ВОСЬМИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 квітня 2026 року	Львів	Справа № 300/382/22 пров. № А/857/3959/26	

Восьмий апеляційний адміністративний суд в складі:
головуючого судді Обрізко І.М., 
суддів Глушка І.В., Пліша М.А., 
за участю секретаря судового засідання Демчик Л.Р., 
за участю представника позивача Лищак Н.Г.,
за участю представника третьої особи Мушинського В.Т., 

розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Львові в режимі відеоконференції апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Івано-Франківського окружного адміністративного суду від 24 листопада 2025 року, прийняте суддею Панікаром І.В. о 16 годині 20 хвилині, у м. Івано - Франківську, повний текст складено 08 грудня 2025 року, у справі за адміністративним позовом Управління з питань державного архітектурно - будівельного контролю Івано-Франківської міської ради до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача, ОСОБА_2 про зобов`язання до вчинення дій та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Управління з питань державного архітектурно-будівельного контролю Івано-Франківської міської ради про визнання протиправним та скасування припису,-

в с т а н о в и в :

17.01.2022, Управління з питань державного архітектурно-будівельного контролю Івано-Франківської міської ради (далі – УДАБК, позивач) звернулося до суду з адміністративним позовом до ОСОБА_1 (далі – ОСОБА_1 , відповідач) про зобов`язання відповідача привести стоматологічні кабінети № 91 та № 92 на вул. М. Підгірянки у м. Івано-Франківську до попереднього стану шляхом знесення добудови та звільнення коридору – спільного входу зі сторони вул. Відкрита в м. Івано-Франківськ (приведення його у попередній стан).
08.04.2022 на адресу суду надійшла зустрічна позовна заява ОСОБА_1 (позивач за зустрічним позовом) до Управління з питань державного архітектурно-будівельного контролю Івано-Франківської міської ради (відповідач за зустрічним позовом, УДАБК) про визнання протиправним та скасування припису УДАБК Івано-Франківської міської ради про зупинення підготовчих та будівельних робіт від 30.07.2021, яким зобов`язано ОСОБА_1 привести до попереднього стану стоматологічні кабінети № 91 та № 92 по вул. М.Підгір`янки, 23 в м. Івано-Франківськ або отримати право на виконання будівельних робіт в термін до 30.09.2021.
Рішенням Івано-Франківського окружного адміністративного суду від 24 листопада 2025 позов Управління з питань державного архітектурно - будівельного контролю Івано -Франківської міської ради задоволено частково. Зобов`язано ОСОБА_1 знести самочинно збудований об`єкт в частині добудови на стоматологічні кабінети № 91 та № 92, згідно технічного паспорту виготовленого ТОВ «А++» станом на 04.08.2020, привівши існуючий об`єкт у відповідність до умов технічного паспорту, виготовленого Івано-Франківським обласним бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на нерухомість (інвентарний номер 13573) від 06.04.2011 на офісні приміщення громадського будинку (м. Івано-Франківськ, вул. М. Підгірянки, 23). В решті позовних вимог відмовлено.
У задоволенні зустрічного адміністративного позову ОСОБА_1 також відмовлено.
Суд виходив з того, що для висновку про задоволення первинного позову визначальним та достатнім є той факт, що відповідач здійснив реконструкцію без документів, що дають право на це, і без належно затвердженого проекту та не виконав вимоги зобов`язального припису, яким вимагалось усунути виявлені порушення.
Водночас, у даній справі судом встановлено також і те, що рішенням Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області залишене без змін Івано-Франківським апеляційним судом від 08.10.2025 у справі № 344/7924/22 визнано протиправним та скасовано рішення про державну реєстрацію змін до права власності, внесених до Реєстру 06.08.2020, на підставі заяви ОСОБА_1 та підставою реєстрації яких є довідка б.н., видана ТОВ «А++» 04.08.2020, якими змінено загальну площу об`єкта житлової нерухомості, офісне приміщення № 91, №92 площею 26,1 кв.м., на об`єкт нерухомого майна, стоматологічні кабінети № 91,92, загальною площею 71,6 кв.м.
Із вказаної справи вбачається встановлення факту самочинного будівництва, оскільки ОСОБА_1 самовільно приєднав частину спільного майна багатоквартирного будинку — сходи та площадку, які є допоміжними приміщеннями та перебувають у спільній сумісній власності співвласників будинку, до належного йому нежитлового приміщення. 
Відтак, чинне законодавство та встановлені обставини справи спростовують висновки ОСОБА_1 та виключають можливість задоволення вимог зустрічного позову.
Оскільки приписом про зупинення підготовчих та будівельних робіт від 30.07.2021 вимагалось усунути у встановленому законодавством порядку допущені порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності шляхом оформлення документів, які дають право на виконання будівельних робіт або приведення такого об`єкту до попереднього стану у термін до 30.09.2021, і такі вимоги відповідачем не виконані, а також беручи до уваги, що усунення наслідків самочинного будівництва є єдиним способом відновлення порушених прав співвласників багатоквартирного будинку, то суд дійшов висновку про задоволення первинного позову УДАБК.
Вимога позивача про зобов`язання відповідача звільнити спільний коридор є похідною від основної вимоги щодо знесення самочинної добудови і за своєю суттю охоплюється способом захисту, що визначений судом вище, тому в її задоволенні відмовлено.
Не погодившись з наведеним судовим рішенням ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу з якої, із-за порушення норм матеріального та процесуального права, невідповідності висновків суду обставинам справи просить таке скасувати, відмовити в задоволенні позовних вимог УДАБК, а зустрічний позов задовільнити.
Обґрунтовує вимоги тим, що договором дарування підтверджується факт отримання відповідачем у приватну власність офісних приміщень № 91 та № 92 за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 26,1 кв.м. 
Довідкою ТОВ «А++» від 04.08.2020 підтверджується факт того, що при проведенні технічної інвентаризації стоматологічних кабінетів № 91 та № 92 було встановлено, що загальна площа збільшилась на 45,5 кв.м. та становить 71,6 кв.м. в результаті часткового внутрішнього перепланування та облаштування холодних приміщень без втручання в несучі конструкції, інженерні системи та мережі, які не потребують документів, що дають право на їх виконання та після закінчення яких об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію. Встановлено відсутність площі самовільно збудованих приміщень.
З наведеного, в суду були відсутні підстави вважати здійснення відповідачем самочинного будівництва, позаяк останнім здійснювалися на об`єкті роботи які не передбачали зміну геометричних параметрів та втручання в несучі конструкції, інженерні системи та мережі (підтверджено інженером з технічної інвентаризації нерухомого майна), а відтак, чинне законодавство не вимагало від нього отримання дозвільних документів на проведення такого виду робіт. 
Так як в суду були відсутні підстави вважати виконані відповідачем роботи самочинним будівництвом, то відповідно, були відсутні підстави для задоволення позовних вимог. У зв`язку з цим, вважає, що були наявні фактичні та правові підстави для задоволення зустрічного позову, а саме, визнання незаконним та скасування припису Управління з питань державного архітектурно-будівельного контролю Івано-Франківської міської ради про зупинення підготовчих та будівельних робіт від 30.07.2021, яким зобов`язано ОСОБА_1 привести до попереднього стану стоматологічні кабінети № 91 та № 92 по вул. М. Підгірянки, 23 в м. Івано Франківськ або отримати право на виконання будівельних робіт в термін до 30.09.2021.
Вказує, що підписання та отримання особою протоколу та копії постанови по справі про адміністративне правопорушення, жодним чином не свідчить про безумовну згоду особи із наведеними в цій постанові даними.
Також звертає увагу, що в суду першої інстанції були відсутні правові підстави покликатися на висновки судів, що викладені в судових рішеннях у цивільній справі №344/7924/22 при вирішенні даної адміністративної справи, оскільки ці висновки є правовою оцінкою встановленим фактам, що в силу положень ч. 7 ст. 78 КАС України не є обов`язковими для суду по даній справі.
Стороною позивача подано відзив з якого, вважає обґрунтування апеляційної скарги безпідставними, а рішення законним.
Третьою особою подано письмові пояснення в яких вказує, що реєстрація права власності на нерухоме майно відповідачем за рахунок забудови сходової площадки зі сходами та коридору не позбавило права володіння цим майном власників квартир та господарських споруд багатоповерхового будинку по АДРЕСА_1 . Просить в апеляції відмовити, а судове рішення залишити без змін.
Відповідачем подано письмове клопотання про приєднання доказів до матеріалів справи, а саме постанову Верховного Суду від 04.02.2026 у справі №344/7924/22.
Колегія суддів заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників розгляду, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, приходить до наступного.
Відповідно до ст. 316 КАС України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а рішення або ухвалу суду - без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції правильно встановив обставини справи та ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Судом встановлено та підтверджено матеріалами справи, що відповідно до інформації викладеної у службовій записці від 29.07.2021 за №40/32-11 на об`єкті будівництва, стоматологічні кабінети № 91 та № 92 за адресою вул. М. Підгірянки, 23, м. Івано-Франківську, виявлено факт самочинного будівництва.
В подальшому, на підставі службової записки від 29.07.2021 за № 40/32-11, наказу УДАБК Івано-Франківської міської ради «Про проведення позапланових перевірок» від 30.07.2021 та відповідно до направлення для проведення планового (позапланового) заходу від 30.07.2021 № 65/1, посадовими особами позивача 30.07.2021 проведено позапланову перевірку на об`єкті будівництва стоматологічні кабінети № 91 та № 92 по вул. М. Підгірянки, 23, м. Івано-Франківську.
Зазначеною перевіркою встановлено, що замовником будівництва ОСОБА_1 виконуються будівельні роботи з реконструкції стоматологічних кабінетів № 91 та № 92 за вказаною вище адресою в частині добудови без отриманого права на початок виконання будівельних робіт.
За результатами проведення позапланового заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, представником УДАБК складено акт від 30.07.2021 за № 39/32-26, за змістом якого зафіксовано порушення суб`єктом містобудування п. 1 ч. 1 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
На підставі виявлених порушень головним інспектором УДАБК 30.07.2021 стосовно ОСОБА_1 складено протокол про адміністративне правопорушення, передбачене ч. 5 ст. 96 КУпАП та видано припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт цією ж датою, яким вимагалось усунути виявлене порушення шляхом приведення стоматологічних кабінетів № 91 та № 92 по вул. М. Підгірянки, 23, м. Івано-Франківську, до попереднього стану або отримати право на виконання будівельних робіт у термін до 30.09.2021.
В подальшому, за результатами розгляду справи про адміністративне правопорушення, 03.08.2021 винесено постанову № 25/32.1-03, якою ОСОБА_1 визнано винним у вчиненні адміністративного правопорушення, передбаченого ч. 5 ст. 96 КУпАП.
У період з 19.10.2021 по 29.10.2021 на підставі наказу УДАБК Івано-Франківської міської ради «Про проведення позапланових перевірок» від 13.10.2021 № 73 та відповідно до направлення для проведення планового (позапланового) заходу від 13.10.2022 за № 73/3 посадовими особами проведено позапланову перевірку з питань дотримання ОСОБА_1 вимог припису про зупинення підготовчих та будівельних робіт від 30.07.2022, за результатами якого складено акт від 29.10.2021 № 66/32-26.
Зазначеною перевіркою встановлено, що суб`єкт містобудування не виконав вимогу припису про зупинення підготовчих та будівельних робіт від 30.07.2021, а саме, не усунуто виявлене порушення шляхом приведення стоматологічних кабінетів № 91 та № 92 до попереднього стану та не надано документи, що підтверджують право на виконання будівельних робіт у термін до 30.09.2021.
Постановою від 12.11.2021 № 52/32.1-03 по справі про адміністративне правопорушення, ОСОБА_1 визнано винним у вчиненні адміністративного правопорушення, передбаченого ч. 1 ст. 188-42 КУпАП та накладено штраф в розмірі 5100 грн.
Позивач, посилаючись на невиконання відповідачем припису у добровільному порядку, просить суд зобов`язати відповідача знести самочинно збудований об`єкт будівництва.
У той же час ОСОБА_1 , вважаючи, що володіє усіма необхідними документами для проведення ремонтних робіт без зміни геометричних параметрів приміщень, без втручання в несучі конструкції, інженерні системи та межі стоматологічних кабінетів № 91 і № 92 за адресою: АДРЕСА_1 , звернувся до суду із зустрічним позовом з метою захисту свого, на його думку, порушеного права, у спосіб скасування припису.
Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, суд виходить з наступного.
Відповідно до частини 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Згідно зі ст. 10 Закону України від 20.05.1999 № 687-XIV «Про архітектурну діяльність» (далі – Закон № 687-XIV), для забезпечення під час забудови територій, розміщення і будівництва об`єктів архітектури додержання суб`єктами архітектурної діяльності затвердженої містобудівної та іншої проектної документації, вимог вихідних даних, а також з метою захисту державою прав споживачів будівельної продукції здійснюється в установленому законодавством порядку державний архітектурно-будівельний контроль та нагляд.
Відповідно до ст. 9 Закону № 687-XIV будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».
Так, правові та організаційні основи містобудівної діяльності і спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів встановлює Закон України від 17.02.2011 № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» (далі – Закон № 3038-VI).
Відповідно до частини 3 статті 6 Закону № 3038-VІ до органів державного архітектурно-будівельного контролю належать: 1) структурні підрозділи з питань державного архітектурно-будівельного контролю Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій; 2) виконавчі органи з питань державного архітектурно-будівельного контролю сільських, селищних, міських рад. Органом державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду є центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду.
Відповідно до ч. 1 ст. 38 Закону № 3038-VI у разі виявлення факту самочинного будівництва об`єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.
У разі якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсацію витрат, пов`язаних з таким знесенням.
За рішенням суду самочинно збудований об`єкт підлягає знесенню в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, з компенсацією витрат, пов`язаних із знесенням об`єкта, за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) таке самочинне будівництво.
Отже, положення ч. 1 ст. 38 Закону № 3038-VI встановлює перелік юридичних фактів, які обумовлюють виникнення у органу державного архітектурно-будівельного контролю повноваження на пред`явлення позову про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсації витрат, пов`язаних з таким знесенням.
Зокрема, пред`явленню органом державного архітектурно-будівельного контролю позову передують такі дії: виявлення факту самочинного будівництва об`єкта; визначення такого об`єкту як такого, що його перебудова з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб є неможливою; внесення припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності; встановлення факту невиконання припису протягом встановленого строку.
Тобто, тягар доказування наявності вказаних фактів та умов покладається на суб`єкта владних повноважень, що звертається до суду, а їх перевірка покладена на суд.
Відтак, зверненню суб`єкта владних повноважень з адміністративним позовом про зобов`язання знести самочинне будівництва передує саме наявність вищезазначених обставин.
Відповідно до ч. 1 ст. 41 Закону № 3038-VІ державний архітектурно-будівельний контроль - це сукупність заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проектувальниками, підрядниками та експертними організаціями вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт.
Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю відповідно до Закону України «Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності». 
Порядок здійснення архітектурно-будівельного контролю визначається Кабінетом Міністрів України. Постановою Кабінету Міністрів України від 23.05.2011 за № 553 затверджений Порядок здійснення державного архітектурно-будівельного контролю (далі – Порядок № 553).
Згідно з пунктом 2 Порядку № 553 державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється, зокрема, за дотриманням вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, проектної документації, будівельних норм, стандартів і правил, положень містобудівної документації всіх рівнів, вихідних даних для проектування об`єктів містобудування, технічних умов, інших нормативних документів під час виконання підготовчих і будівельних робіт, архітектурних, інженерно-технічних і конструктивних рішень, застосування будівельної продукції.
Пунктом 5 Порядку № 553 визначено, що державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється у порядку проведення планових та позапланових перевірок за територіальним принципом.
Згідно з пунктом 7 Порядку № 553 серед підстав для проведення позапланової перевірки є, у тому числі, звернення фізичних чи юридичних осіб про порушення суб`єктом містобудування вимог містобудівного законодавства.
Відповідно до пункту 16 Порядку № 553 за результатами державного архітектурно-будівельного контролю посадовою особою органу державного архітектурно-будівельного контролю складається акт перевірки відповідно до вимог, установлених цим Порядком.
Згідно з ч. 3 ст. 41 Закону № 3038-VІ посадові особи органів державного архітектурно-будівельного контролю під час перевірки мають право: 1) безперешкодного доступу до місць будівництва об`єктів та до об`єктів, що підлягають обов`язковому обстеженню; 2) складати протоколи про вчинення правопорушень, акти перевірок та накладати штрафи відповідно до закону; 3) у разі виявлення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил, містобудівних умов та обмежень, затвердженого проекту або будівельного паспорта забудови земельної ділянки видавати обов`язкові для виконання приписи щодо: 
- усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил; 
- зупинення підготовчих та будівельних робіт у випадках, визначених цим Законом.
Так, виходячи з матеріалів справи, відповідно до інформації викладеної у службовій записці від 29.07.2021 за №40/32-11 на об`єкті будівництва, стоматологічні кабінети № 91 та № 92 за адресою вул. М. Підгірянки, 23, м. Івано-Франківську, виявлено факт самочинного будівництва.
В подальшому, на підставі службової записки від 29.07.2021 за № 40/32-11, наказу УДАБК Івано-Франківської міської ради «Про проведення позапланових перевірок» від 30.07.2021 та відповідно до направлення для проведення планового (позапланового) заходу від 30.07.2021 № 65/1, посадовими особами позивача 30.07.2021 проведено позапланову перевірку на об`єкті будівництва стоматологічні кабінети № 91 та № 92 по вул. М. Підгірянки, 23, м. Івано-Франківську.
За результатами проведення позапланового заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, представником УДАБК складено акт від 30.07.2021 за № 39/32-26, за змістом якого зафіксовано порушення суб`єктом містобудування ОСОБА_1 п. 1 ч. 1 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».
На підставі виявлених порушень головним інспектором УДАБК 30.07.2021 стосовно ОСОБА_1 складено протокол про адміністративне правопорушення, передбачене ч. 5 ст. 96 КУпАП та видано припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт цією ж датою, яким вимагалось усунути виявлене порушення шляхом приведення стоматологічних кабінетів № 91 та № 92 по вул. М. Підгірянки, 23, м. Івано-Франківську, до попереднього стану або отримати право на виконання будівельних робіт у термін до 30.09.2021.
В подальшому, за результатами розгляду справи про адміністративне правопорушення, 03.08.2021 винесено постанову № 25/32.1-03, якою ОСОБА_1 визнано винним у вчиненні адміністративного правопорушення, передбаченого ч. 5 ст. 96 КУпАП.
У період з 19.10.2021 по 29.10.2021 на підставі наказу УДАБК Івано-Франківської міської ради «Про проведення позапланових перевірок» від 13.10.2021 № 73 та відповідно до направлення для проведення планового (позапланового) заходу від 13.10.2022 за № 73/3 посадовими особами проведено позапланову перевірку з питань дотримання ОСОБА_1 вимог припису про зупинення підготовчих та будівельних робіт від 30.07.2022, за результатами якого складено акт від 29.10.2021 № 66/32-26.
Зазначеною перевіркою встановлено, що суб`єкт містобудування не виконав вимогу припису про зупинення підготовчих та будівельних робіт від 30.07.2021, а саме, не усунуто виявлене порушення шляхом приведення стоматологічних кабінетів № 91 та № 92 до попереднього стану та не надано документи, що підтверджують право на виконання будівельних робіт у термін до 30.09.2021.
Постановою від 12.11.2021 № 52/32.1-03 по справі про адміністративне правопорушення, ОСОБА_1 визнано винним у вчиненні адміністративного правопорушення, передбаченого ч. 1 ст. 188-42 КУпАП та накладено штраф в розмірі 5100 грн.
Відповідно до п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 № 417-VIII (далі – Закон № 417-VIII) приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія є спільним майном багатоквартирного будинку.
За частинами першою - другою статті 5 Закону № 417-VIII спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку. Таким чином, на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку поширюється правовий режим як спільної сумісної, так і спільної часткової власності, який передбачає особливий порядок здійснення правомочностей власника щодо володіння, користування і розпорядження.
Співвласники мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників. Реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників (ч.ч. 1, 2 ст. 6 Закону № 417-VIII).
У частині другій статті 382 ЦК України передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.
Згідно з частинами першою-третьою, п`ятою статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.
Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою співвласників (частина 2 статті 369 ЦК України).
Згідно статті 386 ЦК України держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності. Право власності особи може бути захищено лише у випадку його існування та у разі його порушення, оспорювання чи невизнання.
За положеннями статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном. Зазначена норма визначає право власника, у тому числі житлового приміщення або будинку, вимагати усунення будь-яких порушень свого права від будь-яких осіб у спосіб, який власник вважає прийнятним та ефективним. Визначальним для захисту права на підставі цієї норми є наявність у позивача права власності та встановлення судом наявності перешкод у користуванні власником своєю власністю.
З матеріалів справи вбачається, що відповідно до технічного паспорта на громадський будинок № 23 по вул. М. Підгірянки, м. Івано-Франківськ офісне приміщення, яке отримано відповідачем у приватну власність згідно договору дарування №888 від 12.05.2017, становить загальну площу 26,1 кв.м., а саме: номер приміщення 91 – офіс, загальною площею 23,6 кв.м., номер приміщення 92 – туалет, загальною площею 2,5 кв.м..
Виходячи з довідки TOB «А++» від 04.08.2020, при проведенні технічної інвентаризації стоматологічних кабінетів № 91 та № 92 було встановлено, що загальна площа збільшилась на 45,5 кв.м. та становить 71,6 кв.м. в результаті часткового внутрішнього перепланування та облаштування холодних приміщень без втручань у несучі конструкції, інженерні системи та мережі, які не потребують документів, що дають право на їх виконання та після закінчення яких об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію.
TOB «А++» 04.08.2020 розробило Технічний паспорт стоматологічних кабінетів № 91 та № 92 загальною площею 71,6 кв.м., на підставі якого ОСОБА_1 зареєстровано право власності.
Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно реєстрації прав власності від 06.08.2020 загальна площа об`єкта нерухомого майна стоматологічних кабінетів №91 та № 92, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1245164126101, становить 71,6 кв.м. Підставою для державної реєстрації є Договір дарування № 888 від 12.05.2017 та Довідка TOB «А++» від 04.08.2020, 06.08.2020.
Узагальнюючи наведене, суд першої інстанції прийшов до вірного висновку, що матеріалами справи підтверджується той факт, що відповідач самовільно приєднав частину спільного майна багатоквартирного будинку (сходів і площадки пандуса), чим збільшив загальну площу нежитлового приміщення яке перебуває у його власності без дозвільних документів, що дають право на це, і без належно затвердженого проекту та не виконав вимоги зобов`язального припису, яким вимагалось усунути виявлені порушення.
Суд апеляційної інстанції звертає увагу, що у довідці від 04.08.2020, складеній ТОВ «А++», «холодні приміщення» не є складовою частиною офісних приміщень площею 26,1 кв.м., подарованих ОСОБА_1 на підставі договору дарування №888 від 12.05.2017. Також, останнім не спростовано, що ним знищено спірні сходи і площадку пандус та збудовано на їхньому місці добудову до власного приміщення, площа якого становила 26 кв.м. до будівництва та 71,6 кв.м. після будівництва.
Відтак, суд першої інстанції підставно зобов`язав ОСОБА_1 знести самочинно збудовану прибудову та привести приміщення у стан, визначений техпаспортом 2011, що охоплює собою й обов`язок відновити попередній стан спільного коридору (входу) зі сторони вул. Відкрита, оскільки саме самочинна добудова призвела до його фактичного захоплення та унеможливлення користування цим спільним майном інших співвласників багатоквартирного будинку.
Відповідно вимога відповідача, що закладена в зустрічному позові про визнання протиправним та скасування припису УДАБК Івано-Франківської міської ради про зупинення підготовчих та будівельних робіт від 30.07.2021, яким зобов`язано ОСОБА_1 привести до попереднього стану стоматологічні кабінети № 91 та № 92 по вул. М. Підгір`янки, 23 в м. Івано-Франківськ або отримати право на виконання будівельних робіт в термін до 30.09.2021, не може бути задоволеною.
Покликання сторони відповідача на постанову Верховного Суду від 04.02.2026 у справі №344/7924/22, якою скасовано рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 06 травня 2025 та постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 08 жовтня 2025 і в оскаржуваній частині ухвалено нове судове рішення, яким у задоволенні позовної вимоги про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію змін до права власності відмовлено, є безпідставним.
Вказаний висновок базується на тому, що сам відповідач в поданій апеляційній скарзі вказує на відсутність правових підстав покликатися на висновки судів, що викладені в судових рішеннях у цивільній справі №344/7924/22 при вирішенні даної адміністративної справи, оскільки ці висновки є правовою оцінкою встановленим фактам, що в силу положень ч. 7 ст. 78 КАС України не є обов`язковими для суду по даній справі.
Крім того, Верховний Суд у постанові від 04.02.2026 у справі № №344/7924/22 зазначив, що «у зв`язку з невиконанням відповідачем ( ОСОБА_1 ) припису про усунення порушення (здійснення самочинної добудови) управління з питань державного архітектурно-будівельного контролю Івано-Франківської міської ради звернулося до Івано-Франківського окружного адміністративного суду з позовом до ОСОБА_1 про зобов`язання вчинити дії, а саме привести стоматологічні кабінети до попереднього стану шляхом знесення добудови (справа № 300/382/22). ОСОБА_1 , у свою чергу, звернувся до суду із зустрічним позовом до управлінням з питань державного архітектурно-будівельного контролю Івано-Франківської міської ради про визнання протиправним та скасування припису.
Рішенням Івано-Франківського окружного адміністративного суду від 24 листопада 2025 у справі № 300/382/22 адміністративний позов управління з питань державного архітектурно-будівельного контролю Івано-Франківської міської ради задоволено частково. Зобов`язано ОСОБА_1 знести самочинно збудований об`єкт в частині добудови на стоматологічні кабінети № 91 та № 92 (місто Івано-Франківськ, вулиця М. Підгірянки, 23), згідно з технічним паспортом, виготовленим ТОВ «А++» станом на 04 серпня 2020, привівши існуючий об`єкт у відповідність до умов технічного паспорту, виготовленого Івано-Франківським обласним бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на нерухомість (інвентарний номер 13573) від 06 квітня 2011 на офісні приміщення громадського будинку (місто Івано-Франківськ, вулиця М. Підгірянки, 23). У решті позовних вимог відмовлено. У задоволенні зустрічного адміністративного позову ОСОБА_1 відмовлено.
Отже, права ОСОБА_2 (по даній справі третя особа) та інших співвласників приміщень у будинку захищено у судовому порядку належним способом (адміністративна справа № 300/382/22).
З урахуванням наведеного, Верховний Суд уважає, що у задоволенні позовної вимоги ОСОБА_2 про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію змін до права власності на нерухоме майно належить відмовити через обрання позивачем неефективного способу судового захисту».
Відтак, наведене на суть спірних правовідносин не впливає та не може служити підставою для зміни чи/або скасування по суті прийнятого судового рішення суду першої інстанції.
Решта доводів апеляційної скарги не спростовує висновків суду попередньої інстанцій, не впливає на законність й обґрунтованість ухваленого судового рішення, а направлені на переоцінку доказів.
Щодо вмотивованості судового рішення то суд звертає увагу на те, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити суду, та відмінності, які існують у державах-учасницях з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд обов`язок щодо обґрунтування, який випливає зі статті 6 Конвенції, може бути вирішене тільки у світлі конкретних обставин справи (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ від 18 липня 2006 у справі «Проніна проти України», заява № 63566/00, пункт 23). Тому за наведених вище підстав, якими Суд обґрунтував своє рішення, не вбачається необхідності давати докладну відповідь на інші аргументи, оскільки вони не є визначальними для прийняття рішення у справі.
Отже, доводи апеляційної скарги дають підстави для висновку про правильне застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, які призвели до правильного вирішення справи, а також відсутня невідповідність висновків суду обставинам справи.
Суд не здійснює новий розподіл судових витрат відповідно до ст.139 КАС України.

Керуючись ст. ст. 308, 310, 315, 316, 321, 322 Кодексу адміністративного судочинства України, суд, -
постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, рішення Івано-Франківського окружного адміністративного суду від 24 листопада 2025 року у справі №300/382/22 – без змін.
Постанова набирає законної сили з дати її ухвалення та не підлягає касаційному оскарженню, крім випадків встановлених ч.5 ст.328 Кодексу адміністративного судочинства України. 

Головуючий суддя	 	І. М. Обрізко 	
судді	 	І. В. Глушко 	
 	 	М.А. Пліш  	

Повне судове рішення складено 29.04.2026.