ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12.05.2026 м.Дніпро Справа № 908/2926/25

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Золотарьової Я.С. (доповідач), 
суддів: Мартинюка С.В., Фещенко Ю.В.
секретар судового засідання: Янкіна Г.Д. 
представники учасників провадження:
від позивача: не з`явився 
від відповідача (скаржника): Корсік Я.І.
від третьої особи-1: не з`явився 
від третьої особи-2: не з`явився
розглянув матеріали апеляційної скарги Селянського (фермерського) господарства “Агро Трейд” на рішення Господарського суду Запорізької області від 17.02.2026, повний текст якого підписано 25.02.2026 (суддя Дроздова С.С.) 
у справі №908/2926/25
за позовом: Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області, с. Степне, Запорізька область
до відповідача: Селянського (фермерського) господарства “Агро Трейд”, м. Запоріжжя
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Запорізька районна державна адміністрація Запорізької області, с. Кушугум, Запорізька область
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю “Інтер”, с. Лежине, Запорізька область
про стягнення несплаченої орендної плати, розірвання договору оренди земельної ділянки та зобов`язання вичинити дії
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст справи
Степненська сільська рада Запорізького району Запорізької області звернулася до суду з позовом до Селянського (фермерського) господарства “Агро Трейд” про:
- стягнення з Селянського (фермерського) господарства “Агро Трейд” 12 818 грн 81 коп. несплаченої орендної плати за договором оренди земельної ділянки, к.н. 2322186800:01:003:1791, площею 13 га;
- розірвання договору оренди земельної ділянки, к.н. 2322186800:01:003:1791, площею 13 га, (невитребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) - сіножаті), від 23.11.2018, укладений між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області та Селянським (фермерським) господарством “Агро Трейд” (зі змінами, внесеними Додатковою угодою від 14.12.2018);
- зобов`язання Селянське (фермерське) господарство “Агро Трейд” (ЄДРПОУ 31525878, 69015, м. Запоріжжя, вул. Автозаводська, буд. 60, кв. 144) повернути земельну ділянку, к.н. 2322186800:01:003:1791, площею 13 га, Степненській сільській раді Запорізького району Запорізької області (ЄДРПОУ 05383342, 70432, Запорізька область, Запорізький район, с. Степне, вул. Травнева, 50).
Степненська сільська рада обґрунтовує своє право на позов тим, що вона є законним правонаступником Наталівської сільської ради, на території якої розташована земельна ділянка, і до неї перейшли всі права та обов`язки орендодавця.
Позовні вимоги обґрунтовані систематичним порушенням відповідачем (СФГ “Агро Трейд”) умов договору оренди землі в частині повної та своєчасної сплати орендної плати.
Позивач зазначає, що протягом 2019– 2025 років орендар сплачував лише 73,24% від належної суми. За розрахунками сільської ради, загальна сума недоплати станом на 01.09.2025 становить 12 818,81 грн.
З 01.01.2019 в Україні було введено в дію нову загальнонаціональну НГО земель сільськогосподарського призначення. Позивач стверджує, що відповідач свідомо продовжував використовувати НГО 2018 року, щоб ухилитися від сплати податків та орендної плати у повному обсязі, хоча дані про нову НГО є загальнодоступними в Державному земельному кадастрі.
Згідно з пунктом 4.2 Договору, річна орендна плата становить 10% від НГО. Сільська рада наголошує, що орендар зобов`язаний самостійно щорічно індексувати розмір плати та подавати декларації з актуальними даними, чого він не робив належним чином.
Позивач посилається на ст. 651 Цивільного кодексу України, стверджуючи, що недоотримання значної частини коштів протягом тривалого часу (понад 6 років) є істотним порушенням, оскільки громада значною мірою позбавилася того, на що розраховувала при укладенні договору.
Також позивач вказував про те, що систематична (два і більше разів) несплата орендної плати є самостійною підставою для припинення права користування земельною ділянкою згідно зі ст. 141 Земельного кодексу України. Позивач також спирається на актуальну практику Верховного Суду, яка підтверджує, що навіть подальше погашення заборгованості не скасовує факту порушення і не перешкоджає розірванню договору.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 22.12.2025 закрито провадження у справі № 908/2926/25 в частині позовних вимог стягнення з Селянського (фермерського) господарства «Агро Трейд» 12 818 грн 81 коп. несплаченої орендної плати за договором оренди земельної ділянки, к.н. 2322186800:01:003:1791, площею 13 га, у зв`язку із відсутністю предмету спору.
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 17.02.2026 у справі №908/2926/25 позовні вимоги Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області до Селянського (фермерського) господарства “Агро Трейд” задоволено. 
Розірвано договір оренди землі, к.н. 2322186800:01:003:1791, площею 13 га, (невитребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) - сіножаті) від 23.11.2018, укладений між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області та Селянським (фермерським) господарством “Агро Трейд” (зі змінами, внесеними Додатковою угодою від 14.12.2018).
Зобов`язано Селянське (фермерське) господарство “Агро Трейд” (ЄДРПОУ 31525878, 69015, м. Запоріжжя, вул. Автозаводська, буд. 60, кв. 144) повернути земельну ділянку, к.н. 2322186800:01:003:1791, площею 13 га, Степненській сільській раді Запорізького району Запорізької області (ЄДРПОУ 05383342, 70432, Запорізька область, Запорізький район, с. Степне, вул. Травнева, 50).
Стягнуто з Селянського (фермерського) господарства “Агро Трейд” (вул. Автозаводська, буд. 60, кв. 144, м. Запоріжжя, 69015, ідентифікаційний номер юридичної особи 31525878) на користь Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області (вул. Травнева, 50, с. Степне, Запорізький район, Запорізька область, ідентифікаційний номер юридичної особи 05383342) 6 056 (шість тисяч п`ятдесят шість) грн 00 коп. судового збору.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги
Не погоджуючись із зазначеним рішенням, Селянське (фермерське) господарство “Агро Трейд” звернулося до суду з апеляційною скаргою у якій просить скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 17.02.2026 по справі №908/2926/25 та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги позивача залишити без задоволення. Судові витрати покласти на позивача.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Апеляційна скарга обґрунтована неправильним застосуванням норм матеріального права судом першої інстанції:
Відповідач наголошує, що протягом 2019– 2024 років орендна плата сплачувалася ним відповідно до умов договору та з урахуванням коефіцієнтів індексації. 
Скаржник вважає хибним висновок суду про його недобросовісність, оскільки він не ухилявся від зобов`язань, а здійснював платежі на підставі наявних у нього відомостей, що підтверджується відсутністю податкового боргу згідно з листом ГУ ДПС у Запорізькій області.
Скаржник вказує, що позивач (та його правопопередник) протягом 2019– 2025 років не опікувався питанням розміру орендної плати, не повідомляв про зміну нормативної грошової оцінки (НГО) та не ініціював внесення змін до договору. Цим було порушено пункт 4.6 Договору, який зобов`язує зацікавлену сторону повідомити іншу про зміну плати не пізніше ніж за місяць та укласти додаткову угоду.
Відповідач не погоджується з кваліфікацією порушення як істотного. Він зазначає, що сплачував 73,24% від належної суми, а недоплата у розмірі 26,76% (12 818,81 грн) не може бути підставою для розірвання договору, який діє вже тривалий час. 
На думку скаржника, суд першої інстанції підійшов до оцінки істотності формально, врахувавши лише відсоток недоплати та ігноруючи принцип “збереження договору” (preservation of contract).
Скаржник звертає увагу, що одразу після звернення позивача до суду він добровільно та повністю сплатив нараховану заборгованість у сумі 12 818,81 грн, що свідчить про його реальну заінтересованість у збереженні орендних відносин.
Відповідач стверджує, що суд першої інстанції всупереч ч. 4 ст. 236 ГПК України не врахував висновки Великої Палати Верховного Суду (справа № 925/457/23) щодо застосування ст. 651 ЦК України. Згідно з цими висновками, розірвання договору є крайнім заходом, а ефективним способом захисту у разі спору щодо розміру плати є саме стягнення боргу, а не позбавлення орендаря права користування землею.

Узагальнення доводів та заперечень інших учасників справи
Позивач подав відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначає, що згідно з актуальною правовою позицією Великої Палати Верховного Суду (справа № 914/2848/22), у разі зміни нормативної грошової оцінки (НГО) земель державної та комунальної власності, права та обов`язки сторін щодо розміру плати змінюються автоматично. Відтак, обов`язок орендаря сплачувати оренду в новому розмірі виникає з моменту введення в дію нової НГО (з 01.01.2019), і для цього не потрібно укладати додаткову угоду.
Сільська рада вважає, що неповна сплата була не помилкою, а “свідомим вибором орендаря з метою ухилення від сплати податків”. Позивач вказує на простоту процедури отримання витягу про НГО через електронні сервіси Держгеокадастру (що займає 1– 2 хвилини), тому орендар мав усі можливості самостійно розрахувати правильну суму.
Позивач заперечує доводи про те, що борг є незначним, зазначаючи, що для бюджету сільської громади сума 12 818,81 грн є значною. Сплата лише 73,24% від належної суми протягом понад шести років (2019– 2025 роки) є безумовним свідченням істотного порушення умов договору.
Позивач зауважує, що добровільне погашення відповідачем заборгованості у розмірі 12818,81 грн вже після відкриття провадження у справі є фактичним визнанням факту несплати орендної плати у повному обсязі та підтвердженням неналежного виконання договору.
Позивач наполягає, що систематична несплата (два і більше разів) є самостійною підставою для припинення права користування ділянкою згідно зі ст. 141 ЗК України. Подальше погашення боргу не спростовує факту порушення і не позбавляє орендодавця права вимагати розірвання договору.
Позивач звертає увагу на те, що відповідач у суді першої інстанції не подавав жодних заяв по суті спору (відзиву) чи доказів, а свою правову позицію почав формулювати лише на стадії апеляційного оскарження.

Рух справи в суді апеляційної інстанції
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.03.2026 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді – Золотарьової Я.С. (доповідач), суддів Мартинюка С.В., Фещенко Ю.В.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 24.03.2026 апеляційну скаргу Селянського (фермерського) господарства “Агро Трейд” на рішення Господарського суду Запорізької області від 17.02.2026 у справі №908/2926/25 залишено без руху. Апелянт протягом 10 днів з дня отримання ухвали має усунути недоліки апеляційної скарги, а саме: 
- надати докази сплати судового збору у розмірі 7 267,20 грн.
03.04.2026 на адресу суду від скаржника, на виконання вимог ухвали від 24.03.2026 надійшла заява про усунення недоліків скарги із доказами сплати судового збору у розмірі 7267,20 грн.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 13.04.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою. Призначено судове засідання на 12.05.2026. Витребувано у Господарського суду Запорізької області матеріали справи (оскарження) №908/2926/25, необхідні для розгляду апеляційної скарги.
17.04.2026 матеріали справи №908/2926/25 надійшли до суду апеляційної інстанції.
11.05.2026 від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу.
11.05.2026 від позивача надійшло клопотання про відтермінування часу початку судового засідання.
Клопотання мотивовано тим, що два різні судові засідання в Центральному апеляційному господарському суді за участю Степненської сільської ради призначені на один і той же час — 12.05.2026 о 10:00. Це стосується справи № 908/2926/25 (за апеляцією СФГ “Агро Трейд”) та справи № 908/2925/25 (за апеляцією самої сільради). Через збіг у часі представник органу місцевого самоврядування (адвокат Гайдук С.П.) фізично позбавлений можливості бути присутнім у двох засіданнях одночасно.
Заявник наголошує, що обидві справи є критично важливими для громади, а результати їхнього розгляду становлять значний суспільний інтерес.
Суд не вбачає підстав для задоволення клопотання позивача, зважаючи на те, що надання представником позивача переваги участі в одному судовому засіданню перед іншим не є поважною причиною неявки в судове засідання, зважаючи також на те, що судове засідання у цій справі призначено раніше. Крім того, позивачем не доведено, що він не мав можливості направити в судове засідання іншого представника. Явка представників сторін в судове засідання обов`язковою не визнавалась. До судового засідання у представника позивача була можливість подати пояснення, заяви, клопотання тощо. 
У судове засідання 12.05.2026 представник позивача не з`явився, був належним чином повідомлений про розгляд справи. Участь у судовому засіданні приймав представник скаржника, надав пояснення у справі. Колегія суддів заслухала пояснення скаржника, встановила обставини справи, дослідила наявні у справі докази.
В судовому засіданні 12.05.2026 Центральним апеляційним господарським судом оголошено вступну та резолютивну частини постанови у справі.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції, які підтверджуються матеріалами справи та мотиви судового рішення
Розпорядженням голови Запорізької РДА № 672 06.11.2018 було затверджено проєкт землеустрою та погоджено умови договору оренди земельної ділянки, к. н. 2322186800:01:003:1791, із СФГ “Агро Трейд”.
Земельна ділянка, к.н. 2322186800:01:003:1791, площею 13 га, невитребувана (не розподілена) земельні частки (паї) – сіножаті, розташована на території Степненської територіальної громади (UA23060270000087706).
23.11.2018 між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області (далі – Запорізька РДА) та Селянським (фермерським) господарством “Агро Трейд” (далі – СФГ “Агро Трейд”) був укладений договір оренди земельної ділянки, к.н. 2322186800:01:003:1791, площею 13 га, із земель колишнього КСП “Колос” (невитребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) – сіножаті) розташованої на території Наталівської сільської ради Запорізького району Запорізької області за межами населеного пункту, строком на 28 років (далі – Договір від 23.11.2018).
Право оренди зареєстровано за СФГ “Агро Трейд” в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 29196652), що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (номер інформаційної довідки: 443397404 від 12.09.2025).
Між Запорізькою РДА та СФГ “Агро Трейд” 23.11.2018 був підписаний акт прийому-передачі об`єкту (земельної ділянки), к.н. 2322186800:01:003:1791.
14.12.2018 розпорядженням голови Запорізької РДА № 775 було погоджено внесення змін до договору оренди земельної ділянки, к. н. 2322186800:01:003:1791 та між Запорізькою РДА та СФГ “Агро Трейд” була укладена додаткова угода до Договору від 23.11.2018, якою строк дії договору було збільшено до 49 років.
За наслідками чергових місцевих виборів 25.10.2020 обрано Степненську сільську раду, повноваження якої розпочалися 11.11.2020 (https://stepnerada.gov.ua/). 
До 01.01.2019 орендодавцями нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок виступали сільські, селищні, міські ради та районні державні адміністрації – Наталівська сільська рада та Запорізька РДА для земельної ділянки, к.н. 2322186800:01:003:1791.
Після 01.01.2019 відповідно до ч. 3 ст. 13 Закону України “Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)” орендодавцями нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок є виключно сільські, селищні, міські ради.
З 11.11.2020 Степненська сільська рада є правонаступником Наталівської сільської ради та орендодавцем земельної ділянки з к.н. 2322186800:01:003:1791.
Відповідно до пункту 1.1 Договору від 23.11.2018 Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку площею 13,0000 га (кадастровий номер 2322186800:01:003:1791) із земель колишнього КСП “Колос” (не витребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) – сіножаті), що розташована на території Наталівської сільської ради Запорізького району Запорізької області за межами населеного пункту, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Згідно пунктів 4.1 – 4.4. Договору від 23.11.2018:
“ 4.1. За користування земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату у грошовій безготівковій формі. 
4.2. Річний розмір орендної плати становить 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 13 га за кадастровим номером 2322186800:01:003:1791 та складає 5 941,77 грн (п`ять тисяч дев`ятсот сорок одна гривня 77 копійок). 
4.3. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. 
4.4. Виплата орендної плати проводиться за перший рік у п`ятиденний строк після підписання договору оренди, його державної реєстрації та подання до податкового органу; починаючи з наступного року відповідно до Податкового кодексу України — на рахунок Наталівської сільської ради Запорізького району Запорізької області щомісячно не пізніше 30 числа наступного місяця в рівних частинах від загальної суми на рахунок: 33213812008135, одержувач: УК у Запоріз. р-ні/Наталівська/18010600, банк Казначейство України (ЕАП), МФО 899998, ЄДРПОУ 38025393, код платежу 18010600”.
Отже, розмір орендної плати за Договором оренди землі від 23.11.2018 земельної ділянки, к. н. 2322186800:01:003:1791, дорівнює 10% (десяти відсоткам) від нормативної грошової оцінки землі.
Відповідно до Витягу № НВ-9977854242025 з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 12.09.2025 НГО земельної ділянки, к.н. 2322186800:01:003:1791, складає 95 489,46 грн.
Згідно Витягу № НВ-9941852672024 від 19.06.2024 нормативна грошова оцінка земельної ділянки, к.н. 2322186800:01:003:1791, у 2024 році становить: 85267,14 грн.
Відповідно до листа ГУ ДПС у Запорізькій області від 06.08.2025 № 7509/5/08-01-04-07-07 у спірному періоді відповідач нараховував в податкових деклараціях та сплачував орендну плату за земельну ділянку з кадастровим номером 2322186800:01:003:1791 в таких розмірах:
У 2025 році – 6994,17 грн; у 2024 році – 6244,80 грн; у 2023 році – 5941,77 грн; у 2022 році – 990,299 грн; у 2021 році – 5941,77 грн; у 2020 році – 5941,77 грн; у 2019 році – 5941,77 грн.
Як вбачається з розділу II. Розрахунок суми орендної плати податкової декларації з плати за землю СФГ “Агро Трейд” за 2025 рік, НГО на одиницю площі земельної ділянки, к.н. 2322186800:01:003:1791 (рядок 2), зазначено 5 380,13 грн./га (стовпчик 15), а річна сума орендної плати зазначено 6 994,17 грн. (стовпчик 18); за 2024 рік, НГО на одиницю площі земельної ділянки, к.н. 2322186800:01:003:1791 (рядок 2), зазначено 4 803,69 грн./га (стовпчик 15), а річна сума орендної плати зазначено 6 244,80 грн. (стовпчик 18); за 2023 рік, НГО на одиницю площі земельної ділянки, к.н. 2322186800:01:003:1791 (рядок 2), зазначено 4 570,59 грн./га (стовпчик 15), а річна сума орендної плати зазначено 5 941,77 грн. (стовпчик 18); за 2022 рік, НГО на одиницю площі земельної ділянки, к.н. 2322186800:01:003:1791 (рядок 2), зазначено 4 570,59 грн./га (стовпчик 15), а річна сума орендної плати зазначено 990,29 грн. (стовпчик 18).
Згідно статті 69.14 ПК України за період з 1 січня 2022 року до 31 грудня 2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб -підприємців.
Відповідно до Наказу Міністерства розвитку громад та територій від 28.02.2025 № 376 “Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією” з 12.03.2022 по 31.12.2022 територія Степненської сільської територіальної громади (ІТА23060270000087706) відносилась до території активних бойових дій.
Тому орендна плата в 2022 році нараховувалась та сплачувалась платниками податків лише за два перші місяці року.
Як вбачається з розділу II. Розрахунок суми орендної плати Податкової декларації з плати за землю СФГ “Агро Трейд” за 2021 рік, НГО на одиницю площі земельної ділянки, к.н. 2322186800:01:003:1791 (рядок 2), зазначено 4 570,59 грн./га (стовпчик 10), а річна сума орендної плати зазначено 5 941,77 грн. (стовпчик 12); за 2020 рік, НГО на одиницю площі земельної ділянки, к.н. 2322186800:01:003:1791 (рядок 2), зазначено 4 570,59 грн./га (стовпчик 10), а річна сума орендної плати зазначено 5 941,77 грн. (стовпчик 12); за 2019 рік, НГО на одиницю площі земельної ділянки, к.н. 2322186800:01:003:1791 (рядок 2), зазначено 4 570,59 грн./га (стовпчик 10), а річна сума орендної плати зазначено 5 941,77 грн. (стовпчик 12).
Степненською сільською радою складено розрахунок несплаченої суми орендної плати за нормативною грошовою оцінкою визначеною відповідно до витягу № НВ-9977854242025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 12.09.2025 за договором оренди землі 23.11.2018 СФГ “Агро Трейд” за земельною ділянкою з кадастровим номером 2322186800:01:003:1791, площею 13,0000 га, відповідно до якого несплачена орендна плата становить: у 2025 році (станом на 01.09.2025) – 1490,29 грн; у 2024 році – 2281,92 грн; у 2023 році – 2171,19 грн; у 2022 році – 361,86 грн; у 2021 році – 2171,19 грн; у 2020 році – 2171,19 грн; у 2019 році – 2171,19 грн (всього на суму 12818,81 грн).
Вказані обставини справи встановлені також апеляційним судом.
Мотиви рішення щодо задоволення позову ґрунтуються на таких аргументах:
Суд встановив, що відповідач (СФГ “Агро Трейд”) протягом більше шести років поспіль (2019– 2025 роки) сплачував орендну плату не повністю. Оскільки під систематичністю розуміється два і більше випадків порушення, така поведінка орендаря є достатньою правовою підставою для розірвання договору.
Суд дійшов висновку, що оскільки в договорі розмір плати визначено у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки (НГО) — 10%, то запровадження нової загальнонаціональної НГО з 01.01.2019 автоматично змінило права та обов`язки сторін. При цьому обов`язок сторін вносити зміни до договору шляхом укладення додаткової угоди був відсутній, оскільки обов`язок сплачувати за новою оцінкою виникає в орендаря з моменту її застосування.
Суд кваліфікував дії орендаря як істотне порушення умов договору. Орендар сплачував лише 73,24% від належного розміру плати. Суд зазначив, що через таку недоплату орендодавець (громада) значною мірою був позбавлений того, на що розраховував при укладенні договору.
Згідно з Податковим кодексом України, платники плати за землю самостійно обчислюють суму щороку і при затвердженні нової НГО мають подавати відповідний витяг до контролюючого органу. Суд врахував, що дані про нову НГО були загальнодоступними в Державному земельному кадастрі.
Суд наголосив на правовій позиції Верховного Суду (постанова Верховного Суду від 16.04.2024 у справі № 924/617/22), згідно з якою сам факт систематичного порушення є підставою для розірвання договору, незалежно від того, чи була заборгованість сплачена пізніше (у цій справі відповідач сплатив борг лише під час судового розгляду 07.12.2025).
Суд вважає, що розірвання договору за обставин недобросовісного виконання зобов`язань орендарем є “крайнім заходом”, який у даному випадку є збалансованим та відповідає тяжкості порушення.
На основі цих мотивів суд задовольнив вимоги про розірвання договору на підставі ст. 141 Земельного кодексу України та ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції
Відповідно до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції щодо підстав для задоволення позову та уважає, що у позові слід було відмовити з таких мотивів.
Суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для розірвання Договору на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України та ст. 141 Земельного кодексу України зазначивши, що порушення орендарем умов договору оренди землі є істотним, враховуючи сплату СФГ “Агро Трейд” орендної плати у розмірі лише 73,24% від належного (дійсного) розміру орендної плати, а також систематичність порушень орендарем обов`язків за договором оренди землі протягом тривалого строку. 
Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Стаття 141 Земельного кодексу України визначає підстави припинення права користування земельною ділянкою, однією з яких є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України “Про оренду землі” істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. 
Орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі (ч. 1 ст. 21 Закону України “Про оренду землі”). 
Відповідно до ч. 2 ст. 21 Закону України “Про оренду землі” розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). 
Відповідно до ст. 14.1.147 Податкового кодексу України плата за землю – обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. 
Орендна плата для цілей розділу XII цього Кодексу – обов`язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди – ст. 14.1.136 ПК України. 
Відповідно до пункту 288.1 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. 
Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). 
Для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства – пункт 289.1 статті 289 ПК України. 
Пунктом 289.2 статті 289 ПК України передбачено, що центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І:100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. 
У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок. 
Відповідно до пункту 2.3 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору згідно з листом Міжрайонного управління у Запорізькому районі та м. Запоріжжі Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 08.09.2017 № 0-8-0.181-939/117-17 становить площею 13,0000 га за кадастровим № 2322186800:01:003:1791 – 59417,67 грн. 
Протягом строку дії договору орендна плата нараховувалась та сплачувалась орендарем – відповідачем виходячи із розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 22,0000 га з кадастровим № 2322186800:01:003:1792 59417,67 грн., зазначеної у п. 2.3 Договору, та з урахуванням коефіцієнтів індексації за 2019-2025 роки. 
Згідно листа Головного Управління ДПС у Запорізькій області від 06.08.2025 № 7509/5/08-01-04-07-07 податковий борг з плати за землю по СФГ “АГРО ТРЕЙД” відсутній. 
З 01 січня 2019 року почала діяти загальнонаціональна (всеукраїнська) нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення, проведена на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 07.02.2018 № 105 “Про проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України” та затвердженої наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 16.11.2018 № 552 “Про затвердження технічної документації із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення”. 
Пунктом 4.6. договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається сторонами, зокрема у випадку зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
В разі зміни орендної плати на вимогу однієї із сторін, зацікавлена сторона повинна повідомити про це іншу сторону не пізніше ніж за один місяць. При досягненні згоди між сторонами укладається додаткова угода про зміну розміру орендної плати. 
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, розглядаючи питання належного способу захисту прав органу місцевого самоврядування у випадку зміни нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності, дійшла висновку про те, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.
Відтак, за останньою актуальною позицією Великої Палати Верховного Суду у сторін відсутній обов`язок вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.
Тому, апеляційний суд вказує про те, що зі зміною НГО, автоматично змінився й розмір орендної плати попри те, що сторони не уклали додаткову угоду до договору.
Водночас у цій справі, суд перш за все має оцінити не питання укладення або не укладення додаткової угоди, а наявність істотності та систематичності порушення відповідачем умов договору щодо сплати оренди плати, що може бути підставою для розірвання такого договору. 
Суд першої інстанції дійшов висновку про те, що є підстави для припинення права користування земельною ділянкою та розірвання договору оренди землі на підставі статті 141 Земельного кодексу України та ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України. 
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду ч. 4 ст. 236 ГПК України. 
Відповідно до ч. 5 ст. 13 Закону України “Про судоустрій і статус суддів” висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов`язковими для всіх суб`єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права. 
Разом з цим, всупереч вимог ч. 4 ст. 236 ГПК України судом першої інстанції не враховано правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 05.02.2025 по справі № 925/457/23, щодо застосування ч. 2 ст. 651 ЦК України та ст. 141 Земельного кодексу України: 
“Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - “значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору”. 
Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. 
Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. 
Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати. 
Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку. 
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). 
Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору. 
Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. 
Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. 
Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення. 
Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди. 
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. 
Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19). 
Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору. 
Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. 
Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. 
Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин. 
У постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту “д” частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною. 
У цій же постанові зазначено, що якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України. 
Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. 
Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін. У справі, яка переглядається, Рада за спірний період мала законні очікування на отримання від Товариства 249 245,03 грн орендної плати, більшу частину з якої (понад 86 %) орендар сплатив. Несплаченою залишилася лише частина індексації орендної плати в сумі 32 769,50 грн індексації, що становить близько 13 % від усієї суми зобов`язання. 
За таких обставин стягнення з Товариства на користь Ради заборгованості з орендної плати (її індексації) в розмірі 32 769,50 грн повною мірою відповідатиме критеріям належності та ефективності способу захисту порушеного права, забезпечуючи при цьому дотримання принципу збереження договору”. 
Щодо сплати відповідачем протягом 2019-2025 років орендної плати у меншому розмірі, апеляційний суд вказує про те, що ця обставина не заперечувалась відповідачем під час розгляду спору.
В той же час, позивачем не доведено, що відповідач не сплачував орендну плату повністю протягом декількох періодів (систематичність несплати).
З огляду на те, що у цій справі відповідач не допускав повної несплати орендних платежів, а лише вносив орендну плату не у повному розмірі, враховуючи правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, апеляційний суд доходить висновку про те, що до правовідносин сторін не підлягає застосуванню норма пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України.
Надаючи оцінку істотності порушень договору, апеляційний суд звертає увагу на такі обставини.
Пунктом 4.6. договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається сторонами, зокрема у випадку зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
В разі зміни орендної плати на вимогу однієї із сторін, зацікавлена сторона повинна повідомити про це іншу сторону не пізніше ніж за один місяць. При досягненні згоди між сторонами укладається додаткова угода про зміну розміру орендної плати. 
Отже, умовами договору передбачено, що зміна нормативно грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати та регламентовано дії сторін у такому випадку, а саме – звернення зацікавленої сторони із відповідним повідомленням та укладення додаткової угоди про зміну розміру орендної плати у разі досягнення згоди між сторонами.
Апеляційний суд зазначає, що матеріали справи не містять доказів того, що позивач, як зацікавлена сторона, звертався до відповідача з повідомленням про зміну орендної плати, як це передбачено пунктом 4.6 договору. Також сторони зазначили про те, що додаткова угода між ними не укладалась. З відповідними пропозиціями жодна зі сторін до іншої не зверталась.
Суд зауважує про те, що відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Тому він, крім спеціального законодавства, є основним регулятором у відносинах сторін.
Тому відповідач, керуючись умовами договору, міг цілком розраховувати на те, що позивач повідомить його про зміну нормативно грошової оцінки та запропонує укладення додаткової угоди, оскільки укладення такої угоди хоча й не є обов?язковою умовою для зміни розміру орендної плати внаслідок зміни НГО (за практикою Великої Палати Верховного Суду), але й не заборонене, й до того ж передбачене умовами договору, який є діючим та недійсним не визнавався. 
З матеріалів справи вбачається, що до 19 вересня 2025 року спір між позивачем та відповідачем щодо розміру орендної плати був відсутній. Позивач не звертався до відповідача з повідомленням про наявність у нього заборгованості та з вимогою її погасити.
07 грудня 2025 року відповідач добровільно сплатив на користь Степненської сільської ради заявлений до стягнення розмір несплаченої орендної плати за період 2019-2025 років у сумі 12818,81 грн., у зв`язку з чим ухвалою суду від 22.12.2025 провадження у справі № 908/2926/25 у зазначеній частині позовних вимог закрито на підставі ст. 231 ч. 1 п. 2 ГПК України у зв`язку з відсутністю предмету спору.
Крім того, суд звертає увагу на те, що Витяг про нормативно грошову оцінку хоча і міг бути отриманий відповідачем, але такого обов`язку договір оренди землі не містить. 
Також, суд критично ставиться до твердження позивача про те, що для нього несплата орендної плати у повному розмірі сприймається як істотне порушення договору, з огляду на те, що протягом багатьох років позивач жодного разу не звертався до відповідача з відповідними вимогами.
Позивачем не доведене твердження про те, що відповідач свідомо припускався порушення договору оренди землі. 
Апеляційний суд зауважує, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання. Неістотні порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору. 
Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. 
Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин. 
Тому, апеляційний суд погоджується з доводами відповідача про те, що суд першої інстанції зробив висновок про істотність порушення умов договору формально, спираючись лише на відсоток сплати орендної плати по відношенню до орендної плати з урахуванням зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки – 73,24 %, відсоток несплаченої орендної плати – 26,76 %.
Водночас, колегія суддів не погоджується із висновком суду першої інстанції, що часткова несплата орендної плати сама по собі свідчить про істотність порушення договору, зважаючи на викладене вище.
Апеляційний суд погоджуючись з правовою позицією Великої Палати Верховного суду, викладеною у постанові від 05.02.2025 по справі № 925/457/23 вказує про те, що у цій справі ефективним способом захисту є стягнення заборгованості, а не розірвання договору оренди землі. Апеляційний суд дійшов висновку про те, що враховуючи обставини справи, поведінку сторін та умови договору, порушення відповідачем умов договору не є істотним. 
Відповідно до пунктів 1, 3, 4 частини першої статті 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є нез`ясування обставин, що мають значення для справи; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
За викладених обставин, колегія суддів вважає, що висновки суду не відповідають фактичним обставинам та матеріалам справи, також судом неправильно застосовані норми матеріального права.
Враховуючи вищевикладене колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, рішення Господарського суду Запорізької області від 17.02.2026 у справі №908/2926/25 необхідно скасувати. Прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю.
Зважаючи на задоволення апеляційної скарги Селянського (фермерського) господарства “Агро Трейд”, судові витрати, понесені у зв`язку із подачею позову та апеляційним оскарженням, згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України слід покласти на Степненську сільську раду Запорізького району Запорізької області.
Керуючись ст. ст. 269, 275, 276, 282-284 Господарського процесуального кодексу України, суд, 
ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Селянського (фермерського) господарства “Агро Трейд” на рішення Господарського суду Запорізької області від 17.02.2026 у справі №908/2926/25 - задовольнити.
Рішення Господарського суду Запорізької області від 17.02.2026 у справі №908/2926/25  – скасувати.
Ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.
Стягнути з Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області (70432, Запорізька область, Запорізький район, с. Степне, вул. Травнева, 50; ідентифікаційний код 05383342) на користь Селянського (фермерського) господарства “Агро Трейд” (69015, м. Запоріжжя, вул. Автозаводська, буд. 60, кв. 144: ідентифікаційний код 31525878) 7 267,20 грн судового збору за розгляд апеляційної скарги.
Видачу наказу на виконання цієї постанови доручити Господарському суду Запорізької області.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова виготовлена і підписана 18.05.2026.

Головуючий суддя Я.С. Золотарьова

Суддя С.В. Мартинюк 

Суддя  Ю.В. Фещенко