ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

06 травня 2026 року
м. Київ

справа № 359/11538/23
провадження № 61-8444св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Червинської М. Є. (суддя-доповідач),
суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю.

учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал Плаза»,
треті особи: обслуговуючий кооператив «Заміський клуб», Товариство з обмеженою відповідальністю «Зем буд сервіс», Товариство з обмеженою відповідальністю «КБ «Зелена Планета», Товариство з обмеженою відповідальністю «Конструкторське бюро «Зелена Планета», Товариство з обмеженою відповідальністю «Сфера 777»,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Сфера 777» на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області в складі судді Журавського В. В. від 11 липня 2024 року та постанову Київського апеляційного суду в складі колегії суддів: Болотова Є. В., Музичко С. Г., Желепи О. В. від 04 червня 2025 року,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У листопаді 2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза», у якому просить:
скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2228595932208 за АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 57912204 від 28 квітня 2021 року;
витребувати з чужого незаконного володіння АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал Плаза» квартиру АДРЕСА_1 , на користь ОСОБА_1 .
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 04 травня 2017 року між позивачем та ОК «Заміський клуб» укладено договір про спільну участь у будівництві, за яким ОСОБА_1 зобов`язалася сплатити пайовий внесок у розмірі 331 500,00 грн, а ОК «Заміський клуб» зобов`язався до 01 жовтня 2017 року побудувати житловий будинок АДРЕСА_2 , здати його в експлуатацію та передати позивачу всі необхідні документи для проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_3 . Позивачка в повному обсязі сплатила пайовий внесок. ОК «Заміський клуб» у вказаний строк взяті на себе зобов`язання не виконав та не забезпечив введення будинку в експлуатацію. ОСОБА_2 дізналась, що право власності на земельну ділянку, на якій розташовується незвершений будівництвом житловий будинок зареєстровано за ТОВ «Сфера 777». 26 квітня 2021 року ТОВ «Сфера 777» та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» уклали договір купівлі-продажу, за яким відчужено квартири АДРЕСА_4 . ОСОБА_2 зазначає, що вона у повному обсязі виконала умови договору про спільну участь у будівництві від 04 травня 2017 року та сплатила пайовий внесок. АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» незаконно відчужено квартиру за АДРЕСА_3 , відтак, вона підлягає витребуванню на користь позивачки.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 11 липня 2024 року позов задоволено частково. Скасовано державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2228595932208 за АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоратвиний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза».
У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.
Стягнуто з АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір в розмірі 1 073,60 грн.
Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із відсутності підстав для витребування спірної квартири з чужого незаконного володіння, оскільки наявність майнових прав на квартиру не дає право позивачці на витребування.
Суд першої інстанції зазначив, що позовна вимога про скасування державної реєстрації права власності підлягає задоволенню, оскільки вказана реєстрація порушує права ОСОБА_1 як володільця майнових прав.
Короткий зміст постанови апеляційного суду
Постановою Київського апеляційного суду від 04 червня 2025 року апеляційну скаргу представника ТОВ «Сфера 777» залишено без задоволення. 
Апеляційну скаргу представника АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» залишено без задоволення. 
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 задоволено.
Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 11 липня 2024 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог про витребування квартири з чужого незаконного володіння скасовано. Ухвалено в цій частині нове рішення.
Витребувано з чужого незаконного володіння АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал Плаза» квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2228595932208, на користь ОСОБА_1 . В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін. Вирішено питання про судовий збір.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що ОСОБА_1 як інвестор повністю сплатила грошові кошти за квартиру, набула майнові права, тому вимога про витребування спірної квартири з чужого незаконного володіння АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» є обґрунтованою та доведеною. 
Аргументи учасників справи
Узагальнені доводи вимог касаційних скарг
03 липня 2025 року АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» через підсистему «Електронний суд» подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 11 липня 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 04 червня 2025 року, у якій просить скасувати зазначені судові рішення та ухвалити нове судове рішення про відмову в позові.
Підставами касаційного оскарження АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» зазначає застосування норм права без урахування висновку щодо застосування норми права, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду від 18 вересня 2024 року у справі № 751/1620/23 від 22 лютого 2023 року у справі № 202/8669/19, від 14 грудня 2022 року у справі № 461/12525/15-ц, від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17, від 19 травня 2021 року у справі № 161/8523/18, від 13 травня 2021 року у справі № 555/571/20, від 11 січня 2022 року у справі № 910/10784/16 тощо (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
24 липня 2025 року від імені ТОВ «Сфера 777» - адвокат Гайдай О. Д. подав до Верховного Суду через засоби поштового зв`язку касаційну скаргу на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 11 липня 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 04 червня 2025 року, у якій просить скасувати зазначені судові рішення та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
Підставою касаційного оскарження ТОВ «Сфера 777» зазначає застосування норм права без урахування висновку щодо застосування норми права, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду від 15 березня 2023 року у справі № 725/1824/23, від 14 грудня 2022 року у справі № 461/12525/15, від 12 квітня 2023 року у справі № 25/7567/18, від 13 листопада 2019 року у справі № 645/4220/16, від 03 травня 2022 року у справі № 757/508/20, від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19, від 20 березня 2019 року у справі № 521/8368/15-ц (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Також заявник оскаржує судові рішення з передбачених пунктом 4 частини другої статті 389 ЦПК України підстав (вказує на порушення судами норм процесуального права відповідно до пункту 1 частини третьої статті 411 ЦПК України).
Узагальнені доводи відзивів на касаційні скарги
11 листопада 2025 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_3 через підсистему «Електронний суд» подав до Верховного Суду відзиви на касаційну скаргу АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза», у якому просить зазначену касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін. 
В обґрунтування своїх заперечень вказує на те, що правильними є висновки апеляційного суду про те, що позивачка повністю виконала свої зобов`язання за договором про спільну участь у будівництві № 17-1/0405 від 04 травня 2017 року та набула майнові права на спірну квартиру, а отже як інвестор має право на витребування проінвестованого об`єкта відповідно до частини першої статті 388 ЦК України.
05 грудня 2025 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_3 через підсистему «Електронний суд» подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу ТОВ «Сфера 777», у якому просить зазначену касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін.
В обґрунтування своїх заперечень вказує на те, що правильними є висновки апеляційного суду про те, що ефективним способом захисту права є саме віндикаційний спосіб до особи, за якою зареєстровано право власності на спірну квартиру. 
При цьому, відповідач АТ «закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» не позбавлений права на відшкодування за рахунок продавця майна збитків на підставі статті 661 ЦК України. Розрахунки між власником та набувачем при витребування майна із чужого незаконного володіння провадяться у відповідності до порядку, визначеного статтею 390 ЦК України.
Надходження касаційних скарг до суду касаційної інстанції
Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
Ухвалою Верховного Суду 01 вересня 2025 року відкрито касаційне провадження в указаній справі та витребувано цивільну справу № 359/11538/23 з Бориспільського міськрайонного суду Київської області.
Зазначена справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 23 квітня 2026 року зазначену справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини справи, встановлені судом
Суд установив, що між позивачкою та ОК «Заміський клуб» укладено договір № 04/05/2017 про спільну участь у будівництві.
Відповідно до умов договору, ОСОБА_1 зобов`язалася сплатити пайовий внесок у розмірі 331 500,00 грн, а ОК «Заміський клуб» зобов`язався до 01 жовтня 2017 року побудувати житловий будинок за адресою: АДРЕСА_2 , здати його в експлуатацію та передати позивачці всі необхідні документи для державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 35,2 кв.м.
Позивачка виконала взяті на себе зобов`язання та сплатила на користь ОК «Заміський клуб» грошові кошти у розмірі 331 500,00 грн, що підтверджується копією довідки про оплату внесків № 17-1/0405 від 04 травня 2017 року.
На підставі договору про спільну діяльність від 23 січня 2018 року та акту прийому-передачі незавершеного будівництва право власності на незавершений будівництвом житловий будинок по АДРЕСА_2 зареєстровано за ТОВ «Зем Буд Сервіс».
06 серпня 2018 року між ТОВ «Зем Буд Сервіс» та ТОВ «КБ Зелена Планета» укладено договір № 2 про спільну діяльність та передачу прав (функцій) замовника, розпорядника будівництва. ТОВ «Зем Буд Сервіс» передало ТОВ «КБ Зелена Планета» об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_2 для ведення будівництва, проектування, реконструкції та введення в експлуатацію, реєстраційних дій, експлуатації та обслуговування. 
Рішенням приватного нотаріуса Києво-Святошинського районного нотаріального округу Герасимів Ю. В. № 47007309 від 23 травня 2019 року право власності на об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстровано за ТОВ «КБ «Зелена Планета»
На підставі договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 29 липня 2019 року право власності на незавершений будівництвом житловий будинок по АДРЕСА_2 було зареєстровано за ТОВ «Сфера 777».
03 листопада 2020 року Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області зареєстровано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації. Відповідно до зазначеної декларації, будинок загальною площею 2360 кв.м., житловою 850,1 кв.м., який складається із 64 житлових кімнат, розташований на земельній ділянці, кадастровий номер 3220880903:04:005:0057, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , - введено в експлуатацію. Право власності на вказаний житловий будинок зареєстровано за ТОВ «Сфера 777».
Право власності на квартиру АДРЕСА_5 зареєстровано за ТОВ «Сфера 777», що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 254788378 від 28 квітня 2021 року.
26 квітня 2021 року між ТОВ «Сфера 777» та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» укладено договір купівлі-продажу, за яким ТОВ «Сфера 777» відчужило на користь АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал Плаза» квартиру АДРЕСА_1 . 
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Касаційні скарги підлягають частковому задоволенню з огляду на таке.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України). Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у визначених у законі випадках (частина перша статті 388 ЦК України).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04 липня 2023 року у справі № 373/326/17 (провадження № 14-201цс21), пославшись на свою сталу та сформовану судову практику, вказала, що набуття особою володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією особою. Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Метою такого позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був позбавлений.
У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно. Рішення суду про витребування з володіння відповідача нерухомого майна є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно; такий запис вноситься у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою.
У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребовує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України). Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (частини перша-третя статті 388 ЦК України).
Власник, з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України, може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.
Такі правові висновки наведені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18).

Згідно з висновком Верховного Суду України, викладеним у постанові від 17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14, який підтримав Верховний Суд, зокрема у постановах: від 13 вересня 2023 року у справі № 359/3912/15-ц (провадження № 61-3901св23), від 20 вересня 2023 року у справі № 206/2421/16-ц (провадження № 61-18150св21), захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.
У постанові від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18 (провадження № 12-148гс19) Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок, згідно з якими власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування не потрібно визнавати недійсними рішення органів державної влади чи місцевого самоврядування, які вже були реалізовані і вичерпали свою дію, оскаржувати весь ланцюг договорів та інших правочинів щодо спірного майна.
Схожі за змістом правові висновки містяться й у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) та багатьох інших.
Така судова практика є сталою, відмінність залежить лише від доказування й фактичних обставин конкретної справи.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
Тобто за загальним правилом, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, з якою позивач не перебуває у договірних відносинах, тоді правомірному та ефективному способу захисту права відповідає вимога про витребування від цієї особи нерухомого майна.
Близькі за змістом висновки наведені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18, пункт 98), від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункти 115, 116), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 80), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20) та багатьох інших.

Апеляційний суд, вирішуючи спір, виходив з наявності правових підстав для витребування спірного майна із чужого незаконного володіння АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал Плаза» на користь ОСОБА_1 .
Разом із цим, касаційна скарга містить доводи про те, що АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал Плаза» є добросовісним набувачем спірного майна, а тому від нього не можна витребувати вказане майно.
Апеляційний суд, вирішуючи спір, взагалі не надав оцінку вищенаведеним обставинам, не з`ясував, чи є відповідач добросовісним/недобросовісним набувачем майна. Вказане має важливе юридичне значення при вирішенні даного спору.
Верховний Суд ураховує, що правила частини першої статті 388 ЦК України стосуються випадків, коли набувач за відплатним договором придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач). У такому випадку власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
У частині третій цієї ж статті передбачено самостійне правило: якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача в усіх випадках. За змістом частини п`ятої статті 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (див. пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 907/50/16, провадження № 12-122гс18).
Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його у особи, яка не мала права відчужувати це майно.
Разом з тим стаття 330 ЦК України передбачає можливість добросовісному набувачеві набути право власності на майно, відчужене особою, яка не мала на це права, як самостійну підставу набуття права власності (та водночас, передбачену законом підставу для припинення права власності попереднього власника відповідно до приписів статті 346 ЦК України). 
Так, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване в нього. 
Стаття 388 ЦК України містить сукупність підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Так, відповідно до частини першої вказаної норми якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19, провадження № 12-35гс21).
Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, провадження № 12-127гс19).
Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у статті 388 ЦК України.
Отже, вирішуючи питання про витребування спірного майна, суди повинні передусім перевіряти добросовісність набувача майна.
Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно.
На необхідності оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19).
Крім того, розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо (див. пункт 58 постанови Великої Палати від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц, провадження № 14-190цс20).
У справі, яка переглядається Верховним Судом, оскаржувана постанова апеляційного суду прийнята за відсутності перевірки добросовісності/недобросовісності набувача. З`ясування вказаної обставини має суттєве правове значення як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції. 
Крім того, колегія суддів звертає увагу на таке.
У постанові Верховного Суду від 18 вересня 2024 року у справі № 751/1620/23 (провадження № 61-8723св24) зазначено, що витребувати можна лише майно, яке є в наявності та фактично перебуває у незаконному володінні відповідача. Якщо ж майно, яке перебуває у чужому володінні, видозмінилося, було перероблене чи знищене, а позивач довів, що вказане майно йому належить, то в такому випадку стягується вартість майна. Інакше виконати судове рішення про задоволення позову буде неможливо.
Отже, можливість задоволення віндикаційного позову шляхом витребування нерухомого майна від добросовісних набувачів, залежить від обставин того, чи видозмінене, перероблене чи знищене це майно.
Як в апеляційній скарзі, так і в касаційній скарзі відповідачі зазначали про те, що квартира, яка була предметом договору № 04/05/2017 року від 04 травня 2017 року, укладеного між позивачкою та ОК «Заміський клуб», та квартира, право власності на яку зареєстровано за АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза», не є тотожними об`єктами.
Апеляційний суд вказаним доводам відповідачів належної правової оцінки не надав і в судовому рішенні відповідних висновків не зазначив, що є порушенням пункту 3 частини четвертої статті 265, підпункту в) пункту 3 частини першої статті 382 ЦПК України.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються.
З огляду на положення частини четвертої статті 265 ЦПК України у мотивувальній частині рішення зазначаються: фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин, з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини; докази, відхилені судом, та мотиви їх відхилення; мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.
Суд апеляційної інстанції на зазначене уваги не звернув; не з`ясував належним чином фактичних обставин справи щодо заявлених вимог; не перевірив усіх доводів сторін, й не надав належної правової оцінки поданим ними доказам, не сприяв всебічному й повному з`ясуванню дійсних обставин справи, що мають юридичне значення для її вирішення, допустив неповноту у з`ясуванні таких обставин. 
Зазначене вище перешкоджає суду касаційної інстанції без встановлення вказаних фактичних обставин ухвалити правильне рішення по суті спору.
Висновки за результатами розгляду касаційних скарг
Відповідно до пункту 1 частини третьої та четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.
Ураховуючи, що фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення спору, судом апеляційної інстанції повністю не встановлені, а тому оскаржувана постанова не відповідає вимогам статті 263 ЦПК України щодо законності та обґрунтованості, що відповідно в силу статті 411 ЦПК України є підставою для її скасування з передачею справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. 
Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 
УХВАЛИВ:
Касаційні скарги Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Сфера 777», задовольнити частково.
Постанову Київського апеляційного суду від 04 червня 2025 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. 
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий	М. Є. Червинська	
Судді:	А. Ю. Зайцев	
	Є. В. Коротенко	
	В. М. Коротун	
	М. Ю. Тітов