____________________________________________________________________________________________________________________________

Справа № 947/12012/24
Провадження № 2/947/125/26

РІШЕННЯ 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.06.2026 року м. Одеса
Київський районний суд м.Одеси у складі:
головуючого судді Скриль Ю.А.,
за участю секретаря судового засідання Приймака Р.О.,
за участю:
представника відповідача – адвоката Байрамова О.В., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Одесі в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням сторін цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс Банк» про скасування рішення про державну реєстрацію права власності,

ВСТАНОВИВ:

Короткий виклад позовних вимог
Позивач звернувся до суду з позовом до АТ "Сенс-Банк", в якому просить: 
- визнати недійсним іпотечний договір серія ВСР №080486 від 28.03.2006 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чапським А.Е., укладений між ОСОБА_2 та АКБ СР "Укрсоцбанк", згідно з яким ОСОБА_2 є майновим поручителем за зобов`язаннями ОСОБА_3 за договором кредиту №2006/13-2.06/232 авід 28.03.2006 року.
- виключити записи про обтяження, внесені приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чапським А.Е. 28.03.2006 року з Державного реєстру іпотек та з Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна за №35362014.
- скасувати рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Червинської Ніли Євгенівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 60767837 від 05.10.2021 року о 12:30:03, про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Акціонерним товариством "АЛЬФА-БАНК".
В обґрунтування позовних вимог зазначив, що з інформаційної довідки, що 02.10.2021 року о 09:32:37 Державний реєстратор: приватний нотаріус Червинська Ніла Євгенівна, Одеський міський нотаріальний округ, Одеська обл. прийняла Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 60767837 від 05.10.2021 12:30:03, згідно якого зареєструвала за Акціонерним товариством «АЛЬФА-БАНК» (код ЄДРПОУ: 23494714) без будь яких законних підстав, право власності на квартиру АДРЕСА_1 .
Іпотекодавець - ОСОБА_2 , що був власником об`єкту іпотеки - квартири в АДРЕСА_2 на підставі договору купівлі - продажу від 11.08.2005.
Він помер ІНФОРМАЦІЯ_1 . Його син ОСОБА_1 прийняв спадщину за заповітом, а отже є на сьогодні в силу дії статті 1268 ЦК України власником спадщини. Однак його права порушив відповідач.
Позивач випадково дізнався, що його батько, ОСОБА_2 , уклав іпотечний договір серія ВСР №080486 28.03.2006 року (за З місяці до смерті), що посвідчений Приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Папським А.Е, згідно якого ОСОБА_2 є майновим поручителем за зобов`язаннями ОСОБА_3 за договором кредиту №2006/13-2.06/232 від 28.03.2006 року та в іпотеку ним передана квартира АДРЕСА_1 .
На час підписання та укладення вказаного договору ОСОБА_2 хворів на невиліковну онкологічну хворобу - пухлина мозолистого тіла головного мозку, з січня 2006 року не міг самостійно їсти, погано спав, періодично починав слабо орієнтуватися і забував деякі речі, періодично не розумів де знаходиться частково впізнавав родичів, знав своє ім`я, хоча плутав дати та неточно зазначав про свій вік, але для незнайомої людини міг здаватися здоровим, якщо спілкуватися недовго.
Тому, на думку позивача, спираючись на стан ОСОБА_2 протягом березня 2006 року, позивач стверджує, що він не розумів значення своїх дій від час укладання 28.03.2006 року договору іпотеки, адже в нього траплялися стани, коли «ніби нікого не бачив, заходив в себе», був мовчазний, а потім щось дивне розповідав, що відоме тільки йому.
Наприкінці березня 2006 року, зі слів позивача, ОСОБА_2 , батько почав почуватися дуже погано: учистилися приступи головної болі, він зізнавався позивачу, що часом «бачив сторонніх людей в квартирі» і що він спілкується з ними, але просив нікому не казати, бо ОСОБА_2 завжди по життю був сильною характером людиною та не бажав, щоб його жаліли та вважали, що він зійшов з розуму.
В квітні 2006 року позивач наполіг на зверненні до лікарні в м.Одеса та обстеженні та тоді вже був встановлений чіткий діагноз ОСОБА_2 - пухлина мозолистого тіла головного мозку та призначене лікування, яке він проходив в Роздільнянський лікарні, де і помер ІНФОРМАЦІЯ_1 .
Щодо обставин укладення іпотечного договору серія ВСР №080486 28.03.2006 року - позивач вважає, що даний ОСОБА_2 уклав під психологічним впливом ОСОБА_3 , яка достеменно знала про його стан, про те що він в березні 2006 року вже слабо розумів значення своїх дій, але він був єдиним власником нерухомості в родині та міг виступити іпотекодавцем, та ОСОБА_3 повідомила його про те, що борг вона поверне швидко та ніяких ризиків для нього немає, а ОСОБА_2 , не розуміючи юридичних наслідків підписав договір іпотеки квартири. 
Щодо обставин порушення порядку реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «АЛЬФА-БАНК», сторона позивача зазначає, обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно, є наявність доказів направлення іпотекодавцю письмової вимоги та дотримання строку, зазначеному у ньому та довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а.
Зі справи убачається, що банком на адресу іпотекодавця було направлено повідомлення-вимогу від про обов`язок достроково сплатити заборгованість за кредитним договором, та попереджено про наслідки невиконання, але банком не враховано, що іпотекодавеш» помер ще у 2006 році та фактичним власником предмета іпотеки - є спадкоємець ОСОБА_1 .
Також, в матеріалах реєстраційної справи відсутня довідка Іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації, що було безумовної перешкодою у вчиненні державним реєстратором оспорюваних реєстраційних дій.
Другим Суворовський ВДВС м. Одеса ГТУЮ в Одеській області по АСВП: 50218341 від 18.02.2016 завершено.
Сторона позивача вважає, що оскільки належними та допустимими доказами по справі доведено, що держаний реєстратор (нотаріус) мала перешкоди у здійсненні реєстраційних дій, оскільки заявником не були дотримані вимоги п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, тому слід скасувати рішення Приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Червинської Ніли Євгенівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 60767837 від 05.10.2021 12:30:03, про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Акціонерним товариством «АЛ ЬФА-БА НК».
Також позивач зазначає, що оскільки іпотечний договір серія ВСР №080486 від 28.03.2006 року, посвідчений Приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Папським А.Е, згідно якого ОСОБА_2 є майновим поручителем за зобов`язаннями ОСОБА_3 за договором кредиту №2006/13-2.06/232 від 28.03.2006 року та в іпотеку ним передано спільне сумісне майно подружжя - квартира АДРЕСА_1 , укладений під час коли ОСОБА_2 не розумів значення своїх дій та не міг керувати ними, то оскаржуваний договір відповідно до вимог статей 203,205,215,225 ЩК України має бути визнаний судом недійсним.
Позивач стверджує, що оскільки належними та допустимими доказами по справі доведено, що договір іпотеки є недійсним, то і всі переходи права власності згідно недійсного договору є незаконним, а тому слід скасувати рішення Приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Червинської Ніли Євгенівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 60767837 від 05.10.2021 12:30:03, про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Акціонерним товариством «АЛЬФА-БАНК».

08.04.2026 від представника позивача надійшло до суду клопотання про залишення без розгляду позовних вимог в частині визнання недійсним іпотечного договору серія ВСР №080486 від 28.03.2006 року, що посвідчений Приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чапським А.Е, укладений між ОСОБА_2 та АКБ СР «УКРСОЦБАНК», згідно якого ОСОБА_2 є майновим поручителем за зобов`язанням ОСОБА_3 за договором кредиту №2006/132.06/232 від 28.03.2006 року та в частині виключення запису про обтяження, внесені Приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чапським А.Е. 28.03.2006 року з Державного реєстру іпотек та з Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна за №35362014.
Позовні вимоги про скасування рішення Приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Червинської Ніли Євгенівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 60767837 від 05.10.2021 12:30:03, про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Акціонерним товариством «АЛЬФА-БАНК» підтримує з підстав, заявлених в позові у повному обсязі.
Додаткові пояснення у справі сторони відповідача
Сторона відповідача позовні вимоги не визнає та просить відмовити у їх задоволенні.
При цьому зазначив, що первісний предмет спору охоплював вимоги про визнання іпотечного договору № 184 від 28.03.2006 недійсним, виключення записів про обтяження, а також скасування рішення про державну реєстрацію права власності за Банком від 05.10.2021. 
Ухвалою суду від 08.04.2026 року позовні вимоги ОСОБА_1 в частині визнання іпотечного договору недійсним та виключення записів про обтяження були залишені без розгляду. 
Вказане процесуальне рішення має визначальне значення для подальшого вирішення справи, оскільки воно остаточно припиняє спір щодо дійсності правової підстави виникнення іпотеки в межах даного провадження. 
Оскільки вимоги про оскарження іпотечного договору залишені без розгляду, даний договір є чинним, а права та обов`язки сторін за ним — безспірними для учасників цього процесу. 
За таких обставин, на стадії підготовчого засідання 08.04.2026 року предметом судового розгляду залишилася виключно вимога про скасування рішення про державну реєстрацію права власності (індексний номер: 60767837 від 05.10.2021). Враховуючи, що ця вимога є похідною від іпотечного договору, чинність якого наразі не оспорюється, правова позиція Позивача втратила своє матеріально-правове підґрунтя, а обов`язок доказування незаконності реєстраційної дії за наявності правомірного договору повністю покладається на сторону Позивача. 
Відповідач вважає, що у зв`язку із залишенням без розгляду позовних вимог ОСОБА_1 про визнання іпотечного договору № 184 від 28.03.2006 недійсним, у справі склалася правова ситуація, за якої подальший розгляд вимог про скасування реєстраційної дії (індексний номер: 60767837 від 05.10.2021) позбавлений матеріально-правового обґрунтування. 
Відповідно до сталого принципу акцесорності (похідності) та презумпції правомірності правочину, закріпленої у ст. 204 ЦК України, іпотечний договір є чинним, доки його недійсність не встановлена судом. Оскільки Позивач фактично самоусунувся від доказування недійсності іпотеки в межах цього провадження, законність самого договору є константою для поточного судового розгляду. 
Реєстрація права власності за АТ «Сенс Банк» була вчинена на підставі іпотечного застереження, яке міститься у чинному та правомірному договорі. 
У практиці Верховного Суду неодноразово наголошувалося на тому, що реєстрація права власності за іпотекодержателем є лише способом реалізації вже існуючого права, що виникло безпосередньо з договору. Скасування рішення державного реєстратора за умови чинності самого іпотечного договору є юридично неможливим, оскільки це призведе до правового дисонансу: правочин, що надає Банку право на власність, залишатиметься дійсним, а реєстрація цього права буде скасована без законних матеріальних підстав. 
Позивач у позові аргументував незаконність реєстрації виключно через нібито наявний «дефект волі» іпотекодавця на момент підписання договору у 2006 році. Оскільки ці обставини стосуються виключно дійсності договору, а вимоги щодо договору залишені без розгляду, Позивач наразі не має самостійних підстав для оскарження процедури реєстрації. Твердження про порушення «порядку» реєстрації при визнанні чинності підстави цієї реєстрації (договору) є виявом надмірного формалізму, спрямованого на ухилення від виконання кредитних зобов`язань. 
Оскільки Позивач протягом 18 місяців свідомо не оплачував призначену за його ініціативою експертизу, спрямовану на перевірку стану іпотекодавця, він втратив процесуальну можливість спростувати презумпцію правомірності договору. 
За відсутності спору щодо дійсності іпотеки, вимога про скасування рішення про державну реєстрацію права власності є абсолютно безпідставною. Будь-яке втручання у право власності Банку за таких обставин буде прямим порушенням ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини, оскільки Банк набув майно на підставі законного та чинного правочину, який Позивач не зміг спростувати.
Також відповідач вважає, що зміст позовної заяви ОСОБА_1 будується на припущенні, що реєстраційна дія від 05.10.2021 року була вчинена з процедурними порушеннями, зокрема за відсутності належних повідомлень про намір звернути стягнення. Проте, аналіз матеріалів справи № 947/12012/24 за весь період її розгляду (з травня 2024 року) свідчить про повну відсутність доказової активності Позивача в цьому напрямку. 
Єдиним належним та допустимим доказом, який може підтвердити або спростувати дотримання нотаріусом процедури, передбаченої Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, є матеріали реєстраційної справи. Саме в цій справі містяться копії вимог, описів вкладення, поштових повідомлень, на підставі яких приймалося рішення № 60767837. Проте, Позивач жодного разу не скористався своїм процесуальним правом, передбаченим ст. 84 ЦПК України, та не заявив клопотання про витребування вказаної реєстраційної справи. 
Процесуальна активність Позивача була спрямована виключно на витребування документів медичного характеру та призначення судово-психіатричної експертизи стосовно ОСОБА_2 .. Позивач зосередив зусилля на доказуванні «дефекту волі» іпотекодавця, але при цьому повністю проігнорував необхідність збирання доказів щодо «процесуальних порушень» самого реєстратора. Така вибірковість у витребуванні документів свідчить про те, що Позивач свідомо уникав перевірки матеріалів реєстраційної справи, ймовірно, усвідомлюючи, що вона містить усі необхідні підтвердження законності дій Банку. 
За умови, що вимоги щодо недійсності іпотечного договору залишені без розгляду (ухвала від 08.04.2026), а медична документація та експертиза втратили своє значення для вирішення залишку позовних вимог, у матеріалах справи не залишилося жодного доказу, який би ставив під сумнів законність реєстрації права власності. 
Позивач не може ґрунтувати свої вимоги на «відсутності документів», які він сам же і не витребував. 
Невитребування реєстраційної справи за наявності такої можливості протягом двох років розгляду справи є формою процесуальної недбалості (або свідомого тактичного розрахунку), наслідком якої є недоведеність позовних вимог. Таким чином, за відсутності витребуваної реєстраційної справи та будь-яких доказів порушення процедури реєстрації, рішення нотаріуса вважається законним, а право власності АТ «Сенс Банк» — набутим на підставі чинного та правомірного іпотечного договору. 
У позовній заяві Позивач стверджує про незаконність реєстрації права власності через дію мораторію, встановленого Законом № 1304-VII. Однак детальний аналіз законодавства та хронології подій свідчить про повну законність дій Банку: 
- завершення дії мораторію: згідно з прикінцевими положеннями Кодексу України з процедур банкрутства (з урахуванням Закону № 891-IX), основний термін дії мораторію закінчився 21 квітня 2021 року;
- Перехідний період (Закон № 1381-IX): надалі законодавцем було запроваджено додатковий 5-місячний перехідний період для реструктуризації валютних зобов`язань. Вказаний термін остаточно сплив у вересні 2021 року. Таким чином, з кінця вересня 2021 року будь-які законодавчі перепони для звернення стягнення на іпотечне майно (шляхом набуття права власності) були остаточно зняті;
- Дата реєстрації: Рішення про державну реєстрацію права власності за АТ «Сенс Банк» (№ 60767837) було прийнято нотаріусом 05 жовтня 2021 року. Тобто на момент вчинення реєстраційної дії Банк діяв у повній відповідності до закону, оскільки всі мораторні обмеження (включаючи додаткові п`ятимісячні терміни) вже припинили свою дію. Будь-які посилання Позивача на порушення мораторію у жовтні 2021 року є юридично безпідставними. 
Окрім цього сторона відповідача посилається на неефективність обраного позивачем способу захисту, що є самостійною підставою для відмови у позові. 
У даній справі вимога Позивача про скасування рішення про державну реєстрацію прав (індексний номер: 60767837 від 05.10.2021) є фундаментально неефективною з огляду на наступні обставини, підтверджені правовими позиціями Великої Палати Верховного Суду. Судове рішення про задоволення позову вважається ефективним лише тоді, коли воно забезпечує повне відновлення права та не створює передумов для іншого судового процесу. Вимога про скасування рішення реєстратора не дозволяє Позивачеві відновити титул власника, оскільки: вона не призводить до автоматичного повернення майна у титульне володіння Позивача; вона об`єктивно неможлива до виконання в частині реального відновлення прав, оскільки не усуває матеріально-правову підставу володіння Банку (чинний іпотечний застереження); вона створює ситуацію правової невизначеності, де рішення реєстратора скасовано, але право власності за Позивачем не визнано. 
Оскільки вимоги щодо недійсності іпотечного договору залишені без розгляду 08.04.2026, іпотека є чинною підставою для володіння майном. За таких обставин, скасування рішення нотаріуса Червинської Н.Є. не має «лікувального ефекту» для прав Позивача, адже Банк залишається титульним власником на підставі законного іпотечного застереження. Обрання Позивачем способу захисту у вигляді скасування рішення реєстратора за наявності чинного іпотечного договору та факту переходу володіння до Банку (через реєстрацію) є проявом неефективного захисту. Відповідно до приписів ст. 16 ЦК України та практики ВП ВС, обрання неефективного способу захисту є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову без необхідності детального дослідження процедурних аспектів реєстрації. 
Таким чином, АТ «Сенс Банк» наголошує на відсутності будь-яких правових підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 у частині скасування рішення про державну реєстрацію права власності
Оскільки договір іпотеки від 28.03.2006 № 184 є чинним, Банк мав і має законне право на задоволення своїх вимог шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Будь-яке втручання у це право за умови чинності договору є порушенням статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини. Державна реєстрація права власності була вчинена 05.10.2021 року — після остаточного припинення дії мораторію на стягнення майна за валютними кредитами (квітень 2021 року) та завершення п`ятимісячного перехідного періоду реструктуризації (вересень 2021 року). Отже, на момент реєстрації жодних законодавчих обмежень для вчинення цієї дії не існувало. 
Позивач не виконав свого обов`язку щодо доказування (ст. 81 ЦПК України). Протягом двох років розгляду справи він не вжив заходів для витребування реєстраційної справи, натомість зосередившись на експертизі, від оплати якої згодом ухилився. Відсутність доказів процедурних порушень у матеріалах справи є прямим наслідком процесуальної пасивності Позивача, ризик якої він несе самостійно. Спираючись на актуальну практику Великої Палати Верховного Суду (зокрема, постанову від 13.07.2022 у справі № 910/10944/20) та доктринальні висновки щодо розмежування віндикації та негаторного позову, Банк констатує: вимога про «скасування рішення реєстратора» за умови переходу права власності до іншої особи є неефективною. Оскільки Позивач не є володіючимвласником і не заявляє вимогу про витребування майна (віндикацію), задоволення його позову не призведе до реального відновлення прав, а лише створить ситуацію правової невизначеності. Згідно з підходом ВС, обрання неефективного способу захисту є самостійною та достатньою підставою для відмови у позові.
Просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
Процесуальні дії та рух справи
В інтересах позивача 10.04.2024 до Київського районного суду м. Одеса звернулась адвокат Чирка О.О. з вказаним позовом, в якому просила: 
- визнати недійсним іпотечний договір серія ВСР №080486 від 28.03.2006 року, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чапським А.Е., укладений між ОСОБА_2 та АКБ СР "Укрсоцбанк", згідно з яким ОСОБА_2 є майновим поручителем за зобов`язаннями ОСОБА_3 за договором кредиту №2006/13-2.06/232 від 28.03.2006 року.
- виключити записи про обтяження, внесені приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чапським А.Е. 28.03.2006 року з Державного реєстру іпотек та з Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна за №35362014.
- скасувати рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Червинської Ніли Євгенівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 60767837 від 05.10.2021 року о 12:30:03, про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Акціонерним товариством "АЛЬФА-БАНК".
Відповідно до автоматизованої системи документообігу цивільну справу розподілено судді Київського районного суду м. Одеси Васильків О.В., яка ухвалою від 15.05.2024 відкрила провадження у справі та призначила підготовче засідання.
У зв`язку із звільненням судді з посади судді у зв`язку з поданням заяви про відставку, справу було передано для повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями.
Згідно з повторним автоматизованим розподілом справу передано судді Скриль Ю.А., яка ухвалою від 28.08.2024 прийняла справу до свого провадження та призначила підготовче судове засідання на 27.09.2024.
У підготовчому засіданні ухвалою суду від 27.09.2024 у справі призначено судово-психіатричну експертизу, яку не виконано через відсутність документів та справу повернуто до суду.
05.03.2025 від начальника Одеської філії судових експертиз ДУ «ІСП МОЗ України» до суду направлене клопотання про надання додаткових матеріалів, зокрема медичної документації стосовно ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , якісні копії заповіту, довідки від нарколога та психіатра з інформацію чи оглядався ОСОБА_2 , роздруківку допитів учасників справи (позивача, відповідача, свідків) з ретельним описанням особливостей контакту, поведінки, стану пам`яті, уваги ОСОБА_2 , на період часу, що передував та безпосередньо відноситься до вчинення ним спірних на теперішній час правочинів; характеризуючи відомості щодо особи ОСОБА_2 (освіта, трудовий шлях, особливості поведінки, взаємовідносини з оточуючими, тощо).
Одночасно головним експертом у клопотанні повідомлено, що згідно зі ст.15 Закону України «Про судову експертизу», ст. 135 ЦПК України, судово-психіатричні експертизи у цивільних справах проводяться за попередньою оплатою. Попередня вартість за проведення посмертної судово-психіатричної експертизи в цій справі складає 113 306,60 грн(сто тринадцять тисяч триста шість гривень шістдесят копійок), які необхідно перерахувати за банківськими реквізитами на відповідний рахунок.
Ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 10.03.25 відновлено провадження у справі та зобов`язано заявника ОСОБА_1 надати суду медичну документацію стосовно ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , зокрема: оригінали медичних карт стаціонарного хворого на ім`я ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , за період його лікування у Одеському обласному онкологічному диспансері з 2006 року; копію лікарського свідоцтва про смерть ОСОБА_2 ; оригінали медичних карт амбулаторного хворого з районної поліклініки, відомості від сімейного лікаря; якісні копії заповіту; довідки від нарколога та психіатра з інформацію чи оглядався ОСОБА_2 , зазначеними фахівцями, чи перебував на обліку, якщо так, то надати відповідну медичну документацію (медичні карти амбулаторного/стаціонарного хворого); роздруківку допитів учасників справи (позивача, відповідача, свідків) з ретельним описанням особливостей контакту, поведінки, стану пам`яті, уваги ОСОБА_2 , на період часу, що передував та безпосередньо відноситься до вчинення ним спірних на теперішній час правочинів; характеризуючи відомості щодо особи ОСОБА_2 (освіта, трудовий шлях, особливості поведінки, взаємовідносини з оточуючими, тощо).
20.03.2025 до суду представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Чирка Ольга Іванівна для повного та всебічного розгляду справи, надала клопотання про витребування доказів.
Ухвалою суду від 21.03.2025 вказане клопотання задоволено та витребувано:
- з КНП «Одеський регіональний клінічний протипухлинний центр» ООР - оригінали медичних карт стаціонарного хворого на ім`я ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , за період його лікування у Одеському обласному онкологічному диспансері з 2006 року та довідки від нарколога та психіатра та надати інформацію чи оглядався ОСОБА_2 в 2006 зазначеними фахівцями, чи перебував на обліку, якщо так, то надати суду відповідну медичну документацію ( медичні карти амбулаторного/стаціонарного хворого);
- витребувано з КНП «Роздільнянська БПЛ» - лікарське свідоцтво про смерть ОСОБА_2 , оригінали медичних карт амбулаторного хворого з районної поліклініки, відомості від сімейного лікаря, довідки від нарколога та психіатра та надати інформацію чи оглядався ОСОБА_2 в 2006 зазначеними фахівцями, чи перебував на обліку, якщо так, то надати суду відповідну медичну документацію (медичні карти амбулаторного/стаціонарного хворого.
14.04.2025 представником позивача ОСОБА_1 – адвокатом Чирка О.О. надано клопотання про витребування доказів.
Ухвалою суду від 15.04.2025 клопотання представника позивача задоволено та витребувано з Комунального Некомерційного Підприємства «Роздільнянський Міський Центр Первинної Медико-Санітарної Допомоги» Роздільнянської міської ради, лікарське свідоцтво про смерть ОСОБА_2 , що помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , оригінали медичних карт амбулаторного хворого, відомості від сімейного лікаря, довідки від нарколога та психіатра та надати інформацію чи оглядався ОСОБА_2 , зазначеними фахівцями, чи перебував на обліку, якщо так, то надати суду відповідну медичну документацію (медичні карти амбулаторного/стаціонарного хворого).
22.09.2025 післяотримання витребуваних документів для проведення експертизи та виконання клопотання про витребування документів, суд матеріали цивільної справи, ухвалу суду від 27.09.2024 та усі витребувані документи направив експерту для виготовлення експертного висновку. Провадження у справі зупинено.
04.03.2026 до суду надішли матеріали справи з листом від Головного судового експерта-психіатра, відповідно до якого експерт повідомив, що лист на оплату за проведення експертизи був надісланий на адресу суду своєчасно, однак станом на 10.02.2026 кошти на рахунок державної установи не надійшли, у зв`язку з цим матеріали справи разом з ухвалою про призначення судової експертизи повертаються до суду без виконання.
06.03.2026 провадження по справі 947/12012/24 відновлено, підготовче засідання продовжено, проведення якого призначено на 8 квітня 2026 року.
08.04.2026 від представника позивача надійшло до суду клопотання про залишення без розгляду позовних вимог в частині визнання недійсним іпотечного договору серія ВСР№080486 від 28.03.2006 року, що посвідчений Приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чапським А.Е, укладений між ОСОБА_2 та АКБ СР «УКРСОЦБАНК», згідно якого ОСОБА_2 є майновим поручителем за зобов`язанням ОСОБА_3 за договором кредиту №2006/132.06/232 від 28.03.2006 року та в частині виключення запису про обтяження, внесені Приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чапським А.Е. 28.03.2006 року з Державного реєстру іпотек та з Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна за №35362014.
Позовні вимоги про скасування рішення Приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Червинської Ніли Євгенівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 60767837 від 05.10.2021 12:30:03, про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 в м. ОдесазаАТ «АЛЬФА-БАНК»(ЄДРПОУ: 23494714) підтримують з підстав, заявлених в позові у повному обсязі.
У підготовчому засіданні 08.04.2026 представник позивача клопотання підтримала та просить його задовольнити.
Суд на місці ухвалив прийняти відмову сторони позивача від позовних вимог в частині визнання недійсним іпотечного договору серія ВСР №080486 від 28.03.2006 рокута виключення запису про обтяження, внесені Приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чапським А.Е. 28.03.2006 року з Державного реєстру іпотек та з Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна за №35362014.
Постановив здійснювати подальший розгляд справи за позовною заявою в частині позовних вимог про скасування рішення Приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Червинської Ніли Євгенівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 60767837 від 05.10.2021 12:30:03, про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Акціонерним товариством «АЛЬФА-БАНК».
У підготовчому засіданні 08.04.2026 також розглянуто заяву представника відповідача щодо винесення окремої ухвали відносно позивача ОСОБА_1 , у задоволенні якої відмовлено.
Вислухавши думку представників сторін, підготовче провадження у справі закрито, справу призначено до розгляду по суті в судовому засіданні 12.05.2026.
Судове засідання від 12.05.2026 за клопотанням представника позивача відкладене на 08.06.2026.
У судове засідання представник позивача не з`явилась, надала суду заяву, відповідно до якої просила розглядати справу за відсутності позивача та його представника, позовні вимоги в частині скасування рішення приватного нотаріуса підтримує в повному обсязі та просить задовольнити.
Суд вважає за можливе розглядати справу за відсутності належним чином повідомленої сторони позивача про розгляд справи, підстав для оголошення перерви у судовому засіданні та його відкладення не вбачає.
Представник відповідача заперечував проти задоволення позовних вимог та зазначив, що на стадії підготовчого засідання 08.04.2026 року предметом судового розгляду залишилася виключно вимога про скасування рішення про державну реєстрацію права власності (індексний номер: 60767837 від 05.10.2021). Враховуючи, що ця вимога є похідною від іпотечного договору, чинність якого наразі не оспорюється, правова позиція Позивача втратила своє матеріально-правове підґрунтя, а обов`язок доказування незаконності реєстраційної дії за наявності правомірного договору повністю покладається на сторону Позивача.
У позовній заяві Позивач стверджує про незаконність реєстрації права власності через дію мораторію, встановленого Законом № 1304-VII. Однак детальний аналіз законодавства та хронології подій свідчить про повну законність дій Банку. Згідно з прикінцевими положеннями Кодексу України з процедур банкрутства (з урахуванням Закону № 891-IX), основний термін дії мораторію закінчився 21 квітня 2021 року. Надалі законодавцем було запроваджено додатковий 5-місячний перехідний період для реструктуризації валютних зобов`язань. Вказаний термін остаточно сплив у вересні 2021 року. Таким чином, з кінця вересня 2021 року будь-які законодавчі перепони для звернення стягнення на іпотечне майно (шляхом набуття права власності) були остаточно зняті. 
Рішення про державну реєстрацію права власності за АТ «Сенс Банк» (№ 60767837) було прийнято нотаріусом 05 жовтня 2021 року. Тобто на момент вчинення реєстраційної дії Банк діяв у повній відповідності до закону, оскільки всі мораторні обмеження (включаючи додаткові п`ятимісячні терміни) вже припинили свою дію. Будь-які посилання позивача на порушення мораторію у жовтні 2021 року є юридично безпідставними.
Також представник відповідача стверджував про недоведеність належними доказами заявленої позовної вимоги.Єдиним належним та допустимим доказом, на думку представника відповідача, який може підтвердити або спростувати дотримання нотаріусом процедури, передбаченої Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, є матеріали реєстраційної справи. Саме в цій справі містяться копії вимог, описів вкладення, поштових повідомлень, на підставі яких приймалося рішення № 60767837. Проте, Позивач жодного разу не скористався своїм процесуальним правом, передбаченим ст. 84 ЦПК України, та не заявив клопотання про витребування вказаної реєстраційної справи.
У судовому засіданні 08.06.2026 суд встановив фактичні обставини справи, дослідив докази, провів судові дебати та перейшов на стадію ухвалення судового рішення, відклавши його проголошення на 17.06.2026. 
Встановлені фактичні обставини справи
Згідно з фактичними обставинами, встановленими заочним рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 10.08.2015 у справі № 523/9347/15-ц за позовом ПАТ «Укрсоцбанк» до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості, керуючись ч. 4 ст. 82 ЦПК України, суд у цій справі встановив, що 28.03.2006 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк», який загальними зборами акціонерів АКБ ««Укрсоцбанк» 14.06.2010 року перейменований на публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк» на вимогу Закону України «Про акціонерні товариства» (надалі - «Позивач») та ОСОБА_4 (надалі - «Відповідач»), укладено Договір кредиту №2006/13-2.06/232 (надалі - «Договір кредиту»). Відповідно до умов договору Позивач зобов`язався надати Відповідачу у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 30 000,00 євро, з графіком повернення кредиту, передбаченим пунктом 1.1.1. Договору кредиту та кінцевим терміном повернення всієї заборгованості за Договором кредиту до 27.03.2016 року зі сплатою 11,25 % річних.
Вказаним рішенням суду позовні вимоги ПАТ «Укрсоцбанк» задоволені, стягнено з  ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП НОМЕР_1 , заборгованість за Договором кредиту №2006/13-2.06/232 від 28.03.2006 року суму заборгованості за основним кредитом у розмірі 22 750,00 Євро, що еквівалентно сумі у розмірі 526 792,74 гривень, суму заборгованості за відсотками у розмірі 22 768,18 Євро, що еквівалентно сумі у розмірі 527 213,65 гривен, пеню за несвоєчасне повернення кредиту у розмірі 136 048,57 гривень, пеню за несвоєчасне повернення відсотків у розмірі 133 956,53 гривень, судовий збір в сумі 3 654,00 гривень.
Дослідженням Іпотечного договору серія ВСР №080486 28.03.2006 року, посвідченого Приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Папським А.Е, встановлено, що ОСОБА_2 є майновим поручителем за зобов`язаннями ОСОБА_3 за договором кредиту №2006/13-2.06/232 від 28.03.2006 року. Предметом іпотеки виступає нерухоме майно – трикімнатна квартирна за адресою: АДРЕСА_2 , яка належала ОСОБА_2 на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого Третьою Одеською державною нотаріальною конторою 12.08.2005 року, за реєстровим номером № 5-2135, праві власності на яке зареєстроване згідно з Реєстраційним написом на право встановлюваному документі КП ОМБТІ та РОН 18.08.2005 в реєстровій книзі № 563пр-159, номер запису 292, за реєстровим № 7275933. 
Відповідно до пунктів 2.4.3. та 2.4.4. іпотечного договору від 28.03.2006, у разі невиконання або неналежного виконання позичальником основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки; у разі невиконання іпотекодавцем хоча б одного із своїх обов`язків, встановлених пунктами 2.1.1.- 2.1.10. цього договору, - вимагати дострокового виконання позичальником основного зобов`язання, а у разі його невиконання - задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Крім того, в іпотечному договорі від 28.03.2006 міститься цілий розділ (розділ 4), присвячений зверненню стягнення на предмет іпотеки та його реалізації, у пункті 4.1 якого, зокрема, вказано, що у разі невиконання або неналежного виконання позичальником основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки, зокрема шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпеченого іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку" (пункт 4.5.3. іпотечного договору від 28.03.2006).
Згідно з повідомленням про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням (вимогою про усунення порушень) від 14.02.2020, кредитор АТ "Альфа-банк" повідомив боржника та іпотекодавця щодо правонаступництва усього майна, майнових прав та обов`язків АТ "Укрсоцбанк", необхідність сплати боргу за кредитним договором, який становить 62068,90 Євро, та попередив, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку АТ "Альфа-банк" має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України "Про іпотеку".
Згідно з реєстром (цінних) № 69 цінних відправлень, що пересилаються в межах України, це повідомлення направлено за адресами боржника та іпотекодавця, вказаними в іпотечному договорі, а також за адресою знаходження іпотечного майна. 
Відповідно до повторного повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням (вимогою про усунення порушень) від 24.04.2020, кредитор АТ "Альфа-банк" повторно повідомив боржника та іпотекодавця щодо правонаступництва усього майна, майнових прав та обов`язків АТ "Укрсоцбанк", необхідність сплати боргу за кредитним договором, який становить 62068,90 Євро, та попередив, що у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку АТ "Альфа-банк" має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України "Про іпотеку".
Згідно з рекомендованими повідомленнями про вручення, повторне повідомлення 29.04.2020 надсилалось банком божнику та іпотекодавцю за їх адресами, вказаними в іпотечному договорі, а також за адресою знаходження іпотечного майна. 
Вкаханв повідомлення не були вручені боржнику та іпотекодавцю та відповідно до довідок АТ "Укрпошта" з відбитком канцелярського штемпеля поштового відділення від 15.03.2020 та 10.05.2020 повернулися відправнику з відмітками оператора поштового зв`язку "за закінченням встановленого строку зберігання". 
Згідно з іншими описами з вкладеннями, довідками АТ «Укрпошта», повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням (вимогою про усунення порушень) направлялись на адреси боржника та іпотекодавця у 2014, 2008, 2017 роках.
В матеріалах справи, зокрема додатках до позовної заяви, також міститься Довідка від 27.09.2021 АТ «Альфа-Банк», яка видана по ОСОБА_3 за договором кредиту від 28.03.2006 № 2006/13-2.06/232. У вказаній Довідці зазначено, що заборгованість складає 177 105,28 Євро.
Також згідно з Свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_2 встановлено, що іпотекодавець ОСОБА_2 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 .
Відповідно до Заяви про прийняття спадщини, дружина померлого ОСОБА_5 є спадкоємцем відповідно до ст. 1241 ЦК України.
Відповідно до Свідоцтва про спадщину за заповітом позивач ОСОБА_1 успадкував від померлого іпотекодавця ОСОБА_2 частку у статутному фонді в розмірі 70% ТОВ «ім. Чкалова»-2 на суму 2044,00 грн.
З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 17.11.2021 № 285207087, 02.10.2021 приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Червинська Н. Є., на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 05.10.2021 № 60767837 внесла запис про реєстрацію права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2472022351100 - за АТ "Альфа-Банк"..
На момент набуття права власності АТ "Альфа-Банк" на спірне нерухоме майно ринкова вартість квартири за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 52,6 кв. м, була оцінена суб`єктом оціночної діяльності ТОВ "Незалежна експертна компанія" у 789600,00 грн, без урахування ПДВ, на дату оцінки – 17.09.2021.
12 серпня 2022 року загальними зборами акціонерів АТ "Альфа-Банк" затверджено рішення про зміну найменування АТ "Альфа-Банк" на АТ "Сенс Банк" та 30 листопада 2022 року внесено відповідний запис до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, а 01 грудня 2022 року - до державного реєстру банків Національного банку України.
Оцінка аргументів та Мотиви суду
Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України, за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
У частині першій статті 1048 ЦК України передбачено, що позикодавець має право на одержання від позичальника процентів від суми позики, якщо інше не встановлено договором або законом. Розмір і порядок одержання процентів встановлюються договором. У разі відсутності іншої домовленості сторін проценти виплачуються щомісяця до дня повернення позики.
Згідно з частиною другою статті 1050 ЦК України, якщо договором встановлений обов`язок позичальника повернути позику частинами (з розстроченням), то в разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилася, та сплати процентів, належних йому.
За змістом статей 610, 612 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання. Боржник вважається таким, що прострочив виконання, якщо він не виконав його у строк, передбачений умовами договору або встановлений законом. У разі порушення боржником строків сплати чергових платежів, передбачених договором, відповідно до частини другої статті 1050 ЦК України кредитор протягом усього часу - до встановленого договором строку закінчення виконання останнього зобов`язання вправі заявити в суді вимоги про дострокове повернення тієї частини позики (разом з нарахованими процентами - стаття 1048 ЦК України), що підлягає сплаті.
Отже, у випадку настання строку виконання зобов`язання за кредитним договором, у тому числі і випадку, передбаченому частиною другою статті 1050 ЦК України, позичальник повинен повернути кредитору позику у повному обсязі та нараховані на час повернення проценти.
Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком (частина перша статті 546 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Закон України "Про іпотеку" є спеціальним законом щодо врегулювання правовідносин з приводу іпотечного майна.
Відповідно до статті 1 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно з частиною першою статті 35 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Відповідно до статті 36 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Згідно з частиною першою статті 37 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Аналогічні положення закріплені в Законі України "Про іпотеку" в редакції, чинній на момент звернення стягнення на предмет іпотеки.
Тобто законодавством і на момент укладення іпотечного договору, й на момент звернення стягнення на предмет іпотеки передбачався спосіб задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і шляхом позасудового (добровільного) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Аналогічні правові висновки стосовно оцінки застереження в іпотечному договорі як договорі про задоволення вимог іпотекодержателя викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22) та у постановах Верховного Суду від 09 червня 2021 року у справі № 750/10129/18 (провадження № 61-4971св20), від 30 липня 2024 року у справі № 754/17295/20 (провадження № 61-1565св24), від 19 червня 2024 року у справі № 761/14019/19 (провадження № 61-4790св24) та багатьох інших.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
Отже, як за положеннями Закону України "Про іпотеку", так і за змістом договору, правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом договору іпотеки, є не лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, але й відповідне застереження в іпотечному договорі.
Завершенням позасудового врегулювання спору є державна реєстрація права власності на предмет іпотеки, що виступає забезпеченням за основним зобов`язанням, за іпотекодержателем.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, тобто станом на жовтень 2021 року) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотеко держателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, обтяжень речових прав на передане в іпотеку майно, у тому числі внесення після державної реєстрації іпотеки іпотекодавця до Єдиного реєстру боржників, не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) виснувала, що наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.
У даній справі, у підпункті 4.5.3. Іпотечного договору від 28.03.2006 сторони передбачили, що іпотекодержатель за своїм виробом звертає стягнення на предмет іпотеки, зокрема шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку", тобто погодили іпотечне застереження, за змістом якого іпотекодержатель може набути право власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку.
У пункті 6.2. Іпотечного договору від 28.03.2006 сторони також погодили, що усі повідомлення за цими договорами вважатимуться зробленими належним чином у випадку, якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень вважатиметься дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотеко держателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
Як встановлено судом, у пункті 4.1 Іпотечного договору від 28.03.2006 сторони погодили, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому цим договором.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).
Як передбачено частиною першою статті 627 ЦК України, яка визначає свободу договору, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Аналіз пунктів 4.1, 6.2. Іпотечного договору від 28.03.2006 у взаємному зв`язку з положеннями статті 627 ЦК України дає підстави для висновку, що сторони у договорах встановили порядок надсилання повідомлень за цими договорами, зокрема вимоги, передбаченої частиною першою статті 35 Закону України "Про іпотеку", та визначили, що таку вимогу потрібно вважати зробленою належним чином у випадку, якщо вона здійснена у письмовій формі та надіслана рекомендованим листом, кур`єром або вручена особисто за зазначеною стороною адресою. Отже, тридцятиденний строк (про який зазначено у вимозі) відліковується з дати, що зазначена на поштовому штемпелі відділення зв`язку одержувача.
У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19), на яку посилається банк у касаційній скарзі, зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
У даній справі, новий іпотекодержатель АТ "Альфа-Банк" двічі - у лютому 2020 року та у квітні 2020 року надсилав рекомендованими поштовими відправленнями повідомлення-вимоги про усунення порушення умов кредитного договору за адресами позичальника ОСОБА_3 та іпотекодавця ОСОБА_2 , зазначеними у іпотечному договорі, а також за адресою місцезнаходження іпотечного майна.
Повідомлення про усунення порушення умов кредитного договору, направлені у лютому 2020 року, не були вручені боржнику та іпотекодавцю та згідно з відбитками поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача від повернулися відправнику з відмітками "за закінченням встановленого строку зберігання", що підтверджується довідками АТ "Укрпошта" про причини повернення поштового відправлення, реєстром цінних поштових відправлень, що пересилаються в межах України № 96, фіскальними чеками АТ "Укрпошта".
Повторне повідомлення про усунення порушення умов кредитного договору, направлені АТ "Альфа-Банк" у квітні 2020 року, надіслані рекомендованими листами з повідомленням про вручення поштових відправлень на адресу позичальника та іпотекодавця (за місцем реєстрації, яке обумовлене умовами іпотечного договору, і за місцем розташування іпотечного майна), які також повернулись з відмітками «за закінченням терміну зберіганні».
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку належними та допустимими доказами.
При цьому суд звертає увагу, що спадкоємці померлого іпотекодавця не повідомляли банк про факт його смерті, банк також не володів цією інформацією та під час направлення відповідних вимог, виходив з умов іпотечного договору, зокрема щодо особи іпотекодавця та його адреси, зазначеної в іпотечному договорі, а також за місцем знаходження іпотечного майна.
Таким чином іпотекодержатель, який з дотриманням умов іпотечного договору, укладеного між ОСОБА_2 та АКБСР "Укрсоцбанк" 28 березня 2006 року, направив вимоги, передбачені частиною першою статті 35 Закону України "Про іпотеку", за місцезнаходженням іпотекодавця, зазначеним у цьому договорі, мав право на звернення стягнення на предмет іпотеки, за умови дотримання ним інших вимог встановленого законом порядку звернення стягнення на предмет іпотеки.
Також щодо дотримання відповідачем порядку надсилання повідомлень іпотекодавцю, суд враховує наступні позиції Верховного Суду:
-постанова Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 08.08.2019 у справі № 640/16278/16: вказані поштові повідомлення містять поштові штемпелі відділення зв`язку одержувача, дата на яких вважається датою отримання надісланого повідомлення відповідно до пункту 6.2 укладеного між сторонами іпотечного договору, за змістом якого датою отримання усіх повідомлень за цим договором вважається дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача;
-постанова Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 22.05.2019 у справі № 490/3505/17: якщо іпотекодавець узгодив з іпотекодержателем процедуру надсилання повідомлень, які необхідні будуть при виконанні умов договору іпотеки, він повинен діяти добросовісно, а інша сторона договору має право очікувати від нього таких дій. Поштові конверти з адресою відправника повернулися на адресу останнього з відміткою пошти «За закінченням терміну зберігання». Отже ОСОБА_1 цих відправлень не отримала, що в свою чергу свідчить про недобросовісність іпотекодавця та порушення прав іпотекодержателя в очікуванні таких дій;
-Постанова Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 29.08.2018 у справі № 755/5691/16-ц: відповідачем на адресу позивача-боржника (іпотекодавця) та поручителів, яка була зазначена в договорі, направлено письмові вимоги про погашення боргу за кредитним договором з пропозицією погасити заборгованість в 30-денний строк. Відомості щодо зміни адреси реєстрації (фактичного місця проживання) відповідачів матеріали справи не містять. Вимоги були відправлені поштою рекомендованим, цінним листом з повідомленням, з описом вкладення, проте не були отримані позивачем та повернуті поштою «за закінченням встановленого строку зберігання». Таким чином кредитором вжито всіх заходів для повідомлення боржника належним чином про заборгованість. 
Судом не встановлено, а матеріали справи не містять доказів які б свідчили про те, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за АТ "Альфа-Банк" проведена з порушенням вимог Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" і Порядку № 1127. Іпотекодержатель надав приватному нотаріусу як державному реєстратору усі документи, які потрібні для здійснення реєстраційних дій.
Твердження позивача про те, що в матеріалах реєстраційної справи відсутня довідка Іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації, не відповідає дійсності та спростовується доказами, наданими самою стороною позивача разом з позовною заявою. 
Так судом встановлено, що в матеріалах справах міститься Довідка від 27.09.2021 АТ «Альфа-Банк», яка видана по ОСОБА_3 за договором кредиту від 28.03.2006 № 2006/13-2.06/232. Дослідженням вказаної довідки встановлено, що вона датована 29.09.2021 та міститься відомості про розмір заборгованості – 177 105,28 Євро.
Документи приватному нотаріусу для проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень подані 02.10.2021, отже відповідачем дотримано вимоги щодо надання довідки з відомостями про суму боргу станом дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.
Також твердження позивача про те, що позивач є спадкоємцем спірного нерухомого майна після смерті його батька не підтверджуються матеріалами справи, оскільки відповідно до Свідоцтва про спадщину за заповітом позивач ОСОБА_1 успадкував від померлого іпотекодавця ОСОБА_2 лише частку у статутному фонді в розмірі 70% ТОВ «ім. Чкалова»-2 на суму 2044,00 грн, інших правовстановлюючих документів, які б свідчили про належність позивачу права власності на спірний об`єкт нерухомості стороною позивачем не надано, матеріали справи не містять.
Крім того, сторона позивача не довела і матеріали справи не містять доказів виконання зобов`язань за кредитним договором, зокрема шляхом повного виконання судового рішення про дострокове стягнення суми заборгованості за цим договором, а тому у банку були наявні підстави для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за собою права власності на майно.
Окрім цього, суд під час вирішення спору у цій справі, бере до уваги заперечення сторони відповідача та зазначає, що згідно з принципом реєстраційного підтвердження володіння (постанови ВП ВС від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц та від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц), володіння нерухомим майном визначається фактом державної реєстрації права власності. 
Оскільки право власності на об`єкт нерухомості (квартиру АДРЕСА_1 ) зареєстровано за АТ «Сенс Банк», саме Банк є законним володільцем майна. Позивач у даному випадку є неволодіючим суб`єктом. У ситуації, коли власник (Банк) зареєстрував своє право, Позивач, який вважає своє право порушеним, мав би заявити віндикаційний позов (витребування майна на підставі ст. 387 ЦК України). 
Натомість, оскарження лише рішення реєстратора без вимоги про витребування майна (віндикації) не є належним інструментом відновлення прав для неволодіючого власника. Негаторний позов (ст. 391 ЦК України), на який фактично подібна логіка Позивача, застосовується лише тоді, коли власник зберігає майно у своєму фактичному та юридичному володінні, що у даній справі спростовується записом у Реєстрі від 05.10.2021. 
Рішення державного реєстратора є актом одноразового застосування. Воно вичерпує свою дію в момент внесення відповідного запису до Реєстру. Після того, як титул власності перейшов до Банку, оспорювання документів, на підставі яких проведено реєстрацію, або самого рішення реєстратора не є ефективним способом захисту. Ефективність віндикаційного позову забезпечується саме наявністю реєстрації за Відповідачем, оскільки саме на підставі рішення про віндикацію до Реєстру вноситься належний запис про право власності Позивача (Постанова ВП ВС від 09.11.2021 у справі № 466/8649/16-ц).
Вимога про «скасування рішення» суперечить самій суті віндикації та не призводить до юридичного результату — відновлення титулу Позивача. 
Іпотечний договір від 28.03.2006 є діючим, сторона позивача відмовилась від позовних вимог щодо визнання цього договору недійсним, а скасування рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію та їх обтяжень, не є ефективним способом захисту, який має відбуватися шляхом відновлення становища, яке існувало до порушення, оскільки за встановленими обставинами відповідач мав право на звернення на предмет іпотеки відповідно до умов іпотечного договору, за відсутності виконання зобов`язань боржником, відсутністю дій з боку іпотекодавця або його спадкоємців з приводу взятих на себе зобов`язань як майнового поручителя, відсутності інформації про смерть іпотекодавця.
Отже, суд з урахуванням викладеного, виснував про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог.
Розподіл судових витрат
Відповідно до ст. 141 ЦПК України, ураховуючи відсутність підстав для задоволення позовних вимог в повному обсязі, судові витрати покладаються на позивача.
Керуючись ст.ст. 2, 5, 12, 13, 18, 76-81, 89, 141, 263-265, 354 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс Банк» про скасування рішення про державну реєстрацію права власності відмовити.
Рішення суду може бути оскаржене до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його складання.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до апеляційного суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_3 , місце проживання: Одеська обл., Роздільнянський район, с. Лучинсь.
Відповідач: Акціонерне товариство «Сенс-Банк», ЄДРПОУ 23494714, місцезнаходження: м.Київ, вул. Велика Васильківська, буд. 100.

Вступна та резолютивна частини рішення проголошені17.06.2026.
Повне рішення суду буде складене упродовж 10 днів.
Повне рішення суду складене 26.06.2026.

Суддя              Ю. А. Скриль