ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18.06.2026 року м.Дніпро Справа № 908/2184/25
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Іванова О.Г. (доповідач), 
суддів: Кощеєва І.М., Чередко А.Є., 
при секретарі судового засідання: Логвиненко І.Г.
представники сторін:
від прокуратури: Тимошенко В.В. (в залі суду); 
від позивача: Шикун В.О. (власні засоби); 
від відповідача: Михайленко В.В. (власні засоби); Сердюченко В.В. (власні засоби); 
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Закритого акціонерного товариства “Теплосервіс” на рішення Господарського суду Запорізької області від 09.12.2025 (суддя Горохов І.С., повний текст якого підписаний 11.12.2025) у справі № 908/2184/25
за позовом Заступника керівника Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя м.Запоріжжя в інтересах держави в особі:
позивача Запорізької міської ради, м. Запоріжжя
до відповідача Закритого акціонерного товариства “Теплосервіс”, м. Запоріжжя
про стягнення коштів 
ВСТАНОВИВ:

17.07.2025 до Господарського суду Запорізької області надійшла позовна Заступника керівника Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя в інтересах держави в особі позивача Запорізької міської ради до відповідача Закритого акціонерного товариства “Теплосервіс” про стягнення доходу, отриманого від безпідставно набутого майна, за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 та з 01.01.2023 по 30.11.2024 у розмірі 797 343,60 грн.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач після закінчення строку дії договору оренди землі від 28.05.2009 фактично продовжує використовувати земельну ділянку, на якій знаходиться належне йому на праві власності майно, без правовстановлюючих документів, що призвело до недоотримання місцевим бюджетом коштів, які підлягають стягненню на підставі ст. 1212 ЦК України.
Обґрунтовуючи підстави звернення до суду прокурор зазначив, що неповернення Запорізькій міській раді безпідставно збереженої орендної плати за користування вказаною земельною ділянкою порушує інтереси територіальної громади м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради в частині позбавлення можливості ефективного використання права комунальної власності та неотримання місцевим бюджетом відповідного доходу, які можуть бути використані для задоволення її нагальних потреб. 
При цьому, Запорізька міська рада відповідно до вимог пунктів 3, 7 Прикінцевих та перехідних положень Закону України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності” та ч. 1 ст. 122 Земельного кодексу України є органом, який від імені територіальної громади здійснює права власника щодо спірної земельної ділянки.
Вознесенівською окружною прокуратурою м. Запоріжжя до Запорізької міської ради направлялися запити від 29.03.2024 № 52-103-3243вих-24, від 09.07.2024 № 52-103-6668вих-24 та 08.04.2025 № 52-103-2815вих-25 про надання інформації про вжиті заходи претензійно-позовного характеру щодо стягнення з ЗАТ “Теплосервіс” недоотриманого доходу за фактичне використання земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 площею 0,4898 га, яка розташована на вул. Тбіліська, 29а у м. Запоріжжі, у вигляді орендної плати за землю.
Виконавчий комітет Запорізької міської ради листом від 10.06.2025 № 4332/01/01-07/4193 повідомив, що Департамент правового забезпечення Запорізької міської ради не вживав заходи претензійно-правового характеру до ЗАТ “Теплосервіс” щодо стягнення безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 по вул. Тбіліська, 29а.
У додаток до вказаного листа надано розрахунок недоотриманих доходів за фактичне користування ЗАТ “Теплосервіс” земельною ділянкою, яка розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тбіліська, 29а, з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 без оформлення правовстановлюючого документу, що посвідчує право оренди (користування) землею за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 та з 01.01.2023 по 31.01.2024.
Вказані обставини свідчать про нездійснення Запорізькою міською радою захисту порушених інтересів держави та територіальної громади міста Запоріжжя, та наявність передбачених ч. 3 ст. 23 Закону України “Про прокуратуру” підстав для їх представництва.
З огляду на викладене, з метою не допущення залишення інтересів держави незахищеними заступник керівника Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя звертається з вказаним позовом до суду.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 09.12.2025 у справі № 908/2184/25 позов задоволено повністю.
Стягнуто з Закритого акціонерного товариства “Теплосервіс” м. Запоріжжя на користь Запорізької міської ради м. Запоріжжя дохід отриманий від безпідставно набутого майна, за період з 01.01.2021 по 31.12.2021, та з 01.01.2023 по 30.11.2024 у розмірі 797 343,60 грн 
Стягнуто з Закритого акціонерного товариства “Теплосервіс” м. Запоріжжя на користь Запорізької обласної прокуратури в особі Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя м. Запоріжжя кошти, витрачені у 2025 році на сплату судового збору при здійсненні представництва інтересів держави у розмірі 9568,12 грн.

Не погодившись із зазначеним рішенням до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулось Закрите акціонерне товариство “Теплосервіс” , в якій просить скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
Апеляційна скарга обґрунтована наступним:
- висновок суду першої інстанції, що договір оренди землі від 28.05.2009 припинив свою дію із закінченням строку на який його було укладено, є помилковим, незаконним та таким, що прямо суперечить наявним в матеріалах справи доказам. Зокрема, з наявного в матеріалах справи листа Головного управління ДПС у Запорізькій області від 22.01.2025 № 712/5/08-01-04-01-05 вбачається, що АТ «ТЕПЛОСЕРВІС» за період з червня 2019 року по лютий 2022 року сплатило орендну плату у загальній сумі 194154,34 грн. і станом на 24.08.2025 від Запорізької міської ради не надходило зауважень щодо безпідставності сплачених відповідачем коштів, внаслідок чого АТ «ТЕПЛОСЕРВІС» обґрунтовано вважало, що укладений сторонами Договір є поновленим на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».
Крім того, в матеріалах справи міститься Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-2308597422021 (Дата формування 22.01.2021), який надано на заяву (запит) АТ «ТЕПЛОСЕРВІС» 21.01.2021. Згідно вказаного Витягу: Відомості про оренду, суборенду згідно з Державним реєстром земель, Стан відомостей – актуальні, Орендар Прізвище, ім`я та по батькові/Найменування - ЗАТ «ТЕПЛОСЕРВІС». Тобто, орендодавець не вживав заходів щодо внесення до Державного земельного кадастру про земельну ділянку відомостей про відсутність орендаря земельної ділянки та/або зміну статусу АТ «ТЕПЛОСЕРВІС» з «орендаря» на «користувача». До теперішнього часу вказані відомості в кадастрі є актуальними.
Таким чином, станом на 22.01.2021 у Державному земельному кадастрі містились відомості про АТ «ТЕПЛОСЕРВІС» як чинного орендаря земельної ділянки кадастровий номер 2310100000:05:002:029.
Наведене у своїй сукупності обставини свідчить про те, що договір оренди є поновленим, оскільки АТ «ТЕПЛОСЕРВІС» продовжувало після закінчення строку дії договору оренди користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату, а орендодавець приймав вказане виконання від орендаря і не заперечував проти цього;
- при прийнятті оскаржуваного рішення судом першої інстанції не було враховано того, що сума нарахувань є незаконною та необґрунтованою, оскільки при її визначенні використана Методика, яка не існувала в спірний період. Як вже зазначалось, у період з 01.01.2021 по 03.11.2021 чинною була Методика нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, яка була затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213. При проведенні нарахувань з 2021 року Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області був використаний Коефіцієнт Кцп, який у вказаній вище Методиці не існував;
- матеріали справи не містять жодних належних та допустимих доказів користування відповідачем земельною ділянкою з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 поза межами адміністративної будівлі з ЦТП, яка розташована за адресою: м. Запоріжжя, вулиця Тбіліська, будинок 29А. Так, згідно Витягу з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, реєстраційний номер: ЗП101240904545, та Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24.06.2025 №432586521, ділянка, яка огороджена забором, та якою фактично користувалось і користується ЗАТ «ТЕПЛОСЕРВІС», складає площу 504,7 кв.м. (площа забудови) та 1567 кв.м. (замощення літ. І), 43 кв.м. замощення літ. ІІ, 238 кв.м. замощення літ. ІІІ. Тобто, загальна площа: 504,7 кв.м. + 1567 кв.м. + 43 кв.м. + 238 кв.м. = 2352,7 кв.м. Інша частина земельної ділянки, яка не увійшла до вказаної вище площі, зайнята елементами благоустрою та не використовується відповідачем.
Суд першої інстанції на вказані обставини уваги не звернув, що призвело до прийняття неправильного по суті рішення, яким стягнуто з відповідача кошти за користування земельною ділянкою площею 4898 кв.м., що більше ніж два рази перевищує фактичне площу земельної ділянки, яка використовується відповідачем; 
- висновок суду першої інстанції про те, що відповідач має лише об`єкт комерційної нерухомості – адміністративну будівлю, що унеможливлює застосування пільгової ставки розміру орендної плати за землю (0,03%) є незаконним, необґрунтованим та таким, що прямо суперечить наявним в матеріалах справи доказам.
- при розгляді справи судом першої інстанції проігноровано ту обставину, що заявлена в позові сума визначена заступником прокурора і позивачем саме в якості «недоотриманих доходів за фактичне користування земельною ділянкою без оформлення правовстановлюючого документа». Проте, ані заступником прокурора, ані позивачем не доведено у встановленому законом порядку того, що вигодонабувачем дійсно були б отримані доходи у заявленому розмірі. 
В даному випадку судом першої інстанції залишено поза увагою те, що належна відповідачу будівля була пошкоджена внаслідок збройної військової агресії російської федерації, що підтверджується, зокрема, Актом комісійного обстеження об`єкта, пошкодженого внаслідок збройної агресії Російської Федерації від 13.11.2023; Звітом ОЦ – 1972/USAID/CEP332_SIMP про незалежну оцінку розміру потреб у відновленні майна. Дані про пошкодження нерухомого майна, належного відповідачу, внесено до Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією російської федерації проти України, що підтверджується відповідним Витягом від 03.12.2025. 
Вказані обставини та документи в їх сукупності підтверджують факт неможливості з боку Товариства повноцінно вести свою господарську діяльність, належним чином користуватися земельною ділянкою та отримувати дохід в обсязі, якби такої збройної агресії не було, а майно повноцінно функціонувало б. При проведенні розрахунків стягуваної суми позивачем вказана обставина не враховувалась взагалі, хоча вказані обставини позивачеві достеменно відомі. Зменшення розміру орендної плати внаслідок пошкодження нерухомого майна, розташованого на ній, є звичайною практикою Запорізької міської ради;
- при розгляді справи судом першої інстанції не враховано безпідставність застосування позивачем в розрахунках ставки 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Так, за умовами укладеного сторонами договору оренди землі, зокрема п. 9, орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі та в розмірі: 36013,23 грн. (тобто, 1% від НГО з доданням коефіцієнтів) на протязі строку будівництва об`єкту, у розмірі 86433,45 грн. з дня введення об`єкту в експлуатацію, що складає 3% від нормативної грошової оцінки за календарний рік в цінах 2009 року. 
Матеріалами справи підтверджується, що Інспекцією державного архітектурно будівельного контролю Запорізької міської ради 06.09.2024 зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта № ЗП101240904454, назва об`єкта будівництва - «будівництво прибудови та надбудова над ЦТП по вул. Тбіліська, 29а для розміщення офісу, службових та побутових приміщень з благоустроєм прилеглих територій», термін будівництва – з 19.06.2008 по 02.09.2024, будівництво здійснено на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291. З наведеного вбачається, що застосування позивачем при розрахунках ставки 3% від нормативної грошової оцінки землі є протиправним, оскільки застосування такої ставки за умовами укладеного сторонами договору можливо лише після 02.09.2024, тобто після введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

У відзиві на апеляційну скаргу заступник керівника Запорізької обласної прокуратури проти її задоволення заперечив, рішення вважає законним і обґрунтованим, зазначає, що Відповідач не надав до суду доказів дотримання ним порядку, передбаченого ст. 33 Закону України «Про оренду землі», щодо поновлення дії договору оренди землі (відсутній лист-повідомлення, між сторонами додаткова угода не укладалась). Таким чином, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що строк дії Договору закінчився 26.06.2019 та підстав вважати його поновленим немає. Доводи представника відповідача щодо неправильності даних вказаних в розрахунку щодо розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки є безпідставними та спростовуються матеріалами справи.
Щодо фактичного розміру ділянки прокурор наголосив, що земельна ділянка площею 0,4898 га з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 є сформованою, надавалась ЗАТ «Теплосервіс» в оренду для розташування офісу, службових та побутових приміщень. З моменту набуття права власності спершу на об`єкт незавершеного будівництва, а у подальшому на адміністративну будівлю відповідач став єдиним землекористувачем указаної земельної ділянки з покладенням на нього усіх обов`язків землекористувача у т.ч. щодо сплати орендних платежів. При цьому, ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.
Щодо застосування ставок орендної плати за землю прокурор наголосив, що відповідно до витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 14.07.2009 № 23288636 ЗАТ «Теплосервіс» належав на праві власності об`єкт незавершеного будівництва, прибудова та надбудова над ЦТП для розміщення офісу, службових та побутових приміщень. У примітках указаного витягу зазначено, що об`єкт незавершеного будівництва згідно з довідкою Інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області від 26.06.2009 № 7/8-1132/5 та за даними інвентаризаційної справи ОП ЗМБТІ має назву недобудована адміністративна будівля літ. А-5. У подальшому, 06.09.2024 Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької міської ради зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта «Будівництво прибудови та надбудови над ЦТП по вул. Тбіліській, 29а, для розміщення офісу, службових та побутових приміщень з благоустроєм прилеглої території», яка подана ЗАТ «Теплосервіс» (№ ЗП101240904545). У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 30.09.2024 за ЗАТ «Теплосервіс» зареєстровано право власності саме на адміністративну будівлю з ЦТП площею 2248,2 кв.м.
Рішенням Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26 «Про встановлення розміру орендної плати за землю» установлено на території м. Запоріжжя розміри орендної плати згідно з додатком. Дане рішення набирає чинності з дня його офіційного оприлюднення та вводиться в дію з 01.01.2019. Пунктом 8 додатку до рішення № 26 визнано, що для земельних ділянок наданих для будівництва та обслуговування житлових будинків, господарських будівель і споруд (присадибних ділянок) та гаражного будівництва, гаражним та гаражно-будівельним кооперативам, підприємствам, установам, організаціям, основною метою діяльності яких не є одержання прибутку для розташування автостоянок для зберігання особистих транспортних засобів громадян, під індивідуальні гаражі громадянам України річний розмір орендної плати визначено на рівні 0,03% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. У той же час, п. 15 додатку до рішення № 26 визначено, що для інших земельних ділянок м. Запоріжжя річний розмір орендної плати визначено на рівні 3% від нормативної грошової оцінки землі.
Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548 (був чинним на момент прийняття рішення Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26) затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель (далі - КВЦПЗ). Відповідно до «секції В» «Землі житлової та громадської забудови» КВЦПЗ розрізняють, серед іншого, наступні види цільового призначення земель: код 02.01 «для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)» та код 02.03 «для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку».
Тобто, землі надані для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) та для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку є різними за метою та видом цільового призначення.
Земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 має категорію: землі житлової та громадської забудови; цільове призначення: 02.03 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку; вид використання земельної ділянки: розташування офісу, службових та побутових приміщень. Таким чином, земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 з цільовим призначення «для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку» не підпадає під дію п. 8 Додатку до рішення Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26 під час визначення річного розміру орендної плати. Більш того, маючи лише об`єкт комерційної нерухомості адміністративну будівлю застосування пільгової ставки розміру орендної плати за землю (0,03%) є неможливим.
Щодо обґрунтованості стягнення з відповідача «недоотриманих доходів» зауважив, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що ЗАТ «Теплосервіс» не є постійним землекористувачем земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку (підпункт 14.1.72 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України). При цьому єдина можлива форма здійснення плати за землю для нього, як землекористувача, є орендна плата. Однак, договір оренди вищевказаної земельної ділянки припинив свою дію 26.06.2019 та заходи щодо його поновлення відповідачем не вчинялися. Звідси, ЗАТ «Теплосервіс» (набувач), не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, збільшено вартість власного майна, а Запорізькою міською радою (потерпілим) втрачено належне їй майно (кошти від орендної плати), тобто має місце факт безпідставного збереження саме орендної плати відповідачем за рахунок міської ради.

У відзиві на апеляційну скаргу позивача наведені спростування доводів апеляційної скарги, аналогічні тим, що викладені прокурором.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 29.12.2025 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді – Іванова О.Г. (доповідач), судді – Кощеєв І.М., Чередко А.Є.
З огляду на відсутність в суді апеляційної інстанції матеріалів справи на час надходження скарги, ухвалою суду від 12.01.2026 здійснено запит матеріалів справи №908/2184/25 із Господарського суду Запорізької області та відкладено вирішення питання про рух апеляційної скарги до надходження матеріалів справи до суду апеляційної інстанції.
21.01.2026 матеріали справи №908/2184/25 надійшли до суду апеляційної інстанції.
Ухвалою суду від 28.01.2025 відкрито апеляційне провадження; розгляд справи призначено в судовому засіданні на 18.06.2025; сторонам встановлений строк для подачі відзиву, заяв, клопотань.
05.02.2026 до суду від заступника керівника Запорізької обласної прокуратури надійшов відзив на апеляційну скаргу.
09.02.2026 до суду від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу.
Також 09.02.2026 до суду від представника позивача Михайловського Дмитра Сергійовича надійшло клопотання про проведення судового засідання у режимі відеоконференції за допомогою власних технічних засобів. 
Клопотання аналогічного змісту надійшло до суду від представника відповідача - адвоката Сердюченко В.В. 09.02.2026.
Клопотання такого ж змісту надійшло до суду 09.02.2026 від представника відповідача – Михайленко В.В.
12.06.2026 до суду від представника Запорізької міської ради – Шикун Валерії Олександрівни надійшло також клопотання про проведення засідання у режимі відеоконференції за допомогою власних технічних засобів. 
18.06.2026 секретар судового засідання намагався вийти на зв`язок з представником позивача Михайловським Д.С. в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, з використанням власних технічних засобів, але представник позивача на зв`язок не вийшов, що зафіксовано актом суду. 
У судовому засіданні 18.06.2026 представники відповідача підтримали доводи апеляційної скарги, прокурор і представник позивача їх заперечили.
В судовому засіданні 18.06.2026 оголошені вступна та резолютивна частина постанови у справі. 

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечень на неї, перевіривши повноту встановлених місцевим господарським судом обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, колегія суддів Центрального апеляційного господарського суду дійшла висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судом першої інстанції та судом апеляційної інстанції встановлені наступні неоспорені обставини справи.
28.05.2009 між Запорізькою міською радою (ЗМР) та Закритим акціонерним товариством “Теплосервіс” (ЗАТ “Теплосервіс”) укладено договір оренди землі. За умовами указаного договору оренди ЗАТ “Теплосервіс” (орендар) приймає у строкове платне користування земельну ділянку площею 0,4898 га (кадастровий номер 2310100000:05:002:0291) для розташування офісу, службових приміщень та побутових приміщень, яка знаходиться по вул. Тбіліська, 29а у м. Запоріжжя.
Відповідно до п. 8 договору оренди землі від 28.05.2009 № 040926101095 договір укладався на 10 років.  
Відповідно до п. 9 договору оренди землі, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 36 013,23 грн протягом строку будівництва об`єкту, у розмірі 86 433,45 грн з дня введення об`єкту до експлуатації, що складає 3% від нормативної грошової оцінки за календарний рік в цінах 2009 року. 
Відповідно до п. 33 договору оренди землі, дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.
Фактичне продовження користування майном після закінчення строку дії даного договору оренди землі не є підставою для поновлення договору. 
Відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України “Про оренду землі”, договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено.
Можливість поновлення договору оренди землі передбачена статтею 33 Закону України “Про оренду землі”. 
Велика Палата Верховного Суду у справах № 159/5756/18 від 22.09.2020, № 903/1030/19 від 31.08.2021 дійшла висновку, що додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов – орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку. 
Відповідачем доказів оскарження дій Запорізької міської ради щодо відмови у продовженні договору оренди землі не надано. 
Таким чином, договір оренди землі від 28.05.2009 припинив свою дію із закінченням строку на який його було укладено. 
Фактичне користування орендарем земельною ділянкою та сплата орендної плати в розмірі визначеному договором оренди землі не свідчить про поновлення договору, з урахуванням наведеного вище.
14.07.2009 відповідно до відомостей із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно за Закритим акціонерним товариством “Теплосервіс” зареєстровано право власності на об`єкт незавершеного будівництва - прибудова та надбудова над ЦТП для розміщення офісу, службових та побутових приміщень, який розташований за адресою: вул. Тбіліська, 29а, м. Запоріжжя на земельній ділянці з кадастровим помором 2310100000:05:002:0291.
06.09.2024 Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької міської ради зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта “Будівництво прибудови та надбудови над ЦТП по вул. Тбіліській, 29а для розміщення офісу, службових та побутових приміщень з благоустроєм прилеглої території”, яка подана ЗАТ “Теплосервіс” (№ ЗП101240904545).
Відповідно до даної декларації в розділі “Відомості про об`єкт” зазначені наступні параметри будівлі:
- код ДКБС (Державний класифікатор будівель та споруд) - 1220.9 “Будівлі для конторських та адміністративних цілей інші”;
- НК 018:2023 “Класифікатор будівель і споруд” (Національний класифікатор України) - 1220 “Офісні будівлі”;
- класифікатор об`єктів містобудування – 2002020000 “Адміністративні та офісні будівлі”.
У розділі декларації “об`єкти будівництва” зазначено: адміністративна будівля з ЦТП (літ. А-5) має загальну площу приміщень 2248,2 кв.м., рік завершення будівництва – 2021. 
30.09.2024 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ЗАТ “Теплосервіс” зареєстровано право власності на адміністративну будівлю з ЦТП площею 2248,2 кв.м., розташовану за адресою: вул. Тбіліська, 29 а, м. Запоріжжя. 
Відповідно до Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 24.09.2019 № 3681/207-19 нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер: 2310100000:05:002:0291 становив 8 320 869,34 грн. 
Згідно із Витягом від 24.01.2024 № НВ-2300009642024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 складає 11 065 316,70 грн.
30.06.2015 Запорізькою міською радою прийнято рішення № 7 “Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя”. 
28.11.2018 Запорізькою міською ради прийнято рішення № 26 “Про встановлення розміру орендної плати за землю”. 
Згідно із п. 8 Додатку до рішення міської ради від 28.11.2018 № 26 для земель: земельні ділянки надані для будівництва та обслуговування житлових будинків, господарських будівель і споруд (присадибних ділянок) та гаражного будівництва, гаражним та гаражно-будівельним кооперативам, підприємствам, установам, організаціям, основною метою діяльності яких не є одержання прибутку для розташування автостоянок для зберігання особистих транспортних засобів громадян, під індивідуальні гаражі громадянам України, річний розмір орендної плати у відсотках від їх нормативної грошової оцінки встановлено на рівні – 0,03%.
Відповідно до п. 15 Додатку до рішення міської ради від 28.11.2018 № 26 для земель: інші земельні ділянки м. Запоріжжя, річний розмір орендної плати у відсотках від їх нормативної грошової оцінки встановлено на рівні – 3%.
Позивачем здійснено розрахунок недоотриманих доходів за фактичне користування ЗАТ “Теплосервіс” (ідентифікаційний код юридичної особи 20492287) земельною ділянкою (кадастровий номер 2310100000:05:002:0291) площею 4898 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тбіліська, 29а, без оформлення правовстановлюючого документу, що посвідчує право оренди (користування) за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 та з 01.01.2023 по 30.11.2024, з урахуванням – 3% від нормативної грошової оцінки. 
Загальний розмір недоотриманих доходів за фактичне користування земельною ділянкою без оформлення правовстановлюючого документа, що посвідчує право оренди (користування), за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 та 01.01.2023 по 30.11.2024 становить:
за 2021 рік з 01.01.2021 по 31.12.2021 - 177 270, 42 грн; 
за 2023 рік з 01.01.2023 по 31.12.2023 - 315 776,99 грн; 
за 2024 рік з 01.01.2024 по 30.11.2024 - 304 296,19 грн.
Прокурор зазначив, що відповідач з 28.05.2009 по теперішній час користується земельною ділянкою площею 0,4898 га з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291, на якій з 14.07.2009 знаходиться належна йому на праві власності нерухомість (спочатку об`єкт незавершеного будівництва, а з 30.09.2024 закінчений будівництвом об`єкт), а в період після 26.06.2019 (закінчення терміну дії договору оренди землі), а саме з 01.01.2021 по 31.12.2021 та з 01.01.2023 по 30.11.2024, не оформивши нового договору оренди та не сплачуючи орендних платежів, продовжив землекористування, внаслідок чого безпідставно зберіг кошти несплаченої Запорізькій міській раді орендної плати на суму 797 343,60 грн.
Наведені вище обставини і зумовили звернення прокурора в інтересах держави в особі позивача до суду з даним позовом.

Розглянувши підстави для представництва прокурором інтересів держави в особі позивача: Запорізької міської ради, суд дійшов до висновку про наявність законних підстав для представництва прокурором в суді інтересів держави в особі позивача та дотримання прокурором процедури звернення, передбаченої ст.23 Закону України «Про прокуратуру» та ст.53 ГПК України.
Задовольняючи позов, господарський суд виходив із того, що на земельній ділянці, площею 0,4898 га, розташованій за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тбіліська, 29а (кадастровий номер 2310100000:05:002:0291), знаходяться об`єкти нерухомого майна, власником яких є відповідач. Доказів існування чинного договору оренди спірної земельної ділянки до справи не долучено та про його укладання не повідомлено, тому обґрунтованим є висновок, що договір оренди спірної земельної ділянки між сторонами у спірний період (з 01.01.2021 до 31.12.2021 та з 01.01.2023 по 30.11.2024) укладений не був.
До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними, що регулюються главою 83 Цивільного кодексу України.
Таким чином, ЗАТ «Теплосервіс» (набувач), не сплачуючи у спірний період орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, збільшено вартість власного майна, а Запорізькою міською радою втрачено належне їй майно (кошти від орендної плати), тобто має місце факт безпідставного збереження майна. 
Суд установив, що Рішенням Запорізької міської ради № 7 від 30.06.2015 затверджена технічна документація з нормативної грошової оцінки земель м. Запоріжжя 2013 року та введена в дію з 01.01.2016 і на сьогоднішній день нова нормативна грошова оцінка земель м. Запоріжжя не затверджена. Тому, Технічна документація, на підставі якої здійснено розрахунок, не втратила чинність.
Крім того, суд відхилив доводи відповідача стосовно невірно застосованого розміру орендної плати у відсотках від їх нормативної грошової оцінки 3% замість 0,03% відповідно до п. 8 Додатку до Рішення Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26 “Про встановлення розміру орендної плати за землю”, оскільки Запорізькою міською радою у межах повноважень, визначених п. 24 ч. 1 ст. 26 Закону України “Про місцеве самоврядування”, абз. 2, 3 п. 284.1 ст. 284 Податкового кодексу України та у відповідності до постанови Кабінету Міністрів України від 24.05.2017 № 483, при прийняття рішення від 28.11.2018 № 26 виокремлено лише деякі види цільового призначення, зокрема 02.01 “для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)”, а інші види віднесені в категорію “інші земельні ділянки м. Запоріжжя” (до якої відноситься і спірна земельна ділянка). 

Відповідно до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до положень ч. 1 ст.74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.
Оскільки предметом апеляційної скарги не є питання підставності представництва прокурором інтересів держави в особі позивача, то колегія суддів рішення у відповідній частині не перевіряє. 

В межах доводів і вимог апеляційної скарги, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції з наступних мотивів. 
Правовий механізм переходу права на землю, пов`язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду, визначено у ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України. 
За загальним правилом, закріпленим у статті 120 ЗК України і частині 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі", особа, яка набула право власності на будівлю чи споруду, набуває такі ж самі права на земельну ділянку, на яких вона належала попередньому власнику (землекористувачу) на час відчуження будівлі або споруди.
Виходячи зі змісту зазначеної статті закону норма щодо переходу права на земельну ділянку у разі переходу права на будинок, будівлю і споруду може бути застосована у випадках, якщо земельна ділянка перебуває у власності або у користуванні колишнього власника будівлі.
Як вбачається із положень ст. 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України, виникнення права власності на об`єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності, користування, у тому числі у формі оренди земельної ділянки.
Водночас, за змістом ст. 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Частиною 5 статті 6 Закону України "Про оренду землі" визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Згідно з пунктом 2 частини 1 статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" обов`язковій державній реєстрації підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди земельної ділянки.
Згідно сталої правової позиції Верховного Суду для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212-1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно насамперед з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.
Так, за матеріалами цієї справи, між сторонами 28.05.2009 був укладений договір оренди землі на десять років, за умовами якого відповідач отримав в оренду земельну ділянку площею 0,4898 га, кадастровий номер 2310100000:05:002:0291, для розташування офісу, службових приміщень та побутових приміщень, яка знаходиться по вул. Тбіліська, 29а, у м. Запоріжжя.
Також умовами Договору було визначено, що дія договору оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено (п. 33); фактичне продовження користування майном після закінчення строку дії даного договору не є підставою для поновлення договору (п. 34).
Відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України “Про оренду землі”, договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено.
Статтею 33 Закону врегульоване питання переважного права орендаря на продовження договору оренди землі на новий строк. 
Так, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). 
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. 
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. 
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. 
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: 
- власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);
- уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). 
Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. 
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.
Велика Палата Верховного Суду у справах № 159/5756/18 від 22.09.2020, № 903/1030/19 від 31.08.2021 дійшла висновку, що додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов – орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку. 
Таким чином, фактичне продовження користування майном на земельній ділянці, що надавалась в оренду на певний строк, без дотримання визначеного ст.33 Закону алгоритму дій, після закінчення строку дії даного договору оренди землі, не є підставою для автоматичного поновлення договору. 
Відповідач не надав до суду доказів дотримання ним порядку, передбаченого ст. 33 Закону України «Про оренду землі», щодо поновлення дії договору оренди землі (відсутній лист-повідомлення, між сторонами додаткова угода не укладалась).
Звідси, судом першої інстанції правильно встановлено, що Відповідачем речове право на вказану земельну ділянку не оформлено та не зареєстровано у встановленому законом порядку і зазначеного апелянт не спростував.
З цих підстав його доводи про поновлення договору оренди землі на новий строк і сплату платежів, які приймались орендодавцем без зауважень, саме як договірних, що він підтверджує листом Головного управління ДПС у Запорізькій області від 22.01.2025 № 712/5/08-01-04-01-05 і Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-2308597422021 (дата формування 22.01.2021), який надано на заяву (запит) АТ «ТЕПЛОСЕРВІС» 21.01.2021, є неспроможними. 

Згідно зі ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землі є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
В силу статті 143 Конституції України, статті 12 ПК України, частини першої статті 69 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Запорізька міська рада наділена повноваженнями самостійно встановлювати місцеві податки та збори у порядку, визначеному Податковим кодексом України, чим забезпечується реалізація принципу правової, організаційної та матеріально-фінансової самостійності місцевого самоврядування, під яким розуміється право територіальної громади самостійно вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.
Податковим кодексом України визначено, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є обов`язковим платежем, а його розмір визначається на підставі законодавчих актів, тобто є регульованою ціною (ст. ст. 14.1.125, 14.1.136, 288.5).
Відповідно до вимог ст. 21 Закону України “Про оренду землі” та п. 14.1.136 Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
До місцевих податків, зокрема, належить податок на майно, до складу якого входить плата за землю - обов`язковий платіж, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (ст. 10, пп. 14.1.147. п. 14.1 ст. 14 ПК України).
Оскільки відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ЗАТ “Теплосервіс” не є власником та постійним землекористувачем зазначеної земельної ділянки, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку (підпункт 14.1.72 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України), то єдиною можливою формою здійснення плати за землю для нього, як землекористувача, є орендна плата.
Статтею 284 Податкового кодексу України органи місцевого самоврядування уповноважено встановлювати ставки плати за землю та пільги щодо земельного податку, що сплачується на відповідній території.
За умовами підпунктів 288.5.1, 288.5.2 пункту 288.5. статті 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
За приписами ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Отже, за змістом указаних приписів законодавства виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Проте, з огляду на приписи ст. 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно.
При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України (наведену правову позицію викладено у пункті 94 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц).
Згідно з частинами 1, 2 статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Відповідно до вимог ч. 1 ст. 1214 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов`язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави.
Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.
За змістом положень глав 82 і 83 ЦК України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності у деліктних зобов`язаннях.
Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.
У спорах про стягнення грошових коштів за користування земельною ділянкою до оформлення особою права користування такою земельною ділянкою власник має право на отримання безпідставно збережених грошових коштів у порядку статті 1212 ЦК України. Тобто, в такому разі суд виходить з того, що фактичний користувач земельної ділянки без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе грошові кошти, які мав заплатити за користування нею, отже, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України (наведене узгоджується з правовим висновком, який викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц і від 20.09.2018 у справі № 925/230/17).
Наведеним спростовуються доводи скарги, що при розгляді справи судом першої інстанції проігноровано ту обставину, що заявлена в позові сума визначена заступником прокурора і позивачем саме в якості «недоотриманих доходів за фактичне користування земельною ділянкою без оформлення правовстановлюючого документа», проте, ані заступником прокурора, ані позивачем не доведено у встановленому законом порядку того, що вигодонабувачем дійсно були б отримані доходи у заявленому розмірі. 
При цьому, доводи апелянта, що в даному випадку судом першої інстанції залишено поза увагою те, що належна відповідачу будівля була пошкоджена, на підтвердження чого останнім надано докази, колегією суддів відхиляються, оскільки порядок використання власного майна не стосується суті спору щодо стягнення коштів за користування земельною ділянкою. 

Так, 14.07.2009 відповідно до відомостей із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно за Закритим акціонерним товариством “Теплосервіс” зареєстровано право власності на об`єкт незавершеного будівництва - прибудова та надбудова над ЦТП для розміщення офісу, службових та побутових приміщень, який розташований за адресою: вул. Тбіліська, 29а, м. Запоріжжя на земельній ділянці з кадастровим помором 2310100000:05:002:0291.
06.09.2024 Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької міської ради зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта “Будівництво прибудови та надбудови над ЦТП по вул. Тбіліській, 29а для розміщення офісу, службових та побутових приміщень з благоустроєм прилеглої території”, яка подана ЗАТ “Теплосервіс” (№ ЗП101240904545).
Відповідно до даної декларації в розділі “Відомості про об`єкт” зазначені наступні параметри будівлі:
- код ДКБС (Державний класифікатор будівель та споруд) - 1220.9 “Будівлі для конторських та адміністративних цілей інші”;
- НК 018:2023 “Класифікатор будівель і споруд” (Національний класифікатор України) - 1220 “Офісні будівлі”;
- класифікатор об`єктів містобудування – 2002020000 “Адміністративні та офісні будівлі”.
У розділі декларації “об`єкти будівництва” зазначено: адміністративна будівля з ЦТП (літ. А-5) має загальну площу приміщень 2248,2 кв.м., рік завершення будівництва – 2021. 
30.09.2024 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ЗАТ “Теплосервіс” зареєстровано право власності на адміністративну будівлю з ЦТП площею 2248,2 кв.м., розташовану за адресою: вул. Тбіліська 29 а, м. Запоріжжя. 
Верховний Суд неодноразово вказував (зокрема, у постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20), що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об’єкт, а тому саме з цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплачувати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.
Звідси, власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.
З урахуванням наведеного, оскільки ЗАТ «Теплосервіс» набуло у власність об`єкт нерухомого майна, який розташований на сформованій земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291, останнє також одночасно набуло статусу фактичного землекористувача цієї ділянки з покладенням на нього обов`язків, передбачених ст. 96 Земельного кодексу України.

Як у позові зазначає прокурор, земельна ділянка за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тбіліська, 29а, є сформованою, має кадастровий номер 2310100000:05:002:0291, площею 0,4898 га, а також нормативну грошову оцінку.
За змістом частини 5 статті 5 Закону України "Про оцінку земель" та статті 289 Податкового кодексу України, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності використовується нормативна грошова оцінка.
Отже, як правильно зазначено в оскаржуваному рішенні, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності.
Згідно з підпунктом 14.1.125 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України, нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV цього Кодексу капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Відповідно до положень ст. ст. 1, 5 Закону України “Про оцінку земель” нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, гак і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (стаття 13 Закону України "Про оцінку земель").
Згідно з частиною 1 статті 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
Відповідно до положень статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".
В частині 1 статті 20 Закону України "Про оцінку земель" зокрема визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація.
Частинами 1, 3 та 4 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.
Пунктом 271.2 статті 271 Податкового кодексу України встановлено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.
Пунктами 24, 34, 35 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що встановлення місцевих податків і зборів відповідно до Податкового кодексу України; вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України належать до виключної компетенції сільських, селищних, міських рад та вирішується виключно на пленарних засіданнях.
Згідно з частиною 1 статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.
Відповідно до положень пункту 12.5 статті 12 Податкового кодексу України, офіційно оприлюднене рішення про встановлення місцевих податків та зборів є нормативно-правовим актом з питань оподаткування місцевими податками та зборами, який набирає чинності з урахуванням строків, передбачених підпунктом 12.3.4 цієї статті.
Із аналізу вищенаведених приписів законодавства слідує, що нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яке здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.
В свою чергу орендна плата за земельні ділянки комунальної власності є регульованою ціною. Тому зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки (бази оподаткування) тягне за собою зміну розміру земельного податку та орендної плати.
Частиною 3 ст. 23 Закону України “Про оцінку землі” витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.
Рішенням Запорізької міської ради № 7 від 30.06.2015 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя" було затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя, виконану Державним підприємством Українського державного науково-дослідного інституту проектування міст "Дніпромісто" ім. Ю.М. Білоконя (пункт 1 рішення); затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Запоріжжя станом на 01.01.2013 в розмірі 239 грн 50 коп., та з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 рік - 299 грн 14 коп. (пункт 3 рішення). Також вказаним рішенням затверджено економіко-планувальне зонування території міста Запоріжжя, значення коефіцієнтів місце розташування Км2 згідно з додатком 1, значення коефіцієнтів впливу локальних факторів Км3 згідно з додатком 2 (пункти 4, 5, 6). Згідно з пунктом 7 цього рішення визначено, що нормативна грошова оцінка земель міста вводиться в дію з 01.01.2016.
Встановлення переліку локальних факторів та обґрунтування їх значень здійснюється на базі містобудівної документації та результатів спеціальних досліджень.
Значення коефіцієнтів та наявність прояву кожного локального фактору для земельної ділянки встановлюється згідно Схем прояву локальних факторів оцінки (Інженерно-теологічних, санітарно-гігієнічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, функціонально-планувальних та інженерно-інфраструктурних факторів) та обчислюються за допомогою програмного продукту, розробленого на підставі Технічної документації.
Також, 30.06.2015 Запорізька міська рада прийняла рішення № 6 "Про встановлення податку на майно (в частині плати за землю)". Відповідно до Додатку 3 цього рішення, встановлено розмір орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності (у відсотках від їх нормативної грошової оцінки). Дане рішення набирає чинності з дня його офіційного оприлюднення та вводиться в дію з 01.01.2016 (пункт 7 рішення).
В подальшому, рішенням Запорізької міської ради № 26 від 28.11.2018 "Про встановлення розміру орендної плати за землю" установлено на території м. Запоріжжя розміри орендної плати згідно з Додатком, в якому визначені розміри орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності (у відсотках від їх нормативної грошової оцінки). У пункті 3 рішення вказано, що рішення набирає чинності з дня його офіційного оприлюднення та вводиться в дію з 01.01.2019.
Тексти вищезазначених рішень (з додатками) знаходяться у відкритому доступі на офіційному сайті Запорізької міської ради за посиланнями: https://zp.gov.ua/uk/documents/item/4150, https://zp.gov.ua/uk/sessions/45/resolution/4153, https://zp.gov.ua/uk/documents/item/33564).
Рішення Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7 та від 28.11.2018 № 26 не змінювались та не скасовувались і є чинними.
10.11.2021 набула чинності постанова Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 № 1147 “Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок”, якою затверджено Методику нормативної грошової оцінки земельних ділянок (далі - Методики).
Пунктом 4 Постанови встановлено, що затверджена з урахуванням вимог пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України до набрання чинності Методикою, затвердженою згідно з пунктом 1 цієї постанови, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, технічна документація із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (на відповідній території) с чинною до початку застосування рішення відповідного органу місцевого самоврядування про затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.
Рішенням Запорізької міської ради № 7 від 30.06.2015 затверджена технічна документація з нормативної грошової оцінки земель м. Запоріжжя 2013 року та введена в дію з 01.01.2016.
На сьогоднішній день нова нормативна грошова оцінка земель м. Запоріжжя не затверджена. Тому, Технічна документація не втратила чинність.
Додатком 8 до Методики визначено значення коефіцієнтів, які враховують цільове призначення земельних ділянок (Кцп).
Розрахунок нормативної грошової оцінки земельних ділянок у місті Запоріжжя виконується на підставі даних Технічної документації та відповідно до відомостей Державного земельного кадастру про земельну ділянку з урахуванням Додатку 8 до Методики. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель на момент формування такого витягу.
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки підлягає щорічній індексації відповідно до ст. 289 Податкового кодексу України та застосовується кумулятивне значення коефіцієнта індексації від дати проведення нормативної грошової оцінки земель. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок застосовується до розрахованого значення нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Відповідно до відомостей Державного земельного кадастру цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291: 02.03 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
Відповідно до Додатку 8 до Методики від 03.11.2021 Коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку 02.03 становить 1.
Відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.1.1.2016 № 489 (який діяв до введення в дію Методики від 03.11.2021) Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку 02.03 становить також 1.
Оскільки Запорізькою міською радою нова нормативна грошова оцінка земель м. Запоріжжя не затверджувалась, у зв`язку з чим чинною залишається остання затверджена оцінка.
Відтак, значення нормативної грошової оцінки не змінюється, а підлягає виключно індексації у порядку, визначеному законодавством. Тобто, до моменту затвердження нової нормативної грошової оцінки застосовується попередня, скоригована на коефіцієнти індексації, які щороку оприлюднюються уповноваженим органом.

Щодо дійсної справи, то судом першої інстанції встановлено, що розрахунок сум орендної плати, яка не сплачена відповідачем за 2021 та 2023-2024 роки, здійснений на підставі Витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 24.09.2019 № 3681/207-19, Витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 24.01.2024 № НВ-2300009642024. 
При цьому, як слідує з посилання у листі ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області від 22.08.2025 № 29-8-0.37.1-3282/2 25 на витяг від 23.12.2021 № 1490/33-21 (копію якого відповідач не надавав, в той час як прокурор зауважив у поясненнях від 10.10.2025, що розрахунок на підставі такого витягу не робив) розмір нормативної грошової оцінки, який зазначено у витягах 2019 року (формувався під час дії старого Порядку) та 2021 року (формувався під час дії нової Методики), є ідентичним (8 320 869,34 грн).
Чинне земельне законодавство, в тому числі стаття 20 Закону України "Про оцінку земель", не містить обґрунтування обов`язковості надання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за кожен календарний рік упродовж спірного періоду, а лише зазначає про необхідність фіксування нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки у відповідному витязі; витяги про нормативну грошову оцінку земельної ділянки формуються за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру на підставі актуальних відомостей про земельні ділянки, внесених до Державного земельного кадастру, а формування витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки здійснюється автоматично в режимі "реального часу", тобто на час звернення заявників, у зв`язку з чим програмним забезпеченням і чинним законодавством не передбачено формування вказаних витягів на певну дату, яка вже минула (відповідна правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 29.05.2020 у справі № 922/2843/19).
Звідси, надані прокурором витяги із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 24.09.2019 № 3681-207-19, від 24.01.2024 № НВ-2300009642024, містять усі необхідні дані для обчислення розміру орендної плати. 
За вказаним розрахунком загальний розмір недоотриманих доходів за фактичне користування земельною ділянкою без оформлення правовстановлюючого документа, що посвідчує право оренди (користування) становить: за 2021 рік з 01.01.2021 по 31.12.2021 - 177 270, 42 грн; за 2023 рік з 01.01.2023 по 31.12.2023 - 315 776,99 грн; за 2024 рік з 01.01.2024 по 30.11.2024 - 304 296,19 грн., тобто загальна сума 797 343,60 грн.

Щодо доводів відповідача, стосовно невірного визначення розрахунку із застосуванням Методики, колегія суддів зазначає наступне.
З листа Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 22.08.2025 № 29-8-0.37.1-3282/2-25, який надавався відповідачем до відзиву, вбачається, що при формуванні витягів від 23.12.2021 № 1490/33-21 (на який посилається відповідач) та від 24.01.2024 № НВ-2300009642024 були застосовані наступні значення: 
(1) базова вартість 1 м.кв. земель – 299,14 грн; 
(2) зональний коефіцієнт Км2 - 3.43; 
(3) сукупний локальний коефіцієнт Км3 – 1,09: місцезнаходження земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до громадських центрів – 1,12; у зоні магістралей підвищеного містоформувального значення – 1,10; у зоні пішохідної доступності швидкісного морського та зовнішнього пасажирського транспорту (Км3=1,08) пер. (97,26%)-1.08; у зоні пішохідної доступності до національних, зоологічних та дендрологічних пам`яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам`ятників природи, курортів, парків, лісопарків, лісів, зелених зон, пляжів – 1,05; не забезпечена централізованим газопостачанням - 0,95; місцезнаходження земельної ділянки в межах території, що має схил поверхні понад 20% (Км3=0,85) пер. (78,75%)-0,88; у зоні небезпечних геологічних процесів (зсуви, карст, яружна ерозія – яри понад 10 м, штучні підземні виробки – катакомби, підроблені території, провали та значні тріщини у земній корі, у тому числі з виходом метану на поверхню) (Км3=0,75) пер. (60,8%)-0,85; у зоні регулювання забудови (Км3=1,1) пер. (70,35%)-1,07; у зоні історичного ландшафту, що охороняється (Км3=1,10 пер. (29,65%)-1,03; 
(4) коефіцієнт Кцп – 1,0; 
(5) коефіцієнт індексації – 1,519 та 2,020 (за відповідні роки). Слід зазначити, що повністю аналогічні показники були враховані при формуванні витягу від 24.09.2019 № 3681/207-19 (лише замість коефіцієнта Кцп (значення « 1») застосовано коефіцієнт Кф (значення « 1»).
Відсутність будь-яких відмінностей або неправильного визначення розміру нормативної грошової оцінки землі у витязі 2019 року у зв`язку з введенням в дію нової Методики також підтверджується витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки землі від 23.12.2021 № 1490/33-21 (на нього є посилання у листі ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області від 22.08.2025 № 29-8-0.37.1-3282/2 25). 
Розмір нормативної грошової оцінки, який зазначено у витягах 2019 року (формувався під час дії старого Порядку) та 2021 року (формувався під час дії нової Методики), є ідентичним (8 320 869,34 грн). При цьому, Витяг від 23.12.2021 № 1490/33-21 отримувався безпосередньо ЗАТ «Теплосервіс», останнє обізнано про значення, які використовувались при його формуванні, у судовому порядку він (як і інші витяги) не оскаржувався. 
Таким чином, доводи апелянта щодо неправильності даних вказаних в розрахунку щодо розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки є безпідставними та спростовуються матеріалами справи.

Як є неспроможними доводи апелянта стосовно ставок орендної плати за землю.
Так, цільовою підставою договору від 28.05.2009, що закінчив свою дію, була оренда землі для розташування офісу, службових приміщень та побутових приміщень, яка знаходиться по вул. Тбіліська, 29а у м. Запоріжжя. 
Відповідно до витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 14.07.2009 № 23288636 ЗАТ «Теплосервіс» належав на праві власності об`єкт незавершеного будівництва, прибудова та надбудова над ЦТП для розміщення офісу, службових та побутових приміщень. У примітках указаного витягу зазначено, що об`єкт незавершеного будівництва згідно з довідкою Інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області від 26.06.2009 № 7/8-1132/5 та за даними інвентаризаційної справи ОП ЗМБТІ має назву – недобудована адміністративна будівля літ. А-5. 
У подальшому 06.09.2024 Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю Запорізької міської ради зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта «Будівництво прибудови та надбудови над ЦТП по вул. Тбіліській, 29а для розміщення офісу, службових та побутових приміщень з благоустроєм прилеглої території», яка подана ЗАТ «Теплосервіс» (№ ЗП101240904545).
Відповідно до даної декларації в розділі «Відомості про об`єкт» одним із параметрів будівлі є НК 018:2023 «Класифікатор будівель і споруд» (Національний класифікатор України) – 1220 «Офісні будівлі».
У розділі декларації “Об`єкти будівництва” зазначено, що адміністративна будівля з ЦТП (літ. А-5) має загальну площе приміщень 2248,2 кв.м, рік завершення будівництва - 2021 рік.
У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ЗАТ “Теплосервіс” зареєстровано право власності саме на адміністративну будівлю з ЦТП площею 2248,2 кв.м.
Відповідно до Класифікатору будівель і споруд НК 018:2023, який затверджено наказом Міністерства економіки України від 16.05.2023 № 3573, житлові будівлі (будинки) – це споруди, не менше половини загальної площі яких використовується для житлових потреб. Якщо для житлових цілей використовується менше половини загальної корисної площі, то будівля належить до нежитлових відповідно до цільового призначення. 
У свою чергу, нежитлові будівлі – це споруди, які переважно використовуються або призначені для нежитлових цілей. Якщо не менше половини загальної корисної площі використовується для житлових потреб, будинок належить до житлових.
На земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 знаходиться п`ятиповерхова адміністративна будівля з ЦТП, яка відноситься до нежитлових будівель, про що самим відповідачем зазначено у декларації про готовність до експлуатації об`єкта та зареєстровано право власності саме як на адміністративну будівлю. Житлових будинків або житлових приміщень у адміністративній будівлі у межах зазначеної земельної ділянки не має.
Рішенням Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26 “Про встановлення розміру орендної плати за землю” установлено на території м. Запоріжжя розміри орендної плати згідно з додатком. Рішення набрало чинності з дня його офіційного оприлюднення та введено в дію з 01.01.2019.
Відповідно до п. 8 Додатку до рішення № 26, для земельних ділянок наданих для будівництва та обслуговування житлових будинків, господарських будівель і споруд (присадибних ділянок) та гаражного будівництва, гаражним та гаражно-будівельним кооперативам, підприємствам, установам, організаціям, основною метою діяльності яких не є одержання прибутку для розташування автостоянок для зберігання особистих транспортних засобів громадян, під індивідуальні гаражі громадянам України річний розмір орендної плати визначено на рівні 0,03% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Згідно з пунктом 15 додатку до рішення № 26, для інших земельних ділянок м. Запоріжжя річний розмір орендної плати визначено на рівні 3% від нормативної грошової оцінки землі.
Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548 (був чинним на момент прийняття рішення Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26) затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель (далі - КВЦПЗ).
Відповідно до Розділу 1 “Загальні положення” Класифікації код та цільове призначення земель застосовується для забезпечення обліку земельних ділянок за цільовим призначенням у державному земельному кадастрі. КВЦПЗ визначає поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, типами забудови, типами особливо цінних об`єктів.
Відповідно до “секції В” “Землі житлової та громадської забудови” КВЦПЗ розрізняють, серед іншого, наступні види цільового призначення земель: 02.01 “для будівництва і обслуговування житлового будинку/ господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)” та 02.03 “для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку”.
Тобто землі надані для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) та для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку є різними за видом цільового призначення.
Пунктом 15 додатку до рішення № 26 визначено, що для інших земельних ділянок м. Запоріжжя річний розмір орендної плати визначено на рівні 3% від нормативної грошової оцінки землі. 
Окрім цього, у додатку до рішення № 26 зазначено, що у разі передачі земельних ділянок в оренду для розміщення кількох видів об`єктів, зазначених в даному рішенні, без визначення площ земельних ділянок для кожного об`єкту, при визначенні розміру орендної плати за основу береться більший відсоток від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що встановлюється даним рішенням.
Постановою Кабінету Міністрів України від 24.05.2017 № 483 затверджені форми типових рішень про встановлення ставок та пільг із сплати земельного податку та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.
Зокрема, у Додатку 2 до Типових рішень визначені ставки податку земельного податку виходячи з видів цільового призначення земель, які зазначаються згідно з КВЦПЗ. Серед видів цільового призначення щодо яких встановлюються ставки земельного податку окремо зазначені землі з кодом цільового призначення 02.01 та 02.03.
Запорізькою міською радою у межах повноважень, визначених п. 24 ч. 1 ст. 26 Закону України “Про місцеве самоврядування”, абз. 2, 3 п. 284.1 ст. 284 Податкового кодексу України та у відповідності до постанови Кабінету Міністрів України від 24.05.2017 № 483, при прийняття рішення від 28.11.2018 № 26 було виокремлено лише деякі види цільового призначення, зокрема 02.01 “для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)”, а інші види віднесені в категорію “інші земельні ділянки м. Запоріжжя”.
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 22.01.2021 № НВ-2308597422021 земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 має категорію - землі житлової та громадської забудови, цільове призначення - 02.03 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, вид використання земельної ділянки - розташування офісу, службових та побутових приміщень.
З урахуванням наведеного, земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 з цільовим призначення “для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку” не підпадає під дію п. 8 Додатку до рішення Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26 під час визначення річного розміру орендної плати. Застосування пільгової ставки розміру орендної плати за землю (0,03%) за умови розміщення на земельній ділянці лише об`єкту комерційної нерухомості - адміністративну будівлю застосування є безпідставним.
У свою чергу посилання відповідача на те, що адміністративна будівля з ЦТП (центральний тепловий пункт) обслуговує систему опалення та гарячого водопостачання групи будівель або споруд, розподіляє теплову енергію між споживачами жодним чином не змінює вид цільового використання земельної ділянки, де знаходиться безпосередньо будівля, та зазначені обставини відповідачем не підтверджено з посиланням на відповідні докази. 
Також є неспроможними твердження відповідача про можливість застосування ставки орендної плати на рівні 3% саме з дня введення об`єкта в експлуатацію, оскільки такі умови передбачалися договором оренди землі від 28.05.2009, строк дії якого закінчився ще у 2019 році.
Відтак, як розмір орендної плати, так і відповідні ставки при розрахунку несплачених коштів здійснено вірно.

Щодо фактичного розміру земельної ділянки та доводів апелянта, що останній використовує не всю ділянку, а тільки її частину під належним йому майном. 
Статтею 79 Земельного кодексу України визначено, що земельна ділянка це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами. 
Відповідно до ст. 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. 
Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. 
Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. 
Отже, земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі. 
Аналогічну правову позицію викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 16.06.2021 у справі №922/1646/20, від 04.03.2021 у справі №922/3463/19, від 08.10.2024 у справі № 916/2498/22.
За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ЗАТ «Теплосервіс» з 30.09.2024 є власником адміністративної будівлі з ЦТП загальною площею 2248.2 кв.м. (складається з будівлі літ. А-5, підвалу під літ. А-5, воріт, замощення, парканів, підпірної стінки, сходових маршів), яка розташована за адресою м. Запоріжжя, вул. Тбіліська, 29а та знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291. 
З 14.07.2009 та до закінчення будівництва на вищевказаній земельній ділянці знаходився об`єкт незавершеного будівництва, власником якого було ЗАТ «Теплосервіс». 
Як було зазначено вище, земельна ділянка під об`єктом незавершеного будівництва знаходилась в оренді товариства на підставі договору оренди землі від 28.05.2009.
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 22.01.2021 № НВ-2308597422021 земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 відноситься до земель житлової та громадської забудови (категорія земель); цільове призначення – 02.03 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку; вид використання розташування офісу, службових та побутових приміщень; форма власності комунальна; дата державної реєстрації земельної ділянки – 26.06.2009. 
Верховний Суд неодноразово вказував (зокрема, у постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20), що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме з цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплачувати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який полягає в тому, що об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності. Звідси, власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.
Відповідачем, в свою чергу, не доведено, що зазначену земельну ділянку використовують інші користувачі.
Оскільки земельна ділянка площею 0,4898 га з кадастровим номером 2310100000:05:002:0291 є сформованою, надавалась ЗАТ «Теплосервіс» в оренду для розташування офісу, службових та побутових приміщень і з моменту набуття права власності спочатку на об`єкт незавершеного будівництва, а у подальшому на адміністративну будівлю відповідач став єдиним землекористувачем указаної земельної ділянки з покладенням на нього усіх обов`язків землекористувача у т.ч. щодо сплати орендних платежів, то суд дійшов правильного висновку, що саме ЗАТ «Теплосервіс» повинно відшкодувати Запорізькій міській раді доходи, які воно отримало у вигляді несплаченої орендної плати за використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів у розмірі 797 343,60 грн

Згідно розрахунку суми коштів, які зберіг у себе землекористувач – Відповідач за рахунок Позивача внаслідок користування земельною ділянкою, площею 0,4898 га, розташованою за адресою: вул. Тбіліська, 29а у м. Запоріжжя, кадастровий номер земельної ділянки 2310100000:05:002:0291, без достатньої правової підстави за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 - 177 270, 42 грн (при цьому розмір орендної плати, задекларованої та сплаченої відповідачем, з урахуванням даних Державної податкової інспекції, складає у 2021 році 72355,66 грн, які враховані прокурором при складенні розрахунку); з 01.01.2023 по 31.12.2023 - 315 776,99 грн; з 01.01.2024 по 30.11.2024 - 304 296,19 грн., тобто загальна сума складає 797 343,60 грн., що підставно стягнута судом першої інстанції. 

У справі "Руїз Торіха проти Іспанії", ЄСПЛ вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Межі такого обов`язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватися у світлі обставин кожної справи.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів Скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006).
Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
У даній справі суд дійшов висновку, що Скаржникові було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.
З огляду на приписи ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини від 23.02.2006" Конвенція застосовується судами України як частина національного законодавства, а практика ЄСПЛ, через рішення якого відбувається практичне застосування Конвенції, застосовується судами як джерело права.
Отже, доводи заявника апеляційної скарги про порушення норм матеріального та процесуального права судом попередньої інстанцій під час прийняття оскаржуваного процесуального документу не знайшли свого підтвердження.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 275 та статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду на вищенаведене, суд першої інстанції при вирішенні даної справи правильно застосував норми матеріального та процесуального права, що регулюють спірні правовідносини сторін, прийняв законне та обґрунтоване рішення, тому у відповідності до ст. 276 ГПК України в задоволенні скарги на рішення суду слід відмовити, а оскаржуване судове рішення слід залишити без змін.
Зважаючи на відмову у задоволенні апеляційної скарги, судові витрати, понесені у зв`язку із апеляційним оскарженням, згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на заявника у скарзі і відшкодуванню не підлягають.
Керуючись ст. ст. 269, 275, 276, 282, 283 ГПК України, суд, - 
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Закритого акціонерного товариства “Теплосервіс” на рішення Господарського суду Запорізької області від 09.12.2025 у справі № 908/2184/25 - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Запорізької області від 09.12.2025 у справі № 908/2184/25– залишити без змін.
Судові витрати Закритого акціонерного товариства “Теплосервіс” за подання апеляційної скарги на рішення суду покласти на заявника апеляційної скарги.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови виготовлено і підписано 26.06.2026.

Головуючий суддя О.Г. Іванов

Суддя А.Є. Чередко

Суддя  І.М. Кощеєв