Справа № 638/1920/25
Провадження № 2/638/5994/26
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 червня 2026 року     м. Харків

Шевченківський районний суд м. Харкова у складі:
головуючого судді – Шамраєва М.Є.,
секретаря судового засідання – Пухно М.С.,
представника позивача – адвоката Говорової С.Л. (в режимі відеоконференції),
представника відповідача – адвоката Максимова М.І. (в режимі відеоконференції),
розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Контракт нерухомість» про визнання недійсним договору,-
У С Т А Н О В И В:
Позивач звернулась до суду із вказаним позовом, в якому, з урахуванням заяви про зміну предмета позову, просить визнати недійсним договір про надання послуг, який укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Контракт нерухомість» від 08.08.2024.
В обґрунтування заявленого позову посилається на те, що у порушення п. 7 розділу ІІ Положення про ведення касових операцій у національній валюті України, затвердженого Постановою НБУ від 29.12.2017 р. № 148, у спірному договорі не вказано, що ОСОБА_1 повинна сплатити по Договору винагороду шляхом перерахування коштів на рахунок ТОВ «Контракт нерухомість», відсутній номер рахунку відповідача по зустрічному позову, тобто, на переконання позивача, вона мала можливість сплатити винагороду ТОВ «Контракт нерухомість» лише готівкою; що умови спірного договору є несправедливими, так як згідно змісту договору він вважається виконаним з моменту його підписання, а обов`язок оплати за послуги Замовника виникає у споживача фактично з моменту підписання такого договору; що пункт 7 Договору входить до змісту договору, тому підписуючи договір Замовник фактично відразу несе обов`язок по оплаті за послуги Виконавця, у випадку придбання в подальшому даного об`єкту нерухомості, з моменту підписання Договору, а Виконавець не несе в подальшому ніякої відповідальності за виконання в подальшому умов договору, у тому числі за виконання п.п.1,1, 2.1 Договору та у ТОВ «Контракт нерухомість» відсутні в подальшому обов`язки по виконанню умов договору; що фактично спірний договір встановлює обов`язок споживача ОСОБА_1 виконати всі зобов`язання, навіть якщо виконавець не виконає своїх; що вартість послуг відповідача несправедливою, так як вона не відповідає обсягу послуг, а Виконавцем була надана Замовнику неповна та недостовірна інформація відносно обсягу та змісту послуг, які передбачені договором; що спірний договір в цілому є таким, що містить істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача та є дискримінаційним стосовно позивача ОСОБА_1 , несправедливим, таким, що суперечить положенням Закону України «Про захист прав споживачів».
Ухвалою Шевченківського районного суду м. Харкова від 11.03.2026 прийнята до свого провадження цивільна справа за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Контракт нерухомість» про визнання недійсним договору та призначене по справі підготовче судове засідання.
Відповідач подав відзив на позовну заяву, в якому проти позову заперечив, посилаючись на те, що позивачем у позовній заяві не наведено жодної належної правової підстави недійсності правочину, зокрема: не зазначено, що договір укладено під впливом помилки, обману, насильства чи тяжких обставин, не доведено відсутність вільного волевиявлення, не наведено обставин, які б свідчили про порушення вимог ст. 203 ЦК України; що фактично доводи позивача зводяться до незгоди з умовами договору, що саме по собі не є підставою для визнання його недійсним; що спірний договір укладений добровільно, за взаємною згодою сторін, при повному розумінні його умов; що позивач підписала договір, у тому числі пункт 7, чим підтвердила отримання послуг, ознайомлення з умовами, згоду з порядком та розміром винагороди та жодних зауважень чи заперечень щодо умов договору на момент його укладення та виконання позивачем не висловлювалося; що позивач підписала п. 7 договору (підтвердження огляду об`єкта) та у подальшому набула право власності на відповідний об`єкт нерухомості, тож між діями Виконавця та результатом (придбанням об`єкта) існує прямий причинно-наслідковий зв`язок; що умови договору були чіткими та зрозумілими, позивач мала можливість ознайомитися з ними до підписання, та жодних доказів введення в оману або нав`язування умов не надано, а сам по собі розмір винагороди або незгода з ним не свідчить про несправедливість умов договору; що посилання позивача на обмеження щодо готівкових розрахунків є безпідставними, оскільки такі норми регулюють порядок здійснення розрахунків, а не дійсність правочину, а відсутність у договорі банківських реквізитів не є підставою для визнання його недійсним; що п. 3.2 спірного договору не містить умови про виключно готівкову форму оплати, а в претензії від 04.12.2024 відповідач офіційно повідомив реквізити IBAN та запропонував здійснити оплату безготівково; що позивач спочатку погодилась з умовами договору, скористалась його результатами (придбала нерухомість), а згодом почала заперечувати його дійсність, така поведінка, на переконання відповідача, суперечить доктрині venire contra factum proprium (заборона суперечливої поведінки) та не підлягає судовому захисту.
Ухвалою суду від 14.04.2026 було закрите підготовче провадження та призначена справа до судового розгляду по суті, а також викликані у судове засідання свідки ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , який зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 .
Допитаний в судовому засіданні свідок ОСОБА_3 , викликаний за заявою позивача, повідомив, що він є племінником ОСОБА_2 – продавця будинку та що йому невідомі обставини укладення спірного договору та його зміст, відомо лише про існування відносин за певним договором між ОСОБА_1 та агентством нерухомості.
Свідок ОСОБА_2 в судове засідання не з`явилась, згідно з поясненнями представника позивача через перебування за кордоном.
З`ясувавши думку учасників щодо доцільності допиту вказаного свідка, суд дійшов про недоцільність її допиту, оскільки вона не є стороною спірного договору.
Позивач в судове засідання не з`явилась, причини неявки не повідомила. 
Присутні в судовому засіданні представники сторін підтримали викладені в заявах по суті справи та поясненнях аргументи.
Заслухавши представників, дослідивши матеріали справи, суд установив наступне.
08.08.2024 ОСОБА_1 уклала договір про надання послуг з ТОВ «Контрактнерухомість», згідно якого ОСОБА_1 є Замовником, а ТОВ «Контракт нерухомість» - Виконавцем.
Згідно п.1.1 Договору «Предмет Договору» предметом договору є надання Виконавцем від імені та за дорученням Засновника послуг з вивчення ринку нерухомості і надання інформації про об`єкт нерухомості для придбання у власність з відповідними характеристиками будинок, земельна ділянка.
Відповідно до п.2.1 Договору в обов`язки Виконавця входить: аналіз пропозиції ринку нерухомості на подібні за технічними характеристиками і вартістю об`єкти нерухомості відповідно до уподобань Замовника, інформування Замовника про заходи необхідні для підготовки документів з метою придбання об`єкту нерухомості, моніторинг оголошень в мережі інтернет та власній базі Продавця з метою підбору Замовнику бажаного об`єкту нерухомості, організація огляду об`єкта нерухомості і супровід Замовника під час огляду, забезпечення конфіденційності Замовника та переданої ним особистої інформації, встановлення нарахованої суми заборгованостей за надані житлово-комунальні послуги щодо об`єкту нерухомості, який має намір придбати Замовник.
Згідно п.3.1 Договору винагорода Виконавця становить 399000 гривень, що еквівалентна 9500 доларів США за комерційним курсом продажу готівкою валюти в м. Харкові ( відповідно до ст. 533 ЦК України).
Згідно п. 3.3 Договору послуги Виконавця вважаються наданими з моменту, коли Замовник ставить свій підпис у п. 7 Договору, під час огляду обраного ним об`єкту нерухомості або підписання Акту приймання надання наданих послуг. Відсутність Виконавця на угоді з придбання даного об`єкту не звільняє Змовника від обов`язку щодо виплати винагороди Виконавцю.
Пунктом 3.4 Договору передбачено, що Замовник має право не сплачувати винагороду Виконавцю лише у разі, якщо Замовник або третя особа, що діє на користь Замовника не набув у власність жоден з оглянутих об`єктів нерухомості зазначених у п. 7 Договору. 
Підтвердженням придбання Замовником об`єктів нерухомості, інформація про які була надана Виконавцем (про що є підтверджувальний підпис Замовника про огляд зазначеного об`єкта в п. 7 Договору), може служити перехід права власності на ім`я Замовника (п. 3.5 Договору).
Відповідно до п. 5.1 Договору адреси об`єктів нерухомості, які надаються для огляду Замовнику, є невід`ємною частиною цього Договору та додатково фіксуються в п. 7 Договору. 
Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, суд виходить з наступного.
Частиною першою статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
Відповідно до частин першої, другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно з пунктом 1 частини другою статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, є договори та інші правочини. 
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 202 ЦК України).
Відповідно до статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. 
Частинами першою, третьою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про захист прав споживачів» споживач має право на одержання необхідної, доступної, достовірної та своєчасної інформації про продукцію, що забезпечує можливість її свідомого і компетентного вибору. Інформація повинна бути надана споживачеві до придбання ним товару чи замовлення роботи (послуги). Інформація про продукцію не вважається рекламою.
Відповідно до частин першої, другої статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими. Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача.
Частиною третьою статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» визначено умови договору, що є несправедливими, зокрема, умови договору про:
1) звільнення або обмеження юридичної відповідальності продавця (виконавця, виробника) у разі смерті або ушкодження здоров`я споживача, спричинених діями чи бездіяльністю продавця (виконавця, виробника);
2) виключення або обмеження прав споживача стосовно продавця (виконавця, виробника) або третьої особи у разі повного або часткового невиконання чи неналежного виконання продавцем (виконавцем, виробником) договірних зобов`язань, включаючи умови про взаємозалік, зобов`язання споживача з оплати та його вимог у разі порушення договору з боку продавця (виконавця, виробника);
3) встановлення жорстких обов`язків споживача, тоді як надання послуги обумовлене лише власним розсудом виконавця;
4) надання можливості продавцю (виконавцю, виробнику) не повертати кошти на оплату, здійснену споживачем, у разі відмови споживача укласти або виконати договір, без встановлення права споживача на одержання відповідної компенсації від продавця (виконавця, виробника) у зв`язку з розірванням або невиконанням ним договору;
5) встановлення вимоги щодо сплати споживачем непропорційно великої суми компенсації (понад п`ятдесят відсотків вартості продукції) у разі невиконання ним зобов`язань за договором;
6) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права розірвати договір із споживачем на власний розсуд, якщо споживачеві таке право не надається;
7) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права не повертати кошти на оплату ненаданої продукції у разі розірвання договору з ініціативи продавця (виконавця, виробника);
8) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права розірвати договір, укладений на невизначений строк із споживачем без повідомлення його про це, крім випадків, установлених законом;
9) установлення невиправдано малого строку для надання споживачем згоди на продовження дії договору, укладеного на визначений строк, з автоматичним продовженням такого договору, якщо споживач не висловить відповідного наміру;
10) установлення обов`язкових для споживача умов, з якими він не мав реальної можливості ознайомитися перед укладенням договору;
11) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права в односторонньому порядку змінювати умови договору на власний розсуд або на підставах, не зазначених у договорі;
12) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права в односторонньому порядку змінювати характеристики продукції, що є предметом договору;
13) визначення ціни товару на момент його поставки споживачеві або надання продавцю (виконавцю, виробнику) можливості збільшувати ціну без надання споживачеві права розірвати договір у разі збільшення ціни порівняно з тією, що була погоджена на момент укладення договору;
14) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права визначати відповідність продукції умовам договору або надання йому виключного права щодо тлумачення договору;
15) обмеження відповідальності продавця (виконавця, виробника) стосовно зобов`язань, прийнятих його агентами, або обумовлення прийняття ним таких зобов`язань додержанням зайвих формальностей;
16) встановлення обов`язку споживача виконати всі зобов`язання, навіть якщо продавець (виконавець, виробник) не виконає своїх;
17) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права передавати свої права та обов`язки за договором третій особі, якщо це може стати наслідком зменшення гарантій, що виникають за договором для споживача, без його згоди.
Відповідно до ч. 4 указаної статті перелік несправедливих умов у договорах із споживачами не є вичерпним.
Обравши способом захисту своїх прав визнання недійсним договору надання послуг з підстав передбачених статтями 15, 18 Закону України «Про захист прав споживачів» позивач у силу положення частини третьої статті 12 ЦПК України зобов`язана довести правову та фактичну підстави своїх позовних вимог.
За положеннями статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.
Схожі висновки щодо застосування відповідних норм матеріального права в подібних правовідносинах, які суд у порядку ч. 4 ст. 263 ЦПК України враховує при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин, викладені в постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 29.06.2021 у справі № 522/21072/19-ц (провадження № 61-4839св21).
Доводи позивача про несправедливість умов договору, введення позивача в оману не знайшли свого підтвердження та із матеріалів справи не вбачається наявності в оспорюваному договорі умов, що є несправедливими щодо позивача та не доведено наявності у діях відповідача ознак нечесної підприємницької діяльності.
Ураховуючи, що позивач своїм власноручним підписом у спірному договорі погодила всі його умови, що не оспорюється сторонами, зокрема в п. 7 спірного договору, підтвердила факт надання їй як Замовникові відповідачем як Виконавцем 08.08.2024 для огляду об`єкта нерухомості за адресою: АДРЕСА_2 , який за матеріалами справи в подальшому був придбаний нею, суд відхиляє відповідні доводи позивача щодо введення її відповідачем в оману. 
Відповідно до статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Згідно з п. 2 ч. 2 ст. 16 ЦК України визнання правочину недійсним є одним з передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів осіб, а загальні вимоги щодо недійсності правочину передбачені статтею 215 цього Кодексу.
Частинами 1 - 5 статті 203 ЦК України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі,встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до частин 1, 3 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб`єктного складу; дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав тнедійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулось.
Тлумачення статей 16, 203, 215 ЦК України свідчить, що для визнання судом оспорюваного правочину недійсним, необхідним є: по-перше, пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; по-друге, наявність підстав для оспорення правочину; по-третє, встановлення чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.
Така правова позиція є сталою в судовій практиці і викладена, зокрема, в постановах Великої Палати Верховного Суду від 03.12.2019 у справі № 904/10956/16, від 19.11.2019 у справі № 918/204/18 та від 07.04.2020 у справі № 904/3657/18, постановах Верховного Суду від 02.10.2019 у справі № 910/22198/17 та від 05.05.2020 у справі № 911/1634/19.
Як установлено судом, спірний договір про надання послуг не суперечить актам цивільного законодавства, інтересам держави і суспільства і його моральним засадам, сторони мали необхідний обсяг цивільної дієздатності: зокрема позивач як повнолітня осудна особа, а відповідач – будучи представленим належним представником; волевиявлення учасників правочину було вільним і відповідало їх внутрішній волі; правочин вчинений у визначеній законом формі – письмовій; правочин очевидно був спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків – адже позивач, зрештою, отримала від вчиненого правочину очікуваний результат – огляд об`єкта нерухомості, придбаного нею в подальшому.
Отже спірний правочин повністю відповідає вимогам ст. 203 ЦК України та відсутні підстави для визнання його недійсним.
Конструкція ч. 1 ст. 215 ЦК України передбачає, що підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу саме в момент вчинення правочину.
Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення (ч. 1 ст. 236 ЦК України).
Отже, законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення.
Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
Аналогічної правової позиції дотримується Велика Палата Верховного Суду в постанові від 27 листопада 2018 у справі № 905/1227/17.
Водночас суд ураховує, що стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину, зокрема, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Натомість у цій справі суд не встановив ані фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання правочину недійсним на момент його вчинення, ані неправомірності дій відповідача, тож презумпція правомірності спірного договору позивачем не спростована, у зв`язку із чим у задоволенні позову слід відмовити.
Водночас суд ураховує, що згідно ст. 3 ЦК України цивільні правовідносини ґрунтуються на засадах добросовісності. 
Суд погоджується із доводами відповідача про те, що позивач, погодившись з умовами договору та скориставшись його результатами, придбавши у власність запропоновану відповідачем нерухомість та заперечивши згодом його дійсність, діяла недобросовісно.
Керуючись ст. 4, 10, 12-13, 76-81, 89, 141, 247, 258, 259, 263-265, 268, 273, 354, 355 ЦПК України, –
УХВАЛИВ:
У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Контракт нерухомість» про визнання недійсним договору - відмовити.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Суддя       М.Є. Шамраєв