Справа № 464/7150/25
пр.№ 2/464/950/26 
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.05.2026    Сихівський районний суд міста Львова

у складі: головуючого – судді Дулебка Н.І., 
за участі: секретаря судового засідання – Михайлів О.Т., 
представника позивача – Галайського І.М., 
представника відповідача – Павлишина І.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Львові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Вишня» про усунення перешкод в користуванні майном, стягнення коштів, –

встановив:

Позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до відповідача Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Вишня» (ОСББ «Вишня») про усунення перешкод в користуванні належним позивачу на праві власності нежитловим приміщенням, загальною площею 12,7 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна – 1115551246101), шляхом відновлення становища, яке існувало до порушення в спосіб повернення демонтованих вхідних металевих сходів до нежитлового приміщення або встановлення нових сходів аналогічної конструкції та розміру, а також стягнення збитків у вигляді упущеної вигоди за договором оренди житлового приміщення №3-19 від 08.01.2021 у розмірі 42 000 грн. Позов обґрунтовано тим, що 13.12.2016 ОСОБА_1 за договором дарування, зареєстрованим в реєстрі за № 3509, набув у приватну власність вищевказане нежитлове приміщення. Згідно з технічним паспортом, складеним 12.11.2015, єдиним можливим входом у вказане нежитлове приміщення для власника та інших осіб були вхідні металеві сходи. 19.06.2007 в багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 створено та зареєстровано у встановленому законодавством України порядку ОСББ «Вишня». 06.05.2021 на чергових загальних зборах ОСББ «Вишня» співвласниками будинку ухвалено рішення щодо вжиття заходів з проведення ремонтних робіт в межах гранту Програми енергоефективності багатоквартирних будинків «Енергодім», у зв`язку з чим між ОСББ «Вишня» та АТ «Кредобанк» укладено кредитний договір для фінансування заходів з енергоефективності. У вересні 2021 року між ОСББ «Вишня» як замовником та підрядниками ТзОВ «Інтегра-Львів», ТзОВ «Світ будівництва і дизайну ПРО», ТзОВ «САКУРА», ТзОВ «ГалІО» укладено договори підряду в межах виконання заходів програми енергоефективності. В процесі проведення ремонтних та енергозбережувальних робіт в багатоквартирному будинку ОСББ «Вишня» здійснено демонтаж вхідних сходів в нежитлове приміщення, власником якого є ОСОБА_1 . Внаслідок вищевказаних протиправних дій відповідача позивача позбавлено єдиного можливого доступу (фізичного входу) до належного йому на праві приватної власності нежитлового приміщення. ОСОБА_1 неодноразово звертався до голови правління ОСББ «Вишня» телефоном та при особистих зустрічах з вимогою усунути перешкоди в користуванні нежитловим приміщенням та повернути демонтовані вхідні сходи або встановити нові. Голова правління ОСББ «Вишня» зобов`язався врегулювати це питання та відновити фізичний доступ власника до нежитлового приміщення. Однак вільний доступ позивачу до його нежитлового приміщення не відновлено, жодних дій для усунення перешкод в користуванні приміщенням зі сторони ОСББ «Вишня» та його органів управління не вчинено, а ситуація залишається невирішеною. Стороною позивача вживалися заходи досудового врегулювання спору в формі надсилання на адресу відповідача вимоги щодо усунення перешкод в користуванні нерухомим майном з вимогою відновити доступ до приміщення та повернути демонтовані вхідні металеві сходи або замінити їх новими. Відтак, дії відповідача щодо демонтажу вхідних сходів є прямим та протиправним посяганням на непорушне право власності, що належить позивачу. З огляду на характер порушення, єдиним ефективним способом відновлення порушеного права позивача є усунення перешкод у здійсненні його права власності, що в свою чергу, вимагає відновлення становища, яке існувало до порушення, та зобов`язання відповідача здійснити необхідні дії для забезпечення позивачу безперешкодного доступу до його власності. Крім цього, 08.01.2021 між позивачем ОСОБА_1 як орендодавцем та ТОВ «Дублін» як орендарем укладено договір оренди нежитлового приміщення № 3-19. Згідно з п. 1.1 договору у порядку та на умовах, визначених цим договором, орендодавець зобов`язується передати, а орендар зобов`язується прийняти у строкове платне користування нежитлове приміщення, загальною площею 12,7 кв.м., що за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна – 1115551246101. За користування об`єктом оренди орендар зобов`язується сплачувати орендодавцю плату в розмірі, строки та на умовах, визначених цим договором. Відповідно до пункту 4.1 договору загальний розмір орендної плати за користування об`єктом оренди становить 7000,00 грн на місяць. Оренда плата нараховується орендарем з дня після підписання акту приймання-передачі по дату фактичного повернення приміщення за актом передачі – приймання. Строк такої оренди закінчується 08 січня 2023 року. 08.01.2021 ОСОБА_1 та ТОВ «Дублін» складено та підписано акт приймання-передачі нежитлового приміщення. Протягом періоду з 08.01.2021 до 08.07.2022 сторонами договір виконувався належним чином, однак 01.07.2022 стороною орендаря надано орендодавцю повідомлення про розірвання договору у зв`язку з неможливістю використання вищевказаного нежитлового приміщення за цільовим призначенням з причин відсутності фізичного доступу до нього та демонтажу вхідних сходів. 08.07.2022 сторонами укладено акт прийому-передачі нежитлового приміщення. Відтак, договір оренди нежитлового приміщення № 3-19 від 08.01.2021 розірвано достроково. Внаслідок дострокового розірвання договору оренди нежитлового приміщення у зв`язку з неможливістю використання такого приміщення за цільовим призначенням з причин відсутності фізичного доступу та демонтажу вхідних сходів, позивач зазнав збитків у вигляді упущеної вигоди в розмірі 42 000 грн. (7 000 грн. х 6 міс.). Відтак, дії ОСББ «Вишня» з демонтажу вхідних сходів є протиправними, оскільки порушили право приватної власності позивача та унеможливили доступ до його майна. Це порушення є причиною того, що орендар, ТОВ «Дублін», достроково розірвав договір оренди, що призвело до фінансових втрат для позивача. Таким чином, з відповідача необхідно стягнути 42 000 грн., що є сумою орендної плати за період, що залишився до закінчення терміну дії договору.
В судовому засіданні представник позивача Галайський І.М. позов підтримав з підстав, що в такому викладені, а також у відповіді на відзив (а.с. 197-199). Зокрема, зазначив, що позивач набув у приватну власність нежитлове приміщення, яке вже було в такій технічній конфігурації, тобто з влаштованими металевими сходами з зовнішньої сторони. Жодного припису чи фіксації порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил за адресою нежитлового приміщення позивача не здійснювалось (не виносилось). В той же час, відповідач з початку провадження своєї діяльності як юридичної особи жодного разу не порушував будь-яких питань щодо незаконності чи порушення прав співвласників будинку в частині зовнішнього вигляду будинку, де розташоване нежитлове приміщення. Відтак, твердження відповідача про незаконність та протиправність дій позивача щодо внесення змін в технічну конструкцію (характеристики) нежитлового приміщення є необґрунтованими та такими, що спростовуються наявними в справі доказами набуття позивачем приміщення саме в такому технічному стані (технічний паспорт та договір дарування). При цьому, право власності попереднього власника нежитлового приміщення також є правомірним та згідно з п. 1 договору дарування, зареєстрованого в реєстрі за № 3509, підтверджується свідоцтвом про право власності на нежитлове приміщення № НОМЕР_1 , виданим Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради від 20.09.2012, зареєстрованим в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно від 03.10.2012, що підтверджується Витягом про державну реєстрацію прав, виданим Обласним комунальним підприємством Львівської обласної ради «Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки» від 03.10.2012 р., номер витягу: 35717009. Крім цього, сторона відповідача у відзиві на позовну заяву не заперечує, що це саме нею здійснено демонтаж вхідних металевих сходів до нежитлового приміщення. Таким чином, протиправні дії відповідача порушують право власності позивача та створюють перешкоди для єдиної можливості фізичного доступу власника до належного йому на праві власності нежитлового приміщення. Просив суд позов задовольнити. 
Представник відповідача Павлишин І.М. в судовому засіданні позов не визнав з підстав, що викладені у відзиві на позовну заяву (а.с. 191-196). Зокрема, пояснив, що позивач звертався до голови правління ОСББ «Вишня» з вимогою від 20.11.2024 щодо усунення перешкод в користуванні неруховим майном. Згідно з відповіддю від 13.12.2024 ОСББ «Вишня» зазначило, що готове піти назустріч та повторно розглянути зазначену вимогу після отримання належним чином засвідчених копій дозвільних документів на проведення власником нежитлового приміщення змін зовнішнього виду стіни фасаду багатоквартирного будинку. ОСББ «Вишня» надіслало відповідного листа власнику нежитлового приміщення з вимогою надати дозвільні документи, а саме: дозвіл на будівельні роботи, що полягають у зміні фасадного виду будинку та облаштування вхідної групи – окремого входу; містобудівних умов і обстежень; реєстрацію повідомлення про початок виконання будівельних робіт; прийняття об`єкта в експлуатацію та реєстрацію права власності на реконструйоване приміщення. Позивачем не надано відповіді на вказану вимогу ОСББ «Вишня». Відповідач вважає, що позивач своїми діями, а саме монтажем вхідних сходів в нежитлове приміщення, змінив зовнішній вигляд будинку, а саме встановив двері в віконному отворі, чим порушив вимоги Правил утримання житлових будинків та прибудинкових територій. Окрім цього, зміни, внесені до нежитлового приміщення позивача, не відповідають технічному паспорту будинку. Відповідачу не надано інформації про те, чи в позивача наявний проект реконструкції/перепланування при здійсненні ремонту нежитлового приміщення з замурування вхідних дверей у приміщення, влаштування дверей у віконному отворі до приміщення в несучій стіні та монтаж сходів до цього приміщення з отриманням відповідного дозволу органу держархбудконтролю. Позивач самостійно здійснив замурування дверей у нежитлове приміщення, чим здійснив перепланування приміщення та самостійно створив перешкоди у користуванні нежитловим приміщенням, що перебуває у його приватній власності. Також зазначив, що вищевказані сходи до належного позивачу нежитлового приміщення демонтовано не відповідачем, а такі могли бути демонтовані підрядниками в ході виконання заходів програми енергоефективності. Жодних договорів підряду, які б передбачали демонтаж таких сходів, ОСББ «Вишня» не укладало. При цьому, незважаючи на незаконність влаштування таких сходів, ОСББ «Вишня» ніколи не вживало жодних заходів щодо них, хоча дозволу на їх влаштування в позивача не було. Наданий позивачем технічний паспорт не є дозвільним документом, а містить лише технічні характеристики та суперечить поверховому плану будинку. Просив суд у задоволенні позову відмовити.
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши та оцінивши докази у справі в їх сукупності, суд дійшов такого висновку.
Відповідно до ч. 1 ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном. 
Встановлено, що позивач ОСОБА_2 є власником нежитлового приміщення, загальною площею 12,7 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 на підставі договору дарування, укладеного 13.12.2016 між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , зареєстрованого в реєстрі за №3509 (а.с. 8-9, 124-136).
З копії технічного паспорта, виготовленого 12.11.2015 ОКП ЛОР «БТІ та ЕО, видно, що в нежитловому приміщенні за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 12.7 кв.м., наявні сходи, влаштовані для входу в приміщення з вулиці. Разом з тим, відповідно до такого технічного паспорта, до приміщення наявний вхід з загального коридору. Вказане також підтверджується копією поверхового плану будинку, на якому вищевказані сходи відсутні та в цьому місці влаштоване вікно (а.с. 9-10, 149).
Відповідно до протоколу №6/052021 від 06.05.2021 загальними зборами ОСББ «Вишня», серед іншого, затверджено перелік заходів з енергоефективності; доручено правлінню ОСББ «Вишня» визначити підрядників та умови договорів будівельного підряду для виконання заходів з енергоефективності; ухвалено рішення про укладення з АТ «Кредобанк» договору про надання кредиту для фінансування заходів з енергоефективності (а.с. 12-15). 
29.09.2021 між ОСББ «Вишня» та АТ «Кредобанк» укладено кредитний договір №63/21-о, відповідно до умов якого банк надав позичальнику кредит для здійснення заходів з енергоефективності шляхом проведення капітального ремонту (утеплення) огороджувальних конструкцій та технічного переоснащення внутрішніх інженерних систем багатоквартирного будинку згідно з розробленою проектно-кошторисною документацією в рамках участі в Проекті Фонду енергоефективності «Енергодім» багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 (а.с. 15-20). 
Надалі, між замовником ОСББ «Вишня» та підрядниками, а саме: ТОВ «ГалІО», ТОВ «Інтегра-Львів», ТОВ «Сакура», ТОВ «Світ будівництва і дизайну ПРО», укладено договори підряду в межах виконання заходів програми енергоефективності «Енергодім» (а.с. 22-56).
В ході судового розгляду з пояснень представників сторін встановлено, що металеві сходи, за допомогою яких здійснювався вхід з вулиці до належного позивачеві нежитлового приміщення, демонтовано у період проведення ремонтних робіт щодо реалізації заходів програми енергоефективності.
20.11.2024 позивач ОСОБА_1 звернувся до ОСББ «Вишня» з письмовою вимогою про усунення перешкод в користуванні нерухомим майном шляхом встановлення нових вхідних сходів, які забезпечать доступ до приміщення, або повернення демонтованих вхідних сходів у попередньому стані (а.сю. 57-59). 
Разом з тим, ОСББ «Вишня» звернулося до ОСОБА_1 з письмовою вимогою від 13.12.2024 щодо надання дозвільних документів, а саме: дозволу на будівельні роботи, що полягають у зміні фасадного виду будинку та облаштування вхідної групи – окремого входу; містобудівних умов і обстежень; реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт; прийняття об`єкта в експлуатацію та реєстрації права власності на реконструйоване приміщення, оскільки ОСОБА_1 , як власником нежитлового приміщення площею 12.7 кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , вчинено дії, що призвели до зміни зовнішньої стіни фасаду, а саме облаштування з вікна окремого входу в своє нежитлове приміщення (а.с. 60). 
Крім цього, незважаючи на вимогу ОСББ «Вишня» про надання ОСОБА_1 вищевказаних документів, під час судового розгляду представник відповідача заперечив факт демонтажу саме відповідачем сходів до належного позивачу нежитлового приміщення, а зазначив, що такі могли бути демонтовані підрядниками в ході виконання заходів програми енергоефективності, включаючи утеплення фасаду; жодних договорів підряду, які б передбачали демонтаж таких сходів, ОСББ «Вишня» не укладало; незважаючи на незаконність влаштування таких сходів, ОСББ «Вишня» ніколи не вживало жодних заходів щодо демонтажу таких, хоча дозволу на їх влаштування у позивача не було.
У відзиві на позовну заяву відповідач звертає увагу на незаконність влаштування сходів до нежитлового приміщення, належного позивачеві, однак твердження про демонтаж сходів саме відповідачем ОСББ «Вишня» відсутні (а.с. 191-196). 
З протоколу загальних зборів ОСББ «Вишня» №6/052021 від 06.05.2021, з договорів підряду, укладених у вересні 2021 року між ОСББ «Вишня» як замовником та підрядниками ТзОВ «Інтегра-Львів», ТзОВ «Світ будівництва і дизайну ПРО», ТзОВ «САКУРА», ТзОВ «ГалІО» в межах виконання заходів програми енергоефективності «Енергодім», а також з актів приймання виконаних будівельних робіт не встановлено існування наміру, домовленостей та реалізацію заходів щодо демонтажу металевих сходів до належного відповідачу нежитлового приміщення.
При цьому, незважаючи на те, що відповідач ОСББ «Вишня» неодноразово стверджував, що сходи влаштовані неправомірно, жодних активних дій щодо демонтажу таких відповідачем не вчинялось та в ході судового розгляду не доведено протилежного. 
Долучені до матеріалів справи фотоматеріали підтверджують влаштування сходів, а також надалі їх відсутність (а.с. 10-11, 21), однак не вказують на обставини їх демонтажу та осіб, якими відповідні дії здійснено. 
Інших належних доказів, які б надавали можливість суду встановити наявність обставин (фактів) вчинення саме відповідачем дій щодо демонтажу сходів, позивачем не надано.
Згідно з ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Враховуючи наведене, достатні підстави для задоволення позову про усунення перешкод в користуванні належним позивачеві нежитловим приміщенням шляхом відновлення становища, яке існувало до порушення в спосіб повернення демонтованих вхідних металевих сходів до нежитлового приміщення або встановлення нових сходів аналогічної конструкції та розміру, а також щодо стягнення завданих збитків у вигляді упущеної вигоди, що фактично є похідною від основної позовної вимоги, відсутні. 
Керуючись статтями 2, 81, 89, 263-265Цивільного процесуального кодексу України, –
ухвалив:

У задоволенні позову ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 , АДРЕСА_2 ) до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Вишня» (ЄДРПОУ 35226995, м. Львів, вул. Гориня, 7) про усунення перешкод в користуванні майном, стягнення коштів – відмовити. 
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Львівського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст судового рішення складено 25.05.2026.

Головуючий          Назарій ДУЛЕБКО