КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 червня 2026 року м. Київ

Унікальний номер справи № 359/11538/23
Апеляційне провадження № 22-ц/824/12198/2026

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого - Левенця Б.Б.,
суддів - Євграфової Є.П., Саліхова В.В.,
за участю секретаря судового засідання - Марченка М.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Сфера 777», Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» на рішення Бориспільского міськрайонного суду Київської області від 11 липня 2024 року, ухвалене під головуванням судді Журавського В.В., у справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза», треті особи які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору Обслуговуючий кооператив «Заміський клуб», Товариство з обмеженою відповідальністю «Зем буд сервіс», Товариство з обмеженою відповідальністю «КБ «Зелена планета», Товариство з обмеженою відповідальністю «Сфера 777» про скасування державної реєстрації права власності та витребування квартири з чужого незаконного володіння, -

в с т а н о в и в :

У листопаді 2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду з вказаним позовом, в подальшому подала заяву про зміну підстав позовної заяви, у якому просила: 
витребувати з чужого незаконного володіння АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал Плаза» квартиру АДРЕСА_1 , на користь ОСОБА_1 ;
скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2228595932208 за АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза», рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 57912204 від 28 квітня 2021 року;
стягнути з відповідача судові витрати (т. 1 а.с. 1-15, 66-80 т. 2 а.с. 144-178).
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 04 травня 2017 року між позивачем та ОК «Заміський клуб» укладено договір про спільну участь у будівництві, за яким ОСОБА_1 зобов`язалася сплатити пайовий внесок у розмірі 331 500,00 грн, а ОК «Заміський клуб» зобов`язався до 01 жовтня 2017 року побудувати житловий будинок АДРЕСА_2 , здати його в експлуатацію та передати позивачу всі необхідні документи для проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_3 . 
Позивачка в повному обсязі сплатила пайовий внесок. Однак, ОК «Заміський клуб» у вказаний строк взяті на себе зобов`язання не виконав та не забезпечив введення будинку в експлуатацію. 
ОСОБА_2 дізналась, що право власності на земельну ділянку, на якій розташовується незвершений будівництвом житловий будинок зареєстровано за ТОВ «Сфера 777». 
26 квітня 2021 року ТОВ «Сфера 777» та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» уклали договір купівлі-продажу, за яким відчужено квартири АДРЕСА_4 . 
ОСОБА_2 зазначала, що вона у повному обсязі виконала умови договору про спільну участь у будівництві від 04 травня 2017 року та сплатила пайовий внесок. АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» незаконно відчужено квартиру за АДРЕСА_3 , відтак, вона підлягає витребуванню на користь позивачки (т. 1 а.с. 1-15, 66-80 т. 2 а.с. 144-178).
11.02.2024 року до суду надійшов відзив на позовну заяву від представника АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» - адвоката Гайдай О.Д., в якому останній просив відмовити в задоволенні позову (т. 2 а.с. 100-106).
06.03.2024 року до суду надійшла відповідь на відзив від представника позивача - адвоката Бут О.В., в якій останній підтримував позовні вимоги (т. 2 а.с. 123-134).
Ухвалою Бориспільского міськрайонного суду Київської області від 25 березня 2024 року прийнято до розгляду районним судом прийнято до розгляду позовну заяву з урахуванням зміни підстав позову (т. 2 а.с. 197-199). 
Ухвалою Бориспільского міськрайонного суду Київської області від 23 квітня 2024 року закрито підготовче засідання (т. 2 а.с. 213). 
Рішенням Бориспільского міськрайонного суду Київської області від 11 липня 2024 року позов задоволено частково. 
Скасовано державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2228595932208 за АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза». У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено. 
Стягнуто з АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір в розмірі 1 073,60 грн. (т. 2 а.с. 233-239).
Не погодившись із рішенням районного суду, 16 серпня 2024 року представник ОСОБА_1 - адвокат Бут О.В. подав до Київського апеляційного суду апеляційну скаргу, в якій просив скасувати оскаржуване рішенні в частині відмови в задоволенні позовних вимог та ухвалити в цій частині нове про задоволенні позову; змінити мотивувальну частину оскаржуваного рішення, якою обґрунтовано задоволення позовної вимоги в частині скасування державної реєстрації прав власності на спірну квартиру; скасувати оскаржуване рішення в частині стягнення судового збору та ухвалити в цій частині нове, про стягнення з відповідача на користь позивача судовий збір у розмірі 4 388,00 грн.; стягнути з відповідача на користь позивача судовий збір у розмірі 6 582 грн. та витрати на правничу допомогу (т. 3 а.с. 1-11).
На обґрунтування скарги зазначав, що суд першої інстанції при ухваленні рішення невірно тлумачив норми матеріального права, зокрема, ст.ст. 316, 326, 78, 388 ЦК України, не врахував приписи ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», не враховано правові висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Суд першої інстанції, відмовляючи в позовній вимозі про витребування спірного майна з чужого незаконного володіння відповідача, виходив з того, що позивач не надала належних та допустимих доказів на підтвердження того, що за нею зареєстровано право власності на спірну квартиру, а отже вона не вправі вимагати витребування на свою користь цього об`єкту нерухомого майна з чужого незаконного володіння інших осіб, адже в силу ст.. 388 ЦК України, такими повноваженнями налічений виключно власник об`єкту нерухомого майна.
Однак, виходячи з того, що судом першої інстанції було встановлено факт виконання позивачем зобов`язань, покладених на неї договором про спільну участь у будівництві та факту набуття останньою майнових прав на квартиру, як первісним інвестором, а відтак і особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування, суд мав дійти висновку, що ОСОБА_1 наділена правом вимагати повернення належного їй об`єкта інвестування в порядку п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України.
Суд першої інстанції не врахував висновки в постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 щодо застосування відповідних норм права в подібних правовідносинах.
Крім того, звертав увагу, що позовна вимога про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є похідною від вимоги в порядку ст. 387, п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України, тому, мотивом для задоволення позову в частині скасування державної реєстрації прав власності на спірне майно в даному випадку можу бути виключно задоволення віндикаційної вимоги, а часткове задоволення позову шляхом скасування державної реєстрації права власності за відповідачем призведе до поновлення такої реєстрації за ТОВ «СФЕРА 777» та не призведе до захисту порушеного права позивачки на об`єкт інвестування (квартиру) (т. 3 а.с. 1-11).
Не погодившись із рішенням районного суду, 06 вересня 2024 року представник ТОВ «Сфера 777» - адвокат Гайдай О.В. подав до Київського апеляційного суду апеляційну скаргу, в якій просив скасувати оскаржуване рішення в частині задоволених позовних вимог та ухвалити нове про відмову в їх задоволенні (т. 3 а.с. 26-36).
На обґрунтування скарги зазначав, що оскаржуване рішення ухвалене з порушення норм процесуального та матеріального права.
Вказував, що всі судові виклики направлялись на адресою АДРЕСА_5 , за тих обставин, що юридичною адресою ТОВ «Сфера 777» з 16.09.2021 року є офіс 8, буд. 32, вул. Костянтинівська, м. Київ, 04071. Вказане позбавило ТОВ «Сфера 777» як учасника справи реалізувати свої права, передбачені ст. 43 ЦПК України.
В основу оскаржуваного рішення було покладено рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 20 вересня 2019 року у справі № 359/969/19, за яким за позивачем визнано майнові права на квартиру АДРЕСА_1 . Однак, судом не було враховано, що треті особи та відповідач не були сторонами по даній справі, тому, в силу положень ч. 4 ст. 82 ЦК України, рішення не носить для них преюдиційний характер.
Вказував, що позивачем не надано достатніх та допустимих доказів щодо перерахунку ОК «Заміський клуб» вступного, пайового, цільового та членського внеску на виконання умов договору № 04/05/2017 від 04 травня 2017 року про спільну участь у будівництві.
Навіть за умови внесення позивачем суми будівництва, зазначеної в додатку до договору № 04/05/2017 від 04 травня 2017 року про спільну участь у будівництві, судом не досліджено достатніх доказів щодо витрачення вказаної суми на будівництво квартири АДРЕСА_6 .
Не ОК «Заміський клуб», а саме ТОВ «Сфера 777» як власник незавершеного будівництва, житловий будинок АДРЕСА_7 , в результаті проведення необхідних ремонтних будівельних робіт у встановлений законом спосіб ввів в експлуатацію та оформив право власності на вказаний житловий будинок. Також, саме ТОВ «Сфера 777» добудував квартиру АДРЕСА_8 .
Будь-яких зобов`язань ТОВ «Сфера 777» на момент отримання у власність незавершеного будівництва та оформлення права власності на вже добудований житловий будинок АДРЕСА_2 та оспорювань квартиру перед ОСОБА_1 не мало.
Квартира АДРЕСА_6 на час введення його в експлуатацію та на даний час не існує. Квартира, власником якої стало «Сфера 777» має взагалі інші індивідуальні ознаки, а її загальна площа складає 35 кв.м., ніж квартира загальною площею 35,2 кв.м., яка зазначена в договорі № 04/05/2017 від 04.05.2017 року про спільну участь у будівництві.
Будь-яких зобов`язань перед ОСОБА_1 щодо оформлення правовстановлюючих документів та передачі квартири АДРЕСА_6 , ТОВ «Сфера 777» не мало. Такі обов`язки перед ОСОБА_1 брав на себе ОК «Заміський клуб» як замовник будівництва будинку та квартири, зокрема, п.п. 1.1., 1.4., 3.1., 5.2.3., 5.2.6. при укладенні та виконанні договору № 04/05/2017 від 04.05.2017 року про спільну участь у будівництві.
Позивач не скористалась передбаченим п.п. 8,10,11,12 договору № 04/05/2017 від 04 травня 2017 року про спільну участь у будівництві правом на одностороннє розірвання даного договору та стягнення з ОК «Заміський клуб» збитків, завданих неналежним виконанням його умов, як належним способом поновлення порушення своїх прав.
На час пред`явлення позову жоден з договорів про перехід прав власності на будинок АДРЕСА_2 та на квартири, розміщені в ньому, не визнаний судом недійсним.
Вважав, що пред`явлення позивачем вимог про скасування рішення про державну реєстрацію права власності за відповідачем не відновить прав позивача, які вони вважають порушеними, оскільки залишиться чинною підстава набуття права власності на оспорювану квартиру за ТОВ «Сфера 777» (т. 3 а.с. 26-36).
Не погодившись із рішенням районного суду, 05 вересня 2024 року представник АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» - адвокат Гурез І.О. подала до Київського апеляційного суду апеляційну скаргу, в якій просила скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове про відмову в позові (т. 3 а.с. 50-56).
На обґрунтування зазначала, що судом першої інстанції не зазначено жодної норми права, якою керувався при ухваленні рішення в частині скасування державної реєстрації права власності на спірну квартиру.
В основу оскаржуваного рішення було покладено рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 20 вересня 2019 року у справі № 359/969/19, за яким за позивачем визнано майнові права на квартиру АДРЕСА_1 . Однак, судом не було враховано, що ні відповідач, ні ТОВ «Сфера 777» не були сторонами по даній справі, тому, в силу положень ч. 4 ст. 82 ЦК України, рішення не носить для них преюдиційний характер.
Жодного відношення до договірних відносин, що виникли між позивачем та ОК «Заміський клуб» АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» не мало та не має на даний час. Квартира має відмінні технічні дані від зазначених у договорі № 04/05/2017 від 04.05.2017 року про спільну участь у будівництві. Реєстраційні та нотаріальні дії щодо набуття права власності ТОВ «Сфера 777» на об`єкт незавершеного будівництва, потім на житловий будинок не скасовані.
В даному випадку скасування державної реєстрації права власності на спірну квартиру ніяким чином не відновить порушене право позивача як власника майнових прав (т. 3 а.с. 50-56).
Постановою Київського апеляційного суду від 04 червня 2025 року апеляційну скаргу представника ТОВ «Сфера 777» залишено без задоволення. Апеляційну скаргу представника АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» залишено без задоволення. Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 задоволено.
Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 11 липня 2024 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог про витребування квартири з чужого незаконного володіння скасувати. Ухвалено в цій частині нове рішення суду.
Витребувано з чужого незаконного володіння АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2228595932208, на користь ОСОБА_1 . 
В іншій частині рішення суду залишено без змін.
Стягнуто з АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання позовної заяви у розмірі 3 315 грн 00 грн.
Стягнуто з АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 4 972 грн 50 коп. (т. 3 а.с. 184-187).
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 травня 2026 року  касаційні скарги АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» та ТОВ «Сфера 777», задоволено частково. Постанову Київського апеляційного суду від 04 червня 2025 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції (т. 5 а.с. 31-38).
Ухвалою Київського апеляційного суду від 20 травня 2026 року підготовку справи до судового розгляду визнано закінченою. Призначеносправу до розглядуувідкритому судовомузасіданні Київського апеляційногосуду(вул. Солом`янська,2-А)на 25 червня 2026 року о 15годині 00 хвилин (т. 5 а.с. 46-47).

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 , її представник - адвокат Бут О.В. підтримали подану позивачем скаргу і просили її задовольнити, заперечували проти апеляційних скарг відповідача та третьої особи. Представник відповідача АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» - адвокат Гурез І.О. підтримала подані відповідачем та третьою особою ТОВ «Сфера 777» апеляційні скарги і просила їх задовольнити, заперечувала проти доводів апеляційної скарги позивача і просила відмовити в її задоволенні. 
Інші особи, які беруть участь у справі до суду не прибули, були сповіщені судовими повістками-повідомленнями на зазначені ними адреси, у тому числі адреси електронної пошти та через «Електронний суд» із забезпеченням технічної фіксації таких повідомлень, тобто належним чином, про що у справі є докази. 
Так, третя особа ТОВ «Сфера 777» про розгляд справи апеляційним судом 25 червня 2026 року була сповіщена 01 червня 2026 року повідомленням її представника - адвоката Гайдай О.Д. до Електронного кабінету в ЄСІТС та телефонограмою із забезпеченням технічної фіксації такого повідомлення про що у справі є докази. 24 червня 2026 року від представника ТОВ «Сфера 777» - адвоката Гайдай О.Д. надійшла письмова заява з проханням розглянути справу за його відсутності. Третя особа ТОВ «КБ Зелена Планета» про розгляд справи апеляційним судом 25 червня 2026 року була сповіщена 01 червня 2026 року повідомленням до Електронного кабінету в ЄСІТС. Повідомлення третіх осіб ТОВ «Зем Буд Сервіс», Обслуговуючого кооперативу «Заміський клуб», кожного окремо, повернулись із відмітками працівників пошти про відсутність адресатів за зазначеними ними адресами, заяви про зміну адреси місця перебування (знаходження) від вказаних осіб до суду не надходили (т. 5 а.с. 48-67).
Виходячи з положень ст. 13 ЦПК України кожна сторона розпоряджається своїми правами на власний розсуд, у т.ч. правом визначити свою участь в тому чи іншому судовому засіданні. Явка до суду апеляційної інстанції не є обов`язковою. 
Відповідно до частини 1 ст. 131 ЦПК України, учасники судового процесу зобов`язані повідомляти суд про зміну свого місця проживання (перебування, знаходження) або місцезнаходження під час провадження справи. У разі відсутності заяви про зміну місця проживання або місцезнаходження судова повістка надсилається учасникам справи, які не мають офіційної електронної адреси та за відсутності можливості сповістити їх за допомогою інших засобів зв`язку, що забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, на останню відому судові адресу і вважається доставленою, навіть якщо учасник судового процесу за цією адресою більше не проживає або не знаходиться. 
Попри те, що конституційне право на суд є правом, його реалізація покладає на учасників справи певні обов`язки. Практика Європейського суду з прав людини визначає, що сторона, яка задіяна у ході судового розгляду справи, зобов`язана з розумним інтервалом часу сама цікавитися провадженням у її справі, добросовісно користуватися належними їй процесуальними правами та неухильно виконувати процесуальні обов`язки. Як зазначено у рішенні цього суду у справі «Пономарьов проти України» від 03 квітня 2008 року, сторони мають вживати заходи, щоб дізнатись про стан відомого їм судового провадження.
Заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Юніон Аліментарія Сандерс С. А. проти Іспанії» від 07 липня 1989 року).
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 30 листопада 2022 року у справі № 759/14068/19 (провадження № 61-8505св22).
Поряд з цим, Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував, що національні суди мають організовувати судові провадження таким чином, щоб забезпечити їх ефективність та відсутність затримок (див. рішення ЄСПЛ від 02.12.2010 у справі «Шульга проти України», № 16652/04). При цьому запобігати неналежній і такій, що затягує справу, поведінці сторін у цивільному процесі - завдання саме державних органів (див. рішення ЄСПЛ від 20.01.2011 у справі «Мусієнко проти України», № 26976/06).
Зважаючи на вимоги п. 2 ч. 8 ст. 128, ч. 5 ст. 130, ст. 131, ч. 2 ст. 372 ЦПК України колегія суддів визнала повідомлення належним, а неявку такою, що не перешкоджає апеляційному розглядові справи.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши доповідача, обговоривши доводи скарги, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду, судова колегія дійшла висновку, що подані апеляційні скарги підлягають задоволенню частково, враховуючи наступне.

Судом встановлено, що 04 травня 2017 року між позивачкою ОСОБА_1 та ОК «Заміський клуб» укладено договір № 04/05/2017 про спільну участь у будівництві (т. 2 а.с. 61-70).
Відповідно до умов договору, ОСОБА_1 зобов`язалася сплатити пайовий внесок у розмірі 331 500,00 грн, а ОК «Заміський клуб» зобов`язався до 01 жовтня 2017 року побудувати житловий будинок за адресою: АДРЕСА_2 , здати його в експлуатацію та передати позивачці всі необхідні документи для державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 35,2 кв.м. (т. 2 а.с. 61-70).
Позивачка ОСОБА_1 виконала взяті на себе зобов`язання та сплатила на користь ОК «Заміський клуб» грошові кошти у розмірі 331 500,00 грн, що підтверджується копією довідки про оплату внесків № 17-1/0405 від 04 травня 2017 року та довідки від 18 січня 2019 року про відсутність заборгованості (т. 2 а.с. 1-2).
На підставі договору про спільну діяльність від 23 січня 2018 року та акту прийому-передачі незавершеного будівництва право власності на незавершений будівництвом житловий будинок по АДРЕСА_2 зареєстровано за ТОВ «Зем Буд Сервіс» (т. 2 а.с. 18, 26-28).
06 серпня 2018 року між ТОВ «Зем Буд Сервіс» та ТОВ «КБ Зелена Планета» укладено договір № 2 про спільну діяльність та передачу прав (функцій) замовника, розпорядника будівництва. ТОВ «Зем Буд Сервіс» передало ТОВ «КБ Зелена Планета» об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_2 для ведення будівництва, проектування, реконструкції та введення в експлуатацію, реєстраційних дій, експлуатації та обслуговування (т. 2 а.с. 29-36).
Згідно акту приймання-передачі незавершеного будівництва об`єкту житлової нерухомості до статутного капіталу ТОВ «КБ Зелена Планета» від 21 травня 2019 року ТОВ «КБ Зелена Планета» прийняло внесок до статутного капіталу, який складається з об`єкту незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_2 (т.2 а.с.38-39).
Рішенням приватного нотаріуса Києво-Святошинського районного нотаріального округу Герасимів Ю. В. № 47007309 від 23 травня 2019 року право власності на об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстровано за ТОВ «КБ «Зелена Планета» (т. 1 а.с. 157).
На підставі договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 29 липня 2019 року право власності на незавершений будівництвом житловий будинок по АДРЕСА_2 було зареєстровано за ТОВ «Сфера 777» (т. 1 а.с. 192-193 т. 2 а.с. 3-9).
03 листопада 2020 року Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області зареєстровано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації. Відповідно до зазначеної декларації, будинок загальною площею 2360 кв.м., житловою 850,1 кв.м., який складається із 64 житлових кімнат, розташований на земельній ділянці, кадастровий номер 3220880903:04:005:0057, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , - введено в експлуатацію. Право власності на вказаний житловий будинок зареєстровано за ТОВ «Сфера 777».
Право власності на квартиру АДРЕСА_8 зареєстровано за ТОВ «Сфера 777», що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 254788378 від 28 квітня 2021 року (т. 1 а.с. 235).
26 квітня 2021 року між ТОВ «Сфера 777» та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» укладено договір купівлі-продажу, за яким ТОВ «Сфера 777» відчужило на користь АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал Плаза» квартиру АДРЕСА_1 (т. 2 а.с. 48-51).
Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 20 вересня 2019 року у справі № 359/969/19 за позивачем ОСОБА_1 визнано майнові права на квартиру АДРЕСА_1 . Проте постановою Київського апеляційного суду від 06 лютого 2025 року у справі № 359/969/19, заочне рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 20 вересня 2019 року скасовано і ухвалено нове про відмову в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 . При цьому, відмовивши в задоволенні позову суд апеляційної інстанції зазначив, що станом на момент ухвалення рішення (20.09.2019 року) право власності на незавершений будівництвом житловий будинок по АДРЕСА_2 належало на підставі договору купівлі-продажу від 29 липня 2019 року ТОВ «Сфера 777», яке не було залучено до участі у справі № 359/969/19, отже вказане визнано істотним порушенням норм процесуального права та підставою скасування оскаржуваного рішення із зазначенням, що таке не перешкоджає позивачу звернутись із зазначеними вимогами до належного складу відповідачів. У справі відсутні відомості про оскарження/перегляд постанови Київського апеляційного суду від 06 лютого 2025 року у справі № 359/969/19 в касаційному порядку (т. 3 а.с. 150-156).

Скасувавши постанову Київського апеляційного суду від 04 червня 2025 року та направивши справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, Верховний Суд у постанові від 06 травня 2026 року у цій справі (№ 359/11538/23) виходив з того, що постанова апеляційного суду прийнята за відсутності перевірки добросовісності/недобросовісності набувача. З`ясування вказаної обставини має суттєве правове значення як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції.
Крім того, як в апеляційній скарзі, так і в касаційній скарзі відповідачі зазначали про те, що квартира, яка була предметом договору № 04/05/2017 року від 04 травня 2017 року, укладеного між позивачкою та ОК «Заміський клуб», та квартира, право власності на яку зареєстровано за АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза», не є тотожними об`єктами.
Оскільки апеляційний суд у постанові від 04 червня 2025 року вказаним доводам відповідачів належної правової оцінки не надав і в судовому рішенні відповідних висновків не зазначив, що є порушенням пункту 3 частини четвертої статті 265, підпункту в) пункту 3 частини першої статті 382 ЦПК України, суд касаційної інстанції повернув справу на новий апеляційний розгляд.
Відповідно до положень ч. 4 ст. 263, ч. 1 ст. 417 ЦПК України, вказівки, що містяться в постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанції під час нового розгляду справи.

Щодо обсягу прав ОСОБА_1 як інвестора в об`єкті нерухомості (квартири), який є предметом спору у цій справі, та права інвестора на витребування.

Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність»(в редакції Закону чинній на час укладання ОСОБА_1 договору інвестування від 04 травня 2017 року та сплати на його виконання грошей) закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.
Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном. 
Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. 
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. 
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.
За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.
Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).
Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.
Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції постанови чинній на час коли Департаментом ДАБІ у Київській області зареєстровано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації - 03 листопада 2020 року), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо). У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснювалось закріплення відповідного об`єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо).
Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.
Таким чином саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.
Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
Позивачка ОСОБА_1 виконала взяті на себе зобов`язання та сплатила на користь ОК «Заміський клуб» грошові кошти у розмірі 331 500,00 грн, що підтверджується копією довідки про оплату внесків № 17-1/0405 від 04 травня 2017 року та довідки від 18 січня 2019 року про відсутність заборгованості (т. 2 а.с. 1-2).
За положеннями пункту 2.7 вищевказаного Договору № 04/05\2017 про спільну участь у будівництві від 04 травня 2017 року, довідка про повну оплату суми пайових внесків видається Кооперативом в день остаточного розрахунку Пайовиком (т. 2 а.с. 61-70).
З цих підстав, суд апеляційної інстанції визнав неспроможними та відхилив доводи апелянта ТОВ «Сфера 777», що позивачкою не надано достатніх та допустимих доказів щодо сплати ОК «Заміський клуб» вступного, пайового, цільового та членського внеску на виконання умов договору № 04/05/2017 від 04 травня 2017 року про спільну участь у будівництві. Посилання апелянта на нібито наявне кримінальне провадження щодо дій (бездіяльності) голови ОК «Заміський клуб» за заявами інших осіб (які не є учасниками спірних правовідносин у цій справі), за відсутності об`єктивних доказів результатів такого (вироку, постанови або ухвали тощо), цих висновків суду (щодо виконання позивачкою інвестиційного договору та набуття за ним прав) не спростовують, не можуть бути визнані самостійною підставою відмови в позові, тому колегія суддів їх відхилила
Отже, у цій справі ОСОБА_1 довела виконання грошового зобов`язання за укладеним Договором № 04/05\2017 про спільну участь у будівництві від 04 травня 2017 року та набула майнових прав на визначений цим Договором об`єкт інвестування - квартиру АДРЕСА_1 .
Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).
Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).
Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).
Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.
Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.
Враховуючи, що ОСОБА_1 як інвестор повністю сплатила грошові кошти за квартиру, набула майнові права на об`єкт інвестування (квартиру АДРЕСА_1 ), тому вимога про витребування спірної квартири з чужого незаконного володіння АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» є обґрунтованою та доведеною.
Протилежний висновок суду першої інстанції колегія суддів визнала помилковим.
Колегія суддів погоджується із доводами апеляційної скарги ОСОБА_1 , оскільки інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.
Відповідна правова позиція міститься і в постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04 липня 2023 року у справі № 373/326/17 (провадження № 14-201цс21), пославшись на свою сталу та сформовану судову практику, вказала, що набуття особою володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією особою. Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Метою такого позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був позбавлений.
У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно. Рішення суду про витребування з володіння відповідача нерухомого майна є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно; такий запис вноситься у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою.
У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребовує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України). Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (частини перша-третя статті 388 ЦК України).
Власник, з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України, може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.
Такі правові висновки наведені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18).
Згідно з висновком Верховного Суду України, викладеним у постанові від 17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14, який підтримав Верховний Суд, зокрема у постановах: від 13 вересня 2023 року у справі № 359/3912/15-ц (провадження № 61-3901св23), від 20 вересня 2023 року у справі № 206/2421/16-ц (провадження № 61-18150св21), захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.
У постанові від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18 (провадження № 12-148гс19) Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок, згідно з якими власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування не потрібно визнавати недійсними рішення органів державної влади чи місцевого самоврядування, які вже були реалізовані і вичерпали свою дію, оскаржувати весь ланцюг договорів та інших правочинів щодо спірного майна.
Схожі за змістом правові висновки містяться й у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) та багатьох інших.
Така судова практика є сталою, відмінність залежить лише від доказування й фактичних обставин конкретної справи.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
Тобто за загальним правилом, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, з якою позивач не перебуває у договірних відносинах, тоді правомірному та ефективному способу захисту права відповідає вимога про витребування від цієї особи нерухомого майна.
Близькі за змістом висновки наведені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18, пункт 98), від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункти 115, 116), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 80), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20) та багатьох інших.
Отже рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про витребування квартири з чужого незаконного володіння підлягає скасуванню із ухваленням нового судового рішення про задоволення вказаної позовної вимоги позивача.

Щодо скасування державної реєстрації права власності.

Відповідно до статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у редакції, чинній на час вчинення оспорюваною позивачкою реєстрації права власності за відповідачем від 28 квітня 2021 року індексний номер 57912204, за результатом розгляду документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор на підставі прийнятого ним рішення про державну реєстрацію прав вносить відомості про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру прав. Таким чином, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень є підставою для внесення відомостей про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру прав (записів до Державного реєстру прав). З відображенням таких відомостей (записів) у Державному реєстрі прав рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень вичерпує свою дію. Отже, вимога про скасування такого рішення після внесення на його підставі відповідних відомостей (записів) до Державного реєстру прав не відповідає належному способу захисту. 
Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу, що пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права, , оскільки рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.  (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18, пункт 100), від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13 (провадження № 12-158гс19, пункт 10.29)). У зв`язку з цим Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) відступила від висновку у своїй постанові від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16 (провадження № 12-158 гс18, пункт 5.17), де зазначалося про можливість скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності як належного способу захисту права або інтересу.
Як зазначено вище, задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. Такі висновки сформульовані, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18), у пункті 98 постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18), у пункті 84, 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 9 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-93цс20).
З цих підстав, суд апеляційної інстанції визнав обґрунтованими доводи апеляційних скарг відповідача АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» та третьої особи ТОВ «Сфера 777» щодо помилковості висновків суду першої інстанції в частині задоволених позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2228595932208 за АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза». 
При цьому, суд апеляційної інстанції зауважив, що у віндикаційному позові, в задоволенні якого в частині витребування майна суд першої інстанції відмовив, скасування державної реєстрації права власності за останнім набувачем не призведе до відновлення порушених прав позивача,не відповідає належному способу захисту. 
Отже оскаржуване рішення суду першої інстанції в частині задоволення позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності на вищевказану квартиру підлягає скасуванню із ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні цих позовних вимог.

Щодо добросовісності набувача та доводів відповідачів, що спірне майно видозмінене та не є тотожнім майну яке було предметом інвестиційного договору.

Посилаючись на правові висновки Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19, 18 червня 2020 року у справі № 918/1017/15, відповідач наполягав на тому, що не було підстав для витребування в нього квартири як у добросовісної набувача спірного майна, який покладався на офіційну інформацію щодо права власності продавця, відображену в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Однією з основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними.
З конструкції частини третьої статті 13 ЦК України випливає, що дії особи, які полягають у реалізації такою особою свого права, однак вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, є формою зловживання правом.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України). Водночас відповідно до частини третьої статті 16 ЦК України суд може відмовити у захисті цивільного права та інтересу особи в разі порушення нею положень частин другої - п`ятої статті 13 цього Кодексу, зокрема відмовити у захисті права, яким особа зловживала.
Набуваючи у власність майно законним шляхом за відплатним правочином, покладаючись на відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відповідач набув статус добросовісного набувача, тому втручання у його право може бути здійснено лише на підставі регламентованих норм законодавства (статті 388 ЦК України), які і є запобіжником для зловживання первинним власником своїми правами.
Тобто виникнення права на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
За обставинами цієї справи не встановлено факту чи наміру зловживання позивачкою своїми правами щодо спірного нерухомого майна, яке вибуло з її володіння поза її волею (за відсутності будь-якої зовнішньої об`єктивної форми вираження її волевиявлення), тому немає підстав для відмови у захисті її права власності.
Недоторканність набутого добросовісним набувачем права власності за рахунок позбавлення законного власника, який не допускав недобросовісного користування своїми правами та не виражав волевиявлення на передачу майна, можливості поновити своє порушене, внаслідок вибуття належного йому майна за неукладеним правочином, майнове право суперечить завданню цивільного судочинства.
Принцип мирного володіння майном, закріплений у статті 1 Першого протоколу до Конвенції, стосується не лише кінцевого добросовісного набувача майна, а й первинного законного володільця, який маючи у власності певне майно, розраховує, що його право на мирне володіння майном буде захищене належним правовим регулюванням.
Як вже зазначалось вище у цій справі, оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор ( ОСОБА_1 ) набула майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи (правова позиція у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21).).
У разі коли нерухоме майно вибуває з володіння особи, якій воно належить, на підставі неукладеного правочину, така особа залишається дійсним власником цього майна, оскільки вона не бажала втрачати правовий зв`язок з належним їй майном. Позбавлення особи в такому випадку права повернути своє майно, яке вибуло з її володіння без наявних на те правових підстав (неукладений правочин не створює жодних правових наслідків), безумовно призводить до втручання у право такої особи на мирне володіння своїм майном і є порушенням статті 1 Першого протоколу до Конвенції.
Суд апеляційної інстанції визнав обґрунтованими доводи позивача, що відчуження незакінченого будівництвом об`єкта в якому перебуває спірна квартира, договору оренди земельної ділянки здійснювалось між афілійованими юридичними особами. Так, Договір від 04 травня 2017 року між ОСОБА_1 та Обслуговуючим кооперативом «Заміський Клуб» від імені останнього підписав ОСОБА_3 (т. 2 а.с. 62-70).
Відповідно до Договору про спільну діяльність від 23 січня 2018 року укладеного між Обслуговуючим кооперативом «Заміський Клуб» та ТОВ «Зембуд сервіс» та Акт прийому-передачі незавершеного будівництва від 26.03.2018 року який є Додатком № 4 до Договору від 23.01.2018 року, від імені Обслуговуючого кооперативу «Заміський Клуб» підписав ОСОБА_3 (т. 2 а.с. 18)
При укладенні Договору оренди землі від 14 березня 2018 року за адресою будівництва між Обслуговуючим кооперативом «Заміський Клуб» та ТОВ «Зем буд сервіс», уповноваженою особою яка підписала договір від Обслуговуючого кооперативу «Заміський Клуб» зазначений ОСОБА_3 (т. 1 а.с. 172-175). 
При укладенні Договору № 2 від 06 серпня 2018 року між ТОВ «Зем буд сервіс» та ТОВ «КБ Зелена планета» про спільну діяльність та передачу прав (функцій) замовника, розпорядника будівництва, підписанні Акту прийому -передачі незавершеного будівництва від 06.08.2018 року, Акту прийому-передачі будівельного майданчика за вищевказаною адресою будівництва, уповноваженою особою від ТОВ «Зем буд сервіс» зазначений ОСОБА_3 , який до цього зазначений головою Обслуговуючого кооперативу «Заміський Клуб», від імені якого укладав з позивачкою вищевказаний інвестиційний Договір від 04 травня 2017 року та видавав позивачці довідку про повну оплату коштів (т. 1 а.с. 177-186 т. 2 а.с. 29-37, 61-70). 
21 травня 2019 року між ТОВ «КБ «Зелена планета» та ТОВ «Конструкторське бюро «Зелена планета» укладений Акт приймання-передачі незавершеного будівництва об`єкту житлової нерухомості до статутного капіталу ТОВ «Конструкторське бюро «Зелена планета» (т. 2 а.с. 38-39).
Для приватного права, з урахуванням принципу розумності, є неприйнятним використання конструкції юридичної особи (зокрема, внесення нерухомості до статутного капіталу юридичної особи, вихід учасника із юридичної особи та отримання при виході), інших правомірних приватно-правових засобів (зокрема, поділ об`єктів нерухомості) з метою створення видимості добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову. Застосування приватно-правових конструкцій з метою створення видимості добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову по своїй суті є недобросовісним та свідчить про зловживання учасниками цивільного обороту. До обставин, які можуть свідчити про те, що учасники створюють видимість добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову, відноситься, зокрема: момент вчинення правочину чи інших дій; суб`єкти, які вчиняють або з якими вчиняються правочини контрагент з яким боржник вчиняє оспорюваний договір (наприклад, родичі, квазіродичі, пов`язана чи афілійована юридична особа, пов`язані чи афілійовані групи юридичних осіб) (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 листопада 2022 року в справі № 522/14900/19 (провадження № 61-10361св22)).
Водночас Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза»» як добросовісний набувач не звільняється від негативних наслідків, які можуть виникнути при виборі недобросовісного контрагента. Окрім інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, добросовісний набувач оцінює й інші обставини, які можуть свідчити про сумнівний характер вчинюваного правочину, такі як наявність речових прав інших осіб на об`єкт нерухомості (житловий будинок частково побудований за кошти інвесторів) та спірну квартиру, будівництво якої за договором від 04.05.2017 року повністю проінвестовано позивачкою ОСОБА_1 про що зазначала позивачка, факт неодноразового (23.01.2018 року, 06.08.2018 року, 29.07.2019 року та 26.04.2021 року) протягом короткого проміжку часу відступлення прав та перепродажу майна, поведінка продавця тощо.
Тому за обставин вибуття майна із власності законного володільця поза його волею, зокрема за неукладеним правочином за відсутності його волевиявлення, витребування цього майна у добросовісного набувача на користь законного володільця є належним і виправданим способом захисту права останнього.
При цьому суд апеляційної інстанції в цій справі зауважив на законності втручання у право власності кінцевого набувача спірного майна і дотримання справедливого балансу між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи.
Право власності на майно, яке було передано за угодами щодо його відчуження поза волею власника, не набувається, у тому числі й добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути у нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна. У випадку, якщо майно вибуло з володіння законного власника поза його волею, останній може розраховувати на повернення такого майна, незважаючи на добросовісність та відплатність його набуття сторонніми особами, і має право звернутися до суду з позовом про витребування майна із чужого незаконного володіння (постанова Верховного Суду від 21 квітня 2021 року у справі № 760/10998/18, постанова Верховного Суду від 05 березня 2025 року у справі № 760/21038/16 (провадження № 61-16775св24).
Крім цього, витребування від Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза»» майна, яке належить позивачці ОСОБА_1 та вибуло з її володіння поза її волею, не свідчить про порушення справедливої рівноваги (балансу) між інтересами позивача та інтересами відповідача, який не позбавлений права на відшкодування завданих йому збитків, зокрема, в порядку, передбаченому статтею 661 ЦК України, пред`явивши вимогу до незаконного набувача, в якого придбав нерухоме майно.
У разі понесення відповідних витрат на підставі приписів частин третьої та четвертої статті 390 ЦК України відповідач має право вимагати від власника майна відшкодування необхідних витрат на утримання, збереження майна, здійснених нею із часу, з якого власникові належить право на повернення майна або передання доходів. Як добросовісний набувач (володілець) Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза»» має право залишити собі здійснені ним поліпшення майна, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без завдання йому шкоди, а якщо поліпшення не можуть бути відокремлені від майна, він має право на відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася його вартість.
Тому повернення власнику протиправно відчуженого нерухомого майна переслідує легітимну мету. З огляду на характер спірних правовідносин суд апеляційної інстанції не встановив невідповідності заходу втручання в право власності відповідача критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном, сформованим у сталій практиці ЄСПЛ. Перешкод для застосування механізму статті 388 ЦК України не встановлено.
Отже, доводи апеляційних скарг відповідача та третьої особи не свідчать про наявність підстав для відмови в задоволенні позову в частині витребування квартири.
Доводи апеляційної скарги представника АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» про те, що судом першої інстанції не було належним чином перевірено чи виконано ОСОБА_1 умови для отримання саме права власності на спірну квартиру, колегія суддів визнала неспроможними та відхилила, оскільки сам факт набуття позивачем майнових прав на квартиру уже надає позивачу право для звернення до суду із названим позовом.
Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.
Враховуючи, що ОСОБА_1 як інвестор повністю сплатила грошові кошти за квартиру, набула майнові права, закінчений будівництвом об`єкт (багатоквартирний житловий будинок) зданий в експлуатацію, тому вимога про витребування спірної квартири з чужого незаконного володіння АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» є обґрунтованою та доведеною.
Відповідна правова позиція міститься і в постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21).
У постанові від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18 (провадження № 12-148гс19) Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок, згідно з якими власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування не потрібно визнавати недійсними рішення органів державної влади чи місцевого самоврядування, які вже були реалізовані і вичерпали свою дію, оскаржувати весь ланцюг договорів та інших правочинів щодо спірного майна.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги про те, що матеріали справи не містять доказів на підтвердження скасування чи визнання недійсною державної реєстрації права власності на квартиру за попереднім власником ТОВ «Сфера 777».

Щодо доводів апеляційних скарг відповідачів, що спірний об`єкт нерухомості (квартира) не є тотожнім майну яке було предметом інвестиційного договору.

В апеляційних скаргах відповідачі зазначали про те, що квартира, яка була предметом договору № 04/05/2017 року від 04 травня 2017 року, укладеного між позивачкою ОСОБА_1 та ОК «Заміський клуб», та квартира, право власності на яку зареєстровано за АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза», не є тотожними об`єктами.
Суд апеляційної інстанції перевірив, визнав неспроможними та відхилив вказані доводи, врахувавши наступне.
У постанові Верховного Суду від 18 вересня 2024 року у справі № 751/1620/23 (провадження № 61-8723св24) зазначено, що витребувати можна лише майно, яке є в наявності та фактично перебуває у незаконному володінні відповідача. Якщо ж майно, яке перебуває у чужому володінні, видозмінилося, було перероблене чи знищене, а позивач довів, що вказане майно йому належить, то в такому випадку стягується вартість майна. Інакше виконати судове рішення про задоволення позову буде неможливо.
Отже, можливість задоволення віндикаційного позову шляхом витребування нерухомого майна від добросовісних набувачів, залежить від обставин того, чи видозмінене, перероблене чи знищене це майно.
Оцінюючи наявні у справі докази, суд апеляційної інстанції врахував, що відповідно до умов укладеного 04 травня 2017 року між позивачкою ОСОБА_1 та ОК «Заміський клуб» договору № 04/05/2017 про спільну участь у будівництві, ОСОБА_1 зобов`язалася сплатити пайовий внесок у розмірі 331 500,00 грн, а ОК «Заміський клуб» зобов`язався до 01 жовтня 2017 року побудувати житловий будинок за адресою: АДРЕСА_2 , здати його в експлуатацію та передати позивачці всі необхідні документи для державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_9 , площею 35,2 кв.м. - адреса буде уточнена після присвоєння поштової адреси (т. 2 а.с. 61-71).
Після закінчення будівництва та згідно висновку щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна від 16 листопада 2020 року ФОП ОСОБА_4 , технічного паспорту від 16.11.2020, введення об`єкту, право власності на квартиру АДРЕСА_8 зареєстровано за ТОВ «Сфера 777», що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 254788378 від 28 квітня 2021 року та № 254788244 від 28 квітня 2021 року (т. 1 а.с. 200, 235, 242-243).
Таким чином, позивачка ОСОБА_1 оплатила за інвестиційним договором більшу площу вищевказаної квартири АДРЕСА_6 . 
Отже відбулась фактична зміна (зменшення з 35,2 кв.м. до 35 кв.м.) загальної площі об`єкту інвестування - квартири АДРЕСА_10 після закінчення будівництва та введення будинку в експлуатацію, що передбачено Договором інвестування будівництва. 
Тому витребування (віндикація) на користь позивачки ОСОБА_1 вищевказаної квартири меншою площею ніж оплачена позивачкою, не порушуватиме прав відповідача АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза», який в свою чергу набув прав на спірну квартиру від ТОВ «Сфера 777», на отримання грошових коштів інвестора на здійснення будівництва вказаної квартири.
Встановлені обставини справи та наявні докази підтверджують те, що квартира, яка була предметом договору № 04/05/2017 року від 04 травня 2017 року, укладеного між позивачкою ОСОБА_1 та ОК «Заміський клуб», та квартира, право власності на яку зареєстровано за АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза», є тотожними об`єктами.
Цих висновків відповідачем не спростовано в суді апеляційної інстанції під час другого апеляційного розгляду справи.
В апеляційній скарзі представник відповідача ТОВ «Сфера 777» - адвокат Гайдай О.В. посилався на те, що всі судові виклики ТОВ «Сфера 777» направлялись на адресою 04208, м. Київ, просп. Правди, 66-а, оф. 2, за тих обставин, що юридичною адресою ТОВ «Сфера 777» з 16.09.2021 року є офіс 8, буд. 32, вул. Костянтинівська, м. Київ, 04071. Вказане позбавило ТОВ «Сфера 777» як учасника справи реалізувати свої права, передбачені ст. 43 ЦПК України.
Відповідно до ч. 6 ст. 14 ЦПК України (в редакції Закону чинній на час розгляду судом першої інстанції справи і ухвалення оскаржуваного рішення), юридичні особи, зареєстровані за законодавством України, реєструють свої електронні кабінети в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі (модулі), що забезпечує обмін документами, в обов`язковому порядку. 
Отже апелянт ТОВ «Сфера 777» мав зобов`язання зареєструвати проте не зареєстрував електронний кабінет в ЄСІТС, відсутні такі докази реєстрації електронного кабінету і на час розгляду цієї справи апеляційним судом. При цьому, доказів повідомлення суду першої інстанції про зміну адреси місця знаходження від вказаної особи відповідача до суду не надходили, а судом першої інстанції здійснювались повідомлення на останню відому суду зареєстровану адресу відповідача і повідомлення повертались із відміткою «адресат відсутній», що з огляду на положення ч. 6 ст. 14, ч. 1 ст. 131 ЦПК України давало підстави районному суду для висновку про належне повідомлення. З огляду на вищевказане, суд апеляційної інстанції відхилив посилання апелянта на неналежне сповіщення.
При цьому, суд апеляційної інстанції зауважив, що в ЄСІТС відсутні відомості про реєстрацію ТОВ «Сфера 777» електронного кабінету.
Інші доводи скарг цих висновків не спростовують, тому колегія суддів їх відхилила.
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (PRONINA v. UKRAINE, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Керуючись ст. 367, ст. 374, ст. 376, ст.ст. 381-384 ЦПК України, -

п о с т а н о в и в :

Апеляційні скарги ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Сфера 777» та Акціонерного товариства Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза»- задовольнити частково.
Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 11 липня 2024 року скасувати і ухвалити нове судове рішення.
Позовні вимоги ОСОБА_1 - задовольнити частково.
Витребувати з чужого незаконного володіння акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Капітал-Плаза» (код ЄДРПОУ 43369066) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП - НОМЕР_1 ) квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2228595932208.
В іншій частині позовних вимог ОСОБА_1 - відмовити. 
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Дата складання повного судового рішення - 29червня 2026 року.

Судді Київського апеляційного суду: Б.Б. Левенець

Є.П. Євграфова 

В.В. Саліхов