1 договору сторони погодили умови, на яких орендодавець зобов`язується передати, а орендар прийняти в строкове платне користування нерухоме майно, а саме: будівлю кіноконцертного комплексу, що знаходиться за адресою: м. Львів, проспект Чорновола В. (вул. 700-річчя Львова), будинок 2 (надалі – об`єкт оренди).
Вказана будівля складається з кіноконцертного комплексу, позначеного на плані літерами «Б-4» нежитловою площею 2444,2 кв.м. та підвалу, позначеного на плані літерами «Пд» нежитловою площею 432,6 кв.м., загального площею 2 876,8 кв.м.
Будівля належить орендодавцеві на підставі договору дарування будівлі кіноконцертного комплексу, зареєстрованого у Реєстрі прав власності на нерухоме майно 07 лютого 2008 року згідно Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно, виданого Обласним комунальним підприємством Львівської обласної ради «Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки» 07 лютого 2008 року за номером 17650142 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна – 223501746101 згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, індексний номер витягу: 13476741, номер запису про право власності: 3554683).
Згідно з п. 2.1 договору, передача-приймання об`єкта оренди від орендодавця до орендаря здійснюється сторонами в момент підписання договору та акту-приймання передачі, який є невід`ємною частиною договору.
Умовами договору визначено строк договору оренди до 31.08.2031 (п. 3.1 договору).
У відповідності до п. 8.4.5 договору орендодавець зобов`язаний повідомляти орендаря протягом 10 (десяти) календарних днів про зміну своїх поштових та банківських реквізитів, а також про продаж об`єкта оренди з зазначенням повних реквізитів покупця об`єкта оренди як правонаступника орендодавця за цим договором.
З матеріалів справи вбачається, що на виконання умов договору об`єкт оренди було передано орендарю за актом приймання-передачі від 01.10.2021.
13.07.2022 між орендодавцем та орендарем укладено договір про внесення змін до договору, відповідно до якого на період дії воєнного стану орендна плата не нараховується та орендар звільняється від її сплати.
Судом встановлено, що відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Юзвою Н.Б. 25.07.2025 проведено державну реєстрацію права власності на об`єкт оренди на підставі акта приймання-передачі №3091-3092 від 25.07.2025. Згідно із зазначеним актом власником вказаного об`єкта стало Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна група Софі-Львів».
Відповідно до витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань Товариство з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна група Софі-Львів» зареєстровано 22.07.2025, а його засновником та кінцевим бенефіціарним власником є Дякович Софія Вікторівна.
З матеріалів справи вбачається, що позивач посилається на відсутність повідомлення про відчуження об`єкта оренди та ненадання йому можливості реалізувати переважне право на його придбання, а також на невиконання обов`язку щодо повідомлення про зміну власника майна.
До матеріалів справи також долучено адвокатський запит, з яким адвокат Величко О.М., діючи в інтересах позивача, звертався до попереднього та нового власників об`єкта оренди з вимогами про надання інформації щодо його відчуження та підстав набуття права власності на нього.
Таким чином, позивач вважає, що дії щодо оформлення переходу права власності на об`єкт оренди були вчинені з порушенням умов договору та законодавства, а також спрямовані на уникнення реалізації його переважного права як орендаря.
З огляду на викладене, позивач просить суд скасувати акт приймання-передачі №3091– 3092 від 25.07.2025 та запис державного реєстратора про реєстрацію права власності № 60877813 щодо Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна група Софі-Львів».

Дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані докази, суд вважає позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню з огляду на наступне.
Відповідно до частини першої статті 15 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно зі статтею 16 ЦК України та статтею 5 Господарського процесуального кодексу України (далі – ГПК України) суд здійснює захист прав та інтересів осіб у спосіб, визначений законом або договором. 
Частиною другою статті 16 ЦК України визначено способи захисту цивільних прав та інтересів, серед яких, зокрема, визнання правочину недійсним. 
Водночас суд зазначає, що застосування того чи іншого способу захисту залежить від характеру порушеного права чи інтересу та має бути спрямоване на його ефективне поновлення.
Обраний позивачем спосіб захисту повинен відповідати змісту права або інтересу, за захистом якого він звернувся до суду, характеру його порушення, невизнання чи оспорювання, а також наслідкам, спричиненим таким порушенням. Лише за умови відповідності обраного способу захисту змісту порушеного права та встановлення факту його порушення суд може забезпечити ефективний захист такого права чи інтересу.
Відповідно до пункту першого частини другої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є, договори та інші правочини.
Правочин – це вольові, правомірні дії, безпосередньо спрямовані на досягнення правового результату, а саме на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, шляхом волевиявлення сторін на набуття певних цивільних прав та обов`язків.
Аналіз зазначених норм дає підстави дійти висновку про те, що акт приймання-передачі майна до статутного капіталу є правовстановлюючим документом, на підставі якого здійснюється реєстрація переходу права власності на нерухоме майно від засновника до товариства, що є достатнім для підтвердження набуття товариством права власності.
Аналогічний правовий висновок міститься у постановах Верховного Суду від 11 вересня 2018 року у справі № 918/1377/16, від 12 червня 2019 року у справі № 927/352/18 та від 10 вересня 2019 року у справі № 918/370/18.
У відповідності до частини 2 статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання, крім випадків, якщо предметом договору найму (оренди) є державне або комунальне майно.
За відсутності визначеної процедури захисту переважного права купівлі у ст. 777 ЦК України за аналогією закону застосовуються правила ст. 362 ЦК України. При цьому подібними за змістом відносинами буде реалізація переважного права, а не спільна часткова власність.
У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів (частина перша статті 362 ЦК України).
Частиною четвертою статті 362 ЦК України передбачено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.
Аналіз зазначеної норми свідчить про те, що передбачені положеннями статті 362 ЦК України обмеження щодо розпорядження своєю часткою стосуються лише продажу частки співвласником.
Переважне право інших співвласників на придбання частки не існує у випадках її відчуження іншим чином: шляхом укладення договорів міни, дарування, ренти (якщо майно передається безоплатно - стаття 734 ЦК України), довічного утримання, спадкового договору або складання заповіту.
Крім того, інші співвласники позбавлені переважного права на купівлю частки у праві спільної часткової власності у випадку її продажу з публічних торгів.
Зі змісту наведеної норми вбачається, що переважне право наймача виникає виключно у випадку продажу об`єкта найму, тобто його відчуження на підставі договору купівлі-продажу. Закон не поширює дію такого переважного права на інші способи переходу права власності, зокрема на внесення майна до статутного капіталу юридичної особи.
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що за відсутності визначеної процедури захисту переважного права купівлі у ст. 777 ЦК України за аналогією закону застосовуються правила ст. 362 ЦК України. При цьому подібними за змістом відносинами буде реалізація переважного права, а не спільна часткова власність (постанова ОП КЦС ВС від 2 червня 2025 року у справі № 192/553/21).
У судовій практиці усталеним є розуміння переважного права як такого суб`єктивного цивільного права, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб`єктивне право.
Для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої в найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу.
Якщо переведення прав є неможливим, наймач має право вимагати відшкодування збитків. Інші способи захисту (визнання права власності, визнання договору недійсним) є неналежними.
Судом встановлено, що спірний об`єкт нерухомого майна був переданий Дякович Софією Вікторівною до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю «Інвестиційна група Софі-Львів», що підтверджується актом приймання-передачі №3091-3092 від 25.07.2025 та відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
При цьому матеріали справи не містять доказів укладення між сторонами вказаного правочину договору купівлі-продажу спірного майна або здійснення його продажу в розумінні статті 655 ЦК України.
Верховний Суд у постанові від 13.05.2022 у справі №520/2224/19-ц дійшов висновку, що положення частини четвертої статті 362 ЦК України регулюють виключно відносини щодо переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу, укладеним з порушенням переважного права. У випадку ж відчуження частки у спільній частковій власності іншим способом (зокрема шляхом міни, дарування, ренти, довічного утримання, спадкового договору, заповіту або внесення до статутного капіталу) переважне право співвласника на її придбання не виникає, у зв`язку з чим положення цієї статті не підлягають застосуванню.
Таким чином, у наведених правових позиціях Верховного Суду простежується єдиний підхід, відповідно до якого переважне право як виключний спосіб захисту підлягає застосуванню лише у разі відчуження майна шляхом купівлі-продажу.
Отже, сам по собі факт передачі орендованого майна до статутного капіталу товариства не породжує для орендаря переважного права на його придбання та не може свідчити про порушення прав позивача, передбачених статтею 777 Цивільного кодексу України.
Крім того, навіть за умови наявності порушення переважного права наймача, обраний позивачем спосіб захисту не відповідає способам захисту, визначеним законом для таких правовідносин.
Так, Об`єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 02.06.2025 у справі №192/553/21 зазначила, що захист переважного права наймача у разі продажу орендованого майна здійснюється шляхом пред`явлення вимоги про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу за наявності таких умов: належне виконання наймачем своїх обов`язків за договором найму, порушення його переважного права та внесення на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором повинен сплатити покупець.
Також Верховний Суд зазначив, що у разі неможливості переведення прав та обов`язків покупця наймач має право вимагати відшкодування збитків від особи, яка порушила його переважне право.
Водночас застосування таких способів захисту, як визнання недійсним правочину, скасування державної реєстрації права власності чи інші способи, спрямовані на усунення наслідків відчуження майна, не відповідають змісту переважного права наймача та не є належним способом його захисту.
У даній справі позивач просить суд скасувати акт приймання-передачі нерухомого майна та запис про державну реєстрацію права власності, проте не заявляє вимоги про переведення на нього прав та обов`язків набувача майна, не доводить можливості реалізації такого способу захисту та не вносив на депозитний рахунок суду відповідної грошової суми.
Таким чином, у даній справі відсутнє порушене право позивача, водночас позивачем обрано також і неналежний спосіб захисту права, який не відповідає ані змісту спірного права, ані способам його захисту, визначеним цивільним законодавством та сформованою практикою Верховного Суду.
Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
У відповідності до ст. 76 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
У відповідності до ст. 79 ГПК України, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання. 
Згідно ч. 1 ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Частиною 2 статті 86 ГПК України передбачено, що жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
З огляду на встановлені обставини справи, відсутність факту продажу об`єкта оренди, непоширення переважного права наймача на випадки внесення майна до статутного капіталу товариства, а також обрання позивачем неналежного способу захисту, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову.
У зв`язку з відмовою у задоволенні позову відповідно до статті 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору покладаються на позивача.
З огляду на викладене, керуючись ст.ст. 2, 4, 5, 74, 76, 77, 78, 79, 86, 129, 233, 236, 237, 238, 241, 326, 327 ГПК України, суд – 

ВИРІШИВ:

1. В задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
2. Судові витрати залишити за позивачем.
Рішення суду набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 241 ГПК України та може бути оскаржене до Західного апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 11.06.2026.

Суддя Мазовіта А.Б.