ТЕРНОПІЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 607/22427/25	Головуючий у 1-й інстанції Стельмащук П.Я. 	
Провадження № 22-ц/817/641/26 	Доповідач - Хома М.В.	
Категорія - 	  	

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03 червня 2026 року  м. Тернопіль
Тернопільський апеляційний суд в складі: 
головуючої - Хома М.В. 
суддів -  Гірський Б. О., Костів О. З., 
секретар - Гичко К.С. 
з участю представника ТОВ "Ескроу Капітал" - адвоката Братівника І.В., представника ОСББ "Алсан" - адвоката Моленя Р.Б. 

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Тернополі цивільну справу за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю “Ескроу Капітал” на ухвалу Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 17 березня 2026 року про призначення експертизи, постановлену суддею Стельмащуком П.Я. у цивільній справі №607/22427/25 за позовом об`єднання співвласників багатоквартирного будинку “Алсан” до товариства з обмеженою відповідальністю “Ескроу Капітал”, ОСОБА_1 про визнання договору іпотеки недійсним, 

ВСТАНОВИВ:

В жовтні 2025 року ОСББ «Алсан» звернулося до суду з позовом до ТОВ «Ескроу Капітал» та ОСОБА_1 про визнання недійсним договору іпотеки № PCL-E-00/101/2007, укладеного 30 липня 2007 року між ОСОБА_1 та ЗАТ «ОТП Банк», посвідченого приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Білецькою Н. А. та зареєстрованого в реєстрі за № 8317.
Позов обґрунтовано тим, що 10 серпня 2006 року між ОСОБА_1 та ПП «Захід-Інвест-Буд 2000» було укладено договір встановлення суперфіцію щодо земельних ділянок по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку. На виконання цього договору забудовником було здійснено будівництво багатоквартирного житлового будинку, який у 2015 році введено в експлуатацію, після чого право власності на квартири та гаражі зареєстровано за фізичними особами. 
Для забезпечення та захисту прав співвласників багатоквартирного будинку створено ОСББ «Алсан».
ОСОБА_1 , усупереч умовам договору суперфіцію, 30 липня 2007 року передала спірні земельні ділянки в іпотеку, не повідомивши іпотекодержателя про існування суперфіцію та права третіх осіб щодо цих земельних ділянок. При укладенні договору іпотеки іпотекодавець ввела іпотекодержателя в оману щодо обставин, які мали істотне значення, зокрема щодо відсутності прав третіх осіб та обтяжень предмета іпотеки.
Посилаючись на те, що передача земельних ділянок в іпотеку порушує права співвласників багатоквартирного будинку на користування спільними земельними ділянками, ОСББ «Алсан» просило позов задовольнити.
12 лютого 2026 року представник ОСББ “Алсан” - адвокат Молень Р.Б. звернувся до суду із клопотанням, в якому просив призначити у справі судову земельно-технічну експертизу та поставити перед експертами питання щодо того, чи розташований багатоквартирний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_2 , на земельних ділянках за адресами: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1 , і якщо так — повністю чи частково. Проведення експертизи просив доручити експертам Тернопільського НДЕКЦ МВС України, а витрати на її проведення покласти на позивача.
Клопотання обґрунтовано тим, що предметом спору є визнання недійсним договору іпотеки № PCL-E-00/101/2007 від 30 липня 2007 року, за яким ОСОБА_1 передала в іпотеку земельні ділянки по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 . Позивач посилається на те, що на цих земельних ділянках було збудовано багатоквартирний житловий будинок, якому присвоєно адресу: АДРЕСА_2 , а право власності на квартири та гаражі у цьому будинку зареєстровано за співвласниками, права та інтереси яких представляє ОСББ «Алсан».
Передача спірних земельних ділянок в іпотеку обмежує та порушує право співвласників багатоквартирного будинку на вільне користування спільними земельними ділянками. Водночас, з огляду на присвоєння житловому будинку іншого адресного номера, ніж у земельних ділянок, фактичне розташування будинку саме на земельних ділянках, які є предметом оспорюваного договору іпотеки, підлягає встановленню визначеною процесуальним законом формою.
Ухвалою Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 17 березня 2026 року клопотання задоволено.
Призначено судову земельно-технічну експертизу, проведення якої доручено експертам Тернопільського науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України (місцезнаходження: вул. Будного, 48, м. Тернопіль).
На вирішення експертизи поставлено наступні питання:
1. Чи розташований багатоквартирний житловий будинок, якому присвоєна адреса: АДРЕСА_2 , на земельній ділянці, яка знаходиться за адресою АДРЕСА_2 ? Якщо так, то повністю чи частково?
2. Чи розташований багатоквартирний житловий будинок, якому присвоєна адреса: АДРЕСА_2 , на земельній ділянці, яка знаходиться за адресою АДРЕСА_1 ? Якщо так, то повністю чи частково?
Попереджено експертів про кримінальну відповідальність за ст. 384, 385 КК України.
Надано в розпорядження експертів матеріали цивільної справи №607/22427/25.
Оплату за проведення експертизи покладено на ОСББ «Алсан».
На час проведення експертизи провадження у цивільній справі зупинено.
В апеляційній скарзі ТОВ “Ескроу Капітал” просить ухвалу Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 17 березня 2026 року скасувати та направити справу для продовження розгляду до суду першої інстанції. Вказує, що ухвала постановлена з неповним з`ясуванням обставин справи та з невідповідністю висновків суду обставинам справи, оскільки рішенням Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 02 листопада 2010 року у справі № 2-9410/10 було звернуто стягнення на предмети іпотеки — земельні ділянки по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 , які належали ОСОБА_1 , а право іпотекодержателя перейшло до ТОВ «Ескроу Капітал». Містобудівними умовами та обмеженнями, рішеннями органів місцевого самоврядування, архітектурно-планувальним завданням та декларацією про готовність об`єкта до експлуатації підтверджено, що будівництво багатоквартирного житлового будинку здійснювалося на земельних ділянках по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 , а завершений об`єкт отримав адресу: АДРЕСА_2 . 
Також зазначає, що Верховний Суд у постанові від 23 квітня 2025 року у справі № 2-9410/10 уже висловився щодо цих обставин та зазначив, що будівля, розміщена на іпотечних земельних ділянках, охоплюється іпотекою. Отже, питання розміщення будинку на спірних земельних ділянках є встановленим у судовому порядку фактом, який має преюдиційне значення, а тому не потребує повторного доказування шляхом призначення експертизи.
Крім цього, ініціювання експертизи спрямоване лише на затягування розгляду справи, оскільки обставини, для встановлення яких її призначено, вже підтверджені документально та судовими рішеннями.
У відзиві ОСББ “Алсан” просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувану ухвалу — без змін. Вказує, що доводи апеляційної скарги про наявність преюдиції щодо розташування багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 на земельних ділянках по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 є помилковими. 
Зазначає, що висновки Верховного Суду, на які посилається ТОВ “Ескроу Капітал”, є правовою оцінкою, а не встановленими фактичними обставинами, які мали б преюдиційне значення. 
Крім того, питання фактичного розташування будинку в межах переданих в іпотеку земельних ділянок не входило до предмета доказування у справі, на яку посилається ТОВ “Ескроу Капітал”, та безпосередньо судами не досліджувалося. 
Наведена ТОВ “Ескроу Капітал” містобудівна документація не підтверджує належним чином розташування житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 саме на земельних ділянках по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 , оскільки така документація стосується адрес АДРЕСА_1 , АДРЕСА_2 і не містить відомостей про будинок за адресою АДРЕСА_2 . 
Також заперечує доводи апеляційної скарги про затягування розгляду справи та зазначає, що через різні адресні номери будинку і земельних ділянок факт розташування будинку на спірних земельних ділянках має бути встановлений у процесуальному порядку, для чого необхідні спеціальні знання та проведення земельно-технічної експертизи.
Заслухавши пояснення представника ТОВ “Ескроу Капітал” - адвоката Братівника І.В., який доводи апеляційної скарги підтримав, пояснення представника ОСББ “Алсан” - адвоката Моленя Р.Б., який проти задоволення апеляційної скарги заперечив, ознайомившись з матеріалами справи, доводами апеляційної скарги в її межах, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню.
Відповідно до статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Згідно із частиною 1 статті 76 ЦПК України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються на підставі пояснень сторін, третіх осіб, їхніх представників, допитаних як свідків, показань свідків, письмових доказів, речових доказів, зокрема звуко - і відеозаписів, висновків експертів.
За нормами ст. 129 Конституції України однією з основних засад судочинства є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості, а відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод таке конституційне право повинно бути забезпечене судовими процедурами, які повинні бути справедливими.
Відповідно до п. 17 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 червня 2009 року «Про застосування норм цивільного процесуального законодавства, що регулюють провадження у справі до судового розгляду» для з`ясування обставин, що мають значення для справи і потребують спеціальних знань у галузі науки, мистецтва, техніки, ремесла тощо, суд за заявою осіб, які беруть участь у справі, призначає експертизу, коли необхідність експертного висновку випливає з обставин справи і поданих доказів.
Судова експертиза в цивільному процесі - це дослідження експертом на основі спеціальних знань матеріальних об`єктів, явищ і процесів, які містять інформацію про обставини в цивільній справі, що перебуває у провадженні суду. Необхідність призначення судової експертизи в цивільному процесі обумовлена, насамперед, необхідністю з`ясування судом тих обставин, які потребують спеціальних знань, та в силу їх специфічного характеру, не можуть бути з`ясовані судом на основі положень чинного законодавства, що може вплинути на правильне вирішення цивільного спору по суті. Суд звертає увагу на те, що одним із принципів призначення судової експертизи є принцип доцільності.
У рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Дульський проти України» від 01.06.2006 зазначено, що експертиза, призначена судом, є одним із засобів з`ясування або оцінки фактичних обставин справи і тому складає невід`ємну частину судової процедури.
Відповідно до ч. 1 ст. 103 ЦПК України, суд призначає експертизу у справі за сукупності таких умов: 1) для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо; 2) сторонами (стороною) не надані відповідні висновки експертів із цих самих питань або висновки експертів викликають сумніви щодо їх правильності.
Згідно з ч. 1 ст. 104 ЦПК України, про призначення експертизи суд постановляє ухвалу, в якій зазначає підстави проведення експертизи, питання, з яких експерт має надати суду висновок, особу (осіб), якій доручено проведення експертизи, перелік матеріалів, що надаються для дослідження, та інші дані, які мають значення для проведення експертизи.
Встановлено, що рішенням Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 2 листопада 2010 року у справі № 2-9419/10 задоволено позов ПАТ «ОТП Банк» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором № ML-E00/062/2007 від 27 липня 2007 року та вирішено звернути стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки № PCL-E00/101/2007 від 30 липня 2007 року, а саме: земельну ділянку площею 0,0438 га, що знаходиться у АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,0867 га, що знаходиться у АДРЕСА_2 , які належали ОСОБА_1 .
Ухвалою Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 15 лютого 2023 року у справі № 2-9419/10 заяву ТОВ «Ескроу Капітал» про заміну сторони виконавчого провадження задоволено та замінено стягувача з ТОВ «ОТП Факторинг Україна» на ТОВ «Ескроу Капітал».
У подальшому приватним виконавцем виконавчого округу Тернопільської області Мелихом А. І. відкрито виконавче провадження з виконання виконавчого листа № 2-9419/10, виданого на підставі рішення Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 2 листопада 2010 року, про звернення стягнення на зазначені земельні ділянки.
Під час виконання цього рішення ТОВ «Ескроу Капітал» звернулося до суду зі скаргою на бездіяльність приватного виконавця, посилаючись на те, що на земельних ділянках, які є предметом іпотеки, зареєстровано нерухоме майно — багатоквартирний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_2 , а тому просило визнати протиправною бездіяльність приватного виконавця щодо невчинення дій з опису, арешту, оцінки та реалізації квартир у цьому багатоквартирному будинку як складової предмета іпотеки.
Ухвалою Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 30 січня 2024 року скаргу ТОВ «Ескроу Капітал» було задоволено частково та визнано протиправною бездіяльність приватного виконавця у виконавчому провадженні, яка полягала у невчиненні всіх можливих дій з метою своєчасного і повного виконання рішення Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 02 листопада 2010 року у справі № 2-9419/10.
Постановою Тернопільського апеляційного суду від 07 серпня 2024 року у справі № 2-9419/10 апеляційну скаргу ОСББ «Алсан» задоволено, ухвалу Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 30 січня 2024 року скасовано та у задоволенні скарги ТОВ «Ескроу Капітал» відмовлено.
Скасовуючи ухвалу суду першої інстанції, апеляційний суд виходив із того, що висновки суду першої інстанції впливали на права та інтереси співвласників багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_2 , яких представляє ОСББ «Алсан», оскільки суд першої інстанції фактично визнав можливим звернення стягнення не лише на земельні ділянки, а й на багатоквартирний житловий будинок та окремі квартири у ньому.
При цьому, апеляційний суд зазначив, що право власності на квартири та гаражі у будинку по АДРЕСА_2 зареєстровано за фізичними особами, які не є боржниками у виконавчому провадженні, а тому у приватного виконавця відсутні підстави для опису та звернення стягнення на такі об`єкти нерухомого майна як на самостійні об`єкти.
Постановою Верховного Суду від 23 квітня 2025 року у справі № 2-9419/10 касаційну скаргу представника ТОВ «Ескроу Капітал» залишено без задоволення, а постанову Тернопільського апеляційного суду від 07 серпня 2024 року — без змін.
Верховний Суд погодився з висновками апеляційного суду про те, що ОСББ «Алсан» є належним суб`єктом апеляційного оскарження, оскільки ухвала суду першої інстанції від 30 січня 2024 року впливала на права та інтереси співвласників багатоквартирного житлового будинку gj АДРЕСА_2 , яких представляє ОСББ.
Також Верховний Суд зазначив, що суди встановили наявність незавершеного будівництва на момент укладення договору іпотеки, а 25 вересня 2015 року Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції в Тернопільській області зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації багатоквартирного житлового будинку на АДРЕСА_2 .
Отже, у попередньому судовому провадженні у справі № 2-9419/10 предметом судової оцінки були, зокрема, обставини виконання рішення про звернення стягнення на земельні ділянки по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 , наявність на цих земельних ділянках багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 , а також правові наслідки цього для співвласників квартир і гаражів у такому будинку.
З наведених судових рішень у справі № 2-9419/10 випливає, що на земельних ділянках по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 , які були предметом договору іпотеки № PCL-E00/101/2007 від 30 липня 2007 року, розташований багатоквартирний житловий будинок, якому присвоєно адресу: АДРЕСА_2 .
При цьому, наявність багатоквартирного житлового будинку на зазначених земельних ділянках сторонами у цій справі фактично не оспорюється. 
Отже, питання, поставлені судом першої інстанції на вирішення судової земельно-технічної експертизи, фактично спрямовані на встановлення обставини, яка випливає з попередніх судових рішень, підтверджується матеріалами справи та не є спірною між сторонами. 
За таких обставин, у призначенні судової експертизи для з`ясування того, чи розташований багатоквартирний житловий будинок по АДРЕСА_2 на земельних ділянках по АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 , об`єктивної процесуальної потреби не було.
Крім цього, предметом спору у цій справі є не встановлення місця розташування багатоквартирного житлового будинку, не визначення меж земельних ділянок та не вирішення земельно-технічного спору, а вимога про визнання недійсним договору іпотеки з підстав, наведених позивачем (внаслідок його укладення під впливом обману).
Тому питання фактичного розташування будинку на земельних ділянках, за відсутності спору щодо цієї обставини, не становить самостійного предмета доказування у цій справі та не потребує встановлення шляхом призначення судової земельно-технічної експертизи.
Оскаржувана ухвала не містить належного обґрунтування того, у чому полягає спірність відповідної обставини, чому вона не може бути встановлена на підставі наявних у справі доказів та попередніх судових рішень, а також чому для її з`ясування необхідні спеціальні знання. Саме посилання на різні адресні номери земельних ділянок і багатоквартирного житлового будинку не є достатньою підставою для призначення експертизи, якщо наявність будинку на цих земельних ділянках не заперечується та випливає з матеріалів справи.
Окрім наведеного, колегія суддів зазначає, що позивач не був позбавлений можливості надати суду відповідний висновок експерта, складений на його замовлення, відповідно до положень ст. 106 ЦПК України. 
За таких обставин, ухвала Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 17 березня 2026 року постановлена з порушенням норм процесуального права, а тому відповідно до пункту 4 частини першої статті 379 ЦПК України підлягає скасуванню з направленням справи до суду першої інстанції для продовження розгляду.
На підставі наведеного та керуючись ст. ст. 141, 367, 379, 382-384, 389 ЦПК України, суд апеляційної інстанції,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю “Ескроу Капітал” — задовольнити.
Ухвалу Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області від 17 березня 2026 року — скасувати.
Справу направити до Тернопільського міськрайонного суду Тернопільської області для продовження розгляду.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.
Повний текст постанови складено 5 червня 2026 року.

Головуюча         Хома М.В.

Судді          Гірський Б.О.

Костів О.З.