ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Справа № 645/7410/24 Головуючий суддя І інстанції Шарко О. П.
Провадження № 22-ц/818/1042/26 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: купівлі-продажу

П О С Т А Н О В А
 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
16 квітня 2026 року  м. Харків.

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого    Яцини В.Б.
суддів колегії   Мальованого Ю.М., Маміної О.В., 
за участю секретаря судового засідання   Шевцової К.Є.,
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Ципліцького Дмитра Олеговича на заочне рішення Немишлянського районного суду м. Харкова від 23 вересня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа – Харківська товарна біржа, про визнання договору купівлі – продажу квартири дійсним,-

в с т а н о в и в :

ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , третя особа – Харківська товарна біржа, в якому просить суд визнати дійсним договір купівлі – продажу № н3-645 від 28 вересня 1994 року – квартири АДРЕСА_1 , укладений на Харківській товарній біржі між покупцем ОСОБА_3 та продавцем ОСОБА_2 , зареєстрований у Державному комунальному підприємстві «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» за №56428.
В обґрунтування позову зазначив, що Відповідно до договору № НЗ-645 купівлі-продажу від 28 вересня 1994 року ОСОБА_1 , (на час укладання договору прізвище було ОСОБА_4 ) придбала у ОСОБА_2 двокімнатну квартиру житловою площею 27,15 кв.м., загальною площею 45,30 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_2 . Договір купівлі-продажу був укладений на Харківській товарній біржі, 29 вересня 1994 року вказаний договір був зареєстрований на моє ім`я у Державному комунальному підприємстві «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» за № 56428. За домовленістю сторін квартира була придбана за 60 000 000 крб. (шістдесят мільйонів карбованців) які, відповідно до п.5.1 Договору, були отримані продавцем від мене до укладання договору. 
Після укладання договору продавець звільнив квартиру, позивач заселилася у квартиру, 09 грудня 1994 року зареєструвалася в ній і продовжує проживати до теперішнього часу. Таким чином після укладання договору купівлі-продажу вона повністю виконала всі його істотні умови - прийняла майно, сплатила обумовлену договором суму, зареєструвала договір в БТІ та проживає у квартирі, тобто володіє та користується квартирою. 
Підставою для звернення до суду з цим позовом стало те, що відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» з 01.01.2013р. державна реєстрація речових прав на нерухоме майно здійснюється шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно - єдиної державної інформаційної системи, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження. 
З метою внесення відомостей про належну їй квартиру до Державного реєстру речових прав, вона звернулася до державного реєстратора, де мені повідомили, що договір купівлі-продажу її квартири укладений на товарній біржі, а мав бути нотаріально посвідченим, тому внести відомості про квартиру до Державного реєстру не можливо. На даний час нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу вона не має можливості у зв`язку з тим, що після укладання договору пройшло більше тридцяти років, засоби зв`язку з продавцем квартири - відповідачем ОСОБА_2 у неї відсутні, після укладання договору купівлі-продажу квартири вона його більше не бачила, з ним не спілкувалася, з`ясувати його місце перебування їй не надається можливим.
Заочним рішенням Немишлянського районного суду м.Харкова від 23 вересня 2025 року у задоволенні позову відмовлено.
Не погоджуючись із вищевказаним заочним рішенням суду, представник ОСОБА_1 – адвокат Ципліцький Д.О. посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права просить рішення скасувати, новим рішенням задовольнити позов в повному обсязі.
Скарга мотивована тим, що рішення суду першої інстанції було ухвалене з істотним порушенням норм матеріального права, а також без урахування релевантної судової практики Верховного Суду, яка має визначальне значення для правильного застосування норм законодавства у подібних правовідносинах.
Звертає увагу на те, що у межах розгляду зазначеної справи відповідач жодних заперечень проти позову не подавав та своїми процесуальними правами не скористався.
У тексті судового рішення наявні суттєві розбіжності щодо дати укладення договору купівлі-продажу. Зокрема, спочатку було зазначено, що договір купівлі-продажу було укладено 29 вересня 1994, тоді як у подальшому у викладенні мотивувальної частини суд вказує, що датою виникнення цивільно-правових відносин між сторонами є 21 січня 2003, тобто інша календарна дата.
Вважає, що суд першої інстанції, розглядаючи дану справу, допустив помилкове тлумачення норм матеріального права, зокрема положень статті 227 Цивільного кодексу Української РСР. Так, суд неправомірно ототожнив поняття «жилий будинок» із квартирою , яка була предметом укладеного між сторонами договору купівлі продажу.
Суд першої інстанції на думку апелянта не врахував правові висновки Верховного Суду, у яких неодноразово наголошувалося, що на час укладення договорів купівлі-продажу квартири у певні періоди чинне законодавство не передбачало обов`язковості їх нотаріального посвідчення, якщо сторони належним чином підтверджували факт укладення та виконання такого договору. Таким чином, висновок суду першої інстанції про обов`язковість нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири на момент його укладення є передчасним і юридично необґрунтованим, що свідчить про неповне з`ясування судом фактичних обставин справи та неправильне
Крім того, суд першої інстанції не врахував правові висновки Верховного Суду, у яких неодноразово наголошувалося, що на час укладення договорів купівлі-продажу квартири у певні періоди чинне законодавство не передбачало обов`язковості їх нотаріального посвідчення, якщо сторони належним чином підтверджували факт укладення та виконання такого договору. 
Таким чином, висновок суду першої інстанції про обов`язковість нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири на момент його укладення є передчасним і юридично необґрунтованим, що свідчить про неповне з`ясування судом фактичних обставин справи та неправильне застосування норм матеріального права
Відзиву на апеляційну скаргу не надходило.
Відповідно до ч. ч. 1, 2ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦПК України справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.
Відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивачки – адвоката Ципліцького Д.О., та дослідивши матеріали цивільної справи за відсутності інших учасників справи, належним чином повідомлених про судове засідання, що не перешкоджає розгляду скарги відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України, перевіривши її доводи, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Згідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вказаним вимогам оскаржене рішення суду не відповідає.
Суд своє рішення мотивував наступним.
Сторонами не дотримано вимог закону щодо нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири та державної реєстрації, тому договір купівлі-продажу є неукладеним, тобто не має юридичної сили.
Враховуючи відсутність належних та допустимих доказів наявності перешкод позивачем з боку відповідача, зважаючи на заперечення відповідача, суд прийшов до висновку, що у позові слід відмовити за безпідставністю вимог.
Проте погодитись з таким висновком суду не можна.
Судом встановлено, що 28 вересня 1994 року між позивачкою ОСОБА_5 та відповідачем ОСОБА_2 укладено на Харківській товарній біржі договір купівлі-продажу №Н3-645двокімнатної квартир житловою площею 27,15 кв.м., загальною площею 45,30 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_2 .
Враховуючи, що цивільні відносини виникли до набрання чинності Цивільним Кодексом України 2004 року, а саме договір купівлі продажу було укладено 28 вересня 1994 року суд правильно вважав за необхідне керуватися Цивільним Кодексом України (в редакції 1963 року).
Відповідно до ст. 153 ЦК України (в редакції 1963 року) договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
За договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 224 ЦК України 1963 року).
Нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу (ч. 1 ст. 47 ЦК України (в редакції 1963 року).
Згідно з ч. 2 ст. 47 ЦК України (в редакції 1963 року), якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Відповідно до ст. 227 ЦК України (в редакції 1963 року) договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.
Разом з тим, суд першої інстанції всупереч нормі ст. 58 Конституції України, яка передбачає, що закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи, - помилково застосував до спірних правовідносин норми ЦК України у редакції 2004 року, оскільки вони не мають зворотної сили у спірних правовідносинах, та вважав, що за відсутності державної реєстрації спірного договору він є неукладений.
Відповідно до ч. 3 ст. 5 ЦК України, який набув чинності у 2004 році – після укладення договору купівлі-продажу, оскільки у даній справі спірні цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства, ЦК України, який є наразі чинним з 2004 року, - не застосовується до спірних прав та обов`язків, що виникли до моменту набрання ним чинності.
Отже, з огляду на дату укладення спірного договору, 28 вересня 1994 року, до спірних правовідносин необхідно застосовувати чинну на той час ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» від 10 грудня 1991 року, № 1956-XII , ВВР, 1992, N 10, ст.139, ) яка визначає, що угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
Тому, відповідно до вказаної норми Закону України «Про товарну біржу», відповідно до приписів п. 5 ч. 2 ст. 197 ЦПК України у їх взаємному зв`язку з нормою ч. 5 ст. 12 ЦПК України щодо судового керівництва розгляду справи для вирішення основного завдання цивільного судочинства, ст. 2 цього ж Кодексу, - суд першої інстанції мав роз`яснити позивачу, що у даному випадку до предмета доказування входять доведення факту реєстрації спірного договору у міському БТІ, та відсутність державної реєстрації права власності на вказану у спірному біржевому договорі купівлі-продажу квартиру на день розгляду справи, з наданням відповідних документів на їх підтвердження. Тому колегія суддів відповідно до ст. 367 ЦПК України усунула цей недолік суду першої інстанції, та бере до уваги наданий позивачем довідку з Харківської БТІ № 1178177 від 02.04.2026 про те, що на підставі договору купівлі-продажу квартири, яка розташована за адресом: АДРЕСА_2 , зареєстрований 28.09.1994 Харківською товарною біржею, р. № НЗ-645, - ця квартирастаном на 31.12.2012 зареєстрована на праві приватної власності за « ОСОБА_6 » (мовою оригіналу). 
Згідно довідки № 471083347 від 02.04.2026 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна - права власності, інші речові права, іпотеки, обтяження на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , - у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно такі відомості відсутні.
За таких обставин у суду першої інстанції були підстави для застосування наступних правових висновків, які були висловлені постанов ОП КЦС ВС від 25 березня 2024 у справі № 336/6023/20 (провадження № 61 11523сво23):
«Правочин чи договір з`являються як юридичний факт в момент їх вчинення. Недійсність може «вражати» правочин чи договір, і вона стосується саме моменту його вчинення, а не виконання.
Саме на момент вчинення правочин чи договір перевіряються на те чи він відповідає, зокрема, вимогам щодо його дійсності, яка форма встановлена законом щодо правочину чи договору на момент його вчинення. Тому при вирішенні питання щодо кваліфікації правочину чи договору як недійсного має застосовуватися той закон, який був чинний на момент його вчинення.
В ЦК УРСР 1963 року не передбачалося конструкції нікчемності правочину чи договору.
Правочин чи договір, які вчинялися під час чинності ЦК УРСР 1963 року, могли бути визнанні недійсними на підставі рішення суду; норми ЦК України 2003 року щодо недійсності правочинів не можуть бути застосовані при вирішенні спору про недійсність правочину чи договору, який вчинявся під час чинності ЦК УРСР 1963 року.
На рівні ЦК УРСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів. 
У частині другій статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК УРСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону «Про товарну біржу» регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі. Спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин))) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі».
Право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором (ч. 1 ст. 128 ЦК УРСР).
За договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 224 ЦК УРСР).
Договір вважається укладеним, коли між сторонами в потрібній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах (ч. 1 ст. 153 ЦК УРСР).
Договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин (ст. 227 ЦК УРСР).
З аналізу доказів, наявних у матеріалах справи, у поєднанні із означеними нормами права, випливає, що правочин чи договір з`являються як юридичний факт в момент їх вчинення. Недійсність може «вражати» правочин чи договір, і вона стосується саме моменту його вчинення, а не виконання.
Саме на момент вчинення правочин чи договір перевіряються на відповідність, зокрема, вимогам щодо його дійсності, форми, встановленої законом тощо. Тому при вирішенні питання щодо кваліфікації правочину чи договору як недійсного має застосовуватися той закон, який був чинний на момент його вчинення.
В ЦК УРСР 1963 року не передбачалося конструкції нікчемності правочину чи договору.
Правочин чи договір, які вчинялися за нормами ЦК УРСР 1963 року, могли бути визнанні недійсними на підставі рішення суду. При цьому норми ЦК України 2003 року щодо недійсності правочинів не можуть бути застосовані при вирішенні спору про недійсність правочину чи договору, який вчинявся під час дії ЦК УРСР 1963 року.
На рівні ЦК УРСР 1963 року не передбачалося правила щодо пріоритетності його норм над нормами інших законів.
У ч. 2 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» міститься спеціальна норма щодо положень ст. 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року. Адже ці статті внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а ч. 2 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» регулювала форму цього договору у вужчому розумінні як укладеного на товарній біржі.
Спеціальна норма (ч. 2 ст. 15 Закону) має перевагу над загальними (ст. 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами. Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (ч. 2 ст. 15 Закону) має перевагу над загальними (ст. 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами. Відтак, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі.
Водночас, відповідно до ст. 47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу. Якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
З матеріалів справи вбачається, що після укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна № Н3-645 від 28.09.1994 року на Харківській товарній біржі, попередні власники звільнили продану квартиру та передали її ОСОБА_3 . 
Позивач набула право власності на квартиру на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна №Н3-645, зареєстрованого 28.09.1994 року на Харківській товарній біржі.
Даний договір пройшов державну реєстрацію в органах БТІ 29.09.1994 за реєстровим №56428 і таким чином офіційно визнаний державою.
За змістом статей 128, 153 ЦК Української РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Сторони повністю виконали умови договору купівлі-продажу нерухомого майна №Н3-645, зареєстрованого 28.09.1994 року на Харківській товарній біржі, продавець передав, а покупець після розрахунку з продавцями, прийняв у фактичне користування квартиру за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 45,3 кв.м., житловою площею 27.15 кв.м.
Жодних претензій до позивача ані з боку відповідача, ані з боку держави та органу місцевого самоврядування немає.
З довідки про реєстрацію місця проживання вбачається, що ОСОБА_5 зареєстрована за адресою АДРЕСА_2 з 09.12.1994 року по теперішній час, тобто згаданий договір купівлі-продажу цієї квартири був виконаний сторонами.
Відтак, в матеріалах справи є достатні докази та наявне нормативно-правове обґрунтування для визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна № Н3-645 від 28 вересня 1994 року вчиненого на Харківській товарній біржі дійсним.
За таких обставин та відповідно до наведеного правового обґрунтування позов підлягав задоволенню. Наведені з цього приводу доводи скарги знайшли своє підтвердження та спростовують висновки суду першої інстанції.
Таким чином, оскільки суд першої інстанції не з`ясував обставини які мають значення для справи, помилився із застосуванням норм матеріального права, то відповідно до п.п. 1, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України рішення суду підлягає скасуванню, з ухваленням нового судового рішення про задоволення позову.
Керуючись ст.ст. 259, ст. 374, ст.ст. 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд апеляційної інстанці
П О С Т А Н О В И В:
Апеляційну скаргу апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 адвоката – Ципліцького Дмитра Олеговича задовольнити.
Заочне рішення Немишлянського районного суду м. Харкова від 23 вересня 2025 року скасувати.
Позов ОСОБА_5 до ОСОБА_2 , третя особа – Харківська товарна біржа, про визнання договору купівлі – продажу квартири дійсним задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу №Н3-645 від 28 вересня 1994 року квартири АДРЕСА_4 , укладений на Харківській товарній біржі між покупцем ОСОБА_3 та продавцем ОСОБА_2 , зареєстрований у Державному комунальному підприємстві «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» за №56428.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня прийняття, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.
Повний текст постанови складений 28 квітня 2026 року.

Головуючий  В.Б.Яцина.

Судді -  Ю.М.Мальований.

О.В.Маміна.