Справа № 573/324/26
Провадження № 2/591/951/26

З А О Ч Н Е Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
16 червня 2026 року       м. Суми

Зарічний районний суд м. Суми в складі:
головуючого судді Ніколаєнко О.О., 
за участю секретаря судового засідання Митник Ю.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Суми цивільну справу №573/324/26 за позовом  ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» про стягнення грошових коштів,-

ВСТАНОВИВ :

У лютому 2026 року адвокат Мірошниченко А.В., діючи в інтересах ОСОБА_1 , звернувся до суду з позовом та свої позовні вимоги мотивує тим, що 13 квітня 2020 року між ОСОБА_1 та відповідачем було укладено попередній договір купівлі-продажу квартири №С3.06.1.021. Відповідно до умов договору сторони зобов`язалися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , 2-кімнатна квартира 2 поверх, загальна площа 70,54 кв.м. Сторонами узгоджено, що орієнтована загальна вартість квартири становитиме 814 243,22 грн. Покупець зобов`язаний сплатити продавцю грошові кошти в якості забезпечувального платежу, розмір якого дорівнює загальній вартості квартири. Визначено орієнтовний термін завершення будівельно-монтажних робіт по шостій секції житлового будинку - ІІ квартал 2021 року. Згідно попереднього договору сторони беруть на себе обов`язок укласти основний договір протягом трьох місяців з моменту введення житлового будинку в експлуатацію. 13.04.2020 року грошова сума в розмірі 814 243,22 грн. була зарахована позивачем на рахунок відповідача.
Зі сторони АТ «ЗНВКІФ «ОРЕГОН» на день подання позовної заяви зобов`язання не виконано, будівельно-монтажні роботи не завершені, основний договір сторонами не укладено, квартира покупцю не передана.
Як вбачається зі змісту та форми попередніх договорів купівлі-продажу квартири вони не є нотаріально посвідченими, до правовідносин підлягає застосуванню ч.2 ст.570 ЦК України, яка встановлює презумцію авансу.
Просить суд стягнути з AT «ЗНВКІФ «ОРЕГОН» на користь ОСОБА_1 грошові кошти в сумі 814 243,22 грн.
Ухвалою Білопільського районного суду Сумської обалсті від 18.02.2026 року справу передано на розгляд до Зарічного районного суду м.Суми. Ухвалою від 23.03.2026 року відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження. Ухвалою від 01.05.2026 року закрито підготовче провадження по справі, призначено справу до судового розгляду.
У судове засідання представник позивача не з`явився, надіслав заяву про розгляд справи у його відсутність, не заперечує проти вирішення справи у заочному порядку. 
В судове засідання відповідач не з`явився, про час та місце розгляду справи був повідомлений, про причини неявки суду не повідомив, клопотань про відкладення розгляду справи від нього не надходило. Правом подання відзиву, надання доказів відповідач не скористався.
На підставі ст.280 ЦПК України суд вважає за можливе провести заочний розгляд справи на підставі наявних у справі доказів.
Відповідно до ч.2 ст.247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється, так як розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи.
Враховуючи вищенаведене, суд вважає за можливе розглянути справу по суті на підставі наданих сторонами доказів. 
Вивчивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає частковому задоволенню.
Як встановлено судом, продавцем за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна є АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ОРЕГОН», інтереси якого при підписанні договору на підставі договору доручення представляло ТОВ «Сібіез Сейлз».
Під час підписання попередніх договорів, від імені продавця діяла повірений ТОВ «Сібіез Сейлз» в особі Сухомліна О.В. (а.с. 5).
В силу приписів статті 239 ЦК України, правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє.
Відповідно до ч.1 ст.1000 ЦК України за договором доручення одна сторона (повірений) зобов`язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії.
Таким чином, обов`язок з виконання зобов`язання та повернення коштів, наданих представнику продавця на виконання договору доручення щодо підписання попереднього договору і отримання грошових коштів, покладається саме на довірителя, тобто АТ «ЗНВКІФ «ОРЕГОН».
З матеріалів справи вбачається, що 13.04.2020 року, між АТ «ЗАКРИТИЙ НЕДИВЕРСИФІКОВАНИЙ ВЕНЧУРНИЙ КОРПОРАТИВНИЙ ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ФОНД «ОРЕГОН», як «Продавцем», від імені та в інтересах якого на підставі Договору доручення №2 від 05.10.2016 року діяло Товариство з обмеженою відповідальністю «Сібіес Сейлз», в особі Сухомліної О.В., як «Повіреного Продавця», та ОСОБА_1 , як «Покупцем», укладено попередній договір № СЗ.05.1.021 купівлі-продажу квартири (а.с. 5-10).
Відповідно до п.1.1 попереднього Договору сторони зобов`язалися в майбутньому, в чіткій відповідності до умов та положень попереднього договору укласти договір купівлі-продажу квартири, з наступними характеристиками: АДРЕСА_2 , 1-кімнатна квартира за №11, 2 поверх, проектна площа 70,54 кв.м.
Відповідно до п.2.1 попереднього Договору сторонами узгоджено, що орієнтована загальна вартість квартири, за яку вона буде продана покупцю згідно Основного договору становитиме 814 243,22 грн. Вказана сума розраховується як добуток загальної проектної площі квартири та вартості 1 кв.м. площі квартири становить 11543,00 грн. Вартість 1 кв.м. площі квартири є сталою та не може бути змінена продавцем в односторонньому порядку.
Відповідно до п.2.2. попереднього договору покупець на підтвердження власної платоспроможності та наміру щодо укладення Основного договору та виконання інших обов`язків, що покладені на нього згідно попереднього договору, зобов`язаний сплатити продавцю, шляхом перерахунку на рахунок повіреного продавця, грошові кошти в якості забезпечувального платежу, розмір якого дорівнює загальній вартості квартири, що вказано в п.2.1 попереднього Договору, та має бути сплачений у строки, визначені попереднім договором. 
Відповідно до п.2.4. попереднього договору, покупець зобов`язується сплатити частину забезпечувального платежу в розмірі 13685,00 грн., що еквівалентно 500 дол. США, станом на дату укладення цього договору, в день підписання попереднього договору сторонами. Іншу частину забезпечувального платежу покупець зобов`язується сплатити протягом трьох банківських днів з моменту підписання попереднього договору сторонами, а саме до 15.04.2020 року включно. Обидві частини забезпечувального платежу мають бути сплачені в безготівковій формі, в національній валюті – гривні, шляхом перерахування грошових коштів на ступні банківські реквізити:
Отримувач коштів: Товариство з обмеженою відповідальністю «Сібіес Сейлз»; ЄДРПОУ: 40710614, IBAN НОМЕР_1 у банку АТ «Райффайзен Банк Аваль», призначення платежу: «Забезпечувальний платіж згідно попереднього договору купівлі-продажу Квартири від 13.04.2020 року, реєстровий № СЗ.06.1.021, без ПДВ».
Відповідно до п. 2.12 попереднього договору, при укладенні основного договору, усі грошові кошти, сплачені покупцем продавцю, шляхом перерахунку на рахунок повіреного продавця, в процесі виконання попереднього договору, будуть зараховані у належний з покупця платіж за основним договором.
Відповідно до п. 2.13 попереднього договору, на підставі поговору доручення №2 від 05.10.2016 року, укладеного між продавцем та повіреним продавця, усі розрахунки між сторонами будуть здійснюватися за посередництва повіреного продавця. Сплата покупцем будь-яких грошових коштів на рахунок повіреного продавця в якості виконання будь-якого фінансового зобов`язання покупця згідно умов попереднього договору, вважається належним виконанням даного зобов`язання перед покупцем. В свою чергу, сплата повіреним продавця будь-яких грошових коштів на рахунок покупця в якості виконання будь-якого фінансового зобов`язання продавця згідно умов попереднього договору, вважається належним виконання даного зобов`язання перед покупцем.
Відповідно до п. 3.1 попереднього договору, попередній договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами та діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань, визначених у попередньому договорі. Строк дії попереднього договору, може бути припинено або змінено тільки за взаємною згодою Сторін або у випадках, визначених попереднім договором.
Відповідно до п. 3.2 попереднього договору, орієнтовний термін завершення будівельно-монтажних робіт по шості секції житлового будинку – ІІ (другий) квартал 2021 року.
Відповідно до п.3.3 попереднього поговору, згідно попереднього договору Сторони беруть на себе обов`язок укласти основний договір протягом трьох місяців з моменту введення житлового будинку в експлуатацію.
Згідно п. 4.1.9 попереднього договору, продавець зобов`язується дотримуватися строків закінчення монтажно-будівельних робіт у Житловому будинку, визначених у попередньому договорі.
Згідно п.6.1 попереднього договору, за невиконання або неналежне виконання умов попереднього договору, Сторони несуть відповідальність, визначену попереднім договором та чинним законодавством України.
Згідно п. 6.2 попереднього договору, сторони погодили, що під невиконанням або неналежним виконанням Стороною умов попереднього договору, вони мають на увазі: п. (в) - невиконання або неналежне виконання будь-якого зобов`язання, вказаного у попередньому договорі.
Згідно платіжного доручення №2442126764 від 13.04.2020 року позивач сплатив суму грошових коштів в розмірі 814243,22 грн. з зазначенням платежу – забезпечувальний платіж згідно попереднього договору №СЗ.06.1.021 від 13.04.2020 року купівлі-продажу квартири, одержувач коштів ТОВ «Сібіес Сейлз» (а.с. 13).
Згідно довідки , виданої ТОВ «Сібіес Сейзл» від 30.04.2020 року ОСОБА_1 станом на дату оформлення довідки внесла забезпечувальний платіж у сумі 814 243, 22 коп. без ПДВ за квартиру в ЖК Зарічний, будівельна адреса : АДРЕСА_3 (а.с.11).
Всупереч умовам п. 4.1.9 продавець в строки визначені п. 3.2 попереднього договору не завершив монтажно-будівельні роботи у Житловому будинку та не передав квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , 2-кімнатна квартира за №11, 2 поверх, проектна площа 70,54 кв.м., в експлуатацію Покупцю, а також не уклав Основний договір.
Станом на день розгляду справи судом зобов`язання відповідачем не виконані, кошти не повернуті, відповідач на спростування позиції позивача не надав доказів щодо введення будинку в експлуатацію та здачі квартири позивачу, а також доказів укладення та підписання основного договору, тобто прострочення виконання зобов`язання відбулося з вини відповідача. 
З наявних в матеріалах справи копії попереднього договору вбачається, що він нотаріально не посвідчений, а отже є нікчемним в силу ст.ст.635, 675 ЦК України. 
Відповідно до частин першої, третьої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, у письмовій формі.
Згідно зі статтею 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Оскільки попередній договір його учасниками укладається з метою забезпечення укладання у майбутньому договору купівлі-продажу нерухомого майна, то за правилами статті 635ЦК України цей договір підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню.
Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимог закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (частина друга статті 215, частина перша статті 216 ЦК України).
Установивши, що укладені сторонами попередні договори купівлі-продажу нерухомого майна, у порушення вимог статті 635 ЦК України, не посвідчені нотаріально, і що відповідач їх умови не виконав, житловий будинок в експлуатацію не здав, сторони основний договір не оформили, суд приходить до висновку про нікчемність попереднього договору №СЗ.06.1.021 купівлі-продажу квартири від 13.04.2020 року. 
Вирішуючи спірні правовідносини, не залежності від назви договору, суд також повинен встановити його зміст та волевиявлення сторін.
Згідно висновків, що викладені в постанові Верховного Суду від 18 травня 2023 року по справі №910/7975/21, правова природа договору не залежить від його назви, а визначається з огляду на зміст, тому оцінюючи відповідність волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, суд повинен надати правову оцінку його умовам, правам та обов`язкам сторін для визначення спрямованості як їхніх дій, так і певних правових наслідків. Подібний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 19.08.2020 у справі № 915/1302/19. Водночас якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили. Правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відповідно до статті 235 ЦК України є удаваним.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, змісту права чи інтересу, по захист якого звернулась особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (схожі висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 5.06.2018 у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23) та від 16.11.2022 у справі № 911/3135/20 (підпункт 8.47)).
Правовідносини, що виникли між сторонами за умовами попереднього договору, відповідно до якого сторони в майбутньому домовилися про укладення основного договору - купівлі-продажу об`єкта інвестування - квартири в багатоквартирному будинку, на виконання якого позивач вніс вартість новоствореного об`єкта будівництва, а відповідач зобов`язався передати йому зазначене майно після введення будинку в експлуатацію, фактично за своїм змістом є правовідносинами з інвестування майна до яких підлягають застосуванню положення Закону України «Про інвестиційну діяльність».
Зважаючи на те, що сторонами при укладені попередніх договорів купівлі-продажу нерухомого майна не дотримані вимоги ст. 657 ЦК України щодо нотаріальної форми їх посвідчення, вказані правочини в силу ч.1 ст. 220 ЦК України є нікчемними і не створюють ніяких юридичних наслідків крім тих, що пов`язані з їх недійсністю, зокрема, з повернення отриманих за нікчемним правочином коштів і застосування до спірних правовідносин положень ст.570 ЦК України, з необхідністю визначення, що внесена покупцем сума на виконання попереднього договору є заставою або авансом в розумінні чинного законодавства та угоди сторін. 
Надаючи оцінку попередньому договору, суд зазначає, що є встановленими сторонами в договорі предмет, ціна та строки виконання договору, тобто правовідношення має всі необхідні ознаки договору.
Відповідач взяв на себе зобов`язання побудувати квартиру в багатоквартирному будинку в майбутньому, у визначені строки, за кошти позивача, при цьому позивач сплатив 100% вартості об`єктів інвестування, що визначено укладеними договорами, при цьому сторони обумовили, що ціна є сталою та не може бути змінена. 
Згідно умов договорів сторони визначили цю суму як забезпечувальний платіж, що відповідає й вказівці на призначення платежу в наданих позивачем копіях платіжних доручень. Кошти були сплачені позивачем з метою повної оплати за виконання зобов`язання відповідачем - будівництва нерухомого майна. 
Відповідно до п.2.3 попередніх договорів, зміст яких є ідентичним, сторони визначили, що забезпечувальний платіж є іншим, створеним згідно ч.2 ст.546 ЦК України видом забезпечення виконання зобов`язання.
Крім того, відповідач взяв на себе зобов`язання побудувати квартиру, яка вказана в укладеному договорі, в багатоквартирному будинку в майбутньому, у визначені строки, за кошти позивача, при цьому позивач сплатив 100% вартості об`єкта інвестування. 
Статтею 546 ЦК України визначено вичерпні види забезпечення виконання зобов`язання у виді неустойки, поруки, гарантії, застави, притримання, завдатку, права довірчої власності. Інших видів забезпечення чинним цивільним законодавством не встановлено.
Сторонами обумовлено, що забезпечувальний платіж є іншим видом забезпечення виконання зобов`язання, але зі змісту договору не конкретизовано та не встановлено сторонами яким саме та в чому він полягає. Частина 2 ст.546 ЦК України не конкретизує та не визначає в чому саме полягає зміст визначення терміну іншого виду забезпечення виконання зобов`язання. Тому при вирішенні справи судом повинно бути з`ясовано до якого виду забезпечення виконання зобов`язання відноситься правова природа забезпечувального платежу, згідно попереднього договору, що сплачений позивачем.
Згідно зі статтею 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.
Ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання.
Згідно правової позиції, викладеній в постанові Верховного Суду від 01.10.2020 року, справа №361/8331/18, визначено, що авансом визнається сума, що сплачується як попередній платіж у рахунок належних платежів. Відповідно аванс не виконує забезпечувальної функції. Сторона, що видала аванс, вправі вимагати його повернення в разі припинення зобов`язання до початку його виконання, а також у всіх випадках невиконання договору. На відміну від авансу завдаток підлягає поверненню тільки в разі припинення зобов`язання до початку його виконання або внаслідок неможливості виконання.
Згідно з положеннями статей 546, 548 ЦК завдатком може бути забезпечене лише дійсне зобов`язання, яке випливає із договору, укладеного сторонами.
Судом беруться до уваги доводи позивача, що сплата коштів та підписання договору між сторонами мали реальний намір щодо фактичного інвестування, подальшого будівництва та передання у власність об`єкту нерухомого майна квартири. Крім того, відповідач приступив до виконання зобов`язання, розпочав будівництво, збудувавши декілька поверхів багатоквартирного житлового будинку, але будівництво не довів до кінця. Така поведінка сторін є реальною та спрямованою на настання правових наслідків, тобто не свідчить про факт недійсності намірів сторін, свідчить про існування правовідносин договірного характеру в цілому, а наміри сторін закріплені в письмовому договорі.
Враховуючи викладене, з відповідача слід стягнути суму коштів в розмірі 814243,22 грн., що були сплачені позивачем як забезпечувальний платіж, тобто в розумінні суду як завдаток. Суд зазначає, що зазначена сплачена сума є по собі не лише частиною з оплати, в рахунок належних платежів, а є всією сумою оплати зобов`язання, обумовленою сторонами згідно домовленостей, спрямованою на забезпечення виконання зобов`язання відповідачем в майбутньому. Інших платежів та доплат за попереднім договором не встановлено. Тому суд приходить до висновків про можливість застосування до спірних правовідносин норм ч.2 ст.570 та ст.571 ЦК України та стягнення з відповідача суми у розмірі завдатку. 
Задовольнивши позов, що містить вимогу майнового характеру, суд зобов`язаний також вирішити питання стягнення судових витрат з відповідача у відповідності до ст.141 ЦПК України.
Враховуючи задоволення позову, з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір в сумі 8 142 грн. 43 коп.

Керуючись ст. ст. 12, 13, 76-81, 200, 247, 263-265, 280-284 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ : 

Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити.
Стягнути з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон» на користь ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 814243 грн. 22 коп., судовий збір у розмірі 8 142 грн. 43 коп.
Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом 30 днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом 20 днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. 
Рішення суду може бути оскаржено до Сумського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 30 днів з дня проголошення. В разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.
Позивач:  ОСОБА_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_2 .
Відповідач: Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Орегон», місцезнаходження: м.Київ, вул. Велика Житомирська, буд.6/11, к.307, код ЄДРПОУ: 40162043.
Повний текст рішення виготовлено 16.06.2026.

Суддя О.О. Ніколаєнко