Справа № 127/39010/25
Провадження № 2/127/9263/25

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
28 травня 2026 року	місто Вінниця	

Вінницький міський суд Вінницької області в складі: головуючого судді Федчишена С.А., при секретарі Підвисоцькій О.Ю., за участю представника позивачаЧорнобровкіної Ю.В., представника відповідача -1 Павлюка С.М., розглянувши у судовому засіданні цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «БІЛДКАМ» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «ГРАДО СТРОЙ», державного реєстратора Роздолівської сільської ради Мурованокуриловецького району Вінницької області Святої Катерини Миколаївни в особі правонаступника Мурованокуроливецької селищної ради Могилів – Подільського району Вінницької області про визнання недійсним акту приймання – передачі та скасування рішення про державну реєстрацію,

ВСТАНОВИВ:

12.12.2025 Товариство з обмеженою відповідальністю «БІЛДКАМ» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «ГРАДО СТРОЙ», державного реєстратора Роздолівської сільської ради Мурованокуриловецького району Вінницької області Святої Катерини Миколаївни в особі правонаступника Мурованокуроливецької селищної ради Могилів – Подільського району Вінницької області про визнання недійсним акту приймання – передачі та скасування рішення про державну реєстрацію. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 13.10.2022 між ТОВ «ГРАДО СТРОЙ» та ТОВ «Білдкам» укладено Договір купівлі – продажу, відповідно до умов якого продавець передав у власність (продав), а покупець прийняв (купив) належне продавцю на праві приватної власності незавершене будівництво багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_1 і сплатив його вартість за ціною та у порядку, передбаченому договором. За вищевказаним Договором купівлі – продажу від 13.10.2022 позивач набув право власності на незавершене будівництво багатоквартирного житлового будинку, розташованого на земельній ділянці загальною площею 1,4166 га, кадастровий номер 051030000:01:014:0018, цільове призначення земельної ділянки – для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку. В процесі здійснення господарської діяльності, ТОВ «БІЛДКАМ» стало відомо, що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно міститься інформація про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 78,9 кв.м. та житловою площею 44,4 кв.м., підстава державної реєстрації: Договір купівлі – продажу майнових прав, серія та номер: 161, виданий 24.05.2017, видавник ТОВ «ГРАДО СТРОЙ» та ОСОБА_1 , Витяг зі списку власників майнових прав, серія та номер: 209, виданий 02.10.2020, видавник ТОВ «ГРАДО СТРОЙ», довідка, серія та номер: 209, виданий 02.10.2020, видавник ТОВ «ГРАДО СТРОЙ», акт приймання – передачі майнових прав до договору №161 від 24.05.2017, серія та номер б/н виданий 28.05.2020, видавник ТОВ «ГРАДО СТРОЙ» та ОСОБА_1 . 24.05.2017 між ОСОБА_1 та ТОВ «ГРАДО СТРОЙ» укладено Договір купівлі – продажу майнових прав №161, згідно якого продавець продав, а покупець придбав майнові права на об`єкт нерухомості, детальна характеристика якого встановлена у Специфікації – Додаток №1, що є невід`ємною частиною даного Договору. Акт приймання – передачі майнових прав до Договору №161 від 24.05.2017 підписано між сторонами 28.05.2020. За даним Актом на користь ОСОБА_1 передано квартиру АДРЕСА_2 . 26.10.2020 державним реєстратором Роздолівської сільської ради Мурованокуриловецького району Вінницької області Святою Катериною Миколаївною зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 78,9 кв.м. та житловою площею 44,4 кв.м, відповідно до Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №54835083 від 29.10.2020. Проте, реєстрація права власності на вказані об`єкти нерухомості здійснена передчасно, та як наслідок протизаконно, оскільки на момент реєстрації права власності багатоквартирний будинок АДРЕСА_1 в експлуатацію не введений, а відтак не існує як об`єкт нерухомого майна. Враховуючи викладене, просили суд визнати недійсним та скасувати акт приймання – передачі майнових прав до договору №161 від 24.05.2017, укладеного між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ГРАДО СТРОЙ», та визнати протиправним та скасувати Рішення державного реєстратора Роздолівської сільської ради Мурованокуриловецького району Вінницької області Святої Катерини Миколаївни, індексний номер №54835083 від 29.10.2020, відповідно до якого 26.10.2020 зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 78,9 кв.м. та житловою площею 44,4 кв.м.
Ухвалою Вінницького міського суду Вінницької області від 23.12.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, призначено підготовче судове засідання. (а.с. 34)
16.02.2026 за допомогою системи «Електронний суд» відповідачка ОСОБА_1 , в особі представника, адвоката Павлюка С.М. надала відзив на позовну заяву. Відповідачка ОСОБА_1 заперечує проти задоволення даного позову, вважає його необґрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню, оскільки ТОВ «БІЛДКАМ» не є стороною Договору купівлі – продажу майнових прав №161 від 24.05.2017, а відтак не є учасником тих правовідносин, в межах яких було складно оспорюваний акт приймання-передачі. Зазначений договір встановлює майнові права, обов`язки, порядок їх переходу та правові наслідки виключно для його сторін, якими є ТОВ «ГРАДО СТРОЙ» та ОСОБА_1 . Позивач не є правонаступником ТОВ «ГРАДО СТРОЙ» у частині раніше відчужених майнових прав, не набув прав та обов`язків сторони договору №161 від 24.05.2017 та не може ставити під сумнів правочини, вчинені попереднім власником в межах реалізації його права розпорядження майном. Зі змісту позовної заяви не вбачається, яке саме конкретне право позивача було порушене оспорюваним актом приймання – передачі майнових прав або рішенням про державну реєстрацію. Посилання на абстрактне порушення прав без визначення їх змісту, моменту виникнення та причинно – наслідкового зв`язку з діями відповідачів, не може вважатися належним обґрунтуванням позовних вимог. Враховуючи викладене, просила суд відмовити в задоволенні позову в повному обсязі.
03.03.2026 за допомогою системи «Електронний суд» представником позивача ТОВ «БІЛДКАМ», адвокатом Чорнобровкіною Ю.В. надано відповідь на відзив, в якому зазначено, що відповідачем-1 у відзиві на позовну заяву не спростовано жодними доказами, що державну реєстрацію права власності на спірний об`єкт нерухомого майна державним реєстратором здійснено з грубими порушеннями, оскільки державну реєстрацію проведено без документа, який підтверджує введення в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_1 . Крім того, зазначає, що оскільки на ТОВ «БІЛДКАМ» винесено Припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил та накладено штраф, у ТОВ «БІЛДКАМ» наявне порушене право, а тому просять суд задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
Ухвалою Вінницького міського суду Вінницької області від 24.03.2026 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. (а.с. 70)
В судовому засіданні представник позивача повністю підтримала заявлені позовні вимоги з підстав, що викладені у позовній заяві, просила позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.
Представник відповідача – 1 в судовому засіданні підтримав поданий відзив, заперечив проти позовних вимог, вважає, що право позивача не є порушеним, а відтак відсутні підстави для задоволення позову.
Представник відповідача – 2 будучи належним чином повідомленим про дату, час і місце розгляду справи, в судове засідання не з`явився, звернувся до суду з заявою, в якій позовні вимоги визнав та не заперечував проти задоволення позову. Розгляд справи просили проводити без участі представника ТОВ «ГРАДО СТРОЙ». (а.с. 51)
Представник відповідача – 3 будучи належним чином повідомленим про дату, час і місце розгляду справи, в судове засідання не з`явився, звернувся до суду з заявою, в якій розгляд справи просив проводити без участі представника Мурованокуриловецької селищної ради за наявними у справі матеріалами. (а.с. 43)
Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників процесу, суд дійшов висновку, що позов задоволенню не підлягає.
Судом встановлено, що згідно з Договором купівлі – продажу від 13.10.2022, посвідченого приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Скутельник І.А., зареєстрованого в реєстрі за №6452, укладеного між ТОВ «ГРАДО СТРОЙ» та ТОВ «БІЛДКАМ», п. 1.1. Продавець передав у власність (продав), а Покупець прийняв (купив) належне Продавцю, на праві приватної власності, незавершене будівництво багатоквартирного житлового будинку під номером АДРЕСА_1 , і сплатив його вартість за ціною та у порядку, передбаченому договором. (а.с. 9зворот-11)
Відповідно до Договору купівлі – продажу майнових прав №161 від 24.05.2017, укладеного між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ГРАДО СТРОЙ», Продавець продав, а Покупець придбав майнові права на Об`єкт нерухомості, детальна характеристика якого встановлена у Специфікації – Додаток №1, що є невід`ємною частиною даного Договору. (а.с. 14-16)
Як вбачається зі Специфікації (Додаток №1 до Договору купівлі-продажу майнових прав №161 від 24.05.2017), Характеристика об`єкту будівництва: будівельна адреса: Стрілецька (Червоноармійська) будівельний номер: АДРЕСА_3 , кількість кімнат:2, поверх 5, загальна площа: 78,9 кв.м. Загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості: 789 000,00 грн. (а.с. 16зворот-17)
Відповідно до Акту приймання-передачі майнових прав до договору №161 від 24.05.2017, ОСОБА_1 та Товариство з обмеженою відповідальністю «ГРАДО СТРОЙ» уклали цей акт приймання-передачі майнових прав про наступне: продавець передав, а покупець прийняв квартиру АДРЕСА_2 . Загальна проектна площа об`єкту нерухомості складає 78,9 кв.м. У покупця відсутні будь – які претензії, зауваження та вимоги матеріального і нематеріального характеру до об`єкту нерухомості – квартири АДРЕСА_4 , на яку передаються майнові права за цим Актом. Грошові зобов`язання покупцем перед продавцем виконано у повному обсязі, заборгованості немає. (а.с. 18)
Згідно з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта №443622484 від 15.09.2025, ОСОБА_1 належить на праві власності квартира за адресою: АДРЕСА_3 , згідно з Рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 54835083 від 29.10.2020, ОСОБА_2 , Роздолівська сільська рада Мурованокуриловецького району, Вінницька область, документи, що подані для державної реєстрації: договір купівлі – продажу майнових прав, серія та номер:161, виданий 24.05.2017, видавник: ТОВ «ГРАДО СТРОЙ» та ОСОБА_1 ; Витяг із списку власників майнових прав, серія та номер: 209, виданий 02.10.2020, видавник: ТОВ «ГРАДО СТРОЙ»; довідка, серія та номер: 209, виданий 02.10.2020, видавник: ТОВ «ГРАДО СТРОЙ»; акт приймання-передачі майнових прав до договору №161 від 24.05.2017, серія та номер: б/н, виданий 28.05.2020, видавник: ТОВ «ГРАДО СТРОЙ» та ОСОБА_1 , розмір частки: 1. (а.с. 19)
Відповідно до частини першої статті 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України).
Аналогічний припис закріплений у частині першій статті 10 ЦПК України.
Згідно з частинами першою, другою статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
У загальних положеннях про зобов`язання передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України).
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Також наголошено про необхідність виконання зобов`язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 ЦК України).
У частині першій статті 527 ЦК України передбачено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
Згідно з статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.
Зазначено про їх поділ на нерухомі та рухомі (стаття 181 ЦК України) і що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.
З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.
Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність» у редакції, чинній для спірних правовідносин).
У теорії цивілістики під майновими правами розуміється: 1) у широкому значенні речового права суб`єктивне цивільне право як таке, що стосується майнових цінностей і має грошову оцінку, наприклад, право власності на похідні права, зобов`язальні права (права з договорів, що укладаються з приводу передання майна у власність або користування), майнові права інтелектуальної власності, корпоративні права, тощо; 2) у вузькому значенні - як суб`єктивне право, яке здатне бути самостійним об`єктом обороту; тобто у разі передання майнового права набувач отримує його як можливість претендування на майно або вчинення власних дій відносно майна.
Крім того, вказане питання було предметом дослідження як у рішеннях Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), так і Верховного Суду України та Верховного Суду.
Згідно з статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі - Конвенція) кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення ЄСПЛ щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі», заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05; пункт 74 рішення ЄСПЛ «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини» від 02 березня 2005 року, заяви № 71916/01, 71917/01 та 10260/02).
У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії», заява № 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).
Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (№ 25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Стреч проти Сполучного Королівства», заява №44277/98).
В іншій справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary, скарга №66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права.
У постанові від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.
Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.
Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.
Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.
Частиною першою статті 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
У частині другій статті 331 ЦК України чітко вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Статтею 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952) визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 цього Закону у редакції, чинній для спірних правовідносин).
Перевірка документів на наявність підстав, зокрема, для прийняття відповідних рішень є одним з етапів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (пункт 4 частини першої статті 18 Закону № 1952).
Державний реєстратор зокрема встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями та перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення (пункти 1-2 частини третьої статті 10 Закону № 1952 у редакції, чинній для спірних правовідносин).
Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17).
Також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.
Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулюються Законом України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV) та Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-ХІІ «Про інвестиційну діяльність» (далі - Закон № 1560-ХІІ).
Відповідно до частини п`ятої статті 7 та статті 4 Закону № 1560-ХІІ інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).
У статті 2 Закону № 978-IV вказано, що об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.
Тобто, після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.
У пункті 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (у редакції, чинній для спірних правовідносин), встановлено, що для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо). У разі придбання майнових прав на об`єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав; технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).
Так, ТОВ «БІЛДКАМ» звернувся до суду з вимогою про визнання недійсним та скасування акту приймання-передачі майнових прав до договору №161 від 24.05.2017, укладеного між ТОВ «ГРАДО СТРОЙ» та ОСОБА_1 . 
Разом з тим, як встановлено судом, ТОВ «БІЛДКАМ» не є стороною договору купівлі – продажу майнових прав №161 від 24.05.2017, зазначений договір встановлює майнові права, обов`язки, порядок їх переходу та правові наслідки виключно для його сторін - ТОВ «ГРАДО СТРОЙ» та ОСОБА_1 . На момент укладення Договору та підписання Акту приймання – передачі майнових прав, ТОВ «БІЛДКАМ» жодного правового чи фактичного відношення до об`єкта не мав, Акт, що оспорюється, підписано до моменту виникнення у позивача будь-яких прав на об`єкт нерухомості, а також значно раніше зареєстровано речові права. Таким чином, суд доходить до висновку, що вказані документи не могли порушити права ТОВ «БІЛДКАМ», оскільки на момент їх укладення та реалізації, у позивача відповідних прав не існувало, оскільки ним набуто справо власності на об`єкт на підставі договору 2022 року.
ТОВ «БІЛДКАМ» не є правонаступником ТОВ «ГРАДО СТРОЙ» у частині раніше відчужених майнових прав, не набув прав та обов?язків сторони договору №161 від 24.05.2017 та не може ставити під сумнів правочини, вчинені попереднім власником у межах реалізації його права розпорядження майном.
Зі змісту позовної заяви не вбачається, яке саме конкретне право Позивача було порушене оспорюваним актом приймання-передачі майнових прав або рішенням про державну реєстрацію. 
Посилання на порушення прав без визначення їх змісту, моменту виникнення та причинно-наслідкового зв`язку з діями відповідачів не може вважатися належним обґрунтуванням позовних вимог.
Відсутність порушеного права є самостійною підставою для відмови у позові, що цілком узгоджується з правовою позицією Верховного Суду (постанова Верховного Суду від 29 червня 2021 року в справі №916/2040/20).
Акт приймання-передачі майнових прав не може розглядатися як окремий самостійний правочин, що породжує цивільні права та обов?язки незалежно від договору, та, відповідно, як окремий об?єкт судового оскарження. Такий акт є виключно похідним документом, який підтверджує виконання сторонами умов основного договору та фіксує факт реалізації домовленостей, досягнутих між сторонами договору. Акт приймання-передачі не має автономного правового значення поза межами договору, не змінює його умов, не створює нових прав чи обов?язків для сторін або третіх осіб та не може існувати ізольовано від правочину, на виконання якого його складено. За своєю правовою природою він є додатком до договору та документальним підтвердженням виконання зобов?язань, а не самостійним правочином у розумінні статей 202, 203 ЦК України.
Наявність чинного акту приймання-передачі жодним чином не впливає на права Позивача оскільки ОСОБА_1 повністю виплачено кошти за придбані майнові права, а Позивач, як власник об?єкту незавершеного будівництва не є власником окремих приміщень і квартир у відповідному об?єкті. 
Порушенням вважається такий стан суб?єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.
Позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначає порушене, невизнане чи оспорюване право або охоронюваний законом інтерес, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.
При цьому, відсутність (недоведеність) порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволені позову, незалежно від інших встановлених судом обставин (постанова Верховного Суду від 29 червня 2021 року в справі №916/2040/20).
Враховуючи, що відсутній факт порушення, невизнання або оспорювання цивільних прав чи інтересів ТОВ «БІЛДКАМ», суд дійшов висновку про наявність підстав для відмови у задоволенні позову в повному обсязі.
Враховуючи викладене, керуючись ст. ст 4, 177-182, 190, 203, 205, 382 ЦК України, ст. ст. 2, 5, 10, 12, 18, 76-81, 89, 109, 141, 158, 263-265 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його складення. Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження , якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками прави, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст судового рішення складено 08.06.2026.

позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю «БІЛДКАМ» (код ЄДРПОУ: 44674659, місцезнаходження: м. Вінниця, вул. Стрілецька, буд. 1)
відповідач: ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , АДРЕСА_5 )
відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «ГРАДО СТРОЙ» (код ЄДРПОУ: 38445265, м. Вінниця, вул. Стрілецька, буд. 1)
відповідач: державний реєстратор Роздолівської сільської ради Мурованокуриловецького району Вінницької області Свята Катерина Миколаївна в особі правонаступника Мурованокуроливецької селищної ради Могилів – Подільського району Вінницької області (код ЄДРПОУ: 04325974, Вінницька область, Могилів – Подільський район, смт. Муровані Курилівці, вул. Соборна, буд. 45)

СУДДЯ: