ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
29 квітня 2026 року
м. Київ
справа № 643/18666/21
провадження № 61-9028св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Сердюка В. В., Шиповича В. В. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивачка -  ОСОБА_1 ,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінанс проперті групп», приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Чижова Наталія Анатоліївна, ОСОБА_2 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Сідько Світлана Іванівна, на рішення Октябрського районного суду м. Полтави, у складі судді 
Чуванової А. М., від 31 травня 2024 року та постанову Полтавського апеляційного суду, у складі колегії суддів: Триголов В. М., Лобов О. А., 
Чумак О. В., від 16 червня 2025 року,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1. У жовтні 2021 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс проперті групп» (далі - ТОВ «Фінанс проперті групп»), приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Чижової Н. А., третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету позову, - ОСОБА_2 , про визнання протиправними та скасування дій державного реєстратора, витребування майна з чужого незаконного володіння.
2. Позовні вимоги ОСОБА_1 обґрунтовані тим, що вона була власником квартири АДРЕСА_1 .
3. У жовтні 2018 року отримала повідомлення від ТОВ «Фінанс проперті групп» про відступлення права вимоги до ОСОБА_3 за кредитним договором.
4. 24 жовтня 2018 року направила заперечення на вказане повідомлення, в якому просила надати фінансову звітність ТОВ «Фінанс проперті групп», що підтверджує повноваження товариства для подальших переговорів. Однак таких документів їй надано не було.
5. 23 листопада 2018 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чижовою Н. А. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 44263807 щодо реєстрації права власності ТОВ «Фінанс проперті групп» на її квартиру на підставі договору відступлення права вимоги за іпотечним договором № 446/Zфквіп-07, за яким строк пред`явлення вимог сплив.
6. 05 грудня 2018 року у її відсутність в квартиру зайшли невідомі люди та змінили замки від вхідних дверей.
7. В подальшому, на підставі договору купівлі-продажу від 14 червня 
2019 року, право власності на спірну квартиру набула ОСОБА_2 .
8. Позивачка вказує, що не отримувала вимог про усунення порушень основного зобов`язання. Крім того, за відповідними застереженнями в іпотечному договорі фактично відбулося примусове звернення стягнення на іпотечне майно без згоди власника, незважаючи на заборону, встановлену Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
9. Звертає увагу, що за спірною квартирою, на момент перереєстрації права власності, обліковувалось обтяження від АТ «Ощадбанк» у зв`язку із наявною заборгованістю.
10. Посилаючись на викладене, ОСОБА_1 просила суд:
- визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44263807 від 27 листопада 2018 року, приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу 
Чижової Н. А., яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , за ТОВ «Фінанс проперті групп»;
- скасувати реєстраційний запис приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Чижової Н. А. № 29121068 від 23 листопада 
2018 року про право власності на спірну квартиру за ТОВ «Фінанс проперті групп»;
- витребувати із незаконного володіння ОСОБА_2 вказану квартиру на користь ОСОБА_1 .
11. Ухвалою Октябрського районного суду м. Полтави від 15 березня 
2024 року третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету позову, - ОСОБА_2 залучено до участі у справі в якості співвідповідача.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
12. Рішенням Октябрського районного суду м. Полтави від 31 травня 
2024 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
13. Суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ «Фінанс проперті групп» є новим кредитором і іпотекодержателем у зобов`язанні, до якого перейшли всі права первісного кредитора в обсязі і на умовах, що існували на момент їх переходу.
14. Іпотекодержателем було дотримано процедуру належного надсилання іпотекодавцю та боржнику вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки.
15. Водночас ОСОБА_1 , якій було відомо про наявність заборгованості за кредитним договором у розмірі 1 772 328,86 грн, не надала доказів, які б вказували на підстави для визнання протиправною та скасування оспорюваної реєстраційної дії.
16. На момент звернення стягнення на предмет іпотеки спірна квартира не використовувалась позивачкою як місце постійного проживання.
17.  ОСОБА_2 є добросовісним набувачем спірного майна, у зв`язку з чим відсутні підстави для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про витребування квартири з чужого незаконного володіння, оскільки таке витребування призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції з прав людини та основоположних свобод (далі - Конвенція).
Короткий зміст постанови апеляційного суду
18. Постановою Полтавського апеляційного суду від 16 червня 2025 року рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 31 травня 2024 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про визнання протиправними та скасування дій державного реєстратора скасовано, а провадження у справі в цій частині закрито. В іншій частині рішення суду залишено без змін.
19. Колегія суддів, закриваючи провадження у справі в частині позовних вимог про визнання протиправними та скасування дій державного реєстратора, виходила з того, що набрало законної сили судове рішення у справі № 643/18820/18, ухвалене з приводу спору між тими самими сторонами, про той самий предмет і з тих самих підстав.
20. В частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про витребування спірної квартири з чужого незаконного володіння, апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції про відсутність для цього правових підстав.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
21. У касаційній скарзі ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Сідько С. І., просить рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 31 травня 
2024 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 16 червня 
2025 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог про витребування квартири з чужого незаконного володіння скасувати, ухваливши нове судове рішення про задоволення цих вимог.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
22. 15 липня 2025 року ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Сідько С. І., подала до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 31 травня 2024 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 16 червня 2025 року.
23. Ухвалою Верховного Суду від 25 вересня 2025 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою  ОСОБА_1 , витребувано із суду першої інстанції матеріали справи № 643/18666/21, які у листопаді 2025 року надійшли до Верховного Суду.
24. Ухвалою Верховного Суду від 18 березня 2026 року справу призначено до розгляду у складі колегії із п`яти суддів в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
25. Підставою касаційного оскарження судових рішень заявниця зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду 
від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16, від 15 травня 2019 року у справі № 522/7636/14, від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, постанові Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 521/8368/15 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
26. Вказує на порушення судами норм процесуального права та наявність передбаченої пунктом 1 частини третьої статті 411 ЦПК України підстави для скасування оскаржених судових рішень (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
27. Звертає увагу, що у жовтні 2018 року вона отримала повідомлення від ТОВ «Фінанс проперті групп» про відступлення права вимоги до ОСОБА_3 за кредитним договором і 24 жовтня 2018 року направила свої заперечення на це повідомлення із запитом про надання фінансової звітності товариства та інших документів, які підтверджують повноваження для подальших переговорів.
28. Судами попередніх інстанцій не взято до уваги факт надсилання на адресу ТОВ «Фінанс проперті групп» протягом тридцятиденного строку, з дня отримання відповідного повідомлення, заперечення ОСОБА_1 , яке свідчить про бажання врегулювати спірне питання в досудовому порядку, а не про ухилення позивачки від виконання зобов`язань. Натомість ігнорування цих заперечень товариством вказує на відсутність підстав для пред`явлення ним претензій до позивачки.
29. Вважає незрозумілим посилання судів попередніх інстанцій на те, що вона не оскаржувала договір про відступлення права вимоги за іпотечним договором і цей договір є правомірним.
30. Наголошує, що строк пред`явлення вимог за іпотечним договором сплив та їй не було надано підтвердження на перехід права вимоги за цим договором.
31. Вказує, що не отримувала повідомлення про усунення порушень основного зобов`язання, передбаченого умовами договору іпотеки.
32. Зазначає, що договір купівлі-продажу спірної квартири від 14 червня 2019 року укладено всупереч ухвалі Московського районного суду м. Харкова від 13 грудня 2018 року, якою заборонено відчуження квартири. Більш того, на момент реєстрації права власності на квартиру, за нею обліковувалось обтяження АТ «Ощадбанк» у зв`язку з наявною заборгованістю, яка існує досі. Саме обтяження не відображається в реєстрі обтяжень, що може свідчити про зловживання з боку відповідачів.
33. Стверджує, що реєстрація права власності ТОВ «Фінанс проперті групп» на квартиру здійснена всупереч Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», зокрема без згоди власника. Щодо твердження судів попередніх інстанцій про невикористання позивачкою спірної квартири для постійного проживання, то такі твердження є недоведеними, оскільки приватний нотаріус і ТОВ «Фінанс проперті групп» достовірно не знали про це та керувались лише власними припущеннями.
34. Зауважує, що на момент укладення договору купівлі-продажу спірної квартири від 14 червня 2019 року у суді першої інстанції було відкрито провадження щодо оскарження державної реєстрації права власності на спірну квартиру ТОВ «Фінанс проперті групп» (справа № 643/18820/18). При цьому товариство надало ОСОБА_2 неправдиву інформацію щодо спірного майна, а ОСОБА_2 мала пересвідчитись у наявності у продавця права розпоряджатися чужим майном.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
35. У жовтні 2025 року ТОВ «Фінанс проперті групп» подало до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому, посилаючись на законність та обґрунтованість оскаржених судових рішень, просить касаційну скаргу залишити без задоволення. Вказує, що позивачка мала надати докази використання іпотечної квартири як місця постійного проживання. Зазначає, що у матеріалах справи наявні відомості про виїзд позивачки 27 вересня 
2018 року до росії, що свідчить про невикористання позивачкою спірної квартири як постійного місця проживання. Звертає увагу, що обставини надсилання повідомлення про відступлення права вимоги та повідомлення про виконання основного зобов`язання встановлені судовим рішенням у справі 
№ 643/18820/18. Погоджується з висновками апеляційного суду про закриття провадження в частині позовних вимог ОСОБА_1 про визнання протиправними та скасування дій державного реєстратора.
Обставини справи, встановлені судами
36. 03 липня 2007 року між ОСОБА_3 і ТОВ «Український промисловий банк» був укладений кредитний договір № 446/ФКВ-07, предметом якого є надання кредиту в розмірі 52 000 доларів США, зі сплатою 14,6% річних з терміном повернення 01 липня 2022 року. Мета кредитування - поточні потреби.
37. В забезпечення кредитного зобов`язання між ТОВ «Український промисловий банк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір № 446/Z-фкіп-07 від 03 липня 2007 року, відповідно до умов якого іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю належне на праві власності нерухоме майно, а саме: трикімнатну квартиру АДРЕСА_2 . Предмет іпотеки належить іпотекодавцю на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу, зареєстрованого Біржою нерухомості та основних фондів «Україна» № Н3-12 від 19 січня 1996 року.
38. Відповідно до пункту 4.1 іпотечного договору, іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо в момент настання строку виконання основного зобов`язання за кредитним договором, воно не буде виконано належним чином, а саме: при повному або частковому неповерненні кредиту (чергового платежу за кредитом) та/або при несплаті або частковій несплаті процентів та/або при несплаті або частковій несплаті штрафних санкцій у встановлені кредитним договором строки та відповідно до пункту 4.4.1 у визначених випадках іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги шляхом прийняття предмета іпотеки у власність в рахунок виконання основного зобов`язання. Цей іпотечний договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки.
39. 05 жовтня 2018 року між ПАТ «Дельта банк» і ТОВ «Фінанс проперті групп» укладено договір № 857/6 купівлі-продажу майнових прав, відповідно до якого ПАТ «Дельта банк» відступив шляхом продажу новому кредитору ТОВ «Фінанс проперті групп» права вимоги за кредитним договором № 446/ФКВ-07 
від 03 липня 2007 року, укладеного між ОСОБА_3 та ТОВ «Український промисловий Банк», і права вимоги за іпотечним договором № 446/Z-фкіп-07 від 03 липня 2007 року, право вимоги за яким перейшло на підставі договору про відступлення права вимоги за іпотечним договором від 05 жовтня 
2018 року. 
40. Товариство у розрахунку заборгованості стверджувало, що станом 
на 05 жовтня 2018 року заборгованість за кредитним договором № 446/ФКВ-07 від 03 липня 2007 року становила 1 772 328,86 грн, з яких заборгованість по тілу кредиту 47 377,46 дол. США (1 334 870,99 грн), заборгованість за нарахованими процентами 597,47 дол. США (16 833,75 грн), пеня 
420 624,12 грн.
41. У грудні 2018 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до 
ТОВ «Фінанс проперті групп», приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Чижової Н. А., третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, - ОСОБА_2 (справа № 643/18820/18), в якому просила:
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 
(з відкриттям розділу), індексний номер: 44263807 від 27 листопада 2018 року, приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу 
Чижової Н. А., яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , за ТОВ «Фінанс Проперті Групп»;
- скасувати реєстраційний запис приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Чижової Н. А. № 29121068 від 23 листопада 
2018 року про право власності на вищезазначену квартиру за ТОВ «Фінанс Проперті Групп»;
- поновити відомості в державних реєстрах речових прав на нерухоме майно про об`єкт нерухомого майна - спірну квартиру, що передували скасованим записам.
42. Постановою Харківського апеляційного суду від 10 грудня 2020 року у справі № 643/18820/18 у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Цією постановою, зокрема встановлено, що:
- 10 жовтня 2018 року на адресу ОСОБА_3 та ОСОБА_1 було направлено листи з повідомленням про відступлення права вимоги. На вказаний лист ОСОБА_1 надіслала заперечення ТОВ «Фінанс проперті групп»;
- у матеріалах справи наявна вимога ТОВ «Фінанс проперті групп» 
від 10 жовтня 2018 року за вих. № 58 на ім`я ОСОБА_1 про усунення порушення основного зобов`язання та/або іпотечного договору у тридцятиденний строк та повідомлення, що у випадку невиконання зобов`язання, іпотекодержатель має право на звернення стягнення на предмет іпотеки після спливу зазначеного строку відповідно до положень статті 37 та/або статті 38 Закону України «Про іпотеку»;
- у зв`язку з невиконанням зобов`язань за кредитним договором ТОВ «Фінанс проперті групп» звернулось до приватного нотаріуса із заявою про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації права власності на квартиру;
- 27 листопада 2018 року приватним нотаріусом Чижовою Н. А. було прийнято рішення про державну реєстрації прав та їх обтяжень, індексний номер 44263804 від 27 листопада 2018 року, та проведено державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , за ТОВ «Фінанс Проперті Групп»;
- в подальшому право власності на спірну квартиру набула 
ОСОБА_2 , згідно з договором купівлі-продажу від 14 червня 2019 року.
43. У відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 на постанову Харківського апеляційного суду від 10 грудня 2020 року у справі № 643/18820/18 Верховний Суд відмовив за необґрунтованістю, ухвалою 
від 01 лютого 2021 року (провадження № 61-342ск21).
44. За відомостями Державної прикордонної служби України від 16 квітня 2024 року, наданими суду першої інстанції, ОСОБА_1 27 вересня 2018 року виїхала з Україні через пункт пропуску з рф «Гоптівка».
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
45. Згідно із частинами першою-другою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
46. Відповідно до частин першої-другої, п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
47. Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
48. Згідно з пунктом 1 частини першої статті 512 ЦК України кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).
49. За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти 
(частина перша статті 1054 ЦК України).
50. Відповідно до статті 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
51. Відповідно до частин першої, четвертої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
52. Згідно з частиною третьою статті 36 Закону України «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати, зокрема передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.
53. Відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент звернення стягнення на предмет іпотеки, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
54. Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, в редакції, чинній на час звернення стягнення на іпотечне майно (далі - Порядок № 1127), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
55. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, висновки якої врахував апеляційний суд, зазначено: «Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання».
56. Згідно із підпунктом 1 пункту 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (який був чинним на час звернення стягнення на предмет іпотеки), не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 
140 кв. м. для квартири та 250 кв. м. для житлового будинку.
57. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).
58. Згідно зі статтею 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
59. Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
60. За змістом частини п`ятої статті 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (див. пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року в справі № 907/50/16).
61. Розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном, а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо (див. пункт 58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року у справі № 461/12525/15-ц).
62. У розглядуваній справі, встановивши, що:
- ТОВ «Фінанс проперті групп» є новим кредитором та іпотекодержателем у зобов`язанні, до якого перейшли всі права первісного кредитора в обсязі і на умовах, що існували на момент їх переходу, зокрема за іпотечним договором № 446/Z-фкіп-07 від 03 липня 2007 року, укладеним ОСОБА_1 ;
- у жовтні 2018 року на адресу ОСОБА_1 товариством було направлено листи з повідомленням про відступлення права вимоги. На цей лист 
ОСОБА_1 надіслала заперечення;
- у жовтні 2018 року на адресу ОСОБА_1 було направлено вимогу про усунення порушення основного зобов`язання та/або іпотечного договору у тридцятиденний строк та повідомлення, що у випадку невиконання зобов`язання, іпотекодержатель має право на звернення стягнення на предмет іпотеки після спливу зазначеного строку відповідно до положень статтею 37 та/або статтею 38 Закону України «Про іпотеку»;
- на момент звернення стягнення на предмет іпотеки спірна квартира не використовувалась позивачкою як місце її постійного проживання;
-  ОСОБА_1 , якій товариство повідомило про наявність заборгованості за кредитним договором у розмірі 1 772 328,86 грн, не надала доказів, які б вказували на наявність правових підстав для визнання протиправною та скасування оспорюваної реєстраційної дії;
- кінцевий власник спірної квартири - ОСОБА_2 є добросовісним набувачем спірного майна;
суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку, що іпотекодержателем було дотримано процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом реєстрації права власності на нього за ТОВ «Фінанс проперті групп», а тому відсутні підстави для витребування спірного майна у кінцевого набувача - ОСОБА_2 .
63. Колегія суддів погоджується з такими висновками, оскільки за встановлених обставин справи ТОВ «Фінанс проперті групп» правомірно звернуло стягнення на предмет іпотеки, зареєструвавши за собою право власності на нього, та відповідно набуло права на відчуження спірного нерухомого майна на користь інших осіб, зокрема і ОСОБА_2 , яка, як встановили суди, є добросовісним набувачем спірної квартири.
64. Заперечення  ОСОБА_1 щодо зміни кредитора не звільняють позичальника та іпотекодавця від виконання своїх зобов`язань.
65. Суди попередніх інстанцій обґрунтовано зауважили, що договір про відступлення права вимоги за іпотечним договором є чинним та, в силу 
статті 204 ЦК України, є правомірним. ОСОБА_1 вказаний правочин не оспорювала та у судовому порядку він не був визнаний недійсним.
Крім того, з наданого позивачкою витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що 05 жовтня 2018 року ТОВ «Фінанс проперті групп», на підставі цього правочину, було зареєстроване як іпотекодержатель спірної квартири.
66. Верховний Суд відхиляє доводи касаційної скарги про те, що строк пред`явлення вимог за іпотечним договором сплив, оскільки позивачкою не надано доказів на підтвердження того, що іпотека є припиненою, зокрема у зв`язку з припиненням основного зобов`язання або закінченням строку дії іпотечного договору.
67. За умовами кредитного договору № 446/ФКВ-07 від 03 липня 2007 року кредит було надано з терміном повернення до 01 липня 2022 року, а за умовами іпотечного договору № 446/Z-фкіп-07 від 03 липня 2007 року - договір іпотеки діє до повного виконання зобов`язань, забезпечених іпотекою за цим договором.
68. При цьому, відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 27 березня 2019 року у справі № 520/17304/15-ц у ЦК України та в Законі України «Про іпотеку» відсутня така підстава для припинення іпотеки як сплив позовної давності за вимогами кредитора за основним зобов`язанням. У цій справі Велика Палата Верховного Суду відхилила довід позивачки про відсутність у кредитора права на звернення стягнення на предмет іпотеки у зв`язку з пропуском позовної давності.
69. Посилання касаційної скарги на те, що договір купівлі-продажу спірної квартири від 14 червня 2019 року укладено всупереч ухвалі Московського районного суду м. Харкова від 13 грудня 2018 року, якою було заборонено відчуження спірної квартири, є безпідставними, оскільки вказана ухвала була скасована постановою Харківського апеляційного суду від 06 червня 2019 року (справа № 643/18041/18), а 11 червня 2019 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено запис про припинення вказаного обтяження.
70. У справі відсутні відомості про наявність інших обтяжень щодо спірної квартири, які б перешкоджали реалізації прав іпотекодержателя.
71. Колегія суддів звертає увагу, що відповідно до статті 3 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки.
72. Стосовно тверджень ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки всупереч Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», то судами встановлено факт невикористання позивачкою спірної квартири для постійного проживання.
73. У касаційній скарзі відсутні заперечення проти встановлених судами обставин виїзду позивачки у вересні 2018 року з України до росії.
74. Таким чином, у розглядуваній справі, звернення стягнення на предмет іпотеки відбулось у відповідності до умов договору іпотеки у зв`язку із наявною у позичальника заборгованістю, а висновки судів попередніх інстанцій в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про витребування спірної квартири у ОСОБА_2 не суперечать висновкам, викладеним у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі 
№ 653/1096/16, від 15 травня 2019 року у справі № 522/7636/14, від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, постанові Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 521/8368/15, на які заявниця посилається у касаційній скарзі.
75. Інші доводи касаційної скарги переважно спрямовані на переоцінку доказів Верховним Судом, що за приписами статті 400 ЦПК України знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.
76. Встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів (постанова Великої Палати Верховного Суду 
від 16 січня 2019 року в справі № 373/2054/16-ц).
77. Підстав для скасування оскаржуваних судових рішень через порушення норм процесуального права Верховним Судом не встановлено.
78. Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (зокрема рішення у справі «Пономарьов проти України») повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію.
79. Європейський суд з прав людини неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі Ruiz Torija v. Spain від 09 грудня 1994 року, заява № 18390/91, §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх.
80. Оскаржені судові рішення є достатньо вмотивованими та містять висновки судів щодо питань, які мають значення для вирішення справи.
81. Згідно із статтею 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
82. Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про витребування спірної квартири з чужого незаконного володіння - без змін.
83. Наявність обставин, за яких відповідно до частини першої статті 411 ЦПК України судове рішення підлягає обов`язковому скасуванню, касаційним судом не встановлено.
84. Рішення судів попередніх інстанцій в частині вирішення інших позовних вимог  ОСОБА_1 не оскаржується, а тому відповідно до приписів статті 400 ЦПК України справи в цій частині Верховним Судом не переглядається.
Керуючись статтями 400, 402, 409, 410, 415, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу  ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Сідько Світлана Іванівна, залишити без задоволення.
2. Рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 31 травня 
2024 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 16 червня 
2025 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1  про витребування спірної квартири з чужого незаконного володіння залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий Судді: 	Є. В. Синельников О. М. Осіян Н. Ю. Сакара В. В. Сердюк В. В. Шипович