22.06.2026  Справа № 363/4049/24 

РІШЕННЯ
Іменем України
22 червня 2026 року м. Вишгород
Вишгородський районний суд Київської області в складі головуючого – судді Свєтушкіної Д.А., за участі секретаря судового засідання Галай О.О., представника позивача адвоката Білошапки О.В., представника відповідача адвоката Герасимчук І.Ю. в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду, розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Вишгород в загальному позовному провадженні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс Будінвест», ОСОБА_2 , треті особи без самостійних вимог на предмет спору: ОСОБА_3 , Служба у справах дітей та сім`ї Петрівської сільської ради про визнання недійсним договору позики, договору іпотеки, договорів купівлі - продажу нерухомого майна та скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно,- 

УСТАНОВИВ:
До Вишгородського районного суду Київської області від представника позивача адвоката Білошапки О.В. надійшла позовна заява ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс Будінвест», ОСОБА_2 , треті особи без самостійних вимог на предмет спору: ОСОБА_3 про визнання недійсним договору позики, договору іпотеки, договорів купівлі - продажу нерухомого майна та скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно, в якому просить визнати недійсним договір позики, укладений 16 червня 2020 року від імені ОСОБА_1 ОСОБА_3 з ОСОБА_2 на суму 3 000 000, 00 грн., визнати недійсним укладений 23 червня 2020 року ОСОБА_3 від імені ОСОБА_1 з ОСОБА_2 договір іпотеки житлового будинку загальною площею 683,4 кв. м. , житловою площею - 204,0 кв. м. та земельної ділянки площею 0, 1865 га., кадастровий номер: 3221886001:02:085:0111, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чмируком О.В. та зареєстрований в реєстрі за № 1391, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 149532218, визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку загальною площею 683,4 кв. м., житловою площею - 204,0 кв. м., розташований за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 09 вересня 2020 року між ОСОБА_2 від імені якої діяла ОСОБА_4 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінанс Будінвест» в особі директора ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Єгоровою М.Є. за реєстровим № 793, визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,1865 га., кадастровий номер: 3221886001:02:085:0111, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 09 вересня 2020 року між ОСОБА_2 від імені якої діяла ОСОБА_4 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінанс Будінвест» в особі директора Сойнікова Андрія В`ячеславовича, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Єгоровою М.Є. за реєстровим № 790, скасувати державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс Будінвест», код ЄДРПОУ 43758989, на житловий будинок загальною площею 683,4 кв.м., житловою площею 204 кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 130332218, номер відомостей про речове право 38099644, скасувати державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс Будінвест», код ЄДРПОУ 43758989, на земельну ділянку площею 0, 1865 га., кадастровий номер: 3221886001:02:085:0111, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 49532218, номер відомостей про речове право 38098965, та стягнути з відповідачів понесені позивачем судові витрати в розмірі 8 479, 00 грн. 
Свої вимоги обґрунтовує тим, у позивача у приватній власності перебувало нерухоме майно, що складається з житлового будинку загальною площею 683,4 кв.м., житловою площею - 204,0 кв.м., та земельної ділянки площею 0,1865 га, кадастровий номер: 3221886001:02:085:0111, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . Вказане нерухоме майно належало позивачу на підставі договорів дарування житлового будинку та земельної ділянки від 01 жовтня 2019 року, посвідчених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Переверзевою Г.О., зареєстрованих в реєстрі за № 1701 та за № 1705, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 149532218. 20 травня 2020 року позивач видала ОСОБА_3 довіреність на право одержання грошових коштів по договору позики, укладення та підписання договору позики та договору іпотеки будь-якого нерухомого майна. Водночас, дана довіреність не передбачала укладення договору позики та одержання по ньому грошових коштів на будь-яку суму та не визначає строк, на який така позика може бути отримана. Відтак, вказані умови повинні визначатись між її сторонами додатково. Як стало відомо позивачу, ОСОБА_3 , використовуючи зазначену довіреність, 16 червня 2020 року уклав та підписав від імені позивача на отримання у своєї тещі ОСОБА_2 грошові кошти у сумі 3 000 000,00 грн., про що позивача до відома не поставив. Вказаний договір посвідчений у нотаріуса не був, а укладений у простій письмовій формі. Водночас, 23 червня 2020 року, в забезпечення зобов`язання за договором позики від 16 червня 2020 року, ОСОБА_3 , діючи на підставі цієї ж довіреності датованої 20 травня 2020 року, від імені позивача, було укладено договір іпотеки нерухомого майна, яке належить на праві власності позивачу. Згідно умов даного договору, ОСОБА_5 від імені ОСОБА_1 передав в іпотеку ОСОБА_2 в забезпечення виконання зобов`язання позивача за договором позики від 16 червня 2020 року житловий будинок та земельну ділянку, що належали позивачу, а саме: житловий будинок загальною площею 683,4 кв.м., житловою площею -204,0 кв.м., та земельну ділянку площею 0,1865 га, кадастровий номер: 3221886001:02:085:0111, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . Даним договором іпотеки передбачено іпотечне застереження, що передбачає продаж іпотечного майно в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку». Позивач не знала про всі укладені її представником договори, оскільки не була присутня під час їх укладання, не підписувала та не схвалювала жодного з них. Вважаючи зазначену довіреність помилково виданою, позивач 21.07.2020 року у нотаріуса її скасувала, про що свідчить Витяг з Єдиного реєстру довіреностей. Позивач вважає, що всі оспорювані нею договори укладені ОСОБА_3 за зловмисною угодою з матір`ю своєї дружини ОСОБА_4 , яка за дорученням своєї мами ОСОБА_2 підписувала всі зазначені у позові угоди. Договори позики, іпотеки та купівлі-продажу нерухомого майна від 09.09.2020 року укладені представником позивача в своїх інтересах, за зловмисною домовленістю з іншим представником (своєю дружиною) та з порушенням ст. 35 Закону України «Про іпотеку». Повірена особа ОСОБА_3 вчинив правочини позики та іпотеки, використавши свої повноваження, отримані ним за довіреністю, виданою позивачем від 20.05.2020 року, в своїх інтересах. Так, згідно договору позики, укладеного ним від імені позивача 16 червня 2020 року з матір`ю своєї дружини ОСОБА_4 ОСОБА_2 . ОСОБА_3 отримав у останньої 3000 000, 00 грн. Однак, дані кошти позивачу, як стороні цього договору не передавав, що підтверджується виписками з AT «Приват Банк», доданими до позовної заяви, а родинні зв`язки учасників угоди та представників свідчить про передачу коштів тільки на папері. При цьому відповідач ОСОБА_2 є пенсіонером, а розмір пенсійних виплат унеможливлює наявність у відповідача 3000 000,00 грн. та надання їх нею у борг позивачу. 09 вересня 2020 року відповідач ОСОБА_2 , від імені якої за довіреністю діяла дружина ОСОБА_3 ОСОБА_4 , уклавши договори купівлі-продажу продала зазначене нерухоме майно ТОВ «Фінанс Будінвест», де єдиним засновником та директором є ОСОБА_3 . Про що позивача також повідомлено не було. Таким чином, ОСОБА_3 безоплатно, вчинив оспорювані правочини в своїх інтересах, набувши у власність через підпорядковане йому підприємство, де він є кінцевим бенефіціарем, нерухоме майно. Також, зважаючи на рідство сторін правочинів, безгрошевість договорів, є очевидним умисел представника позивача та відповідачів набути безоплатно у власність нерухоме майно, яке наразі виставлено на сайтах з продажу нерухомості не за ціну позики в 3 000 000,00 грн., а за 59 497 125,00 грн. та одержати значний дохід. Тож позивач вимушена звернутись до суду з вказаним позов з метою захисту її порушених прав.
Ухвалою суду від 14 серпня 2024 року задоволено заяву представника позивача про забезпечення позову у вказаній цивільній справі, накладено арешт на нерухоме майно, а саме: житловий будинок загальною площею 683,4 кв. м., житловою площею - 204,0 кв. м. та земельну ділянку площею 0,1865 га., кадастровий номер: 3221886001:02:085:0111, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 149532218, що зареєстроване на праві власності за ТОВ «Фінанс Будінвест».
18 листопада 2024 року через підсистему «Електронний суд» (зареєстровано 19 листопада 2024 року) від представника відповідача ТОВ «Фінанс Будінвест» адвоката Герасимчук І.Ю. до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому зазначено, що відповідач, заперечує проти позову та вважає, що позовні вимоги ОСОБА_1 являються незаконними, безпідставними та необґрунтованими належними доказами, а тому необхідно відмовити позивачу в задоволенні позовних вимог з наступних підстав. Згідно з частинами першою та третьою статті 244 ЦК України представництво, яке ґрунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю. Правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє (стаття 239 ЦК України). Статтею 249 ЦК України передбачено, що особа, яка видала довіреність, може в будь який час її скасувати. Припинення повноважень представника відбувається внаслідок одностороннього волевиявлення особи, яку він представляє. Тобто, 20 травня 2020 року позивач видала нотаріальну довіреність ОСОБА_3 , посвідчену приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Рибкіною С.М. за реєстровим № 154 з повноваженнями укласти договір позики, отримання коштів, підписати договір іпотеки та передачу будь-якого майна, яке належить позивачу в таку іпотеку. Позивачу було добре відомо про укладення договору позики та іпотеки, так як саме з такою метою і була видана вищезазначена довіреність. Як вбачається з матеріалів справи, 20 липня 2020 року позивач скасувала вищезазначену довіреність, але по вимогах законодавства України не поставила до відома довірену особу. Так як договір позики підписаний 16 червня 2020 року та договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чмирук О.В за реєстровим № 1391 23 червня 2020 року, а скасування зазначеної довіреності відбулось лише 20 липня 2020 року, тому можна зробити висновок, що на момент підписання договору позики та договору іпотеки, вищезазначена довіреність була чинна, а значить довірена особа мала право її використовувати на всіх законних підставах. Для визнання правочину недійсним на підставі статті 232 ЦК України необхідним є встановлення умислу в діях представника: представник усвідомлює, що вчиняє правочин всупереч інтересам довірителя та бажає (або свідомо допускає) їх настання, а також наявність домовленості представника однієї сторони з іншою стороною і виникнення через це несприятливих наслідків для довірителя. При цьому не має значення, чи одержав учасник такої домовленості яку-небудь вигоду від здійснення правочину, чи правочин був вчинений з метою завдання шкоди довірителю. Критерій "зловмисності" не залежить від того, чи був направлений умисел повіреного на власне збагачення чи заподіяння шкоди довірителю, важливим є фактор того, що умови договору, укладеного повіреним, суперечать волі довірителя взагалі, тобто підставою для визнання правочину недійсним є розходження волі довірителя та волевиявлення повіреного при укладенні договору, а наслідки, що настали, є такими, що є неприйнятними для довірителя. А тому, вважає, що позивач не довела належними та допустимими доказами підстав, передбачених статтею 232 ЦК України, для визнання недійсним вищезазначених, а також наявності у діях відповідача зловмисної домовленості з кредитором, на укладення оспорюваного правочину. Також зауважила, що при підписані договору купівлі-продажу житлового будинку та договору купівлі-продажу земельної ділянки, кадастровий номер 3221886001:02:085:0111, площа 0,1865 га, цільове призначення – для будівництва і обслуговування житлового будинку, загальною площею 683,4 кв.м., житлова площа – 204,00 кв.м, розташований на ній та знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу Єгоровій М.Є. було передано вимогу про порушення зобов`язання, квитанцію про відправлення вимоги та підтвердження про отримання вимоги, оригінал договору дарування вищезазначеної земельної ділянки та вищезазначеного житлового будинку та договір іпотеки. Саме на підставі даних документів посвідчувалися договори купівлі-продажу зазначених житлового будинку та земельної ділянки. Тож просила у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
26 листопада 2024 року від представника позивача адвоката Білошапки О.В. до суду надійшла відповідь на відзив, в якій остання зазначила, відповідач не надав жодного доказу на підтвердження обставин, викладених у відзиві. Натомість сторона позивача наполягає на тому, що ОСОБА_3 безоплатно вчинив оспорювані правочини в своїх інтересах, як єдиного власника ТОВ «Фінанс Будінвест». При цьому доведеність факту вчинення правочину внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною, полягає у тому, що такий договір може бути визнаний недійсним із зазначених підстав у тому разі, якщо буде встановлено, що третя особа контрагент за договором, діяв за домовленістю із представником сторони оспорюваного правочину, внаслідок такої домовленості оспорюваний договір укладено на таких умовах, які не відповідають волі довірителя; умови договору, укладеного представником, очевидно, с невигідними для довірителя, а вигоду отримує тільки сторона контрагент. У даному випадку, позивач грошові кошти за договором позики не отримала, а права власності на будинок та земельну ділянку позбавилась, при цьому іпотекодержатель та кредитор ОСОБА_2 грошові кошти від ТОВ «Фінанс Будінвест» не отримувала також, а тільки ОСОБА_3 отримав вигоду, як власник ТОВ «Фінанс Будінвест», набувши право власності на нерухоме майно, яке за вартістю набагато більше (оскільки купувалося батьком позивача за 16 000 000,00 грн). Відтак, зважаючи на те, що відповідач ОСОБА_2 є членом сім`ї ОСОБА_6 , а саме його тещею, а її донька ОСОБА_4 підписувала по довіреності від її імені угоду іпотеки нерухомого майна позивача, грошові кошти за договором позики не передавала, а відповідач ТОВ «Фінанс Будінвест» не здійснювало оплату за куплене у ОСОБА_2 нерухоме майно за договорами купівлі-продажу від 09 вересня 2020 року, такі правочини вчинені наслідок зловмисної домовленості ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , що тягне за собою визнання судом договорів позики, іпотеки та купівлі-продажу зазначеного нерухомого майна недійсними. Крім того, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Єгоровою М.Є. не перевірено вказаних в ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» дій. Натомість не направлення вимоги згідно із ч.1 ст. 35 ЗУ «Про Іпотеку» є самостійною підставою для визнання договору купівлі-продажу предмета іпотеки недійсним. Отже з огляду на вищевикладене вважає, що є всі правові підстави для задоволення позовних вимог.
Ухвалою суду від 04 грудня 2024 року витребувано у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Єгорової М.Є. належним чином завірені копії всіх наявних документів, поданих сторонами для посвідчення нею договору купівлі - продажу житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , серія та номер рішення 790, індексний номер рішення 53974239, укладеного 09.09.2020 року між ОСОБА_2 , від імені якої діяла ОСОБА_4 та ТОВ «Фінанс Будінвест»; договору купівлі - продажу земельної ділянки з кадастровим номером: 3221886001:02:085:0111, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , серія та номер 790, індексний номер рішення 53974239, укладений 09.09.2020 року між ОСОБА_2 , від імені якої діяла ОСОБА_4 та ТОВ «Фінанс Будінвест» у тому числі в порядку ст.ст. 35,38 Закону України «Про іпотеку», у Головного управління ДПС у Дніпропетровській області інформацію про те чи отримувала ОСОБА_2 оплату в розмірі 3 000 000,00 гривень від ТОВ «Фінанс Будінвест» за продане нею майно: житловий будинок та земельну ділянку з кадастровим номером: 3221886001:02:085:0111, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 згідно договорів купівлі-продажу укладених 09.09.2020 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Фінанс Будінвест» та чи сплачувалися ОСОБА_2 всі передбачені законодавством України податки та обов`язкові платежі за цими угодами, у Печерського відділу державної реєстрації актів цивільного стану у місті Києві Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ) інформацію/витяг/відомості з реєстру державної реєстрації актів цивільного стану про батьків ОСОБА_4 , у Головного управління ДПС у Київській області інформацію про те чи здійснювалась оплата ТОВ «Фінанс Будінвест» ОСОБА_2 за куплене підприємством майно: житловий будинок та земельну ділянку з кадастровим номером: 3221886001:02:085:0111, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 згідно договорів купівлі-продажу укладених 09.09.2020 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Фінанс Будінвест» та чи сплачені ТОВ «Фінанс Будінвест» всі передбачені законодавством України податки та обов`язкові платежі, а також витребувано у ТОВ «Фінанс Будінвест» докази наявності у товариства 3 000 000,00 гривень станом на 09 вересня 2020 року та здійснення ним оплати за куплене майно: житловий будинок та земельну ділянку з кадастровим номером: 3221886001:02:085:0111, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 згідно договорів купівлі-продажу від 09.09.2020 року.
27 грудня 2024 року від в.о. начальника Головного управління ДПС у Київській області на виконання ухвали від 04 грудня 2024 року до суду надійшов лист № 25061/5/10-36-04-11 від 23 грудня 2024 року, в якому остання повідомила, за даними інформаційної системи ДПС України ТОВ «Фінанс Будінвест» перебуває на податковому обліку в ГУ ДПС у м. Києві, у зв`язку з чим запропонували за витребуваної інформацію звернутись до контролюючого органу за місцем податкового обліку.
27 січня 2025 року через підсистему «Електронний суд» від представника відповідача ТОВ «Фінанс Будінвест» адвоката Герасимчук І.Ю. на виконання ухвали від 04 грудня 2024 року до суду надійшла заява, в якій остання зазначила, що ТОВ «Фінанс Будінвест», станом на день написання заяви, немає можливості надати до суду витребувані документи, так як, в зв`язку з переїздами,зміною місця знаходження, які пов`язані із вторгненням Російської Федерації на територію України, частина документів була втрачена, серед таких документів були і документи по оплаті за куплене майно. Щодо надання доказу наявності у товариства 3 000 000,00 гривень станом на 1 вересня 2020 року, ТОВ «Фінанс Будінвест» не може надати таку інформацію, так як це втручання в господарську діяльність товариства, відкриття конфіденційної інформації щодо укладених контрактів з іншими контрагентами.
Ухвалою суду від 03 березня 2025 року витребувано у ГУ ДПС у м. Києві інформацію про те чи здійснювалась оплата ТОВ «Фінанс Будінвест» ОСОБА_2 за куплене підприємством майно: житловий будинок та земельну ділянку з кадастровим номером: 3221886001:02:085:0111, розташовані за адресою: АДРЕСА_1 згідно договорів купівлі-продажу укладених 09.09.2020 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Фінанс Будінвест» та чи сплачені ТОВ «Фінанс Будінвест» всі передбачені законодавством України податки та обов`язкові платежі.
25 березня 2025 року від заступника начальника ГУ ДПС у Дніпропетровській області на виконання ухвали від 04 грудня 2024 року до суду надійшов лист № 13313/5/04-36-12-03-13 від 20 березня 2025 року, в якому повідомив, що згідно з даними інформаційно-комунікаційних систем ДПС України станом на 19.03.2025 року від ОСОБА_2 декларація про майновий стан і доходи за 2020 рік до контролюючого органу не надходила, також до листа додано відомості з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору щодо ОСОБА_2 за період з вересня по грудень 2020 року.
02 квітня 2025 року від приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Єгорової М.Є. на виконання ухвали від 04 грудня 2024 року до суду надійшли витребувані документи.
23 квітня 2025 року від в.о. начальника ГУ ДПС у м. Києві на виконання ухвали від 03 березня 2025 року суду надійшов лист № 11566/5/26-15-04-04-03 від 14 квітня 2025 року, в якому повідомив, що відповідно інформаційного ресурсу ДПС України станом на 03.08.2023 року ТОВ «Фінанс Будінвест» є платником податку на прибуток та перебуває на загальній системі оподаткування, встановити факт понесення витрат на здійснення цим товариством господарської операції, зазначеної в ухвалі суду та відображення показників за такою операцією в декларації з податку на прибуток підприємств можливо лише під час документальної перевірки.
23 квітня 2025 року від представника позивача адвоката Білошапки О.В. до суду надійшли письмові пояснення, в яких остання зазначила, що отримані на виконання ухвал суду про витребування доказів документи підтверджують наявність підстав для задоволення позовних вимог, про які сторона позивача вказала у позовній заяві та відповіді на відзив. Окрім того, зауважила, що вимога надана нотаріусу іпотекодержателем при укладенні та посвідченні 09 вересня 2020 року договорів купівлі-продажу нерухомого майна була за адресою спірного нерухомого майна: АДРЕСА_1 . Ця адреса одержувача вказана і в квитанціях Нової пошти, доданих до вимоги в якості доказу відправлення її позивачу. Однак, як зазначено в договорі іпотеки, договорі позики та довіреності, ОСОБА_1 зареєстрована та проживала за іншою адресою: АДРЕСА_2 , а за адресою спірного нерухомого майна зареєстований сам ОСОБА_3 крім того самі по собі поштові квитанції не свідчать про направлення ОСОБА_7 саме вимоги, копію якої надано приватним нотаріусом, оскільки, вони не несуть в собі інформацію про вкладення у поштове відправлення саме вимоги із зазначеним змістом, передбаченим ст. 35 Закону України «Про іпотеку». 
Ухвалою суду від 27 травня 2025 року витребувано у ГУ ДПС у м. Києві інформацію про відкриті ТОВ «Фінанс Будінвест» поточні банківські розрахункові рахунки та установи, у яких відкрито ці рахунки з січня 2020 року по жовтень 2020 року.
17 червня 2025 року від в.о. заступника начальника ГУ ДПС у м. Києві на виконання ухвали від 27 травня 2025 року суду надійшов лист № 17599/5/26-15-12-07-01 від 11 червня 2025 року, в якому повідомив, що ТОВ «Фінанс Будінвест» станом на день надання відповіді, перебуває на обліку в Лівобережній ДПІ ГУ ДПС в м. Києві, як платник податків за основним місцем обліку. Також згідно даними, наявними в інформаційних ресурсах ГУ ДПС у м. Києві, станом на день надання відповіді, у додатку до листа надано роздруківку відомостей щодо рахунків у фінансових установах ТОВ «Фінанс Будінвест».
09 липня 2025 року від начальника Печерського ВД РАЦС у м. Києві на виконання ухвали від 04 грудня 2024 року до суду надійшов лист № 449/33.6-80 від 10 червня 2025 року, в якому остання повідомила, що за даними архіву та Державного реєстру актів цивільного стану громадян актового запису про народження ОСОБА_4 не виявлено.
Ухвалою суду від 22 липня 2025 року витребувано у у Печерського ВД РАЦС у м. Києві витяг про державну реєстрацію шлюбу ОСОБА_4 із зазначенням відомостей про другого з подружжя та її дошлюбне прізвище.
Також ухвалою суду від 22 липня 2025 року залучено до участі у зазначеній цивільній справі Службу у справах дітей та сім`ї Петрівської сільської ради в якості третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору.
06 жовтня 2025 року та 04 грудня 2025 року від начальника Печерського ВД РАЦС у м. Києві на виконання ухвали від 22 липня 2025 року до суду надійшли витребувані документи.
Ухвалою суду від 07 жовтня 2025 року закрито підготовче провадження у справі та призначено її до судового розгляду.
23 квітня 2026 року через підсистему «Електронний суд» від представника відповідача ТОВ «Фінанс Будінвест» адвоката Герасимчук І.Ю. надійшли письмові пояснення, в яких остання зазначила, що позивач, як дієздатна особа, свідомо видавши довіреність з відповідним обсягом повноважень, несе ризик здійснення представником цих повноважень у межах наданих прав. Крім того зазначила, що позивач не надала жодних доказів того, що ОСОБА_3 , діючи на підставі чинної довіреності, мав намір завдати шкоди довірителю. Факт укладення договору позики та договору іпотеки за дорученням довірителя в межах повноважень, визначених довіреністю, сам по собі не свідчить про зловмисність. Позивач стверджує, що ОСОБА_2 є тещею ОСОБА_3 , і саме це є доказом зловмисної домовленості. Проте, як неодноразово зазначав Верховний Суд, сама по собі наявність родинних чи свояцьких зв`язків між представником та стороною правочину не є підставою для висновку про зловмисну домовленість. Родинні відносини між учасниками цивільного обороту не є забороненими і не можуть автоматично свідчити про наявність зловмисного умислу. Позивач отримала кредитні кошти відповідно до договору позики. Забезпечення зобов`язання іпотекою є стандартною господарською практикою і не свідчить про настання несприятливих наслідків, що є результатом зловмисної домовленості. Позивач не надала суду належних та допустимих доказів зловмисної домовленості між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 . Посилання на родинні зв`язки є припущенням, яке не підтверджено жодним конкретним доказом умислу, попередньої змови чи координованих дій на шкоду позивачу. Вимога про визнання правочинів недійсними на підставі ст. 232 ЦК України є безпідставною. Також позивач стверджує про «безгрошовість» договору позики, посилаючись на те, що ОСОБА_2 як пенсіонер з пенсією близько 4 500 грн не могла мати 3 000 000 грн. Проте ці аргументи не відповідають нормам матеріального та процесуального права. Пункт 4 договору позики від 16.06.2020 містить пряме зазначення того, що позичальник (від імені якого діяв ОСОБА_3 ) отримав грошові кошти від позикодавця ОСОБА_2 . Підпис представника під договором підтверджує факт передачі коштів. Відсутність банківського рахунку у ТОВ «ФІНАНС БУДІНВЕСТ» на момент укладення договору є поясненням об`єктивної неможливості безготівкового розрахунку, а не доказом його відсутності. Факт повного розрахунку підтверджено нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, що є самостійним письмовим доказом у розумінні ст. 73 ЦПК України. Отже, жодних підстав для висновку про несплату вартості майна немає. Щодо дотримання вимог ст. 35 та ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» зазначила, що іпотекодержатель ОСОБА_2 належним чином надіслала іпотекодавцю (від імені якого діяв представник за довіреністю) письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання (невиконання умов договору позики), із зазначенням строку для виконання та попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки. Всі документи, необхідні для вчинення нотаріальних дій з відчуження предмета іпотеки, були надані нотаріусу Єгоровій М.Є., яка перевірила їх повноту та відповідність вимогам законодавства і лише після цього посвідчила договори купівлі продажу Процедура звернення стягнення на предмет іпотеки була дотримана. Вимога іпотекодержателя була надіслана належним чином, строки витримані, нотаріус перевірив комплектність документів. Підстав для визнання договорів купівлі-продажу недійсними з мотивів порушення ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» немає. Тож з огляду на вищевикладене просить відмовити у задоволенні позовних вимог. Крім того, у вказаних письмових поясненнях представником відповідача було заявлено клопотання про закриття провадження у справі в частині позовної вимоги про визнання недійсним договору іпотеки від 23.06.2020 року у зв`язку з наявністю рішення суду, що набрало законної сили, ухваленого з приводу спору між тими самими сторонами, про той самий предмет і з тих самих підстав, у задоволенні якого судом було відмовлено ухвалою, занесеною в протокол судового засідання від 23 квітня 2026 року.
Також 07 травня 2026 року від представника позивача адвоката Білошапки О.В. до суду надійшли письмові пояснення, в яких остання зазначила, що позиція позивача у застосуванні ст. 232 ЦК України не зводиться виключно до наявності сімейних відносин між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , а обґрунтовується наявністю в діях повіреного ОСОБА_3 усвідомлення про те, що він вчиняє правочини позики, іпотеки та купівлі-продажу всупереч інтересам довірителя та бажає (або свідомо допускає) їх настання, а також наявність домовленості представника однієї сторони з іншою стороною і виникнення через це несприятливих наслідків для довірителя. Це, зокрема, проявилося у наступному: самостійне визначення (без погодження з довірителем) ОСОБА_3 суми позики, коротких строків її повернення у договорі позики, самостійне визначення, з перевищенням повноважень, (без погодження з довірителем) умов договору іпотеки та способу звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку (укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження), не повідомлення довірителя про укладення ним договорів позики, іпотеки та відчуження об`єкту нерухомого майна, належного на праві власності довірителю, не передання довірителю, як позичальнику грошових коштів, отриманих ним згідно договору позики, не здійснення розрахунку за куплене нерухоме майно юридичною особою, створеною за декілька днів до укладення договору купівлі-продажу, власником та директором якої є повірений, з продавцем, який є членом його сім`ї, умисне позбавлення права власності позивача поза її волі, отримання вигоди повіреним у вигляді житлового будинку та земельної ділянки, повірений, уклавши договір позики на визначену ним суму, збільшив обсяг відповідальності позивача без її згоди чим спричинив негативні наслідки для останнього, покупець і продавець за договором купівлі-продажу від 09.09.2020 року спірного майна діяли недобросовісно, без наміру здійснити передачу коштів у позику, без наміру здійснити оплату за куплене згідно спірного договору від 09.09.2020 року майно, зловмисно домовившись про визначення у договорі іпотеки умов про іпотечне застереження, оспорювані правочини не відповідають внутрішній волі позивача, наявність умислу у ОСОБА_3 на збагачення за рахунок майна позивача та усвідомлення того, що вчиняє правочин всупереч інтересам довірителя та бажає (або свідомо допускає) їх настання. Натомість доводи відповідача у своїх поясненнях зводяться до незгоди з конкретним формулюванням висновків позову без надання належних та допустимих доказів на спростування підстав позову, поклавши відповідальність за доведення обставин спору на позивача. Вважає, що матеріали справи свідчать про обґрунтованість позовних вимог.
В судовому засіданні 23 квітня 2026 року позивач підтримала позовні вимоги в повному обсязі та просила їх задовольнити з підстав викладених у позовній заяві. Пояснила, що ОСОБА_3 був працівником у її батька. У 2020 році ОСОБА_3 направив до неї у м. Харків свого представника та попросив підписати довіреність. В телефонній розмові ОСОБА_3 повідомив їй, що це прохання її батька. Оскільки ОСОБА_3 знала з дитинства, як співробітника батька, якому батько довіряв, і це було не перше таке прохання, але раніше всі дії ОСОБА_3 були дійсно узгоджені сторонами. Довіряючи ОСОБА_3 вона підписала довіреність та завірила її у нотаріуса. Потім у липні 2020 року їй подзвонив батько та сказав, що більше не співпрацює з ОСОБА_3 та питання підписання довіреності з ним не узгоджувалось. Тож вона одразу пішла та скасувала довіреність. Про договори позики, іпотеки та купівлі-продажу їй відомо не було. Жодних грошових коштів за цими договорами вона не отримувала. Вимоги про повернення грошових коштів теж не отримувала. Про укладені договори, та те що її було позбавлено нерухомого майна, а саме будинку та земельної ділянки, дізналась вже після скасування довіреності, коли звернулась за правовою допомогою до адвоката. В наступні судові засідання не з`явилась.
В судовому засіданні представник позивача підтримала позовні вимоги в повному обсязі та просила їх задовольнити з підстав викладених у позовній заяві, відповіді на відзив та письмових поясненнях. 
В судовому засіданні представник відповідача ТОВ «Фінанс Будінвест» позовні вимоги не визнала, просила відмовити у задоволенні позову в повному обсязі з підстав викладених у відзиві на позов та письмових поясненнях.
Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, про дату та час судового засідання повідомлені належним чином. Від представника третьої особи Служби у справах дітей та сім`ї Петрівської сільської ради до суду неодноразово надходили клопотання про розгляд справи без участі їх представника.
Заслухавши пояснення учасників справи та дослідивши письмові матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд приходить до наступного. 
Відповідно до ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за звернення особи, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим кодексом випадках. Статтею 12 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Статтями 15, 16 ЦК України, передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Судом встановлено, що згідно з довіреністю від 20 травня 2020 року посвідченої приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Рибкіною С.М. за реєстровим № 154 ОСОБА_1 уповноважила ОСОБА_3 , бути її повноважним представником в тому числі у державного та приватного нотаріуса з питань отримання грошових коштів в позику, грошових коштів в кредит та з питань укладання та підписання від її імені договорів позики, кредитних договорів, договорів про внесення змін та доповнень до договору позики, кредитного договору, договори про розірвання договору позики та/або кредитного договору, передавати в забезпечення виконання її зобов`язань та/або зобов`язань третіх осіб будь-яке належне їй нерухоме майно, в тому числі земельні ділянки, та укладати і підписувати договір іпотеки нерухомого майна, договори про внесення змін і доповнень до договорів іпотеки, договори про розірвання всіх вищезазначених договорів, для чого ОСОБА_3 надано право окрім іншого укласти та підписати договір позики, кредитний договір, договір іпотеки в тому числі будь-які договори про внесення змін і доповнень до існуючих договорів та розірвання договорів, а також одержувати грошові кошти по договору позики, кредитному договору а також здійснювати від її імені розрахунки за цими договорами, в тому числі платежі по договору позики та комісії за послуги, сплачувати інші необхідні платежі. 
Як вбачається з повного витягу з Єдиного реєстру довіреностей № 48567342 від 11.10.2022 року зазначена вище довіреність скасована та припинила дію 21.07.2020 року.
16 червня 2020 року ОСОБА_1 від імені якої на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Рибкіною С.М. від 20 травня 2020 року діяв ОСОБА_3 було укладено договір позики з ОСОБА_2 , відповідно до якого позичальник отримав від позикодавця грошові кошти у сумі 3 000 000,00 грн., що еквівалентно 111 731,84 доларів США.
Відповідно до п.4 договору позики своїм підписом під цим договором позичальник підтверджує факт отримання їм грошей в сумі 3 000 000,00 гривень, що еквівалентно 111 731,84 долари США від позикодавця.
Відповідно до п. 2.2 договору позики остаточний розрахунок щодо повернення суми позики має бути здійснено не пізніше 25 червня 2020 року.
23 червня 2020 року, в забезпечення зобов`язання за договором позики від 16 червня 2020 року, ОСОБА_3 , діючи на підставі цієї ж довіреності від 20 травня 2020 року, від імені позивача, з однієї сторони та ОСОБА_2 з іншої сторони, було укладено договір іпотеки нерухомого майна, яке належить на праві власності позивачу. Даний договір іпотеки посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чмируком О.В. 23 червня 2020 року та зареєстрований в реєстрі за № 1391. Згідно умов даного договору, ОСОБА_5 від імені ОСОБА_1 передав в іпотеку ОСОБА_2 в забезпечення виконання зобов`язання позивача за договором позики від 16 червня 2020 року житловий будинок та земельну ділянку, що належали позивачу згідно договорів дарування від 01 жовтня 2019 року, а саме: житловий будинок загальною площею 683,4 кв. м., житловою площею - 204,0 кв.м. та земельну ділянку площею 0,1865 га, кадастровий номер: 3221886001:02:085:0111, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . При цьому відповідно до розділу VI зазначеного договору сторони вирішили, що звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватися на розсуд іпотекодержателя або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, або шляхом набуття права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі покупцеві на підставі договору купівлі-продажу, у порядку встановленому цим договором. Крім того, у п. 5.4 розділу V зазначеного договору сторони погодили, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов цього договору іпотеко держатель надсилає іпотекодавцю за місцем реєстрації вказану в цьому договорі письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про порушення зобов`язань у не менш ніж тридцяти денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання, порушення строку виконання та/або виконання цієї вимоги не в повному обсязі. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотеко держателя залишається без задоволення, останній вправі розпочати звернення на предмет іпотеки відповідно до цього договору та законодавства України.
Відповідно до договорів купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, посвідчених 09 вересня 2020 року приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Єгоровою М.Є., ОСОБА_2 , від імені якої за довіреністю діяла ОСОБА_4 , продала нерухоме майно, а саме: житловий будинок та земельну ділянку, що належали позивачу згідно договорів дарування від 01 жовтня 2019 року, а саме: житловий будинок загальною площею 683,4 кв. м., житловою площею - 204,0 кв.м. та земельну ділянку площею 0,1865 га, кадастровий номер: 3221886001:02:085:0111, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , ТОВ «Фінанс Будінвест», в особі директора Сойнікова А.В. За умовами договорів (п. 7 договору про купівлю-продаж земельної ділянки, п. 11 договору про купівлю-продаж житлового будинку) зазначено оплату за договором продавець отримав від покупця до підписання договору.
Згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 11.10.2022 року № 312119373, власником нерухомого майна: житлового будинку загальною площею 683,4 кв. м., житловою площею - 204,0 кв. м. та земельної ділянки площею 0, 1865 га., кадастровий номер: 3221886001:02:085:0111, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 на підставі договорів купівлі-продажу, посвідчених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Єгоровою М.Є., зареєстровані в реєстрі за № 790, №793 є ТОВ «Фінанс Будінвест», яке як вбачається з наданої суду інформації про вказану юридичну особу було зареєстровано 18.08.2020 року, засновником та кінцевим бенефіціарним власником якого є ОСОБА_3 . 
Крім того, як встановлено судом, ОСОБА_2 є матірю ОСОБА_4 та відповідно тещею ОСОБА_3 , а ОСОБА_4 є дружиною останнього, що підтверджується наданим Печерським ВД РАЦС у м. Києві на виконання ухвали від 22 липня 2025 року витягом про державну реєстрацію актів цивільного стану громадян щодо актового запису про шлюб ОСОБА_4 № 00053983174 від 04 жовтня 2025 року та не оспорюється учасниками справи.
Статтею 202 ЦК України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво - чи багатосторонніми (договори).
Відповідно до ч. 1 та 2 ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Відповідно до статті 1046 ЦК України за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості. Договір позики є укладеним з моменту передання грошей або інших речей, визначених родовими ознаками.
Згідно із частиною другою статті 1047 ЦК України на підтвердження укладення договору позики та його умов може бути представлена розписка позичальника або інший документ, який посвідчує передання йому позикодавцем визначеної грошової суми або визначеної кількості речей.
Відповідно до ЗУ «Про іпотеку» іпотека — це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні й користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим законом.
Визначення іпотеки міститься і у ст. 575 ЦК України, згідно з якою іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості. це застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Статтею 655 ЦК України визначено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно з частиною першою, третьою статті 237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє; представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.
Статтею 239 ЦК України передбачено, що правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє.
Згідно з частинами першою, третьою статті 244 ЦК України представництво, яке ґрунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю. Довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі.
У довіреності мають бути чітко визначені юридичні дії, які належить вчиняти представнику, при цьому зазначені дії мають бути правомірними, конкретними та здійсненими.
Суттю представництва є вчинення представником правочинів від імені та в інтересах особи, яку представляють, відповідно до наданих йому повноважень. Саме тому правочин, вчинений представником, породжує права і обов`язки для сторони, яку представляють, якщо він здійснений представником в межах повноважень.
Тобто, 20 травня 2020 року позивач видала нотаріальну довіреність ОСОБА_3 , посвідчену приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Рибкіною С.М. за реєстровим № 154 з повноваженнями укласти та підписати договір позики та договір іпотеки на нерухоме майно, а також отримання коштів за договором позики.
При цьому суд не приймає до уваги доводи позивача що у зазначеній довіреності не визначено суму позики та строк на який представник може укладати договір позики, як такі що є неспроможними, оскільки діючий закон не вимагає зазначення в довіреності конкретних суми договору позики, строку, чи об`єктів нерухомого майна, які можуть бути передані в іпотеку і т.д. 
На момент підписання договору позики від 16 червня 2020 року та договору іпотеки посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чмируком О.В. 23 червня 2020 року та зареєстрований в реєстрі за № 1391 вищезазначена довіреність була не відкликана, а тому ОСОБА_5 мав всі повноваження укладати та підписувати договори позики та договори іпотеки. 
Натомість, відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою (зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності та волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі), п`ятою (правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним) та шостою (правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей) статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Частина третя статті 203 ЦК України визначає загальні вимоги до волевиявлення учасника правочину, яке повинне відповідати внутрішній волі та бути вільним від факторів, що викривляють уявлення особи про зміст правочину при формуванні її волевиявлення чи створюють хибне бачення існування та змісту волевиявлення. 
У частині третій статті 238 ЦК України зазначено, що представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом. 
Тобто, з метою забезпечення інтересів цієї особи представнику заборонено вчиняти представницький правочин у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є.
При цьому словосполучення «у своїх інтересах» потрібно розуміти таким чином, що представник не може вчиняти від імені особи, яку він представляє, правочин щодо себе особисто (тобто бути стороною цього правочину) або іншим шляхом на шкоду інтересам довірителя, в тому числі на користь інших осіб, включаючи і тих, представником яких він одночасно є.
Отже, якщо представник вчинив правочин не в інтересах довірителя, а у своїх власних, то це є підставою для визнання такого правочину недійсним. 
Подібних висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 01 лютого 2023 року у справі № 569/19674/19, від 25 вересня 2019 року у справі у справі № 727/3501/16-ц, від 19 січня 2021 року у справі № 910/12791/19, від 19 травня 2021 року у справі № 642/7417/18, від 10 листопада 2021 року у справі № 757/50762/18-ц.
Крім того, відповідно до частини першої статті 232 ЦК України правочин, який вчинено внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною, визнається судом недійсним. Довіритель має право вимагати від свого представника та другої сторони солідарного відшкодування збитків та моральної шкоди, що завдані йому у зв`язку із вчиненням правочину внаслідок зловмисної домовленості між ними.
Для визнання правочину недійсним на підставі статті 232 ЦК України необхідним є встановлення умислу в діях представника: представник усвідомлює, що вчиняє правочин всупереч інтересам довірителя та бажає (або свідомо допускає) їх настання, а також наявності домовленості представника однієї сторони з іншою стороною і виникнення через це несприятливих наслідків для довірителя.
У постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 18.07.2018 у справі № 357/6663/16-ц зазначено, що відповідно до частини першої статті 232 ЦК України правочин, який вчинено внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною, визнається судом недійсним.
За змістом зазначеної норми закону необхідними ознаками правочину, вчиненого у результаті зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою є:
1) наявність умисного зговору між представником потерпілої сторони правочину і другої сторони з метою отримання власної або обопільної вигоди;
2) виникнення негативних наслідків для довірителя та незгода його з такими наслідками;
3) дії представника здійснюються в межах наданих йому повноважень.
У постанові від 07.12.2018 у справі № 910/7547/17 об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду в частині застосування статті 232 ЦК України зазначила, що зловмисна домовленість - це умисна змова представника однієї сторони правочину з другою стороною, внаслідок чого настають несприятливі наслідки для особи, від імені якої вчинено правочин. У визнанні правочину недійсним з відповідної підстави доведенню підлягає не наявність волі довірителя на вчинення правочину, а існування умислу представника, який усвідомлює факт вчинення правочину всупереч інтересам довірителя, передбачає настання невигідних для останнього наслідків та бажає чи свідомо допускає їх настання.
У постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 29.08.2018 у справі №522/15095/15-ц зазначено, що тлумачення статті 232 ЦК України свідчить, що під зловмисною домовленістю необхідно розуміти умисну змову однієї сторони із представником іншої, проти інтересів особи, яку представляють. Зловмисна домовленість представника з контрагентом особи, що представляють, створює правову ситуацію, коли дійсна воля довірителя, яку повинен втілювати представник, замінюється його власною волею, що суперечить волі довірителя. Саме підміна волі довірителя волею представника і слугує підставою для визнання такого правочину недійсним. Тобто в основу зловмисної домовленості покладено умисні дії представника, який усвідомлював, що вчиняє правочин усупереч інтересам довірителя та бажав (або свідомо допускав) їх настання.
Для кваліфікації правочину як вчиненого внаслідок зловмисної домовленості потрібно встановити, що: від імені однієї із сторін правочину виступав представник, хоча й не виключаються випадки, коли від імені обох сторін виступають представники; зловмисна домовленість і вчинення правочину з іншою стороною відбулася на підставі наявних повноважень представника; існував умисел в діях представника щодо зловмисної домовленості; настали несприятливі наслідки для особи, яку представляють; існує причинний зв`язок поміж зловмисною домовленістю і несприятливими наслідками для особи, яку представляють.
Близький за змістом висновок також міститься у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 21.02.2020 у справі №182/3593/17.
У постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 07.08.2019 у справі № 753/7290/17 вказано про те, що за змістом статті 232 ЦК України необхідними ознаками правочину, вчиненого у результаті зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою є: 1) наявність умисного зговору між представником потерпілої сторони правочину і другої сторони з метою отримання власної або обопільної вигоди; 2) виникнення негативних наслідків для довірителя та незгода його з такими наслідками; 3) дії представника здійснюються в межах наданих йому повноважень.
Таким чином, для визнання правочину недійсним на підставі статті 232 ЦК України необхідним є встановлення у діях представника наступного складу цивільного правопорушення: представник усвідомлює, що вчиняє правочин всупереч інтересам довірителя та бажає (або свідомо допускає) їх настання, а також наявність домовленості представника однієї сторони з іншою стороною, спрямованої на настання негативних наслідків і виникнення через це несприятливих наслідків для довірителя, така домовленість має бути зловмисною і спрямована проти інтересів довірителя. При цьому не має значення, чи одержав учасник такої домовленості яку-небудь вигоду від здійснення правочину, чи правочин був вчинений з метою завдання шкоди довірителю.
Для задоволення позовних вимог за статтею 232 ЦК України необхідно на підставі певних доказів встановити, що представник за правочином вступив у зловмисну домовленість із другою стороною і діє при цьому у власних інтересах або в інтересах інших осіб, а не в інтересах особи, яку представляє. Таким чином має бути доведена і домовленість з боку іншої сторони правочину.
Критерій "зловмисності" не залежить від того, чи був направлений умисел повіреного на власне збагачення чи заподіяння шкоди довірителю, важливим є фактор того, що умови договору, укладеного повіреним, суперечать волі довірителя взагалі, тобто підставою для визнання правочину недійсним є розходження волі довірителя та волевиявленням повіреного при укладенні договору, а наслідки, що настали, є такими, що є неприйнятними для довірителя.
Крім того, суд зауважує, що статтею 13 ЦК України визначено межі здійснення цивільних прав: цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства; при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині; не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах; при здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства;.
За змістом наведених вище норм матеріального права особи, які виступають від імені фізичної особи, зобов`язані діяти не лише в межах своїх повноважень, але й добросовісно і розумно.
Як встановлено судом, ОСОБА_3 укладаючи оспорювані договори позики від 16 червня 2020 року та іпотеки від 23 червня 2020 року діяв в межах наданих йому довіреністю від 20 травня 2020 рокуповноважень, однак всупереч інтересам довірителя, а також у злочинній домовленості з іншою стороною договорів, спрямованої на настання негативних наслідків і виникнення через це несприятливих наслідків для довірителя, а саме втрата останньою нерухомого майна, що повністю усвідомлював.
Зазначене підтверджується встановленими судом обставинами, а саме умовами підписаних ОСОБА_3 договорів, а саме сумою позики та коротким строком для її повернення, відсутністю доказів щодо повідомлення довірителя про укладені договори, як і отримання довірителем будь-яких грошових коштів за укладеними договорами, сімейні відносини між довірителем та іншими учасниками договорів, створення та реєстрація кінцевого набувача майна, а саме ТОВ «Фінанс Будінвест» ОСОБА_8 за декілька тижнів до укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна,та як наслідок умисне позбавлення ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно, та отримання вигоди повіреним, оскільки в результаті укладення договорів позики, іпотеки та купівлі-продажу, саме ТОВ «Фінанс Будінвест», засновником та кінцевим бенефіціарним власником якого є ОСОБА_3 набув права власності на нерухоме майно.
У своїй сукупності викладене вище свідчить, що ОСОБА_1 , хоч і надала ОСОБА_3 відповідні повноваження, але не бажала настання таких правових наслідків за вказаними договорами, а саме позбавлення її права власності на нерухоме майно, вказані договори були укладені ОСОБА_3 всупереч інтересів довірителя, а в інтересах самого повіреного, який є засновником та кінцевим бенефіціарним власникомТОВ «Фінанс Будінвест», та як директор відповідного товариства і укладав договори купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки 09 вересня 2020 року, в результаті чого ТОВ «Фінанс Будінвест» набуло право власності на майно ОСОБА_1 .
Послідовність дій учасників оспорюваних правочинів, свідчить про наявність між ними злочинної домовленості позбавити ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно та відповідно передати таке право ОСОБА_3 ..
Також суд враховує, відсутність будь-яких доказів, окрім умов самих договорів, щодо передання грошових коштів за договором позики та договором купівлі-продажу майна. 
При цьому суд зауважує на обов`язок учасників судового процесу добросовісно користуватись своїми правами та сприяти встановленню істини у справі.
Доводи відповідача у своїх поясненнях фактично зводяться до незгоди з конкретним формулюванням висновків позову без надання належних та допустимих доказів на спростування підстав позову, поклавши відповідальність за доведення обставин спору на позивача.
Відповідно до частин 1-3 ст. 12 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Перекладення на сторону обов`язку доказати певний факт або спростувати його в умовах, коли такий обов`язок об`єктивно спроможна виконати лише інша сторона або коли виконання обов`язку доказування стороною вимагає від останньої непропорційно більших зусиль порівняно із іншою стороною, тим самим створюючи ситуацію значної нерівності доказових можливостей сторін (Постанова ВП ВС від 02.11.2021 року у справі № 925/1351/19)
Відповідач усунувався від довереденості своїх заперечень, не надаючи докази на спростування позовних вимог, переклавши тягар доведення на позивача.
Так, ухвалою суду було зобов`язано ТОВ «Фінанс Будінвест» надати докази походження 3 000 000,00 грн. станом на 09 вересня 2020 року та здійснення ним оплати за куплене майно: житловий будинок та земельну ділянку з кадастровим номером: 3221886001:02:085:0111, розташовані за адресою: - АДРЕСА_1 згідно договорів купівлі-продажу від 09.09.2020 року.
Однак, 27.01.2025 року представником відповідача було направлено заяву з відмовою суду надати витребувані документи, оскільки через зміну місцезнаходження ТОВ «Фінанс Будінвест» начебто було втрачено ряд документів, а запитувана судом інформація носить конфіденційний характер, тому розголошенню не підлягає.
Натомість сторона позивача активно користувалась своїми правами та доводила відсутність реальних оплат за оспорюваними договорами усіма доступними засобами.
Крім того, з метою з`ясування обставин справи, в тому числі обставин укладання договорів позики, іпотеки та купівлі-продажу, а також дійсної волі їх сторін, судом було визнано обов`язковою явку ОСОБА_3 та ОСОБА_2 для надання особистих пояснень у судовому засідання, однак останні в судове засідання не з`явились, пояснень суду не надали.
З огляду на вищевикладене, суд важчає доведеним, що ОСОБА_3 укладаючи оспорювані договори позики від 16 червня 2020 року та іпотеки від 23 червня 2020 року діяв всупереч інтересам довірителя ОСОБА_9 , а також у злочинній домовленості з іншою стороною договорів, а саме його тещею ОСОБА_2 , тож наявні підстави для визнання зазначених договорів, а також, як наслідок, договорів купівлі-продажу від 09.09.2020 року недійсними.
Крім того, суд зауважує, що згідно з ст. 33 ЗУ «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. 
Відповідно до ч.1 ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Згідно з ч.1 ст. 36 ЗУ «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до ч.1 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Потрібно розрізняти вимоги статті 35 ЗУ «Про іпотеку» щодо обов`язковості направлення вимоги іпотекодержателем боржнику та іпотекодавцю про усунення порушення зобов`язання, та обов`язок іпотекодержателя повідомити боржника та іпотекодавця про спосіб звернення стягнення, встановлений частиною 1 статті 38 ЗУ «Про іпотеку», оскільки порушення першого - свідчить, що іпотекодержатель не набув права на звернення стягнення у позасудовому порядку, відповідно правочин щодо здійснення такого стягнення може бути визнано недійсним, а порушення другого - не має наслідком недійсність правочину про стягнення на предмет іпотеки, а може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю шкоди» (п.п. 70, 71 постанови ВПВС від 29 вересня 2020 р. №757/13243/17).
Отже, ненаправлення вимоги згідно із ч. 1 ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки, оскільки вказаний закон встановлює пріоритетність дотримання вимог статті 35 перед виконанням ч. 1 ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».
У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 зроблено правовий висновок, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Відповідно до умов договір іпотеки нерухомого майна від 23 червня 2020 року, сторони погодили можливість вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Крім того, у п. 5.4 розділу V зазначеного договору відповідно до вимог ч.1 ст. 35 ЗУ «Про іпотеку» сторони погодили, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов цього договору іпотеко держатель надсилає іпотекодавцю за місцем реєстрації вказану в цьому договорі письмову вимогу про усунення порушення. При цьому в тексті договору зазначена наступна адреса реєстрації ОСОБА_9 : АДРЕСА_2 . 
Як вбачається з копій нотаріальних справ щодо укладення та посвідчення 09.09.2020 року договорів купівлі - продажу нерухомого майна, нотаріусу Єгоровій М.Є. для посвідчення зазначених договорів було надано вимогу ОСОБА_2 від 30 червня 2020 року про усунення порушення умов договору позики від 16.06.2020 року та сплати 3000 000,00 грн. позики, накладні поштового відправлення та фіскальний чек про оплату.
Натомість, ця вимога адресована ОСОБА_1 , за адресою спірного нерухомого майна: АДРЕСА_1 ., що не є адресою реєстрації позивача. Ця адреса одержувача вказана і в накладних поштового відправлення. 
Крім того матеріали зазначених нотаріальних справ не містять опису вкладення зазначених поштових відправлень, а самі по собі поштові накладні та квитанції не свідчать про направлення ОСОБА_1 саме вимоги, копію якої надано приватному нотаріусу, оскільки вони не несуть в собі інформацію про вкладення у поштове відправлення. 
Водночас, матеріали справи не містять зворотного повідомлення про вручення відповідної вимоги позивачу, як і доказів повернення поштового листа.
Відтак, судом встановлено, що відчуження спірного нерухомого майна здійснювалось іпотекодержателем ОСОБА_2 з порушенням вимог ст.35 Закону України «Про іпотеку», остання не набула права на звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку,що є самостійною підставою для визнання недійсним договорів купівлі-продажу предмета іпотеки.
Відповідно до ч. 2 статті 3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації.
Відповідно до ч. 1 ст. 11 ст. 10 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Відповідно до вимог ч. 3 ст. 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. Відповідно до п.9 ч.1 ст. 27 цього Закону державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.
За наведених підстав суд вважає позовні обґрунтованими, доведеними в судовому засіданні і такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.
Згідно ч.1 ст.141 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.
Тому з відповідачів на користь позивача підлягають стягненню судові витрати понесені нею у вигляді судового збору. 
На підставі викладеного та керуючись ст. 259, 263-265, 354 ЦПК України, суд, 

УХВАЛИВ:
Позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс Будінвест», ОСОБА_2 , треті особи без самостійних вимог на предмет спору: ОСОБА_3 , Служба у справах дітей та сім`ї Петрівської сільської ради про визнання недійсним договору позики, договору іпотеки, договорів купівлі - продажу нерухомого майна та скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно - задовольнити.
Визнати недійсним договір позики, укладений 16 червня 2020 року від імені ОСОБА_1 ОСОБА_3 з ОСОБА_2 на суму 3 000 000, 00 (три мільйони) гривень 00 копійок
Визнати недійсним укладений 23 червня 2020 року ОСОБА_3 від імені ОСОБА_1 з ОСОБА_2 договір іпотеки житлового будинку загальною площею 683,4 кв. м. , житловою площею - 204,0 кв. м. та земельної ділянки площею 0, 1865 га., кадастровий номер: 3221886001:02:085:0111, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чмируком О.В. та зареєстрований в реєстрі за № 1391, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 149532218.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку загальною площею 683,4 кв. м., житловою площею - 204,0 кв. м., розташований за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 09 вересня 2020 року між ОСОБА_2 від імені якої діяла ОСОБА_4 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінанс Будінвест» в особі директора ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Єгоровою М.Є. за реєстровим № 793.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0, 1865 га., кадастровий номер: 3221886001:02:085:0111, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 09 вересня 2020 року між ОСОБА_2 від імені якої діяла ОСОБА_4 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінанс Будінвест» в особі директора Сойнікова Андрія В`ячеславовича, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Єгоровою М.Є. за реєстровим № 790.
Скасувати державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс Будінвест», код ЄДРПОУ 43758989, на житловий будинок загальною площею 683,4 кв.м., житловою площею 204 кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 130332218, номер відомостей про речове право 38099644.
Скасувати державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс Будінвест», код ЄДРПОУ 43758989, на земельну ділянку площею 0, 1865 га., кадастровий номер: 3221886001:02:085:0111, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 49532218, номер відомостей про речове право 38098965.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінанс Будінвест» та  ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 8 479 (вісім тисяч чотириста сімдесят дев`ять) гривень 00 копійок, тобто з кожного по 4 239 (чотири тисячі двісті тридцять дев`ять) гривень 50 копійок.
Повне судове рішення складено 02 липня 2026 року.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана безпосередньо до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня оголошення судового рішення 
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_3 .
Відповідач 1: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінанс Будінвест», код ЄРДПОУ 43758989, адреса місцезнаходження: 02192, м. Київ, вул. Миропільська, буд. 19.
Відповідач 2: ОСОБА_2 , РНОКПП: НОМЕР_2 , адреса реєстрації: АДРЕСА_4 .
Третя особа, що не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору:  ОСОБА_3 , РНОКПП: НОМЕР_3 , адреса: АДРЕСА_5 .
Третя особа, що не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору 2: Служба у справах дітей та сім`ї Петрівської сільської ради, адреса: 07354, Київська обл., Вишгородський р-н, с. Нові Петрівці, вул. Свято-Покровська 171, код ЄДРПОУ: 44031242.
Суддя Д.А. Свєтушкіна