ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua	
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
м. Київ
01.07.2026	Справа № 904/1088/26	

Господарський суд міста Києва у складі судді Пукаса А.Ю., розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження матеріали справи 
за позовом Державного підприємства «Укрінвестбуд» (вул. Банкова, буд. 3, м. Київ, 01024; ідентифікаційний код 31405158)
до Фізичної особи-підприємця Тохтамиш Кирила Павловича ( АДРЕСА_1 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 )
про стягнення 200 622, 88 грн,

без виклику представників учасників справи, 

РОЗГЛЯД СПРАВИ СУДОМ

1. Стислий виклад позиції Позивача
Державне підприємство «Укрінвестбуд» (далі за текстом - ДП «Укрінвестбуд», Позивач) звернулось до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Фізичної особи-підприємця Тохтамиш Кирила Павловича (далі за текстом - ФОП Тохтамиш К.П., Відповідач) про стягнення 200 622,88 грн заборгованості, з яких: 113 988,67 грн - основного боргу, 22 501,43 грн - пені, 4 815,83 грн - інфляційних втрат, 2 339,40 грн - 3% річних та 56 977,54 грн - понесених витрат на утримання приміщення переданого в оренду - нарахованих за неналежне виконання зобов`язань за договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 9777 від 12.11.2024.
В обґрунтування заявлених вимог Позивач зазначає, що Відповідачем не сплачено орендну плату чим допущено порушення виконання грошового зобов`язання, що стало підставою для нарахування пені, 3 % річних та інфляційних втрат.
Крім того, Позивач просить суд відшкодувати понесені ним витрати на утримання майна, яке перебуває у користуванні Відповідача.

2. Стислий виклад позиції Відповідача 
Заперечуючи щодо заявленого позову, Відповідач стверджує про відсутність у нього підстав для сплати орендних платежів оскільки його як орендаря не забезпечено належними умовами для користуванням об`єктом оренди, а саме відсутні необхідні комунальні послуги.
Відповідач звертає увагу суду на те, що питання необхідності його звільнення від сплати оренди вже розглядалося судами, згідно висновків яких поданий Позивачем позов не підлягає задоволенню.

3. Процесуальні дії у справі
Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 09.03.2026 позовну заяву з доданими до неї матеріалами передано за підсудністю до Господарського суду міста Києва.
За результатами проведеного автоматизованого розподілу судової справи обрано суддю Пукаса А.Ю. для подальшого розгляду позову.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 07.04.2026 позовну заяву ДП «Укрінвестбуд» залишено без руху, Позивачу встановлено п`ятиденний строк з дня вручення ухвали про залишення позовної заяви без руху для усунення недоліків позовної заяви шляхом подання до суду доказів направлення копії позову (з додатками) на адресу місцезнаходження Відповідача.
10.04.2026 на електронну адресу Господарського суду міста Києва надійшла заява про усунення недоліків. 
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 17.04.2026 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі, яку вирішено розглядати за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) учасників справи.
11.05.2026 через загальний відділ діловодства Господарського суду міста Києва надійшли заперечення Відповідача щодо розгляду справи у порядку спрощеного позовного провадження.
21.05.2026 через загальний відділ діловодства Господарського суду міста Києва надійшов відзив на позовну заяву.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 01.06.2026 заперечення Фізичної особи-підприємця Тохтамиш К.П. щодо розгляду справи у порядку спрощеного позовного провадження у справі № 904/1088/26 залишено без задоволення.
Таким чином, приймаючи до уваги, що матеріали справи містять достатньо документів для розгляду справи, відповідно до частини 5 статті 252 ГПК України суд розглядає справу у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у справі матеріалами, за відсутності клопотання будь-якої сторони про інше. При розгляді справи у порядку спрощеного позовного провадження суд досліджує докази і письмові пояснення, викладені у заявах по суті справи.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ 
За результатами проведення електронного аукціону з продажу державного майна, 12.11.2024 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву (Орендодавець), Державним підприємством «Укрінвестбуд» (Позивачем/Балансоутримувач) та Фізичною особою - підприємцем Тохтамиш Кирилом Павловичем (Відповідач/Орендар) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 9777 (далі за текстом - Договір оренди). 
Об`єкт оренди (підпункт 4.1 пункту 4 Договору): група нежитлових приміщень № 201, на цокольному поверсі будівлі, загальною площею 225,62 кв. м. за адресою: 02002, місто Київ, вулиця Флоренції, 1/11.
12.11.2024 відбулося фактичне передання приміщення, про що між сторонами підписано Акт приймання-передачі в оренду нерухомого майна, що належить до державної власності. 
Відповідно до підпункту 9.1 пункту 9 Договору оренди місячна орендна плата визначена за результатами проведення аукціону без податку на додану вартість склала 14 001 грн. 
Розмір авансового внеску орендної плати - 14 001 грн (підпункт 10.1 пункту 10 Договору оренди).
Сума забезпечувального депозиту 14 001 грн (підпункт 10.2 пункту 10 Договору оренди).
Строк договору (підпункт 12.1 пункту 12 Договору): 5 (п`ять) років з дати набрання чинності Договором. 
Пунктом 16 змінюваних умов Договору оренди визначено співвідношення розподілу орендної плати станом на дату укладення договору, відповідно до якого Орендар сплачує на користь Балансоутримувача 30 відсотків суми орендної плати а на користь Орендодавця державному бюджету 70 відсотків суми орендної плати.
Керуючись підпунктом 3.3 пункту 3 незмінюваних умов Договору оренди Орендар сплачує орендну плату до державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні, визначеному у пункті 16 Умов, щомісяця до 15 числа поточного місяця оренди - для орендарів, які отримали майно в оренду за результатами аукціону.
Відповідно до підпункту 3.4 пункту 3 незмінюваних умов Договору оренди Орендар сплачує орендну плату на підставі рахунків Балансоутримувача. Балансоутримувач виставляє рахунок на загальну суму орендної плати із зазначенням частини орендної плати, яка сплачується на рахунок Балансоутримувача, і частини орендної плати, яка сплачується до державного бюджету. Податок на додану вартість нараховується на загальну суму орендної плати. Орендар сплачує Балансоутримувачу належну йому частину орендної плати разом із податком на додану вартість, нарахованим на загальну суму орендної плати.
Відповідно до підпункту 3.1 пункту 3 незмінюваних умов Договору оренди до складу орендної плати не входять витрати на утримання орендованого майна (комунальних послуг, послуг з управління об`єктом нерухомості, витрат на утримання прибудинкової території та місць загального користування, вартості послуг з ремонту і технічного обслуговування інженерного обладнання та внутрішньобудинкових мереж, ремонту будівлі, у тому числі: покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо), а також компенсація витрат Балансоутримувача за користування земельною ділянкою. Орендар несе ці витрати на основі окремих договорів, укладених із Балансоутримувачем та/або безпосередньо з постачальниками комунальних послуг в порядку, визначеному пунктом 6.5 цього договору.
Позивач зазначає, що оскільки орендна плата за результатами аукціону визначена в розмірі 14 001 грн, то орендар зобов`язаний сплачувати орендну плату наступним чином: Балансоутримувачу - 30% = 4 200,30 грн. Орендодавцю - 70 % = 9 800,70 грн. Балансоутримувачу - ПДВ нараховане на загальну суму = 2 800,20 грн. 
Крім того, згідно підпункту 3.2 пункту 3 незмінюваних умов Договору оренди, якщо орендна плата визначена за результатами аукціону, орендна плата за січень-грудень року оренди, що настає за роком, на який припадає перший місяць оренди, визначається шляхом коригування орендної плати за перший місяць оренди на річний індекс інфляції року, на який припадає перший місяць оренди. 
Річний індекс інфляції за 2024 рік відповідно до даних, розміщених на сайті Міністерства фінансів України (за посиланням https://index.minfin.com.ua/ua/economy/index/inflation/2024/) становить 112,0.
З огляду на приписи підпункту 3.2 пункту 3 незмінюваних умов Договору оренди Позивачем розраховано орендну плату на 2025 рік (відкорегована на зазначений річний індекс інфляції), а саме 14 001,00 х 112,0% = 15 681,12 грн. 
За таких умов Орендар зобов`язаний сплачувати орендну плату за 2025 рік наступним чином: Балансоутримувачу - 30% = 4 704,34 грн. Орендодавцю - 70% = 10 976,78 грн. Балансоутримувачу - ПДВ нараховане на загальну суму = 3 136,22 грн.
Річний індекс інфляції за 2025 рік становить 108,0. Отже, орендна плата за 2026 рік становить 15 681,12 грн. х 108,0% = 16 935,60 грн, та сплачується наступним чином: Балансоутримувачу - 30% = 5 080, 68 грн. Орендодавцю - 70% = 11 854, 92 грн. Балансоутримувачу - ПДВ нараховане на загальну суму = 3 387, 12 грн.
Так, Позивачем здійснено розрахунок орендної плати з 12.11.2024 по лютий 2026, яка підлягає сплаті на користь Балансоутримувача (30% орендної плати + загальна сума ПДВ) в загальному розмірі 113 988,67 грн.
Позивач стверджує, що всупереч взятим на себе зобов`язанням згідно Договору оренди, Відповідачем з початку дії Договору оренди не сплачено на користь Позивача орендної плати за жодний місяць оренди.
03.03.2026 Позивач звернувся до Відповідача з претензією від 02.03.2026 щодо оплати заборгованості по орендній платі, до якої додано рахунки на оплату орендних платежів за кожен місяць оренди в кількості 16 рахунків та акти приймання-передачі наданих послуг в кількості 16 актів.
Докази направлення претензії 03.03.2026 наявні в матеріалах справи.
Окрім зазначеного, на підставі підпункту 3.8 пункту 3 незмінюваних умов Договору оренди Позивачем нараховано пеню згідно наданого суду розрахунку в розмірі - 22 501, 43 грн, 4 815, 83 грн - інфляційних втрат, 2 339, 40 грн - 3% річних на підставі статті 625 ЦК України за прострочення виконання грошового зобов`язання.
Також Позивач звертає увагу суду на те, що Відповідачем всупереч пункту 6.5 Договору оренди не виконано обов`язок, а саме: «Орендар вживає заходів для укладення із постачальником комунальних послуг договорів на постачання відповідних комунальних послуг протягом місяця з моменту отримання проектів відповідних договорів від Балансоутримувача. Орендар зобов`язаний надати Балансоутримувачу копії договорів, укладених з постачальниками комунальних послуг.».
Згідно листа від 27.12.2024 року № 217 Позивач надав Відповідачу проекти наступних договорів: 
- проект договору для споживача про надання послуг з розподілу електричної енергії із ПАТ ДТЕК «Київські електромережі» на 8 арк.; 
- проект договору про постачання електричної енергії постачальником універсальних послуг із ТОВ «Київські енергетичні послуги» на 10 арк.; 
- проект Публічного індивідуального договору про надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення із ПрАТ «Акціонерна компанія «Київводоканал» на 11 арк.; 
- проект типового індивідуального договору про надання послуги з постачання теплової енергії із ТОВ «ЄВРО-РЕКОНСТРУКЦІЯ» на 16 арк.; 
- проект типового індивідуального договору про надання послуги з постачання гарячої води із ТОВ «ЄВРО-РЕКОНСТРУКЦІЯ» на 16 арк. 
Отримання Відповідачем вказаного листа разом з переліченими вище проектами договорів підтверджується і самим Відповідачем в його листі від 24.01.2025.
Однак Відповідачем не укладено відповідних договорів із постачальниками комунальних послуг та не компенсовано Позивачу витрати на утримання орендованого майна.
Позивач стверджує, що ним самостійно понесено витрати на постачання теплової енергії на підставі укладеного 27.07.2021 договору № 460109/11юр про надання послуг з централізованого опалення та постачання гарячої води з ТОВ «ЄВРО-РЕКОНСТРУКЦІЯ», відповідно до умов якого послуги надавалися за адресою м. Київ, вул. Флоренції, 1/11 до нежитлового приміщення площею 225,62 м.кв.
На підтвердження факту сплати послуг з централізованого опалення та постачання гарячої води Позивачем до матеріалів справи надано платіжні інструкції з посиланням в призначенні платежу на договір № 460109/11юр від 27.07.2021 № 1740 від 05.09.2025 на суму 16 822,68 грн; № 1760 від 17.09.2025 на суму 20 000,00 грн; № 1962 від 27.01.2026 на суму 527,68 грн; № 1963 від 27.01.2026 на суму 4 627,18 грн; № 1631 від 26.06.2025 на суму 5 000,00 грн; № 1660 від 07.07.2025 на суму 10 000,00 грн.
Вказані платіжні інструкції підтверджують факт оплати Позивачем на користь постачальника 56 977,54 грн за надані послуги, які Позивач просить суд стягнути з Відповідача.
Заперечення Відповідача по суті заявленого позову ґрунтуються на наступному: 
- встановлені судами першої та апеляційної інстанції обставини у справі № 910/4084/25 не мають преюдиційного (заздалегідь встановленого) характеру; 
- ДП «Укрінвестбуд» доводить своє право на отримання частини орендних платежів з Відповідача, як Балансоутримувач нерухомого майна державної форми власності, в розумінні Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Разом з тим, право на звернення до суду, згідно статті 4 ГПК України, прямо пов`язане із наявністю у суб`єкта звернення прав та законних інтересів, які порушені, не визнаються або оспорюються та які підлягають захисту судом;
- сам по собі статус балансоутримувача не створює у нього самостійного права вимоги до орендаря щодо сплати орендної плати;
- Позивач у даній справі не довів належними та допустимими доказами ні існування у нього статусу кредитора у спірному грошовому зобов`язанні, ні наявності у нього самостійного порушеного права чи законного інтересу, які підлягають судовому захисту у розумінні статей 4, 45 ГПК України;
- при зверненні до суду Позивачем не доведено (не підтверджено належними та допустимими доказами): ні права державної власності на об`єкт оренди групи нежитлових приміщень № 201, на цокольному поверсі будівлі, загальною площею 225,62 кв. м. за адресою: 02002, місто Київ, вулиця Флоренції, 1/11, як підставу для укладення договору оренди у визначений законом спосіб; ні підтвердженого відповідними рішеннями власника (держави) права оперативного управління чи перебування об`єкту оренди на балансі саме у Позивача, для здійснення відповідних управлінських функцій та реалізацію права на отримання відповідних платежів, як носія такого права.
Що стосується суми орендних платежів, Відповідач звертає увагу суду про сплату ним авансового внеску у розмірі 16 801, 20 грн та забезпечувального депозиту за результатами електронного аукціону у розмірі 14 001 грн без ПДВ, які підлягають зарахуванню в рахунок належних орендних платежів із розподілом між бюджетом, орендодавцем та балансоутримувачем.
Посилаючись на встановлені у справі № 910/4084/25 обставини, частину 6 статті 762 ЦК України та пункт 127 Порядку № 483 Відповідач зазначає про наявність підстав для звільнення його від сплати орендної плати в силу відсутності можливості використовувати об`єкт оренди.
Позовні вимоги в частині стягнення з Відповідача 56 977,54 грн витрат на утримання орендованого приміщення на переконання Відповідача є необґрунтованими, такими, що не підтверджені належними та допустимими доказами.
Крім того, Відповідач стверджує, що за відсутності договору про відшкодування витрат Балансоутримувача та/або належним чином оформлених договірних відносин із постачальниками комунальних послуг, виконання Відповідачем обов`язку щодо компенсації відповідних витрат є юридично невизначеним.
Із наданих сторонами пояснень, судом встановлено, що між сторонами існував спір (справа № 910/4084/25) за позовом ФОП Тохтамиш К.П. до Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву та Державного підприємства «Укрінвестбуд» щодо застосування передбаченого пунктом 127 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого Постановою КМУ від 03.06.2020 № 483 механізму тимчасового звільнення орендаря від сплати орендної плати у зв`язку з неможливістю використання майна з незалежних від орендаря причин шляхом внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 9777 від 12.11.2024.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 17.07.2025, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 16.12.2025 у задоволенні позову відмовлено повністю.
Постановою Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 07.04.2026 рішення Господарського суду міста Києва від 17.07.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 16.12.2025 змінено, виклавши їх мотивувальну частину в редакції цієї постанови. У решті рішення Господарського суду міста Києва від 17.07.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 16.12.2025 залишено без змін.
Верховний Суд у постанові від 07.04.2026 у справі № 910/4084/25 виснував, що «Виходячи зі змісту положень пункту 127 Порядку № 483 (у редакції, чинній із 01.06.2022), яким, на відміну від загальної норми частини 6 статті 762 ЦК України, передбачено вичерпний перелік випадків для зменшення суми орендної плати (призупинення її нарахування тощо) протягом строку дії договору оренди, необхідною підставою для зменшення розміру орендної плати чи тимчасового звільнення орендаря від сплати орендної плати (лише на період існування відповідних обставин, зазначених у підпунктах "а"-"г" підпункту 3 цього пункту) має бути або рішення орендодавця, правовим наслідком якого може бути подальше оформлення відповідних змін до договору за згодою його сторін, або рішення суду, у разі ухвалення та набрання законної сили яким немає потреби у внесенні змін до договору оренди шляхом тимчасового звільнення орендаря від обов`язку сплачувати орендну плату.
Таким чином, передбачене абзацом 9 пункту 127 Порядку № 483 тимчасове звільнення орендаря від сплати орендної плати, яке здійснюється на підставі рішення суду, не передбачає погодження сторін і вимог щодо укладення ними додаткової угоди, зокрема шляхом встановлення нового (нульового) розміру орендної плати, як істотної умови договору оренди.
При цьому, на відміну від пункту 127 Порядку № 483 (у редакції, чинній із 01.06.2022), пункти 129, 130 цього Порядку регулюють виключно процедуру внесення змін до договору оренди, а тому їх застосування можливе лише тоді, коли змінюється зміст договору (істотні або інші умови), що в свою чергу потребує укладення додаткової угоди до договору оренди.
Отже, норма абзацу 9 пункту 127 Порядку № 483 (у редакції, чинній із 01.06.2022), яка визначає рішення суду як самостійну позадоговірну підставу для тимчасового звільнення орендаря від сплати орендної плати, не передбачає укладення додаткової угоди, не містить вимоги щодо погодження уповноваженим органом управління заяви орендаря про зміни до договору оренди, а також для врегулювання відносин звільнення від орендної плати не відсилає до пунктів 129, 130 цього Порядку, тобто не встановлює процедури внесення змін до договору, у зв`язку з чим пункт 127 є спеціальною нормою щодо коригування виконання зобов`язання у випадках істотного зменшення можливості користування орендаря майном із незалежних від нього обставин.
Разом із тим у цьому випадку ефективним способом захисту прав орендаря державного майна є вимога про визнання відсутності у орендодавця (кредитора) права нараховувати орендну плату в період існування виняткових обставин, визначених підпунктами "а"-"г" підпункту 3 пункту 127 Порядку № 483, позаяк такий спосіб захисту спрямований на усунення правової невизначеності у відносинах із кредитором, якщо така невизначеність триває, ініційований кредитором спір про захист його прав (щодо стягнення орендної плати) суд не вирішив і відповідне провадження не було відкрите».
Так, залишаючи рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції, Верховний Суд погодився щодо відсутності підстав для задоволення позову оскільки позивачем обрано неефективний спосіб захисту.

ДЖЕРЕЛА ПРАВА ТА МОТИВИ, З ЯКИХ ВИХОДИТЬ СУД 
Відповідно до пункту 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України (далі за текстом - ЦК України) підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є, договори та інші правочини.
Проаналізувавши зміст укладеного між сторонами Договору, суд дійшов висновку, що за своєю правовою природою він є договором найму (оренди).
Частина 1 статті 759 ЦК України передбачає, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Відповідно до частини 1 та 5 статті 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Пунктами 1 та 4 статті 285 ГК України (який був чинний на момент укладення Договору) визначено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.
Законом України «Про оренду державного та комунального майна» регулюються майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим.
Частиною 1 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором.
Згідно з пунктом 4 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.
Відповідно до частини 1 статті 16 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності.
Статтею 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що суб`єктами орендних відносин є, зокрема, орендодавець та балансоутримувач. 
Відповідно до статті 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» етапність передачі в оренду державного та комунального майна передбачає: прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду; внесення інформації про потенційний об`єкт оренди до ЕТС; прийняття рішення про включення потенційного об`єкта оренди до одного із Переліків; опублікування інформації про потенційний об`єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про включення до одного з Переліків, в ЕТС; розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду; проведення аукціону на право оренди майна або передача об`єкта в оренду без проведення аукціону, укладення та публікація в ЕТС договору оренди.
Суд зазначає, що наразі предметом спору є встановлення наявності чи відсутності у Відповідача заборгованості за Договором за визначений Позивачем спірний період.
Натомість заперечення Відповідача щодо відсутності в матеріалах справи доказів на підтвердження права державної власності на об`єкт оренди, прав Позивача на управління таким майном наразі не стосуються предмету спору оскільки судом не вирішується питання про визнання Договору оренди недійсним, чи оскарження процедури укладення такого договору.
На переконання суду, виокремленні Відповідачем питання мали з`ясовуватися на стадії укладення Договору оренди, однак наразі виглядають як наміри сторони уникнути виконання умов останнього.
При цьому суд звертає увагу, що згідно підпункту 9.1.2 пункту 9 незмінюваних умов Договору оренди інформація про Майно, оприлюднена в оголошенні про передачу в оренду.
Суд виходить з того, що зобов`язання сторін виникли на підставі укладеного Договору оренди, сторонами якого є орендар, орендодавець (Відповідач) та балансоутримувач (Позивач), який згідно пункту 16 змінюваних умов Договору оренди має право на отримання 30 відсотків суми орендної плати та суми ПДВ за користування Відповідачем нежитловими приміщення.
Відтак, враховуючи доводи Позивача щодо неотримання ним вказаної суми за Договором оренди, зазначене на переконання суду свідчить про порушення прав Позивача та наявність підстав для звернення до суду з позовом.
Так, суд вказує, що матеріали справи не містять доказів визнання недійсним Договору оренди чи то доказів припинення договірного зобов`язання між сторонами, в силу чого умови останнього є обов`язковими до виконання його сторонами.
Враховуючи посилання сторін на правову позицію, викладену Верховним Судом у справі № 910/4084/25, суд вказує, що остання не змінює здійснених судом висновків щодо чинності Договору оренди у визначений Позивачем спірний період.
Рішення суду про відсутність у орендодавця (кредитора) права нараховувати орендну плату в період існування виняткових обставин чи то додаткової угоди про зміну порядку нарахування орендних платежів матеріали справи не містять.
Посилання Відповідача на правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 01.10.2019 у справі № 910/4446/19 не підлягає застосуванню в межах даного спору оскільки предмет спору та правовідносини сторін у таких справах не є подібними.
Положеннями статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 525 ЦК України).
Згідно зі статтею 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Якщо строк (термін) виконання боржником обов`язку не встановлений або визначений моментом пред`явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов`язок у семиденний строк від дня пред`явлення вимоги, якщо обов`язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.
З матеріалів справи вбачається, що Актом від 12.11.2024 приймання - передачі в оренду нерухомого майна, що належить до державної власності об`єкт оренди передано у користування Відповідачу у задовільному технічному стані.
Відтак, враховуючи положення пункту 4 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та пункту 3.3 та 3.4 пункту 3 незмінюваних умов Договору оренди у Відповідача виник обов`язок з оплати на користь Позивача 30 % суми орендної плати у строк до 15-го числа поточного місяця оренди та пропорційну частину ПДВ.
З матеріалів справи вбачається, що Позивачем виставлялися рахунки на оплату за послуги з оренди в межах спірного періоду та відповідні акти здачі - приймання робіт (надання послуг), які направлені Відповідачу разом з претензією від 02.03.2026.
Докази сплати Відповідачем оренди за період з 12.11.2024 по лютий 2026 матеріали справи не містять в силу чого суд дійшов висновку про порушення останнім договірного зобов`язання в цій частині.
Судом враховано, що пунктами 10.1 та 10.2 пункту 10 змінюваних умов Договору оренди передбачено сплату Відповідачем авансового внеску в розмірі одної орендної плати - 14 001 грн (без ПДВ) та 14 001 грн (без ПДВ) забезпечувального депозиту відповідно до постанови Кабінету Міністрів України № 634 від 27.05.2022 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану».
У поданому відзиві Відповідач стверджує, що вказані вище два платежі ним сплачено згідно платіжних інструкцій № 0.0.3989354938.1 від 07.11.2024 про сплату авансового внеску за результатами електронного аукціону № LLE001-UA-20240927-95963 (лот 52595) у розмірі 16 801,20 грн, з урахуванням ПДВ; № 0.0.3989368249.1 від 07.11.2024 про сплату забезпечувального депозиту за результатами електронного аукціону № LLE001-UA-20240927- 95963 (лот 52595) у розмірі 14 001,00 грн без ПДВ.
Вказані платіжні інструкції надано Відповідачем до матеріалів справи, а факт здійснених оплат за Договором оренди Позивачем не заперечується та не спростовується.
Відповідно до пункту 3.9 пункту 3 незмінюваних умов Договору оренди сума орендної плати, сплаченої авансом відповідно до пункту 3.5 цьому договору підлягає зарахуванню в рахунок сплати орендної плати за перші місяця оренди після підписання акта приймання передачі майна.
Відповідно до пункту 4.6 пункту 4 незмінюваних умов Договору оренди Орендодавець повертає забезпечувальний депозит Орендарю протягом 5-ти робочих днів після отримання від Балансоутримувача примірника акту повернення з оренди орендованого майна, підписаного без зауважень Балансоутримувача або здійснює вирахування сум, визначених в пункті 4.8 цього договору у разі наявності зауважень Балансоутримувача або Орендодавця.
Зазначеним вище доводи Відповідача є спростованими в частині необхідності зарахування сплаченої суми забезпечувального депозиту у якості орендних платежів, оскільки станом на дату звернення до суду з позовом Договір оренди не припинено, а майно за актом не повернуто.
Враховуючи визначений підпунктом 3.3 пункту 3 Договору оренди строк для оплати та враховуючи наявність у Відповідача рахунків на оплату, які є підставою для її оплати згідно підпункту 3.4 пункту 3 Договору оренди, суд дійшов висновку, що у Відповідача існує заборгованість з орендної плати за період з 12.12.2024 по 28.02.2026 (з вирахуванням оплати авансового внеску та зарахування її за перший місяць оренди) в розмірі 30 % орендної плати та ПДВ в силу чого сума основного боргу становить 109 555, 02 грн.
Судом перевірено наданий Позивачем розрахунок орендної плати з урахуванням коригування на індекс інфляції відповідного року оренди та встановлено, що останній є вірним та таким, що відповідає умовам та порядку нарахування, визначеного Договором оренди.
Що стосується нарахування пені, інфляційних втрат та 3 % річних суд зазначає, що орендна плата сплачується Орендарем на підставі рахунків Балансоутримувача (підпункт 3.4 пункту 3 Договору оренди), на якого покладено обов`язок їх надсилання Орендарю.
Оскільки матеріали справи не містять доказів направлення рахунків та актів за спірний період раніше ніж це було здійснено разом з претензією від 02.03.2026 (03.03.2026) суд не вбачає підстав встановити прострочення виконання Відповідачем грошового зобов`язання згідно наданого суду розрахунку.
Крім того, такий розрахунок не містить як такого періоду (в тому числі кінцевої дати) здійснених нарахувань. 
Відтак, вимоги Позивача в цій частині не підлягають задоволенню.
Позивачем також заявляються до стягнення (відшкодування) понесені ним витрати на оплату теплової енергії до об`єкту оренди на підставі укладеного з постачальником договору № 460109/11юр від 27.07.2021 в розмірі 56 977, 54 грн, на підтвердження чого надано платіжні інструкції перелічені судом вище.
В силу положень підпункту 3.1 пункту 3 незмінюваний умов Договору оренди до складу орендної плати не входять витрати на утримання орендованого майна, зокрема, витрати на комунальні послуги, які Орендар несе на основі окремих договорів, укладених із Балансоутримувачем та / або безпосередньої з постачальниками комунальних послуг в порядку, визначеному пунктом 6.5 цього договору.
Суд зазначає, що доводи Відповідача щодо невиконання Позивачем вимог про надання проектів договорів на відшкодування витрат щодо утримання орендованого майна та договорів із постачальниками послуг жодним чином не спростовують факт понесення Позивачем витрат на утримання майна, яке за період надання таких послуг перебувало у користуванні Відповідача в силу чого такі витрати мають бути відшкодовані останнім.
Згідно з частиною 6 статті 19 Закону України «Про теплопостачання» споживач повинен щомісячно здійснювати оплату теплопостачальній організації за фактично отриману теплову енергію.
Відповідно до пункту 40 Правил користування тепловою енергією, затверджених постановою КМУ від 03.10.2007 № 1198 (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) споживач теплової енергії зобов`язаний вчасно проводити розрахунки за спожиту теплову енергію та здійснювати інші платежі відповідно до умов договору та цих Правил.
Відповідно до пункту 4.3.4. Правил користування тепловою енергією, затверджених постановою Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сферах енергетики та комунальних послуг 18.06.2025 № 888 (які є чинними з 16.06.2025) споживач зобов`язаний виконувати умови договору постачання теплової енергії, зокрема щодо порядку та строків оплати теплової енергії.
Дослідивши надані Позивачем докази понесення витрат на утримання майна, суд зазначає, що по-перше, Позивачем не надано рахунків ТОВ «Євро-реконструкція» на оплату, з яких вбачалося б можливим встановити спожиті у листопаді 2024 обсяги теплової енергії оскільки користування приміщенням почалося у Відповідача з 12-го числа вказано місяця оскільки стягнення витрат за весь місяць є безпідставним та таким, що порушує права Відповідача.
Так, Позивачем долучено до справи:
- дві платіжні інструкції щодо оплати послуг за період листопад-грудень 2024 № 1740 від 05.09.2025 на суму 16 822, 68 грн та № 1660 від 07.07.2025 на суму 10 000 грн;
- платіжну інструкцію № 1962 від 27.01.2026 про сплату 527, 68 грн плати за абонентське обслуговування, однак без зазначення періоду, за який така плата здійснена; 
- платіжну інструкцію № 1963 від 27.01.2026 на суму 4 627, 18 грн оплати за постачання теплової енергії, однак без зазначення періоду, за який така плата здійснена; 
- платіжну інструкцію № 1631 від 26.06.2025 на суму 5 000 грн оплати за постачання теплової енергії за 2024 рік однак без зазначення періоду, за який така плата здійснена.
На переконання суду, зазначені вище витрати не можуть бути покладені на сторону Відповідача оскільки Позивачем не доведено, що останні сплачено саме за період перебування майна у користуванні Відповідача за Договором оренди.
Однак, Відповідачем підлягає відшкодуванню витрати в розмірі 20 000 грн за оплату постачання теплової енергії за період січень-липень 2025, здійснену згідно платіжної інструкції № 1760 від 17.09.2025 оскільки останні є належним чином підтвердженими та понесені Позивачем в межах спірних правовідносин.
При цьому, суд зазначає, що сума 20 000 грн підлягає відшкодуванню Відповідачем на підставі статті 1212, 1213 ЦК України оскільки останній отримував теплову енергію на потреби опалення орендованого приміщення без договору та за фактичний рахунок Позивача, яку він не має можливості повернути в силу чого Відповідач на підставі частини 2 статті 1213 ЦК України зобов`язаний відшкодувати Позивачу вартість безпідставно набутого майна.
Приписами статті 1212 ЦК України внормовано наступне:
- особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала (частина 1);
- положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події (частина 2);
- положення цієї глави застосовуються також до вимог про: 1) повернення виконаного за недійсним правочином; 2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння; 3) повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні; 4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (частина 3).
Набувач зобов`язаний повернути потерпілому безпідставно набуте майно в натурі. У разі неможливості повернути в натурі потерпілому безпідставно набуте майно відшкодовується його вартість, яка визначається на момент розгляду судом справи про повернення майна (стаття 1213 Цивільного кодексу України).
Відтак, вимоги Позивача в цій частині підлягають частковому задоволенню.

ВИСНОВКИ СУДУ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ
Підсумовуючи викладене вище, суд дійшов висновку, що Відповідачем порушено умови Договору в частині оплати орендних платежів та не здійснено відшкодування витрат пов`язаних з утриманням майна в силу чого позов підлягає частковому задоволенню.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до статті 129 ГПК України покладаються на сторін пропорційно розміру задоволених вимог.

Kеруючись статтею 74, статтями 76-79, статтею 86, 123, 129, статтями 236-238, статтями 240 та 241 ГПК України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. Позов Державного підприємства «Укрінвестбуд» - задовольнити частково.
2. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Тохтамиш Кирила Павловича ( АДРЕСА_1 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) на користь Державного підприємства «Укрінвестбуд» (вул. Банкова, буд. 3, м. Київ, 01024; ідентифікаційний код 31405158) основний борг - 109 555 (сто дев`ять тисяч п`ятсот п`ятдесят п`ять) грн 02 коп., витрати на постачання теплової енергії - 20 000 (двадцять тисяч) грн. та судовий збір - 1 719 (одна тисяча сімсот дев`ятнадцять) грн 28 коп. 
3. У задоволенні іншої частини позову - відмовити.
4. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення підписано: 01.07.2026

Суддя Антон ПУКАС