СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 червня 2026 року м. Харків Справа № 922/868/25 

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Істоміна О.А., суддя Попков Д.О., суддя Стойка О.В.
секретар судового засідання Гаркуша О.Л.
за участю представників сторін:
позивача – Августинюк Валерія Ігорівна (в залі суду) - (самопредставництво) - посвідчення №3515, посадова інструкція від 04.01.2022
відповідача – Цимбалюк Сергій Васильович (в залі суду) - ордер серія АХ №1318848 від 14.01.2026, свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю №958 від 20.05.2011

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду матеріали апеляційної скарги (вх.№863Х/3) на рішення Господарського суду Харківської області від 18.03.2026
у справі №922/868/25 (суддя Присяжнюк О.О., повне рішення складено 26.03.2026)

за позовом Харківської міської ради, м. Харків
до  Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Геліос", м. Харків
про зобов`язання вчинити певні дії та скасування рішення

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада звернулась до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Геліос", в якому просила суд:
- скасувати реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації ХК 143142900424 від 20.10.2014 на об`єкт: "Реконструкція нежитлової будівлі по вул. Петровського, 38 в м. Харкові під кафе і торгові приміщення", замовник – Товариство з обмеженою відповідальністю "Геліос" (код ЄДРПОУ 14086360);
- визнати недійсним свідоцтво про право власності серія 29511730 видане 14.11.2014 Реєстраційною службою Харківського міського управління юстиції Харківської області;
- скасувати рішення державного реєстратора Харківського міського управління юстиції Тузкової Юлії Анатоліївни про державну реєстрацію прав (з відкриттям розділу) №17219010 від 14.11.2014 на нежитлову будівлю літ. "Б-2" загальною площею 596,5 кв.м по вул. Петровського, 38 у м.Харкові за Товариством з обмеженою відповідальністю "Геліос" (код ЄДРПОУ 14086360) (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 501910563101);
- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Геліос" (код ЄДРПОУ 14086360) здійснити перебудову нежитлової будівлі літ. "Б-2", загальною площею 596,5 кв.м по вул.Петровського (нова назва – вул.Ярослава Мудрого), 38 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 501910563101) яка розташована на земельній ділянці з кадастровим № 6310136600:02:009:0056, в стан, що існував до початку виконання будівельних робіт у відповідності до поверхового плану та експлікації, виготовлених комунальним підприємством "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" станом на 17.11.2011 (інвентаризаційна справа № 79430).
Позов аргументований тим, що реконструкцію вказаної будівлі було здійснено зі зміною зовнішньої конфігурації, оскільки надбудовано 2 поверх та збільшено загальну площу будівлі з 321,5 кв.м до 596,5 кв.м. Позивач вказує, що відповідачем проведено будівельні роботи з реконструкції будівлі без отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки та згоди власника земельної ділянки, що свідчить про порушення прав та законних інтересів Харківської міської ради, як власника земельної ділянки під спірним самочинно реконструйованим об`єктом і є підставою для їх захисту у судовому порядку, у зв`язку з чим, з посиланням на приписи статей 375, 376 ЦК України та пункту 17 договору оренди землі від 10.08.2005 позивач звернувся до суду з цим позовом.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 04.07.2025 у справі №922/868/25, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 01.09.2025, у позові відмовлено.
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 02.12.2025 рішення Господарського суду Харківської області від 04.07.2025 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 01.09.2025 у справі № 922/868/25 скасовано, справу передано на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.
Скасовуючи попередні судові рішення та направляючи справу на новий розгляд, Верховний Суд звернув увагу на те, що під час первісного розгляду спору суди фактично ототожнили предмет даного позову з обставинами набуття відповідачем права власності на спірний об`єкт нерухомості на підставі судових рішень у справах №40/231-07 та №11/48-09. Водночас Верховний Суд зазначив, що доводи Харківської міської ради не були спрямовані на оспорювання законності набуття відповідачем права власності на об`єкт площею 321,5 кв.м, а стосувалися обставин подальшої реконструкції цього об`єкта, внаслідок якої його площа збільшилась до 596,5 кв.м, а також дотримання вимог містобудівного та земельного законодавства при здійсненні такої реконструкції. У зв`язку з цим Верховний Суд вказав на необхідність відокремлення обставин набуття відповідачем права власності на об`єкт площею 321,5 кв.м від обставин проведення його подальшої реконструкції та збільшення площі до 596,5 кв.м, а також наголосив на необхідності надання оцінки доводам позивача щодо правомірності здійснення такої реконструкції та пов`язаних із нею реєстраційних дій.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 18.03.2026 в задоволенні позову відмовлено.
Позивач, Харківська міська рада, звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 18.03.2026 по справі №922/868/25 та ухвалити нове, яким позовні вимоги Харківської міської ради задовольнити в повному обсязі.
Доводи апеляційної скарги Харківської міської ради зводяться до наступного:
- суд першої інстанції неповно з`ясував обставини, які мають значення для справи, не виконав вказівок Верховного Суду, викладених у постанові від 02.12.2025 у справі №922/868/25, неправильно застосував норми матеріального права та дійшов висновків, що не відповідають встановленим обставинам справи;
- суд не надав належної оцінки обставинам здійснення відповідачем реконструкції нежитлової будівлі зі збільшенням її площі з 321,5 кв.м до 596,5 кв.м та зміною поверховості, тоді як саме ці обставини були визначені Верховним Судом як такі, що підлягають дослідженню під час нового розгляду справи;
- проведена відповідачем реконструкція була здійснена зі зміною зовнішньої конфігурації об`єкта, а тому не підпадала під перелік випадків, коли містобудівні умови та обмеження не надаються, у зв`язку з чим їх отримання було обов`язковим;
- містобудівні умови та обмеження для реконструкції спірного об`єкта не видавалися, про що свідчить інформація Департаменту містобудування та архітектури Харківської міської ради, а тому наведені відповідачем у деклараціях відомості про відсутність потреби в їх отриманні є недостовірними;
- на думку апелянта, суд безпідставно послався на здійснення реконструкції на підставі будівельного паспорта, затвердженого наказом директора ТОВ фірма "Геліос", оскільки будівельний паспорт є спеціальним документом, який видається уповноваженим органом містобудування та архітектури, а не затверджується замовником будівництва;
- відсутність містобудівних умов та обмежень при здійсненні реконструкції зі зміною площі та поверховості свідчить про відсутність належних вихідних даних для проектування та наявність ознак самочинного будівництва;
- реконструкцію здійснено на земельній ділянці комунальної власності без згоди її власника, тоді як умовами договору оренди землі передбачено заборону самовільної забудови земельної ділянки та необхідність отримання письмової згоди орендодавця для зведення будівель і споруд;
- на переконання апелянта, внесення до декларації про готовність об`єкта до експлуатації відомостей про відсутність необхідності отримання містобудівних умов та обмежень, а також відомостей щодо реконструкції без зміни розмірів об`єкта свідчить про подання недостовірних даних, які є підставою для скасування відповідної декларації;
- крім того, скаржник не погоджується з висновком місцевого господарського суду про відсутність підстав для скасування свідоцтва про право власності та рішення державного реєстратора, посилаючись на те, що право власності на об`єкт площею 596,5 кв.м було набуте внаслідок реконструкції, здійсненої з порушенням вимог законодавства;
- апелянт вважає помилковим висновок суду про неналежність обраного способу захисту та наполягає на наявності підстав для задоволення вимоги про зобов`язання відповідача привести спірний об`єкт у стан, який існував до проведення реконструкції.
Відповідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.04.2026 сформовано склад колегії суддів Східного апеляційного господарського суду: головуючий суддя Істоміна О.А., суддя Стойка О.В., суддя Попков Д.О.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 21.04.2026 витребувано матеріали справи №922/868/25 з Господарського суду Харківської області та відкладено вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги до надходження матеріалів справи.
24.04.2026 на адресу Східного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №922/868/25.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 28.04.2026 апеляційну скаргу позивача залишено без руху, в зв`язку з несплатою судового збору у відповідному розмірі та відсутністю доказів на підтвердження надсилання копії апеляційної скарги і доданих до неї документів відповідачу - ТОВ фірмі "Геліос".
Після усунення недоліків апеляційної скарги ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 11.05.2023 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Харківської міської ради. Встановлено строк для учасників справи для подання відзиву на апеляційну скаргу до канцелярії суду разом з доказами його (доданих до нього документів) надсилання іншим учасникам справи в порядку ч.2 ст.263 Господарського процесуального кодексу України. Запропоновано учасникам справи надати до суду заяви, клопотання та заперечення (у разі наявності), з доказами надсилання їх копії та доданих до них документів інших учасникам справи в порядку ч.4 ст.262 Господарського процесуального кодексу України.
Відповідач не скористався процесуальним правом, наданим ст. 263 ГПК України, відзиву на апеляційну скаргу не надав.
02.06.2026 у судове засідання з`явилась представниця позивача Харківської міської ради - Августинюк В.І., яка підтримала подану апеляційну скаргу з підстав, викладених у ній, просила скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 18.03.2026 у справі №922/868/25 та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі; представник відповідача ТОВ “Геліос” - Цимбалюк С.В., який проти доводів апеляційної скарги заперечував, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Судова колегія зауважує, що в матеріалах справи наявні процесуальні документи сторін, в яких останні висловили свою правову позицію, а також інші документи, необхідні для прийняття обґрунтованого рішення зі спору.
У ході апеляційного розгляду даної справи Східним апеляційним господарським судом, у відповідності до п.4 ч.5 ст.13 Господарського процесуального кодексу України, було створено учасникам справи умови для реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом у межах строку, встановленого ч.1 ст.273 Господарського процесуального кодексу України.
Відповідно до ч.1 ст.269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. За приписами ч.2 цієї норми, суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. В ході розгляду даної справи судом апеляційної інстанції було в повному обсязі досліджено докази у справі, пояснення учасників справи, викладені в заявах по суті справи в суді першої інстанції - у відповідності до приписів ч.1 ст.210 Господарського процесуального кодексу України, а також з урахуванням положень ч.2 цієї норми, якою встановлено, що докази, які не були предметом дослідження в судовому засіданні, не можуть бути покладені судом в основу ухваленого судового рішення.
Заслухавши в судовому засіданні доповідь судді-доповідача, розглянувши матеріали справи, доводи в обґрунтування апеляційної скарги, в межах вимог, передбачених ст.269 ГПК України, заслухавши в судовому засіданні представників присутніх сторін, перевіривши повноту встановлення судом першої інстанції обставин справи та доказів на їх підтвердження, а також правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів встановила наступне.
27.04.2005 рішенням XХХV сесії Харківської міської ради 4 скликання “Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам” №88/05 Товариству з обмеженою відповідальністю фірмі "Геліос" надано в оренду земельну ділянку площею 0,0350 га по вул.Петровського, 38 для експлуатації та обслуговування будівлі кафе та літнього майданчика кафе з наметом строком до 01.04.2030.
На підставі вказаного рішення між Харківською міською радою та ТОВ фірмою "Геліос" укладено Договір оренди землі від 10.08.2005, відповідно до умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення землі житлової та громадської забудови загальною площею 0,0350 га, у тому числі під забудовою 0,0199 га, інших угідь 0,0151 г, яка знаходиться за адресою: м.Харків, вул.Петровського, 38 строком до 01.04.2030.
Як вбачається зі змісту Договору оренди землі, на земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна, нежитлова будівля літ. «Б-1», яка належить орендареві на праві колективної власності. Земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування будівлі кафе та літнього майданчика кафе з наметом (п.15). Умови зберігання стану об`єкта оренди: забороняється самовільна забудова земельної ділянки (п.17). Передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням проекту її відведення. Підставою розроблення проекту відведення земельної ділянки є: рішення XХХV сесії Харківської міської ради IV скликання від 27.04.2005 №88/05 «Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам». Організація розроблення проекту відведення земельної ділянки і витрати, пов`язані з цим, покладаються на орендаря (п.18). Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Невід`ємними частинами цього договору є: план або схема земельної ділянки, який приєднується до договору, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та установлених земельних сервітутів, акт встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), акт приймання-передачі об`єкта оренди, проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених законом.
Право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136600:02:009:0056 площею 0,0350 га зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ «Геліос» строком до 01.04.2030 (номер запису про інше речове право: 4380230, дата державної реєстрації 20.01.2014).
28.04.2007 рішенням Господарського суду Харківської області у справі №40/231-07 визнано право власності за ТОВ “Геліос” на нежитлову будівлю літ.“Б-1” загальною площею 227,6 кв.м кафе (нежитлові приміщення першого поверху: №1, №2, №3, №4, №5, №6, №7, №8, №9, №10, №11, №12, №13, №14), розташовану за адресою: м.Харків, вул.Петровського, 38. Зобов`язано Комунальне підприємство “Харківське міське бюро технічної інвентаризації” у п`ятиденний строк після набрання рішенням законної сили здійснити державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю літ. “Б-1” загальною площею 227,6 кв.м кафе (нежитлові приміщення першого поверху: №1, №2, №3, №4, №5, №6, №7, №8, №9, №10, №11, №12, №13, №14), розташовану за адресою: м.Харків, вул. Петровського, 38 за ТОВ «Геліос».
Вказаним рішенням суду було встановлено, що ТОВ “Геліос” на праві власності належала нежитлова будівля літ. «Б-1» загальною площею 158,6 кв.м. та надана в користування земельна ділянка строком до 01.04.2030 площею 0,0350 га., розташована в м.Харкові по вул.Петровського, 38. Право власності на вказану нежитлову будівлю зареєстровано Комунальним підприємством “Харківське міське бюро технічної інвентаризації” 15.08.2003 за реєстровим №2220372. ТОВ фірмою “Геліос” на відведеній земельній ділянці була проведена реконструкція вказаного об`єкту. Після проведеної реконструкції загальна площа нежитлової будівлі - кафе літ. «Б-1» стала складати 227,6 кв.м, що підтверджується технічним паспортом КП “Харківське міське бюро технічної інвентаризації”.
11.03.2009 рішенням Господарського суду Харківської області у справі №11/48-09, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 08.12.2010, позовні вимоги ТОВ “Геліос” задоволено частково. Визнано право власності за ТОВ “Геліос” на нежитлову будівлю літ. “Б-1” загальною площею 321,5 кв.м кафе (нежитлові приміщення першого поверху №№1-19), розташовану по вул.Петровського, 38 у місті Харкові. В решті позову відмовлено.
Як встановлено вказаним рішенням суду, ТОВ фірмою "Геліос" за власний рахунок та з власних будівельних матеріалів було проведено реконструкцію зазначеного об`єкту нерухомості. Комунальним підприємством “Харківське міське бюро технічної інвентаризації” проведено інвентаризацію вказаного нежитлового приміщення, за результатом якої складено відповідний технічний паспорт. Згідно технічного паспорту загальна площа реконструйованого об`єкту нерухомого майна літ. “Б-12, який знаходиться в місті Харкові по вулиці Петровського, 38, складає 321,5 кв. м. (нежитлові приміщення першого поверху: №1, №2, №3, №4, №5, №6, №7, №8, №9, №10, №11, №12, №13, №14, №15, №16, №17, №18, №19). ЗАТ “Харківреконструкція” (державна ліцензія серії АА№246642) виконано технічний висновок про стан несучих конструкцій по вулиці Петровського, 38 в місті Харкові та можливості розміщення в ньому кафе та магазину, відповідно до якого всі основні несучі конструкції будівлі знаходяться в задовільному технічному стані та подальша їх експлуатація можлива, будівля може використовуватись за призначенням.
Право власності на нежитлову будівлю літ. “Б-2”, загальною площею 596,5 кв.м по вул.Петровського, 38 у м.Харкові в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано за ТОВ “Геліос” на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно №29511730 від 14.11.2014, виданого Реєстраційною службою Харківського міського управління юстиції Харківської області.
Матеріали справи містять подану до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Харківській області декларацію про початок виконання будівельних робіт з реконструкції вказаної нежитлової будівлі по вулиці Петровського, 38 в м.Харків під кафе і торгові приміщення із зазначенням, що проектна документація розроблена Приватним підприємством “Архітектурне бюро Річ”.
У вказаній декларації про початок виконання будівельних робіт замовником ТОВ “Геліос” зазначено, що містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки не потребуються з посиланням на п. 25 Переліку об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 07.07.2011 №109 (Реконструкція житлових та нежитлових приміщень без зміни їх зовнішньої конфігурації, улаштування в існуючих житлових будинках, адміністративно-побутових будівлях підприємств та громадських будівлях вбудованих приміщень громадського призначення). Інформацію про використання земельної ділянки для будівництва не зазначено у зв`язку з реконструкцією без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані.
Як стверджує позивач, Інспекцією ДАБК у Харківській області 07.07.2014 зареєстровано вказану декларацію про початок виконання будівельних робіт №ХК083141900030 на об`єкт: “Реконструкція нежитлової будівлі під кафе і торгові приміщення”, а також декларацію про готовність вказаного об`єкта до експлуатації за №ХК143142900424 від 20.10.2014.
Листом Департаменту містобудування та архітектури Харківської міської ради від 14.03.2025 №659/0/605-25 повідомлено директора Департаменту земельних відносин Харківської міської ради, що містобудівні умови та обмеження для проєктування будь-яких об`єктів будівництва за адресою: м.Харків, вул.Петровського (вул.Ярослава Мудрого), 38 Департаментом містобудування та архітектури не надавались.
За твердженням позивача, реконструкцію вказаної будівлі було здійснено зі зміною зовнішньої конфігурації, оскільки надбудовано 2 поверх та збільшено загальну площу будівлі 321,5 кв.м до 596,5 кв.м. Позивач вказує, що відповідачем проведено будівельні роботи з реконструкції будівлі без отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, що свідчить про порушення прав та законних інтересів Харківської міської ради, як власника земельної ділянки під спірним самочинно реконструйованим об`єктом і є підставою для їх захисту у судовому порядку, у зв`язку з чим позивач звернувся до суду з цим позовом.
Господарський суд Харківської області, відмовляючи у задоволенні позову, виходив з того, що спір у даній справі стосується реконструкції нежитлової будівлі по вул.Петровського, 38 у м.Харкові, внаслідок якої площа об`єкта збільшилась з 321,5 кв.м до 596,5 кв.м, та правомірності подальшої державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт. При цьому місцевий господарський суд встановив, що земельна ділянка з кадастровим номером 6310136600:02:009:0056 перебуває у користуванні відповідача на підставі чинного договору оренди землі до 01.04.2030, а право на виконання будівельних робіт виникло у відповідача на підставі зареєстрованої декларації про початок виконання будівельних робіт №ХК083141900030 від 07.07.2014. Оцінивши доводи позивача щодо відсутності містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, а також відсутності згоди Харківської міської ради на проведення реконструкції, суд першої інстанції дійшов висновку про недоведеність наявності передбачених ч.2 ст.39-1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" підстав для скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації №ХК143142900424 від 20.10.2014, оскільки матеріали справи не підтверджують внесення до неї недостовірних даних, які б давали підстави вважати спірний об`єкт самочинним будівництвом.
Крім того, місцевий господарський суд зазначив, що заявлені вимоги про визнання недійсним свідоцтва про право власності від 14.11.2014 та скасування рішення державного реєстратора мають похідний характер від вимоги про скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації, а тому за відсутності підстав для задоволення останньої також не підлягають задоволенню. Щодо вимоги про зобов`язання ТОВ фірма "Геліос" привести спірний об`єкт у стан, який існував до проведення реконструкції, місцевий господарський суд виходив з недоведеності позивачем наявності правових підстав для застосування такого способу захисту та відсутності підстав вважати реконструйований об`єкт самочинним будівництвом. Також суд дійшов висновку, що обраний Харківською міською радою спосіб захисту не забезпечує ефективного відновлення порушеного права, оскільки саме по собі скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації та державної реєстрації права власності не вирішує питання правового режиму спірного нерухомого майна та не усуває наслідків, на які посилається позивач як на підставу своїх вимог.
Надаючи кваліфікацію спірних правовідносин, суд апеляційної інстанції погоджується з висновками суду першої інстанції щодо наявності правових підстав для відмови у задоволенні позовних вимог з огляду на наступне.
Предметом спору у даній справі є вимоги Харківської міської ради про скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації №ХК143142900424 від 20.10.2014, визнання недійсним свідоцтва про право власності №29511730 від 14.11.2014, скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю літ. "Б-2" загальною площею 596,5 кв.м по вул. Петровського, 38 у м. Харкові та зобов`язання ТОВ фірма "Геліос" привести зазначений об`єкт нерухомого майна у стан, який існував до проведення реконструкції.
При цьому колегія суддів враховує, що, як зазначено Верховним Судом у постанові від 02.12.2025 у даній справі, предметом судового дослідження є не обставини набуття відповідачем права власності на нежитлову будівлю площею 321,5 кв.м на підставі судових рішень у справах №40/231-07 та №11/48-09, законність яких позивачем не оспорюється, а обставини проведення подальшої реконструкції цього об`єкта, внаслідок якої його площа збільшилася до 596,5 кв.м, а також пов`язані з такою реконструкцією правові наслідки.
Отже, вирішуючи даний спір, суд апеляційної інстанції має встановити, чи підтверджуються матеріалами справи доводи позивача про незаконність проведення реконструкції нежитлової будівлі літ. "Б-2" із збільшенням її площі з 321,5 кв.м до 596,5 кв.м та чи наявні передбачені законом підстави для задоволення кожної із заявлених позовних вимог.
Перевіряючи доводи апеляційної скарги в частині наявності підстав для скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації №ХК143142900424 від 20.10.2014, колегія суддів виходить з такого.
Відповідно до частини 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Спірні правовідносини регулюються Законом України "Про архітектурну діяльність" від 20.05.1999 №687-XIV та Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" від 17.02.2011 №3038-VI у редакціях, чинних на момент виникнення відповідних правовідносин.
Відповідно до частини 1 статті 9 Закону України "Про архітектурну діяльність" у редакції, чинній станом на липень 2014 року, будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проєктної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності".
Частиною 1 статті 36 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" у редакції, чинній на момент реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт №ХК083141900030 від 07.07.2014, було передбачено, що право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням або зареєстрованою декларацією про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах, що належать до I-III категорій складності, підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику після реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт.
Відповідно до частина 2 статті 39-1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачає, що у разі виявлення інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, реєстрація такого повідомлення або декларації підлягає скасуванню інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Відтак, предметом дослідження у межах заявленої позовної вимоги є не будь-які можливі порушення містобудівного законодавства, на які посилається позивач, а встановлення наявності передбачених частиною 2 статті 39-1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" підстав для скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, а саме: чи доведено подання недостовірних даних у декларації та чи є такі дані підставою вважати спірний об`єкт самочинним будівництвом.
Як видно з матеріалів справи та змісту позовної заяви, підставою для звернення Харківської міської ради з даним позовом стало переконання позивача про те, що реконструкція належної ТОВ фірма "Геліос" нежитлової будівлі літ. "Б-2" по вул.Петровського, 38 у м. Харкові була здійснена з порушенням вимог містобудівного та земельного законодавства.
Позивач посилається на те, що внаслідок проведеної реконструкції загальна площа нежитлової будівлі збільшилася з 321,5 кв.м до 596,5 кв.м, а також було надбудовано другий поверх будівлі. При цьому Харківська міська рада зазначає, що під час проведення такої реконструкції відповідач не отримував містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, а також не отримував згоди власника земельної ділянки на проведення відповідних будівельних робіт.
Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи, 07.07.2014 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Харківській області зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт №ХК083141900030 щодо реконструкції нежитлової будівлі по вул.Петровського, 38 у м.Харкові під кафе і торговельні приміщення.
У подальшому 20.10.2014 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Харківській області зареєстровано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації №ХК143142900424 щодо реконструкції нежитлової будівлі по вул. Петровського, 38 у м. Харкові під кафе і торговельні приміщення.
Також матеріалами справи підтверджується, що реконструкція здійснювалася на земельній ділянці кадастровий номер 6310136600:02:009:0056, яка перебуває у користуванні ТОВ фірма "Геліос" на підставі договору оренди землі. Згідно з відомостями, встановленими судом першої інстанції, строк дії права оренди зазначеної земельної ділянки визначений до 01.04.2030, а сама земельна ділянка була надана саме для експлуатації та обслуговування будівлі кафе та літнього майданчика.
Крім того, судами встановлено, що на момент проведення реконструкції на зазначеній земельній ділянці вже знаходився належний відповідачу об`єкт нерухомого майна - нежитлова будівля літ. "Б-2", площа якої до проведення реконструкції становила 321,5 кв.м.
Саме наведені обставини щодо проведення реконструкції об`єкта нерухомого майна, збільшення його площі до 596,5 кв.м, відсутності містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, а також відсутності згоди Харківської міської ради як власника земельної ділянки покладені позивачем в основу вимоги про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації №ХК143142900424 від 20.10.2014.
Оцінюючи наведені доводи апеляційної скарги, колегія суддів зазначає, що основним аргументом Харківської міської ради на підтвердження вимоги про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації є відсутність у ТОВ фірма "Геліос" містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки під час проведення реконструкції нежитлової будівлі із збільшенням її площі з 321,5 кв.м до 596,5 кв.м, а також відсутність згоди Харківської міської ради як власника земельної ділянки на проведення відповідної реконструкції.
Разом з тим колегія суддів виходить з того, що сама по собі наявність або відсутність окремих документів дозвільного характеру, так само як і наявність чи відсутність згоди власника земельної ділянки, не є самостійним та достатнім критерієм для застосування наслідків, передбачених частиною другою статті 39-1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".
Як вже зазначалося вище, наведена норма пов`язує можливість скасування реєстрації декларації не з будь-яким порушенням містобудівного законодавства, а виключно з поданням недостовірних даних, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом.
Отже, для задоволення заявленої позовної вимоги позивач повинен був довести не лише обставини, на які він посилається як на порушення вимог містобудівного законодавства, а й те, що такі обставини свідчать про наявність саме тих ознак самочинного будівництва, які відповідно до частини 2 статті 39-1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" є підставою для скасування реєстрації декларації.
Водночас матеріалами справи підтверджується, що реконструкція стосувалася належної ТОВ фірма "Геліос" нежитлової будівлі літ. "Б-2" та здійснювалася на земельній ділянці площею 0,0350 га за адресою: м. Харків, вул. Петровського, 38, яка перебувала у користуванні відповідача на підставі договору оренди землі від 10.08.2005, укладеного між Харківською міською радою та ТОВ фірмою "Геліос", строк дії якого встановлено до 01.04.2030.
Колегія суддів вважає, що в цій частині доводи апеляційної скарги фактично зводяться до ототожнення обставин відсутності містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки і відсутності згоди орендодавця на проведення реконструкції з обставинами, які відповідно до частини другої статті 39-1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" дають підстави вважати об`єкт самочинним будівництвом.
Однак таке ототожнення не ґрунтується на змісті наведеної норми права.
При цьому колегія суддів не заперечує, що наведені позивачем обставини підлягають оцінці в контексті дотримання вимог містобудівного законодавства під час проведення реконструкції спірного об`єкта. Водночас самі по собі такі обставини без встановлення передбачених частиною 2 статті 39-1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" ознак самочинного будівництва не утворюють достатніх правових підстав для скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації №ХК143142900424 від 20.10.2014.
Дослідивши зміст декларації про готовність об`єкта до експлуатації №ХК143142900424 від 20.10.2014, колегія суддів не встановила наявності у ній відомостей, які відповідно до частини 2 статті 39-1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" дали б підстави вважати реконструйований об`єкт самочинним будівництвом.
За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про відсутність правових підстав для скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації .
Стосовно доводів апеляційної скарги про відсутність у декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 20.10.2014 відомостей щодо земельної ділянки колегія суддів зазначає таке.
Як вже було встановлено матеріалами справи, рішенням ХХХV сесії Харківської міської ради IV скликання "Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" №88/05 від 27.04.2005 ТОВ фірмі "Геліос" надано в оренду земельну ділянку площею 0,0350 га по вул.Петровського, 38 для експлуатації та обслуговування будівлі кафе та літнього майданчика кафе з наметом строком до 01.04.2030.
В подальшому на підставі зазначеного рішення між Харківською міською радою та ТОВ фірмою "Геліос" укладено договір оренди землі від 10.08.2005, відповідно до умов якого орендарю передано у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення площею 0,0350 га за адресою: м.Харків, вул.Петровського, 38. Пунктом 15 вказаного договору передбачено, що земельна ділянка надається для експлуатації та обслуговування будівлі кафе та літнього майданчика кафе з наметом, а строк користування земельною ділянкою визначено до 01.04.2030.
Таким чином, на момент проведення спірної реконструкції земельна ділянка кадастровий номер 6310136600:02:009:0056 перебувала у законному користуванні відповідача та використовувалася відповідно до цільового призначення, визначеного рішенням органу місцевого самоврядування та договором оренди землі.
Колегією суддів також враховано, що у поданій ТОВ фірмою "Геліос" декларації про початок виконання будівельних робіт №ХК083141900030 від 07.07.2014 замовником будівництва було зазначено про непотрібність отримання містобудівних умов та обмежень із посиланням на пункт 25 Переліку об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 07.07.2011 №109. При цьому інформація про використання земельної ділянки для будівництва у вказаній декларації не зазначалась у зв`язку із здійсненням реконструкції без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані.
Отже, відповідні обставини були відображені відповідачем у декларації про початок виконання будівельних робіт та були відомі органу державного архітектурно-будівельного контролю на момент її реєстрації.
Разом з тим матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що під час проведення реконструкції нежитлової будівлі літ. "Б-2" відбулося збільшення площі забудови земельної ділянки або зміна зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані. Сам по собі факт збільшення загальної площі будівлі та надбудови другого поверху не свідчить про забудову додаткової площі земельної ділянки та не підтверджує недостовірність наведених у декларації відомостей щодо земельної ділянки.
За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що відсутність у декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 20.10.2014 відомостей щодо земельної ділянки за наведених обставин справи не може розцінюватися як наведення недостовірних даних у розумінні частини 2 статті 39-1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", а відтак сама по собі не свідчить про наявність підстав для віднесення спірного об`єкта до самочинного будівництва чи для скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації.
Перевіряючи доводи апеляційної скарги в частині вимоги про визнання недійсним свідоцтва про право власності №29511730 від 14.11.2014, виданого Реєстраційною службою Харківського міського управління юстиції Харківської області, колегія суддів зазначає наступне.
Так, відповідно до частини 1 статті 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом. Відмова у державній реєстрації права на нерухомість, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.
Згідно з частиною 2 статті 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 01.07.2004 №1952-IV у редакції, чинній станом на 14.11.2014, якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об`єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об`єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку.
Статтею 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" від 17.02.2011 №3038-VI у редакції, чинній станом на жовтень-листопад 2014 року, визначено порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів. Відповідно до частини 5 зазначеної статті датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката. Частиною 9 статті 39 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачено, що зареєстрована декларація про готовність об`єкта до експлуатації або сертифікат є підставою, зокрема, для оформлення права власності на нього.
Відповідно до пункту 6 частини 2 статті 9 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у редакції, чинній станом на 14.11.2014, державний реєстратор видає свідоцтво про право власності на нерухоме майно у випадках, встановлених статтею 18 цього Закону.
Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" свідоцтво про право власності на нерухоме майно, що підтверджує виникнення права власності при здійсненні державної реєстрації прав на нерухоме майно, видається фізичним та юридичним особам на новозбудовані, реконструйовані об`єкти нерухомого майна.
Свідоцтво про право власності на нерухоме майно підписується державним реєстратором і засвідчується печаткою.
Аналіз наведених положень свідчить про те, що свідоцтво про право власності на нерухоме майно є документом, який видається державним реєстратором під час проведення державної реєстрації права власності на новозбудований або реконструйований об`єкт нерухомого майна та посвідчує результат проведеної державної реєстрації.
Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, право власності ТОВ фірма "Геліос" на нежитлову будівлю літ. "Б-2" загальною площею 596,5 кв.м по вул. Петровського, 38 у м.Харкові було зареєстровано на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно №29511730 від 14.11.2014, виданого Реєстраційною службою Харківського міського управління юстиції Харківської області.
Разом з тим свідоцтво про право власності не є правочином у розумінні цивільного законодавства та не виступає самостійною підставою виникнення, зміни чи припинення цивільних прав та обов`язків.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 12.03.2019 у справі №911/3594/17 зазначила, що свідоцтво про право власності є документом, який посвідчує вже зареєстроване право, а не є правочином чи іншим юридичним фактом, що породжує таке право.
Аналогічний підхід викладений у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 03.04.2018 у справі №917/927/17 та від 18.06.2019 у справі №911/1657/18.
Колегія суддів враховує, що у межах даної справи позивач пов`язує незаконність свідоцтва про право власності №29511730 від 14.11.2014 з доводами про неправомірність реконструкції нежитлової будівлі та подальшої державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт.
Водночас саме по собі свідоцтво про право власності не породжує речове право та не є самостійним юридичним фактом, з яким закон пов`язує виникнення права власності на нерухоме майно, а лише посвідчує проведення відповідної державної реєстрації.
При цьому матеріали справи не містять доказів порушення встановленого законом порядку видачі свідоцтва про право власності №29511730 від 14.11.2014 як окремого документа, а доводи апеляційної скарги фактично зводяться до незгоди позивача з наслідками проведеної державної реєстрації права власності та обставинами реконструкції об`єкта нерухомості.
За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про відсутність правових підстав для задоволення вимоги Харківської міської ради про визнання недійсним свідоцтва про право власності №29511730 від 14.11.2014.
Стосовно доводів апеляційної скарги в частині наявності підстав для скасування рішення державного реєстратора Реєстраційної служби Харківського міського управління юстиції Харківської області Тузькової Ю.А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 17219010 від 14.11.2014, колегія суддів виходить з такого.
Відповідно до частини 1 статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 01.07.2004 №1952-IV у редакції, чинній станом на 14.11.2014, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 9 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства.
Статтею 15 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, визначено порядок проведення державної реєстрації прав, який включає, зокрема, прийняття і перевірку документів, встановлення відсутності підстав для відмови у державній реєстрації прав та прийняття рішення про державну реєстрацію прав або про відмову в такій реєстрації.
Відповідно до частини 1 статті 19 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, визначених цим Законом, які підтверджують виникнення, перехід або припинення речових прав на нерухоме майно.
Статтею 23 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено вичерпний перелік підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Статтею 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено вичерпний перелік підстав для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень.
Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень станом на момент виникнення спірних правовідносин регулювався Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 №868.
Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень станом на момент виникнення спірних правовідносин регулювався Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 №868.
Відповідно до пункту 49 зазначеного Порядку Відповідно до пункту 49 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 №868 (у редакції, чинній станом на 14.11.2014), у разі проведення державної реєстрації права власності з видачею свідоцтва на реконструйований об`єкт нерухомого майна заявник, крім документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно, подає: документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку (крім випадків реконструкції об`єктів нерухомого майна без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані); документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; письмову згоду співвласників багатоквартирного будинку у випадках, передбачених зазначеним Порядком; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси у разі зміни адреси внаслідок реконструкції.
Отже, під час вирішення питання про проведення державної реєстрації права власності державний реєстратор повинен був перевірити наявність документів, подання яких передбачалося Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 №868, а також встановити відсутність визначених законом підстав для відмови у проведенні державної реєстрації.
Судом першої інстанції встановлено та матеріалами справи підтверджується, що 20.10.2014 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Харківській області зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта "Реконструкція нежитлової будівлі по вул.Петровського, 38 у м. Харкові під кафе і торговельні приміщення" №ХК143142900424.
У подальшому Реєстраційною службою Харківського міського управління юстиції Харківської області ТОВ фірма "Геліос" видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно №29511730 від 14.11.2014 щодо нежитлової будівлі літ. "Б-2" загальною площею 596,5 кв.м, розташованої за адресою: м. Харків, вул. Петровського, 38.
Згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень право власності на зазначений об`єкт нерухомого майна зареєстровано за ТОВ фірма "Геліос" на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно №29511730 від 14.11.2014.
Також судом першої інстанції встановлено, що державна реєстрація права власності на нежитлову будівлю літ. "Б-2" загальною площею 596,5 кв.м проведена на підставі рішення державного реєстратора Реєстраційної служби Харківського міського управління юстиції Харківської області Тузькової Ю.А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 17219010 від 14.11.2014, із відкриттям нового розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та присвоєнням об`єкту реєстраційного номера 501910563101.
При цьому підставою для проведення зазначених реєстраційних дій була зареєстрована Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Харківській області декларація про готовність об`єкта до експлуатації №ХК143142900424 від 20.10.2014, яка на момент прийняття державним реєстратором рішення від 14.11.2014 була чинною та відомостей про її скасування матеріали справи не містять.
Оцінюючи доводи апеляційної скарги про незаконність рішення державного реєстратора від 14.11.2014, колегія суддів виходить з того, що такі доводи ґрунтуються переважно на твердженнях про допущені відповідачем порушення містобудівного законодавства під час реконструкції нежитлової будівлі по вул.Петровського, 38 у м.Харкові, зокрема щодо відсутності містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки та відсутності згоди Харківської міської ради як власника земельної ділянки на проведення реконструкції.
Разом з тим предметом перевірки державного реєстратора під час проведення державної реєстрації права власності є наявність документів, подання яких передбачено законодавством, а також відсутність визначених законом підстав для відмови у проведенні державної реєстрації.
В той же час, як вже було досліджено, підставою для проведення державної реєстрації права власності ТОВ фірми "Геліос" на реконструйовану нежитлову будівлю літ. "Б-2" загальною площею 596,5 кв.м була декларація про готовність об`єкта до експлуатації №ХК143142900424 від 20.10.2014, зареєстрована Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Харківській області. І матеріали справи не містять доказів того, що станом на момент прийняття державним реєстратором рішення індексний номер 17219010 від 14.11.2014 зазначена декларація була скасована, визнана недійсною або втратила чинність у встановленому законом порядку.
За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що на момент проведення державної реєстрації права власності у державного реєстратора були відсутні визначені законом підстави для відмови у проведенні відповідних реєстраційних дій.
А незгода позивача з правомірністю проведеної реконструкції або посилання на порушення містобудівного законодавства не свідчать про незаконність рішення державного реєстратора, прийнятого на підставі документів, які на момент його прийняття були чинними та не скасованими у встановленому законом порядку.
Крім того, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора саме по собі не вирішує питання щодо правового режиму реконструйованої нежитлової будівлі літ. "Б-2" загальною площею 596,5 кв.м та не призводить до відновлення того стану правовідносин, на порушення якого посилається Харківська міська рада.
Щодо вимоги Харківської міської ради про зобов`язання ТОВ фірми "Геліос" здійснити перебудову нежитлової будівлі у стан, що існував до початку виконання будівельних робіт.
Перевіряючи доводи апеляційної скарги в частині відмови у задоволенні вимоги про зобов`язання ТОВ фірми "Геліос" здійснити перебудову нежитлової будівлі літ. "Б-2" по вул. Петровського, 38 у м. Харкові у стан, що існував до початку виконання будівельних робіт відповідно до поверхового плану та експлікації, виготовлених комунальним підприємством "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" станом на 17.11.2011, колегія суддів виходить з аналізу приписів статі 376 Цивільного кодексу України.
Так, відповідно до частини 1 статті 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Частиною 2 статті 376 Цивільного кодексу України передбачено, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Відповідно до частини 7 статті 376 Цивільного кодексу України у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.
Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
Отже, можливість застосування передбачених частиною 7 статті 376 Цивільного кодексу України наслідків у вигляді зобов`язання провести перебудову об`єкта нерухомого майна закон пов`язує з установленням обставин самочинного будівництва та наявністю передбачених зазначеною нормою порушень.
З огляду на предмет заявленої Харківською міською радою вимоги, у межах даного спору підлягає з`ясуванню, чи доведено позивачем наявність у реконструйованої нежитлової будівлі літ. "Б-2" по вул. Петровського, 38 у м. Харкові ознак самочинного будівництва та чи наявні передбачені законом підстави для застосування такого способу захисту, як зобов`язання відповідача здійснити перебудову зазначеного об`єкта.
Оцінюючи доводи апеляційної скарги в частині наявності підстав для застосування наслідків, передбачених частиною 7 статті 376 Цивільного кодексу України, колегія суддів виходить з того, що обов`язковою передумовою застосування такого способу захисту є встановлення обставин, які дають підстави для віднесення відповідного об`єкта нерухомого майна до самочинного будівництва у розумінні частини 1 статті 376 Цивільного кодексу України.
Як уже зазначалося судом вище, рішенням ХХХV сесії Харківської міської ради IV скликання №88/05 від 27.04.2005 ТОВ фірмі "Геліос" надано в оренду земельну ділянку площею 0,0350 га по вул. Петровського, 38 у м. Харкові для експлуатації та обслуговування будівлі кафе та літнього майданчика кафе з наметом строком до 01.04.2030.
На підставі зазначеного рішення між Харківською міською радою та ТОВ фірмою "Геліос" укладено договір оренди землі від 10.08.2005, відповідно до умов якого відповідачу передано у строкове платне користування земельну ділянку кадастровий номер 6310136600:02:009:0056 за адресою: м. Харків, вул. Петровського, 38.
Також судами встановлено, що на зазначеній земельній ділянці до початку виконання спірних будівельних робіт вже знаходилася належна ТОВ фірмі "Геліос" нежитлова будівля літ. "Б-2" загальною площею 321,5 кв.м, щодо якої у подальшому здійснювалася реконструкція.
Матеріалами справи підтверджується, що 07.07.2014 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Харківській області зареєстровано декларацію про початок виконання будівельних робіт №ХК083141900030 щодо реконструкції нежитлової будівлі по вул. Петровського, 38 у м. Харкові під кафе і торговельні приміщення, а 20.10.2014 зареєстровано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації №ХК143142900424.
Колегія суддів також враховує, що за змістом частини 7 статті 376 Цивільного кодексу України перебудова об`єкта нерухомого майна не є автоматичним наслідком встановлення будь-яких порушень під час здійснення будівництва чи реконструкції.
Для застосування такого способу захисту необхідним є встановлення істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, або істотного порушення будівельних норм і правил.
Водночас матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що реконструкція нежитлової будівлі літ. "Б-2" по вул. Петровського, 38 у м. Харкові здійснена з істотним порушенням будівельних норм і правил або що внаслідок проведеної реконструкції порушено права інших осіб чи створено загрозу суспільним інтересам.
Посилання позивача на розташування спірного об`єкта поблизу станції метрополітену, можливе збільшення навантаження на конструкції будівлі та потенційні ризики для життя і здоров`я громадян носять припущувальний характер та не підтверджені належними доказами, які б дозволяли суду встановити наявність передбачених частиною 7 статті 376 Цивільного кодексу України підстав для застосування такого способу захисту.
При цьому зі змісту декларації про початок виконання будівельних робіт №ХК083141900030 вбачається, що замовником будівництва зазначено про непотрібність отримання містобудівних умов та обмежень із посиланням на пункт 25 Переліку об`єктів будівництва, для проектування яких містобудівні умови та обмеження не надаються, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 07.07.2011 №109.
Колегія суддів звертає увагу, що наведена обставина сама по собі не свідчить про правильність або помилковість такого підходу замовника будівництва та не є вирішенням питання щодо необхідності отримання містобудівних умов та обмежень у спірних правовідносинах.
Зазначене свідчить про те, що відповідна інформація була відображена відповідачем у документах, поданих до органу державного архітектурно-будівельного контролю ще на стадії реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт, та не була прихована від уповноваженого органу.
Разом із цим навіть якщо виходити з доводів апеляційної скарги про те, що під час проведення реконструкції нежитлової будівлі літ. "Б-2" по вул. Петровського, 38 у м. Харкові відповідач повинен був отримати містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, сама по собі відсутність таких містобудівних умов та обмежень не свідчить автоматично про наявність усіх передбачених частиною 1 статті 376 Цивільного кодексу України ознак самочинного будівництва.
Так само відсутність згоди Харківської міської ради як орендодавця земельної ділянки на проведення реконструкції не є тотожною обставині здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, оскільки матеріалами справи підтверджується, що реконструкція здійснювалася на земельній ділянці кадастровий номер 6310136600:02:009:0056, яка перебувала у користуванні ТОВ фірми "Геліос" на підставі договору оренди землі від 10.08.2005 та була надана для саме експлуатації та обслуговування будівлі кафе та літнього майданчика кафе з наметом.
За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що наведені в апеляційній скарзі доводи не підтверджують наявності достатніх підстав для висновку про те, що реконструйована нежитлова будівля літ. "Б-2" загальною площею 596,5 кв.м по вул. Петровського, 38 у м. Харкові є самочинним будівництвом у розумінні статті 376 Цивільного кодексу України.
Крім того, колегія суддів вважає за необхідне надати оцінку заявленому Харківською міською радою способу захисту.
Як видно з позовної заяви, у межах даної справи позивач просить зобов`язати ТОВ фірму "Геліос" здійснити перебудову нежитлової будівлі літ. "Б-2" по вул. Петровського, 38 у м. Харкові у стан, що існував до початку виконання будівельних робіт, відповідно до поверхового плану та експлікації, виготовлених Комунальним підприємством "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" станом на 17.11.2011.
Відповідно до статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, а також інші способи відшкодування майнової шкоди або інші способи захисту майнових прав чи інтересів, встановлені договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
Водночас застосування конкретного способу захисту залежить як від змісту права або інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Обраний позивачем спосіб захисту має бути ефективним, тобто таким, що відповідає змісту спірного права, характеру його порушення та забезпечує реальне відновлення порушеного права.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі №916/1174/22 зазначено, що у спорах щодо самочинного будівництва належний спосіб захисту повинен визначатися з урахуванням положень статті 376 Цивільного кодексу України та принципу єдності юридичної долі земельної ділянки і розташованого на ній об`єкта нерухомого майна (superficies solo cedit).
Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що у разі здійснення самочинного будівництва на земельній ділянці, яка належить іншій особі, закон передбачає спеціальні способи захисту прав власника або користувача земельної ділянки, а суд, вирішуючи відповідний спір, повинен оцінювати не лише факт наявності чи відсутності порушень під час будівництва, але й те, чи призведе обраний спосіб захисту до реального відновлення порушеного права.
Колегія суддів враховує, що у даній справі Харківська міська рада пов`язує порушення своїх прав із проведенням ТОВ фірмою "Геліос" реконструкції належної йому нежитлової будівлі літ. "Б-2" із збільшенням її площі з 321,5 кв.м до 596,5 кв.м.
В данному випадку заявлена позовна вимога фактично спрямована на приведення об`єкта нерухомого майна до технічного стану, який існував станом на 17.11.2011, тоді як самі доводи позивача ґрунтуються на твердженнях про порушення містобудівного законодавства під час проведення реконструкції та про самочинний характер відповідних будівельних робіт.
При цьому навіть якщо виходити з доводів Харківської міської ради щодо наявності окремих порушень під час реконструкції нежитлової будівлі по вул. Петровського, 38 у м. Харкові, такі обставини самі по собі не звільняють позивача від обов`язку довести наявність передбачених законом підстав саме для застосування такого способу захисту, як перебудова об`єкта нерухомого майна.
Матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що за встановлених у справі обставин саме зобов`язання ТОВ фірми "Геліос" здійснити перебудову нежитлової будівлі літ. "Б-2" до стану, що існував станом на 17.11.2011, є необхідним та достатнім способом відновлення прав Харківської міської ради як власника земельної ділянки.
Більш того, сама по собі зміна записів у державному реєстрі, скасування реєстраційних дій або приведення будівлі до попередніх технічних характеристик без належного вирішення питання щодо правового режиму відповідного об`єкта нерухомого майна не забезпечує відновлення того правового становища, на порушення якого посилається позивач.
За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про відсутність підстав для задоволення вимоги Харківської міської ради про зобов`язання ТОВ фірми "Геліос" здійснити перебудову нежитлової будівлі літ. "Б-2" по вул. Петровського, 38 у м. Харкові у стан, що існував до початку виконання будівельних робіт.
Щодо доводів апеляційної скарги про невиконання судом першої інстанції вказівок Верховного Суду, то колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги про те, що під час нового розгляду справи судом першої інстанції не були виконані вказівки Верховного Суду, викладені у постанові від 02.12.2025 у справі №922/868/25.
Так, скасовуючи попередні судові рішення та направляючи справу на новий розгляд, Верховний Суд звернув увагу на те, що під час первісного розгляду спору суди фактично ототожнили предмет даного позову з обставинами набуття ТОВ фірмою "Геліос" права власності на об`єкт нерухомості площею 321,5 кв.м на підставі судових рішень у справах №40/231-07 та №11/48-09, тоді як доводи Харківської міської ради стосувалися подальшої реконструкції зазначеного об`єкта, внаслідок якої його площа збільшилася до 596,5 кв.м, а також дотримання вимог містобудівного та земельного законодавства під час проведення такої реконструкції. У зв`язку з цим Верховний Суд вказав на необхідність відокремлення обставин набуття відповідачем права власності на об`єкт площею 321,5 кв.м від обставин його подальшої реконструкції та надання оцінки доводам позивача щодо правомірності здійснення такої реконструкції та пов`язаних із нею реєстраційних дій.
Зі змісту постанови Верховного Суду не вбачається висновків про незаконність проведеної реконструкції, наявність підстав для скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації, свідоцтва про право власності чи рішення державного реєстратора, а також не вбачається висновків щодо обґрунтованості заявлених позовних вимог по суті спору.
Натомість вказівки суду касаційної інстанції зводилися до необхідності повного та всебічного дослідження саме тих обставин, на які посилався позивач як на підставу позову, а саме обставин проведення реконструкції спірного об`єкта та правових наслідків такої реконструкції.
А отже, зі змісту оскаржуваного рішення вбачається, що під час нового розгляду справи суд першої інстанції надав оцінку доводам сторін щодо характеру проведених будівельних робіт, наявності чи відсутності підстав для отримання містобудівних умов та обмежень, правового значення зареєстрованих декларацій про початок виконання будівельних робіт та про готовність об`єкта до експлуатації, правомірності проведення державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт, а також належності та ефективності обраного позивачем способу захисту.
Таким чином, суд першої інстанції виконав вказівки Верховного Суду щодо необхідності дослідження обставин реконструкції об`єкта нерухомості та надання оцінки відповідним доводам Харківської міської ради, однак за результатами такого дослідження дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову.
Сам по собі факт незгоди апелянта з висновками, яких дійшов місцевий господарський суд за результатами нового розгляду справи, не свідчить про невиконання вказівок суду касаційної інстанції та не може бути підставою для висновку про порушення вимог статті 316 Господарського процесуального кодексу України.
Окремо слід зазначити, що оскільки колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог по суті спору, необхідність надання оцінки доводам сторін щодо застосування позовної давності у даному випадку відсутня.
Таким чином, колегія суддів дійшла висновку, що під час апеляційного перегляду справи всі доводи апеляційної скарги Харківської міської ради отримали належну правову оцінку та були перевірені у взаємозв`язку з наявними у справі доказами, встановленими обставинами справи та нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до спірних правовідносин.
Доводи апеляційної скарги переважно зводяться до незгоди апелянта з наданою судом першої інстанції оцінкою встановлених обставин справи та правовими висновками, покладеними в основу оскаржуваного рішення, однак не спростовують правильності таких висновків та не підтверджують наявності передбачених законом підстав для задоволення заявлених позовних вимог.
Колегія суддів також враховує, що під час нового розгляду справи місцевим господарським судом виконано вказівки Верховного Суду, викладені у постанові від 02.12.2025 у справі №922/868/25, надано оцінку обставинам проведення реконструкції спірного об`єкта нерухомого майна, доводам сторін щодо дотримання вимог містобудівного та земельного законодавства, а також пов`язаним із такою реконструкцією правовим наслідкам.
За таких обставин колегія суддів вважає, що рішення Господарського суду Харківської області від 18.03.2026 у справі №922/868/25 ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права, відповідає встановленим фактичним обставинам справи та наявним у матеріалах справи доказам, у зв`язку з чим підстави для його скасування або зміни відсутні, а апеляційна скарга Харківської міської ради задоволенню не підлягає.
Згідно зі ст.236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Відповідно до ст.276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи, що колегія суддів дійшла висновку про відмову в задоволенні апеляційної скарги, судові витрати понесені заявником апеляційної скарги, у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, відшкодуванню не підлягають в силу приписів статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
Керуючись статтями 129, 240, 269, п.1 ч.1 ст. 275, 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду, -
ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Харківської міської ради залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Харківської області від 18.03.2026 у справі №922/868/25 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та строки, встановлені статтями 286-289 ГПК України

Повна постанова складена 12.06.2026.

Головуючий суддя О.А. Істоміна

Суддя Д.О. Попков 

Суддя О.В. Стойка