Дата документу 29.04.2026
Справа № 501/3845/25
2/501/322/26 

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 квітня 2026 року Чорноморський міський суд Одеської області у складі:
головуючого – судді Пушкарського Д.В.,
за участю:
секретаря судового засідання – Карпової Ю.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Чорноморського міського суду Одеської області цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійним, -

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернулась з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , та ОСОБА_7 про визнання дійсним укладеного 22 квітня 1998 року договору №22809, який зареєстровано на Одеській товарній біржі в Журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю, реєстраційний №22809, відповідно до якого відповідачі продали, а ОСОБА_8 купила квартиру загальною площею 31,5 кв.м., житловою площею 17,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Позов мотивовано тим, що між сторонами вказаного договору було досягнуто згоди щодо усіх істотних умов договору, покупець сплатила відповідачам обумовлену договором ціну, вселилась в квартиру та постійно проживала в ній, а відповідачі в травні 1998 року були зняті з реєстрації за адресою вказаної квартири з виїздом у м.Воронеж, РФ, чим ухилились від подальшого нотаріального оформлення угоди. Позивачка є спадкоємцем за заповітом після смерті ОСОБА_8 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , однак у видачі свідоцтва про право на спадкування вказаної квартири нотаріусом відмовлено з посиланням на те, що договір купівлі-продажу нерухомого майна мав бути нотаріально посвідчений, у зв`язку з цим рекомендовано звернутись до суду з позовом про визнання дійсним договору.
У зв`язку з тим, що місце проживання (перебування), місцезнаходження чи місце роботи відповідачів невідоме, за останніми даними органу реєстрації відповідачі в травні 1998 року були зняті з реєстрації за адресою спірної квартири у зв`язку з вибуттям у м.Воронеж, РФ, то останні викликались до суду через оголошення на офіційному вебсайті судової влади України, однак відповідачі до суду не з`явились, про причини неявки суд не повідомили.
Дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.
Судом встановлено, що 22 квітня 1998 року було укладено договір №22809 купівлі-продажу майна, який зареєстровано на Одеській товарній біржі в Журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю, реєстраційний №22809 від 22 квітня 1998 року (далі також – Договір).
Відповідно до вказаного Договору ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 (надалі також – Продавці), які були членами біржі зі статусом «Н», продали, а ОСОБА_8 , яка була членом біржі зі статусом «Н», купила квартиру загальною площею 31,5 кв.м., житловою площею 17,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Вказана квартира належала Продавцям на праві спільної часткової (у рівних частках) власності на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого Іллічівською міською радою 09 квітня 1998 року (відповідно до розпорядження органу приватизації №508 від 08 квітня 1998 року), зареєстрованого 13 квітня 1998 року в БТІ м. Іллічівська під №14 ПР реєстр 111 стр.145.
Квартира була продана за 4590 гривень, які отримані продавцями до підписання вказаного Договору. Договором були передбачені додаткові умови: строк виписки (зняття з реєстрації) і звільнення квартири встановлено до 05 травня 1998 року.
В п.8 Договору було зазначено, що на виконання вимог ст.227 ЦК України Договір підлягає реєстрації в БТІ м. Іллічівська на ім`я ОСОБА_8 .
Від імені Продавців Договір було підписано ОСОБА_9 , яка діяла на підставі довіреності №1197, посвідченої приватним нотаріусом м. Іллічівська Слаєвою Р.К 17 березня 1997 року.
В Договорі також зазначено, що ОСОБА_3 діє як від себе особисто, так і від імені неповнолітніх дітей: ОСОБА_6 , 1983 року народження, ОСОБА_7 , 1989 року народження, ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_2 (на підставі рішення виконавчого комітету Іллічівської міської ради №363/3 від 16 квітня 1998 року).
Особистість осіб, які підписали Договір, їх дієздатність і правоздатність, та приналежність відчужуваного майна Продавцям перевірена, що посвідчено підписом «Експерта» ОТБ ОСОБА_10 , помічником директора з правової роботи Одеської товарної біржі Кубрак В.П., підписи яких посвідчені печаткою Одеської товарної біржі.
Вищевказані обставини підтверджуються копією свідоцтва про право власності відповідачів на спірну квартиру від 09.10.1998, змістом договору №22809 купівлі-продажу майна, який зареєстровано на Одеській товарній біржі в Журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю, реєстраційний №22809 від 22 квітня 1998 року.
06 травня 1998 року Продавці були зняті із зареєстрованого місця проживання за адресою АДРЕСА_2 , за нотаріально завіреними заявами, що унеможливило подальше нотаріальне оформлення договору купівлі-продажу. Вказаніобставини підтверджуються листами начальника відділу реєстрації обліку осіб виконавчого комітету Чорноморської міської ради від 28.07.2025 та від 31.07.2025.
07 травня 1998 року Бюро інвентаризації і приватизації житлового фонду м. Іллічівська видало реєстраційне посвідчення про те, що квартира АДРЕСА_3 в цілому була зареєстрована за ОСОБА_8 на праві приватної власності на підставі вказаного Договору, про що зроблено запис в реєстрову книгу №ПР-14 за реєстровим №111, стор.145.
Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у вказаному реєстрі право власності на квартиру в подальшому не було зареєстровано.
07 травня 1998 року БТІ м. Іллічівська виготовило технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_4 на ім`я ОСОБА_8 .
ОСОБА_8 з 29.05.1998 по день своєї смерті ( ІНФОРМАЦІЯ_3 ) була зареєстрована та постійно проживала за вказаною адресою.
З 28.08.2018 по теперішній час в квартирі зареєстрована також донька позивачки та внучка ОСОБА_8 – ОСОБА_11 , ІНФОРМАЦІЯ_4 .
ОСОБА_8 сплачувала комунальні послуги за адресою вказаної квартири. З боку відповідачів до теперішнього часу, тобто протягом більше 27 років відсутні будь-які претензії з приводу власності на квартиру.
ОСОБА_8 була матір`ю ОСОБА_1 . Своїм заповітом від 26 вересня 2013 року ОСОБА_8 заповіла належну їй квартиру АДРЕСА_5 ОСОБА_1 .
ІНФОРМАЦІЯ_5 ОСОБА_8 померла.
ОСОБА_1 в установленому законом порядку прийняла спадщину за заповітом і за її заявою приватним нотаріуссом Одеського районного нотаріального округу Одеської області Мирошниченко Л.М. 21 травня 2022 року заведено спадкову справу за №8/2022 (справу зареєстровано в спадковому реєстрі за №69300523).
Однак у видачі ОСОБА_1 свідоцтва про право на спадщину за заповітом на вказану квартиру нотаріусом відмовлено з посиланням на те, що договір купівлі-продажу нерухомого майна повинен був бути нотаріально посвідченим та рекомендовано звернутись до суду з позовом про визнання дійсним вищевказаного договору купівлі-продажу квартири.
Відповідно до положень ст.5 ЦК акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності; якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обовязків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Оскількі спірні відносини виникли до набрання чинності ЦК України, то при вирішенні спору підлягають застосуванню норми ЦК Української РСР (1963 року) та інші діючі на той час норми права.
Згідно ст.227 ЦК УРСР договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією із сторін є громадянин. Недотримання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Однак ЦК УРСР набув чинності з 1 січня 1964 року. На момент набрання ним чинності до об`єктів, на які громадяни СРСР могли мати право особистої власності, відносився тільки житловий будинок.
Квартири, як об`єкт індивідуальної власності та цивільного обігу, з`являються в ньому в зв`язку з прийняттям Закону Української РСР «Про власність» від 07.02.1991 року, введений в дію з 15.04.1991 року.
Таким чином, ст. 227 ЦК УРСР не регламентувала питання про форму правочину щодо купівлі-продажу квартири, а її застосування до договорів купівлі-продажу квартири мало характер аналогії. При цьому, заповнюючи прогалину в законодавстві, яка виникла у зв`язку з розширенням об`єктів індивідуальної власності та наступної трансформацію її в приватну власність, стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» від 10.12.1991 року, яка була чинною станом на 22 квітня 1998 року, тобто на дату укладання договору, встановлювала, що угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
Право власності позивачки було зареєстровано (тобто визнано державою України) відповідно до чинних на той час Правил державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних і фізичних осіб, затверджених наказом №56 Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 13.12.19995 року, які передбачали в якості правовстановлюючого документу зареєстровані на біржі правочини. Згідно ч.3 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов:1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.
Однак Верховний Суд України виснував, що норма статті 15 ЗУ «Про товарну біржу» має загальний характер, тоді як положення статті 227 ЦК УРСР стосовно обов`язкової нотаріальної форми договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) є спеціальними і підлягають застосуванню (постанова ВС від 26.11.2018 року у справі №205/8493/16-ц, від 01.04.2020 року у справі №754/1466/15-ц, від 21.07.2021 року у справі № 640/3509/19, від 28.03.2023 року у справі №521/4839/21).
Отже договір №22809 купівлі-продажу майна, який зареєстровано на Одеській товарній біржі від 22 квітня 1998 року, підлягав нотаріальному посвідченню.
У відповідності до положень статті 128 ЦК УРСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Передачею визнається вручення речей набувачеві; до передачі речей прирівнюється передача коносаменту або іншого розпорядчого документа на речі.
Відповідно до положень статті 153 ЦК УРСР договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах; істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
За договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму(ст.224 ЦК УРСР). Отже істотними та необхідними умовами договору купівлі-продажу квартири є предмет та ціна, а також інші умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Згідно з частиною другою статті 47 ЦК УРСР якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Сторони домовились щодо усіх істотних умов договору купівлі-продажу квартири як тих, що є необхідними за законом, так і тих стосовно яких сторони бажали досягнути згоди. А саме: предмет угоди - квартира АДРЕСА_4 , яка належала продавцям на праві власності; ціна квартири - 4590 гривен, які були сплачені до підписання договору; строки виписки продавців із квартири та звільнення ними квартири до 05 травня 1998 року ; необхідність реєстрації договору в БТІ; продавці повністю виконали умови договору – отримали обумовлену договором ціну, звільнили квартиру та передали її покупцю, виписались із квартири 06.05.1998 року; покупець повністю виконала умови договору - сплатила обумовлену договором ціну, прийняла квартиру, зареєструвала договір в БТІ, зареєструвалась в квартирі, вселилась в неї, постійно проживала в ній, сплачувала комунальні послуги.
Однак, виписавшись з квартири до м. Воронеж РФ, відповідачі фактично ухились від подальшого нотаріального оформлення угоди та унеможливили таке оформлення на даний час.
Отже, за встановлених обставин, укладений 22.04.1998 року договір №22809 купівлі-продажу майна, який зареєстровано на Одеській товарній біржі в Журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю, реєстраційний №22809 від 22 квітня 1998 року, підлягає визнанню дійсним з підстав, передбачених частиною другою статті 47 ЦК УРСР.
Аналогічний висновок щодо застосування частини другої статті 47 ЦК УРСР в подібних правовідносинах викладено в постанові Верховного Судку України від 09.11.2022 року у справі №487/7745/18.
До правовідносин спадкування ОСОБА_1 після смерті ОСОБА_8 підлягають застосуванню норми ЦК України.
Відповідно до ст.1216 ЦК спадкування є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців). Спадкування здійснюється за заповітом або за законом (ст. 1217 ЦК) До складу спадщини входять усі права та обов`язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті. Право на вимогу про визнання угоди дійсною не входить до переліку прав та обов`язків особи, які не входять до складу спадщини (ст.1219 ЦК). Отже, право вимоги визнання угоди дійсною, укладеної за життя спадкодавця, входить до складу спадщини.
Позивачка звільнена від сплати судового збору на підставі п. 9 ст. 5 Закону України «Про судовий збір» як інвалід II групи.
Оскільки позов підлягає задоволенню, то, відповідно до ст.141 ЦПК України, судовий збір слід стягнути в рівних частках з відповідачів на користь держави.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст.263-265 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійним, - задовольнити.
Визнати дійсним укладений 22 квітня 1998 року договір №22809, який зареєстровано на Одеській товарній біржі в Журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю, реєстраційний №22809, відповідно до якого ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 продали, а ОСОБА_8 купила квартиру загальною площею 31,5 кв.м., житловою площею 17,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Стягнути в рівних частках з ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 на користь держави судовий збір в розмірі 1211,20 грн.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя