Єдиний унікальний номер справи № 755/1236/24
Провадження № 22-ц/824/4279/2026

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

19 березня 2026 року місто Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
головуючого судді Журби С.О., 
суддів Писаної Т.О., Приходька К.П., 
за участю секретаря Павлової В.В.,

розглянувши справу за апеляційною скаргою Акціонерного товариства «Сенс-Банк» на рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 26 вересня 2024 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс Банк», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська Інесса Володимирівна, ОСОБА_2 , про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень,

В С Т А Н О В И В :

19 березня 2024 року позивач звернувся до Дніпровського районного суду м. Києва з вказаним позовом до відповідача. 
На обґрунтування позовних вимог позивач вказав, що він є власником квартири АДРЕСА_1 на підставі договору дарування від 13 травня 1998 року. Вказана квартира була предметом договору іпотеки, укладеним 30 березня 2006 року з АКІБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк» (в подальшому АТ «Сенс Банк») в забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором від 30 березня 2006 року, укладеним банком з ОСОБА_2 05 липня 2021 року позивач отримав від АТ «Альфа-Банк» повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання в порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку». Разом із тим, строк звернення стягнення на предмет іпотеки на даний час закінчився, крім того, ухвалою Дніпровського районного суду міста Києва від 15 липня 2021 року заборонено вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо цієї квартири. Однак, з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно він дізнався, що відповідачем було здійснено реєстраційні дії, а саме відчуження квартири АДРЕСА_1 . Вказував, що за умовами іпотечного договору від 30 березня 2006 року не передбачено умов та порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі прав власності іпотекодержателю. Укладаючи договір, ОСОБА_1 не погоджував з банком умови про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття ним права власності в порядку реєстрації такого права державним реєстратором. Відтак, згідно з умовами іпотечного договору позивач надавав згоду на задоволення забезпеченої іпотекою вимоги в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку», тобто в порядку укладення окремого договору про задоволення таких вимог.
Враховуючи викладене, позивач просив суд скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер:63433898 від 14.02.2022 13:45:42, що винесено приватним нотаріусом Тверською Інессою Володимирівною, Київський міський нотаріальний округ, м. Київ, номер свідоцтва № НОМЕР_1 , НОМЕР_2 , м.Київ, вулиця Богдана Хмельницького, 49, оф.1, про право власності на квартиру АДРЕСА_1 , загальна площа (кв.м): 75,2 кв.м, житлова площа (кв.м): 48,1, за Акціонерним товариством «Альфа-Банк», код ЄДРПОУ 23494714, місце знаходження: 03150, м. Київ, вулиця Велика Васильківська, будинок 100.
Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 26 вересня 2024 року позов задоволено. 
Не погоджуючись з вказаним рішенням суду, 03 листопада 2025 року відповідач направив апеляційну скаргу.
Основними доводами апеляційної скарги є: іпотечним договором прямо передбачено право іпотекодержателя на позасудове звернення стягнення шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, при цьому іпотекодавець, підписавши договір, надав безумовну згоду на такий спосіб задоволення вимог, а державна реєстрація права власності банку проведена відповідно до умов договору та чинного законодавства; банк належним чином виконав процедуру повідомлення іпотекодавця та позичальника про усунення порушень і намір звернення стягнення на предмет іпотеки, що підтверджується направленням та отриманням відповідних письмових вимог, а доводи позивача про недотримання процедури спростовуються матеріалами справи та усталеною судовою практикою Верховного Суду; наявність арештів та інших обтяжень, зареєстрованих після іпотеки, не є перешкодою для державної реєстрації права власності за іпотекодержателем, а сплив позовної давності за основним зобов`язанням не припиняє ні самого зобов`язання, ні іпотеки та не позбавляє іпотекодержателя права на позасудове звернення стягнення.
У зв`язку з цим апелянт просив апеляційний суд скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове рішення, яким залишити без задоволення позовні вимоги. Крім того, апелянт просив вирішити питання про стягнення судових витрат за подання апеляційної скарги.
13 січня 2026 року до апеляційного суду від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення - без змін 
Станом на день розгляду справи відзивів на апеляційну скаргу від інших учасників справи до суду не надходило. 
Відповідно до ч. 3 ст. 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
У судове засідання, призначене на 19 березня 2026 року, з`явилися: позивач ОСОБА_1 , який просив апеляційний суд залишити апеляційну скаргу без задоволення; представник відповідача Півторак Т. О., який підтримав апеляційну скаргу та просив апеляційний суд її задовольнити.
Інші учасники справи у судове засідання не з`явилися, про розгляд справи належним чином повідомлялися, про причини неявки суд не повідомили, клопотання про відкладення розгляду справи до суду не надавали.
На підставі ст. 372 ЦПК України колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду справи за відсутності сторін, що не з`явились, оскільки відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представника чи сторони, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 24 січня 2018 року у справі № 907/425/16.
Згідно з вимогами ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими (за умови дотримання відповідної процедури та наявності передбачених законом підстав) доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Положеннями ст. 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для залишення апеляційної скарги без задоволення та відсутність підстав для скасування рішення суду першої інстанції.
Суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги, зазначив, що позивач є власником спірної квартири, яка перебувала в іпотеці за договором від 30 березня 2006 року, і сторони іпотечного договору погодили можливість позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема шляхом набуття іпотекодержателем права власності відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» або шляхом продажу предмета іпотеки відповідно до ст. 38 цього Закону, проте реалізація іпотекодержателем права власності відбулася з відступом від заявленого у вимозі способу звернення стягнення та за відсутності дотримання належної процедури позасудового врегулювання, що виключало правомірність проведення державної реєстрації права власності; що наявність ухвали суду про забезпечення позову у певний період підтверджує існування обмежень щодо реєстраційних дій, а також що державним реєстратором не було належним чином враховано всі обов`язкові вимоги Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Порядку державної реєстрації, зокрема щодо дотримання процедури та підстав набуття права власності іпотекодержателем; що в сукупності встановлені обставини свідчать про відсутність законних підстав для державної реєстрації права власності за банком, у зв`язку з чим оспорюване рішення державного реєстратора підлягає скасуванню як незаконне.

Суд апеляційної інстанції перевіряє законність судових рішень виключно в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції, та розглядає лише ті доводи, які викладені в апеляційній скарзі, не виходячи за їх межі та не бере до уваги інші доводи, які не були належно відображені у відповідному процесуальному зверненні.
Як убачається з апеляційної скарги, переважна більшість її доводів вже була належним чином досліджена судом першої інстанції в ході розгляду справи, за результатами чого їм була дана належна правова оцінка, з якою в повній мірі погоджується й колегія суддів апеляційного суду. 
Відповідно до ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справи Конвенцію та практику Суду як джерело права та висновки Європейського суду з прав людини.
В своєму рішенні у справі «Руїз Торія проти Іспанії» (RuizTorija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія А, № 303А, п. 2958, ЄСПЛ зазначив про те, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції й зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
Необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Право на обґрунтоване рішення дозволяє вищим судам просто підтверджувати мотиви, надані нижчими судами, не повторюючи їх (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії», п. 32.) Пункт 1 ст. 6 Конвенції не вимагає більш детальної аргументації від апеляційного суду, якщо він лише застосовує положення для відхилення апеляції відповідно до норм закону, як такої, що не має шансів на успіх, без подальших пояснень (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Бюрг та інші проти Франції» (Burg and others v. France), (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гору проти Греції» №2) [ВП], § 41» (Gorou v. Greece no.2).
Верховний Суд у постанові від 24 квітня 2020 року у справі № 554/2491/17 зазначив наступне:
«Доводи касаційної скарги зводяться до незгоди з висновками судів попередніх інстанцій щодо установлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судами, які їх обґрунтовано спростували.
Із урахуванням того, що доводи касаційної скарги є майже ідентичними доводам апеляційної скарги заявника, яким судом апеляційної інстанції надана належна оцінка, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність необхідності повторно відповідати на ті самі аргументи заявника. При цьому судом враховано усталену практику Європейського суду з прав людини, який неодноразова відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі Руїз Торія проти Іспанії). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанції просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх.»
З огляду на зазначене апеляційний суд вважає відсутніми підстави для повторного наведення тих доводів і аргументів, якими керувався суд першої інстанції при вирішенні даної справи, і з якими в повній мірі погоджується колегія суддів апеляційного суду.

Окремо апеляційний суд звертає увагу на доводи апелянта про те, що іпотечним договором прямо передбачено право іпотекодержателя на позасудове звернення стягнення шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, при цьому іпотекодавець, підписавши договір, надав безумовну згоду на такий спосіб задоволення вимог, а державна реєстрація права власності банку проведена відповідно до умов договору та чинного законодавства.
Надаючи оцінку вказаним доводам, суд першої інстанції дійшов висновку, що дійсно положеннями іпотечного договору № 028/15-120 від 30 березня 2006 року сторони передбачили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Суд прямо зазначив, що пункти 4.1, 4.5 іпотечного договору містять відповідне застереження, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, а тому саме по собі існування такого застереження не суперечить вимогам закону.
Разом із тим при вирішенні справи суд обґрунтовано виходив із того, що наявність у договорі застереження про можливість позасудового звернення стягнення не звільняє іпотекодержателя та державного реєстратора від обов`язку дотримання встановленої законом процедури реалізації такого права.
Так, в ході розгляду справи встановлено, що направлена позивачу та боржнику повідомлення-вимога АТ «Альфа-Банк» від 17 червня 2021 року містила попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку».
Водночас фактично банк реалізував інший спосіб позасудового звернення стягнення, а саме набуття права власності на предмет іпотеки у порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку».
Суд першої інстанції дійшов висновку, що така невідповідність між способом звернення стягнення, про який було повідомлено іпотекодавця, та способом, який фактично був реалізований банком, свідчить про недотримання процедури, визначеної законодавством для проведення державної реєстрації права власності за іпотекодержателем.
Колегія суддів апеляційного суду погоджується із зазначеними висновками суду першої інстанції, оскільки відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень № 1127 обов`язковою умовою для державної реєстрації права власності за іпотекодержателем є подання документів, які підтверджують належне направлення іпотекодавцю письмової вимоги саме щодо того способу звернення стягнення, який у подальшому реалізується іпотекодержателем.
Отже, навіть за наявності в іпотечному договорі застереження про можливість набуття права власності на предмет іпотеки в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку», державна реєстрація такого права могла бути здійснена виключно за умови дотримання передбаченої законом процедури повідомлення іпотекодавця саме про відповідний спосіб звернення стягнення.
Оскільки банк у направленій вимозі повідомив іпотекодавця про намір застосувати порядок, передбачений статтею 38 Закону України «Про іпотеку», однак фактично здійснив звернення стягнення в порядку статті 37 цього Закону, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність підстав для скасування оспорюваного рішення державного реєстратора.
Таким чином, доводи апеляційної скарги у цій частині не спростовують правильності висновків суду першої інстанції та зводяться до переоцінки встановлених судом обставин і неправильного тлумачення апелянтом норм матеріального права.

Наступним доводом апеляційної скарги було посилання на те, що банк належним чином виконав процедуру повідомлення іпотекодавця та позичальника про усунення порушень і намір звернення стягнення на предмет іпотеки, що підтверджується направленням та отриманням відповідних письмових вимог, а доводи позивача про недотримання процедури спростовуються матеріалами справи та усталеною судовою практикою Верховного Суду.
Надаючи оцінку вказаним доводам, суд встановив, що банком дійсно було направлено на адресу позивача та третьої особи повідомлення-вимогу від 17 червня 2021 року про усунення порушень кредитного зобов`язання та погашення заборгованості. Суд також установив, що у зазначеній вимозі банк попередив іпотекодавця про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві в порядку, передбаченому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».
Разом із тим, суд обґрунтовано звернув увагу на те, що фактичне задоволення забезпеченої іпотекою вимоги відбулося не шляхом продажу предмета іпотеки відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку», як це було зазначено у письмовій вимозі, а шляхом набуття банком права власності на предмет іпотеки в порядку статті 37 цього Закону.
У зв`язку із цим суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що обов`язковою умовою проведення державної реєстрації права власності за іпотекодержателем є не лише факт направлення письмової вимоги іпотекодавцю, а й відповідність змісту такої вимоги тому способу звернення стягнення, який фактично реалізовується іпотекодержателем.
Суд першої інстанції, посилаючись на пункт 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень №1127, обґрунтовано зазначив, що для проведення державної реєстрації права власності на підставі застереження в іпотечному договорі необхідним є дотримання визначеної законом процедури повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб звернення стягнення.
Колегія суддів апеляційного суду погоджується із такими висновками суду першої інстанції, оскільки сам по собі факт направлення письмової вимоги не свідчить про належне дотримання процедури позасудового звернення стягнення, якщо зміст такої вимоги не відповідає способу реалізації забезпечувального права, який у подальшому застосував іпотекодержатель.
Доводи апеляційної скарги про те, що процедура повідомлення була дотримана у повному обсязі, не спростовують встановленої судом першої інстанції обставини, а саме відсутності належного повідомлення іпотекодавця про намір банку набути право власності на предмет іпотеки у порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку».
Посилання апелянта на практику Верховного Суду також не спростовують правильності висновків місцевого суду, оскільки правове значення у даній справі має саме дотримання встановленої законом процедури позасудового звернення стягнення та забезпечення належного інформування іпотекодавця про конкретний спосіб реалізації іпотечного застереження.
Отже, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції повно і всебічно дослідив обставини справи, правильно застосував норми матеріального права та дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для скасування рішення державного реєстратора, у зв`язку із чим доводи апеляційної скарги у цій частині є безпідставними.

Окремим доводом апеляційної скарги було посилання на те, що наявність арештів та інших обтяжень, зареєстрованих після іпотеки, не є перешкодою для державної реєстрації права власності за іпотекодержателем, а сплив позовної давності за основним зобов`язанням не припиняє ні самого зобов`язання, ні іпотеки та не позбавляє іпотекодержателя права на позасудове звернення стягнення.
Перевіряючи зазначені доводи, суд першої інстанції правильно виходив із того, що відповідно до п. 7 ч. 4 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень та інших речових прав на предмет іпотеки не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем - фінансовою установою у порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України «Про іпотеку».
У зв`язку із цим суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що сама по собі наявність ухвали Дніпровського районного суду міста Києва від 15 липня 2021 року про заборону вчинення реєстраційних дій щодо спірної квартири не могла бути безумовною перешкодою для реалізації прав іпотекодержателя на позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки.
Разом із тим, суд першої інстанції правильно зазначив, що спір у даній справі підлягає вирішенню не через призму наявності чи відсутності арештів або інших обтяжень, а з огляду на дотримання іпотекодержателем передбаченої законом процедури позасудового звернення стягнення.
Так, судом встановлено, що письмова вимога банку від 17 червня 2021 року містила повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку». Водночас фактично державна реєстрація права власності була проведена у зв`язку із набуттям банком права власності на предмет іпотеки в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку».
Саме зазначена невідповідність між заявленим іпотекодавцю способом звернення стягнення та способом, який був реалізований банком у подальшому, і стала підставою для висновку суду першої інстанції про порушення вимог пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень №1127 та незаконність оспорюваного рішення державного реєстратора.
Щодо доводів апеляційної скарги про те, що сплив позовної давності не припиняє основного зобов`язання та не припиняє іпотеки, колегія суддів зазначає, що суд першої інстанції не поклав зазначені обставини в основу оскаржуваного рішення та не виходив із припинення іпотеки чи відсутності у банку права на звернення стягнення загалом.
Навпаки, суд визнав, що іпотечний договір містив застереження про можливість позасудового звернення стягнення, а тому право іпотекодержателя на застосування відповідного способу захисту саме по собі не заперечувалося.
Однак реалізація такого права повинна здійснюватися із дотриманням визначеної законом процедури та гарантій захисту прав іпотекодавця, зокрема шляхом належного повідомлення останнього про конкретний спосіб звернення стягнення, який має намір застосувати іпотекодержатель.
Отже, наведені в апеляційній скарзі доводи щодо правової природи іпотеки, наслідків позовної давності та відсутності перешкод у вигляді арештів не спростовують установленого судом першої інстанції факту недотримання банком процедури позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, а тому не дають підстав для скасування законного й обґрунтованого рішення суду першої інстанції.

З огляду на викладене, апеляційний суд погоджується з висновками суду першої інстанції про обґрунтованість позовних вимог та правильність ухваленого рішення про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, оскільки воно ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права.
Інші доводи, наведені в обґрунтування апеляційної скарги, не можуть бути підставами для скасування судового рішення суду першої інстанції, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні апелянтом норм матеріального і процесуального права.
Таким чином, наведені в апеляційній скарзі доводи не спростовують висновки суду першої інстанції.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З підстав вищевказаного, колегія суддів вважає за необхідне залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване судове рішення без змін, оскільки доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовують.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 263, 360, 367, 374, 376, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Акціонерного товариства «Сенс-Банк» залишити без задоволення.
Рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 26 вересня 2024 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий С.О. Журба

Судді Т.О. Писана 

К.П. Приходько