612/134/26
2/612/182/26
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
30 квітня 2026 року с-ще Близнюки
Близнюківський районний суд Харківської області у складі:
головуючого судді Масло С.П.
за участю секретаря судового засідання Чміль Т.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в селищі Близнюки цивільну справу в порядку загального позовного провадження за позовною заявою ОСОБА_1 до Близнюківської селищної ради Лозівського району Харківської області про визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку та визнання права власності на житловий будинок з відповідними надвірними будівлями, -
ВСТАНОВИВ:
ОСОБА_1 звернувся до суду з позовною заявою до Близнюківської селищної ради Лозівського району Харківської області, в якій просить: 1) визнати дійсним договір купівлі-продажу, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , зареєстрований Лозівською товарною біржею, 11 вересня 2001 року, за № 126, предметом якого є житловий будинок літ. «А-1» загальною площею 57,6 кв.м., житловою площею 16,7 кв.м з відповідними надвірними спорудами та будівлями, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 2) визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , право власності на житловий будинок літ. «А-1» загальною площею 57,6 кв.м., житловою площею 16,7 кв.м з відповідними надвірними спорудами та будівлями, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . 
В обґрунтування позову зазначив, що 11 вересня 2001 року, між ним та ОСОБА_2 було укладено Договір купівлі-продажу №126, предметом якого є житловий будинок літ. «А-1» загальною площею 57,6 кв.м., житловою площею 16,7 кв.м з відповідними надвірними спорудами та будівлями, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Договір купівлі-продажу житлового будинку було зареєстровано Лозівською товарною біржею, 11 вересня 2001 року, за №126. Реєстрація договору купівлі-продажу житлового будинку на товарній біржі здійснювалась на підставі ст. 15 Закону України "Про товарну біржу", відповідно до якої, угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню (п.3.2. договору).В даний час позивач мав намір оформити належним чином земельну ділянку, надану йому для обслуговування вказаного житлового будинку. Для чого звернувся до землевпорядної організації, маючи на меті замовити технічну документацію із землеустрою на земельну ділянку. При перегляді і підготовці документів відповідальним працівником було виявлено, що він є власником житлового будинку на підставі договору купівлі-продажу, який був зареєстрований Лозівською товарною біржею, що на даний час, суперечить вимогам ст. 227 Цивільного Кодексу УРСР 1963 року та ст. 657 Цивільного Кодексу України. Крім того, відсутня реєстрація права власності в органах технічної інвентаризації станом на час придбання. Для державної реєстрації права власності на належний позивачу житловий будинок він звернувся до Державного реєстратора прав на нерухоме майно Калінченко В.В., на що отримав Рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій від 12 листопада 2025 року, в якому зазначено, що подані документи не відповідають вимогам встановленим Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Заявником для проведення державної реєстрації права власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , було подано Договір купівлі - продажу N 126 від 11.09.2001 р, виданий Лозівською товарною біржою, який нотаріально не посвідчений, а отже не виконано вимоги ст. 657 Цивільного Кодексу України № 435-ІУ від 16.01.2003: Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Позивач зазначає, що за умовами даного договору купівлі-продажу сторонами була досягнута угода щодо всіх суттєвих умов цього договору і договір фактично був виконаний. Після оформлення договору купівлі-продажу будинок був переданий йому у користування. З моменту укладання і посвідчення договору він разом зі своєю сім`єю мешкає і користується житловим будинком з відповідними будівлями, утримує його, сплачує комунальні платежі. Правовстановлюючі документи, на підставі яких було куплено спірний житловий будинок погашені Лозівською товарною біржею під час посвічення вказаного договору. З часу укладання договору купівлі-продажу, Продавець за договором, будь-яких претензій щодо проданого будинку ніколи не заявляв. Таким чином, усі суттєві умови договору між сторонами були виконані, повне виконання договору відбулося. Всі зобов`язання сторони виконали, договір ніким не оскаржено. Продавець за Договором, ОСОБА_2 , померла ІНФОРМАЦІЯ_2 . На підставі вище викладеного позивач змушений звернутись з зазначеним позовом до суду.
25 лютого 2026 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження по справі у порядку загального позовного провадження.
02 квітня 2026 року підготовче провадження в справі закрито, призначено справу до судового розгляду по суті. 
Позивач  ОСОБА_1 у судове засідання не з`явився, надав заяву, в якій просив проводити розгляд справи за його відсутності.
Представник відповідача Близнюківської селищної ради Лозівського району Харківської області у судове засідання не з`явився, надав заяву, в якій просив проводити розгляд справи за його відсутності, проти задоволення позову не заперечував.
Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється. 
Дослідивши та проаналізувавши докази, які містяться в матеріалах справи, суд дійшов наступних висновків.
Судом встановлено, що 11 вересня 2001 року, між  ОСОБА_1  та ОСОБА_2 було укладено Договір купівлі-продажу №126, предметом якого є житловий будинок літ. «А-1» загальною площею 57,6 кв.м., житловою площею 16,7 кв.м з відповідними надвірними спорудами та будівлями, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Договір купівлі-продажу житлового будинку було зареєстровано Лозівською товарною біржею, 11 вересня 2001 року, за №126. Реєстрація договору купівлі-продажу житлового будинку на товарній біржі здійснювалась на підставі ст. 15 Закону України "Про товарну біржу", відповідно до якої, угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню (п.3.2. договору).
Для державної реєстрації права власності на зазначений вище житловий будинок ОСОБА_1 звернувся до Державного реєстратора прав на нерухоме майно Калінченко В.В., на що отримав Рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій від 12 листопада 2025 року, в якому зазначено, що подані документи не відповідають вимогам встановленим Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Заявником ОСОБА_1 , для проведення державної реєстрації права власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , було подано Договір купівлі - продажу N 126 від 11.09.2001 р, виданий Лозівською товарною біржою, який нотаріально не посвідчений, а отже не виконано вимоги ст. 657 Цивільного Кодексу України № 435-ІУ від 16.01.2003: Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Із змісту позовної заяви вбачається, що позивач не може розпорядитися своїм правом на нерухоме майно, оскільки цьому перешкоджає відсутність нотаріального посвідчення договору.
На момент розгляду справи,  ОСОБА_2 , яка виступала в ролі продавця спірного будинку, померла  ІНФОРМАЦІЯ_2 . Позивач по справі є спадкоємцем після смерті ОСОБА_2 .
На підтвердження того, що з моменту укладання і посвідчення договору ОСОБА_1 користується житловим будинком, утримує його, надав квитанції про сплату комунальних платежів.
Згідно рішення Харківської обласної ради VІІ сесії VІІ скликання від 08.09.2016 року, Кіровську сільську раду Близнюківського району Харківської області було перейменовано на Квітневу сільську раду Близнюківського району Харківської області. 
На час виникнення спірних правовідносин, а саме на час укладення вищезазначеного договору міни, діяв Цивільний кодекс УРСР в редакції 1963 року.
Отже, до спірних правовідносин, враховуючи положення дії актів цивільного законодавства у часі, необхідно одночасно застосовувати норми саме ЦК УРСР в редакції 1963 року і положення ст. 204 ЦК України, згідно з якою правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом, або якщо він не визнаний судом недійсним.
Частиною 9 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України у редакції 2004 року визначено, що до договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності ЦК України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.
Згідно із застереженнями, що містяться у ст.5 ЦК України і п. 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК, правовий статус майна, а також права та обов`язки суб`єктів цивільних правовідносин щодо цього майна визначаються нормами матеріального права, які були чинними на час його створення або набуття.
Так, положеннями ст. 42 ЦК УРСР (в ред. 1963 р.) дозволялося укладення цивільно-правових угод у вигляді усної та письмової форми (простої або нотаріальної). У письмовій формі повинні укладатися угоди громадян між собою на суму понад сто карбованців, за винятком угод, зазначених у ст. 43 цього Кодексу, та інших угод, передбачених законодавством Союзу PCP і Української PCP, інші угоди громадян між собою, відносно яких закон вимагає додержання письмової форми (п.п. 2,3 ч. 1 ст. 44 ЦК УРСР).
Згідно з ч. 1 ст. 47 ЦК УРСР, нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі.
Невиконання цих вимог, тягнуло недійсність такої угоди із застосуванням наслідків реституції, передбачених ч. 2 ст. 48 ЦК України.
Діяльність діючих на час укладення договору бірж, які реєстрували угоди з нерухомістю, регулювалася Законом України «Про товарну біржу» від 10.12.1991 року № 1957-ХІІ у ред. від 15.05.2003 року. У пункті 9 зазначалося, що відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», правочини, зареєстровані на біржі, не підлягали нотаріальному посвідченню (п.3.2 договору).
На даний час, згідно довідки Головного управління статистики у Харківській області Відділ статистики у Лозівському районі, Лозівська товарна біржа, код 30034290 вилучена з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України, причина ліквідації - рішення суду.
Згідно п. 49 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 18 червня 1994 р. № 18/5, що діяла на момент укладання договору, при нотаріальному посвідченні договору про відчуження жилого будинку, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності на майно у осіб, які його посвідчують. Право власності на жилий будинок, квартиру може бути підтверджено, зокрема, одним із таких документів, як договір купівлі- продажу, зареєстрований на біржі. В Інструкцію вносились зміни, але цей пункт залишений без змін. Тобто до 2004 року договір про відчуження нерухомості, посвідчений на біржі, приймався нотаріусами як правовстановлюючий документ.
На теперішній час, укладений 11 вересня 2001 року договір купівлі-продажу, зареєстрований Лозівською товарною біржею, не є легітимним, оскільки не відповідає діючому законодавству. Чинним законодавством України не передбачено такої форми угоди, як біржова.
Законом № 2756-V1 від 02.12.2010 року у ч. 1 ст. 657 ЦК України, були внесені зміни, відповідно до яких договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Як було встановлено вище судом, покупцем було виконано всі умови договору в повному обсязі, зокрема він оплатив продавцю вартість будинку, прийняв його у власність та на виконання вимог норм, що діяли на час виникнення права власності, зареєстрував біржовий договір в органах технічної інвентаризації.
Оскільки факт купівлі-продажу будинку і виконання умов укладеного договору ніким не оскаржено, останній не містить протизаконних умов, суд вважає позов обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню.
Керуючись ст. ст. 2, 19, 76-81, 89, 141, 258, 259, 263-265, 268, 273, 352 ЦПК України, суд -
ВИРІШИВ :
Позовну заяву ОСОБА_1 до Близнюківської селищної ради Лозівського району Харківської області про визнання дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку та визнання права власності на житловий будинок з відповідними надвірними будівлями – задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , зареєстрований Лозівською товарною біржею, 11 вересня 2001 року, за № 126, предметом якого є житловий будинок літ. «А-1» загальною площею 57,6 кв.м., житловою площею 16,7 кв.м з відповідними надвірними спорудами та будівлями, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ю
Визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок літ. «А-1» загальною площею 57,6 кв.м., житловою площею 16,7 кв.м з відповідними надвірними спорудами та будівлями, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку шляхом подачі апеляційної скарги до Харківського апеляційного суду в тридцяти денний строк з дня його проголошення або в порядку ч.2 ст. 354 ЦПК України.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст судового рішення складено 30.04.2026.
Позивач: ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , паспорт громадянина України НОМЕР_2 , виданий Лозівським РВ ГУДМС України в Харківській області, 07 травня 2016 року, зареєстрований за адресою: АДРЕСА_2 )
Відповідач: Близнюківська селищна рада Лозівського району Харківської області (код ЄДРПОУ 04400021, 64801, смт. Близнюки, Лозівського району, Харківської області, вулиця Свободи,30)

Суддя         С.П.Масло