Постанова
Іменем України

19 червня 2026 року 
м. Київ 

справа № 747/596/24
провадження № 61-13661св25 

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючий - Крат В. І. (суддя-доповідач), 
судді: Гудима Д. А., Дундар І. О., Краснощоков Є. В., Пархоменко П. І.,

учасники справи:
позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «ТАС АГРО ПІВНІЧ»,
відповідачі: ОСОБА_1 , фермерське господарство «ЛОГВИНЕНКА М. М.»,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ТАС АГРО ПІВНІЧ», яка підписана адвокатом Шереметом Максимом Петровичем, на заочне рішення Талалаївського районного суду Чернігівської області від 23 квітня 2025 року у складі судді: Тіщенко Л. В., та постанову Чернігівського апеляційного суду від 01 жовтня 2025 року у складі колегії суддів: Шарапової О. Л., Онищенко О. І., Скрипки А. А.,

Історія справи
Короткий зміст позову

У жовтні 2024 року товариство з обмеженою відповідальністю «ТАС АГРО ПІВНІЧ» (далі - ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ») звернулося з позовом до ОСОБА_1 , фермерського господарства «ЛОГВИНЕНКА М. М.» (далі - ФГ «ЛОГВИНЕНКА М. М.») про визнання недійсним договору найму (оренди).

Позов мотивований тим, що 19 серпня 2024 року між ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ» та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, згідно якого відповідач передала в оренду земельну ділянку площею 3,4575 га кадастровий номер 7425384500:05:001:3057, розташовану в адміністративних межах Української сільської ради Прилуцького району Чернігівської області.

Відповідно до пункту 3.1. договору оренди землі даний договір укладено на 7 років 4 місяці 12 днів до 31 грудня 2031 року. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права, однак при цьому сам договір набуває чинності з дати його укладання.

23 серпня 2024 року було подано заяву зареєстрована за № 62614227 про державну реєстрацію права оренди за договором оренди землі.

29 серпня 2024 року Державним реєстратором Талалаївської селищної ради було винесено рішення № 74795912 про відмову в проведенні реєстраційних дій у зв`язку з тим, що наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, а саме - 23 серпня 2024 року між ОСОБА_1 та ФГ «ЛОГВИНЕНКА М. М.» зареєстровано право оренди земельної ділянки кадастровий номер 7425384500:05:001:3057 площею 3,4575 га на підставі договору оренди землі від 22 серпня 2024 року.

Згідно інформаційної довідки № 393318431 від 03 вересня 2024 року державним реєстратором було внесено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 74732313 від 23 серпня 2024 року, згідно якого зареєстровано право оренди земельної ділянки кадастровий номер 7425384500:05:001:3057 площею 3,4575 га на підставі договору оренди землі від 22 серпня 2024 року, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «ЛОГВИНЕНКА М.М.» зі строком дії 10 років.

Отже, позивачу стало відомо про наявність іншого договору оренди, який укладено між ОСОБА_1 та ФГ «ЛОГВИНЕНКА М.М.» щодо тієї самої земельної ділянки. На даний час позивач не має можливості зареєструвати належним чином своє право оренди, оскільки існує зареєстроване право оренди між відповідачами.

ОСОБА_1 порушила право позивача на використання земельної ділянки шляхом укладання договору з ФГ «ЛОГВИНЕНКА М.М.». Договір від 22 серпня 2024 року, укладений між відповідачами, може бути визнаний недійсним в частині, яка суперечить правам позивача, і вимоги позивача спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони мали до вчинення правочину.

ТОВ «ТАСАГРО ПІВНІЧ» просило:
визнати недійсним договір оренди землі від 22 серпня 2024 року, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «ЛОГВИНЕНКА М.М.», згідно якого зареєстровано право оренди земельної ділянки кадастровий номер 7425384500:05:001:3057, площею 3,4575 га;
витребувати у ФГ «ЛОГВИНЕНКА М.М.» земельну ділянку площею 3,4575 га кадастровий номер 7425384500:05:001:3057, розташовану в адміністративних межах Української сільської ради Прилуцького району Чернігівської області;
стягнути судові витрати.

Короткий зміст судових рішень суду першої та апеляційної інстанції

Заочним рішенням Талалаївського районного суду Чернігівської області від 23 квітня 2025 року, залишеним без змін постановою Чернігівського апеляційного суду від 01 жовтня 2025 року, в задоволенні позову ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ» відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:
представником позивача в позовній заяві не зазначено, на якій саме підставі, встановленій статтею 215 ЦК України, договір оренди землі від 22 серпня 2024 року має бути визнаний судом недійсним, які вимоги статті 203 ЦК України не додержано, що б стало підставою для визнання договору оренди недійсним, не було це встановлено і в ході судового розгляду, тому позовні вимоги в цій частині задоволенню не підлягають;
стосовно самої позовної вимоги щодо витребування, то цивільне законодавство України витребування майна з чужого незаконного володіння регулює шляхом надання можливості подачі позовів до суду - віндикаційного та негаторного - у відповідності до положень статті 387 та статті 391 ЦК України. Відправним моментом, який надає право витребовувати є наявність у того, хто витребовує, будь-якого права на те майно, яке він просить витребувати. Судом встановлено, що позивачем не було набуто права оренди на спірну земельну ділянку, оскільки зазначене право не зареєстроване належним чином. З встановлених в ході розгляду справи обставин суд приходить до висновку, що оскільки позивач не набув у встановленому законом порядку жодного права на земельну ділянку, він не є стороною договору оренди, тому у спірних правовідносинах права та інтереси позивача не порушені і позивач не має права витребовувати земельну ділянку у відповідача. Таким чином позов не може бути задоволений як безпідставний, так як в порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, а не набуте право не може бути порушене. Тому суд зробив висновок, що позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що:
кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (статті 81 ЦПК України). Частиною 1 статті 15 ЦК України передбачено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Згідно з частиною 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Суд також може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках;
відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивач не набув права користування земельною ділянкою, тобто укладеним договором права позивача не порушені, а захисту підлягає лише набуте право. Апеляційний суд погоджується з висновками суду першої інстанції. Доводи апеляційної скарги не узгоджуються з приписами статті 125 ЗК України, а тому не дають підстав для скасування судового рішення.

Додатковою постановою Чернігівського апеляційного суду від 24 жовтня 2025 року стягнуто з ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ» на користь ФГ «ЛОГВИНЕНКА М. М.» 8 000 грн в рахунок відшкодування витрат на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції.

Додаткова постанова апеляційного суду мотивована тим, що:
оскільки апеляційну скаргу ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ» залишено без задоволення, а заочне рішення Талаївського районного суду Чернігівської області від 23 квітня 2025 року залишено без змін, а також враховуючи складність справи, та проведення одного судового засідання за допомогою підсистеми відеоконференцзв`язку, заяву ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ» про зменшення витрат на правову допомогу, керуючись принципами розумності та справедливості, заява ФГ «Логвиненка М. М.» про стягнення витрат на правову допомогу підлягає частковому задоволенню, а саме в розмірі 8 000 грн.

Аргументи учасників справи

31 жовтня 2025 року ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ» надіслав касаційну скаргу, яка підписана представником Шереметом М. П., на заочне рішення Талалаївського районного суду Чернігівської області від 23 квітня 2025 року та постанову Чернігівського апеляційного суду від 01 жовтня 2025 року, в якій просило:
оскаржені судові рішення скасувати;
ухвалити нове рішенням, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі;
судові витрати покласти на відповідачів.

Касаційна скарга мотивована тим, що:
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 (провадження № 12-80гс23) вказала, що у зв`язку зі змінами в законодавстві з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки. Відтак договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та підписання у простій письмовій формі. Таких самих висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду, викладені у постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19;
орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону № 161-XIV); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі №N 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц, 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).

Рух справи

Ухвалою Верховного Суду від 08 грудня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі.

04 червня 2026 року справа передана судді-доповідачу Крат В. І. у зв`язку з обранням судді Тітова М. Ю. до Великої Палати Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 17 червня 2026 року справу призначено до судового розгляду.

Межі та підстави касаційного перегляду

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України). 

В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).

В ухвалі Верховного Суду від 08 грудня 2025 року зазначено, що підставами касаційного оскарження судових рішень представник заявника зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норм права у подібних правовідносинах (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України).

Фактичні обставини

ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,4575 га кадастровий номер 7425384500:05:001:3057. На дану земельну ділянку зареєстроване інше речове право - право оренди - 23 серпня 2024 року на підставі договору оренди від 22 серпня 2024 року, орендар - ФГ «Логвиненка М. М.», орендодавець ОСОБА_1 . Зазначені обставини підтверджуються інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, яка сформована 03 вересня 2014 року.

19 серпня 2024 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ» укладено договір оренди землі шляхом його підписання сторонами. За умовами договору орендодавець передала в оренду земельну ділянку площею 3, 4575 га кадастровий номер 7425384500:05:001:3057, розташовану в адміністративних межах Української сільської ради Прилуцького району Чернігівської області. Відповідно до пункту 3.1. Договору оренди землі даний договір укладено на 7 років 4 місяці 12 днів до 31 грудня 2031 року. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права, однак договір набирає чинності з дати його укладання.

Відповідно до пункту 8.2. договору оренди орендодавець запевняє орендаря, що з дня укладання (підписання) даного договору орендодавець зобов`язується не вчиняти дій, направлених на передачу земельної ділянки чи прав на неї в користування будь-яким іншим третім особам; не вчиняти дій, направлених на передачу земельної ділянки чи прав на неї у заставу та як внесок до статутного капіталу (фонду) юридичних осіб; не вчиняти будь-яких дій, направлених на відчуження або на встановлення будь-яких обмежень (обтяжень) відносно земельної ділянки.

До обов`язків орендодавця відноситься те, що після підписання даного Договору оренди не вчиняти дій, направлених на односторонню відмову від виконання положень цього договору оренди - в тому числі, але не виключно - не вчиняти дій, направлених на перешкоджання орендарю у підготовці та здійсненні ним дій, направлених на проведення державної реєстрації речового права (права оренди земельної ділянки) за цим договором в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно; не вчиняти дій, направлених на передачу земельної ділянки (на підставі будь-яких документів, угод, правочинів) у користування будь-яким іншим третім особам; не вчиняти будь-яких інших дій, внаслідок здійснення яких реєстрація речового права (права оренди) за цим договором за орендарем стане неможливою (пункт 9.2.1.6 договору оренди).

Договір підписаний орендодавцем ОСОБА_1 та представником орендаря ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ» Зіненком С. М.

23 серпня 2024 року представник ТОВ «ТАСАГРО ПІВНІЧ» звернувся до Державного реєстратора із заявою про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7425384500:05:001:3057 на підставі договору оренди землі від 19 серпня 2024 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ».

29 серпня 2024 року державним реєстратором прийнято рішення про відмову в проведенні реєстраційної дії на підставі заяви від 23 серпня 2024 року, оскільки наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, а саме - 23 серпня 2024 року між ОСОБА_1 та ФГ «Логвиненка М.М.» зареєстровано право оренди земельної ділянки кадастровий номер 7425384500:05:001:3057 площею 3, 4575 га на підставі договору оренди землі від 22 серпня 2024 року.

Позиція Верховного Суду

Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 02 лютого 2026 року в справі № 713/1153/23 (провадження № 61-17202сво23)).

Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968 сво 21), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 02 лютого 2026 року в справі № 713/1153/23 (провадження № 61-17202сво23)).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 02 лютого 2026 року в справі № 713/1153/23 (провадження № 61-17202сво23)).

Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 02 лютого 2026 року в справі № 713/1153/23 (провадження № 61-17202сво23)).

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 02 лютого 2026 року в справі № 713/1153/23 (провадження № 61-17202сво23)).

Договір як універсальний регулятор приватних відносин, покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов`язків (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 лютого 2023 року в справі № 465/5980/17 (провадження № 61-1178св20)).

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

У статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду) (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18)).

Тлумачення правочину - це з`ясування змісту дійсного одностороннього правочину чи договору (двостороннього або багатостороннього правочину), з тексту якого неможливо встановити справжню волю сторони (сторін). З урахуванням принципу тлумачення favor contractus (тлумачення договору на користь дійсності) сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 грудня 2022 року у справі № 753/8945/19 (провадження № 61-8829сво21)).

Як передбачено частиною першою статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення. Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при безрезультативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніше в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення. Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц (провадження № 61-11сво17), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 грудня 2022 року в справі № 753/8945/19 (провадження № 61-8829сво21)).

При застосуванні умов договору при вирішенні спору суд здійснює тлумачення змісту договору, навіть за відсутності позовної вимоги про тлумачення змісту договору (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 листопада 2022 року в справі № 146/1094/21 (провадження № 61-8990св22)).

Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим. Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі) (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 21 грудня 2021 року в справі № 148/2112/19 (провадження № 61-18061св20), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).

Недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27 січня 2020 року в справі № 761/26815/17 (провадження № 61-16353сво18)).

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 липня 2021 року в справі № 759/24061/19 (провадження № 61-8593св21)).

В ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).

Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов) (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).

Касаційний суд вже наголошував, що застосування позову про оспорення правочину (ресцисорного позову) потребує не лише встановлення підстав для оспорення, але й порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду (див. постанову Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 травня 2024 року в справі № 229/7156/19 (провадження № 61-4283св24)).

Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 червня 2021 року в справі № 761/12692/17 (провадження № 61-37390свп18)).

Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17 (провадження № 61-17583св20)).

Наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 червня 2020 року в справі № 177/1942/16-ц (провадження № 61-2276св19)).

Тлумачення частини першої статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому. Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених в статті 4 ЦК України. Втім більшість законодавчих актів носять комплексний характер, і в них поряд із приватно-правовими можуть міститися норми різноманітної галузевої приналежності. За такої ситуації необхідно вести мову про те, що зміст правочину має не суперечити вимогам, встановленим у приватно-правовій нормі, хоча б вона містилася в будь-якому нормативно-правовому акті, а не лише акті цивільного законодавства. Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17 (провадження № 61-17583св20)).

Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року в справі № 587/2326/16-ц (провадження № 14-442цс19) вказано, що:
«суди першої й апеляційної інстанцій встановили, що на час підписання 29 грудня 2015 року оскарженого договору та реєстрації права оренди земельної ділянки за ФГ «Натон» був чинним інший договір оренди цього ж об`єкта, підписаний ОСОБА_2 із позивачем 19 квітня 2007 року і зареєстрований 23 жовтня 2007 року у Сумському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України». Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»). Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України). Внаслідок укладення оскарженого договору ФГ «Натон» отримало право оренди земельною ділянкою, що стало перешкодою для позивача у реалізації аналогічного права щодо тієї самої земельної ділянки. З огляду на це Велика Палата Верховного Суду погоджується з висновками судів першої й апеляційної інстанцій про порушення права позивача на оренду земельної ділянки та наявність підстав для визнання оскарженого договору недійсним».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19) зроблено висновок, що: 
«звернувшись із позовом за два тижні до закінчення строку дії первинних договорів оренди та не реалізувавши переважне право на продовження строку їхдії у передбачений ними строк, позивач заявив вимоги, які не могли забезпечити поновлення його права користування відповідними земельними ділянками. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що позивач звернувся до суду тоді, коли з огляду на встановлені процесуальним законом строки він завідомо не міг мати чинного права оренди земельних ділянок на момент набрання законної сили судовим рішенням про задоволення відповідного позову. Оскільки на час розгляду справи й ухвалення судом першої інстанції рішення від 27 листопада 2018 року строк дії первинних договорів оренди закінчився, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність у позивача права користування спірними земельними ділянками та внаслідок цього - про відмову у задоволенні позову. Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі»); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (див. постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 2 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц та від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц). Оскільки у справі № 587/2135/16-ц суди першої й апеляційної інстанцій не з`ясовували, чи вживав первинний орендар заходи з поновлення договору оренди землі на новий строк, а у справі № 610/1030/18 ці обставини були предметом дослідження судів попередніх інстанцій, і відповідний аргумент товариство заявило у касаційній скарзі, Велика Палата Верховного Суду відповідно до обставин справи № 610/1030/18 вважає за необхідне конкретизувати висловлений у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц висновок стосовно права орендаря за первинним договором оренди на захист : Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне (пункт 6.30 постанови від 2 липня 2019 року у справі № 48/340). Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Відповідно до пункту 1 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Тому суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц). Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17). Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити».

У пункті 10.1. постанови Великої Палати Верховного Суду від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 (провадження № 12-80гс23) зазначено, що: 
«8.31. Водночас Законом № 340-IX, який у відповідній частині набрав чинності 16.01.2020 (див. пункт 1 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення»), частину першу статті 19 Закону № 161-XIV доповнено двома реченнями такого змісту: «Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права». Цим же Законом абзац третій частини першої статті 15 Закону № 161-XIV викладено в такій редакції: «дата укладення та строк дії договору оренди». Тобто із 16.01.2020, окрім строку дії договору оренди землі, до істотних умов цього правочину належить також дата його укладення.
8.32. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у наведеній вище редакції імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії. У постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19 Велика Палата Верховного Суду вже виснувала, що зазначені вимоги закону є чіткими і однозначними.
8.33. Тому сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить імперативним нормам абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, зокрема на власний розсуд встановити інші правила визначення дати початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення. У протилежному випадку умови договору оренди землі, що не відповідають вказаним вище імперативним нормам Закону № 161-XIV, не створюють для сторін такого правочину тих наслідків, на які вони спрямовувались.
10.1. Застосовуючи в контексті спірних правовідносин статті 13, 17, 15 та 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, а також статті 3, 6, 627, 638, 640 ЦК України у відповідній редакції, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що договір оренди землі є консенсуальним. Слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01.01.2013), з якого у його сторін виникають права і обов`язки зобов`язального характеру, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання Договору)».

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 квітня 2025 року у справі № 357/13337/23 (провадження № 61-16298св24) зазначено:
«відповідно до пункту 37 договору оренди землі від 20 жовтня 2015 року, укладеному між ТОВ «Агрофірма «Білоцерківська» та ОСОБА_3, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та державної реєстрації права оренди. Речове право оренди спірної земельної ділянки за позивачем було зареєстровано 04 грудня 2015 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно рішенням державного реєстратора Управління державної реєстрації Головного управління юстиції у Київській області Рибалко В. М., рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер 26818772 від 07 грудня 2015 року, строк дії 7 років, без зазначення права пролонгації.
Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеному у постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22), з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 і 792 ЦК України та статті 15 Закону України «Про оренду землі».
З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов`язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.
У наведеній постанові Велика Палата Верховного Суду також вказала, що право оренди земельної ділянки є речовим і без державної реєстрації такого права немає правових підстав для користування відповідною земельною ділянкою. Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту цього права можуть бути такими, що притаманні речовим правам. Так, орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.
Окрім цього, Велика Палата Верховного Суду підтримала висновки, викладені в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов, а право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, проте відступила від висновків, викладених у вказаній постанові Верховного Суду України, у частині того, що, виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України, договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.
Велика Палата Верховного Суду наголосила на тому, що вказані висновки стосуються чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання, а саме виключення із Закону України «Про оренду землі» вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди із вказівкою на необхідність реєстрації права оренди, а також виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність такого правочину з дня його державної реєстрації».

Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами (частина друга статті 27 Закону України «Про оренду землі»).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 вересня 2019 року у справі № 766/4410/17 (провадження № 61-29040св18) вказано, що: 
«відповідно до частини першої статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
При розгляді спорів про витребування власником свого майна із чужого незаконного володіння необхідно враховувати, що позивачем за таким позовом може бути власник майна (фізичні, юридичні особи, держава і територіальні громади в особі уповноважених ними органів), який на момент подання позову не володіє цим майном, а також особа, яка хоча і не є власником, але в якої майно перебувало у володінні за законом або договором, зокрема на підставі цивільно-правових договорів (зберігання, майнового найму тощо), в оперативному управлінні, на праві повного господарського відання, а також на інших підставах, установлених законом. Відповідачем у справах цієї категорії є особа, яка на момент подання позову фактично володіє майном без підстав, передбачених законом, адміністративним актом чи договором».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) вказано, що: 
«Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону № 161-XIV); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (див. постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц, 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди.
За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати.
У позивача право оренди земельної ділянки закінчується у червні 2023 року. Власниця земельної ділянки - відповідачка ОСОБА_3 не заявляла вимог ні про розірвання договору оренди з ТОВ «Олійникова Слобода», ні про визнання його недійсним. Відповідних судових рішень нею не надано, тому підстав для того, щоб вважати такий договір неукладеним, недійсним чи нечинним, Велика Палата Верховного Суду не вбачає».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) зазначено, що: 
«згідно з усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду (постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц (провадження № 14-25цс19), від 19 лютого 2020 року у справі № 387/515/18 (провадження № 14-430цс19 та інші), крім учасників правочину (сторін договору), позивачем у справі про визнання недійсним правочину може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин (частина третя статті 215 ЦК України).
Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони (сторони) мали до вчинення правочину. 
Відповідно до частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
Саме від задоволення вимог позивача (первинного орендаря) залежатиме подальша можливість законної реалізації його прав.
Згідно зі статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) вказано, що: 
«щодо вимоги про витребування земельної ділянки в третьої особи, то первісний орендар може заявити таку вимогу лише в тому разі, якщо він (первісний орендар) зареєстрував своє право оренди. Проте «витребування земельної ділянки» не є наслідком визнання недійсним договору оренди, на підставі якого було здійснено державну реєстрацію права оренди наступним орендарем. 
У разі укладення договору оренди земельної ділянки в період чинності попереднього договору оренди оскаржуваний договір оренди може бути визнано недійсним, однак у вказаному випадку позивач заявив вимогу про витребування земельної ділянки, задоволення якої повністю поновлює його права орендаря.
Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту такого права можуть бути такими, що притаманні речовим правам.
У відносинах оренди визнається право орендаря на абсолютний захист від порушення його права на орендоване майно третіми особами; на збереження сили договору оренди при переході права власності на орендоване майно до іншої особи (право слідування). 
У статті 27 Закону № 161-XIV як у редакції, що була чинною на час виникнення спірних правовідносин, так і на час розгляду справи у судах передбачалося, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.
Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.
Тобто орендар мав абсолютний захист права оренди шляхом витребування орендованої земельної ділянки з тимчасового володіння ТОВ «Агрокомплекс «Узин» у своє тимчасове (строкове) володіння.
Тимчасове володіння нерухомими речами може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації такого права на це майно у встановленому порядку, тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право тимчасового володіння, визнається тимчасовим фактичним володільцем нерухомого майна та його користувачем протягом строку дії договору оренди.
У контексті спору щодо земельної ділянки, переданої в оренду, тимчасовим володільцем такої земельної ділянки є особа, за якою зареєстроване право оренди землі, а відтак неволодіючий орендар, право оренди якого порушено, може скористатися спеціальним способом захисту, який передбачено спеціальним законом, а саме статтею 27 Закону № 161-ХIV, на підставі якої він може витребувати земельну ділянку із чужого незаконного володіння.
Велика Палата Верховного Суду розглянула питання про можливість продовження дії договору оренди землі в разі, якщо земельна ділянка в період дії договору була поділена і до Державного земельного кадастру внесено відповідні зміни.
Відповідно до договору оренди від 05 червня 2013 року № 100, укладеного між позивачем та ОСОБА_3 , остання передала в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002, яка розташована на території Олійниковослобідської сільської ради, загальною площею 2,404 га, в тому числі рілля 2,404 га.
Згідно з даними Головного управління Держгеокадастру у Київській області від 04 липня 2019 року вказана земельна ділянка поділена з присвоєнням кадастрових номерів 3220484400:01:011:0046 та 3220484400:01:011:0047. Площа кожної земельної ділянки у відомостях Державного реєстру речових прав на нерухоме майно становить 1,202 га, що разом становить 2,404 га.
Відповідно до статті 110 ЗК України на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження.
Право власності на земельну ділянку може бути обтяжено правами інших осіб. Перехід права власності на земельну ділянку, зміна її цільового призначення не припиняє встановлених обмежень, обтяжень.
Поділ чи об`єднання земельних ділянок не припиняє дії обмежень, обтяжень, встановлених на земельні ділянки, крім випадків, коли обмеження (обтяження) поширювалося лише на частину земельної ділянки, яка в результаті поділу земельної ділянки не увійшла до сформованої нової земельної ділянки.
Передача земельної ділянки в оренду і є таким обтяженням права власника земельної ділянки. За обставинами справи ОСОБА_3 передала в оренду ТОВ «Олійникова Слобода» всю земельну ділянку, яку в подальшому поділила на дві земельні ділянки. Такий поділ земельної ділянки не припиняє права оренди на неї орендаря, оскільки уся передана в оренду земельна ділянка була поділена і увійшла у дві сформовані земельні ділянки. Тому договір оренди земельної ділянки не припинив своєї дії.
Оскільки Велика Палата Верховного Суду задовольнила позовні вимоги про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння, таке рішення є підставою для внесення відповідних змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Інші доводи касаційної скарги не впливають на висновки суду».

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).

Постанова суду апеляційної інстанції складається з, зокрема, мотивувальної частини із зазначенням: мотивів прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу (підпункт в пункту 3 частини першої статті 382 ЦПК України).

Касаційний суд зауважує, що законодавець імперативно визначив необхідність здійснювати відхилення доводу (аргументу) апеляційної скарги чи відзиву, з яким апеляційний суд не погоджується. При цьому не має значення, чи стосується такий довід (аргумент) судового рішення по суті, чи тільки процесуального питання (див., зокрема, постановуВерховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 січня 2024 року в справі № 501/1672/22 (провадження № 61-16084св23), постановуВерховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 січня 2024 року в справі № 441/1159/21 (провадження № 61-14938св23)).

У справі, що переглядається:
при зверненні із позовом ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ» посилалося на те, що йому стало відомо про наявність іншого договору оренди від 22 серпня 2024 року, який укладено між ОСОБА_1 та ФГ «ЛОГВИНЕНКА М.М.» щодо тієї самої земельної ділянки. На цей час позивач не має можливості зареєструвати належним чином своє право оренди за договором оренди від 19 серпня 2024 року, укладеним між ОСОБА_1 та позивачем, оскільки існує зареєстроване право оренди ФГ «ЛОГВИНЕНКА М.М.». ОСОБА_1 порушила право позивача на використання земельної ділянки шляхом укладання договору з ФГ «ЛОГВИНЕНКА М. М.»;
суд першої інстанції при відмові в позові міркував так, що позивачем не було набуто права оренди на спірну земельну ділянку, оскільки зазначене право не зареєстроване належним чином; оскільки позивач не набув у встановленому законом порядку жодного права на земельну ділянку, він не є стороною договору оренди, тому у спірних правовідносинах права та інтереси позивача не порушені, і позивач не має права витребовувати земельну ділянку у відповідача;
апеляційний суд при залишенні рішення суду першої інстанції без змін вказав, що, відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що позивач не набув права користування земельною ділянкою, тобто укладеним договором права позивача не порушені, а захисту підлягає лише набуте право. Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції;
в апеляційній скарзі ТОВ «ТАС АГРО ПІВНІЧ» акцентувало увагу на тому, що в позивача виникло право оренди земельної ділянки, яке він не може зареєструвати, оскільки існує інше зареєстроване право оренди на цю ж саму земельну ділянку за ФГ «ЛОГВИНЕНКА М. М.». ОСОБА_1 порушила право позивача на використання земельної ділянки шляхом укладення договору оренди щодо тієї ж самої земельної ділянки (а. с. 67);
апеляційний суд при залишенні без змін рішення суду першої інстанції не врахував, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; договір оренди землі є консенсуальним, і слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01 січня 2013 року), з якого у його сторін виникають права і обов`язки зобов`язального характеру, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права; законодавець імперативно визначив необхідність здійснювати відхилення доводу (аргументу) апеляційної скарги, з яким апеляційний суд не погоджується;
апеляційний суд не перевірив підстави заявленого позову та не надав оцінки доводам позивача про те, що внаслідок укладення оспорюваного договору ФГ «ЛОГВИНЕНКА М. М.»отримало право оренди земельною ділянкою, що стало перешкодою для позивача у реалізації його інтересу щодо тієї самої земельної ділянки.

За таких обставин апеляційний суд зробив передчасний висновок про залишення без змін рішення суду першої інстанції про відмову в позові, по суті не переглянувши рішення суду першої інстанції. Тому постанову апеляційного суду належить скасувати та передати справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Суд касаційної інстанції не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом (частина четверта статті 411 ЦПК України).

Щодо додаткової постанови

Додаткове рішення - це акт правосуддя, яким усуваються недоліки судового рішення, пов`язані з порушенням вимог щодо його повноти. Водночас, додаткове рішення не може змінити суті основного рішення або містити в собі висновки про права та обов`язки осіб, які не брали участі у справі, чи вирішувати вимоги, не досліджені в судовому засіданні. У разі скасування рішення у справі, ухвалене додаткове рішення втрачає силу. Тобто додаткове рішення є невід`ємною частиною рішення у справі (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 червня 2018 року в справі № 756/4441/17 (провадження № 61-17081св18)).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі № 904/8884/21 (провадження № 12-39гс22) зазначено, що: «за загальним правилом у судовому рішенні повинні бути розглянуті усі заявлені вимоги, а також вирішені всі інші, зокрема й процесуальні питання. Неповнота чи невизначеність висновків суду щодо заявлених у справі вимог, а також невирішення окремих процесуальних питань, зокрема розподілу судових витрат, є правовою підставою для ухвалення додаткового судового рішення. Тобто додаткове рішення - це акт правосуддя, яким усуваються недоліки судового рішення, пов`язані з порушенням вимог щодо його повноти. Водночас додаткове рішення не може змінити суті основного рішення або містити в собі висновки про права та обов`язки осіб, які не брали участі у справі, чи вирішувати вимоги, не досліджені в судовому засіданні. Тобто додаткове рішення є невід`ємною частиною рішення у справі. У разі скасування рішення у справі ухвалене додаткове рішення втрачає силу. Подібні висновки викладені у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23 грудня 2021 року у справі № 925/81/21, від 09 лютого 2022 року у справі № 910/17345/20, від 15 лютого 2023 року у cправі № 911/956/17(361/6664/20), від 07 березня 2023 року у справі № 922/3289/21. Оскільки суд касаційної інстанції дійшов висновку про необхідність скасування постанови Центрального апеляційного господарського суду від 27 вересня 2022 року у цій справі, то додаткову постанову Центрального апеляційного господарського суду від 18 жовтня 2022 року також слід скасувати».

З урахуванням того, що постанова Чернігівського апеляційного суду від 01 жовтня 2025 року підлягає скасуванню, то і додаткову постанову Чернігівського апеляційного суду від 24 жовтня 2025 року також слід скасувати.

Висновки за результатами розподілу судових витрат 

Постанова суду касаційної інстанції складається крім іншого, і з розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції (підпункт «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України).

Порядок розподілу судових витрат вирішується за правилами, встановленими в статтях 141-142 ЦПК України. У статті 141 ЦПК України визначено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. У частині тринадцятій статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

У постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2020 року в справі № 530/1731/16-ц (провадження № 61-39028св18) зроблено висновок, що:
«згідно із підпунктом «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України постанова суду касаційної інстанції складається крім іншого, і з розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції. Таким чином, встановлено дискреційне повноваження суду зазначити в резолютивній частині судового рішення про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції. Порядок розподілу судових витрат вирішується за правилами, встановленими в статтях 141-142 ЦПК України. Статтею 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. Разом із тим, такий обов`язок у випадку передачі справи на новий судовий розгляд не покладено. Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що якщо судом апеляційної інстанції скасовано ухвалу суду першої інстанції або судом касаційної інстанції скасовано ухвалу з передачею справи на розгляд до суду першої/апеляційної інстанції, розподіл судового збору у справі, в тому числі сплаченого за подання апеляційної та/або касаційної скарги, здійснює той суд, який ухвалює остаточне рішення за результатами нового розгляду справи.
З урахуванням наведеного Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду відступає від висновку Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у додатковій постанові від 22 квітня 2019 року у справі № 756/2157/15-ц. У разі, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. Разом із тим, у випадку, якщо судом касаційної інстанції скасовано судові рішення з передачею справи на розгляд до суду першої/апеляційної інстанції, то розподіл суми судових витрат здійснюється тим судом, який ухвалює остаточне рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат».

Тому з урахуванням висновку щодо суті касаційної скарги розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, здійснюється тим судом, який ухвалює (ухвалив) остаточне рішення у справі, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що постанова апеляційного суду від 01 жовтня 2025 року ухвалена з порушенням норм матеріального та процесуального права. У зв`язку з наведеним касаційну скаргу належить задовольнити частково, постанови апеляційного суду скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

УХВАЛИВ:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ТАС АГРО ПІВНІЧ», яка підписана адвокатом Шереметом Максимом Петровичем, задовольнити частково.

Постанову Чернігівського апеляційного суду від 01 жовтня 2025 року і додаткову постанову Чернігівського апеляційного суду від 24 жовтня 2025 року скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

З моменту ухвалення постанови суду касаційної інстанції постанова Чернігівського апеляційного суду від 01 жовтня 2025 року і додаткова постанові Чернігівського апеляційного суду від 24 жовтня 2025 року втрачають законну силу і подальшому виконанню не підлягають.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Д. А. Гудима

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

П. І. Пархоменко