УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №283/1410/25 Головуючий у 1-й інст. Тимошенко А. О. 
Категорія 43  Доповідач Шевчук А. М. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 червня 2026 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді Шевчук А.М., 
суддів: Коломієць О.С., Павицької Т.М.,
за участі секретаря судового засідання Ковальчук М.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі 
цивільну справу №283/1410/25 за позовом Чоповицької селищної ради до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно збережених коштів орендної плати за користування земельною ділянкою
за апеляційною скаргою  ОСОБА_1 
на рішення Малинського районного суду Житомирської області від 23 жовтня 2025 року, яке ухвалене під головуванням судді Тимошенка А.О. в м.Малині,

у с т а н о в и в:

У червні 2025 року Чоповицька селищна рада звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 . Просила: зобов`язати відповідача укласти з Чоповицькою селищною радою договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1823455400:03:002:0026 площею 0,5800 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , строком на п`ять років із річною орендною платою 4% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки; стягнути з ОСОБА_1 на користь бюджету Чоповицької селищної ради 93 710,40 грн безпідставно збережених коштів орендної плати за користування земельною ділянкою.
Позов обґрунтований тим, що  ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу комплексу від 22 жовтня 2007 року належить комплекс нежитлових приміщень, який розміщений на земельній ділянці Чоповицької селищної ради площею 0,5800 га з кадастровим номером 1823455400:03:002:0026. Вказаною земельною ділянкою ОСОБА_1 із 09 лютого 2018 року по 09 лютого 2023 року користувався на підставі договору оренди, який був укладений на 5 років. Після закінчення строку дії договору оренди ОСОБА_1 відмовився від укладення нового договору оренди. ОСОБА_1 фактично користується земельною ділянкою для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості. Як власник нерухомого майна, розташованого на цій земельній ділянці, відповідач має оформити документи на землекористування, тобто в установленому земельним законодавством порядку укласти передбачений ст.124 ЗК України договір оренди земельної ділянки. До моменту оформлення ОСОБА_1 , який є власником нерухомого нежитлового майна, права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей комплекс, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Оскільки фактичний користувач земельної ділянки, яким є ОСОБА_1 , без достатньої правової підстави, за рахунок власника цієї земельної ділянки - Чоповицької селищної ради, на який розташований належний відповідачу на праві власності комплекс, зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування цією земельною ділянкою, а тому на підставі частини першої ст.1212 ЦК України зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки. Ухилення ОСОБА_1 від сплати за фактичне використання земельної ділянки призводить до ненадходження до місцевого бюджету суми грошових коштів, що в свою чергу позбавляє можливості своєчасно проводити виплату заробітної плати працівникам соціальної сфери, здійснювати благоустрій населеного пункту, використовувати кошти на інші потреби територіальної громади, що ослаблює економічні основи місцевого самоврядування.

Рішенням Малинського районного суду Житомирської області від 23 жовтня 2025 року позов Чоповицької селищної ради задоволений частково. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Чоповицької селищної ради безпідставно збережені кошти орендної плати за користування земельною ділянкою в сумі 93 710,40 грн. У задоволенні решти позову відмовлено. Вирішено питання судового збору.

Не погодившись частково із рішенням суду першої інстанції, відповідач ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу. Посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення в частині задоволення позовної вимоги про стягнення з нього на користь Чоповицької селищної ради 93 710,40 грн безпідставно збережених коштів орендної плати та судового збору скасувати та ухвалити в цій частині нове судове рішення, яким Чоповицькій селищній раді у задоволення цієї вимоги до нього відмовити у повному обсязі. 
Доводи апеляційної скарги аргументує тим, що фактичне користування землею здійснюється лише в межах площі, необхідної для розміщення, експлуатації та обслуговування будівель, тобто в межах земельної ділянки, яка безпосередньо прилягає до нерухомості й забезпечує її функціонування. Фактичне користування ніколи не обхоплювало всієї земельної ділянки площею 0,5800 га, на якій формально розміщений комплекс. У відзиві на позов він (відповідач) чітко наголошував на тому, що позивач не довів факту користування ним (відповідачем) усією земельною ділянкою, тобто не довів меж земельної ділянки, фактичної площі, зайнятої належним йому (відповідачу) майном, а також те, що саме він (відповідач) використовує всю площу земельної ділянки 0,5800 га. Суд, не маючи жодного доказу фактичного використання ним усієї площі спірної земельної ділянки, безпідставно визнав за доведений факт - користування всією спірною земельною ділянкою лише з огляду на те, що земельна ділянка має кадастровий номер та на ній розташовані його (відповідача) будівлі. Суд першої інстанції жодним чином не встановлював фактичний стан земельної ділянки, а саме: не призначив земельно-технічну експертизу для визначення меж фактичного користування; не призначив землеоціночну експертизу для встановлення реальної вартості можливо збережених коштів; не витребував плани, схеми, кадастрові плани та іншу технічну документацію; не провів огляд земельної ділянки; не встановив, чи ділянка реально огороджена, у якій частині та ким; не з`ясував, чи використовує він будь-яку частину ділянки поза межами розташування будівель та прилеглих технологічних зон. Суд фактично ухилився від встановлення реального предмета користування, фактичних меж експлуатації землі, об`єктивної площі, наявності чи відсутності користування частиною земельної ділянки, яка не пов`язана з експлуатацією будівель. Згідно з постановою Великої Палати Верховного Суду від 28 лютого 2019 року в справі №14-567цс18, суд не має права визначати розмір безпідставного збагачення без встановлення точного обсягу фактичного користування. Висновок щодо користування всією земельною ділянкою площею 0,5800 га ґрунтується виключно на припущеннях, а не на досліджених доказах. Суд також проігнорував наявність з його сторони заяв, листування та проявів його (відповідача) добросовісної поведінки. У матеріалах справи наявні численні його (відповідача) звернення до Чоповицької селищної ради щодо укладення договору оренди лише на площу, яка фактично зайнята будівлями. Ці документи є прямим підтвердженням його добросовісності, бажання привести земельні відносини у відповідність до закону, відсутності будь-якого умислу на «безпідставне збагачення», небажання використовувати зайві площі, а також неодноразових спроб добровільно врегулювати правовий статус земельної ділянки. Суд першої інстанції не встановив предмет фактичного користування земельною ділянкою, не визначив реальну площу користування, не встановив обсяг можливих збережених коштів, не оцінив його дії, спрямовані на оформлення прав, не дослідив належні докази. Суд першої інстанції неправильно визначив правову природу спірних правовідносин та застосував ст.1212 ЦК України формально, без з`ясування обов`язкових умов виникнення кондикційного зобов`язання. Рішення фактично ґрунтується на помилковій презумпції, що будь-яке користування земельною ділянкою без договору оренди автоматично означає безпідставне збагачення у розмірі орендної плати, визначеної за нормативною грошовою оцінкою. Суд, визнавши відсутність між сторонами договірних відносин, фактично застосував до нього (відповідача) модель поведінки орендаря та підмінив кондикційне зобов`язання орендним, що суперечить ст.1212 ЦК України. Позивач не довів, що він (відповідач) фактично користувався всією земельною ділянкою, що громада втратила кошти саме у заявленому до стягнення розмірі, що у громади була реальна можливість передати ділянку в оренду іншій особі та отримати 93 710,40 грн. Він неодноразово звертався з заявами щодо оформлення земельної ділянки, ініціював поділ ділянки, просив укласти договір оренди лише на площу, необхідну для обслуговування будівель, офіційно заявляв про відмову від користування зайвими площами. Натомість Чоповицька селищна рада не забезпечила розроблення технічної документації, не погодила поділ ділянки, не уклала з ним договору, блокувала оформлення прав належним чином. Сам факт належності йому комплексу будівель площею 869,7 м2 є самостійною правовою підставою для користування земельною ділянкою. Таке користування триває до моменту належного оформлення прав, яке має здійснюватися органом місцевого самоврядування відповідно до ст.ст.122,123 ЗК України. Суд помилково поєднав норми ст.120 ЗК України та ст.1212 ЦК України. Якщо користування є законним та базується на імперативній нормі, воно не може вважатися «безпідставним». Позивач обрав неправильний спосіб захисту – кондикцію, підмінив збитки умовною «орендною платою», не навів доказів на підтвердження розміру шкоди. Суд застосував неправильний спосіб захисту, що є підставою для скасування рішення.

У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача Чоповицької селищної ради – Мошківська О.М. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін. 
При цьому покликається на те, що земельна ділянка з кадастровим номером 1823455400:03:002:0026 площею 0,5800 га сформована та є об`єктом цивільних прав у розумінні ст.79-1 ЗК України, про що зазначено у витязі з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-1802234042016. Відповідач не надав суду жодних доказів (проєктів землеустрою щодо поділу, висновків експертів тощо), які б підтверджували можливість функціонування його нежитлового комплексу на меншій земельній ділянці, ніж та, що була сформована за його ж ініціативою у 2008 році. Виходячи із зазначеного, твердження ОСОБА_1 про те, що земельна ділянка з кадастровим номером 1823455400:03:002:0026 площею 0,5800 га неналежним чином сформована, є необґрунтованим та безпідставним. Відмова відповідача від частини земельної ділянки є неможливою без обмеження його доступу до частини приміщень, що перебувають у його приватній власності. ОСОБА_1 , як фактичний користувач земельної ділянки, що у спірний період із 10 лютого 2023 року по 01 червня 2025 року без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки (Чоповицької селищної ради) зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування земельною ділянкою, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки (Чоповицькій селищній раді) на підставі частини першої ст.1212 ЦК України. Відповідно до пункту 289.1 ст.289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення станом на 01 січня поточного року, за певною формулою (пункт 289.2 ст.289 ПК України). Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 ст.288 ПК України. Судом першої інстанції встановлено, що на підставі рішень Чоповицької селищної ради від 13 жовтня 2023 року №615, від 14 травня 2021 року №114 та від 29 червня 2023 року №559 розмір річної орендної плати за користування земельними ділянками на території Чоповицької селищної територіальної громади, які призначені для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд промислових, транспортних та інших підприємств, їх під`їзних шляхів, інженерних мереж, адміністративно-побутових будівель, інших споруд, становив 4% нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Суд першої інстанції дійшов правомірного висновку про стягнення з ОСОБА_1 на користь Чоповицької селищної ради безпідставно збережених коштів орендної плати за користування земельною ділянкою в розмірі 93 710,40 грн.

У судовому засіданні, проведеному в режимі відеоконференції, відповідач ОСОБА_1 та його представник адвокат Шикір Д.О. апеляційну скаргу підтримали та просять її задовольнити, - рішення суду першої інстанції в оскарженій частині, тобто в частині стягнення з ОСОБА_2 на користь Чоповицької селищної ради безпідставно збережених коштів орендної плати у сумі 93 710,40 грн за користування земельною ділянкою скасувати та ухвалити в цій частині позову нове судове рішення, яким у задоволенні такої позовної вимоги відмовити у повному обсязі. 

Представник позивача в судове засідання не з`явилася. Позивач про дату, час і місце розгляду справи повідомлений належним чином (а.с.232 т.1). Чоповицька селищна рада спрямувала до суду заяву про розгляд справи за відсутності її представника. Одночасно у заяві наголосила на тому, що просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити у повному обсязі, прийнявши до уваги заперечення Чоповицької селищної ради, висловлені у відзиві на апеляційну скаргу відповідача. Відповідно до частини другої ст.372 ЦПК України неявка сторін та інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в оскарженій частині, тобто в частині позовної вимоги про стягнення безпідставно збережених коштів орендної плати за користування земельною ділянкою в сумі 93 710,40 грн, відповідно до положень ст.367 ЦПК України, колегія суддів апеляційного суду доходить висновку, що апеляційна скарга не може бути задоволеною з наступних підстав.

Із матеріалів справи вбачається та судом установлено, що відповідно до договору купівлі-продажу комплексу від 22 жовтня 2007 року та інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, ОСОБА_1 на праві власності належить комплекс нерухомого майна нежитлового призначення загальною площею 869,7 кв.м, який розміщений по АДРЕСА_1 . До придбаного відповідачем майнового комплексу входить: приміщення хлібопекарні площею 352 кв.м; дизельна площею 14 кв.м; приміщення над свердловиною, насосна, міст переїзний, артсвердловина площею 31,8 кв.м, склади матеріалів площею 236 кв.м; приміщення магазину « ІНФОРМАЦІЯ_1 » площею 12,2 кв.м; приміщення гаражу площею 106,1 кв.м; приміщення ситроцеху площею 117,6 кв.м. Вказаний єдиний майновий комплекс розміщений на земельній ділянці площею 0,5800 га з кадастровим номером 1823455400:03:002:0026 із цільовим призначенням: для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, яка належить Чоповицькій селищній раді на підставі витягу з Державного земельного кадастру від 13 січня 2016 року (а.с.37-39,43,46 т.1).

Комплекс майна – це сукупність усіх активів (будівлі, обладнання, земля, сировина тощо), які функціонують як єдине ціле для провадження діяльності.

Право власності на вказану земельну ділянку зареєстроване за Чоповицькою селищною радою 28 лютого 2018 року. 

Згідно з витягом із Державного земельного кадастру державна реєстрація земельної ділянки площею 0,5800 га з кадастровим номером 1823455400:03:002:0026, яка розміщена по АДРЕСА_1 відбулася 08 вересня 2008 року (а.с.34-36 т.1).

Відповідно до типового договору оренди землі від 09 лютого 2018 року, укладеного між Чоповицькою селищною радою та ОСОБА_1 , останній прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, маштнобівної та іншої промисловості, кадастровий номер 1823455400:03:002:0026, яка знаходиться в АДРЕСА_1 . В оренду передавалася земельна ділянка загальною площею 0,5800 га строком на 5 років (а.с.40-42 т.1).

Рішенням 31 сесії Чоповицької селищної ради восьмого скликання від 13 жовтня 2023 року №615 вирішено укласти договір оренди землі з ОСОБА_1 на земельну ділянку загальною площею 0,5800 га (кадастровий номер 1823455400:03:002:0026) для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємства переробної, машинобудівної та іншої промисловості за адресою: АДРЕСА_1 строком на 5 років та встановити орендну плату за користування вказаною земельною ділянкою в розмірі 4% від нормативно грошової оцінки земельних ділянок з урахуванням ідексації (а.с.12 т.1).

ОСОБА_1 заявою від 07 грудня 2023 року відмовився від запропонованої Чоповицькою селищною радою пропозиції щодо оренди вказаної вище земельної ділянки у зв`язку з тим, що він її не потребує і не користується нею. Просив розглянути пропозицію для заключення договору оренди ділянки землі, яка знаходиться виключно під будівлями, які є його власністю згідно з договором купівлі-продажу від 22 жовтня 2007 року (а.с.13 т.1).

Із викладеного вище слідує, що ОСОБА_1 із 22 жовтня 2007 року користується земельною ділянкою площею 0,5800 га з кадастровим номером 1823455400:03:002:0026, яка розташована по АДРЕСА_1 і належить Чоповицькій селищній раді. Земельна ділянка сформована, зареєстрована у Державному земельному кадастрі та їй присвоєний кадастровий номер. Обставина використання відповідачем спірної земельної ділянки правового значення не має, оскільки власність зобов`язує.

Чоповицька селищна рада звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 про стягнення безпідставно збережених грошових коштів (недоотриманих коштів у вигляді орендної плати за землю) (ст.1212 ЦК України).

Згідно з ст.13 Конституції України земля є об`єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Частиною третьою ст.78 ЗК України передбачено, що земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.

Відповідно до положень ст.80 ЗК України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

Згідно з ст.ст.122,123,124 ЗК України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст.122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Відповідно до частин першої-другої ст.206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Обов`язки землекористувачів визначені змістом ст.96 ЗК України.

Згідно з пунктом «в» частини першої ст.96 ЗК України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Частиною першою ст. 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату.

У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням частини першої ст.21 Закону України «Про оренду землі» визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. При цьому орендна плата справляється у грошовій формі.

У пункті 289.1 ст.289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, – у розмірі не більше 3% їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування – не більше 1% їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь – не менше 0,3% та не більше 1% їх нормативної грошової оцінки; для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, – у розмірі не більше 5% нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь – не менше 0,3% та не більше 5% нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області; не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки (пункт 288.5 ст.288 ПК України).

Відповідно до частини другої ст.152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Частиною першою-другою ст.1212 ЦК України закріплено, що особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права (постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року в справі №922/3412/17, від 13 лютого 2019 року в справі №320/5877/17).

Відповідно до частини першої ст.1213 ЦК України саме набувач зобов`язаний повернути потерпілому безпідставно набуте майно в натурі.

Характерною особливістю кондикційних зобов`язань є те, що підстави їх виникнення мають широку сферу застосування: зобов`язання можуть виникати як із дій, так і з подій, причому з дій як сторін зобов`язання, так і третіх осіб, із дій як запланованих, так і випадкових, як правомірних, так і неправомірних. Окрім того, у кондикційному зобов`язанні не має правового значення, чи вибуло майно з володіння власника за його волею або всупереч його волі, чи є набувач добросовісним або недобросовісним.

На вказаному наголошено у постанові Верховного Суду від 24 грудня 2025 року в справі №643/4629/20.

Кондикційне зобов`язання виникає за наявності таких умов: а) набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); б) набуття чи збереження майна відбулося за відсутності достатньої правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

Конструкція ст.1212 ЦК України, як і загалом норм глави 83 цього Кодексу, свідчить про необхідність установлення так званої абсолютної безпідставності набуття (збереження) майна не лише в момент його набуття (збереження), а й станом на час розгляду спору.

Ознаки, характерні для кондикції, свідчать про те, що пред`явлення кондикційної вимоги можна визнати належним самостійним способом захисту порушеного права власності, якщо: 1) річ є такою, що визначена родовими ознаками, в тому числі грошовими коштами; 2) потерпілий домагається повернення йому речі, визначеної родовими ознаками (грошових коштів) від тієї особи (набувача), з якою він не пов`язаний договірними правовідносинами щодо речі.

За таких обставин, кондикційний позов має відносний характер. Суб`єктами зобов`язань, що виникають у результаті набуття, збереження майна без достатньої правової підстави, виступають: боржник – особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого); кредитор (потерпілий) - особа, за чий рахунок інша особа (боржник) набула майно або зберегла його у себе.

Сутність зобов`язання з набуття, збереження майна без достатньої правової підстави полягає у вилученні в особи – набувача частини її майна, що набута поза межами правової підстави, у випадку якщо правова підстава переходу відпала згодом, або взагалі без неї – якщо майновий перехід не ґрунтувався на правовій підставі від самого початку правовідносин, та передання майна тій потерпілій особі, яка має належний правовий титул на нього (постанова Верховного Суду від 06 березня 2019 року в справі №910/1531/18).

Під відсутністю правової підстави розуміють такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не ґрунтується прямо на законі, або суперечить меті правовідносин і їх юридичному змісту. Отже, відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином (постанови Верховного Суду від 01 квітня 2019 року в справі №904/2444/18, від 23 квітня 2019 року в справі №918/47/18, від 23 січня 2020 року в справі №910/3395/19).

Договір чи інший правочин є достатньою та належною правовою підставою набуття майна (отримання коштів). Якщо майно набуте на підставі правочину, ст.1212 ЦК України можна застосовувати тільки після того, як така правова підстава в установленому порядку скасована, визнана недійсною, змінена, припинена або її не було взагалі. Винятком є випадок, коли майно безпідставно набуте у зв`язку із зобов`язанням (правочином), але не відповідно до його умов.

Наведене у своїй сукупності свідчить, що кондикція – це позадоговірний зобов`язальний спосіб захисту права власності або іншого права, який може бути застосований самостійно. Кондикція також застосовується субсидіарно до реституції та віндикації як спосіб захисту порушеного права у тому випадку, коли певна вимога власника (титульного володільця) майна не охоплюється нормативним урегулюванням основного способу захисту права, але за характерними ознаками, умовами та суб`єктним складом підпадає під визначення зобов`язання з набуття або збереження майна без достатньої правової підстави.

Аналіз зазначеного вище дає підстави для висновку, що у випадку використання земельної ділянки комунальної власності без оформлення договору оренди, власник такої земельної ділянки (орган місцевого самоврядування, який представляє інтереси територіальної громади) може захистити своє право на компенсацію розміру неотриманої орендної плати за користування земельною ділянкою в порядку, визначеному ст.1212 ЦК України.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

Для кондикційних зобов`язань важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої (ст.ст.1212-1214 ЦК України).

Зазначене вище узгоджується із висновками Великої Палати Верховного Суду, які викладені у постановах: від 23 травня 2018 року в справі №629/4628/16-ц, від 20 листопада 2018 року в справі №922/3412/17, від 04 грудня 2019 року в справі №917/1739/17, у постановах Верховного Суду від 02 червня 2021 року в справі №201/2956/19, від 05 липня 2022 року в справі №641/8483/19, від 29 березня 2023 року в справі №643/8385/21.

У спорах про стягнення грошових коштів за користування земельною ділянкою до моменту оформлення особою права користування такою земельною ділянкою власник має право на отримання безпідставно збережених грошових коштів у порядку ст.1212 ЦК України. Тобто, в такому разі суд виходить із того, що фактичний користувач земельної ділянки без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе грошові кошти, які мав заплатити за користування нею, отже, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої ст.1212 ЦК України (постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року в справі №629/4628/16-ц, від 20 вересня 2018 року в справі №925/230/17).

Підсумовуючи викладене, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про кваліфікацію спірних правовідносин за ст.1212 ЦК України. Доводи апеляційної скарги у цій частині є безпідставними.

За змістом ст.120 ЗК України у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Після укладення договору купівлі-продажу нежитлової будівлі і державної реєстрації нотаріусом прав власності на неї у відповідача, як покупця, могло б виникнути право користування земельною ділянкою, на якій розташована вказана нежитлова будівля. Незважаючи на те, що нежитлова будівля не може бути відокремлена від земельної ділянки, на якій вона розташована, вказаними положеннями закону було врегульовано правовий режим нерухомого майна і правовий режим земельних ділянок, на яких воно розташовано, а отже, користувач земельної ділянки зобов`язаний сплачувати за користування нею певну плату, що відповідає положенням ст.206 ЗК України, та оформити право користування земельною ділянкою.

Викладене вище узгоджується із правовим висновком, викладеним у постановах Верховного Суду від 27 липня 2022 року в справі №644/3932/18-ц та від 02 липня 2024 року в справі №644/8837/19.

Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 22 червня 2021 року в справі №200/606/18 виснувано, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомо ще за часів Давнього Риму (superficies solo cedit – будівництво приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він передбачений як потребами обороту, так і загалом самої природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктах нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація – будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Зазначене вище дає підстави для висновку, що власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто, крім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, інакше вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

За таких обставин, положення глави 15, ст.ст.120,125 ЗК України, ст.1212 ЦК України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій знаходиться цей об`єкт, враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на її території будівлі або споруди, особа, яка придбала такий об`єкт, стає фактичним користувачем цієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна, а відносини з фактичним користуванням земельною ділянкою без оформлення права на цю ділянку (без укладення) договору оренди тощо та недотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом умовними.

Подібні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року в справі №629/4628/16-ц, від 20 листопада 2018 року в справі №922/3412/17, від 13 лютого 2019 року в справі №320/5877/17.

Судом встановлено, що фактичний користувач земельної ділянки, яким за встановленими у справі обставинами є ОСОБА_1 , як власник нерухомого майна – майнового комплексу, розташованого на земельній ділянці, право власності на яке зареєстроване за Чоповицькою селищною радою, який без достатньої правової підстави за рахунок власника ділянки зберіг у себе вартість, що підлягала сплаті за користування нею, зобов`язаний повернути таку вартість власнику земельної ділянки на підставі частини першої ст.1212 ЦК України.

Зазначене вище свідчить про безпідставність покликань відповідача на відсутність підстав для стягнення з нього грошових коштів на користь органу місцевого самоврядування.

Відповідач є власником нежитлових приміщень – майнового комплексу, розташованого на земельній ділянці, яка належить на праві власності Чоповицькій селищній раді, не оформив належним чином право оренди для розташування та обслуговування майнового комплексу із органом місцевого самоврядування та, фактично користуючись спірною земельною ділянкою для розміщення об`єктів майнового комплексу, не сплачував за це у спірний період орендної плати. Отже, відповідач, як власник майнового комплексу, за рахунок власника земельної ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування спірною земельною ділянкою. Суд першої інстанцій дійшов обґрунтованого висновку про наявність у ОСОБА_1 обов`язку повернути ці кошти селищній раді як власнику земельної ділянки на підставі частини першої ст.1212 ЦК України.

Доводи апеляційної скарги про те, що суд мав встановити, яку частину земельної ділянки відповідач фактично використовує, чи придатна ділянка до самостійного використання іншими особами не можуть слугувати підставою для скасування рішення суду першої інстанції, оскільки законом чітко встановлено, що земельна ділянка під будівлями не може виступати відокремленим об`єктом оренди, оскільки об`єктом нерухомого майна є комплекс, а оренда оформлюється на всю земельну ділянку, яка виділена та сформована для обслуговування майнового комплексу як єдиного (цілісного) об`єкта. На кадастровому плані земельної ділянки вбачається, що будівлі майнового комплексу розташовані по всьому периметру земельної ділянки з кадастровим номером 1823455400:03:002:0026 та є віддаленими одна від одної. Відповідачем не доведено жодними доказами, що для використання комплексу нежитлових приміщень загальною площею 869,7 кв.м земельна ділянка площею 0,5800 га є у якійсь частині зайвою, тобто фактично не зайнята майном та не є необхідною для експлуатації майнового комплексу як цілісного, враховуючи, що об`єкт придбаний відповідачем як комплекс.

Ключовим для вирішення цього спору є те, що відповідач набув право власності на комплекс, до якого входять приміщення, що розміщені по периметру спірної земельної ділянки з кадастровим номером 1823455400:03:002:0026 площею 0,5800га, а у центрі цієї земельної ділянки розташоване приміщення хлібопекарні. У матеріалах справи відсутні належні докази, що функціонування комплексу можливе на меншій земельній ділянці, ніж земельна ділянка з кадастровим номером 1823455400:03:002:0026, що площа 0,5800 га є зайвою для користування комплексом.

Розрахунок суми безпідставно збережених коштів за спірний період сумніву у апеляційного суду не викликає.

Решта доводів апеляційної скарги спростовується викладеним вище, зводиться до помилкового тлумачення норм матеріального права та переоцінки доказів, яким суд першої інстанції надав належну оцінку у відповідності до положень ст.89 ЦПК України.

Колегія суддів апеляційного суду не входить у обговорення рішення суду першої інстанції у частині позовної вимоги, у задоволенні якої відмовлено (про зобов`язання відповідача укласти із позивачем договір оренди землі на спірну земельну ділянку), виходячи із засад диспозитивності цивільного судочинства. 

Оскільки рішення у оскарженій частині постановлено з додержанням норм матеріального і процесуального права, то підстави для його скасування у оскарженій частині відсутні. Відповідно до положень ст.375 ЦПК України рішення суду першої інстанції залишається без змін.

Керуючись ст.ст.259,268,367-368,374-375,381-384 ЦПК України, суд

у х в а л и в:

Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Малинського районного суду Житомирської області від 23 жовтня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.
Дата складення повного судового рішення – 22 червня 2026 року.

Головуюча Судді: