Справа № 686/20372/25
Провадження № 2/686/1138/26 

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29.04.2026   м. Хмельницький

Хмельницький міськрайонний суд в складі: 
головуючого – судді Стефанишина С.Л.,
при секретарі судового засідання Демяновій О.В. 
за участю представника позивача – ОСОБА_1 , представника відповідача – ОСОБА_2 , представника третьої особи – Лозінського М.В., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Хмельницькому цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , третя особа: ОСОБА_5 про витребування майна із чужого незаконного володіння, –

ВСТАНОВИВ:

1. Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача
У липні 2025 року ОСОБА_3 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_4 , третя особа: ОСОБА_5 про витребування майна із чужого незаконного володіння. 
Позовна заява мотивована тим, що 02.08.2021 року ОСОБА_3 згідно договору купівлі-продажу придбала у ОСОБА_6 земельну ділянку площею 0,0780 га, цільове призначення 0.05 Для індивідуального садівництва, кадастровий номер 6810100000:34:001:1678, місце розташування якої Хмельницька область, місто Хмельницький, Садівниче товариство «Світанок-2».
Продаж, вищезазначеної земельної ділянки за домовленістю сторін, був вчинений за 189 000 грн. Оціночна вартість земельної ділянки, згідно договору 311420, 54 грн.
Вказаний договір купівлі-продажу від 02.08.2021 р. був посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Лаврентьєвим Ю.В. Зареєстровано в реєстрі за № 1414.
В подальшому ОСОБА_3 вирішила збудувати на придбаній земельній ділянці садовий будинок з метою його подальшого продажу.
В організації будівництва будинку ОСОБА_3 допомагали її син – ОСОБА_7 та його дружина ОСОБА_8 .  Так, на думку позивача, з 15.11.2021 р. ОСОБА_3 є замовником будівництва: нове будівництво садового будинку за адресою: 29000 Хмельницька область, Хмельницький район, Хмельницька територіальна громада, м. Хмельницький, Обслуговуючий кооператив «садівниче товариство «Світанок-3».
Даний факт підтверджується наступними доказами:будівельним паспортом від 15.11.2021 р. реєстраційний номер 302, Реєстраційний номер ЄДЕССБ – ВР01:7578-7222-9727-2766, Реєстраційний номер містобудівного кадастру – 2394 та повідомленням про початок будівельних робіт від Реєстраційний номер в ЄДЕССБ ІУ051211118756. 
В подальшому будинок був збудований, але не зданий в експлуатацію, оскільки залишилось зробити внутрішні роботи і ОСОБА_3 вирішила продати земельну ділянку з об`єктом незавершеного будівництва на ній.
ОСОБА_7 та його дружиною здійснювалось рекламування даного будинку в соцмережах та на інших інтернет сайтах. Продаж здійснювався за ціною 110000 доларів США (сто десять тисяч).
У вересні 2022 року син позивача ОСОБА_7 повідомив ОСОБА_3 , що є людина, яка має намір придбати будинок. Через деякий час він організував зустріч на якій були присутні ОСОБА_3 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 та особи, які мали намір придбати Об`єкт – відповідач ОСОБА_5 зі своїм чоловіком ОСОБА_9 .
ОСОБА_5 та її чоловіку будинок дуже сподобався, вони виявили намір його придбати, проте зазначили, що на даний час немає грошей, які необхідні для облаштування внутрішніх робіт у будинку та здачі його до експлуатації.За результатом зустрічі домовилися про наступне.
Оскільки у ОСОБА_5 не було всієї суми для придбання об`єкту домовилися про те, що для підтвердження її намірів щодо купівлі ділянки і будинку ОСОБА_3 відчужує на користь ОСОБА_5 лише земельну ділянку без об`єкту незавершеного будівництва– будинку за мінімальною ціною, а остання в свою чергу на протязі року має знайти кошти, повідомити ОСОБА_3 про це, а остання в свою чергу мала відчужити ОСОБА_5 будинок або здійснити заміну замовника будівництва у дозвільних документах.
На виконання цієї домовленості 13.09.2023 року між ОСОБА_10 та ОСОБА_5 був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Оксанюк А.А., зареєстровано в реєстрі за № 5032.
За умовами договору продавець ( ОСОБА_3 ) продала, а п окупець ( ОСОБА_5 ) купила земельну ділянку загальною площею 0,0780 га,розташовану за адресою: АДРЕСА_1 .Цільове призначення земельної ділянки – для індивідуального садівництва (п 1.1. -1.3.). Кадастровий номер - 6810100000:34:001:1678.
Згідно п. 2.1. Договору експертна грошова оцінка земельної ділянки становить 97100 гривень.Відповідно до п. 2.2. Договору за домовленістю сторін земельна ділянка зазначена в цьому договорі, продається за 5000,00 (п`ять тисяч гривень 00 коп.).
Пунктом 3.1. визначено, що земельна ділянка ж вільною від будь-яких майнових прав і претензій третіх осіб. Згідно п. 3.7. договору сторони заявляють, що земельна ділянка, не забудована.
В жовтні 2023 року ОСОБА_5 повідомила ОСОБА_3 про те, що остання немає можливості сплатити їй кошти за будинок та повідомила про те, щоб разом шукати особу, яка б придбала даний будинок та земельну ділянку. Повідомила, що також зробила деякі будівельні роботи в будинку та хотіла б повернути свої вкладені кошти. 
ОСОБА_3 повідомила дану інформацію своєму синові ОСОБА_7 . 
В подальшому ОСОБА_5 та син позивачки зайнялись продажем будинку та земельної ділянки. Довгий час особи яка би зацікавилась придбанням будинку не було.
Орієнтовно в жовтні 2025 року даним будинком зацікавився ОСОБА_4 , з яким неодноразово мали зустріч син ОСОБА_3 ОСОБА_7 та ОСОБА_5 .
ОСОБА_4 було запропоновано придбати даний будинок із земельною ділянкою за 195000 дол. США. Також йому було повідомлено про те, що відчужуватись буде лише земельна ділянка, а будинок до експлуатації вже буде задавати саме він. Також, останньому було історію цього будинку та про те, що будинок був побудований позивачем, а ОСОБА_5 не має коштів на придбання будинку, тому відчужує земельну ділянку саме вона і кошти від продажу розподіляються наступним чином 110000 дол. США. – ОСОБА_3 , решта – ОСОБА_5 .
Домовились про те, що ОСОБА_4 повідомить ОСОБА_3 через ОСОБА_7 та ОСОБА_5 про час та місце оформлення документів щодо придбання будинку та проведення оплати за його придбання.
В подальшому ОСОБА_7 неодноразово телефонував до ОСОБА_4 та ОСОБА_5 з приводу продажу будинку на що останні повідомляли про те, що ОСОБА_4 ще не визначився чи буде він його купляти чи ні.
В кінці січня 2025 року ОСОБА_7 стало відомо, що всупереч вищевказаним домовленостям ОСОБА_5 та ОСОБА_4 уклали 17.12.2024 року договір купівлі-продажу земельної ділянки, який посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Романішиним Я.О., зареєстровано в реєстрі за № 4457.
Згідно пунктів 1.1, 1.2.,2.1.,2.2., 3.6. вказаного Договору: продавець ( ОСОБА_5 ) продала, а покупець ( ОСОБА_4 ) купив зазнаену вище земельну ділянку загальною площею 0,0780 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 за 239 833,00 гривень.
В договорі вказано, що земельна ділянка ж вільною від будь-яких майнових прав і претензій третіх осіб. Сторони заявляють, що земельна ділянка не забудована.
ОСОБА_3 , ОСОБА_7 та ОСОБА_8 неодноразово вели перемовини з ОСОБА_5 та ОСОБА_4 про те, щоб останні повернула ОСОБА_3 кошти за землю і будинок, який вона побудувала і який вона не відчужувала ні ОСОБА_5 , ні ОСОБА_4 .
Натомість отримувала обіцянки розрахуватися з нею, але їй на сьогоднішній день так і не сплатили кошти. З реєстру будівельної діяльності 16.01.2025 р., після укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки вбачається, що без згоди ОСОБА_3 , було змінено замовника будівництва з ОСОБА_3 на ОСОБА_4 . 
В подальшому стало відомо, що 10.03.2025 року ОСОБА_4 подав до Державної інспекції архітектури та містобудування України декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, будівництво якого здійснено на підставі будівельного паспорта.
У даній декларації вказано, що замовником будівництва є ОСОБА_4 .
13.03.2025 р. на підставі рішення про державну реєстрацію прав № 77784662 від 13.03.2025 р. було проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_4 на вищевказаний будинок.
В подальшому на підставі наказів Управління архітектури та містобудування Хмельницької міської ради від 30.04.2025 р. та 01.05.2025 р. Про переведення садового будинку у жилий будинок було переведено садовий будинок, який розташований за адресою: АДРЕСА_2 та належить ОСОБА_4 (3303118833) у жилий будинок.
12.05.2025 р. на підставі рішення про державну реєстрацію прав № 78851834 від 12.05.2025 р. було проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_4 на вищевказаний будинок саме, як на жилий будинок.
Позивач вважає, що будинок та земельна ділянка вибули із власності ОСОБА_3 без її волі, безоплатно, а ОСОБА_4 є недобросовісним набувачем майна, оскільки йому було відомо про те, що будинок був збудований і власник цього будинку ОСОБА_3 не надавала згоди на його відчуження, ОСОБА_3 значилась у документах як замовник будівництва до того часу поки ОСОБА_4 не вніс відповідні зміни у дозвільні документи.
Тому позивач просить витребувати вказаний будинок та земельну ділянку від недобросовісного набувача ОСОБА_4 .
В судове засідання представник позивача з`явився, підтримав позовні вимоги, надав суду пояснення, що відповідають змісту позовних вимог. 
Представник відповідача у судовому засіданні заперечив проти вимог, вважає їх необґрунтованим, в задоволені позову просить відмовити. Пояснив суду, що відповідач придбав земельну ділянку за договором купівлі-продажу від 17.12.2024, укладеним з ОСОБА_5 , посвідченим приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Романішиним Я.О. (реєстровий № 4457). Згідно з пунктами 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 3.6 договору, земельна ділянка (кадастровий номер 6810100000:34:001:1678, площа 0,0780 га) була продана за 239833,00 грн, що відповідає експертній оцінці. У договорі зазначено, що ділянка вільна від будь-яких майнових прав і претензій третіх осіб, а також не забудована.
На момент укладення договору відповідач перевірив відомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, які підтвердили право власності ОСОБА_5 на земельну ділянку (реєстраційний номер об`єкта 273828768101) та відсутність обтяжень чи прав третіх осіб. Відповідач не знав і не міг знати про будь-які претензії ОСОБА_3 щодо будинку, оскільки в договорі купівлі-продажу від 17.12.2024 будинок не згадується, а земельна ділянка була вказана як незабудована. Це підтверджує статус відповідача, як добросовісного набувача.
Позивач стверджує, що відповідач є недобросовісним набувачем, оскільки йому було відомо про її право на будинок. Однак, позивач не надала належних доказів (наприклад, письмових документів, листування чи свідчень, підтверджених у встановленому порядку), які б свідчили про те, що відповідач був поінформований про її претензії до будинку до укладення договору від 17.12.2024. Усні перемовини, на які посилається позивач, не є достатніми доказами відповідно до статей 76, 77 ЦПК України. 
Натомість відповідач покладався на відомості Державного реєстру речових прав, які підтверджували право власності ОСОБА_5 на земельну ділянку та відсутніс
Представник третьої особи ОСОБА_11 заперечив проти позовних вимог, вважає їх необґрунтованими, в задоволені позову просить відмовити. ОСОБА_5 у судовому засідані пояснила суду, що дійсно раніше перебувала у дружніх стосунках з ОСОБА_7 та ОСОБА_8 , які займаються ріелторською діяльністю та в подальшому взяли в них у позику кошти в сумі 27 тис. дол. США Та 3 тис.євро. В рахунок розрахунків відчужили земельну ділянку за договором купівлі - продажу, яка належала ОСОБА_3 . На зазначеній земельній ділянці була збудована коробка будинку, яку в подальшому вони з чоловіком добудували та продали ОСОБА_4 , що узгоджується з поясненнями допитаного у судовому засіданні свідка ОСОБА_9 . 

2. Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі
Ухвалою Хмельницького міськрайонного суду від 18.07.2025 року відкрито провадження, справу призначено у підготовче засідання у загальному проваджені.
01.08.2025 року представником відповідача подано відзив на позов у якому заперечуються позовні вимоги через необґрунтованість, враховуючи що відповідач є добросовісним набувачем, просить суд в їх задоволенні відмовити.
11.08.2025 року представником третьої особи подано пояснення у яких заперечуються позовні вимоги через необгрунтовність.
12.08.2025 року представником позивача подано відповідь на відзив.
Ухвалою суду 03.12.2025 року закінчено підготовче засідання та справу призначено до судового розгляду на 02.02.2026 року.
29.04.2026 року ухвалено рішення по справі. 

3. Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин
Встановлено, що 02.08.2021 року ОСОБА_3 , згідно договору купівлі-продажу придбала у ОСОБА_6 земельну ділянку площею 0,0780 га, цільове призначення 0.05 для індивідуального садівництва, кадастровий номер 6810100000:34:001:1678, місце розташування якої Хмельницька область, місто Хмельницький, Садівниче товариство «Світанок-2».
Продаж, вищезазначеної земельної ділянки за домовленістю сторін, був вчинений за 189000 грн. Оціночна вартість земельної ділянки, згідно договору 311420, 54 грн.
Вказаний договір купівлі-продажу від 02.08.2021 р. був посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Лаврентьєвим Ю.В. Зареєстровано в реєстрі за № 1414.
З 15.11.2021 р. ОСОБА_3 була замовником будівництва: нове будівництво садового будинку за адресою: 29000 Хмельницька область, Хмельницький район, Хмельницька територіальна громада, м. Хмельницький, Обслуговуючий кооператив «садівниче товариство «Світанок-3», що підтверджується наступними доказами:будівельним паспортом від 15.11.2021 р. реєстраційний номер 302, Реєстраційний номер ЄДЕССБ – ВР01:7578-7222-9727-2766, Реєстраційний номер містобудівного кадастру – 2394 та повідомленням про початок будівельних робіт від Реєстраційний номер в ЄДЕССБ ІУ051211118756. 
13.09.2023 року між ОСОБА_10 та ОСОБА_5 був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Оксанюк А.А., зареєстровано в реєстрі за № 5032.
За умовами договору продавець ( ОСОБА_3 ) продала, а покупець ( ОСОБА_5 ) купила земельну ділянку загальною площею 0,0780 га,розташовану за адресою: АДРЕСА_1 . Цільове призначення земельної ділянки – для індивідуального садівництва (п 1.1. -1.3.). Кадастровий номер - 6810100000:34:001:1678.
Згідно п. 2.1. договору експертна грошова оцінка земельної ділянки становить 97100 гривень. Відповідно до п. 2.2. договору за домовленістю сторін земельна ділянка зазначена в цьому договорі, продається за 5000 грн.
Пунктом 3.1. визначено, що земельна ділянка ж вільною від будь-яких майнових прав і претензій третіх осіб. Згідно п. 3.7. договору сторони заявляють, що земельна ділянка, не забудована.
17.12.2024 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, який посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Романішиним Я.О., зареєстровано в реєстрі за № 4457.
Згідно пунктів 1.1, 1.2.,2.1.,2.2., 3.6. вказаного договору: продавець ( ОСОБА_5 ) продала, а покупець ( ОСОБА_4 ) купив зазнаену вище земельну ділянку загальною площею 0,0780 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 за 239 833,00 гривень.
В договорі вказано, що земельна ділянка ж вільною від будь-яких майнових прав і претензій третіх осіб. Сторони заявляють, що земельна ділянка, не забудована.
10.03.2025 року ОСОБА_4 подав до Державної інспекції архітектури та містобудування України декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, будівництво якого здійснено на підставі будівельного паспорта.
У даній декларації вказано, що замовником будівництва є ОСОБА_4 .
13.03.2025 р. на підставі рішення про державну реєстрацію прав № 77784662 від 13.03.2025 р. було проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_4 на вищевказаний будинок.
В подальшому на підставі наказів Управління архітектури та містобудування Хмельницької міської ради від від 30.04.2025 р. та 01.05.2025 р. Про переведення садового будинку у жилий будинок було переведено садовий будинок, який розташований за адресою: АДРЕСА_2 та належить ОСОБА_4 (3303118833) у жилий будинок.
12.05.2025 р. на підставі рішення про державну реєстрацію прав № 78851834 від 12.05.2025 р. було проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_4 на вищевказаний будинок саме, як на жилий будинок.

4. Мотивована оцінка аргументів сторін, порушення прав
Суд не погоджується із вказаним твердженням представника позивача та вважає його помилковим щодо наявності на придбаній земельній ділянці збудованого спірного будинку, оскільки умовами п.3.7 договору купівлі – продажу земельної ділянки підтверджується, що будь – яка нерухомість на земельній ділянці, відсутня. 
Крім цього, показаннями свідків та поясненнями сторін підтверджується, що на земельній ділянці площею 0,0780 га, цільове призначення 0.05 га, для індивідуального садівництва, кадастровий номер 6810100000:34:001:1678, місце розташування місто Хмельницький, Садівниче товариство «Світанок-2» до укладення договору купівлі-продажу 02.08.2021 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_3 було наявне незавершене будівництво у виді збудованої коробки будинку.
Наявність будівельного паспорту від 15.11.2021 р. реєстраційний номер 302, Реєстраційний номер ЄДЕССБ – ВР01:7578-7222-9727-2766, Реєстраційний номер містобудівного кадастру – 2394 та повідомлення про початок будівельних робіт від Реєстраційний номер в ЄДЕССБ ІУ051211118756 достовірно не свідчить про те, що з 15.11.2021 р. ОСОБА_3 є замовником будівництва: нового садового будинку за адресою: 29000 Хмельницька область, Хмельницький район, Хмельницька територіальна громада, м. Хмельницький, Обслуговуючий кооператив «садівниче товариство «Світанок-3» так, як зазначені твердження спростовуються змістом п. 3.7. договору купівлі – продажу земельної ділянки від 02.08.2021 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_6 за яким сторони заявляють, що земельна ділянка, не забудована. Інших доказів стосовно придбання будівельних матеріалів чи проведених робіт представником позивача суду, не надано. 
Крім цього, не знайшла підтвердження у судовому засіданні та обставина, що в подальшому спірний будинок був збудований позивачем, але не зданий в експлуатацію через відсутність внутрішніх робіт і тому ОСОБА_3 вирішила продати земельну ділянку з об`єктом незавершеного будівництва на ній, що також, не зайшло підтвердження у судовому засіданні та спростовується показаннями сторін.
Позивачем та представником суду не надано документів, які б підтверджували, що будинок на момент відчуження земельної ділянки (17.12.2024) був об`єктом нерухомого майна, а не набором будівельних матеріалів чи об`єктом незавершеного будівництва. 
Відповідно до статті 181 ЦК України, нерухомим майном вважаються об`єкти, переміщення яких неможливе без їх знецінення чи зміни призначення. Без технічного паспорту, акта виконаних робіт чи інших документів, що підтверджують ступінь завершеності, будинок не може вважатися нерухомим майном, яке підлягає витребуванню. Суд вважає, що позивач мала лише статус замовника будівництва, що не еквівалентно праву власності на нерухомість.
У постанові від 02.08.2023 у справі № 308/8629/19 («Постанова») Верховний Суд («Суд») вкотре висловився щодо традиційно суперечливого питання витребування майна з володіння добросовісного набувача тобто дійшов висновку, що при розгляді справи щодо застосування положень ст. 388 ЦК України в поєднанні з положеннями ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, «…суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном, як про це зазначала раніше Велика Палата Верховного Суду в постанові від 07.11.2018 у справі № 488/6211/14-ц, а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням». Такими обставинами можуть бути, зокрема: підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем; порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи; спрямованість волевиявлення учасників правовідносин; їхні фактичні наміри щодо цього майна тощо.
Суд вважає, що відповідач ОСОБА_4 є добросовісним набувачем в розумінні ст. 330 ЦК України враховуючи те, що спірне нерухоме майно було набуте у визначеному Законом порядку.
З огляду на вищенаведене, суд дійшов висновку, що добросовісний набувач не може нести відповідальність через порушення третіх осіб, які були вчинені в межах процедур, призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном. 
Втрата добросовісним набувачем свого статусу суперечить ст. 388 ЦК України та призводить до позбавлення його майна, що змушує добросовісного набувача самостійно шукати способи відшкодування своїх втрат. Це, на погляд Суду, є неприпустимим, оскільки покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар, про що йдеться, зокрема, в п. 6.53 постанови ВП ВС від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19.
При цьому, позивачем та представником не надається жодних належних та допустимих доказів на підтвердження недобросовісності ОСОБА_4 .
Витребування у останнього, як добросовісного набувача, спірного об`єкта нерухомості не буде пропорційним, матиме наслідком порушення справедливого балансу та покладатиме на відповідача надмірний індивідуальний тягар і становитиме порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції. 
При цьому, спірне майно реалізовано на підставі договору купівлі-продажу між ОСОБА_12 та Шевченком. У зв`язку із вищевикладеним, винятки для застосування віндикації, передбачені статтею 388 ЦК України, на спірні правовідносин не поширюються.
Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 13 квітня 2022 року у справі №750/3763/21.
Зважаючи на викладене, беручи до уваги що позивачем та представником не доведено у судовому засіданні та не представлено доказів порушення прав позивача та не встановлено зазначеного порушення під час розгляду справи, суд приходить до висновку, про необґрунтованість позову та відсутність підстав для задоволення позовних вимог тому в них слід відмовити. 

5. Норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування
Відповідно до частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Згідно з частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Відповідно до статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Зокрема, стаття 387 ЦК України надає власнику право витребувати майно з чужого незаконного володіння.
Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.
Згідно зі статтею 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Разом з тим, частина друга статті 388 ЦК України містить заборону витребування майна від добросовісного набувача, якщо це майно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.
Реалізація спірного незавершеного будівництвом житлового будинку та земельної ділянки відбулася у добровільному порядку на підставі договору купівлі – продажу між ОСОБА_5 та ОСОБА_4 , а тому у відповідності до вимог ст. 388 ЦК України не може бути витребуване у відповідача ОСОБА_4 .
Згідно з пунктом 23 Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 07 лютого 2014 року № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» відповідно до статті 387 ЦК України та частини 3 статі 10 ЦПК України особа, яка звернулася до суду з позовом про витребування майна із чужого незаконного володіння, повинна довести своє право власності на майно, що знаходиться у володінні відповідача.
Тобто, віндикаційна вимога це вимога власника, який не володіє майном пред`явлення до не власника цим майном володіючим.
У постанові від 15 травня 2019 року у справі №285/3414/17 Верховний Суд дійшов висновку, відповідно до якого, застосовуючи положення частини другої статті 388 ЦК України про те, що майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень, суд повинен мати на увазі, що позов власника про витребування майна в особи, яка придбала його в результаті публічних торгів, проведених у порядку, встановленому для виконання судових рішень, підлягає задоволенню лише в тому разі, якщо торги були визнані недійсними, оскільки відповідно до частини першої статті 388 ЦК України, власник має право витребувати майно, яке вибуло з володіння поза його волею, і в добросовісного набувача.
Аналогічні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 10 жовтня 2019 року у справі № 592/7963/16-ц, від 23 грудня 2020 року у справі № 639/7253/18.
Крім того, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02 листопада2021 року в справі №925/1351/19 сформулювала висновок, згідно з яким при оцінці добросовісності/недобросовісності набувача майна слід враховувати, що прилюдні торги у межах здійснення виконавчого провадження мають виступати найбезпечнішим способом набуття майна, публічна процедура реалізації якого гарантує невідворотність результатів торгів та «юридичне очищення» майна, придбаного у такий спосіб. Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.
У низці справ цієї категорії Верховним Судом було висловлено правову позицію, відповідно до якої при вирішенні питання про витребування майна від добросовісного набувача судам слід враховувати положення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки таке витребування може становити індивідуальний та надмірний тягар для добросовісного набувача.
Так, у постановах від 20 березня 2019 року (справа № 521 /8368/15-ц), від 26 вересня 2019 року (справа № 2-4352/11), Верховний Суд з посиланням на практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), зокрема, рішення у справах «Гладишева проти Росії» (Glаdysheva v. Russia), «Пчелінцева та інші проти Росії» (PchelintsevaandOthers v. Russia), «Алєнцева проти Росії» (Аlentseva v. Russia) зробив висновок про відсутність підстав для задоволення позову прокуратури, поданого в інтересах держави, в частині витребування майна у добросовісного набувача, оскільки це призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Передусім, слід нагадати, що Конституція України у статті 41 гарантує, що ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності, право приватної власності є непорушним. Принцип непорушності права власності закріплений також у статті 321 ЦК України, відповідно до якої ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності чи обмежений у його здійсненні. Для захисту права власності власник майна може скористатися одним із способів захисту, передбачених нормами глави 29 ЦК України, зокрема може витребувати своє майно із чужого незаконного володіння (стаття 387). Відповідно до зазначеної статті власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Конвенція та Протоколи до неї після їх ратифікації Україною в силу положень статті 9 Конституції України є частиною національного законодавства, а їх норми є нормами прямої дії. Питанням захисту власності присвячена стаття 1 Першого протоколу до Конвенції (далі - Перший протокол), яка містить загальне правило, відповідно до якого кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Одразу слід наголосити, що поняття «власність» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має ширше значення в порівнянні з нормами національного законодавства і володіння добросовісного набувача охоплюється зазначеним поняттям і підпадає під дію гарантій, закріплених у цій статті Конвенції.
Варто зауважити, що зазначене вище положення статті 1 Першого протоколу має дещо абстрактний характер і містить низку оціночних понять. Однак, аналіз практики ЄСПЛ щодо застосування ст. 1 Першого протоколу дозволяє визначити критерії, за якими має здійснюватись оцінка допустимості втручання держави в право особи на мирне володіння майном з точки зору його відповідності положенням Конвенції. Таких критеріїв є три, а саме: 1) чи можна вважати втручання законним: 2) чи переслідує воно «суспільний», «публічний» інтерес: 3) чи такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) є пропорційним визначеним цілям.
Відповідно до усталеного у практиці ЄСПЛ підходу втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону, нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним щодо застосування та наслідків дії його норм (наприклад, рішення у справі «Беєлер проти Італії» (Веуеler v. Italy, заява № 33202/96). Застосовуючи цей критерій при вирішенні питання про дотримання прав добросовісного набувача, гарантованих статтею 1 Першого протоколу, у спорах про витребування у нього майна слід наголосити, що таке витребування має чітку законодавчу підставу, а саме: норми статті 388 ЦК України, які відповідають вимогам доступності, чіткості, передбачуваності, офіційний текст цих кодексів є загальнодоступним. У зв`язку з цим «втручання у право добросовісного набувача мирно володіти майном» шляхом витребування майна з його незаконного володіння немає підстав вважати незаконним.
У питаннях оцінки наявності «суспільного», «публічного» інтересу в контексті втручання в право мирного володіння майном ЄСПЛ визнає за державою право користуватися значною свободою розсуду при визначенні такого суспільного інтересу за винятком випадків, коли такий розсуд не ґрунтується на розумних підставах (див, наприклад, рішення у справі «ІммобільяреСаффі проти Італії» ImmobiliareSaffi v. Italy), заява № 22774/9/ Крім того, ЄСПЛ визнає, що саме по собі правильне застосування законодавства незаперечно становить «суспільний інтерес» (див, наприклад, рішення у справі «Трегубенко проти України», заява № 61333/00). У цьому контексті слід зазначити, що захист права власності шляхом застосування законодавчо встановленого механізму щодо витребування власником свого майна, яке незаконно вибуло з його володіння, безсумнівно становить суспільний інтерес.
Критерій пропорційності в контексті статті 1 Першого протоколу передбачає оцінку того чи при здійсненні втручання в право власності було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між потребами, які випливають із загальних, суспільних інтересів та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар» (див, наприклад, рішення у справі «Брумареску проти Румунії» (Brumarescu v. Romania) заява № 28342/95). Слід зауважити, що невідповідність втручання в мирне володіння майном критерію пропорційності в будь-якому разі є підставою для визнання такого втручання порушенням статті 1 Першого протоколу, навіть якщо воно відповідає решті двом критеріям. І такі випадки нерідко зустрічаються у практиці ЄСПЛ.
Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар. 
У постанові Верховного Суду України від 29 листопада 2017 року в справі № 668/5633/14-ц викладено правовий висновок, що головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушень, що могли вплинути на результат торгів, а тому, окрім наявності порушення норм закону при проведенні прилюдних торгів, повинні бути й порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює, способом захисту яких є визнання торгів недійсними.
За змістом частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Аналіз наведених норм цивільного законодавства дає підстави для висновку про те, що в разі будь-яких обмежень у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном власник має право вимагати усунення відповідних перешкод, в тому числі шляхом звернення до суду за захистом свого майнового права, зокрема з позовом про усунення перешкод у користуванні власністю.
Відповідно до частини третьої статті 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ч.ч.1,5,6 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно з ч.1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ч.ч.1,2 ст. 77 ЦПК України).
Відповідно до ч.2 ст.78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Згідно зі статтею 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Частиною першою статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

6. Судові витрати
Судовий збір сплачений позивачем, не підлягає до стягнення з відповідача так, як в задоволенні позову відмовлено. 
Проте, відповідно до вимог ст.141 ЦПК України, з позивача на користь третьої особи слід стягнути понесенні ним судові витрати у вигляді витрат на правову допомогу – у сумі 25000 грн., пропорційно до задоволених позовних вимог.
Беручи до уваги, що в задоволенні позову відмовлено, тому співмірність наданих адвокатом Лозінським М.В. послуг є обгрунтованою з огляду на те, що справу було розглянуто у загальному позовному провадженні, з викликом сторін, де документами по справі є відзив та клопотання про ознайомлення з матеріалами справи та розгляд справи з участю сторін), враховуючи, що представником відповідача не подано клопотань про зменшення витрат на правову допомогу, а тому суд приходить до висновку про стягнення з позивача на користь третьої особи витрат на надання професійної правової допомоги у розмірі 25000 гривень.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 2, 5, 7, 10, 12, 13, 17, 18, 81, 141, п. 2 ч. 1, ч. 3 ст. 258, ч. 1 ст. 259, ч. 6, 8 ст. 259, ст. ст. 263 – 267, ч. 6, 7 ст. 268, ч. 1, 2 ст. 273, ч. 1 ст. 352, ст. 354 ЦПК України, суд - 

УХВАЛИВ:
В задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , третя особа: ОСОБА_5 про витребування майна із чужого незаконного володіння – відмовити.
Стягнути з ОСОБА_3 , (РНОКПП НОМЕР_1 ), на користь ОСОБА_5 , (РНОКПП НОМЕР_2 ) витрати на правову допомогу у розмірі 25000 грн.
На рішення суду може бути подана апеляційна скарга протягом 30 днів з часу складання повного судового рішення до Хмельницького апеляційного суду. 
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повне рішення суду складено 07.05.2026 року.

Суддя   С. Стефанишин