ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД 
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"22" квітня 2026 р. Справа№ 910/4634/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого: Корсака В.А.
суддів: Євсікова О.О. 
Буравльова С.І. 

за участю секретаря судового засідання: Жукової К.Д.,
за участю представників учасників справи:
від позивача-1: Апостолова В.В.
від позивача-2: Апостолова В.В.
від позивача-3: Апостолова В.В. 
від відповідача: Ігнатенко О.О. 
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали апеляційної скарги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Печерські Вежі"
на рішення Господарського суду міста Києва від 11.11.2025, повний текст якого складено та підписано 20.11.2025 
у справі №910/4634/25 (суддя Ярмак О.М.)
за позовом 1. ОСОБА_2 ,
2. ОСОБА_3 ,
3. ОСОБА_4 
до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Печерські Вежі"
про визнання недійсним рішення загальних зборів,
В С Т А Н О В И В :
Короткий зміст позовних вимог 

11.04.2025 ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 звернулися до Господарського суду міста Києва з позовом до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) «Печерські Вежі» про визнання недійсними рішень загальних зборів, оформлених протоколом № 12 від 29.05.2024.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Позивачі є співвласниками квартир та нежитлових приміщень у вказаному будинку.
У травні 2024 року відбулися загальні збори ОСББ «Печерські Вежі». На переконання Позивачів, Відповідач порушив їхні права та законні інтереси щодо визначення розміру тарифу за послуги з обслуговування прибудинкової теріторії ОСББ та інші питання порядку денного зборів, повязаних з управлінням,оскільки недотримався процедури скликання та проведення загальних зборів, а також порядку письмового опитування та підрахунку голосів, а саме:
- Відповідач допустив порушення при визначенні загальної площі, яка підлягає врахуванню під час голосування: Відповідно до протоколу № 12 від 29.05.2024, загальна кількість співвласників будинку становить 191 особу. У зборах взяли участь особисто та/або через представників 54 особи, а у письмовому опитуванні - 158 осіб. Загальна площа квартир та нежитлових приміщень, зазначена у протоколі, становить 23 696,42 мІ. Однак Відповідач не врахував площу машиномісць/паркінгу та гаражних боксів, яка сумарно складає 1 676,2 мІ. Таким чином, загальна площа для розрахунку голосів мала б становити 25 372,62 мІ. Вказане суперечить ч. 3 ст. 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», згідно з якими рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували власники приміщень, площа яких перевищує 50% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень;
- Відповідач допустив порушення процедури опитування,  оскільки що листки письмового опитування мають заповнювати лише ті співвласники, які не брали безпосередньої участі у голосуванні під час зборів. Внаслідок невірного підходу Відповідач безпідставно не врахував голос позивача ОСОБА_2 ;
- Протокол № 12 не відповідає вимогам закону, адже не містить інформації, передбаченої ч. 15 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», через що неможливо встановити, хто саме брав участь у зборах особисто, а хто -шляхом письмового опитування;
- Відповідач допустив порушення строків опитування.  Рішенням правління ОСББ було встановлено строк проведення опитування з 29.05.2024 по 12.06.2024. Проте фактично письмове опитування тривало до 10.07.2024, а протокол був підписаний лише 22.07.2024. Вказане, за посиланням позивачів, свідчить про грубе порушення процедури проведення зборів;
- крім того, рішення правління щодо скликання та проведення загальних зборів є неправомочним. Як вбачається з тексту протоколу засідання правління № 31 від 12.03.2024, із 8 членів правління на засіданні були присутні лише 5 осіб. При цьому підписи навпроти своїх прізвищ поставили лише 3 члени правління. Вказане свідчить про відсутність необхідного кворуму для прийняття рішення та порушення вимог Статуту ОСББ, що тягне за собою незаконність подальшого скликання та проведення загальних зборів співвласників.
Матеріально-правовою підставою позову позивач обрав норми статей 4, 10, Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», статті 15 ЦК України.

Короткий зміст заперечень Відповідача

Відповідач проти позову заперечив, мотивуючи свою позицію тим, що оскаржувані загальні збори були проведені із суворим дотриманням процедури, передбаченої Статутом Об`єднання та статтею 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». 
За твердженням Відповідача, з кожного питання порядку денного за результатами підрахунку голосів (за критерієм площі приміщень) рішення прийняті більшістю понад 50 % голосів співвласників Письмове опитування тривало не більше 45 календарних днів, тобто з дотриманням вимог ч. 16 ст. 10 Закону № 417-VIII. 
Співвласники будинку не приймали окремих рішень щодо включення машиномісць та гаражних боксів як об`єктів до складу майна, яке обслуговується ОСББ, отже розрахунок площі, яка підлягає врахуванню при голосування відповідає вимогам чинного законодавства та не порушує прав співвласників. 

Короткий зміст судового рішення що оскаржується 

Рішенням Господарського суду Київської області від 11.11.2025 у справі №910/4634/25 позовні вимоги суд задовольнив повністю, визнав рішення загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Печерські Вежі", які оформлені протоколом №12 від 29.05.2024 року (дата проведення зборів), підписаний 22.07.2024, недійсним. Стягнув з Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Печерські Вежі" на користь ОСОБА_2 3 028 грн. витрат по оплаті судового збору.
Рішення, з посиланням на ст. 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», ст. 4, 6, п. 7-14, п. 15-19, ст. 10, Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» ч. 3 ст. 13 «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» ЦК України мотивовано тим, що 
Задовольняючи позовні вимоги у повному обсязі, Господарський суд виходив із того, що ключовим елементом правомірності рішень загальних зборів ОСББ є дотримання імперативних вимог закону щодо процедури голосування та точності підрахунку голосів співвласників.
Суд встановив, що при підрахунку голосів Відповідач (ОСББ) застосував хибний підхід до визначення загальної площі об`єктів нерухомості в будинку.
Суд дійшов висновку, що машиноміця у підземному паркінгу та гаражні бокси, які мають статус окремих об`єктів нерухомого майна та належать особам на праві власності, за своєю правовою природою є нежитловими приміщеннями. Таким чином, їхня площа є невід`ємною частиною «загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку», від якої, згідно з законом, розраховується кворум та результати голосування. Виключення паркінгу та гаражів із загальної площі призвело до штучного зменшення знаменника у формулі підрахунку, що дозволило Відповідачу формально відобразити у Протоколі наявність понад 50% голосів «за», яких насправді не було. За результатами перерахунку, проведеного судом на основі уточненої площі будинку було виявлено, що рішення з питань порядку денного фактично не були прийняті:
Суд послався на те, що згідно з ч. 3 ст. 13 «Прикінцевих та перехідних положень» Закону № 417-VIII, статути ОСББ діють лише в тій частині, що не суперечать цьому Закону. Імперативна норма закону вимагає, щоб для прийняття рішення «за» висловилися власники площ, що сукупно перевищують 50% загальної площі всіх приміщень будинку.
Оскільки Відповідач не набрав необхідної кількості голосів, але зафіксував рішення як прийняті, суд констатував грубе порушення прав Позивачів як співвласників на участь в управлінні будинком та прийняття легітимних рішень. Це стало самостійною та достатньою підставою для визнання Протоколу №12 недійсним у судовому порядку.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погоджуючись з цим рішенням, відповідач подав апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що судове прийнято з порушенням вимог матеріального та процесуального права. 
А саме апелянт обґрунтовує свою апеляційну скаргу наступним:
- суд не врахував, що під час проведення зборів було дотримано строк, встановлений ч. 16 ст. 10 Закону № 417-VIII, оскільки письмове опитування тривало не більше 45 календарних днів.
- суд неправомірно включив до управління ОСББ площі машино-місць. Відповідач вважає, що площі машиномісць/паркомісць та гаражних боксів не повинні враховуватися при голосуванні. Свою позицію Об`єднання обґрунтовує тим, що співвласники будинку не приймали окремих рішень щодо включення цих об`єктів до складу майна, яке обслуговується ОСББ. 
- суд не врахував лист Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 28.01.2011 № 7/10-884, відповідно до якого машинні місця (паркинги) не відносяться до категорії нежитлових приміщень, тому власники парко-місць не можуть бути членами об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.
- на думку Відповідача, обраний позивачами спосіб захисту є неналежним, оскільки задоволення позову не призведе до реального відновлення їхніх прав.
- Відповідач наголошує, що даний спір виник через систематичну несплату позивачами спожитих комунальних послуг. Оскарження Протоколу № 12 розцінюється Відповідачем не як засіб судового захисту, а як намагання уникнути відповідальності за борги з оплати житлово-комунальних послуг, що свідчить про ознаки зловживання процесуальними правами.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.12.2025 апеляційну скаргу передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя - Корсак В.А., судді: Буравльов С.І., Євсіков О.О.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 04.12.2025 витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи № 910/4634/25. Відкладено вирішення питання щодо подальшого руху апеляційної скарги до надходження матеріалів справи з господарського суду першої інстанції.
Після надходження матеріалів справи до суду, ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 04.12.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Печерські Вежі" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.11.2025 у справі № 910/4634/25. Закінчено проведення підготовчих дій. Повідомлено учасників справи про призначення апеляційної скарги до розгляду на 02.03.2026. Роз`яснено учасникам справи право подати до суду апеляційної інстанції відзив на апеляційну скаргу в письмовій формі до 23.02.2026 (включно). Встановлено учасникам справи строк для подачі всіх заяв та клопотань в письмовій формі до 23.02.2026 (включно). Участь у судовому засіданні для учасників справи не визнано обов`язковою.
Розгляд справи відкладався, зокрема до 22.04.2026.

Явка представників учасників справи

Представник позивачів в судовому засіданні 22.04.2026 підтримав вимоги апеляційної скарги та просив її задовольнити.
Представник відповідача в судовому засіданні 22.04.2026 заперечив проти доводів апелянта та просив відмовити в задоволенні апеляційної скарги.

Межі перегляду справи судом апеляційної інстанції

Згідно зі ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Статтею 129 Конституції України та ч. 1 ст. 74 ГПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, дійшов наступних висновків.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

Суд першої інстанції, на підставі сукупності належних та допустимих доказів визнав встановленими такі обставини.
В червні 2013 року було створено Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Печерські Вежі» за адресою: м. Київ, провулок Лабораторний, будинок 6.
Позивачі у справі - ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 є співвласниками вказаного будинку, володіють квартирами та нежитловими приміщеннями, що підтверджується правовстановлюючими документами, доданими до позовної заяви. 
Відповідно до протоколу №31 від 12.03.2024 року зборів правління Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Печерські Вежі» було прийнято рішення про проведення зборів співвласників будинку 29.05.2024 року о 19:00 в приміщені вестибюля секції «Б» з наступним порядком денним: - звіт правління про діяльність ОСББ «Печерські Вежі» у період з 2021 року по 2023 рік; - вибори Голови загальних зборів ОСББ «Печерські Вежі».; - затвердження нової редакції статуту ОСББ «Печерські Вежі».; - затвердження розміру тарифу за послуги з обслуговування будинку та прибудинкової території ОСББ «Печерські Вежі». В разі відсутності кворуму - з 29.05.2024 року по 12.06.2024 року провести письмове опитування з питань порядку денного.
Також, в протоколі правління зазначено, що з метою забезпечення організації отримання повідомлень про проведення загальних зборів співвласників будинку та зважаючи, що в Україні введено воєнний стан з 24.02.2022 року і багато власників квартир проживають в інших місцях, в тому числі і за межами міста та країни, керуючій справами Ткачовій Г.Я. , було доручено довести дану інформацію до відома співвласників будинку під підпис та шляхом надсилання повідомлень на електронні пошти, вайбери, якими користуються співвласники будинку в соціальних мережах, інформування через дошку оголошень, рекомендованими листами. 
Відповідно до чинного на момент прийняття рішення правлінням про проведення загальних зборів співвласників Статуту Відповідача, в п. 4.10 зазначено, що рішення правління приймаються 2/3 голосів від загальної кількості членів правління. Рішення правління фіксуються у письмовій формі із обов`язковим зазначенням дати прийняття рішення, присвоєнням кожному рішенню порядкового номеру та внесенням у єдиний реєстр рішень правління. Рішення правління підписується усіма членами правління, які прийняли відповідне рішення, та передаються на ознайомлення голові ревізійної комісії. 
У травні 2024 року відбулися загальні збори Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Печерські Вежі». Відповідно до протоколу №12 загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Печерські Вежі» від 29.05.2024 року зазначено наступне: - загальна кількість співвласників багатоквартирного будинку 191 особа; - загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку 23 696,42 м2; - у зборах взяли участь особисто та/або через представників співвласників в кількості 54 особи, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення загальною площею 6 035,1 м2.
У вказаному протоколі зазначено, що письмове опитування проводилося до 10 липня 2024 року, а не як було визначено правлінням до 12 червня 2024 року. Дата підписання протоколу 22 липня 2024 року. 
Суд першої інстанції виснував, що статут Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Печерські Вежі» було зареєстровано 19.06.2013 року і на підставі нормативно-правових актів, що діяли станом на 2013 рік, то враховуючи відповідні зміни до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» на ініціатора зборів розповсюджуються вимоги щодо скликання зборів та порядку прийняття рішень відповідно до п. 7-14 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Відповідно до зазначеного вище протоколу загальних зборів, загальна кількість співвласників багатоквартирного будинку 191 особа, у зборах взяли участь особисто та/або через представників співвласників у кількості 54 особи, у голосуванні по питаннях порядку денного згідно протоколу брали участь 158 осіб (шляхом опитування).
При цьому, загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку становить 23 696,42 м2. 
Згідно наявних матеріалів справи, з метою отримання інформації щодо площ приміщень (як житлових, так і нежитлових), яка береться до уваги під час визначення легітимності проведення зборів, та під час голосування на зборах, а також процедури дотримання ініціатором зборів вимог чинного законодавства України щодо повідомлення співвласників про проведення загальних зборів та безпосередньо процедури проведення таких зборів співвласників багатоквартирного будинку, представником позивачів на адресу відповідача було направлено адвокатські запити (за №19 від 17.12.2024 року та №1 від 30.01.2025 року). 
Відповідач надав відповідь на вказані запити, в яких зазначив наступне: 
1. загальна площа квартир - 21711,12 м2; 
2. загальна площа нежитлових приміщень - 1985,3 м2; 3. загальна площа нежитлових приміщень, що належать юридичним особам (без урахування паркінгу та гаражних боксів) - 973,4 м2; 
4. загальна площа нежитлових приміщень, що належать фізичним особам (без урахування паркінгу та гаражних боксів) - 1011,9 м2;
5. загальна площа машиномісць/місць паркінгу - 1272,2 м2; 6. загальна площа гаражних боксів - 404,0 м2. 
Також, згідно наданої інформації, відповідач зазначив, що у письмовому опитувані взяли участь особисто та/або через представників 158 співвласників із 191, яким належать квартири та /або нежитлові приміщення загальною площею 18 869,02 м2 з 23 696,42 м2. Таким чином, якщо прорахувати данні надані відповідачем, то під час загальних зборів було взято до розрахунку загальна площа квартир 21711,12 м2 та 1985,3 м2 нежитлових приміщень, що загалом складає 23 696,42 м2. Однак, під час проведення зборів не було враховано загальну площу машиномісць/паркінгу та загальну площу гаражних боксів, які сумарно складають 1676,2 м2. 
Тобто, загальна площа квартир та нежитлових приміщень складає 25 372,62 м2, а не 23 696,42 м2, як вказана протоколі. І саме загальна площа 25 372,62 м2 мала би бути взята для розрахунку під час підрахунку голосів на загальних зборах.
Також, як видно із формулювання тексту протоколу загальних зборів співвласників, рішення приймалися не від загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, а від загальної площі квартир та/або нежитлових приміщень осіб, беручих участь у загальних зборах (із перерахунком на кількості голосів на загальних зборах). 
При цьому, безпосередньо розрахунок був здійснений із площі 23 696,42 м2. 
Суд першої інстанції виснував, що Вказаний порядок прийняття рішень по питаннях порядку денного суперечить ч. 3 ст. 13 «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» де визначено, що статути об`єднань співвласників багатоквартирного будинку, затверджені до набрання чинності цим Законом, діють у частині, що не суперечить цьому Закону, а саме, відповідно до змін до Закону рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень, визначених абзацами другим - сьомим цієї частини. 
Якщо здійснити розрахунок, беручі до уваги площу квартир, нежитлових приміщень, що належать юридичним та фізичним особам, а також площі машиномісць/паркомісць та гаражних боксів, які теж є об`єктами нежитлової нерухомості і належать на праві власності співвласникам багатоквартирного будинку, то отримаємо наступний результат: 1. Загальна площа вищевказаних об`єктів - 25 372,62 м2. 2. У зборах співвласників багатоквартирного будинку взяли участь співвласники, які володіють 18 869,02 м2, що складає 74,37% від загальної площі квартир та нежитлових приміщень співвласників багатоквартирного будинку. 3. По третьому питанню порядку денного зборів «За» проголосували шляхом опитування 110 співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень становить 12 209,72 м2. З урахуванням загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку - 25 372,62 м2, а не 23 696,42 м2, як рахує Відповідач, за прийняття рішення проголосувало 48,13% від загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, а не 51,53 %. 4. По четвертому питанню порядку денного зборів «За» проголосували шляхом опитування 111 співвласників, загальна площа квартир та/або нежитлових приміщень становить 12 444,02 м2. З урахуванням загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку - 25 372,62 м2, а не 23 696,42 м2, за прийняття рішення проголосувало 49,05% від загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, а не 52,52%. 

Джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції 

Відповідно до п. 5 ст. 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.
Відповідно до ст. 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Об`єднання створюється як непідприємницьке товариство для здійснення функцій, визначених законом. Порядок надходження і використання коштів об`єднання визначається цим Законом та іншими законами України. В одному багатоквартирному будинку може бути створено тільки одне об`єднання. Власники квартир та нежитлових приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках, об`єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, можуть створити одне об`єднання. Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання. 
Відповідно до ст. 10 вказаного закону, органами управління об`єднання є загальні збори об`єднання, правління, ревізійна комісія об`єднання. Вищим органом управління об`єднання є загальні збори. Загальні збори скликаються та проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів з урахуванням положень цієї статті. Ініціатором загальних зборів є правління об`єднання або ініціативна група, яка складається не менш як з трьох власників квартир або нежитлових приміщень. Рішення загальних зборів може бути оскаржене в судовому порядку. 
Відповідно до ст. 4, 6, 10 Закону України «Про особливості управління багатоквартирним будинком» власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава. Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. Співвласники мають право, зокрема, брати участь в управлінні багатоквартирним будинком особисто або через представника; одержувати інформацію про технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку, умови його утримання та експлуатації, витрати на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та надходження, отримані від його використання; безоплатно одержувати інформацію про суб`єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку і площу таких квартир та приміщень у порядку і межах, визначених законом; знайомитися з протоколами зборів співвласників (крім конфіденційної інформації про фізичних осіб), власними листками опитування, зведеною інформацією про результати голосування кожного із співвласників (крім конфіденційної інформації про фізичних осіб), а також за власний рахунок робити з них виписки і копії та отримувати їх копії в електронній формі. Співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про: - розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним; - обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням; - проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт; - визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників; - визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.
Відповідно до п. 7 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» повідомлення про проведення зборів співвласників направляється ініціатором зборів співвласників не пізніше ніж за 10 календарних днів до дня проведення зборів. Повідомлення в письмовій формі надається кожному співвласнику під власноручний підпис або надсилається рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику в цьому багатоквартирному будинку. За складеною у довільній формі письмовою заявою (у тому числі у формі електронного документа) співвласника до ініціатора зборів співвласників, отриманою не пізніше ніж за 15 календарних днів до дня проведення зборів співвласників, повідомлення про проведення зборів співвласників надсилається такому співвласнику на іншу поштову адресу або на адресу електронної пошти чи з використанням інших технічних засобів електронних комунікацій, зазначених у такій заяві.
Відповідно до п. 11, 13 ст. 10 вищевказаного закону кожний співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки належної співвласнику площі квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку, крім випадків, визначених частинами десятою та чотирнадцятою цієї статті. Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень, визначених абзацами другим - сьомим цієї частини.
Згідно з Прикінцевими та перехідними положеннями Закону України від 14.07.2023 року № 3270-IX «Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення управління багатоквартирними будинками» визначено, що об`єднанням співвласників багатоквартирних будинків та асоціаціям об`єднань співвласників багатоквартирних будинків, статути яких затверджені до набрання чинності цим Законом, забезпечити приведення таких статутів у відповідність із цим Законом протягом трьох років з дня припинення чи скасування воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 2102-IX. Протягом трьох років з дня припинення чи скасування воєнного стану в Україні, введеного Указом Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 2102-IX, положення статутів об`єднань співвласників багатоквартирних будинків, асоціацій об`єднань співвласників багатоквартирних будинків є чинними в частині, що відповідає законодавству на день набрання чинності цим Законом. 
Відповідно до ч. 3 ст. 13 «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що статути об`єднань співвласників багатоквартирного будинку, затверджені до набрання чинності цим Законом, діють у частині, що не суперечить цьому Закону.

Правова позиція суду апеляційної інстанції

За результатами апеляційного перегляду справи колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позову. Доводи апеляційної скарги за своїм змістом є тотожними запереченням Відповідача, викладеним під час розгляду справи в суді першої інстанції. Враховуючи, що місцевий господарський суд надав цим доводам належну правову оцінку, з якою погоджується суд апеляційної інстанції.

Щодо врахування площі машино-місць та гаражних боксів при підрахунку голосів 

Предметом спору у даній справі є законність прийняття рішень загальними зборами співвласників ОСББ «Печерські Вежі». Ключовим правовим питанням є правильність визначення загальної площі об`єктів нерухомості в будинку, яка береться за основу (100%) при підрахунку голосів «ЗА».
Відповідно до ч. 6 ст. 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Колегія суддів відхиляє доводи скаржника (ОСББ) про те, що площі машиномісць/паркінгу та гаражних боксів не повинні враховуватися. Відповідно до положень чинного законодавства, машиномісця, які зареєстровані як окремі об`єкти нерухомого майна, за своїми техніко-правовими характеристиками є нежитловими приміщеннями. Власники таких об`єктів є співвласниками багатоквартирного будинку з усіма правами та обов`язками, передбаченими законом, включаючи право голосу на загальних зборах.
Судом першої інстанції встановлено, що загальна площа квартир та нежитлових приміщень (включаючи паркінг) становить 25 372,62 м2. ОСББ при підрахунку голосів безпідставно виключило площу 1 676,2 м2 (машиномісця), що призвело до штучного викривлення результатів голосування. Таким чином, рішення не набрали необхідної кількості голосів, що є безумовною підставою для визнання їх недійсними.
Суд апеляційної інстанції вважає помилковими посилання Відповідача на те, що Співвласники будинку не приймали окремих рішень щодо включення машиномісць та гаражних боксів як об`єктів до складу майна, яке обслуговується ОСББ, отже розрахунок площі, яка підлягає врахуванню при голосування відповідає вимогам чинного законодавства та не порушує прав співвласників. 
Питання про врахування площі машиномісць/паркомісць та гаражних боксів на загальних зборах залежить виключно від правового статусу цих об`єктів згідно з правовстановлюючими документами. Якщо паркомісце зареєстроване як окремий об`єкт нерухомого майна (нежитлове приміщення) має кадастровий номер, технічний паспорт за зареєстроване в Реєстрі речових прав, його власник є повноправним співвласником багатоквартирного будинку. У такому разі площа цього об`єкту додається до загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень будинку. Окреме голосування для «прийняття на обслуговування» машиномісць чи гаражних боксів, на що посилається відповідач у такому випадку не потрібне і не передбачене чинним законодавством. Адже статус співвласника виникає за законом, а не за рішенням зборів. Згідно зі ст. 1 Закону № 417-VIII, статус співвласника багатоквартирного будинку виникає автоматично в момент набуття права власності на квартиру або нежитлове приміщення. Якщо особа купила паркомісце в цьому будинку і зареєструвала його в реєстрі, вона вже є співвласником. ОСББ не має повноважень «приймати» або «не приймати» такого власника до складу співвласників адже це право встановлено імперативною нормою закону. ОСББ створюється для управління всім комплексом багатоквартирного будинку. До складу цього комплексу входять усі приміщення (житлові та нежитлові), що розташовані в межах капітальних стін будівлі.

Щодо неправомочності засідання правління 

Згідно з матеріалами справи (протокол засідання правління № 31 від 12.03.2024), рішення про скликання загальних зборів було прийнято за присутності 5 членів із 8, проте підписано лише 3 членами.
Відповідно до Статуту Відповідача, рішення правління приймаються більшістю голосів від загального складу. Оскільки за скликання зборів проголосували (підписалися) лише 3 особи з 8, рішення про скликання загальних зборів є нелегітимним. Порушення порядку скликання зборів, у свою чергу, ставить під сумнів законність проведення самих зборів.

Щодо процедури письмового опитування 

Колегія суддів зазначає, що за змістом ч. 8 ст. 10 Закону № 417-VIII письмове опитування проводиться протягом 45 календарних днів з дати проведення зборів. Проте строки такого опитування мають бути чітко визначені органом, що скликає збори.
Як встановлено судом, правлінням ОСББ було встановлено строк опитування до 12.06.2024. Фактичне проведення опитування до 10.07.2024 без відповідного рішення про продовження строків є порушенням встановленої процедури, що призвело до врахування голосів, поданих поза межами встановленого строку.
У цьому контексті колегія також вважає правильними висновки суду першої інстанції щодо відповідач безпідставно не врахував під час підрахунку голосів голос позивача ОСОБА_2 .
Суд першої інстанції правильно зазначив, що відповідно до змісту протоколу №12 зборів співвласників багатоквартирного будинку, загальна кількість співвласників 191 особа, 54 особи взяли участь у зборах особисто та/або через представників співвласників. Із відповіді на адвокатський запит щодо процедури повідомлення про збори та опитування по питанням порядку денного слідує наступне. «Загальні збори співвласників будинку ОСББ «Печерські Вежі», що відбулися 29 травня 2024 року, проведено у відповідності до вимог п. 5.2 Статуту, в редакції чинній на день проведення зборів - 29 травня 2024 року. Повідомлення про проведення загальних зборів об`єднання у письмовій формі було вручено співвласнику будинку гр. ОСОБА_2 під розписку. Для тих, хто знаходився за межами міста та країни - повідомлено додатково електронною поштою та застосунки вайбер та телеграм. Інформовано також через дошки оголошень будинку». «У письмовому опитувані взяли участь особисто та/або через представників 158 співвласників з 191, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення загальною площею 18 869,02 м2 з 23 696,42 м2». 
Відповідно до п. 5.2 Статуту повідомлення про проведення загальних зборів надсилається членам об`єднання в письмовій формі шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом) на вказану членом Об`єднання адресу, або вручається кожному члену об`єднання під розписку. Якщо член Об`єднання не повідомив правлінню адресу для листування, то повідомлення надсилається на адресу належного йому приміщення в будинку. За рішенням правління, замість вручення таких повідомлень, кожному члену об`єднання, щодо якого у правління немає інформації про його тривале невикористання приміщення у будинку, допускається повідомлення про проведення загальних зборів шляхом розміщення відповідного оголошення в місцях, у яких забезпечується ознайомлення з ним членів Об`єднання (на дошках оголошень біля входу в будинок тощо). Повідомлення надсилаються (розміщуються) не пізніше ніж за 14 календарних днів до дати проведення загальних зборів. 
Відповідно до п. 16-19 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» якщо в результаті проведення зборів співвласників для прийняття рішення не набрало кількості голосів "за" або "проти", встановленої частинами тринадцятою та чотирнадцятою цієї статті, проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах співвласників. Письмове опитування співвласників проводиться протягом не більше ніж 45 календарних днів з дня проведення зборів співвласників. Якщо протягом зазначеного строку необхідну кількість голосів "за" не набрало, рішення вважається неприйнятим. Письмове опитування проводиться ініціатором зборів співвласників та/або іншими співвласниками (за їхньою згодою), визначеними ініціатором зборів співвласників. Письмове опитування може проводитися щодо одного або декількох питань одночасно. Письмове опитування проводиться у письмовій та/або в електронній формі шляхом заповнення співвласниками листків опитування. Кожний співвласник (його представник), який взяв участь у голосуванні під час проведення зборів співвласників або письмового опитування, заповнює листок опитування та підписує його власноруч або шляхом накладення електронного підпису, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису, із зазначенням результату голосування ("за" або "проти"). 
Отже, із аналізу вказаної норми слідує, що опитувальні листи мають заповнювати ті співвласники, що не брали безпосередньо участі у загальних зборах, а не всі. Таким чином, відповідач безпідставно не врахував під час підрахунку голосів голос позивача ОСОБА_2 .
Суд першої інстанції цілком обґрунтовано звернув увагу на те, що відповідно до п. 15 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», норми якого мають переваги перед статутом ОСББ, рішення зборів співвласників оформлюється протоколом, який повинен містити відомості, зокрема, про: кожного співвласника (його представника), який взяв участь у зборах співвласників, у тому числі дистанційно з використанням технічних засобів електронних комунікацій у режимі відеоконференції, або письмовому опитуванні, а саме: прізвище, ім`я, по батькові співвласника та його представника (у разі представництва особи); номер квартири або нежитлового приміщення; загальна площа квартири або нежитлового приміщення; документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника). 
Рішення зборів співвласників багатоквартирного будинку «Печерські Вежі», які відбулися 29.05.2024 року та оформлені протоколом №12, що підписаний 22.07.2024 року, не містить вказаної інформації. Тож визначити, хто брав участь особисто на зборах, а хто шляхом письмового опитування, не представляється можливим. 

Щодо аргументів про зловживання правом та заборгованість 

Доводи Скаржника про те, що позивачі мають борги з оплати комунальних послуг і тому діють недобросовісно, колегією суддів не приймаються. Наявність або відсутність заборгованості за житлово-комунальні послуги не впливає на обсяг корпоративних та майнових прав співвласника щодо управління майном та права на судовий захист. Оспорювання рішень загальних зборів, які прямо впливають на майнові права позивачів (встановлення тарифів), є належним та ефективним способом захисту.
Суд першої інстанції на підставі належних та допустимих доказів встановив факт відсутності необхідної кількості голосів для прийняття оскаржуваних рішень, а також численні процедурні порушення при скликанні та проведенні зборів.
Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків господарського суду міста Києва та не містять посилань на обставини, які б давали підстави для скасування чи зміни оскаржуваного рішення.
Враховуючи викладене, рішення Господарського суду міста Києва від 11.11.2025 у справі №910/4634/25 відповідає нормам матеріального та процесуального права і має бути залишене без змін.
Посилання апелянта на те, що суд не врахував лист Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 28.01.2011 №7/10-884 колегія відхиляє, оскільки Листи міністерств та відомств мають виключно рекомендаційний (інформаційний) характер. Вони не є джерелом права, не встановлюють нових правових норм і не можуть змінювати або доповнювати положення законів. Суд при прийнятті рішення повинен керуватися виключно Конституцією та Законами України, а не роз`ясненнями 15-річної давнини. 
Колегія також зазначає, що суд першої інстанції обґрунтовано визначив зазначені доводи достатніми для задоволення позову та визнання недійсним цього протоколу. Порушення чинного законодавства, яке встановлено судом та є достатніми для визнання рішення спірних загальних зборів недійсними. Інші доводи та посилання позивача не впливають на кінцевий результат розгляду спору. 
Разом з тим, колегія констатує, що відповідачем ані в суді першої інстанції, а ні під час апеляційного перегляду справи не доведено підстав для відмови у позові. Усі доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції про обґрунтованість позову.
В контексті викладено колегія враховує, що Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).
Європейський суд з прав людини також зазначає, що хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі "Суомінен проти Фінляндії", № 37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії", №49684/99, п. 30, від 27 вересня 2001 року).
Отже, у справі що переглядається, суд першої інстанції належним чином суду зазначив підстави, на яких воно ґрунтуються. 

Розподіл судових витрат 

Згідно зі статтею 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на Скаржника (Відповідача) та відшкодуванню не підлягають.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги 

Згідно до статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Нормою ст. 276 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив оскаржене судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За результатами апеляційного перегляду справи колегія суддів встановила, що оскаржене рішення суду першої інстанції ухвалено у відповідності до вимог чинного законодавства, при повному з`ясуванні обставин, що мають значення для справи, підстави для його зміни чи скасування в розумінні приписів статті 277 ГПК України відсутні. Натомість викладені в апеляційні скарзі доводи не спростовують вірних висновків суду першої інстанції, а тому в її задоволенні слід відмовити.

Судові витрати

Згідно вимог статті 129 ГПК України, у зв`язку із відмовою у задоволенні апеляційної скарги судові витрати покладаються на апелянта. 
Керуючись Главою 1 Розділу IV Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -
УХВАЛИВ:
Апеляційну скаргу залишити без задоволення. 
Рішення Господарського суду міста Києва від 11.11.2025 у справі №910/4634/25 залишити без змін.
Матеріали справи повернути до господарського суду першої інстанції. 
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 287-289 Господарського процесуального кодексу України. 
Повний текст постанови складено та підписано, - 07.05.2026.

Головуючий суддя В.А. Корсак 

Судді О.О. Євсіков

С.І. Буравльов