ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД 
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"02" червня 2026 р. Справа№ 910/1121/23
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого: Михальської Ю.Б.
суддів: Мальченко А.О. 
Тищенко А.І. 

секретар судового засідання: Ніконенко Ю.А.
за участю представників: згідно з протоколом судового засідання від 02.06.2026,

розглянувши апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків»
на рішення Господарського суду міста Києва від 05.03.2026 (повний текст складено 18.03.2023) 
у справі №910/1121/23 (суддя С.О. Турчин)
за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків»
до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаполісстрой»; 
2) Товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД»
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Скульська Тетяна Анатоліївна
про визнання недійсними договорів та скасування державної реєстрації, -

В С Т А Н О В И В :

Короткий зміст позовних вимог 

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» (далі, позивач або ОСББ «Волейків») звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаполісстрой» (далі, відповідач-1) та Товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» (далі, відповідач-2) про: визнання недійcними договорів купівлі-продажу майнових прав №МН/НП/03.01-17/1 від 03.01.2017, №МН/НП/03.01-17/2 від 03.01.2017, скасування державної реєстрації права власності за ТОВ «Рембудсервіс ЛТД» на нежитлове приміщення №1 котельня загальною площею 77,9 кв.м за адресою: м. Київ, вул. Руданського Степана, 3А (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1638589480000, номер запису про право власності 27813344), скасування державної реєстрації права власності за ТОВ «Рембудсервіс ЛТД» на нежитлове приміщення №2 котельня загальною площею 56,9 кв.м за адресою: м. Київ, вул. Руданського Степана, 3А (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1638722680000, номер запису про право власності 27815915) та визнання недійсним договору купівлі-продажу котельні №1/17 від 03.01.2017, визнання недійсним договору купівлі-продажу теплового пункту №2/17 від 03.01.2017 (із урахуванням пояснень від 12.07.2023).
Позов обґрунтовано тим, що відчужувані за спірними договорами приміщення котелень разом із обладнанням та тепловим пунктом є складовою частиною єдиної системи опалення та газопостачання будинку №3-А по вулиці Степана Руданського в місті Києві, що належить на праві спільної сумісної власності всім власникам квартир багатоквартирного будинку та призначені для забезпечення експлуатації всього будинку.
Відчуження таких приміщень разом із обладнанням та тепловим пунктом здійснено без згоди співвласників, що свідчить про незаконність оспорюваних договорів. Крім того, договори купівлі-продажу майнових прав є удаваними правочинами, оскільки сторони фактично мали намір укласти договори купівлі-продажу нерухомого майна, а не майнових прав. Державна реєстрація права власності на спірне майно проведена з порушенням вимог закону, що додатково свідчить про наявність підстав для скасування такої реєстрації права власності.

Короткий зміст оскаржуваного рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 05.03.2026 у справі №910/1121/23 в позові відмовлено повністю.
Рішення суду обґрунтоване тим, що визнання недійсними договору №МП/НП/03.01-17/1 купівлі-продажу майнових прав від 03.01.2017 та договору №МП/НП/03.01-17/2 купівлі-продажу майнових прав від 03.01.2017 не є ефективним способом захисту, оскільки не відновить порушених прав позивача, а правильним захистом буде саме подання віндикаційного позову до кінцевого володільця майна. 
Суд установив, що у справі №910/11881/19, до розгляду якої суд зупиняв провадження у справі, що розглядається, позивач заявив саме віндикаційний позов. Рішенням Господарського суду міста Києва від 19.05.2025 у справі №910/11881/19, яке набрало законної сили, позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» задоволено повністю. Ухвалено витребувати із чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» приміщення котельні № 1, загальною площею 77,9 кв.м. (реєстраційний номер 1638722680000), котельні № 2 загальною площею 56,9 кв.м. (реєстраційний номер 1638589480000), диспетчерської загальною площею 67,3 кв.м. (реєстраційний номер 1620354780000) та всього технічного обладнання, яке знаходиться у вказаних приміщеннях та використовується для обслуговування та експлуатації багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А. На виконання рішення Господарського суду міста Києва від 19.05.2025 у справі №910/11881/19 приміщення котелень №1 та №2, а також 502 приміщення (диспетчерська) зареєстровано у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як спільна сумісна власність власників квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку у м. Києві по вул. Степана Руданського, будинок 3-А, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав №№ 452417807, 451206585, 452383330, наданими позивачем до письмових пояснень від 12.02.2026.
Таким чином, на виконання судового рішення у справі №910/11881/19 про витребування нерухомого майна здійснено державну реєстрацію права власності на об`єкти нерухомого майна (приміщення котельні № 1, загальною площею 77,9 кв.м. та котельні №2 загальною площею 56,9 кв.м.) за співвласниками багатоквартирного будинку, у зв`язку з чим їхні права як співвласників є захищеними у належний спосіб.
Отже, такий спосіб захисту прав, як визнання недійсними договорів купівлі-продажу майнових прав №МП/НП/03.01-17/1 від 03.01.2017 та №МП/НП/03.01-17/2 та скасування державної реєстрації права не є належним способом захисту прав позивача, що є самостійною підставою для відмови у позові.
Щодо визнання недійсними договорів купівлі-продажу котельні №1/17 від 03.01.2017 та купівлі-продажу теплового пункту №2/17 від 03.01.2017, то суд зазначив, що саме по собі визнання їх недійсними без одночасного заявлення вимоги про повернення обладнання, яке використовується для обслуговування та експлуатації багатоквартирного будинку, не призведе до поновлення майнових прав держави, що свідчить про неефективність обраного позивачем способу захисту.
Суд зазначив, що матеріали справи не містять специфікацій до договорів купівлі-продажу котельні №1/17 від 03.01.2017 та купівлі-продажу теплового пункту №2/17 від 03.01.2017, однак, позивачем/відповідачем не надано належних і допустимих доказів на підтвердження того, що за договорами купівлі-продажу котельні №1/17 від 03.01.2017 та теплового пункту №2/17 від 03.01.2017 було передано обладнання, відмінне від того, яке витребувано рішенням суду у справі №910/11881/19.
Із урахуванням наведеного, враховуючи належність майна за спірними договорами позивачу, у задоволенні позовних про визнання недійсними договорів купівлі-продажу котельні №1/17 від 03.01.2017 та купівлі-продажу теплового пункту №2/17 від 03.01.2017 за висновками суду також належить відмовити. 

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погодившись із прийнятим судовим рішенням, 07.04.2026 через підсистему «Електронний суд» Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, відповідно до якої просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 05.03.2026 у справі №910/1121/23 в частині відмови у визнанні недійсними договорів та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в частині визнання недійсними договорів.
Узагальнені доводи апеляційної скарги позивача зводяться до такого:
- судом першої інстанції було неправильно застосовано норми матеріального права (а саме статтю 388 Цивільного кодексу України), оскільки ТОВ «Рембудсервіс ЛТД» не є добросовісним набувачем, що було встановлено Рішенням Господарського суду міста Києва у справі №910/11881/19 від 19.05.2025. Натомість ТОВ «Рембудсервіс ЛТД» є недобросовісним набувачем приміщень котелень 1 та 2, а також обладнання котелень та теплового пункту згідно з оспорюваними договорами купівлі-продажу майнових прав №МН/НП/03.01-17/1 від 03.01.2017, №МН/НП/03.01-17/2 від 03.01.2017, договору купівлі-продажу котельні №1/17 від 03.01.2017, договору купівлі-продажу теплового пункту №2/17 від 03.01.2017, оскільки знало від початку, що вказані приміщення є допоміжними та належать співвласникам будинку на праві спільної сумісної власності і не можуть бути набуті у приватну власність згідно закону, а саме відповідно до статті 382 Цивільного кодексу України. Специфіка допоміжного майна багатоквартирного будинку виключає можливість його правомірного відчуження забудовником (ТОВ «Мегаполісстрой»);
- позивач не погоджується з оскаржуваним рішенням у частині відмови через нібито обраний «неналежний спосіб захисту» шляхом заявлення вимог про визнання недійсними оспорюваних договорів з огляду на те, що саме визнання недійсними оспорюваних договорів є належним способом захисту та усуне фактично першоджерело порушення прав позивача та співвласників багатоквартирного будинку у м. Києві по вул. С. Руданського, 3-А, а саме протиправні вказані оспорювані договори. Так, у разі визнання судом недійсними оспорюваних договорів купівлі-продажу у подальшому в будь-якій ситуації, коли третя особа буде протиправно заявляти свої права на спірне майно за такими договорами, - ОСББ «Волейків» зможе пред`явити судове рішення про визнання таких договорів недійсними, що нівелює будь-які протиправні претензії у майбутньому від третіх осіб та таким чином відновить і захистить права співвласників багатоквартирного будинку у м. Києві по вул. С. Руданського, 3-А. У випадку ж, якщо суд не визнає вказані договори недійсними, то формально вони вважатимуться дійсними і ТОВ «Рембудсервіс ЛТД» формально буде вважатися власником спірного майна за оспорюваними договорами та може протиправно пред`являти їх перед іншими суб`єктами в своїх корисних цілях, що перешкоджатиме обслуговуванню будинку ОСББ «Волейків»;
- судом першої інстанції в оскаржуваному рішенні не було розглянуто та не було вирішено спір по суті заявлених вимог та підстав позову, а мотивувальна частина оскаржуваного рішення зводиться буквально до «неефективного способу захисту прав позивача», як окремої формальної підстави для відмови у позовних вимогах, без надання позовним вимогам належної інтерпретації та без оцінки спірних правовідносин та обставин (юридичних фактів), якими позивач обґрунтовував заявлені вимоги.
Водночас апелянтом заявлено клопотання про поновлення строку на апеляційне оскарження рішення Господарського суду міста Києва від 05.03.2026 у справі №910/1121/23.
Також в прохальній частині апеляційної скарги апелянт просить суд долучити до матеріалів справи та врахування при розгляді апеляційної скарги Акт №01/03/2026 від 31.03.2026 комісійного обстеження теплового пункту за адресою: м. Київ, вул. С. Руданського, буд. №3А, рівень -2, ОСББ «Волейків» з урахуванням неможливості подання даного документу під час розгляду справи у суді першої інстанції (оскаржуване рішення Господарського суду міста Києва від 05.03.2026 у справі №910/1121/23 було прийнято 05.03.2026, а акт було складено вже пізніше 31.03.2026, після закінчення опалювального сезону 2025/2026 у місті Києві, у зв`язку з чим останній просить врахувати поважність причин неможливості подання даного документу у суді першої інстанції).

Узагальнені доводи відзивів на апеляційну скаргу 

Відповідачі та третя особа письмових відзивів на апеляційну скаргу суду не надали, що у відповідності до частини 3 статті 263 Господарського процесуального кодексу України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги

Згідно з витягом із протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.04.2026 апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» на рішення Господарського суду міста Києва від 05.03.2026 у справі №910/1121/23 передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Михальська Ю.Б., судді: Тищенко А.І., Мальченко А.О.
Судом установлено, що апеляційна скарга була подана скаржником безпосередньо до суду апеляційної інстанції.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 13.04.2026 витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/1121/23; відкладено вирішення питання щодо подальшого руху апеляційної скарги до надходження матеріалів справи з Господарського суду міста Києва.
20.04.2026 матеріали справи №910/1121/23 надійшли до суду апеляційної інстанції та були передані судді-доповідачу.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.04.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» на рішення Господарського суду міста Києва від 05.03.2026 у справі №910/1121/23, призначено до розгляду апеляційну скаргу на 26.05.2026.
19.05.2026 через підсистему «Електронний суд» до Північного апеляційного господарського суду від представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» надійшла заява про його участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20.05.2026 заяву представника Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» про участь його у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду задоволено.
У судовому засіданні, призначеному на 26.05.2026, брав участь представник Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду. Інші учасники у судове засідання не з`явилися, про причини неявки суд не повідомили, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялися належним чином. 
Враховуючи неявку у судове засідання представників відповідачів та третьої особи, ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.05.2026 розгляд апеляційної скарги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» на рішення Господарського суду міста Києва від 05.03.2026 у справі №910/1121/23 відкладено в режимі відеоконференції на 02.06.2026 о 12 год. 00 хв.
27.05.2026 від представника позивача через підсистему «Електронний суд» до Північного апеляційного господарського суду надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи №910/1121/23 витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань станом на 27.05.2026 із зазначенням актуальної адреси місцезнаходження ТОВ «Мегаполісстрой» (03113, Україна, місто Київ, проспект Перемоги, будинок 62б офіс 1; ЄДРПОУ 32595417), а також відомості з Єдиного реєстру нотаріусів щодо актуальної адреси місцезнаходження Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Скульської Тетяни Анатоліївни ( АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ).
02.06.2026 суд розглянув викладене позивачем в апеляційній скарзі клопотання про долучення до матеріалів справи Акту №01/03/2026 від 31.03.2026 комісійного обстеження теплового пункту за адресою: м. Київ, вул. С. Руданського, буд. №3А, рівень -2 та відмовив у його задоволенні з огляду на таке.
Стаття 269 Господарського процесуального кодексу України, якою встановлено межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції, передбачено, що докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Системний аналіз положень статей 80 та 269 Господарського процесуального кодексу України свідчить, що докази, якими учасники справи обґрунтовують свої вимоги, повинні існувати на момент звернення до суду з відповідним позовом, і саме на учасника справи покладено обов`язок подання таких доказів одночасно з позовною заявою. Єдиний винятковий випадок, коли можливим є прийняття судом (у тому числі апеляційної інстанції) доказів з порушенням встановленого строку, - наявність об`єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії (наприклад, якщо стороні не було відомо про існування доказів), тягар доведення яких також покладений на учасника справи.
Отже, така обставина як відсутність існування доказів на момент звернення до суду з відповідним позовом взагалі виключає можливість прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів у порядку статті 269 Господарського процесуального кодексу України незалежно від причин неподання таких доказів. Навпаки, саме допущення такої можливості судом апеляційної інстанції матиме наслідком порушення норм процесуального права, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якого є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність і послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 06.02.2019 у справі №916/3130/17).
Водночас, апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції. При цьому, суд апеляційної інстанції перевіряє законність рішення суду першої інстанції в межах тих обставин та подій, які мали місце під час розгляду справи судом першої інстанції (аналогічний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.06.2018 у справі №756/1529/15-ц).
Отже, суд апеляційної інстанції не вправі надавати оцінку доказам під час апеляційного перегляду оскаржуваного рішення, яких не існувало під час розгляду справи судом першої інстанції.
Разом із цим, долучений позивачем до апеляційної скарги Акт №01/03/2026 від 31.03.2026 комісійного обстеження теплового пункту за адресою: м. Київ, вул. С. Руданського, буд. №3А, рівень -2 створений вже після ухвалення в даній справі оскаржуваного рішення суду. 
За таких обставин, враховуючи приписи частини 3 статті 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів у судовому засіданні 02.06.2026 відмовила у задоволенні клопотання позивача про долучення до матеріалів справи нового доказу.
У судовому засіданні 02.06.2026 суд оголосив вступну та резолютивну частини постанови.

Явка представників учасників справи

У судове засідання, призначене на 02.06.2026, з`явився представник позивача.
Представники відповідачів та третьої особи у судове засідання не з`явилися, про причини неявки суд не повідомили, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялися належним чином, про що у матеріалах справи містяться довідки про доставку ухвал суду до електронних кабінетів відповідача-2 та третьої особи, а також поштове повернення з адреси відповідача-1 із відміткою «Укрпошти» «адресат відсутній».
Згідно з частиною 12 статті 270 Господарського процесуального кодексу України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Представник позивача у судовому засіданні просив суд задовольнити апеляційну скаргу, рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити повністю.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції

03.01.2017 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Мегаполісстрой» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» укладено договір МП/НП/03.01-17/1 купівлі-продажу майнових прав, відповідно до умов якого відповідач придбав майнові права на об`єкт нерухомості (нежитлове приміщення (котельня) №1, загальною площею 77,9 кв.м., розташоване за адресою; вул. Степана Руданського, 3-а, у Шевченківському районі м. Києва.
03.01.2017 Товариство з обмеженою відповідальністю «Мегаполісстрой» та Товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» підписали акт прийому-передачі нежитлового приміщення №1 (котельня), відповідно до якого ТОВ «Мегаполісстрой» передало, а ТОВ «Рембудсервіс ЛТД» прийняло у власність нежитлове приміщення № 1.
Право власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на нежитлове приміщення (котельня) № 1, загальною площею 77,9 кв.м., розташоване за адресою; вул. Степана Руданського, 3-а, у м. Києві, зареєстровано 04.09.2018 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скульською Т.А. (з відкриттям розділу), реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1638722680000.
03.01.2017 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Мегаполісстрой» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» укладено договір №МП/НП/03.01-17/2 купівлі-продажу майнових прав, відповідно до умов якого Товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» придбало майнові трава на об`єкт нерухомості - нежитлове приміщення (котельня) №2, загальною площею 56,9 кв.м., розташоване за адресою; вул. Степана Руданського, 3-а, у Шевченківському районі м. Києва.
03.01.2017 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Мегаполісстрой» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» підписано акт прийому-передачі нежитлового приміщення №2 (котельня), відповідно до якого Товариство з обмеженою відповідальністю «Мегаполісстрой» передало, а Товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» прийняло у власність нежитлове приміщення №2.
Право власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на нежитлове приміщення (котельня) №2, загальною площею 56,9 кв.м., розташоване за адресою; вул. Степана Руданського, 3-а, у м. Києві, зареєстровано 04.09.2018 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скульською Т.А. (з відкриттям розділу), реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1638589480000.
03.01.2017 Товариство з обмеженою відповідальністю «Мегаполісстрой» та Товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» уклали договір купівлі-продажу котельні №1/17 та підписали відповідний акт приймання-передачі, відповідно до яких ТОВ «Рембудсервіс ЛТД» набуло у власність котельню у складі 19 котлів марки «Wessex-220М» та допоміжного котельного обладнання відповідно до специфікації, сплативши 1614854,22 грн. Котельня розташована на 1 та 2 технічних поверхах секції 1 в будинку за адресою: м. Київ, вул. Степана Руданського, 3-А. 
03.01.2017 Товариство з обмеженою відповідальністю «Мегаполісстрой» та Товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» уклали договір купівлі-продажу теплового пункту №2/17 та підписали відповідний акт приймання-передачі, відповідно до яких Товариство з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» набуло у власність обладнання індивідуального теплового пункту. Обладнання змонтоване в приміщеннях за адресою: м. Київ, вул. Степана Руданського, 3-А.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що переліченими договорами порушуються права співвласників багатоквартирного будинку по вул. Степана Руданського, 3-A в м. Києві, оскільки проведена на підставі зазначених правочинів державна реєстрація права власності на котельні за ТОВ «Рембудсервіс ЛТД», а також передача йому у власність котельного обладнання та теплового пункту обмежує право співвласників багатоквартирного будинку володіти, користуватись та розпоряджатися майном, яке згідно з законом є їх спільною сумісною власністю та призначене для використання на забезпечення експлуатації будинку та для його обслуговування.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови та оцінка аргументів учасників справи

У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Рішення суду першої інстанції оскаржується позивачем лише в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання недійсними договорів, а тому в іншій частині (про відмову в задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності) судом апеляційної інстанції не переглядається.
Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, дійшов висновку, що апеляційна скарга позивача не підлягає задоволенню, а рішення місцевого господарського суду в оскаржуваній частині підлягає залишенню без змін із таких підстав.
Ухвалюючи оскаржуване рішення, Господарський суд міста Києва дійшов висновку про неефективність обраного позивачем у даній справі способу захисту порушеного права, що зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин.
Позивач в апеляційній скарзі стверджує, зокрема, що судом першої інстанції в оскаржуваному рішенні не було розглянуто та не було вирішено спір по суті заявлених вимог та підстав позову, а мотивувальна частина оскаржуваного рішення зводиться буквально до «неефективного способу захисту прав позивача» як окремої формальної підстави для відмови у позовних вимогах, без надання позовним вимогам належної інтерпретації та без оцінки спірних правовідносин та обставин (юридичних фактів), якими позивач обґрунтовував заявлені вимоги.
Із приводу наведених тверджень скаржника колегія суддів зазначає таке. 
Відповідно до частини 2 статті 4 Господарського процесуального кодексу України юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарських судів, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
У силу приписів статей 15, 16 Цивільного кодексу України способи захисту цивільного права чи інтересу - це закріплені законом матеріально-правові заходи правоохоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених оспорюваних прав, інтересів та вплив на правопорушника. 
Виходячи з приписів статті 4 Господарського процесуального кодексу України, статей 15, 16 Цивільного кодексу України, можливість задоволення позовних вимог перебуває у залежності від наявності (доведеності) наступної сукупності умов: наявність у позивача певного суб`єктивного права або інтересу, порушення такого суб`єктивного права (інтересу) з боку відповідача та належність (адекватність встановленому порушенню) обраного способу судового захисту. Відсутність (недоведеність) будь-якого з означених елементів унеможливлює задоволення позовних вимог.
Відповідно до усталеної позиції Великої Палати Верховного Суду застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі №338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі №905/1926/16 (пункт 40), від 30.01.2019 у справі №569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі №487/10132/14-ц (пункт 89), від 16.06.2020 у справі №145/2047/16-ц (пункт 7.23)).
Таким чином, розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 2) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 3) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах.
Отже, спосіб захисту повинен відповідати змісту порушеного права та природі спірних правовідносин. 
Такий висновок викладений, зокрема, у постанові Верховного Суду від 14.05.2025 у справі №910/6752/21.
Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, встановлюється при розгляді справи по суті, та є підставою для прийняття судового рішення про відмову в позові (аналогічну правову позицію викладено, зокрема у постановах Верховного Суду від 14.08.2018 у справі №910/1972/17, від 23.05.2019 у справі №920/301/18, від 25.06.2019 у справі №922/1500/18, від 24.12.2019 у справі №902/377/19).
Відповідно до частини 3 статті 2 Господарського процесуального кодексу України однією із засад (принципів) господарського судочинства є диспозитивність.
Згідно зі статтею 14 Господарського процесуального кодексу України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Колегія суддів наголошує, що визначення предмета та підстав позову є правом позивача, у той час, як встановлення його обґрунтованості - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, і саме у такий спосіб здійснюється «право на суд», яке відповідно до практики Європейського Суду з прав людини включає не тільки право ініціювати провадження, але й право отримати «вирішення» спору судом. Отже, обрання позивачем способу захисту, який не відповідає ні змісту правовідносин, не здатний відновити порушені права, є самостійною та достатньою підставою для відмови у задоволенні позову. 
Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 08.11.2022 у справі №917/304/21, від 19.01.2022 у справі №910/6899/21.
У пунктах 6.7., 6.21. постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі №916/1415/19 викладено правову позицію, згідно з якою якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право позивача підлягає захисту обраним ним способом. Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові.
Отже, помилковими є доводи апеляційної скарги позивача про відсутність у суду підстав для відмови у задоволенні позову через, зокрема, неефективний спосіб захисту, обраний позивачем.
При цьому невірно обраний, чи неефективний спосіб захисту порушеного права виключає дослідження та вирішення судом спору по суті.
Подібних правових висновків щодо виключення необхідності подальшого дослідження судом підстав позову, надання оцінки спірним правовідносинам по суті спору в разі наявності підстав для відмови у задоволенні позову з огляду на невірно обраний позивачем спосіб захисту дійшов Верховний Суд, зокрема, у постановах від 17.09.2025 у справі №911/3363/24, від 03.09.2025 у справі №915/792/24, від 14.08.2025 у справі №920/327/24 й такі висновки враховуються судом з огляду на положення частини 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України.
У даній справі позивачем заявлені вимоги про визнання недійсними чотирьох договорів купівлі-продажу, а саме:
- договору купівлі-продажу майнових прав №МН/НП/03.01-17/1 від 03.01.2017 на об`єкт нерухомості (нежитлове приміщення (котельня) №1, загальною площею 77,9 кв.м., розташоване за адресою: вул. Степана Руданського, 3-а, у Шевченківському районі м. Києва;
- договору купівлі-продажу майнових прав №МН/НП/03.01-17/2 від 03.01.2017 на нежитлове приміщення (котельня) №2, загальною площею 56,9 кв.м., розташоване за адресою: вул. Степана Руданського, 3-а, у Шевченківському районі м. Києва.
- договору купівлі-продажу котельні №1/17 від 03.01.2017;
- договору купівлі-продажу теплового пункту №2/17 від 03.01.2017.
У кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень тощо суд має встановити, якого саме результату позивач хоче досягнути унаслідок вирішення спору. 
Метою подання позову у цій справі є захист прав співвласників багатоквартирного будинку по вул. Степана Руданського, 3-A в м. Києві, оскільки проведена на підставі спірних правочинів державна реєстрація права власності на котельні за ТОВ «Рембудсервіс ЛТД» та передача останньому у власність котельного обладнання та теплового пункту обмежує право співвласників багатоквартирного будинку володіти, користуватись та розпоряджатися майном, яке є їх спільною сумісною власністю та призначене для використання на забезпечення експлуатації будинку та для його обслуговування.
Колегія суддів наголошує, що спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (постанову Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі №910/3009/18).
Визнання правочину недійсним не з метою домогтися відновлення власного порушеного права (та/або інтересу) у спосіб реституції, що застосовується між сторонами такого правочину, а з метою створити підстави для подальшого звернення з іншим позовом або преюдиційну обставину чи доказ для іншого судового провадження суперечать завданням господарського (цивільного) судочинства, наведеним у частині першій статті 2 Господарського процесуального кодексу України (частині першій статті 2 Цивільного процесуального кодексу України ).
Близька за змістом позиція викладена у пункті 5.29. постанови Великої Палати Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі №908/976/19.
Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння (статті 387, 388 Цивільного кодексу України). Цей спосіб захисту можна реалізувати шляхом подання віндикаційного позову.
Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його із чужого незаконного володіння.
Право власника витребувати своє майно у всіх випадках і без будь-яких обмежень при володінні цим майном набувачем без правових підстав, тобто недобросовісним набувачем, передбачено статтею 387 ЦК, а право власника витребувати своє майно від добросовісного набувача передбачено у статті 388 ЦК і є обмеженим.
Можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, від його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (такі висновки наведено у постанові Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 02.11.2021 у справі №925/1351/19).
Безпосередня мета віндикації полягає у відновленні володіння власника (титульного володільця), що, у свою чергу, забезпечує можливість використання ним усього комплексу правомочностей, що складають належне йому речове право (аналогічний висновок викладено в пункті 141 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2024 у справі №910/2592/19).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 Цивільного кодексу України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 Цивільного кодексу України, є неефективними.
Аналогічний висновок викладено, зокрема, в постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2026 у справі №372/266/15-ц. 
Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від цієї особи (стягнення з неї) нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову щодо такого майна, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого володіння, є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за кінцевим набувачем, який є відповідачем (постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі №488/5027/14-ц (пункти 98, 123), від 14 листопада 2018 року у справі №183/1617/16 (пункти 115, 116), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (пункт 80), від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13 (пункт 10.29), від 22 червня 2021 року у справі №200/606/18 (пункти 63, 74), від 23 листопада 2021 року у справі №359/3373/16-ц (пункт 146). 
У постанові від 14 листопада 2018 року у справі №183/1617/16 (провадження №14-208цс18) Велика Палата Верховного Суду дійшла правового висновку про те, що «судове рішення про задоволення віндикаційного позову саме по собі є достатньою підставою для внесення державним реєстратором відповідних записів до Державного реєстру. Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно. Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем».
Як вірно наголосив суд першої інстанції, у справі №910/11881/19, до розгляду якої Господарський суд міста Києва зупиняв провадження у даній справі, позивач заявляв саме віндикаційний позов про витребування майна.
Відповідно до частини 4 статті 75 Господарського процесуального кодексу України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Згідно з практикою Європейського суду з прав людини одним з основних елементів верховенства права є принцип правової певності, який серед іншого передбачає, що рішення суду з будь-якої справи, яке набрало законної сили, не може бути поставлено під сумнів (рішення Європейського суду з прав людини від 25.07.2002 у справі «Совтрансавто-Холдінг» проти України» (заява №48553/99), а також рішення Європейського суду з прав людини від 28.10.1999 у справі «Брумареску проти Румунії» (заява №28342/95)).
Судовим рішенням у справі №910/11881/19 встановлено, що приміщення котельні №1, загальною площею 77,9 кв.м., котельні №2 загальною площею 56,9 кв.м. та все технічне обладнання, яке знаходиться у вказаних приміщеннях та використовується для обслуговування та експлуатації багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А, є спільною сумісною власністю всіх співвласників будинку.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 19.05.2025 у справі №910/11881/19, яке набрало законної сили, позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» задоволено повністю. Ухвалено витребувати із чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» приміщення котельні №1, загальною площею 77,9 кв.м. (реєстраційний номер 1638722680000), котельні №2 загальною площею 56,9 кв.м. (реєстраційний номер 1638589480000), диспетчерської загальною площею 67,3 кв.м. (реєстраційний номер 1620354780000) та всього технічного обладнання, яке знаходиться у вказаних приміщеннях та використовується для обслуговування та експлуатації багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А.
На виконання рішення Господарського суду міста Києва від 19.05.2025 у справі №910/11881/19 приміщення котелень №1 та №2, а також 502 приміщення (диспетчерська) зареєстровано у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як спільна сумісна власність власників квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку у м. Києві по вул. Степана Руданського, будинок 3-А, що підтверджується витягами з Державного реєстру речових прав №№ 452417807, 451206585, 452383330, наданими позивачем до письмових пояснень від 12.02.2026.
Таким чином, на виконання рішення суду у справі №910/11881/19 про витребування нерухомого майна здійснено державну реєстрацію права власності на об`єкти нерухомого майна (приміщення котельні №1, загальною площею 77,9 кв.м. та котельні № 2 загальною площею 56,9 кв.м.) за співвласниками багатоквартирного будинку, у зв`язку з чим їхні права як співвласників є захищеними у належний спосіб.
За наведених обставин такий спосіб захисту прав як визнання недійсними договорів купівлі-продажу майнових прав №МП/НП/03.01-17/1 від 03.01.2017 та №МП/НП/03.01-17/2 не є належним способом захисту прав позивача, що є самостійною підставою для відмови у позові в цій частині, про що правильно вказав суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні.
Посилання апелянта на недобросовісність ТОВ «Рембудсервіс ЛТД» як набувача майна є безпредметними, оскільки суд першої інстанції не робив висновку про добросовісність набувача та не пов`язував відмову у позові з наявністю чи відсутністю підстав для витребування майна відповідно до статті 388 Цивільного кодексу України. Наведені судом у рішенні положення статей 387, 388 Цивільного кодексу України та відповідної практики Верховного Суду мали на меті обґрунтування висновку про те, що належним способом захисту у спірних правовідносинах є віндикаційний позов, а не оспорювання ланцюга правочинів, тоді як питання добросовісності чи недобросовісності набувача не було предметом оцінки суду під час вирішення цього спору.
Щодо позовних вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу котельні № 1/17 від 03.01.2017 та купівлі-продажу теплового пункту № 2/17 від 03.01.2017, то суд зазначає таке.
Відповідно до частин 1, 3 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1- 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
У розумінні наведених положень законодавства оспорювати правочин у суді може одна із сторін правочину або інша заінтересована особа. За відсутності визначення поняття «заінтересована особа» такою особою є кожен, хто має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі.
Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
Особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси як заінтересованої особи безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено.
Реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, стороною якого не є, позивач зобов`язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, у свою чергу, - перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує такі свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.
Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.
Частинами першою та другою статті 216 Цивільного кодексу України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.
Двостороння реституція є обов`язковим наслідком визнаного судом недійсним правочину та не може бути проігнорована сторонами. Тобто при недійсності правочину повернення отриманого сторонами за своєю правовою природою становить юридичний обов`язок, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину (аналогічний висновок викладено в пунктах 64 і 65 постанови судової палати для розгляду справ про банкрутство Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.09.2021 у справі №904/1907/15).
Поряд із цим, у постанові Верховного Суду від 18.05.2023 у справі №910/7975/21 звернуто увагу на правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, наведений у постанові від 01.03.2023 у справі №522/22473/15-ц про те, що «якщо на виконання спірного правочину товариством сплачені кошти або передане інше майно, то задоволення позовної вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним не приводить до ефективного захисту права, бо таке задоволення саме по собі не є підставою для повернення коштів або іншого майна. У таких випадках позовна вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту, лише якщо вона поєднується з позовною вимогою про стягнення коштів на користь товариства або про витребування майна з володіння відповідача (зокрема, на підставі частини першої статті 216, статті 387, частин першої, третьої статті 1212 ЦК України)».
Водночас Верховний Суд у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду у постанові від 26.05.2023 у справі №905/77/21 уточнив висновок, викладений у постанові від 03.12.2021 у справі №906/1061/20, з урахуванням актуальних правових висновків, сформульованих у постановах Великої Палати Верховного Суду від 21.09.2022 у справі №908/976/19, від 01.03.2023 у справі №522/22473/15-ц, вказавши, що «Позовна вимога про визнання недійсним договору є належним способом захисту, який передбачено законом. Разом із тим позовна вимога про визнання виконаного/частково виконаного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту цивільних прав лише в разі, якщо вона поєднується з позовною вимогою про застосування наслідків недійсності правочину, зокрема, про стягнення коштів на користь позивача, витребування майна з володіння відповідача. Окреме заявлення позовної вимоги про визнання виконаного/частково виконаного договору недійсним без вимоги про застосування наслідків його недійсності не є ефективним способом захисту, бо не призводить до поновлення майнових прав позивача».
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі №638/2304/17 зроблено висновок, що недійсність договору як приватно-правова категорія покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.
Отже, саме по собі визнання недійсними договорів купівлі-продажу котельні №1/17 від 03.01.2017 та купівлі-продажу теплового пункту №2/17 від 03.01.2017 без одночасного заявлення вимоги про повернення обладнання, яке використовується для обслуговування та експлуатації багатоквартирного будинку, не призведе до поновлення майнових прав держави, що свідчить про неефективність обраного позивачем способу захисту.
При цьому вже згаданим судовим рішенням у справі №910/11881/19 встановлено, що відповідно до договорів купівлі-продажу котельні №1/17 від 03.01.2017 та купівлі-продажу теплового пункту №2/17 від 03.01.2017 (вимоги про визнання недійсними яких заявлені у справі №910/1121/23) ТОВ «Рембудсервіс ЛТД» набуло у власність котельню у складі 19 котлів марки «Wessex-220М», допоміжне котельне обладнання відповідно до специфікації та обладнання індивідуального теплового пункту. Котельня розташована на 1 та 2 технічних поверхах секції 1 в будинку за адресою: м. Київ, вул. Степана Руданського, 3-А, а обладнання змонтоване в приміщеннях за адресою: м. Київ, вул. Степана Руданського, 3-А.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 19.05.2025 у справі №910/11881/19 витребувано із чужого незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Рембудсервіс ЛТД» на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» все технічне обладнання, яке знаходиться у вказаних приміщеннях та використовується для обслуговування та експлуатації багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Руданського Степана, 3-А.
Матеріали справи не містять специфікацій до договорів купівлі-продажу котельні №1/17 від 03.01.2017 та купівлі-продажу теплового пункту №2/17 від 03.01.2017, однак позивачем/відповідачем не надано жодних належних та допустимих доказів на підтвердження того, що за договорами купівлі-продажу котельні №1/17 від 03.01.2017 та теплового пункту №2/17 від 03.01.2017 було передано обладнання відмінне від того, яке витребувано рішенням суду у справі №910/11881/19.
Відповідна обставина позивачем в апеляційній скарзі не заперечується.
Із урахуванням наведеного, враховуючи належність майна за спірними договорами позивачу, що підтверджено зазначеним рішенням суду, у задоволенні позовних про визнання недійсними договорів купівлі-продажу котельні №1/17 від 03.01.2017 та купівлі-продажу теплового пункту №2/17 від 03.01.2017 також слід відмовити. 
Колегія суддів відхиляє доводи апелянта про те, що визнання недійсними чотирьох спірних договорів є необхідним для усунення першопричини порушення прав співвласників багатоквартирного будинку та запобігання можливим претензіям третіх осіб у майбутньому.
Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи, рішенням Господарського суду міста Києва від 19.05.2025 у справі №910/11881/19, яке набрало законної сили, спірні приміщення котелень та технічне обладнання витребувані із незаконного володіння ТОВ «Рембудсервіс ЛТД» на користь співвласників багатоквартирного будинку, а право спільної сумісної власності співвласників зареєстроване в установленому законом порядку.
Отже, порушене право співвласників вже було поновлено шляхом застосування належного речово-правового способу захисту, наслідком якого стало повернення спірного майна законним власникам та державна реєстрація відповідного права.
Саме по собі визнання недійсними проміжних правочинів після фактичного відновлення права власності позивача не спричинить додаткового поновлення чи захисту його прав, а тому не матиме самостійного правового результату.
Посилання позивача на необхідність отримання судового рішення для запобігання можливим майбутнім претензіям інших осіб фактично зводяться до прагнення створити додаткову преюдиційну обставину або доказ для потенційних спорів у майбутньому. Водночас судовий захист надається для усунення існуючого порушення права чи інтересу, а не для вирішення гіпотетичних спорів, які можуть виникнути в подальшому.
Саме по собі бажання позивача отримати додаткове судове рішення, яке потенційно може бути використане ним як доказ у можливих майбутніх спорах, не свідчить про наявність самостійного та ефективного способу захисту в розумінні статті 16 Цивільного кодексу України.
Крім того, рішення у справі №910/11881/19 вже містить висновки щодо правового режиму спірного майна, належності його співвласникам багатоквартирного будинку та відсутності правових підстав для володіння ним відповідачем-2, а тому саме це рішення є достатньою правовою підставою для захисту прав співвласників від будь-яких можливих неправомірних посягань.
За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що заявлені вимоги не відповідають критерію ефективності способу захисту та не здатні призвести до відновлення будь-якого порушеного права позивача, яке фактично вже відновлене рішенням суду у господарській справі №910/11881/19.
Отже, за результатами апеляційного перегляду справи колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції, вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, повно та всебічно дослідив обставини справи, дав їм належну правову оцінку, дійшов правильних висновків щодо прав та обов`язків сторін, які ґрунтуються на належних та допустимих доказах.
Усі інші доводи та міркування скаржника, окрім зазначених у мотивувальній частині постанови, взяті судом до уваги, однак не спростовують наведених вище висновків суду про відсутність підстав для задоволення позову про визнання недійсними спірних договорів.
При цьому судом враховано, що Європейський суд з прав людини неодноразово у своїх рішеннях зазначав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення ЄСПЛ у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» від 9 грудня 1994 року, пункт 29; рішення ЄСПЛ у справі «Серявін проти України» від 10 лютого 2010 року, пункт 58).

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно з частиною 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Доказування полягає не лише в поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості, що скаржником зроблено не було.
Доводи апеляційної скарги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» не приймаються колегією суддів до уваги, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову.
Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду на викладене, колегія суддів вважає рішення суду у даній справі в оскаржуваній частині обґрунтованим, прийнятим з додержанням норм матеріального та процесуального права та таким, що відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи, підстав для його скасування чи зміни не вбачається. Апеляційна скарга Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» є необґрунтованою та задоволенню не підлягає.
Порушень норм процесуального права, які могли бути підставою для скасування або зміни оскарженого рішення у відповідності до норм статті 277 Господарського процесуального кодексу України, судом апеляційної інстанції не виявлено.
Судовий збір за подання зазначеної апеляційної скарги згідно зі статтею 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на скаржника.
Керуючись статтями 129, 269, 270, 273, пунктом 1 частини 1 статті 275, статтями 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків» на рішення Господарського суду міста Києва від 05.03.2026 у справі №910/1121/23 залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду міста Києва від 05.03.2026 у справі №910/1121/23 залишити без змін.
Судовий збір за подання апеляційної скарги покласти на Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Волейків».
Матеріали справи №910/1121/23 повернути до місцевого господарського суду.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у порядку, передбаченому статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 09.06.2026.

Головуючий суддя Ю.Б. Михальська 

Судді А.О. Мальченко

А.І. Тищенко