ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД 
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"19" травня 2026 р. Справа№ 910/6478/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого: Барсук М.А.
суддів: Пономаренка Є.Ю. 
Руденко М.А. 

при секретарі: Овчинніковій Я.Д.;

за участю представників сторін:
від позивача: Драган Я.С.;
від відповідача: не з`явився;
від третьої особи на стороні позивача 1: Драган Я.С.;
від третьої особи на стороні позивача 2: Драган Я.С.;
від третьої особи на стороні відповідача: не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сергія Данченка 32"
на рішення Господарського суду міста Києва від 25.11.2025 (повний текст складено 22.12.2025)
у справі №910/6478/24 (суддя Бондаренко-Легких Г.П.)
за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сергія Данченка 32"
до Приватного акціонерного товариства "Холдингова компанія "Київміськбуд"
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ДАНЧЕНКА, 32-Б" та Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "НАШ ДІМ 32А"
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Астра Терм"
про витребування майна з чужого незаконного володіння (ціна позову 5 419 799, 96 грн) та скасування державної реєстрації, -

В С Т А Н О В И В:

Короткий зміст позовних вимог 

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сергія Данченка 32" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Приватного акціонерного товариства "Холдингова компанія "Київміськбуд", в якому просить суд:
- витребувати у Приватного акціонерного товариства "Холдингова компанія "Київміськбуд" на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "СЕРГІЯ ДАНЧЕНКА 32" приміщення котельні №3, загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 2371450980000) та приміщення котельні №4 загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 2372357780000) на користь позивача;
- скасувати державну реєстрацію прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно котельню №3, загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 за Приватним акціонерним товариством "Холдингова компанія "Київміськбуд" (реєстраційний номер 2371450980000) та нерухоме майно котельню №4 загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 2372357780000);
- витребувати у Приватного акціонерного товариства "Холдингова компанія "Київміськбуд" на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "СЕРГІЯ ДАНЧЕНКА 32" котельне обладнання, що установлено та змонтовано у приміщенні котельні №3, загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 2371450980000) та в приміщенні котельні № 4, загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 2372357780000) у відповідності до переліку інвентарних відомостей котельні №3,4, що є Додатком до договору користування №03-ЛН/5/7-18 від 31.01.2018 та №04-ЛН/5/7-18 від 25.10.2018 року, укладеному між відповідачем та третіми особами про передачу в оренду обладнання.
В обґрунтування позову позивач посилається на незаконність та безпідставність набуття відповідачем у власність з порушенням норм чинного законодавства допоміжних приміщень багатоквартирного будинку №32 по вулиці Сергія Данченка у м. Києві, а саме - котельні №3 та котельні №4 разом з вмонтованим в них (котельнях) обладнанням, що є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку та підлягає поверненню ОСББ.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 25.11.2025 у справі №910/6478/24 позовні вимоги задоволено частково.
Витребувано у Приватного акціонерного товариства "Холдингова компанія "Київміськбуд" на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сергія Данченка 32" приміщення котельні №3, загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 2371450980000) та приміщення котельні № 4 загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 2372357780000). 
Скасовано державну реєстрацію прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно котельню №3, загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 2371450980000) та нерухоме майно котельню № 4 загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 2372357780000) за Приватним акціонерним товариством "Холдингова компанія "Київміськбуд". 
У задоволенні позовної вимоги про витребування у Приватного акціонерного товариства "Холдингова компанія "Київміськбуд" (ЄДРПОУ: 45235566) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сергія Данченка 32" котельне обладнання, що установлено та змонтовано у приміщенні котельні №3, загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 2371450980000), приміщенні котельні №4 загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 2372357780000) у відповідності до переліку інвентарних відомостей котельні N 3,4, що є Додатком до договору користування №03-ЛН/5/7-18 від 31.01.2018 та №04-ЛН/5/7-18 ВІД 25.10.2018 року - відмовлено.
Стягнуто з Приватного акціонерного товариства "Холдингова компанія "Київміськбуд" на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сергія Данченка 32" судовий збір у розмірі 19 480 грн 24 коп., а також витрати на проведення експертизи у розмірі 17 500 грн 00 коп.
Ухвалюючи судове рішення про часткове задоволення позовних вимог, суд першої інстанції зазначив, що нежитлові приміщення котельні №3 та котельні №4 за своєю правовою природою відносяться до допоміжних приміщень та призначені для обслуговування багатоквартирного будинку, а отже, в розумінні положень статті 382 ЦК України є об`єктами спільної сумісної власності всіх співвласників багатоквартирного будинку №32 по вул. Данченка Сергія у м. Києві, а відтак не можуть перебувати у приватній власності однієї особи.
Відмовляючи у задоволенні вимог про витребування обладнання суд першої інстанції вказав, що на момент звернення з даним позовом до суду відповідач не був фактичним володільцем спірного рухомого майна (обладнання), а таким фактичним володільцем було ТОВ "Астра Терм" згідно Договору заміни сторони до Договору користування №03-ЛН/5/7-18 від 10.10.2022 (Договір заміни №1) та Договору заміни до Договору користування №04-ЛН/5/7-18 від 10.10.2022 (Договір заміни №2), згідно п. 1.1. яких сторони домовились замінити у Договорі користування №1 та Договорі користування №2 Сторону 1 з ТОВ "Енерго Сервіс Груп" на ТОВ "Астра Терм".
Крім того, за висновком суду першої інстанції, позивачем не доведено, що дане обладнання забезпечує потреби тільки ОСББ "Данченка, 32", а отже є спільною сумісною власністю лише позивача, а й багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Сергія Данченка 32-А,Б та Сергія Данченка, 34-А та не використовується для обслуговування інших будинків.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сергія Данченка 32" звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 25.11.2025 у справі №910/6478/24 в частині відмови у задоволенні позовної вимоги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сергія Данченка 32" про витребування у Приватного акціонерного товариства "Холдингова компанія "Київміськбуд" (ЄДРПОУ: 45235566) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сергія Данченка 32" котельне обладнання, що установлено та змонтовано у приміщенні котельні №3, загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 2371450980000), приміщенні котельні №4 загальною площею (кв.м): 143.5 кв.м., що розташована за адресою: м. Київ, вул. Данченка Сергія, будинок 32 (реєстраційний номер 2372357780000) у відповідності до переліку інвентарних відомостей котельні N 3,4, що є Додатком до договору користування №03-ЛН/5/7-18 від 31.01.2018 та №04-ЛН/5/7-18 ВІД 25.10.2018 року та ухвалити в цій частині нове рішення, яким позовну вимогу задовольнити.
Доводи апеляційної скарги позивача зводяться до наступного:
- відповідно до умов договорів обладнання котельні було передано в платне користування ТОВ «АСТРА ТЕРМ», тоді як власником такого майна згідно договорів залишався відповідач. Таким чином, саме відповідач є володіючим невласником обладнання;
- оскільки приміщення №3, 4, щодо яких позовні вимоги були задоволені за своїм призначенням є котельнею, в якій розташоване обладнання, що забезпечує теплопостачанням багатоквартирний будинок, є очевидним, що спірне приміщення є допоміжним, та належить на праві спільної сумісної власності всім співвласникам багатоквартирного будинку, як і обладнання, що змонтоване та розміщене в ньому;
- а тому, часткове задоволення позову не захищає повною мірою права позивача, оскільки саме обладнання, що розміщене в котельні забезпечує функціонування опалення в будинку позивача;
- імовірна наявність права співвласників інших будинків на дане обладнання не нівелює право позивача на захист свого порушеного права.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями, справу №910/6478/24 передано на розгляд колегії суддів у складі: Барсук М.А. - головуюча суддя; судді - Пономаренко Є.Ю., Руденко М.А.
Ухвалою суду від 19.01.2026 залишено без руху апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сергія Данченка 32" на рішення Господарського суду міста Києва від 25.11.2025 у справі №910/6478/24 та надано строк не більше десяти днів з дня отримання копії даної ухвали для усунення недоліків шляхом подання доказів сплати судового збору в сумі 71 969,63 грн.
Ухвалою суду від 02.02.2026 відкрито апеляційне провадження та призначено справу до розгляду на 03.03.2026.
Ухвалою суду від 03.03.2026 (з урахуванням ухвали від 30.03.2026) розгляд справи відкладено на 31.03.2026 та залучено до участі у справі №910/6478/24 Товариство з обмеженою відповідальністю "Астра Терм" в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору.
Ухвалою суду від 31.03.2026 відкладено розгляд справи на 14.04.2026.
Ухвалою суду від 14.04.2026 залучено до участі у справі №910/6478/24 Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ДАНЧЕНКА, 32-Б" та Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "НАШ ДІМ 32А" в якості третіх осіб, що не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача, оголошено перерву до 19.05.2026.

Явка представників сторін

Представники відповідача та третьої особи без самостійних вимог на стороні відповідача у судове засідання 19.05.2026 не з`явились, про причини неявки суд не повідомили, хоча про час та місце розгляду справи повідомлялись належним чином шляхом направлення процесуальних документів на поштову адресу та до електронного кабінету в системі «Електронний суд».
Відповідно до ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає її розгляду.
А тому, з урахуванням принципу розумності строків розгляду справи судом, з метою забезпечення права на доступ до правосуддя, передбаченого Конституцією України і гарантованого ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (право на справедливий суд), враховуючи рекомендації, викладені у пункті 2.2. Правил організації ефективного господарського судочинства, затверджених рішенням загальних зборів суддів Північного апеляційного господарського суду № 5 від 29.05.2024, колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду апеляційної скарги у судовому засіданні 19.05.2026 за відсутності представників відповідача та третьої особи без самостійних вимог на стороні відповідача.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

17.02.2014 між Обслуговуючим кооперативом "Індивідуальних забудовників "Новосел" та ПрАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд" укладено Договір про передачу функцій замовника будівництва (надалі - Договір №129/Ф). 
Згідно п. 1.1. Договору №предмет договору є діяльність сторін по здійсненню ними комплексу практичних та юридичних дій (в тому числі організації фінансування, проектування, будівництва, прийняття в експлуатацію Об`єкту, його передачі експлуатуючій організації тощо), спрямованих на досягнення мети - повної реалізації проекту відповідно до умов, встановлених договором.
31.01.2018 між ТОВ "Місто для людей Енерго" (Сторона 1) та ПрАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд" (Сторона 2) укладено Договір користування №03-ЛН/5/7-18 (надалі - Договір користування №1).
Згідно п. 1.1. Договору користування №1 - предметом цього Договору є надання Стороною 2 в платне користування Стороні 1 газової котельні №3 з обладнанням, загальною площею 160, 4 м. кв., яка знаходиться за адресою: вул. С. Данченка, 32-А в Подільському районі м. Києва.
У зв`язку зі зміною найменування ТОВ "Місто для людей Енерго" на ТОВ "Енерго Сервіс Груп" (Сторона 1), між сторонами Договору користування №1 укладено Додаткову угоду №1 від 03.09.2018, якою змінено відповідні реквізити Сторони 1.
25.10.2018 між ТОВ "Енерго Сервіс Груп" (Сторона 1) та ПрАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд" (Сторона 2) укладено Договір користування №04-ЛН/5/7-18 (надалі - Договір користування №2).
Згідно п. 1.1. Договору користування №2 - предметом цього Договору є надання Стороною 2 в платне користування Стороні 1 газової котельні №4 з обладнанням, загальною площею 143,46 м. кв., яка знаходиться за адресою: вул. С. Данченка, 32 та газової котельні №5 з обладнанням, загальною площею 143, 46 м. кв., яка знаходиться за адресою: вул. С. Данченка, 34 в Подільському районі м. Києва.
25.05.2021 за ПрАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд" зареєстровано право власності на допоміжне приміщення багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вулиця Данченка Сергія, будинок 32 - котельня №3. Підстава для державної реєстрації права власності: Договір про передачу функцій замовника будівництва, серія та номер: 130/Ф, виданий 17.02.2014, видавник: Обслуговуючий кооператив "ІНДИВІДУАЛЬНИХ ЗАБУДОВНИКІВ "НОВОСЕЛ", ПУБЛІЧНЕ АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО "ХОЛДИНГОВА КОМПАНІЯ "КИЇВМІСЬКБУД"; сертифікат ДАБІ, серія та номер: ІУ165163651876, виданий 30.12.2016, видавник: ДАБІ, Документ отримано з ЄРД. Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 58450165 від 31.05.2021 13:29:06, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу м. Києва, Гречаної Руслани Тарасівни;
25.05.2021 за ПрАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд" зареєстровано право власності на допоміжне приміщення багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вулиця Данченка Сергія, будинок 32 - котельня №4. Підстава для державної реєстрації права власності: сертифікат ДАБІ, серія та номер: ІУ163180891063, виданий 30.03.2018, видавник: ДАБІ, Документ отримано з ЄРД; Договір про передачу функцій замовника будівництва, серія та номер: 130/Ф, виданий 17.02.2014, видавник: Обслуговуючий кооператив "ІНДИВІДУАЛЬНИХ ЗАБУДОВНИКІВ "НОВОСЕЛ", ПУБЛІЧНЕ АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО "ХОЛДИНГОВА КОМПАНІЯ "КИЇВМІСЬКБУД". Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 58444809 від 31.05.2021 11:21:27, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу м. Києва, Гречаної Руслани Тарасівни.
10.10.2022 між ТОВ "Енерго Сервіс Груп" (Сторона 1), ПрАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд" (Сторона 2), ТОВ "Астра Терм" (Сторона 3) укладено Договір заміни сторони до Договору користування №03-ЛН/5/7-18 (надалі - Договір заміни №1) та Договір заміни до Договору користування №04-ЛН/5/7-18 (надалі - Договір заміни №2), згідно п. 1.1. яких сторони домовились замінити у Договорі користування №1 та Договорі користування №2 Сторону 1 (ТОВ "Енерго Сервіс Груп") на Сторону 3 (ТОВ "Астра Терм").
В той же час, 09.07.2021 проведено державну реєстрацію позивача у справі - ОСББ "Сергія Данченка 32" в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (ідентифікаційний код юридичної особи 44354328) за адресою: вул. Данченка Сергія, 32, м. Київ.
Відповідно до Статуту ОСББ "Сергія Данченка 32" (надалі - позивач, Об`єднання), затвердженого рішенням установчих зборів Об`єднання, що оформлено протоколом загальних зборів №б/н від 04.01.2024, позивач є юридичною особою, створеною власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, що розташований по вулиці Данченка Сергія, будинок 32, відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" рішенням Установчих зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, протокол №1 від 15.05.2021.
За доводами позивача, ПрАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд" незаконно та безпідставно набув у власність допоміжні приміщення та здійснив розпорядження ними (передав у користування), оскільки предметом Договору про передачу функцій замовника будівництва №130/Ф від 17.02.2014 є організація належного будівництва, введення в експлуатацію та передачі об`єкту співвласникам багатоквартирного будинку. Отже, даний договір не є документом, що підтверджує набуття права власності на котельні №3, №4 за ПрАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд".
Оскільки, як стверджує позивач, котельні №3 та котельні №4 забезпечують теплопостачанням багатоквартирний будинок 32 по вул. Сергія Данченка у м. Києві, а також інші будинки комплексу, а отже є допоміжними приміщеннями у розумінні статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", а жодними проектними документами не передбачалось будівництво та введення в експлуатацію нежитлових приміщень котельні №3 та котельні №4 як окремого об`єкта цивільних правовідносин, а тому приміщення котельні №3 та котельні №4 разом з вмонтованим котельним обладнанням, що установлено в прибудові житлового будинку за адресою: м. Київ, вул. Сергія Данченка, буд. 32 підлягають витребуванню з незаконного володіння ПрАТ "Київміськбуд" на користь позивача.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

Суб`єктами права приватної власності є фізичні та юридичні особи. Фізичні та юридичні особи можуть бути власниками будь-якого майна, за винятком окремих видів майна, які відповідно до закону не можуть їм належати. Законом може бути встановлено обмеження розміру земельної ділянки, яка може бути у власності фізичної та юридичної особи (стаття 326 Цивільного кодексу України).
Відповідно до частини 1 статті 316 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина 1 статті 317 Цивільного кодексу України).
За змістом частин 1, 3 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.
Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом (стаття 321 Цивільного кодексу України).
Здійснення власником свого права власності передусім полягає у безперешкодному, вільному та на власний розсуд використанні всього комплексу правомочностей власника, визначених законом, - володіння, користування, розпорядження майном.
Частиною 1 статті 328 Цивільного кодексу України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів.
Отже, враховуючи, що відповідно до статті 328 Цивільного кодексу України набуття права власності - це певний юридичний механізм, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, суд при застосуванні цієї норми та розгляді даної справи повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб особа набула право власності на спірний об`єкт.
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначені та регулюються Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Відповідно до статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним. Рішення зборів співвласників є обов`язковими для всіх співвласників, включаючи тих, які набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення.
Так, за адресою Сергія Данченка, 32 у місті Києві створено Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "СЕРГІЯ ДАНЧЕНКА 32", яке зареєстроване як юридична особа 09.07.2021 (ідентифікаційний код юридичної особи 44354328).
Таким чином, ОСББ у даному випадку є уповноваженою особою представляти інтереси власників квартир житлової будинку № 32 по вулиці Сергія Данченка у місті Києві .
ОСББ "СЕРГІЯ ДАНЧЕНКА 32", звертаючись до суду з позовом у даній справі, стверджує, що котельні №3 та №4 забезпечують теплопостачанням багатоквартирний будинок 32 по вул. Сергія Данченка у м. Києві , а також інші будинки комплексу, а отже є допоміжними приміщеннями у розумінні статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".
Верховний Суд неодноразово зазначав, що при вирішенні подібних спорів ключовим є визначення правового статусу спірного приміщення, а саме встановлення того, чи відноситься вказане приміщення до допоміжних чи є нежитловим приміщенням в структурі житлового будинку.
Відповідно до частини 2 статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Згідно зі статтями 1, 5, 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»:
багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна;
допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення);
нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна;
спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.
Співвласники мають право, зокрема:
вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників;
безоплатно одержувати інформацію про суб`єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку і площу таких квартир та приміщень у порядку і межах, визначених законом.
Відповідно до сталих правових висновків Верховного Суду (справи №915/1096/18, №592/7507/17, № 552/7636/14-ц, № 915/1096/18, № 916/2069/17, №904/1040/18, № 906/1169/17, № 914/843/17 тощо) допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі №552/7636/14-ц).
Відповідно до ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення» допоміжні приміщення багатоквартирного житлового будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєзбірні камери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
До технічних приміщень згідно з ДБН В.2.2-15:2019 відносяться, у тому числі, приміщення для розміщення обладнання теплових пунктів, електрощитових, венткамер, комутаторів, радіовузлів, машинних відділень ліфтів, холодильних установок.
Отже, приміщення котелень № 3 та 4 з наявним у ньому обладнанням, виходячи із наведених термінів, відповідає приміщенню, призначеному для забезпечення експлуатації будинку та є технічним приміщенням.
При цьому, об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку після його створення не потрібно доводити право власності на приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.
Аналогічна правова позиція Верховного Суду викладена в постановах від 08.04.2020 у справі №915/1096/18 та від 22.04.2025 у справі №916/3951/21.
Позивачем до матеріалів справи надано висновок судового експерта №К01/11/К2024 від 01.11.2024за результатами проведення будівельно-технічної експертизи, відповідно експертом встановлено, що:
- спірні приміщення: котельня №3 і котельня №4, що розташовані за адресою: будинок №32 по вул. Данченка Сергія у м. Києві за своїми технічними характеристиками відносяться до допоміжних приміщень та спільної сумісної власності всіх співвласників багатоквартирного будинку №32 по вул. Данченка Сергія у м. Києві ;
- у зв`язку з відсутністю інших джерел постачання теплоносія, належна передбачена проектом експлуатація багатоквартирного будинку 32 по вул. Сергія Данченка у м. Києві згідно норм без приміщення котельні №3 та котельні №4, що розташовані за адресою: будинок №32 по вул. Данченка Сергія у м. Києві та технічного обладнання, що змонтоване у приміщеннях котелень №3 і №4 є неможливою;
- приміщення котелень №3 і 4 та обладнання котелень (Перелік згідно номенклатури), що установлено та змонтовано у приміщеннях котельні №3 та котельні №4 за адресою: по вул. Данченка Сергія у м. Києві, використовуються для експлуатації та побутового обслуговування більше одного житлового та нежитлового приміщення багатоквартирного будинку №32 та багатоквартирного будинку №32-А, 3-5 секцій багатоквартирного будинку №32-Б та 1-2 секцій багатоквартирного будинку №34-А по вул. Данченка Сергія у м. Києві.
При цьому, як вірно наголосив суд першої інстанції, будинок 32 по вулиці Сергія Данченка у місті Києві зводився як інвестиційний проект з залученням коштів майбутніх власників житлових приміщень.
Відповідач у даному випадку на підставі Договору виконував функції замовника будівництва житлового комплексу з декількох окремих житлових багатоквартирних будинків, у тому числі, будинку № 32.
Відповідно до приписів статті 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у редакції, чинній станом на дату укладення Договору про передачу функцій замовника будівництва №130/Ф відповідачу замовник - фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.
Відповідно до частини 12 статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у названій редакції замовник зобов`язаний передати закінчений будівництвом та підключений до інженерних мереж житловий будинок, що споруджувався із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, об`єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації протягом ста двадцяти календарних днів з дня його прийняття в експлуатацію.
Таким чином, Договір про передачу функцій замовника по своїй правовій природі не може бути правовстановлюючим документом та за вказаних обставин підтверджувати факт виникнення у відповідача, як замовника будівництва, права власності на котельні, яка разом із обладнанням, як встановлено вище, є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку.
Дані обставини скаржником жодними належними та допустимими доказами не спростовані.
Відповідач, стверджуючи, що спірні приміщення є нежитловими та не відносяться до приміщень загального користування, не є технічними чи допоміжними, не довів того, що спірні приміщення є ізольованим приміщеннями в багатоквартирному будинку, є самостійними об`єктами нерухомого майна, від самого початку планувались та призначались для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, тобто є самостійними об`єктами цивільно-правових відносин, а не є допоміжними приміщеннями, призначеними для обслуговування багатоквартирного будинку.
Виходячи із наведеного, а також положень статті 382 Цивільного кодексу України та статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», спірні приміщення котельні №3 та №4 за своєю правовою природою відносяться до допоміжних приміщень та призначені для обслуговування багатоквартирного будинку, а тому є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирних будинків, які ці котельні обслуговують.
Під незаконним володінням розуміється фактичне володіння річчю, якщо воно не має правової підстави (володіння вкраденою річчю) або правова підстава якого відпала (минув термін дії договору найму), або правова підстава якого недійсна (володіння, установлене в результаті недійсного правочину).
Володіння нерухомим майном може бути підтверджене фактом державної реєстрації права власності на це майно у встановленому законом порядку (пункт 43 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц).
Так, згідно з інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна №373963554 від 11.04.2024 та №373963564 від 11.04.2024 підтверджено, що 25.05.2021 за ПрАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд" зареєстровано право власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вулиця Данченка Сергія, будинок 32 - котельня №3 (загальна площа 143,5 кв. м) та котельня №4. (загальна площа 143, 5 кв. м.).
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (ст. 387 ЦК України).
Витребування власником свого майна із чужого незаконного володіння здійснюється шляхом подання до суду віндикаційного позову. Позивачем у віндикаційному позові може бути власник майна, а відповідачем - особа, яка незаконно володіє майном, тобто заволоділа ним без достатньої правової підстави.
Водночас, слід зазначити, що у спорі між особою, яка вважає себе власником спірного майна, та особою, яка вважає себе законним володільцем (користувачем) спірного майна, сторонами спору є особи, які претендують на спірне майно.
Відповідно до ст. 387 ЦК України особа, яка звернулася до суду з позовом про витребування майна із чужого незаконного володіння, повинна довести своє право власності на майно, що знаходиться у володінні відповідача, при цьому власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним і в якої майно фактично знаходиться та є індивідуально визначеним (аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду у справі №522/1029/18 від 26.01.2020).
Тому, для правильного вирішення спору суду слід з`ясувати та перевірити передусім:
- правові підстави, відповідно до яких виникло та існує речове право на майно у позивача;
- факт наявності майна у незаконному володінні відповідача;
- факт відсутності у відповідача правових підстав для володіння майном;
- факт добросовісного (недобросовісного) володіння чужим майном.
Як вбачається із висновку судового експерта та не заперечується позивачем, спірні приміщення котельні №3 та №4 разом із обладнанням використовуються для експлуатації та побутового обслуговування більше одного житлового та нежитлового приміщення багатоквартирного будинку №32 та багатоквартирного будинку №32-А, 3-5 секцій багатоквартирного будинку №32-Б та 1-2 секцій багатоквартирного будинку №34-А по вул. Данченка Сергія у м. Києві.
Тобто, спірні котельні обслуговують не лише один багатоквартирний будинок, в якому створений позивач, а також і інші багатоквартирні будинки, в яких створенні ОСББ, які були залучені до участі у даній справі в якості третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору.
Як вже зазначалось, відповідно до статті 382 Цивільного кодексу України співвласникам квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку на праві спільної сумісної власності належать, зокрема, приміщення загального користування, несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення у будинку, а також будівлі і споруди, призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території.
Аналогічне викладено і у статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», відповідно до якої допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його співвласників. Водночас спільним майном багатоквартирного будинку визнаються, зокрема, приміщення загального користування та інше обладнання, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення у будинку.
З аналізу наведених норм вбачається, що визначальною ознакою допоміжного приміщення та об`єкта спільного майна є його функціональне призначення - забезпечення експлуатації конкретного багатоквартирного будинку та задоволення потреб саме його співвласників. Отже, правовий режим такого майна безпосередньо залежить від того, коло яких осіб фактично забезпечується відповідним об`єктом нерухомості чи інженерною інфраструктурою.
Встановлення судом обставин щодо використання спірних котелень для теплопостачання та обслуговування не одного, а декількох багатоквартирних будинків свідчить про те, що таке приміщення за своїм функціональним призначенням не забезпечує виключно потреби співвласників одного конкретного будинку, в якому створений позивач. Навпаки, вказані об`єкти використовуються для забезпечення належної експлуатації та обслуговування декількох житлових будинків, а відтак не може розглядатися як допоміжне приміщення виключно одного багатоквартирного будинку.
За таких обставин спірні котельні фактично є об`єктом, який забезпечує потреби співвласників кількох багатоквартирних будинків одночасно, а тому правовий режим такого майна повинен визначатися з урахуванням прав та інтересів усіх співвласників відповідних будинків, які користуються цим об`єктом та для яких він виконує функцію забезпечення експлуатації житлового фонду.
Вказане узгоджується із приписами ст. 369 ЦК України, яка передбачає, що розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.
Колегія суддів враховує, що як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 
Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. 
Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (постанова Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 466/8649/16-ц, від 07.11. 2018 у справі № 488/5027/14-ц, від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16, від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц).
Тобто Велика Палата Верховного Суду послідовно викладала висновки про те, що рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є підставою для здійснення (проведення) державної реєстрації речових прав за позивачем.
Водночас, у даному випадку задоволення позову про витребування приміщень котелень, як допоміжних приміщень будинку, виключно на користь співвласників одного будинку, за наявності встановлених обставин його використання для забезпечення потреб декількох будинків, з огляду на те, що таке витребування є підставою для здійснення (проведення) державної реєстрації речових прав за позивачем, призвело б до фактичного позбавлення інших співвласників права користування та реалізації правомочностей щодо спільного майна, яке обслуговує також і їхні будинки.
Таким чином, заявлена вимога про витребування котельні на користь співвласників лише одного багатоквартирного будинку (позивача) не відповідає правовій природі спірного майна, оскільки не враховує функціонального призначення такого об`єкта та фактичного використання його для забезпечення експлуатації декількох багатоквартирних будинків.
При цьому колегія суддів враховує, що допоміжне приміщення разом із обладнанням не може бути самостійним об`єктом права приватної власності, а в силу статті 382 ЦК України набуте на праві спільної сумісної власності всіма співвласникам багатоквартирного будинку одночасно з набуттям ними права власності на житлові квартири без необхідності додаткового оформлення речового права на допоміжні приміщення.
Крім того, задоволення такої вимоги суперечило б засадам справедливості, добросовісності та розумності, визначеним статтею 3 Цивільного кодексу України, оскільки створювало б правову перевагу співвласникам одного будинку над співвласниками інших будинків, які мають аналогічний правовий та фактичний зв`язок із відповідним допоміжним приміщенням.
Отже, за встановлених у справі обставин спірна котельня разом із обладнанням не може бути віднесена до допоміжних приміщень виключно одного багатоквартирного будинку, а тому вимога про її витребування разом із обладнанням на користь лише одного будинку (позивача) є необґрунтованою, такою, що не узгоджується з положеннями статті 382 Цивільного кодексу України та Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», і не враховує права та законні інтереси співвласників інших багатоквартирних будинків, для обслуговування яких також використовується зазначене приміщення.
З цих підстав, суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні дійшов до необґрунтованого висновку про можливість задоволення позовної вимоги про витребування приміщень котелень у ПрАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд" на користь позивача.
При цьому, суд першої інстанції, з підстав, встановлених вище, вмотивовано відмовив у задоволенні позову в частині витребування у ПрАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд" спірного обладнання, яке було розміщено у спірних котельнях, зазначивши, що таке обладнання не може бути оцінене судом як об`єкт спільної сумісної власності лише співвласників багатоквартирного будинку №32 по вул. Сергія Данченка у м. Києві.
В той же час, фактично відповідні висновки суду про наявність підстав для задоволення позову шляхом витребування на користь позивача приміщень котелень та відмову у задоволенні позову про витребування на користь позивача обладання котелень є взаємовиключними, так як згідно приписів статті 186 Цивільного кодексу України, річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі та пов`язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю. Приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено договором або законом.
Як вже зазначалось, згідно зі статтею 382 Цивільного кодексу України та статтею 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» до спільного майна співвласників належать не лише приміщення загального користування та допоміжні приміщення, а й механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання, яке забезпечує функціонування багатоквартирного будинку та обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення.
Тобто, вказані норми права визначають допоміжне приміщення та обладнання, розташоване у ньому і функціонально пов`язане із забезпеченням експлуатації житлового комплексу, як єдиний об`єкт, призначений для обслуговування співвласників багатоквартирного будинку (або декількох будинків, якщо таке обладнання забезпечує їх функціонування).
Таким чином, обладнання, розміщене у котельні та призначене для забезпечення функціонування систем теплопостачання житлового комплексу, є невід`ємною складовою такого допоміжного приміщення.
Враховуючи наведене вище, оскільки спірні котельні та розміщене у них обладнання за своїм функціональним призначенням забезпечують експлуатацію та обслуговування не одного окремого багатоквартирного будинку, а декількох житлових будинків, такі об`єкти не можуть розглядатися як допоміжні приміщення виключно одного будинку чи як майно, право на яке належить лише співвласникам одного багатоквартирного будинку, а тому витребування спірних котелень та обладнання виключно на користь позивача фактично призвело б до порушення прав та інтересів співвласників інших багатоквартирних будинків, які також користуються зазначеними об`єктами та для забезпечення потреб яких вони призначені.
З цих підстав, заявлені позовні вимоги про витребування котелень та майна лише на користь позивача не відповідають правовій природі спірних об`єктів, не узгоджуються з положеннями цивільного законодавства та законодавства у сфері здійснення права власності у багатоквартирному будинку, а тому не підлягають задоволенню.
В той же час, згідно з ч. 3 ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.
Отже, за змістом цієї правової норми виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Як вже було зазначено вище, спірні котельні та розміщене у них обладнання за своїм функціональним призначенням є допоміжними приміщеннями, що забезпечують обслуговування декількох багатоквартирних будинків, а відтак належать до спільного майна співвласників відповідних будинків у силу закону.
У спірних правовідносинах порушення прав співвласників лише одного багатоквартирного будинку полягає саме у проведенні державної реєстрації права власності на допоміжні приміщення за особою, яка не є належним власником такого майна. Відтак предметом порушення є наявність відповідного реєстраційного запису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
За таких обставин належним способом захисту порушеного права у даному спорі, з огляду на заявлені позовні вимоги та наявність фактів того, що спірне майно обслуговує не лише один багатоквартирний будинок позивача, є скасування незаконних реєстраційних дій та відповідних записів про державну реєстрацію права власності за відповідачем, оскільки саме такі дії призведуть до усунення юридичного оформлення порушення права співвласників будинку позивача.
Натомість, як вже було встановлено вище, заявлені позовні вимоги про витребування спірного майна виключно на користь позивача не відповідають характеру спірних правовідносин та будуть порушувати права інших співвласників будинків, для обслуговування яких призначені відповідні котельні та обладнання.
Крім того, витребування майна передбачає наявність у позивача виключного права власності на індивідуально визначене майно, тоді як у даному випадку спірні об`єкти мають правовий режим спільного майна, призначеного для забезпечення потреб декількох багатоквартирних будинків, а тому не можуть бути передані у володіння лише одного з них.
Таким чином, з огляду на характер спірного майна, спосіб порушення права та зміст заявлених вимог, колегія суддів дійшла до висновку, що задоволення вимоги про скасування державної реєстрації права власності на спірне майно (приміщення котельні №3 та котельні №4) за ПрАТ "Холдингова компанія "Київміськбуд", з огляду на заявлені позовні вимоги та встановлені фактичні обставини справи, є належним способом захисту та буде таким, що усуне порушене право позивача у даному випадку.
За таких обставин, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про обґрунтованість вимог ОСББ "Сергія Данченка 32" в частині скасування державної реєстрації права власності на котельні, у зв`язку із чим відповідні позовні вимоги були правомірно задоволені судом першої інстанції.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до приписів ст. 277 ГПК України передбачено, що підставою для скасування або зміни рішення місцевого господарського суду є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
Апеляційна скарга Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сергія Данченка 32" на рішення Господарського суду міста Києва від 25.11.2025 у справі № 910/6478/24, з огляду на її вимоги та доводи, задоволенню не підлягає.
В той же час, оскільки суд першої інстанції невірно застосував норми матеріального права, а саме дійшов до взаємовиключних висновків про можливість задоволення вимоги про витребування на користь позивача приміщення котелень та відсутність підстав для витребування обладнання котелень, колегія суддів дійшла до висновку про необхідність часткового скасування рішення Господарського суду міста Києва від 25.11.2025 у справі № 910/6478/24 в частині вимоги про витребування приміщень котельні №3 і № 4 та прийняття в цій частині нового рішення про відмову у задоволенні даної вимоги.
Відповідно до ч. 14 ст. 129 ГПК України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Згідно із ст. 129 ГПК України судовий збір за подання позову та витрати позивача на проведення експертизи покладаються на сторін пропорційно розміру задоволених вимог, а за подання апеляційної скарги позивача - на Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сергія Данченка 32".
Керуючись ст.ст. 74, 129, 269, 275, 276, 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

У Х В А Л И В :

1. Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Сергія Данченка 32" на рішення Господарського суду міста Києва від 25.11.2025 у справі № 910/6478/24 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 25.11.2025 у справі № 910/6478/24 в частині вимоги про витребування приміщень котельні №3 і № 4 та розподілу судових витрат скасувати та прийняти нове рішення, яким в цій частині позовних вимог відмовити повністю.
4. Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (01010, м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, 4/6; ЄДРПОУ: 45235566) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «СЕРГІЯ ДАНЧЕНКА 32» (м. Київ, вул. Сергія Данченка, 32; ЄДРПОУ: 44354328) 4 844,80 грн судового збору за подачу позову, 11 666,67 грн витрат на проведення експертизи.
5. В решті рішення Господарського суду міста Києва від 25.11.2025 у справі № 910/6478/24 залишити без змін.
6. Витрати зі сплати судового збору, понесені за подачу апеляційної скарги, покласти на скаржника.
7. Видачу наказів доручити Господарському суду міста Києва.
8. Матеріали справи № 910/6478/24 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання її повного тексту.

Повна постанова складена 27.05.2026

Головуючий суддя М.А. Барсук 

Судді Є.Ю. Пономаренко

М.А. Руденко