ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД 
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"01" червня 2026 р. Справа№ 910/26475/14 (910/5870/24)
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого: Козир Т.П.
суддів: Пантелієнка В.О. 
Доманської М.Л. 

за участі секретаря Вага В.В.
та за участю представників:
від ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд": Левченко В.В. орд.;
від ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія": Литовченко Ю.П.
від Бондарчука О.П. : Мамедова Н.Т. орд.;
від ОСББ "Срібний Бриз 2021": Джас І.В. орд.;
від ТОВ "Спорт-Маркетинг 2": не з`явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Києві апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібний Бриз 2021" 
на рішення Господарського суду міста Києва від 14.04.2025 (повний текст складено 24.04.2025)
у справі №910/26475/14(910/5870/24) (суддя Чеберяк П.П.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Голдфіш-Інвест-Буд" 
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія"
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: розпорядника майна боржника арбітражного керуючого Бондарчука Олександра Петровича
про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання демонтувати самовільно встановлену загорожу 

та за позовом третьої особи з самостійними вимогами щодо предмета спору Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібний Бриз 2021"
до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Голдфіш-Інвест-Буд"
2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Спорт-Маркетинг 2"
3. Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія"
про визнання недійсними договорів

в межах справи №910/26475/14
за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія"
про банкрутство,

УСТАНОВИВ:
У травні 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Голдфіш-Інвест-Буд" (далі - позивач, ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд") звернулось у Господарський суд міста Києва із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" (далі - відповідач, ТОВ "УІІК"), у якій просило суд зобов`язати відповідача усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:90:135:0091, що належить на праві власності позивачу, шляхом демонтажу самовільно встановленої огорожі. 
Позовні вимоги мотивовані тим, що позивачу з 22.06.2010 належить на праві власності земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:90:135:0091, однак права позивача, як власника цієї земельної ділянки, є порушеними внаслідок незаконних дій відповідача, яким самовільно встановлено огорожу на земельній ділянці позивача та штучно утворено дорогу. Це порушення має триваючий характер та не усунуто на момент подання цього позову, тому позивач має права усунення перешкод у здійсненні ним права користування своїм майном відповідно до ст. 391 ЦК України та 152 ЗК України. 

Між тим, у провадженні Господарського суду м. Києва перебуває справа № 910/26475/14 за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" про банкрутство на стадії процедури розпорядження майном, відкритої ухвалою Господарського суду м.Києва від 15.12.2014.
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 20.05.2024 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 910/5870/24, постановлено справу розглядати за правилами загального позовного провадження, розгляд справи призначено на 17.06.2024. 
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 17.06.2024 справу №910/5870/24 передано за виключною підсудністю до Господарського суду міста Києва для розгляду в межах справи №910/26475/14 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія".
Ухвалою Господарського суду міста Києва від 19.08.2024 прийнято справу №910/5870/24 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Голдфіш-Інвест-Буд" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання демонтувати самовільно встановлену огорожу до розгляду в межах справи №910/26475/14 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія".

В процесі розгляду справи до Господарського суду м. Києва надійшла позовна заява третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібний Бриз 2021" (далі - ОСББ "Срібний Бриз 2021", апелянт) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Голдфіш-Інвест-Буд", Товариства з обмеженою відповідальністю "Спорт-Маркетинг 2" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" про визнання договорів недійсними, а саме:
- договору купівлі-продажу земельної ділянки від 22.06.2010, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Голдфіш-Інвест-Буд" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія", посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рудко Б.Б., реєстр. № 2464, № 2465, та застосувати наслідки недійсного правочину;
- договору земельного сервітуту від 10.10.2023, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Голдфіш-Інвест-Буд" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Спорт-Маркетинг 2".
Позовні вимоги мотивовані тим, що огорожа, яку позивач вимагає демонтувати, відноситься до земельних ділянок з кадастровими номерами 8000000000:90:135:0102 та 8000000000:90:135:0101, на якій розташовані будинки №1-А та №1 відповідно з вбудовано-прибудованими приміщеннями, а оспорювані третьою особою договори є такими, що порушують права та законні інтереси всіх мешканців будинків АДРЕСА_1 і укладені з порушенням норм права. 

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 21.10.2024 прийнято до розгляду позовну заяву третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібний Бриз 2021" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Голдфіш-Інвест-Буд" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" про визнання договорів недійсними у межах справи № 910/26475/14.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 14 квітня 2025 року первісний позов задоволено.
Зобов`язано ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:90:135:0091, що належить на праві власності ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд" шляхом демонтажу самовільно встановленої огорожі.
У задоволенні позову третьої особи з самостійними вимогами щодо предмета спору відмовлено.
Присуджено до стягнення з ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" на користь ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд" 3028,00 грн. судового збору.

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду, Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібний Бриз 2021" подало апеляційну скаргу, в якій просить скасувати оскаржуване рішення у повному обсязі, відмовити ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд" у задоволенні позову, визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 22.06.2010 та застосувати наслідки недійсного правочину, визнати недійсним договір земельного сервітуту від 10.10.2023 року.
Апеляційна скарга мотивована тим, що судом порушено норми матеріального та процесуального права, а висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки земельна ділянка ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд" з кадастровим номером 8000000000:90:135:0091 не може межувати із земельними ділянками з кадастровим номером 8000000000:90:135:0096 та з кадастровим номером 8000000000:90:135:0097, про що помилково зазначив суд першої інстанції, оскільки вона межує із земельними ділянками 8000000000:90:135:0103, 8000000000:90:135:0102, 8000000000:90:135:0101, що належать ТОВ "УІІК" на праві власності; позивачем не надано доказів первинної технічної документації встановлення меж земельної ділянки, що діяла станом на дату укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки від 22.06.2009р., а отже, дійсність меж земельної ділянки та відповідність їх в натурі суперечить іншим доказам по справі; житлові багатоповерхові будинки № 1 та № 1-А введені в експлуатацію у 2008 році, а огорожа, яка складається із залитої бетоном основи вздовж земельних ділянок з кадастровим номером 8000000000:90:135:0091 межує із земельними ділянками з кадастровими номерами 8000000000:90:135:0103, 8000000000:90:135:0102, 8000000000:90:135:0101, що межують із земельною ділянкою позивача з кадастровим номером 8000000000:90:135:0091; з 2008 року співвласниками житлових будинків АДРЕСА_1, а також забудовником ТОВ "УІІК" при здійсненні забудови житлового будинку АДРЕСА_1 спірна земельна ділянка використовувалася у якості прибудинкової території та у якості будівельного майданчика відповідно у зв`язку з чим і була встановлена огорожа; з 2008 року по моменту подання позову у даній справі позивач не звертався до ТОВ "УІІК" із претензією, вимогою тощо щодо наявної огорожі між торговим комплексом та житловими будинками та наявністю спору на земельну ділянку; до матеріалів справи долучена досудова вимога від 30.04.2024, однак відсутні докази її направлення на адресу ТОВ "УІІК"; договір купівлі-продажу земельної ділянки між ТОВ "УІІК" та ТОВ "ГолдфішІнвест-Буд" був укладений 22.06.2009р., тобто, через 2 роки після встановлення огорожі і у ньому відсутні застереження та/або визначення, що у предмет договору входить земельна ділянка, яка "приєднана" до земельних ділянок ТОВ "УІІК"; договір земельного сервітуту від 10.10.2023р., укладений між ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд" та ТОВ "Спорт-Маркетинг 2", укладений між пов`язаними особами; відповідно до висновків ВС від 04.12.2024р. у справі № 910/21329/17 прибудинкова територія багатоповерхових житлових будинків не може бути виділена та відчужена третім особам; крім того, асфальтне замощення та огорожа, яку позивач просить демонтувати, є власністю боржника - ТОВ "УІІК" у справі про банкрутство № 910/26475/14 та входить до ліквідаційної маси боржника, а в матеріалах справи відсутні докази погодження кредиторів на знищення, або зменшення вартості майна боржника; згідно генерального плану забудови 2003 року земельна ділянка, на яку претендує позивач, відноситься до прибудинкової території трьох будинків № 1, № 1-а, АДРЕСА_1, що зазначено також на плані місцезнаходження земельної ділянки.
Також до апеляційної скарги додано ряд доказів, які не надавались до суду першої інстанції. 

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу заперечив проти її задоволення та просить залишити оскаржуване рішення без змін, посилаючись на те, що наданими позивачем доказами підтверджується, що ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд" є власником земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0091, що спростовує відповідні доводи апелянта; самовільне встановлення ТОВ "УІІК" огорожі в межах земельної ділянки ТОВ "Голдфіш-ІнвестБуд" порушує права останнього, як власника земельної ділянки, на користування своїм майном, а тому позивач правомірно звернувся до суду для захисту своїх порушених прав та законних інтересів; чинним законодавством України не передбачено обов`язковості направлення досудової вимоги про усунення перешкод у користуванні земельної ділянки; позивач звертався до ТОВ "УІІК" із досудовою вимогою від 30.04.2024, однак протягом розгляду справи в суді першої інстанції - ні ТОВ "УІІК", ні розпорядник майна не заперечували факту отримання вказаної досудової вимоги та будь-яких доказів на спростування зворотного останніми надано не було; усі інші доводи, які зазначені апелянтом у своїй апеляційні скарзі, ніяким чином не спростовують доводи суду першої інстанції; оспорювані третьою особою договори укладені у відповідності до норм чинного законодавства, презумпція правомірності цих правочинів не спростована, а тому відсутні підстави для визнання їх недійсними.

Відповідач у поясненнях від 20.10.2025 вказав, що огорожа між земельними ділянками ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд" та житловим комплексом, що складається з трьох будинків № 1, № 1-а, № 1-б з дитячим та спортивним майданчиком між будинками та підземним паркінгом по вул. Дніпровській набережній м. Києва, знаходиться з дати введення будинків № 1, № 1-а по вул.Дніпровській набережній м. Києва в експлуатацію на стіні підземного паркінгу, що відмежовує підземні паркінги торгово-розважального центру та житлового комплексу, а отже, є частиною житлового комплексу; в договорі купівлі-продажу земельної ділянки від 22.06.2010р. відсутнє посилання на знаходження на ділянці позивача огорожі та/або стіни підземного паркінгу, а отже, спірна земельна ділянка не входила до земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0091, що входила до предмету договору від 22.06.2010р; огорожа належить ТОВ "УІІК-Сервіс" на праві власності, тому ТОВ "УІІК" не має можливості виконати рішення суду першої інстанції щодо майна, яке йому не належить. 
До пояснень додані схема розташування межових знаків по межі земельної ділянки та викопіювання з плану від 22.09.2016.

15.12.2025 ОСББ "Срібний Бриз 2021" подало додаткові пояснення, у яких навело додаткові обґрунтування доводів, викладених у апеляційній скарзі, а також надало ряд нових доказів. 
26.01.2026 позивачем подані письмові пояснення, у яких він заперечує проти доводів, викладених у поясненнях відповідача від 20.10.2025. Також вказує, що до апеляційної скарги доданий експертний висновок 04.06.2025, який не подавався до суду першої інстанції, а тому не підлягає прийняттю. 
27.01.2026 позивачем подані письмові пояснення, у яких він заперечує проти доводів, викладених у додаткових поясненнях ОСББ "Срібний Бриз 2021" від 15.12.2025. Також заперечує проти врахування експертного висновку 04.06.2025, що був доданий до апеляційної скарги.
02.02.2026 ОСББ "Срібний Бриз 2021" подало заперечення на пояснення представника позивача від 26.01.2026. Також у цих запереченнях просить поновити строк на подання до Північного апеляційного господарського суду копії відповіді Департаменту земельних ресурсів КМДА № 057-17277 від 29.12.2025р.
27.03.2026 позивач подав заперечення проти клопотання ОСББ "Срібний Бриз 2021" про долучення доказів. 
30.03.2026 ОСББ "Срібний Бриз 2021" подало додаткові пояснення, у яких просить врахувати висновки постанов Верховного Суду від 19.03.2026р. у справі №910/26475/14(910/6063/24) та від 24.03.2026р. у справі №910/26475/14(910/6061/24).
17.04.2026 позивачем подані додаткові пояснення, у яких він наводить заперечення проти доводів апелянта про належність огорожі до підземного паркінгу; щодо належності огорожі ТОВ "УІІК"; щодо доводів про входження огорожі в ліквідаційну масу.
11.05.2026 від відповідача надійшли пояснення щодо обставин справи, у яких він також просить долучити додані до пояснень докази. 
11.05.2026 ОСББ "Срібний Бриз 2021" подало заперечення на додаткові пояснення позивача від 17.04.2026. 

Щодо доказів, які подані учасниками справи в процесі розгляду апеляційної скарги, апеляційний господарський суд виходить з наступного.
Відповідно до частини 3 статті 269 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Частинами 2-4 статті 80 ГПК України позивач, особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб, повинні подати докази разом з поданням позовної заяви. Відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи. Якщо доказ не може бути поданий у встановлений законом строк з об`єктивних причин, учасник справи повинен про це письмово повідомити суд та зазначити: доказ, який не може бути подано; причини, з яких доказ не може бути подано у зазначений строк; докази, які підтверджують, що особа здійснила всі залежні від неї дії, спрямовані на отримання вказаного доказу.
Згідно частини 8 статті 80 ГПК України докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обґрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причин, що не залежали від неї.
За приписами частини 4 статті 13 ГПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
ОСББ "Срібний Бриз 2021" разом з апеляційною скаргою надало наступні нові докази: позовну заяву з додатками у справі № 910/26475/14(910/6061/24), з електронного кабінету представника третьої особи; позовна заява з додатками у справі № 910/26475/14(910/6063/24); рішення Господарського суду м. Києва від 14.04.2025р. у справі № 910/26475/14 (910/6061/24); рішення Господарського суду м. Києва від 14.04.2025р. у справі № 910/26475/14 (910/6063/24); копія державного акту ЯЖ №039205 від 16.12.2009р; копія державного акту КВ №141974 від 27.07.2007р.; копія державного акту КВ № 142478 від 20.08.2007р.; копія експертного висновку від 04.06.2025р.; копія відповіді ТОВ "УІІК Сервіс" № 20 від 10.06.2025р.; копія договору № 1 від 19.10.2011р. про передачу в експлуатацію житлового будинку з прибудинковою територією за адресою: м.Київ, вул. Дніпровська набережна, 1, з додатками; копія договору №2 від 19.10.2011р. про передачу в експлуатацію житлового будинку з прибудинковою територією за адресою: м. Київ, вул. Дніпровська набережна, 1-А, з додатками; план будівництва підземного паркінгу, 2003р.; копія державного акту КВ №132471 від 21.06.2005р.; копія відповіді ТОВ "УІІК Сервіс" №22 від 10.06.2025р.; копія відповіді ТОВ "УІІК Сервіс" № 21 від 10.06.2025р.; копія схеми розташування мережі водопостачання та водовідведення (2003), які розташовуються як в самому паркінгу так і на земельній поверхні, що проходять по земельним ділянкам 8000000000:90:135:0096, 8000000000:90:135:0097; копія топоплану забудови житлового комплексу (2002р.); копія акту державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 27.09.2007р. підземного паркінгу; копія акту державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 27.09.2007р. житлового будинку № 1; копія акту державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 27.09.2007р. житлового будинку № 1-А.
ТОВ "УІІК" разом з поясненнями від 20.10.2025 подало наступні нові докази: схему розташування межових знаків по межі земельної ділянки; викопіювання з плану від 22.09.2016 р.
ОСББ "Срібний Бриз 2021" разом з додатковими поясненнями від 15.12.2025 надало наступні нові докази: довідку ТОВ "УІІК Сервіс" від 10.10.2025; генеральний план коригування ІІІ черги будівництва (план проїздів, тротуарів доріжок та майданчиків); лист ГУ Держгеокадастру у м.Києві та Київській області від 11.12.2025.
ОСББ "Срібний Бриз 2021" разом із запереченням від 02.02.2026 надало наступні нові докази: відповідь Департаменту земельних ресурсів КМДА №057-17277 від 29.12.2025р.
ТОВ "УІІК" разом з поясненнями від 11.05.2026 подало наступні нові докази: копія Наказу ТОВ "УІІК Сервіс" № 08/2013-ОЗ від 06.12.2013р.,; копія акту № 4196 від 06.12.2013р. про виконання робіт за договором про виконання робіт № 11-Мн/2013 від 29.11.2013р.; копія акту приймання передачі майна № 2 від 29.11.2013р. за договором виконання робіт № 11-Мн/2013 від 29.11.2013р.; копія акту № 2/12 від 06.12.2013р. про витрату давальницьких матеріалів; копія видаткової накладної (ТОВ "Інтербуд ЛТД") № 1651 від 27.11.2013р.; копія накладної (ПП "Алекс-мет") № 2 від 23.09.2013р.; копія видаткової накладної (ТОВ "Компанія Центр Сітка") № PH-0002102 від 16.10.2013р.; копія видаткової накладної (ТОВ "Компанія Центр Сітка") № РH-0002395 від 25.11.2013р; копії актів прийому передачі (внутрішнього переміщення) основних засобів ТОВ "УІІК Сервіс": УС-0000027 від 06.12.2013р. (калитка 1.48*1), УС-0000028 від 06.12.2013р. (закладні деталі кріплення огорожі), УС-0000028 від 06.12.2013р. (зварна сітчаста панель H-1,53. L-5м), УС-0000028 від 06.12.2013р. (стовпчик 60*40 L-2.0), УС-0000028 від 06.12.2013р. (Комплект кріплення для Сітки огорожі Скоба 40х50), УС-0000027 від 06.12.2013р (огорожа з воротами та калиткою); копії плану - 1 поверху на відм -4,500 та плану 1 поверху на відм +0,000; копія інвентаризаційного опису основних засобів ТОВ "УІІК" від 29 січня 2020р.; копії Договору №1 від 19.10.2011 р. та Договору № 21 від 19.10.2011 р. з актами; копія висновку № 96 від 04.08.2003р.; копії витягу з проекту стадії РП.
Однак, вказані учасники справи не надали доказів неможливості своєчасного подання вказаних документів до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від них, крім цього, окремі докази (експертний висновок від 04.06.2025р., копія відповіді ТОВ "УІІК Сервіс" №20 від 10.06.2025р, довідка ТОВ "УІІК Сервіс" від 10.10.2025, лист ГУ Держгеокадастру у м.Києві та Київській області від 11.12.2025, відповідь Департаменту земельних ресурсів КМДА № 057-17277 від 29.12.2025р. тощо) складені вже після прийняття оскаржуваного рішення від 14.04.2025, проте така обставина як відсутність існування доказів на момент прийняття рішення суду першої інстанції, взагалі виключає можливість прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів. 
Враховуючи викладене, надані представниками ОСББ "Срібний Бриз 2021" та ТОВ "УІІК" нові докази не приймаються судом апеляційної інстанції до розгляду.
На виконання вимог суду, враховуючи встановлені судом суперечності в поясненнях сторін щодо розміщення спірного паркану і з метою їх усунення, ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд" 29.05.2026 подало копію графічного зображення земельної ділянки ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд" та спірного паркану на план-схемі, а представник ОСББ "Срібний Бриз 2021" 01.06.2026 подала викопіювання з плану міста масштабу 1:200, які судом було ухвалено долучити до матеріалів справи, оскільки копії цих документів надавались суду першої інстанції, однак поганої якості, нечитабельні, і без чіткого позначення розташування спірної огорожі. Вказані документи були додатково досліджені у судовому засіданні.

Учасники процесу належним чином повідомлялись про розгляд апеляційної скарги в порядку, визначеному статтями 6, 120, 242 ГПК України, шляхом направлення ухвал суду за допомогою Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи.
Оскільки явка сторін у судове засідання не була визнана обов`язковою, суд, на підставі ч.12 ст. 270 ГПК України, ухвалив здійснювати розгляд апеляційної скарги за відсутності представників ТОВ "Спорт-Маркетинг 2".

Представник ОСББ "Срібний Бриз 2021" (апелянта) у судовому засіданні підтримала доводи, викладені у апеляційній скарзі, та просила її задовольнити у повному обсязі. 
Представник ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд" у судовому засіданні заперечив проти задоволення апеляційної скарги з підстав, викладених у відзиві.
Представник ТОВ "УІІК" у судовому засіданні просив задовольнити апеляційну скаргу у повному обсязі. 
Представник арбітражного керуючого Бондарчука О.П. у судовому засіданні просила задовольнити апеляційну скаргу в частині визнання договорів сервітуту недійсними.

Заслухавши пояснення присутніх учасників процесу, дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Як встановлено матеріалами справи, 20 серпня 2007 року Товариству з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" було видано Державний акт на право власності на земельну ділянку серії КВ №142478 з кадастровим номером 8000000000:90:135:0091 площею 1,3827 га на перетині просп. Павла Тичини та Дніпровської набережної у Дніпровському районі міста Києва з цільовим призначенням - будівництво житлових будинків з об`єктами соціально-культурного призначення (том 1 а.с.7-8).
22.06.2010 між ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія", як продавцем, та ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд", як покупцем, було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки (далі - договір купівлі-продажу), відповідно до якого продавець передає у власність покупцеві, покупець приймає у власність земельну ділянку площею 1,3827 га, кадастровий номер 8000000000:90:135:0091, з цільовим призначенням: будівництво житлових будинків з об`єктами соціально-культурного призначення, яка розташована на перетині проспекту Павла Тичини та Дніпровської набережної у Дніпровському районі міста Києва (том 1 а.с.9-18).
Згідно п.3.1 договору купівлі-продажу сторони домовились, що продаж земельної ділянки вчинено за 51 259 040,00 грн без ПДВ. 
У пунктах 2.4, 2.5 договору купівлі-продажу зазначено, що земельна ділянка станом на 08.05.2010 вільна від забудов та на земельну ділянку, яка є предметом цього договору, обмеження (обтяження) не зареєстровані. 
У пункті 3.2 договору купівлі-продажу визначено, що грошові кошти у сумі 48 683 718,00 грн станом на дату укладення цього договору покупець сплатив, а продавець отримав, решту ціни купівлі у сумі 2 575 322,00 грн покупець зобов`язується сплатити продавцеві протягом двадцяти чотирьох календарних місяців з дати підписання договору одним платежем або декількома платежами за погодженням сторін. 
Згідно пункту 7.7 договору купівлі-продажу сторони цим гарантують, що ними на день підписання договору оглянуто земельну ділянку, претензій щодо земельної ділянки сторонами не виявлено. 
У пункті 7.11 договору купівлі-продажу сторони зазначили, що земельна ділянка перебуває у належному стані та може бути використана згідно з її цільовим призначенням. 
Договір купівлі-продажу зареєстрований нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рудко Б.Б. та зареєстрований в реєстрі за №2464,2465.
Факт реєстрації договору купівлі-продажу підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Інформацією з Державного земельного кадастру, у якому також зазначено про наявність земельного сервітуту ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" (том 1 а.с.19-38).
У січні 2024 року на замовлення ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд" фізичною особою-підприємцем Головненком В.С. була виготовлена Технічна документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), що розташована м.Київ, Дніпровський район, перетин просп. Павла Тичини та Дніпровської набережної, кадастровий номер 8000000000:90:135:0091 (том 1 а.с.39-64).
Згідно кадастрового плану земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:90:135:0091) та відомостей про встановлені межові знаки вказана земельна ділянка межує: від А до Б - землі приватної власності, від Б до В - землі не надані у власність чи користування (8000000000:90:135:0094), від В до Г - землі не надані у власність чи користування (8000000000:90:135:0084), від Г до А - Київська міська рада (8000000000:90:135:0069). Також зазначено про наявність сервітуту (0,1077 га) на підставі договору про встановлення земельного сервітуту від 10.10.2023р. (том 1 а.с.57, 61).
16.04.2024 судовим експертом Дощечкіним О.І. на замовлення ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд" складено висновок експерта за результатами проведення земельно-технічної експертизи №16-04/2024 (том 1 а.с.65-105), згідно яких:
1) В межах земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0091, що належить на праві власності ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд" розташовані:
- частина металевого секційного паркану на металевих стовпах з бетонним бордюром (фото 1, 2, 3), металева хвіртка з кодовим замком (фото 4) загальною довжиною L1=149 м.;
- частина металевого будівельного паркану на бетонних блоках, що огороджує будівельний майданчик (фото 5, 6), огороджувальні бетонні блоки (фото 7), загальною довжиною L3=82 м.; 
- частина асфальтованого проїзду довжиною L2=144 м. і шириною від 4.9 м. до 4.7 м.;
Графічно розташовування об`єктів дослідження в межах земельної ділянки відображено на Додатку №1 до висновку.
2) Існує порушення меж земельної ділянки ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд" з кадастровим номером 8000000000:90:135:0091 відповідно до правовстановлювальних документів та документації із землеустрою на цю земельну ділянку, розташованими частково в межах наступних об`єктів дослідження: 
- металевим секційним парканом на металевих стовпах з бетонним бордюром і металевою хвірткою з кодовим замком;
- металевим будівельним парканом на бетонних блоках, що огороджує будівельний майданчик, та огороджувальними бетонними блоками;
- асфальтованим проїздом.
Площа частини земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0091, що порушена розташованими в межах земельної ділянки металевим секційним парканом на металевих стовпах з бетонним бордюром та асфальтованим проїздом, становить S1=0,0688 га і позначена на Додатку №2 до висновку штриховкою блакитного кольору. 
Площа частини земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0091, що обмежена металевим будівельним парканом на бетонних блоках і окремо встановленими огороджувальними бетонними блоками, становить S2=0,0382 га і позначена на Додатку №2 до висновку штриховкою зеленого кольору.
30.04.2024 ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд" складено досудову вимогу за вих. №37/24, адресовану ТОВ "Українська Інвестиційно-Інжинірингова Компанія", у який він просить усунути перешкоди у користуванні земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:135:0091 шляхом демонтажу самовільно встановленої огорожі (паркану).
Доказів направлення/вручення вказаної досудової вимоги ТОВ "Українська Інвестиційно-Інжинірингова Компанія" матеріали справи не містять.
Оскільки ТОВ "Українська Інвестиційно-Інжинірингова Компанія" не здійснило демонтаж вказаної огорожі, ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд" звернулось до суду із даним позовом та просило суд зобов`язати відповідача усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:90:135:0091, що належить на праві власності позивачу, шляхом демонтажу самовільно встановленої огорожі. 
В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що права позивача, як власника цієї земельної ділянки, є порушеними внаслідок незаконних дій відповідача, яким самовільно встановлено огорожу на земельній ділянці позивача та штучно утворено дорогу. Також позивач у позові зазначив, що це порушення має триваючий характер, оскільки фактично встановлення огорожі відбулось у 2007 році, та не усунуто на момент подання цього позову, тому позивач має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування своїм майном відповідно до ст. 391 ЦК України та 152 ЗК України.

В процесі розгляду даної справи ОСББ "Срібний Бриз 2021" подало позовну заяву третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору, до ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд", ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" та ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" про визнання недійсними:
- договору купівлі-продажу земельної ділянки від 22.06.2010, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Голдфіш-Інвест-Буд" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія", посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рудко Б.Б., реєстр. № 2464, № 2465, та застосувати наслідки недійсного правочину;
- договору земельного сервітуту від 10.10.2023, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Голдфіш-Інвест-Буд" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Спорт-Маркетинг 2".
Позовні вимоги ОСББ "Срібний Бриз 2021" мотивовані тим, що огорожа, яку позивач вимагає демонтувати, відноситься до земельних ділянок з кадастровими номерами 8000000000:90:135:0102 та 8000000000:90:135:0101, на яких розташовані будинки №1-А та №1 відповідно з вбудовано-прибудованими приміщеннями, а оспорювані третьою особою договори є такими, що порушують права та законні інтереси всіх мешканців будинків АДРЕСА_1 і укладені з порушенням норм права, а саме: 
- договір купівлі-продажу порушує права та законні інтереси всіх мешканців будинків № 1 та АДРЕСА_1 , вчинений з порушенням публічного порядку, з метою, що суперечить інтересам держави та суспільства, вчинений під впливом обману, з порушенням прав цільового використання земельної ділянки - для будівництва житлової нерухомості, з порушенням будівельних норм та правил щодо проектної документації на будівництво згідно цільового призначення земельної ділянки, укладений "на зло" для зменшення прибудинкової території будинків № 1-А та № 1 по вул. Дніпровській набережній у м. Києві, спірний договір є безкоштовним, має ознаки фраудаторності, за правочином не сплачувалися відповідні податки та збори тощо, спірний договір укладався за наявної на момент його укладення огорожі між земельними ділянками та асфальтного покриття, що розмежовує земельні ділянки, договір укладений в порушення законодавства щодо належності прибудинкової території двом житловим будинкам для їх обслуговування, протипожежним нормам; 
- договір земельного сервітуту є недійсним у зв`язку з тим, що його недійсність прямо випливає з недійсності договору купівлі-продажу земельної ділянки від 22.06.2010р., був підписаний неуповноваженою особою, суперечить ст. ст. 13, 203 ЦК України, будівельним нормам та правилам, проектній документації на забудову, в т.ч. будинків АДРЕСА_1.

Відповідач не скористався правом подати відзив на позовну заяву позивача та на позовну заяву третьої особи, однак розпорядник майна ТОВ "Українська Інвестиційно-Інжинірингова Компанія" - арбітражний керуючий Бондарчук О.П. подав клопотання про долучення доказів:
- листа Департаменту земельних ресурсів від 22.11.2024 щодо продажу 30.05.2003 ТОВ "Українська Інвестиційно-Інжинірингова Компанія" земельної ділянки площею 2,9963 з кадастровим номером 8000000000:90:135:0068 на перетині просп.Павла Тичини та Дніпровської набережної для будівництва житлових будинків з об`єктами соціально-культурного призначення (том 2 а.с.3);
- лист ГУ Держгеокадастру у м.Києві та Київської області від 05.12.2024 щодо надання документів (том 2 а.с.5);
- лист Державної інспекції архітектури та містобудування України від 29.11.2024 щодо відсутності запитуваних документів (том 2 а.с.6);
- технічну документацію зі складання державного акта на право власності на земельну ділянку ТОВ "Українська Інвестиційно-Інжинірингова Компанія" для будівництва житлових будинків з об`єктами соціально-культурного призначення на перетині просп.Павла Тичини та Дніпровської набережної, 8000000000:90:135:0100, складену у 2012 році (том 2 а.с.7-40).
Позивачем були подані заперечення проти залучення вказаних доказів, оскільки вони подані з пропуском встановленого ст. 80 ГПК України строку та не стосуються предмету доказування у даній справі. 
ОСББ "Срібний Бриз 2021", у свою чергу, подало пояснення на клопотання арбітражного керуючого (том 2 а.с.97-123), до яких додало: 
- фотокопію частини проекту будівництва житлових будинків з об`єктами соціально-культурного призначення на перетині проспекта Павла Тичини та Дніпровської набережної у Дніпровському районі міста Києва 2003року, що стосується предмету спору; 
- викопіювання з плану регіонального картографо-геодезичного фонду КДП "Київгеоінформатика" від 22.09.2016р.

Вирішуючи даний спір, суд першої інстанції прийшов до висновку, що позовні вимоги ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд" є доведеними і обґрунтованими, а тому задовольнив первісний позов у повному обсязі. 
Щодо позовних вимог ОСББ "Срібний Бриз 2021", то суд першої інстанції прийшов до висновку, що вони не підлягають задоволенню у зв`язку із недоведеністю підстав для визнання оспорюваних правочинів недійсними. 

Проте, Північний апеляційний господарський суд не погоджується із висновком суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення первісного позову ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд", з огляду на наступне.
Так, відповідно до статей 15, 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
За змістом статей 3, 15, 16 ЦК України правовою підставою для звернення до господарського суду є захист порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. 
Згідно з статті 4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Вирішуючи господарський спір, суд повинен дотримуватися певного алгоритму дій, а саме, з`ясувати, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.06.2019 у справі № 910/6642/18.
Таким чином, можливість задоволення позовних вимог перебуває у залежності від наявності (доведеності) наступної сукупності умов: наявність у позивача певного суб`єктивного права або інтересу, порушення такого суб`єктивного права (інтересу) з боку відповідача та належність (адекватність встановленому порушенню) обраного способу судового захисту. Відсутність (недоведеність) будь-якого з означених елементів унеможливлює задоволення позовних вимог.
Відповідно до статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, у тому числі, договори та інші правочини, інші юридичні факти, завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі, інші юридичні факти.
Предметом розгляду даного спору за первісним позовом є матеріально-правова вимога ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд", як власника земельної ділянки, до ТОВ "УІІК" про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу самовільно встановленої огорожі.
Згідно із частиною 4 статті 373 ЦК України власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.
Так, за приписами частини 1 статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Згідно з приписами статті 152 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.
Отже, особа, яка використовувала земельну ділянку з порушенням прав іншої (власника земельної ділянки), повинна привести земельну ділянку у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд за власний кошт.
У постанові Верховного Суду від 27.05.2020 у справі № 910/1310/19 викладено правовий висновок про те, що умовами для задоволення позову є сукупність таких обставин: майно знаходиться у власника або титульного володільця; інша особа заважає користуванню, розпорядженню цим майном; для створення таких перешкод немає правомірних підстав (припису закону, договору між власником та іншою особою тощо); у позові має бути чітко та конкретно визначено дії, які повинен здійснити відповідач для усунення порушень права власника (володільця).
Матеріалами справи підтверджується, що ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд" набуло права власності на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:90:135:0091 на підставі укладеного з ТОВ "УІІК" договору купівлі-продажу земельної ділянки від 22.06.2010.
У пункті 7.7 вказаного договору купівлі-продажу зазначено, що сторони цим гарантують, що ними на день підписання договору оглянуто земельну ділянку, претензій щодо земельної ділянки сторонами не виявлено, а в пункті 7.11 договору продажу сторони зазначили, що земельна ділянка перебуває у належному стані та може бути використана згідно з її цільовим призначенням.
У той же час, у позовній заяві позивач вказує, що "фактично встановлення огорожі відбулось у 2007 році", тобто за три роки до укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки від 22.06.2010, тому у даному випадку неможливе відновлення стану земельної ділянки, оскільки на момент набуття позивачем права власності на земельну ділянки огорожа вже існувала.
Крім цього, з матеріалів справи вбачається, що на суміжній земельній ділянці розташовані житлові будинки АДРЕСА_1 та АДРЕСА_1 співвласниками яких було створено Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібний Бриз 2021".
Водночас, у силу положень статті 42 ЗК України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України (частина 2 статті 42 ЗК України).
Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками (частина 3 статті 42 ЗК України). Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації (частина 4 статті 42 ЗК України).
Верховний Суд (зокрема в постановах від 05.03.2025 у справі №926/927/24, від 10.12.2025 у справі №907/572/17) констатував, що співвласники багатоквартирного будинку набувають права власності чи права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення їх житлових, соціальних і побутових потреб, після передачі такої ділянки у їх власність чи у постійне користування на загальних підставах у встановленому законом порядку. Розміри та конфігурація такої земельної ділянки визначаються на підставі відповідної технічної документації із землеустрою, яка подається на затвердження уповноваженому на прийняття такого рішення органу місцевого самоврядування.
Верховний Суд неодноразово (зокрема в постановах від 05.11.2020 у справі №766/8919/19, від 10.12.2025 у справі №907/572/17) наголошував, що сам собою факт того, що земельну ділянку не передано у власність чи в користування співвласникам багатоквартирного будинку у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, не змінює правового статусу цієї земельної ділянки як прибудинкової території, та не дає право використовувати її без згоди співвласників будинку.
Вказані висновки підтримані Верховним Судом у постановах від 19.03.2026 у справі №910/26475/14 (910/6063/24) та від 24.03.2026 у справі №910/26475/14 (910/6061/24).
З матеріалів справи, зокрема з наданого позивачем висновку експерта від 16.04.2024 та наведеної у ньому фототаблиці, вбачається, що спірна огорожа розташована по периметру асфальтованого проїзду, який, за доводами ОСББ "Срібний Бриз 2021", знаходиться безпосередньо над підземним паркінгом житлових будинків, про що свідчать вентиляційні шахти (фото 1 і 2 на сторінці 22 висновку експерту), і вказаний підземний паркінг був побудований відповідно до затвердженого у встановленому порядку проєкту до набуття позивачем права власності на земельну ділянку. 
Таким чином, з врахуванням наведених положень статті 42 ЗК України, апеляційний господарський суд приходить до висновку, що належним відповідачем за первісним позовом має бути ОСББ "Срібний Бриз 2021".
З огляду на те, що позивач пред`явив позов до неналежного відповідача, то в позові ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд" про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання демонтувати самовільно встановлену загорожу слід відмовити, тому оскаржуване рішення в цій частині підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд".

Щодо позовної заяви ОСББ "Срібний Бриз 2021" про визнання недійсними договору купівлі-продажу земельної ділянки від 22.06.2010 та договору земельного сервітуту від 10.10.2023, то апеляційний господарський суд виходить з наступного. 
Статтею 204 ЦК України закріплено презумпцію правомірності правочину та зазначено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. 
Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто, таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі судового рішення (відповідна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 06.07.2015р. № 6-301цс15 та підтримана Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 23.05.2018 у справі №916/5073/15).
Таким чином, у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.
Одним із передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів, відповідно до статті 16 ЦК України, є визнання правочину недійсним.
Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Статтею 203 ЦК України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
З урахуванням викладеного, недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб`єктного складу; дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення.
Частиною 3 статті 215 ЦК України передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Отже, Цивільний кодекс України передбачає поділ недійсних правочинів на нікчемні та оспорювані. Так, за ступенем недійсності правочину правочини поділяються на абсолютно недійсні з моменту їх вчинення (нікчемні) та відносно недійсні (оспорювані), які можуть бути визнані недійсними, але за певних умов.
Нікчемним (абсолютно недійсним) є той правочин, недійсність якого прямо передбачена законом. Відповідно до положень частини 2 статті 215 Цивільного кодексу України визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Нікчемний правочин як завідомо недійсний не підлягає виконанню. На нікчемність правочину мають право посилатися і вимагати в судовому порядку застосування наслідків його недійсності будь-які заінтересовані особи.
Оспорюваними є правочини, які Цивільний кодекс України не визнає в імперативній формі недійсними, а лише допускає можливість визнання їх недійсними в судовому порядку за вимогою однієї зі сторін або іншої заінтересованої особи.
Таким чином, оспорюваним є правочин, який недійсний в силу визнання його таким судом на вимогу сторони чи заінтересованої особи. Оспорювані правочини викликають передбачені ними правові наслідки до тих пір, доки вони не оскаржені, однак якщо вони заперечуються (оскаржуються) стороною чи заінтересованою особою, то суд за наявності відповідних підстав визнає їх недійсними з моменту їх вчинення.
На відміну від нікчемного, оспорюваний правочин на момент вчинення породжує для його сторін цивільні права та обов`язки, тому припускається дійсним. Водночас порушення умов дійсності правочинів в момент вчинення, як вже зазначалося, надає можливість одній зі сторін чи заінтересованій особі звернутися до суду з позовом про визнання такого правочину недійсним. Тобто якщо правочин не оспорюється, то є дійсним і створює відповідні юридичні наслідки.
Отже, кожен з видів недійсності правочинів передбачає, зокрема, різні шляхи захисту цивільних прав та інтересів, залежно від підстав визнання правочину недійсним настають різні правові наслідки.
Позивачем при зверненні до суду з вимогами про визнання договору недійсним повинно бути доведено наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угод недійсними, а також доведено наявність порушеного права.
Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
За загальним правилом, у спорі про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин (висновки, сформовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі №905/1227/17, від 02.10.2019 у справі №587/2331/16-ц, від 22.10.2019 у справі №911/2129/17, від 19.11.2019 у справі №918/204/18).
З матеріалів справи вбачається, що звертаючись до суду з позовом про визнання недійсними договорів, третя особа з самостійними вимогами щодо предмета спору - ОСББ "Срібний Бриз 2021" вказало, що договір купівлі-продажу земельної ділянки від 22.06.2010, що укладений між ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд" та ТОВ "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" та договір сервітуту від 10.10.2023, що укладений між ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд" та ТОВ "Спорт-Маркетинг 2" є такими, що порушують права та законні інтереси всіх мешканців будинків АДРЕСА_1, оскільки:
- договір купівлі-продажу земельної ділянки від 22.06.2010 є недійсним у зв`язку з тим, що його зміст суперечить нормам права, порушує права та законні інтереси всіх мешканців будинків АДРЕСА_1, вчинений з порушенням публічного порядку, з метою, що суперечить інтересам держави та суспільству, вчинений під впливом обману, з порушенням прав цільового використання земельної ділянки - для будівництва житлової нерухомості, з порушенням будівельних норм та правил щодо проектної документації на будівництво згідно цільового призначення земельної ділянки, укладений "на зло" для зменшення прибудинкової території будинків № 1-А та № 1 по вул. Дніпровській набережній у м. Києві, є безкоштовним, має ознаки фраудаторності, за правочином не сплачувалися відповідні податки та збори, тощо, спірний договір укладався за наявності вже огорожі між земельними ділянками та асфальтного покриття, що розмежовує земельні ділянки, а також те, що договір укладений в порушення законодавства щодо належності прибудинкової території двом житловим будинками для їх обслуговування, протипожежним нормам;
- договір земельного сервітуту від 10.10.2023 є недійсним у зв`язку з тим, що його недійсність прямо випливає з недійсності договору купівлі-продажу земельної ділянки від 22.06.2010, що укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Голдфіш-Інвест-Буд" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія", був підписаний неуповноваженою особою, суперечить ст.ст. 13, 203 ЦК України, будівельним нормам та правилам, проектній документації на забудову, в т.ч. будинків АДРЕСА_1 та АДРЕСА_1 .
Однак, як вірно встановив суд першої інстанції, матеріали справи не містять жодних належних та допустимих доказів, які б свідчили про наявність підстав для визнання оспорюваних правочинів недійсними, а ОСББ "Срібний Бриз 2021" не доведено наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує можливість визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення і настання відповідних наслідків. 
Враховуючи викладене, апеляційний господарський суд вважає юридично правильним висновок суду першої інстанції про те, що позовні вимоги третьої особи з самостійними вимогами щодо предмета спору ОСББ "Срібний Бриз 2021" задоволенню не підлягають, тому в цій частині оскаржуване рішення підлягає залишенню без змін.

Відповідно до ч.14 ст.129 ГПК України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Згідно положень статті 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки апеляційним господарським судом була частково задоволена апеляційна скарга та відмовлено у задоволенні позовних вимог ТОВ "Голдфіш-Інвест-Буд", понесені ОСББ "Срібний Бриз 2021" судові витрати (в частині оскарження рішення про задоволення первісного позову), підлягають покладенню на позивача, а понесені позивачем судові витрати не підлягають відшкодуванню.
Керуючись ст. ст. 267-285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібний Бриз 2021" задовольнити частково. 
2. Скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 24 квітня 2025 року в частині задоволення первісного позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Голдфіш-Інвест-Буд" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" та в частині розподілу судових витрат. 
3. Відмовити у задоволенні первісного позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Голдфіш-Інвест-Буд" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання демонтувати самовільно встановлену загорожу.
4. Залишити без змін рішення Господарського суду міста Києва від 24 квітня 2025 року в частині відмови у задоволенні позову третьої особи з самостійними вимогами щодо предмета спору Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібний Бриз 2021" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Голдфіш-Інвест-Буд", Товариства з обмеженою відповідальністю "Спорт-Маркетинг 2", та Товариства з обмеженою відповідальністю "Українська інвестиційно-інжинірингова компанія" про визнання недійсними договорів.
5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Голдфіш-Інвест-Буд" (02152, м. Київ, пр.-т. Павла Тичини, 1В, оф. В701; адреса для листування: 01011, м. Київ, вул. Рибальська, 22, під`їзд 13, код ЄДРПОУ 35383493) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібний Бриз 2021" (02152, м. Київ, вул.Дніпровська набережна, буд. 1, код ЄДРПОУ 44340886) - 3633,60 грн витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги. 
6. Видачу наказу доручити Господарському суду міста Києва.
7. Справу повернути до Господарського суду міста Києва.
8. Постанова апеляційного господарського суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений статтею 288 Господарського процесуального кодексу України.
Повна постанова складена 06.07.2026.

Головуючий суддя Т.П. Козир 

Судді В.О. Пантелієнко

М.Л. Доманська