ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 квітня 2026 року 
м. Київ

справа № 591/5293/21
провадження № 61-11042св24

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І.,
суддів: Гудими Д. А., Дундар І. О., Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач),Пархоменка П. І.,

позивач - Сумська міська рада,
відповідачі: ОСОБА_1 , Товариство з обмеженою відповідальністю «ЛАЗУРІТ СУМИ», Товариство з обмеженою відповідальністю «ІКСОРА-С», 
треті особи: державний реєстратор Стецьківської сільської ради Сумського району Сумської області Білолюбська Ірина Вікторівна, державний реєстратор Низівської селищної ради Сумського району Сумської області Недведська Олеся Алейзівна,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ІКСОРА-С» на рішення Зарічного районного суду міста Суми від 29 листопада 2023 року у складі судді Шелєхової Г. В. та постанову Сумського апеляційного суду від 18 червня 2024 року у складі колегії суддів: Криворотенка В. І., Собини О. І. , Рунова В. Ю.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2021 року Сумська міська рада звернулась до суду з позовом до ОСОБА_1 , ТОВ «Лазуріт Суми», ТОВ «Іксора-С» про скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна, скасування рішень приватного нотаріуса, зобов`язання звільнити земельну ділянку.
Позовні вимоги мотивовані тим, що 25 березня 2016 року між Сумською міською радою та ТОВ «Адамант-Суми» був укладений договір оренди земельної ділянки площею 0,0280 га за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5910136300:04:001:0001. У зв`язку з реорганізацією ТОВ «Адамант-Суми» всі права орендаря перейшли до правонаступника ТОВ «ЛАЗУРІТ СУМИ». 
01 червня 2017 року Управлінням архітектури та містобудування Сумської міської ради наданий дозвіл на розміщення тимчасової споруди за адресою: АДРЕСА_1 з терміном дії до 30 вересня 2020 року. 
03 липня 2020 року державним реєстратором Недведською О. А. здійснено державну реєстрацію об`єкта нерухомого майна за ОСОБА_1 , а саме: групу нежитлових приміщень міні-кафе загальною площею 179,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 . Підставою виникнення права власності зазначено договір купівлі-продажу, об`єктом якого є літній майданчик з кіоском, який належить продавцеві на підставі паспорту-прив`язки. 
15 липня 2020 року державним реєстратором Білолюбською І. В. проведено державну реєстрацію права власності на вказані об`єкти нерухомості за ТОВ «Лазуріт Суми», підставою виникнення права власності вказано рішення єдиного засновника. 
Однак згідно з комплексною схемою розміщення тимчасових споруд у м. Суми вказана ділянка знаходиться у зоні, в якій розміщення тимчасових споруд заборонено.
21 жовтня 2020 року Сумська міська рада відмовила ТОВ «Лазуріт Суми» у поновленні договору оренди у зв`язку з невідповідністю місця розташування земельної ділянки містобудівній документації та закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки. 
В подальшому в результаті укладення ряду договорів купівлі-продажу право власності на вказане майно перейшло до ТОВ «Іксора-С». 
24 березня 2021 року Сумська міська рада прийняла рішення № 651-МР про відмову ТОВ «Іксора-С»у наданні в оренду спірної земельної ділянки у зв`язку з невідповідністю вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів та місця розташування земельної ділянки містобудівній документації. 
Державним реєстратором проведено реєстрацію права власності за ОСОБА_1 в порушення Порядку № 1127, що в свою чергу виключає перехід права власності до ТОВ «Лазуріт Суми», ОСОБА_2 і ТОВ «Іксора-С».
Уточнивши вимоги, Сумська міська рада просила суд: 
скасувати рішення державного реєстратора Низівської селищної ради Сумського району Сумської області Недведської О. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 03 липня 2020 року на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 ; 
скасувати рішення державного реєстратора Стецьківської сільської ради Сумського району Сумської області Білолюбської І. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 17 липня 2020 року на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 ; 
визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 29 вересня 2020 року, укладений між ТОВ «ЛАЗУРІТ СУМИ» і ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Канівець Л. О.;
скасувати рішення приватного нотаріуса Сумського міського нотаріального округу Канівець Л. О. від 29 вересня 2020 року щодо права власності на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1  за ОСОБА_2 ;
визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 30 вересня 2020 року щодо вказаного об`єкту нерухомості укладений між ОСОБА_2 і ТОВ «ІКСОРА-С», посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Канівець Л. О.; 
скасувати рішення приватного нотаріуса Сумського міського нотаріального округу Канівець Л. О. від 30 вересня 2020 року щодо права власності на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1  за ТОВ «ІКСОРА-С»; 
зобов`язати ТОВ «Лазуріт Суми» звільнити земельну ділянку комунальної власності кадастровий номер 5910136300:04:001:0001 площею 0,028 га за адресою: АДРЕСА_1 шляхом демонтажу тимчасової споруди (літній майданчик з кіоском), зареєстрованої в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як об`єкт нерухомого майна (міні-кафе) реєстраційний номер 2113731859101, площею 179,7 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 та привести земельну ділянку кадастровий номер 5910136300:04:001:0001 у первісний, придатний для використання стан (вільна від забудови земельна ділянка).
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 9 грудня 2021 року зупинено провадження у справі до залучення правонаступників після померлого відповідача ОСОБА_2 . 
Ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 19 травня 2022 року поновлено провадження у справі.
Суд не встановив правонаступників ОСОБА_2 та ухвалою від 13 липня 2023 року призначив справу до судового розгляду.
Рішенням Зарічного районного суду м. Суми від 29 листопада 2023 року позов Сумської міської ради задоволено.
Скасовано рішення державного реєстратора Низівської селищної ради Сумського району Сумської області Недведської О. А. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 03 липня 2020 року, індексний номер рішення 52938939 (з відкриття розділу), на об`єкт нерухомого майна: групу нежитлових приміщень, міні-кафе (літ. «А-1» - будівля, літ. «Б»- навіс), загальною площею 179,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2113731859101, (запис про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер 37143854) за ОСОБА_1 . 
Скасовано рішення державного реєстратора Стецьківської сільської ради Сумського району Сумської області Білолюбської І. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 17 липня 2020 року, індексний номер рішення 53173132 на об`єкт нерухомого майна: групу нежитлових приміщень, міні-кафе (літ. «А-1» - будівля, літ. «Б»- навіс), загальною площею 179,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2113731859101, (запис про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер 37361225) за ТОВ «Лазуріт Суми».
Визнано недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 29 вересня 2020 року, реєстраційний номер 1428, укладений між ТОВ «Лазуріт Суми» і ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Канівець Л. О.
Скасовано рішення приватного нотаріуса Сумського міського нотаріального округу Канівець Л. О. від 29 вересня 2020 року, індексний номер рішення 54318332, на об`єкт нерухомого майна: групу нежитлових приміщень, міні-кафе (літ. «А-1» - будівля, літ. «Б»- навіс), загальною площею 179,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2113731859101, (запис про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер 38420232) за ОСОБА_2 . 
Визнано недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 30 вересня 2020 року, реєстраційний номер 1434, укладений між ОСОБА_2 і ТОВ «Іксора-С», посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Канівець Л. О.
Скасовано рішення приватного нотаріуса Сумського міського нотаріального округу Канівець Л. О. від 30 вересня 2020 року, індексний номер рішення 54342055, на об`єкт нерухомого майна: групу нежитлових приміщень, міні-кафе (літ. «А-1» - будівля, літ. «Б»- навіс), загальною площею 179,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2113731859101, (запис про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер 38442420 за ТОВ «ІКСОРА-С» та припинене право власності ТОВ «Іксора-С» на нерухоме майно: групу нежитлових приміщень, міні кафе (літ. «А-1» - будівля, літ. «Б»- навіс), загальною площею 179,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2113731859101.
Зобов`язано ТОВ «Лазуріт Суми» звільнити земельну ділянку комунальної власності, кадастровий номер 5910136300:04:001:0001, площею 0,028 га, за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом демонтажу тимчасової споруди (літній майданчик з кіоском), зареєстрованої в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як об`єкт нерухомого майна (міні-кафе) реєстраційний номер 2113731859101, площею 179,7 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 та привести земельну ділянку кадастровий номер 5910136300:04:001:0001 у первісний, придатний для використання стан (вільна від забудови земельна ділянка).
Стягнено з ОСОБА_1 , ТОВ «Лазуріт Суми», ТОВ «Іксора-С» на користь Сумської міської ради в особі Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради судовий збір по 5 296,67 грн з кожного.
Стягнено з ТОВ «Іксора-С» на користь Сумської міської ради в особі Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради судовий збір у розмірі 1 135,00 грн. 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що в порушення Порядку № 1127 державним реєстратором Недведською О. А. проведено вперше державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на тимчасову споруду як на об`єкт нерухомого майна на підставі договору купівлі-продажу, предметом якого є рухоме майно, а також за відсутності: технічного паспорту об`єкта, документа, що засвідчує прийняття об`єкта в експлуатацію і документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.
Водночас проведення первинної державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 за відсутності визначених законодавством підстав виключає виникнення та існування у неї права власності на це майно як на нерухоме, що в подальшому виключає перехід права власності до ТОВ «Лазуріт Суми», ОСОБА_2 і ТОВ «Іксора-С» та свідчить про незаконність проведення державної реєстрації права власності на це майно як нерухоме за вказаними особами.
Таким чином, державна реєстрація та рішення державних реєстраторів про державну реєстрацію права власності за відповідачами на тимчасову споруду як на об`єкт нерухомого майна, земельна ділянка місця розташування кадастровий номер 5910136300:04:001:0001, є незаконними, а договори купівлі-продажу від 29 вересня 2020 року та 30 вересня 2020 року як підстава реєстрацію права власності за ОСОБА_2 і ТОВ «Іксора-С» підлягають визнанню недійсними.
Порушення справедливого балансу інтересів територіальної громади як власника спірної земельної ділянки та ТОВ «Іксора-С» немає, і захід втручання у право володіння майном шляхом зобов`язання звільнити земельну ділянку комунальної власності від належного йому майна є пропорційним визначеній меті, враховуючи ту обставину, що територіальна громада втратила право користування та розпорядження на власний розсуд спірною земельною ділянкою внаслідок незаконних дій відповідачів. Вимоги позивача направлені на захист права власності територіальної громади на земельну ділянку кадастровий номер 5910136300:04:001:0001, яке проявляється, зокрема, через право безперешкодного користування та вільного розпорядження своїм майном. Незаконна державна реєстрація тимчасової споруди, внаслідок якої відповідачі набули на неї право власності як на об`єкт нерухомого майна, що розташоване на земельній ділянці, яка є комунальною власністю Сумської міської територіальної громади, порушує право власності останньої на цю земельну ділянку, а також є втручанням з боку відповідачів у право володіння майном територіальною громадою.
Ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 28 грудня 2023 року у задоволенні заяви Сумської міської ради про виправлення описки в рішенні Зарічного районного суду м. Суми від 29 листопада 2023 року відмовлено.
Суд вказав, що заявник просить виправити описку, вказавши ТОВ «ІКСОРА-С» замість ТОВ «ЛАЗУРІТ СУМИ», оскільки саме ТОВ «ІКСОРА-С» як останній власник тимчасової споруди зобов`язане звільнити земельну ділянку комунальної власності шляхом демонтажу тимчасової споруди та привести її у первісний, придатний для використання стан. Суд вирішує справу в межах позовних вимог, при прийнятті рішення суд виходив з позовних вимог, заявлених позивачем. З огляду на викладене, відсутні підстави для виправлення описки, оскільки зі змісту рішення не вбачається, що судом допущено описку в резолютивній частині рішення.
Короткий зміст постанови апеляційного суду
Постановою Сумського апеляційного суду від 18 червня 2024 року апеляційну скаргу Сумської міської ради залишено без задоволення, а ухвалу Зарічного районного суду м. Суми від 28 грудня 2023 року - без змін.
Апеляційну скаргу ТОВ «Іксора-С» задоволено частково.
Рішення Зарічного районного суду м. Суми від 29 листопада 2023 року в частині вирішення вимог Сумської міської ради про зобов`язання ТОВ «Лазуріт Суми» звільнити земельну ділянку комунальної власності шляхом демонтажу тимчасової споруди (літній майданчик з кіоском) за адресою: АДРЕСА_1 та приведення земельної ділянки кадастровий номер 5910136300:04:001:0001 у первісний, придатний для використання стан скасовано і ухвалено в цій частині нове судове рішення про відмову в задоволенні даних вимог за необґрунтованістю.
В іншій частині рішення суду залишено без змін.
Стягнено з Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради на користь ТОВ «Іксора-С» 3 405,00 грн на повернення судового збору за апеляційний розгляд.
Апеляційний суд погодився з висновками суду в частині, що спірному майну у виді літнього майданчика з кіоском первинно паспортом прив`язки було надано статус тимчасової споруди, яка не підлягає державній реєстрації і у встановленому законом порядку режим цього майна не змінювався, тому первинна та наступна державна реєстрація права власності є незаконною та виключає виникнення та існування права власності на спірне майно як на нерухоме та свідчить про незаконність проведення державної реєстрації права власності на це майно як нерухоме за відповідачами. Відповідно, передача спірного майна як нерухомого до статутного капіталу ТОВ «ЛАЗУРІТ СУМИ» також не створює жодних правових наслідків з наступним переходом права власності до ОСОБА_2 і TOB «ІКСОРА-С». Погодився апеляційний суд і з висновками місцевого суду щодо дотримання справедливого балансу інтересів територіальної громади як власника спірної земельної ділянки та ТОВ «ІКСОРА-С».
Проте зазначив, що не може погодитись з рішення суду в частині вирішення вимог про зобов`язання ТОВ «ЛАЗУРІТ СУМИ» звільнити земельну ділянку комунальної власності шляхом демонтажу тимчасової споруди, оскільки встановлено, що власником тимчасової споруди на час розгляду справи є ТОВ «ІКСОРА-С». Всупереч встановлених обставин суд зобов`язав звільнити земельну ділянку від тимчасових споруд не власника даних споруд ? ТОВ «ЛАЗУРІТ СУМИ». Тому рішення суду в цій частині підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог за необґрунтованістю.
Щодо інших позовних вимог суд першої інстанції належним чином мотивував своє рішення про задоволення позовних вимог. Обґрунтованих підстав щодо скасування рішення суду в даній частині апеляційна скарга не містить, доводи останньої зводяться до переоцінки доказів і незгоди з висновками суду по їх оцінці.
З висновками місцевого суду щодо відсутності законних підстав для виправлення у рішенні суду описки колегія суддів також повністю погоджується, оскільки суд вирішує справу в межах позовних вимог, а ухвалюючи судове рішення суд виходив з вимог, заявлених позивачем. Відтак, суд правильно вважав, що відсутні підстави для виправлення описки.
Аргументи учасників справи
31 липня 2024 року через підсистему «Електронний суд» ТОВ «Іксора-С» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просило скасувати судові рішення в частині, якою рішення суду першої інстанції залишено без змін (задоволено вимоги позивача) та ухвалити в цій частині нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову; стягнути з позивача на користь відповідача понесені судові витрати.
Касаційну скаргу мотивовано тим, що зважаючи на той факт, що позивач обґрунтовував свої вимоги порушенням його прав як власника земельної ділянки, визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту.
Факт неправомірності набуття права власності, якщо це не передбачено законом, підлягає доказуванню, а правомірність набуття права власності передбачає його законність і добросовісність. В матеріалах справи наявний висновок експерта № 4167, складений 08 травня 2023 року, в якому експертом встановлено, що об`єкт- група нежитлових приміщень міні кафе під літ. «А-1» - будівля, літ. «Б» - навіс, загальною площею 179,7 кв. м, не має ознак тимчасової споруди. Під час допиту експерта в суді першої інстанції судовий експерт ОСОБА_3 повідомила суд, що здійснити переміщення об`єкта неможливо без втрати цілісності і первинної форми, тобто без його знецінення. Втім, під час допиту експерт вказала, що встановити наявність фундаменту під час фактичного огляду об`єкту не було можливим через несприятливі погодні умови. ТОВ «Іксора-С» лише після допиту експерта дізналося про перешкоди у гляді об`єкту та зважаючи на важливість встановлення даних обставин для об`єктивного вирішення справи було проведено додаткову будівельно - технічну експертизу та здійснено повторний огляд об`єкту за результатами якого 03 листопада 2023 року складено висновок експерта № 1664. За результатами натурного обстеження об`єкту було встановлено, що він відноситься до капітельного будівництва, оскільки влаштований з довговічних матеріалів: фундаменти з бетону, огороджуючі конструкції з бутового каменю, несучий каркас з металевих профілів, а здійснити переміщення об`єкта неможливо без втрати цілісності і первинної форми, тобто без його знецінення. Проте, незважаючи на зазначені обставини, суд першої інстанції протокольною ухвалою від 29 листопада 2023 року відмовив у прийнятті як доказу висновку експерта № 1664 від 03 листопада 2023 року та повернув його заявнику, оскільки підготовче провадження закінчене.
Не погоджуючись з таким рішенням суду першої інстанції ТОВ «Іксора-С» разом з апеляційною скаргою подало клопотання про долучення доказів (висновок експерта № 1664) та виклик для допиту експерта. В судовому засіданні 18 червня 2024 року, колегія суддів ухвалила долучити висновок до матеріалів справи (п. 53 протоколу 15:58). Втім, в оскаржуваній постанові відмовлено у задоволенні клопотання ТОВ «Іксора-С» про долучення до матеріалів справи цього письмового доказу, оскільки відповідний висновок не був предметом дослідження суду першої інстанції. 
Тобто суди не врахували, що на момент укладення договору купівлі-продажу та на даний час спірний об`єкт має як юридичний так і фактичний статус об`єкта нерухомості, а ТОВ «Іксора-С» не знало і не могло знати, що придбаний ним об`єкт міг мати інший режим - тимчасової споруди.
ТОВ «Іксора-С» уклало договір купівлі-продажу зі ОСОБА_2 , який помер (спадкоємців не виявлено). Указані обставини виключають можливість належним чином застосувати наслідки недійсності правочину (відшкодувати збитки). Тобто на ТОВ «Іксора-С» як добросовісного набувача покладено надмірний тягар матеріальної відповідальності. ТОВ «Іксора-С» не повинно нести негативні наслідки та майнову відповідальність за дії державних органів, які вчинили державну реєстрацію об`єкту нерухомості, навіть якщо законність реєстраційних дій ставиться державою надалі під сумнів.
Позивачем не доведено перед судом, що шляхом визнання недійсним оспорюваного правочину та повернення його предмета у власність попередньої особи чи сторони правочину у попереднє правове становище буде забезпечений законний інтерес позивача.
У листопаді 2024 року Сумська міська рада подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, у якій просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржені судові рішення - без змін.
Відзив мотивовано тим, що скаржник вважає спірний об`єкт, розташований на земельній ділянці комунальної власності, нерухомим майном, а не тимчасовою спорудою. Проте, предметом розгляду справи є скасування первинної державної реєстрації права власності на тимчасову споруду, визнання недійсними договорів купівлі-продажу, які були укладені після цієї державної реєстрації, скасування подальшої державної реєстрації права власності та звільнення земельної ділянки комунальної власності шляхом демонтажу зазначеної тимчасової споруди.
Питання визначення режиму майна як нерухомого або рухомого, так само як і право набуття права власності на новостворене майно, зокрема і нерухоме, регулюється положеннями ЦК України, а тому не може визначатися на підставі висновку будь-якої експертизи. Згідно з частиною 4 статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження, зокрема на малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення. Більше того, за приписами статті 31 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Відтак, твердження скаржника про те, що режим об`єкта, розташованого на спірній земельній ділянці, як нерухомого визначається за висновком експерта, не ґрунтується на нормах чинного законодавства. Так само й підстави для державної реєстрації речових прав на цей об`єкт визначені положеннями Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку № 1127. Для виникнення права власності на новостворене нерухоме майно необхідною є наявність юридичного складу, до якого належать такі юридичні факти: завершення будівництва; прийняття його до експлуатації; державна реєстрація. Водночас, матеріали реєстраційної справи не містять документів, які б підтверджували закінчення будівництва та прийняття в експлуатацію спірної споруди.
З огляду на викладене, об`єкт, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці, кадастровий номер 5910136300:04:001:0001, не є об`єктом нерухомого майна розумінні ЦК України,  ОСОБА_1 не набула права власності на цей об`єкт саме як на нерухоме майно, що виключає в подальшому набуття права власності на цей об`єкт як на нерухомий іншими відповідачами.
За таких обставин суд першої інстанції обґрунтовано не взяв до уваги наданий апелянтом висновок експерта № 4167.
Позивач не претендує на спірне майно та не заявляє вимог про витребування цього майна та/або передачу цього майна у власність позивача. З огляду на викладене, порушення справедливого балансу інтересів територіальної громади як власника спірної земельної ділянки та скаржника немає, і захід втручання у право володіння скаржника майном шляхом зобов`язання звільнити земельну ділянку комунальної власності від належного йому майна є пропорційним визначеній меті.
Суд першої інстанції законно та обґрунтовано відмовив скаржнику в задоволенні клопотання про долучення доказу, а саме висновку експерта від 03 листопада 2023 року № 1664. 
Рух справи, межі та підстави касаційного перегляду
Ухвалою Верховного Суду від 17 вересня 2024 року поновлено ТОВ «Іксора-С» строк на касаційне оскарження; відкрито касаційне провадження у справі. 
В ухвалі вказано, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підставу, передбачену пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження (суд апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду: від 13 березня 2019 року у справі № 331/6927/16-ц, від 22 вересня 2020 року у справі № 127/18934/18, від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15, від 02 липня 2019 року у справі № 48/340, від 27 жовтня 2021 року у справі № 202/7377/16-ц, від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19, від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22, від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16, від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, від 20 березня 2019 року у справі № 521/8368/15, від 18 березня 2020 року у справі № 199/7375/16, від 20 травня 2020 року у справі № 199/8047/16, від 22 травня 2024 року у справі № 521/17063/18, від 24 травня 2023 року у справі № 179/363/21, від 21 червня 2023 року у справі № 757/42885/19-ц, від 25 березня 2024 року у справі № 336/6023/20).
Ухвалою Верховного Суду від 13 січня 2025 року продовжено Сумській міській раді строк для подання відзиву на касаційну скаргу ТОВ «Іксора-С».
Ухвалою Верховного Суду від 09 лютого 2026 року у задоволенні заяви ТОВ «Іксора-С»про зупинення дії судових рішень відмовлено.
Ухвалою Верховного Суду від 20 березня 2026 року справу призначено до судового розгляду. 
Рішення судів першої та апеляційної інстанцій оскаржуються в частині задоволених позовних вимог Сумської міської ради про скасування рішень державних реєстраторів про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 03 липня 2020 року за ОСОБА_1 , від 17 липня 2020 року за ТОВ «Лазуріт Суми», від 29 вересня 2020 року за ОСОБА_2 , від 30 вересня 2020 року за ТОВ «ІКСОРА-С» та припинення права власності ТОВ «ІКСОРА-С» на нерухоме майно, визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна від 29 вересня 2020 року, укладеного між ТОВ «Лазуріт Суми» і ОСОБА_2 , та від 30 вересня 2020 року, укладеного між ОСОБА_2 і ТОВ «Іксора-С». В іншій частині судові рішення не оскаржуються, а тому в касаційному порядку не переглядаються.
Фактичні обставини справи
Суди встановили, що 23 березня 2016 року між Сумською міською радою та ТОВ «Адамант-Суми» укладений договір оренди земельної ділянки площею 0,280 га за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5910136300:04:001:0001.
Відповідно до п. 1.1 зазначеного договору оренди орендодавець на підставі рішення Сумської міської ради від 07 жовтня 2015 року № 4922-МР «Про поновлення договорів оренди земельних ділянок підприємствам, установам, організаціям, підприємцям і громадянам» та рішення виконавчого комітету Сумської міської ради від 16 березня 2016 року № 103 «Про присвоєння та зміну поштових адрес об`єктам нерухомого майна в місті Суми» надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку (об`єкт оренди), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0280 га, кадастровий номер - 5910136300:04:001:0001. Земельна ділянка вільна від забудови. Земельна ділянка має частково тверде покриття.
Згідно з п. 2.1 договору оренди земельна ділянка за функціональним призначенням надається в оренду під розміщеним літнім майданчиком, згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - землі громадської забудови (03.08. для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування).
Пунктом 2.2 договору оренди визначено, що договір укладається строком до 30 вересня 2020 року, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Право оренди земельною ділянки за ТОВ «Адамант-Суми» зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06 квітня 2016 року за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 898431959101.
15 листопада 2016 року між Сумською міською радою, ТОВ «Адамант-Суми» та ТОВ «Лазуріт Суми» у зв`язку з реорганізацією ТОВ «Адамант-Суми» та створення шляхом виділу з нього ТОВ «Лазуріт Суми» укладено договір про внесення змін до вказаного договору оренди земельної ділянки від 25 березня 2016 року, ТОВ «Адамант-Суми» змінено правонаступником ТОВ «Лазуріт Суми», у зв`язку з чим до останнього перейшли всі права та обов`язки орендаря земельної ділянки.
Пунктами 2-4 договору від 15 листопада 2016 року про внесення змін до договору оренди земельної ділянки визначено, що всі інші умови договору оренди земельної ділянки від 25 березня 2016 року, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06 квітня 2016 року, номер запису 14101146, залишено без змін; цей договір є невід`ємною частиною договору оренди земельної ділянки; договір набуває чинності з моменту внесення відповідного запису до державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
01 червня 2017 року Управлінням архітектури та містобудування Сумської міської ради виданий ТОВ «Лазуріт Суми» паспорт прив`язки розміщення тимчасової споруди (літній майданчик з кіоском) за адресою: АДРЕСА_1 з терміном дії до 30 вересня 2020 року.
23 червня 2020 року між ТОВ «Лазуріт Суми» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу міні-кафе, посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Ануфрієвим А. О. та зареєстрований в реєстрі за № 980. Відповідно до п. 1 цього договору покупець придбав у приватну власність міні-кафе (літній майданчик з кіоском), який розташований на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,0280 га, кадастровий № 5910136300:04:001:0001.
Пунктом 2 договору купівлі-продажу від 23 червня 2020 року встановлено, що міні-кафе належить продавцю на підставі паспорту прив`язки, виданого Управлінням архітектури та містобудування Сумської міської раді 01 червня 2017 року.
Державним реєстратором Низівської селищної ради Сумського району Сумської області Недведською О. А. здійснено державну реєстрацію вперше об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер 2113731859101) за ОСОБА_1 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 52938939 від 03 липня 2020 року, зареєстровано групу нежитлових приміщень міні-кафе, загальною площею 179,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 , підставою виникнення права власності зазначено договір купівлі-продажу від 23 червня 2020 року, об`єктом якого є літній майданчик з кіоском, який належить продавцеві на підставі паспорту-прив`язки.
15 липня 2020 року державним реєстратором Стецьківської сільської ради Білолюбською І. В. проведено державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна за ТОВ «Лазуріт Суми» як внесок учасника ОСОБА_1 до статутного капіталу ТОВ «Лазуріт Суми».
Як вбачається з листа Управління архітектури та містобудування Сумської міської ради № 922/08.01-20 від 11 вересня 2020 року, згідно з Планом зонування території м. Суми, затвердженим рішенням Сумської міської ради від 06 березня 2013 року № 2180-МР, земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 кадастровий номер 5910136300:04:001:0001 знаходиться у функціональній зоні Р-3 рекреаційної зони озеленених територій загального користування та в межах скверу ім. І .Г. Харитоненка. Одним із супутніх видів використання зони Р-3 є розміщення пересувних тимчасових споруд для здійснення підприємницької діяльності. Згідно з комплексною схемою розміщення тимчасових споруд у місті Суми, затвердженої рішенням виконавчого комітету Сумської міської ради від 16 січня 2018 року, вказана земельна ділянка знаходиться у форматній зоні 0, в якій розміщення тимчасових споруд заборонено.
29 вересня 2020 року між ТОВ «Лазуріт Суми» і ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу спірної тимчасової споруди як об`єкту нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Канівець Л. О.
На підставі вказаного договору приватним нотаріусом Канівець Л. О. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 54318332 від 29 вересня 2020 року.
30 вересня 2020 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Іксора-С» укладено договір купівлі-продажу вказаного тимчасової споруди як об`єкта нерухомого майна, що був посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Канівець Л. О. за № 1434.
Пунктом 1.1. договору купівлі продажу нерухомого майна від 30 вересня 2020 року встановлено, що продавець передає у власність покупця, а покупець приймає на нижчевикладених умовах нерухоме майно, а саме: групу нежитлових приміщень, міні кафе під ліг. «А-1» - будівля; літ. «Б» - навіс, загальною площею 179,7 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , технічна характеристика якого відповідає технічному паспорту, виготовленому ТОВ «Науково-виробниче підприємство «Промінвестбуд» 17 липня 2020 року, яке знаходиться на земельній ділянці, що належить Сумській міській раді, кадастровий номер: 5910136300:04:001:0001, цільове призначення якої: 03.08. для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування.
30 вересня 2020 року приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Канівець Л. О. на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 30 вересня 2020 року № 1434 прийняте рішення № 54342055 про реєстрацію за ТОВ «Іксора-С» права приватної власності на вказану групу нежитлових приміщень.
30 вересня 2020 року між Сумською міською радою та ТОВ «Лазуріт Суми» підписаний акт приймання-передачі земельної ділянки площею 0,0280 га за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5910136300:04:001:0001, на підставі чого був внесений запис про припинення права оренди вказаної земельної ділянки за ТОВ «Лазуріт Суми».
21 жовтня 2020 року на наслідками розгляду заяви ТОВ «Лазуріт Суми» Сумська міська рада прийняла рішення № 7658-МР «Про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки, укладеного з ТОВ «Лазуріт Суми», у зв`язку з невідповідністю місця розташування земельної ділянки містобудівній документації та закінченням строку дії договору оренди земельної ділянки.
03 листопада 2020 року ТОВ «Лазуріт Суми» подало до Сумської міської ради заяву, відповідно до якої просило надати в оренду земельну ділянку терміном на 10 років, для використання під землі житлової та громадської забудови 03.08 Для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування за адресою: АДРЕСА_1
Рішенням Сумської міської ради № 651-МР від 24 березня 2021 року відмовлено ТОВ «Лазуріт Суми» у наданні в оренду земельної ділянки у зв`язку з невідповідністю вимогам законів, прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів та місця розташування земельної ділянки містобудівній документації.
Як вбачається з акту обстеження земельної ділянки № 14 від 15 липня 2021 року, на час проведення обстеження встановлено, що на земельній ділянці знаходиться група нежитлових приміщень (міні кафе), яке належить ТОВ «Іксора-С». При фактичному обстеженні виявлено, що земельна ділянка вимощена тротуарною плиткою та на ній розташована кам`яно-металева конструкція орієнтовною площею 180 кв. м.
03 листопада 2021 року наказом Міністерства юстиції України № 3927/5 скаргу Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради від 18 вересня 2020 року № 06.01-16/2203 задоволено повністю, скасовано рішення від 03 липня 2020 року № 52938939, прийняте державним реєстратором Низівської селищної ради Сумського району Сумської області Недведською О. А., тимчасово заблоковано доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державному реєстратору Низівської селищної ради Сумського району Сумської області Недведській О. А. строком на 3 місяці.
Позиція Верховного Суду
Щодо позовних вимог про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на спірний об`єкт нерухомого майна від 03 липня 2020 року за ОСОБА_1 , від 17 липня 2020 року ? за ТОВ «ЛАЗУРІТ СУМИ», від 29 вересня 2020 року ? за ОСОБА_2 , про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 29 вересня 2020 року між ТОВ «ЛАЗУРІТ СУМИ» і ОСОБА_2 .
Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом (частина друга статті 12 ЦПК України).
Диспозитивність - один з основних принципів судочинства, на підставі якого учасник справи самостійно вирішує чи оскаржувати рішення суду першої інстанції в апеляційному (касаційному) порядку та в яких межах (див. постанови Верховного Суду від 21 червня 2023 року у справі № 757/42885/19-ц, від 22 листопада 2023 року у справі № 465/6549/16-ц).
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 14 червня 2021 року у справі № 308/8567/20 (провадження № 61-3480сво21) вказано, що «у справі, що переглядається, інші відповідачі (ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4) не реалізували своє право на подання касаційної скарги, приєднання до касаційної скарги. Така процесуальна поведінка інших відповідачів свідчить про повну згоду з оскарженими судовими рішеннями в частині задоволених вимог заяви про забезпечення позову щодо них».
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 04 жовтня 2023 року в справі № 761/18365/20 зазначено, що «у справі, що переглядається: в касаційних скаргах скарзі ОСОБА_1 та ОСОБА_2, просять скасувати постанову апеляційного суду як в частині задоволених позовних вимог до них, так і в частині задоволених позовних вимог до ОСОБА_3, ОСОБА_4; інші відповідачі (ОСОБА_3, ОСОБА_4) не скористалися своїм правом подачі касаційної скарги, приєднання до касаційної скарги. Така процесуальна поведінка інших відповідачів (ОСОБА_3, ОСОБА_4) свідчить про їх повну згоду з постановою апеляційного суду в частині задоволених позовних вимог до них».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2024 року у справі № 927/1206/21 (провадження № 12-31гс23) зазначено, що «ГУ Держгеокадастру у Чернігівській області у касаційній скарзі не навело доводів з приводу незаконності та/або необґрунтованості судових рішень у частині задоволення позову в частині вимог про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку та визнання договорів оренди землі недійсними, а також не зазначило, як задоволення зазначених вимог порушує його права та інтереси за умови, що відповідачі, до яких пред`явлені такі позовні вимоги, судові рішення не оскаржили».
Аналіз аргументів касаційної скарги свідчить, що ТОВ «ІКСОРА-С» не навело переконливих доводів, яким чином оскаржене судове рішення в зазначеній частині позовних вимог, пред`явлених до інших осіб, порушують його права та інтереси. Інші відповідачі судові рішення в частині задоволених до них позовних вимог не оскаржили. Така їх процесуальна поведінка свідчить про їх згоду з судовими рішеннями в частині задоволених позовних вимог, які були пред`явлені до них.
Тому оскаржені судові рішення в наведеній частині касаційний суд залишає без змін.
Щодо позовних вимог про скасування рішення приватного нотаріуса від 30 вересня 2020 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на спірне нерухоме майно за ТОВ «ІКСОРА-С» та припинення права власності ТОВ «ІКСОРА-С» на спірне нерухоме майно.
Кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру (стаття 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод).
Європейський суд з прав людини зауважує, що процесуальні норми призначені забезпечити належне відправлення правосуддя та дотримання принципу правової визначеності, а також про те, що сторони повинні мати право очікувати, що ці норми застосовуються. Принцип правової визначеності застосовується не лише щодо сторін, але й щодо національних судів (DIYA 97 v. UKRAINE, №19164/04, § 47, ЄСПЛ, від 21 жовтня 2010 року).
Суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства (частина перша статті 19 ЦПК України).
Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням (частина друга статті 4 ГПК України).
Господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку із здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема: справи у спорах щодо права власності чи іншого речового права на майно (рухоме та нерухоме, в тому числі землю), реєстрації або обліку прав на майно, яке (права на яке) є предметом спору, визнання недійсними актів, що порушують такі права, крім спорів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, та спорів щодо вилучення майна для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, а також справи у спорах щодо майна, що є предметом забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи - підприємці (пункт 6 частини першої статті 20 ГПК України).
Суд своєю ухвалою закриває провадження у справі, якщо справа не підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства (пункт 1 частини першої статті 255 ЦПК України).
Судове рішення, яким закінчено розгляд справи, підлягає скасуванню в касаційному порядку повністю або частково з закриттям провадження у справі або залишенням позову без розгляду у відповідній частині з підстав, передбачених статтями 255 та 257 цього Кодексу. Порушення правил юрисдикції загальних судів, визначених статтями 19-22 цього Кодексу, є обов`язковою підставою для скасування рішення незалежно від доводів касаційної скарги (частина перша та друга статті 414 ЦПК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 квітня 2021 року у справі № 591/5242/18 (провадження № 14-168цс20) вказано, що «критеріями розмежування судової юрисдикції, зокрема господарської та цивільної юрисдикції, тобто передбаченими законом умовами, за яких певна справа підлягає розгляду за правилами того чи іншого виду судочинства, є суб`єктний склад учасників правовідносин, зміст їх прав та обов`язків, предмет спору та характер спірних правовідносин у їх сукупності. Крім того, таким критерієм може бути пряма вказівка в законі на вид судочинства, у якому розглядається визначена категорія справ та/або спорів. До такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постановах від 03 листопада 2020 року у справі № 922/88/20 (провадження 
№ 12-59гс20), від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18(провадження 
№ 12-136гс19); від 19 травня 2020 року у справі № 910/23028/17 (провадження 
№ 12-286гс18); від 28 січня 2020 року у справі № 50/311-б(провадження 
№ 12-143гс19)».
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 11 серпня 2021 року у справі № 922/443/20, вказано, зважаючи на характер спірних правовідносин, спір у даній справі в частині позовних вимог про визнання незаконним та скасування зазначених вище рішень Ради не стосується захисту прав, свобод та інтересів у сфері публічно-правових відносин, а виник вже із майнових відносин приватноправового характеру, а тому, з урахуванням суб`єктного складу сторін, розгляд цих вимог має здійснюватися в порядку господарського судочинства.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) зазначено, що «прокурор просить, серед іншого, визнати недійсними свідоцтва на право власності, видані ТОВ «Березова роща» і ТОВ «Сілквей комунікейшн»; визнати недійсними рішення Головного територіального управління юстиції в Київській області про державну реєстрацію за ТОВ «Березова роща» і ТОВ «Сілквей комунікейшн» права власності на земельні ділянки; визнати недійсними договір іпотеки, укладений між ТОВ «Сілквей комунікейшн» і ТОВ «Зелена садиба», та договір іпотеки, укладений між ТОВ «Березова роща» і ТОВ «Зелена садиба»; витребувати земельні ділянки на користь держави з незаконного володіння ТОВ «Березова роща» і ТОВ «Сілквей комунікейшн». Спір у цій справі в частині наведених у цьому розділі позовних вимог є спором про стверджуване порушення цивільного права та законного інтересу позивача як власника землі з боку юридичних осіб, зокрема щодо права власності на нерухоме майно, встановлення іншого речового права на таке майно (іпотеки), державної реєстрації таких прав. Отже, з огляду на суб`єктний склад сторін справа в частині наведених вище позовних вимог віднесена до юрисдикції господарських судів, що виключає її розгляд у зазначеній частині в порядку цивільного судочинства».
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 12 червня 2023 року по справі № 676/7428/19 (провадження № 61-361сво22) зазначено, що «тлумачення частини третьої статті 400, частини другої статті 414 ЦПК України свідчить, що: суд касаційної інстанції перевіряє дотримання загальними судами правил юрисдикції незалежно від наявності відповідних доводів у касаційній скарзі; при встановленні порушення правил юрисдикції загальних судів, суд касаційної інстанції закриває провадження у справі повністю або у відповідній частині позовних вимог. У разі встановлення судом, що позовні вимоги за своїм суб`єктним складом повинні розглядатися в господарському судочинстві, суд закриває провадження у справі (повністю або частково), незалежно від доводів касаційної скарги. При цьому розгляд позовних вимог у порядку цивільного судочинства по суті є неможливим. Об`єднана палата відступає від висновку щодо застосування частин першої та другої статті 414 ЦПК України, викладеного у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 квітня 2022 року у справі № 676/196/20 (провадження № 61-18836св21). У справі, що переглядається, позовні вимоги прокурора, з урахуванням меж касаційного перегляду, про витребування земельної ділянки у ТОВ «Зарус-Інвест» та ТОВ «Агро-Еко-Граунд» на користь держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області, про скасування запису в Державному:-реєстрі речових прав-на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, запис від 17 березня 2018 року № 25293453 про Державну реєстрацію права власності ТОВ «Зарус-Інвест» на земельну ділянку з кадастровим номером 6822484100:02:003:0526, стягнення судового збору з ТОВ «Зарус-Інвест» за своїм суб`єктним складом повинні розглядатися в господарському судочинстві, що виключає розгляд справи у зазначеній частині в порядку цивільного судочинства. Тому судам слід було закрити провадження у справі у вказаній частині, оскільки спір в цій частині не підлягає розгляду в порядку цивільного, а має розглядатися в порядку господарського судочинства».
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 травня 2025 року у справі № 199/9897/22 (провадження 
№ 61-14436сво24) зазначено, що «з огляду на те, що спір у справі, що переглядається, в частині позовних вимог, заявлених прокурором в інтересах органу місцевого самоврядування до ДП «Ілліч-Агро Донбас», є земельним спором між територіальною громадою та юридичною особою, а тому, виходячи із суб`єктного складу сторін, належить до господарської юрисдикції, що виключає її розгляд у зазначеній частині в порядку цивільного судочинства. Враховуючи наведене, оскаржені судові рішення судів попередніх інстанцій в частині вимог до ДП «Ілліч-Агро Донбас» підлягають скасуванню, а провадження в справі у цій частині - закриттю. Розгляду в поряду цивільного судочинства підлягали лише позовні вимоги до ОСОБА_1».
У цій справі суди не врахували, що спір в частині позовних вимог про скасування рішення приватного нотаріуса від 30 вересня 2020 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на спірне нерухоме майно за ТОВ «ІКСОРА-С» та припинення права власності ТОВ «ІКСОРА-С» на спірне нерухоме майно є спором між органом місцевого самоврядування, що представляє територіальну громаду міста, - Сумською міською радою та юридичною особою - ТОВ «Іксора-С», а тому, виходячи із суб`єктного складу сторін, належить до господарської юрисдикції, що виключає його розгляд у зазначеній частині в порядку цивільного судочинства. Тому оскаржені судові рішення в цій частині підлягають скасуванню, а провадження в справі - закриттю.
Щодо позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 30 вересня 2020 року між ОСОБА_2 і ТОВ «ІКСОРА-С».
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої статті 16 ЦК).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, постанови від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 2 липня 2019 року у справі № 48/340, від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 127/18934/18, на яку є посилання в касаційній скарзі, вказано, що «обраний позивачем спосіб захисту цивільного права, має призводити до захисту порушеного чи оспорюваного права або інтересу. Якщо таке право чи інтерес мають бути захищені лише певним способом, а той, який обрав позивач, може бути використаний для захисту інших прав або інтересів, а не тих, за захистом яких позивач звернувся до суду, суд визнає обраний позивачем спосіб захисту неналежним і відмовляє у позові».
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 2 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 54), від 6 квітня 2021 року у справі № 910/10011/19 (пункт 99), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункт 6.56), від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (пункт 8.46)).
Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (частина перша та друга статті 376 ЦК України).
У частинах третій, четвертій статті 376 ЦК України встановлено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану (частина сьома статті 376 ЦК України).
Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.
Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (стаття 391 ЦК України).
Самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду (стаття 212 ЦК України).
Право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об`єкта нерухомості мають органи державної влади, органи місцевого самоврядування та інспекції державного архітектурно-будівельного контролю. У разі порушення прав інших осіб право на звернення до суду мають такі особи за умови, що вони доведуть наявність порушеного права (стаття 391 ЦК України), а також власник (користувач) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (частина четверта статті 376 та стаття 391 ЦК України) (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 вересня 2019 року у справі № 369/8792/16-ц).
За обставин справи, коли належний власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки шляхом знесення усіх об`єктів, зокрема й самочинного, будівництва навіть у разі його державної реєстрації, здійсненого не власником або без його згоди. Власник вправі вимагати усунення із земельної ділянки усіх результатів діяльності (господарювання) відповідача на ній. Оцінка самочинності здійсненого будівництва не має правового значення для вирішення такого спору, оскільки будь-яке будівництво на чужій земельній ділянці, має розглядатися як таке, що вчинене без правомірних підстав для ведення такої діяльності. Отже, відповідно до вимог цивільного закону незаконний набувач земельної ділянки не набуває права власності на збудовані ним за час незаконного володіння споруди і має право лише на належні йому будівельні матеріали та конструктивні елементи без набуття права власності на споруди, які їх складали (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 жовтня 2022 року у справі № 369/3261/17).
Державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. Формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка здійснила самочинне будівництво, у силу наведених положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16, від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13, від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20).
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 жовтня 2021 року у справі № 202/7377/16-ц, на яку є посилання в касаційній скарзі, зазначено, що «задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майна та скасування записів про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно суди: не урахували, що власник порушеного права може скористатися не будь-яким, а саме ефективним способом захисту, який відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам, оскільки вирішення вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21 (провадження № 12-73гс24) вказано, що:
«самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстроване за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Таким чином, усталеною є практика Великої Палати Верховного Суду, відповідно до якої у спорах про знесення об`єкта самочинного будівництва заявлені позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора є неналежними та такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача. Щодо вимог про визнання недійсними укладених між відповідачами договорів купівлі-продажу, то слід зазначити, що Міськрада не є стороною спірних договорів та не заявляє про свої права або інтереси щодо об`єктів купівлі-продажу. Внаслідок укладення відповідачами спірних договорів обсяг прав та обов`язків Міськради жодним чином не змінюється. Укладення оскаржуваних договорів не створило для позивача як дійсного власника земельної ділянки жодних правових наслідків. При цьому самі договори, на відміну від розташування на земельній ділянці самочинного будівництва, не створюють для позивача перешкоди в розпорядженні земельною ділянкою.
Підсумовуючи викладене, слід зазначити, що у справі, яка розглядається, належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України. Зазначений спосіб захисту відповідає характеру правопорушення, є таким, що встановлений законом, реально захищає та відновлює права та інтереси позивача.
Звернення з негаторним позовом спрямоване на відновлення суб`єкта речового права у попередньому стані. Вимоги за негаторним позовом полягають в усуненні порушення, яке триває і має місце на момент звернення з позовом. Негаторний позов може бути пред`явлений впродовж всього строку тривання відповідного порушення (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц). Вимога про знесення майна, яке власник земельної ділянки вважає самочинним будівництвом, є різновидом негаторного позову власника земельної ділянки з усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своєю земельною ділянкою. Статтею 376 ЦК України регламентовано правовий режим самочинного будівництва. Частиною другою статті 212 ЗК України встановлено право власника вимагати усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою з боку суб`єктів, які створюють такі перешкоди. Отже, враховуючи негаторний характер позову власника земельної ділянки, обов`язок з приведення земельної ділянки у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, покладається на особу, яка чинить такі перешкоди на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду. На об`єкт самочинного будівництва не виникає право власності як на нерухому річ (згідно із частиною другою статті 376 ЦК України особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього). Зміна правового режиму самочинного будівництва може бути здійснена виключно на підставі рішення суду в порядку, встановленому статтею 376 ЦК України.
… обов`язок знести об`єкт самочинного будівництва має розглядатися в контексті правового захисту права власності на земельну ділянку. Отже, відповідачем за вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва має бути особа, яка чинить перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач). Слід з-поміж іншого зауважити, що процесуальний статус останнього набувача прав на об`єкт самочинного будівництва як відповідача надає такій особі можливість використовувати всі передбачені процесуальним законом засоби для захисту своїх прав та інтересів. Також суд під час розгляду справи зможе оцінити добросовісність відповідача та пропорційність застосовуваних до нього засобів. Останній набувач не позбавлений можливості звернутися з вимогою про відшкодування збитків до особи, в якої придбав об`єкт самочинного будівництва».
Основною засадою (принципом) цивільного судочинства є, зокрема, диспозитивність (пункт 5 частини третьої статті 2 ЦПК України).
Диспозитивність - один з базових принципів судочинства, керуючись яким, позивач самостійно вирішує, які позовні вимоги заявляти. Суд позбавлений можливості формулювати позовні вимоги замість позивача (див. пункт 118 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року в справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21)).
У справі, що переглядається, суди не врахували, що суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а саме належним способом захисту, який відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 30 вересня 2020 року між ОСОБА_2 і ТОВ «ІКСОРА-С» не забезпечить усунення порушень спричинених самочинним будівництвом, цей договір, стороною якого позивач не є, не створює для нього перешкоди в розпорядженні земельною ділянкою. За обставин цієї справи належним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, є вимога про знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України, який не потребує застосування інших додаткових способів захисту. Належним відповідачем за такою вимогою є особа, яка на момент звернення власника земельної ділянки з позовом до суду чинить перешкоди власнику у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (останній набувач), і, залежно від суб`єктного складу сторін такого спору, він вирішується в порядку цивільного або господарського судочинства.
За таких обставин судові рішення в частині задоволеної позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 30 вересня 2020 рокуміж ОСОБА_2 і ТОВ «ІКСОРА-С» підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в її задоволенні з огляду на обрання позивачем неналежного способу захисту. 
З урахуванням підстав скасування судових рішень за вимогами до ТОВ «ІКСОРА-С», суд касаційної інстанції доводи касаційної скарги по суті вирішення спору в зазначеній частині і відповідні підстави відкриття касаційного провадження не аналізує.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини третьої статті 400 ЦПК України суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Доводи касаційної скарги, з урахуванням меж касаційного перегляду, а також необхідності врахування висновків щодо застосування норм права, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21 (провадження № 12-73гс24), дають підстави для висновку, що судові рішення в оскарженій частині частково ухвалені без додержання норм матеріального та процесуального права. У зв`язку з наведеним колегія суддів вважає, що:
касаційну скаргу слід задовольнити частково;
судові рішення в частині задоволених позовних вимог про скасування рішення приватного нотаріуса від 30 вересня 2020 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на спірне нерухоме майно за ТОВ «ІКСОРА-С» та припинення права власності ТОВ «ІКСОРА-С», про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 30 вересня 2020 року між ОСОБА_2 і ТОВ «ІКСОРА-С» належить скасувати;
в частині позовних вимог про скасування рішення приватного нотаріуса від 30 вересня 2020 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на спірне нерухоме майно за ТОВ «ІКСОРА-С» та припинення права власності ТОВ «ІКСОРА-С» ? закрити провадження у справі;
в частині позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 30 вересня 2020 року між ОСОБА_2 і ТОВ «ІКСОРА-С» ? ухвалити нове рішення про відмову в її задоволенні;
в іншій оскарженій частині судові рішення слід залишити без змін.
У разі закриття судом касаційної інстанції провадження у справі на підставі пункту 1 частини першої статті 255 цього Кодексу суд за заявою позивача постановляє в порядку письмового провадження ухвалу про передачу справи для продовження розгляду до суду першої інстанції, до юрисдикції якого віднесено розгляд такої справи, крім випадків закриття провадження щодо кількох вимог, які підлягають розгляду в порядку різного судочинства, чи передачі справи частково на новий розгляд або для продовження розгляду. У разі наявності підстав для підсудності справи за вибором позивача у його заяві має бути зазначено лише один суд, до підсудності якого відноситься вирішення спору (частина четверта статті 414 ЦПК України).
Верховний Суд відповідно до частини першої статті 256 ЦПК України роз`яснює позивачеві його право протягом десяти днів з дня отримання цієї постанови звернутися до Верховного Суду із заявою про направлення справи в частині позовних вимог про скасування рішення приватного нотаріуса від 30 вересня 2020 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на спірне нерухоме майно за ТОВ «ІКСОРА-С» та припинення права власності ТОВ «ІКСОРА-С» до суду господарської юрисдикції.
Керуючись статтями 255, 256, 400, 409, 412, 414, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
УХВАЛИВ:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ІКСОРА-С» задовольнити частково.
Рішення Зарічного районного суду міста Суми від 29 листопада 2023 року та постанову Сумського апеляційного суду від 18 червня 2024 року в частині задоволених позовних вимог Сумської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Іксора-С» про скасування рішення приватного нотаріуса від 30 вересня 2020 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та припинення права власності, про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 30 вересня 2020 року, а також про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Іксора-С» судових витрат скасувати.
В частині позовних вимог Сумської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Іксора-С» про скасування рішення приватного нотаріуса від 30 вересня 2020 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та припинення права власності закрити провадження у справі.
Повідомити Сумську міську раду, що розгляд зазначених позовних вимог до Товариства з обмеженою відповідальністю «Іксора-С» віднесений до юрисдикції господарського суду.
В частині позовної вимоги Сумської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Іксора-С» про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 30 вересня 2020 року ухвалити нове рішення про відмову в її задоволенні.
Рішення Зарічного районного суду міста Суми від 29 листопада 2023 року та постанову Сумського апеляційного суду від 18 червня 2024 року в частині позовних вимог Сумської міської ради до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «ЛАЗУРІТ СУМИ» про скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на спірне нерухоме майно від 03 липня 2020 року, від 17 липня 2020 року, від 29 вересня 2020 року та про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 29 вересня 2020 року залишити без змін.
З моменту ухвалення постанови суду касаційної інстанції рішення Зарічного районного суду міста Суми від 29 листопада 2023 року та постанова Сумського апеляційного суду від 18 червня 2024 року в скасованих частинах втрачають законну силу.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Д. А. Гудима

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

П. І. Пархоменко