ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ 

06 травня 2026 року
м. Київ

справа № 522/16296/23
провадження № 61-746св26

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Червинської М. Є. (суддя-доповідач),
суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю.

учасники справи:
позивач - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Граф»,
відповідачі: ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «Ханбер», 

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Чукітовою Вікторією Віталіївною, на рішення Приморського районного суду м. Одеси в складі судді Косіциної В. В. від 31 березня 2025 року та постанову Одеського апеляційного суду в складі колегії суддів: Громіка Р. Д., Драгомерецького М. М., Комлевої О. С. від 26 листопада 2025 року,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У серпні 2023 року ОСББ «Граф» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ТОВ «Ханбер» про скасування рішення державного реєстратора та витребування майна із чужого незаконного володіння, у якому просив:
-скасувати рішення про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень за ТОВ «Ханбер» на нежитлове приміщення № А7 у будинку АДРЕСА_1 , а саме рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Косюк О. П. № 50457643 від 24 грудня 2019 року;
-витребувати із чужого незаконного володіння ОСОБА_1 нежитлове приміщення № 7А у будинку АДРЕСА_1 шляхом припинення (скасування) державної реєстрації права власності ОСОБА_1 , запис про право власності № 48327238, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 1998273351101.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ТОВ «Ханбер» було збудовано та введено в експлуатацію багатоквартирний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 . Згідно копії технічного паспорту від 11 грудня 2019 року, приміщення № А7 у будинку АДРЕСА_1 за свої призначенням є приміщенням котельні, яке розташоване на першому поверсі.
20 грудня 2019 року державним реєстратором приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Косюк О. П. внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис № 34860197 про право приватної власності ТОВ «Ханбер» на частку у розмірі 1/1 на нежитловий об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер 1998273351101) нежитлове приміщення загальною площею 25,7 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .
Оскільки спірне приміщення підпадає під правовий режим допоміжних приміщень, позивач вважає, що ТОВ «Ханбер» протиправно зареєструвало за собою право власності на приміщення котельні № А7 по АДРЕСА_1 .
У подальшому, 03 листопада 2022 року між ТОВ «Ханбер» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу № 1378, за яким ТОВ «Ханбер» передало у власність ОСОБА_1 приміщення № А7 у будинку АДРЕСА_1 .
Позивач вказує на відсутність законних підстав для набуття права власності відповідачами, оскільки з володіння позивача нерухоме майно вибуло поза волею позивача, вважає, що спірне майно підлягає витребуванню із чужого незаконного володіння.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 31 березня 2025 року позовну заяву ОСББ «Граф» до ОСОБА_1 , ТОВ «Ханбер» про скасування рішення державного реєстратора та витребування майна з чужого незаконного володіння - задоволено частково. Витребувано із чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСББ «Граф» нежитлове приміщення № А7 у будинку АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 1998273351101.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що спірне нежитлове приміщення з самого початку будувалося як допоміжне та у ньому розташовувалось обладнання характерне для котельні (окрім котлів, які було демонтовано), враховуючи те, що відповідачами не надано будь-яких доказів, які б спростовували презумпцію того, що дане нежитлове приміщення належить до допоміжних приміщень та те, що пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно не є необхідним для ефективного відновлення його права з огляду на те, що рішення про витребування майна із чужого незаконного володіння є підставою для реєстрації за позивачем права власності на спірний об`єкт нерухомого майна, суд дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення позову та витребування спірного об`єкта нерухомого майна із чужого незаконного володіння.
Короткий зміст постанови апеляційного суду
Постановою Одеського апеляційного суду від 26 листопада 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення. Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 31 березня 2025 року залишено без змін.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим, доводи апеляційної скарги його не спростовують, рішення ухвалено у відповідності до вимог матеріального і процесуального права.
Узагальнені доводи вимог касаційної скарги 
16 січня 2026 року через підсистему «Електронний суд» представник ОСОБА_1 - адвокат Чукітова В. В. звернулась до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Приморського районного суду м. Одеси від 31 березня 2025 року та постанову Одеського апеляційного суду від 26 листопада 2025 року і ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.
Підставою касаційного оскарження судового рішення заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 20 листопада 2018 року у справі № 907/50/16, від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1315/19, від 26 листопада 2019 року у справі № 914/3224/16, від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, від 04 листопада 2023 року у справі № 233/4365/18, від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19, від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц, від 14 грудня 2022 року у справі № 461/12525/15-ц, від 14 грудня 2021 року у справі № 147/66/17, від 16 листопада 2023 року у провадженні № 11-228сап21, від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13, у постановах Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 521/8368/15-ц, від 09 грудня 2024 року у справі № 754/446/22, від 30 липня 2022 року у справі № 752/13695/18, від 16 травня 2018 року у справі № 449/1154/14, від 16 лютого 2022 року у справі № 914/1954/20, від 08 травня 2018 року у справі № 910/1873/17, від 02 жовтня 2018 року у справі № 910/18036/17, від 23 жовтня 2019 року у справі № 917/1307/18, від 18 листопада 2019 року у справі № 902/761/18, від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 21 вересня 2022 року у справі № 645/5557/16-ц, від 02 березня 2021 року у справі № 922/2319/20, від 16 лютого 2021 року у справі № 913/502/19, від 13 серпня 2020 року у справі № 916/1168/17, від 16 березня 2021 року у справі № 905/1232/19, від 21 липня 2022 року у справі № 922/3308/20 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Судові рішення в частині відмови в позові до суду касаційної інстанції не оскаржено та предметом перегляду не є (стаття 400 ЦПК України).
Відзив на касаційну скаргу не надходив. 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
Ухвалою Верховного Суду 03 березня 2026 року відкрито касаційне провадження в указаній справі та витребувано цивільну справу № 522/16296/23 з Приморського районного суду м. Києва.
Зазначена справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 15 квітня 2026 року зазначену справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини справи, встановлені судом
Суд установив, що 28 грудня 2018 року Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради було засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкту, а саме, будівництва багатоквартирного житлового будинку з підземним паркінгом та вбудованими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_2 , що підтверджується копією сертифікату від 28 грудня 2018 року серії ОД № 162183622574.
Зі змісту копії довідки ТОВ «Ханбер» від 11 грудня 2019 року вбачається, що ТОВ «Ханбер» було збудовано та введено в експлуатацію в порядку, встановленому чинним законодавством багатоквартирний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 . У довідці також зазначено, що під час будівництва вказаного житлового будинку ТОВ «Ханбер» було збудовано за власний рахунок без залучення коштів інвесторів - юридичних або фізичних осіб котельню № А7, загальною площею 25,7 кв.м.
Згідно копії технічного паспорту від 11 грудня 2019 року, що виготовлений ТОВ «Архекспертбуд», приміщення № А7 у будинку АДРЕСА_1 за своїм призначенням є приміщенням котельні, яке розташоване на першому поверсі.
20 грудня 2019 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Косюк О. П. на підставі технічного паспорту від 11 грудня 2019 року, що виготовлений ТОВ «Архекспертбуд» та довідки ТОВ «Ханбер» від 11 грудня 2019 року було зареєстровано право власності на приміщення № А7 у будинку АДРЕСА_1 за ТОВ «Ханбер», що підтверджується копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 24 грудня 2019 року № 194812234. 
Із наданого позивачем витягу з Єдиного реєстру об`єктів державної власності щодо державного майна від 24 грудня 2019 року № 194812234, спірне приміщення є нежитловим.
Протоколом засідання ОСББ «Граф» від 10 серпня 2021 року, у якому взяли участь голова правління - Мумжу О. В., члени правління - Макєєнко В. В. та Голиця В. В., директор ТОВ «Ханбер» - Чернохатій Д. А. , прийнято рішення надати дозвіл ОСОБА_3 та ОСОБА_4 про зміну цільового призначення № А7 у будинку АДРЕСА_1 з «котельні» на «нежитлове приміщення».
03 листопада 2022 року між ТОВ «Ханбер» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу № 1378, за яким ТОВ «Ханбер» передало у власність, а ОСОБА_1 прийняла у власність приміщення АДРЕСА_3 .
03 листопада 2022 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Медведенко Г. В. на підставі договору купівлі-продажу від 03 листопада 2022 року № 1378 за ОСОБА_1 було зареєстровано право власності на приміщення № А7 у будинку АДРЕСА_1 , що підтверджується копією інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта від16 серпня 2023 року № 343136767.
Зі змісту копії витягу з протоколу засідання Правління ОСББ «Граф» від 23 серпня 2024 року вбачається, що оригінал протоколу ОСББ «Граф» від 10 серпня 2021 року, яким надано дозвіл на зміну цільового призначення приміщення № А7 у будинку АДРЕСА_1 з «котельні» на «нежитлове приміщення» - відсутній. Також, зазначено, що приміщення котельні А7 у будинку АДРЕСА_1 є допоміжним спільним майном усіх співвласників будинку, яке забезпечує теплом офісні приміщення, які розташовані на першому поверсі, а також весь перший поверх.
Згідно копії висновку судової будівельно-технічної експертизи від 24 серпня 2024 року, станом на дату проведення обстеження, в приміщенні А7 у будинку АДРЕСА_1 індивідуальні котли демонтовані, а дане приміщення не використовується для забезпечення експлуатації будинку та побутового обладнання його мешканців і не відноситься до допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку.
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Відповідно до частини першої статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Статтею 41 Конституції України та статтею 319 ЦК України передбачено, що право власності є непорушним і право розпоряджатися майном належить лише власникові майна.
Відповідно до статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).
Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 липня 2020 року у справі № 752/13695/18 (провадження № 61-6415св19)).
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 березня 2019 року у справі № 521/8368/15-ц (провадження № 61-17779св18) зазначено, що виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов: факт відчуження майна; майно відчужене особою, яка не мала на це права; відчужене майно придбав добросовісний набувач; відповідно до статті 388 ЦК, майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача.
Правила частини першої статті 388 ЦК України стосуються випадків, коли набувач за відплатним договором придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач). У такому випадку власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. У частині третій цієї ж статті передбачено самостійне правило: якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача в усіх випадках. За змістом частини п`ятої статті 12 Цивільного кодексу України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (див. пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 907/50/16 (провадження № 12-122гс18)).
Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його у особи, яка не мала права відчужувати це майно. При цьому стаття 400 ЦК України вказує на обов`язок недобросовісного володільця негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов`язку заінтересована особа має право пред`явити позов про витребування цього майна. Разом з тим стаття 330 ЦК України передбачає можливість добросовісному набувачеві набути право власності на майно, відчужене особою, яка не мала на це права, як самостійну підставу набуття права власності (та водночас, передбачену законом підставу для припинення права власності попереднього власника відповідно до приписів статті 346 ЦК України). Так, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване в нього. Стаття 388 ЦК України містить сукупність підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Так, відповідно до частини першої вказаної норми якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21)).
Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом (див постанову Великої Палати Верховного Суду від 26 листопада 2019 року у справі № 914/3224/16 (провадження № 12-128гс19)).
Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17).
Застосування приватно-правових конструкцій з метою створення видимості добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову по своїй суті є недобросовісним та свідчить про зловживання учасниками цивільного обороту. До обставин, які можуть свідчити про те, що учасники створюють видимість добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову, відноситься, зокрема: момент вчинення правочину чи інших дій; суб`єкти, які вчиняють або з якими вчиняються правочини контрагент з яким боржник вчиняє оспорюваний договір (наприклад, родичі, квазіродичі, пов`язана чи афілійована юридична особа, пов`язані чи афілійовані групи юридичних осіб) (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 листопада 2022 року в справі № 522/14900/19 (провадження № 61-10361св22).
Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у статті 388 ЦК України.
Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ЦК України, слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37), від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункт 6.45), від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 53)). Отже, якщо добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, то вона вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37, 38), від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15, 7.16), від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 54).
Отже, вирішуючи питання про витребування спірного майна, суди повинні передусім перевіряти добросовісність набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 40)). На необхідності оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19).
Судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності/ недобросовісності набувача, що суттєво як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції, не можуть вважатися такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном».
Судами попередніх інстанцій встановлено, що ОСОБА_1 придбала спірне приміщення за відплатним договором, яке за даними Єдиного реєстру об`єктів державної власності щодо державного майна з 24 грудня 2019 року було зареєстроване як нежитлове приміщення.
Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що поза увагою судів першої та апеляційної інстанцій залишилось те, що вирішуючи питання про можливість витребування від відповідача майна, необхідно оцінювати добросовісність поведінки насамперед зареєстрованого володільця нерухомого майна, про що неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19).
Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача; судове рішення, постановлене за відсутності перевірки добросовісності/ недобросовісності набувача, що суттєво як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, не може вважатися таким, що відповідає вимозі законності втручання у право мирного володіння майном.
У справі, яка переглядається Верховним Судом, оскаржувані судові рішення прийняті за відсутності перевірки добросовісності/недобросовісності набувача. З`ясування вказаної обставини має суттєве значення як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції.
За таких обставин, суди попередніх інстанцій зробили передчасний висновок про витребування майна з чужого незаконного володіння.
Висновок за результатами розгляду касаційної скарги
На стадії касаційного перегляду справи суд касаційної інстанції позбавлений процесуальної можливості встановлювати нові обставини або вважати доведеними обставини, що не були встановлені судами попередніх інстанцій, та переоцінювати докази у справі з огляду на положення статті 400 ЦПК України.
За таких обставин висновки судів попередніх інстанцій не відповідають положенням статей 263-265 ЦПК України та є передчасними.
Зазначене вище перешкоджає суду касаційної інстанції без встановлення вказаних фактичних обставин ухвалити правильне рішення по суті спору.
Встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.
За таких обставин рішення судів попередніх інстанцій не відповідають вимогам статті 263 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, зазначені вище порушення призвели до неправильного вирішення спору, що в силу положень статті 411 ЦПК України є підставою для його скасування з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
Керуючись статтями 400, 402, 409, 411, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
УХВАЛИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Чукітовою Вікторією Віталіївною, задовольнити частково.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 31 березня 2025 року та постанову Одеського апеляційного суду від 26 листопада 2025 року в частині позовних вимог Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Граф» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Ханбер» про витребування майна із чужого незаконного володіння скасувати, справу в цій частині передати на новий розгляд до суду першої інстанції. 
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий	М. Є. Червинська	
Судді:	А. Ю. Зайцев	
	Є. В. Коротенко	
	В. М. Коротун	
	М. Ю. Тітов