ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД 
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"14" травня 2026 р. Справа№ 910/11448/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого: Євсікова О.О.
суддів: Алданової С.О. 
Корсака В.А. 

розглянувши в порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи 
апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" 
на рішення Господарського суду міста Києва від 03.02.2026 (повний текст складено 03.02.2026)
у справі № 910/11448/25 (суддя Полякова К.В.) 
за позовом Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест",
за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: 
1) ОСОБА_1 ,
2) ОСОБА_2 ,
3) ОСОБА_3 ,
4) ОСОБА_4 , 
про стягнення 196 057,11 грн,

в с т а н о в и в т а к е.

Короткий зміст і підстави вимог, що розглядаються.
Департамент будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовною заявою, у якій просить стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" (далі - Товариство) 196 057,11 грн пені.
На обґрунтування заявлених вимог Департамент посилається на порушення Товариством виконання зобов`язання за договором №226/1249 від 15.08.2023 про придбання житла (для окремих категорій населення на умовах співфінансування за кошти, передбачені у бюджеті міста Києва на 2023 рік) в частині своєчасної передачі об`єкта нерухомості.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 29.09.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Розгляд справи вирішено здійснювати за правилами спрощеного позовного провадження без виклику сторін (без проведення судового засідання). Залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 ), ОСОБА_2 (далі - ОСОБА_2 ), ОСОБА_3 (далі - ОСОБА_3 ) та ОСОБА_4 (далі - ОСОБА_4 ).

Позиції учасників справи.
Товариство у відзиві проти заявлених до нього вимог заперечило, просило відмовити у їх задоволенні. За доводами Товариства, термін прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію у договорі на квартиру конкретною датою не визначений, а вказана планова (орієнтовна) дата, а також те, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів не належить до цивільно-правих відносин, склад цивільно-правового порушення зі сторони Товариства відсутній. Це виключає можливість застосувати до відповідача цивільно-правову відповідальність у вигляді стягнення неустойки (пені / штрафу) внаслідок затримки у введенні будинку в експлуатацію. Товариство зауважує також на тому, що воно не може відповідати за зобов`язання, визначені у п. 2.8 договору, оскільки воно не є продавцем об`єкта будівництва, а є відповідно до п. 2.1 договору продавцем майнових прав на квартири.
Товариство просило суд врахувати інші обставини, які вплинули на виконання робіт на об`єкті будівництва, настання яких воно (Товариство) не могло передбачити, але які на жаль сильно впливають на виконання таких робіт. Відповідач просив врахувати, що він звернувся до Торгово-промислової палати для отримання відповідного сертифікату, який засвідчує настання для нього форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили). Відповідач повідомив, що після отримання відповідного сертифікату його буде додано до матеріалів справи. 
Відповідач також зазначив, що підставою застосування відповідальності, передбаченої ч. 3 ст. 549 ЦК України, є прострочення боржником виконання грошового зобов`язання. Тобто порушення грошового зобов`язання є невиконання боржником обов`язку сплатити грошові кошти. Товариство вважає, що оскільки обов`язок щодо прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію не є грошовим зобов`язанням, то до спірних правовідносин не застосовується відповідальність у виді стягнення пені. А отже, вимоги позивача в частині стягнення неустойки задоволенню не підлягають.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.
Рішенням Господарського суду міста Києва від 03.02.2026 позовні вимоги Департаменту задоволено повністю. Стягнуто з Товариства на користь Департаменту 196 057,11 грн пені та 3 028,00 грн витрат зі сплати судового збору.
Суд встановив, що кінцевим строком для передачі третім особам об`єкта нерухомості за договором є 31.12.2023 і доказів дотримання відповідачем цього строку матеріали справи не містять.
Суд взяв до уваги надання відповідачем складеного Торгово-промисловою палатою України висновку №3229/1.5-7.1 від 29.12.2025 про істотну зміну обставин за Інвестиційним договором №050-13/і/164 від 30.05.2017, а також умови п. 11.3 та 11.4 цього договору і зазначив, що матеріали справи доказів належного та своєчасного повідомлення відповідачем позивача про настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) за договором не містять. У зв`язку з цим суд дійшов висновку про недоведеність відповідачем підстав для звільнення його від відповідальності за порушення умов договору.
Здійснивши арифметичний перерахунок нарахованої позивачем пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ за період 01.02.2025-01.08.2025 на суму 1267337,50 грн, суд дійшов висновку про обґрунтованість визначення позивачем її розміру в сумі 196057,11 грн.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.
Не погодившись з рішенням Господарського суду міста Києва від 03.02.2026, Товариство звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове про відмову у задоволенні позову Департаменту до Товариства.
Товариство вважає оскаржуване рішення необґрунтованим, таким, що прийняте за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, та з неправильним застосуванням норм матеріального і процесуального права.
Скаржник зауважує, що у п. 2.8 договору №226/1249 про придбання житла (для окремих категорій населення на умовах співфінансування за кошти, передбачені у бюджеті міста Києва на 2023 рік) сторони домовились про орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 4-ий квартал 2023 року, а не чіткий термін. Крім того, цей термін було перенесено на 2026 рік відповідно до додаткової угоди № 8 від 19.12.2025 до інвестиційного договору № 050-13/і/164 про будівництво житлового будинку з об`єктами соціально-культурного призначення та підземним паркінгом (з виділенням частини квартир для потерпілих від діяльності групи інвестиційно-будівельних компаній «Еліта-Центр») на вул. Оноре де Бальзака (вул. Польова) в Деснянському районі від 30.05.2017, який укладено між Департаментом економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) «Київське інвестиційне агентство» (замовник будівництва) та Товариством. Саме на підставі цього договору відбувається будівництво житлового будинку, про що є посилання в самому договорі як на правову підставу укладання. 
Апелянт також вважає, що суд не взяв до уваги той факт, що спірний договір укладено на купівлю-продаж майнових прав, а отже строк введення об`єкта в експлуатацію не залежить від відповідача та ним остаточно не визначений, а має орієнтовний характер.
Відповідач зазначає, що неодноразово звертався до позивача з пропозицією укласти додаткову угоду про перенесення строків будівництва, враховуючи обставини, які відповідач не міг передбачити на момент укладання договору. Зазначене жодним доказом не спростовує позивач, а також підтверджується листами №142 від 08.12.2023; №79 від 30.12.2024; №3 від 23.01.2025; № 72 від 22.10.2025. 
Товариство також зауважує на тому, що суд не взяв до уваги, що відповідач був змушений, у зв`язку з виробничою потребою, внести зміни до технічних умов приєднання до газорозподільної системи об`єкта будівництва, які потребували затвердження АТ «Київгаз», що зайняло багато часу. Погодження проектної документації, а саме Схеми організації рельєфу ст. «П» та Плану організації рельєфу ст. «Р» на всіх етапах розгляду також зайняло не один місяць, оскільки за вимогою Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу КМР (КМДА) повторно було здійснено погодження проектних рішень, що у свою чергу впливає на процедуру прокладання та підключення зовнішніх інженерних мереж. Суд також не врахував, що без погодження зовнішніх мереж з боку ПАТ АК «Київводоканал» проведення монтажних робіт з улаштування зазначених мереж та їх підключення до об`єкта будівництва є неможливим, що у свою чергу впливає на строки будівництва та неможливість введення об`єкта в експлуатацію. Крім того, виконання робіт із прокладання зовнішніх мереж неможливо без отримання контрольної картки на порушення благоустрою, яку можливо отримати тільки після погодження проектної документації як на підключення зовнішніх мереж електропостачання, так і на зовнішні мережі водопостачання та водовідведення. Товариство робить висновок, що перенесення орієнтовного терміну закінчення робіт з будівництва не є порушенням з його (відповідача) боку, оскільки прийняття будинку в експлуатацію та проведення робіт з підключення зовнішніх мереж є процедурами, які залежить від багатьох правових передумов та не залежить від волі відповідача. 
Відповідач вважає, що не може відповідати за визначені у п. 2.8 договору зобов`язання, оскільки він не є продавцем об`єкта будівництва, а відповідно до п. 2.1 договору є продавцем майнових прав на квартиру.

Позиції учасників справи.
Департамент надав пояснення, у якому вважає, що додаткова угода № 8 від 19.12.2025 до інвестиційного договору № 050-13/і/164 не спростовує того факту, що Товариство грубо порушило істотні умови договору №226/1249 від 15.08.2023 щодо ведення в експлуатацію зазначеного об`єкта будівництва. Департамент зазначив, що неодноразово звертався до відповідача з листами, останній з яких - претензія щодо сплати штрафу №056-5437 від 06.08.2025, але ґрунтовної відповіді щодо чіткої дати запланованого терміну здачі об`єкта будівництва так і не отримав.
Щодо наданого Товариством висновку про істотну зміну обставин Торгово-промислової палати України від 29.12.2025 №3229/1.5-1.7 Департамент зазначає, що цей висновок не звільняє відповідача від відповідальності за невиконання умов договору, оскільки даний висновок було зроблено щодо проведення експертизи документів та надання висновку про наявність істотних змін обставин умов за Інвестиційним договором №050-13/i/164 від 30.05.2017, укладеним з Департаментом економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) (Організатор конкурсу), Комунальним підприємством виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) «Київське інвестиційне агентство» (замовник), у зв`язку із надзвичайними обставинами, які склалися після укладання договору; до того ж він стосується зовсім інших договірних правовідносин, які є відмінними від тих, що є предметом дослідження в цій справі.
Департамент вважає, що доводи апеляційної скарги ґрунтуються на ігноруванні обов`язкових положень договору. Апелянт не надав належних і допустимих доказів на підтвердження виконання договірних зобов`язань, а його (апелянта) посилання на наявність додаткової угоди (стороною в якій Департамент не був і апелянт до судового розгляду справи не проінформував Департамент про її існування і не долучив до матеріалів справи), якою було змінено строки здачі об`єкта в експлуатацію, не спростовує факт невиконання умов договору та не свідчить про належне виконання договірних зобов`язань.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті.
Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 20.02.2026 сформовано колегію у складі: головуючий суддя Євсіков О.О., судді Корсак В.А., Алданова С.О.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.02.2026 витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/11448/25 та відкладено вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, які визначені главою 1 розділу IV ГПК України, за апеляційною скаргою Товариства на рішення Господарського суду міста Києва від 03.02.2026 до надходження матеріалів справи №910/11448/25. 
02.03.2026 матеріали справи №910/11448/25 надійшли до Північного апеляційного господарського суду.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 03.03.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства на рішення Господарського суду міста Києва від 03.02.2026 у справі №910/11448/25. Розгляд апеляційної скарги постановлено здійснювати у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи (без проведення судового засідання). Запропоновано учасникам справи надати відзив на апеляційну скаргу протягом п`яти днів з дня вручення копії даної ухвали. Роз`яснено апелянту право подати до суду відповідь на відзив протягом п`яти днів з дня вручення йому відзиву на апеляційну скаргу.

Межі розгляду справи судом апеляційної інстанції.
Статтею 269 ГПК України встановлено межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції.
Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1).
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 2).
Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (ч. 3).
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4).
У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції (ч. 5).
Згідно з ч. 1 ст. 271 ГПК України апеляційні скарги на ухвали суду першої інстанції розглядаються в порядку, передбаченому для розгляду апеляційних скарг на рішення суду першої інстанції з урахуванням особливостей, визначених цією статтею.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції, перевірені та додатково встановлені апеляційним господарським судом.
15.08.2023 Департамент (сторона 1), Товариство (сторона 2), ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 (сторона 3) уклали договір №226/1249 про придбання житла (для окремих категорій населення на умовах співфінансування за кошти, передбачені у бюджеті міста Києва на 2023 рік) (далі - Договір).
Предметом договору є об`єкт нерухомості, майнові права на який придбаваються для сторони 3 у власність (спільну часткову власність) на умовах співфінансування стороною 1 та стороною 3 в об`єкті будівництва, у порядку та на умовах, передбачених цим Договором, та відповідно до вимог чинного законодавства з наступними характеристиками: будівельна адреса: АДРЕСА_1 ; номер квартири - 92; поверх розташування - 6; кількість кімнат - 2; проектна площа - 71,50 кв. м, у тому числі: загальна площа - 71,50 кв. м, житлова площа - 31,20 кв. м (п. 2.1 договору).
Згідно з п. 2.8 договору сторона 2 підтверджує, що на момент укладення договору об`єкт будівництва має ступінь готовності 90%. Закінчення будівництва (запланований термін прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію) та здійснення підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж: у IV кварталі 2023 року - 31.12.2023, згідно з листом сторони 2 від 31.07.2023 №84.
Відповідно до п. 3.1 ціна договору, тобто загальна вартість об`єкта нерухомості, який сторона 2 зобов`язується передати стороні 3 після прийняття в експлуатацію закінченого об`єкта будівництва, з урахуванням вартості інженерних мереж, проектних, опоряджувальних робіт та устаткування становить 2 112 229,17 грн, крім того ПДВ - 422 445,83 грн, разом - 2 534 675 грн, які сплачуються у формі та спосіб відповідно до вимог та умов договору, а саме: сума грошових коштів, яка сплачується стороною 3 на рахунок сторони 2, становить 1 267 337,50 грн (пп. 3.1.1); сума грошових коштів, яка сплачується стороною 1 на рахунок сторони 2 становить 1 267 337,50 грн (пп. 3.1.2).
Сторона 2 зобов`язується прийняти в експлуатацію закінчений будівництвом об`єкт будівництва, здійснити підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та передати об`єкт нерухомості стороні 3 за актом приймання-передачі об`єкта нерухомості - у IV кварталі 2023 року (п. 5.1 договору).
Згідно з п. 6.1.8 договору сторона 2 зобов`язана побудувати об`єкт будівництва з додержанням будівельних норм, стандартів і правил відповідно до затвердженої проектно-кошторисної документації, здійснити підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж (води, електроенергії, опалення, каналізації, тощо), забезпечити прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта будівництва на підставі акта готовності об`єкта будівництва до експлуатації шляхом видачі відповідними органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката про засвідчення відповідності закінченого будівництвом об`єкта, та передати об`єкт нерухомості стороні 3 в термін, що визначений пунктом 5.1 розділу 5 Договору, на підставі акта приймання-передачі об`єкта нерухомості.
Відповідно до п. 7.3 договору за невиконання або неналежне виконання стороною 2 своїх договірних зобов`язань щодо передачі об`єкта нерухомості стороні 3 сторона 2 сплачує стороні 3 та стороні 1 пеню в розмірі 1 відсоток від суми невиконаного зобов`язання за кожний день прострочення терміну виконання договірних зобов`язань, але не більше подвійної облікової ставки НБУ, яка діяла на момент невиконання зобов`язання щодо передачі об`єкта нерухомості.
Договір набуває чинності з дати його підписання сторонами і діє до 31.12.2023, але у будь-якому разі до повного виконання сторонами зобов`язань за договором. Закінчення строку дії Договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору (п. 8.1, 8.2 договору).
23.08.2023 Департамент на виконання договору платіжним дорученням №712 сплатив на рахунок Товариства 1 267 337,50 грн з відповідним призначенням платежу.
21.08.2023 сторона 3 на виконання договору внесла на користь Товариства грошові кошти у розмірі 1 267 337,50 грн, про що Товариство зазначило у листі (вих. №92) від 22.08.2023.
Оскільки Товариство у встановлений договором строк не передало об`єкт нерухомості стороні 3, Департамент звернувся до Товариства з претензією (вих. №056-5437) від 06.08.2025 про сплату штрафних санкцій у зв`язку з невиконанням істотних умов договору.
Товариство претензію залишило без відповіді та без виконання.

Джерела права та мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови.
За змістом частин 1, 2 ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Частиною 1 ст. 202 ЦК України встановлено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно зі ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Однією із засад цивільного судочинства є свобода договору (ст. 3 ЦК України).
Статтею 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору (ст. 628 ЦК України).
Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Стаття 610 ЦК України визначає, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства (ч. 2 ст. 551 ЦК України).
Статтею 177 ЦК України визначено, що об`єктами цивільних прав є речі, у т. ч. гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.
Згідно з ч. 1 ст. 178 ЦК України об`єкти цивільних прав можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку правонаступництва чи спадкування або іншим чином, якщо вони не вилучені з цивільного обороту, або не обмежені в обороті, або не є невід`ємними від фізичної чи юридичної особи.
Відповідно до ч. 1 ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.
Згідно з ч. 2 ст. 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Статтею 663 ЦК України встановлено, що продавець зобов`язаний передати товар покупцеві у строк, встановлений договором купівлі-продажу, а якщо зміст договору не дає змоги визначити цей строк, - відповідно до положень ст. 530 цього Кодексу.
Частиною 1 ст. 530 ЦК України передбачено, що в разі якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Частиною 1 ст. 611 ЦК України встановлено, що в разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.
За змістом ч. 1 ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Частиною 1 статті 546 ЦК України передбачено, що виконання зобов`язання, зокрема, може забезпечуватися неустойкою. Неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, яке боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. 
Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання (ч. 3 ст. 549 ЦК України).
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 551 ЦК України предметом неустойки може бути грошова сума, рухоме і нерухоме майно. Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.

Суд встановив, що за умовами п. 5.1 договору відповідач зобов`язався прийняти в експлуатацію закінчений будівництвом об`єкт, здійснити підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та передати об`єкт нерухомості стороні 3 за актом приймання-передачі об`єкта нерухомості у IV кварталі 2023 року. Згідно з п. 2.8 договору закінчення будівництва (запланований термін прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію) та здійснення підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж: у IV кварталі 2023 року - 31.12.2023.
Отже, кінцевим терміном для передачі об`єкта нерухомості стороні 3 за договором є 31.12.2023 (у т. ч. і як останній день IV кварталу 2023 року).
Щодо доводів відзиву про те, що сторони домовились про перенесення орієнтовної дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію з 4-го кварталу 2023 року на 2025 рік колегія суддів зазначає, що такі доводи не підтверджені жодними доказами, а тому не можуть бути взяті до уваги.
Щодо доводів апеляційної скарги про те, що в п. 2.8 договору сторони домовились, що орієнтовний строк введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 4-ий квартал 2023 року, а не чіткий термін, колегія суддів зазначає, що такі доводи спростовуються умовами договору, якими сторони визначили: закінчення будівництва (запланований термін прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію) та здійснення підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж у ІV кварталі 2023 року - 31.12.2023, згідно з листом сторони 2 від 31.07.2023 №84.
Щодо доводів апеляційної скарги про те, що цей термін був перенесений на 2026 рік відповідно до додаткової угоди №8 від 19.12.2025 до Інвестиційного договору №050-13/і/164 від 30.05.2017 про будівництво житлового будинку з об`єктами соціально-культурного призначення та підземним паркінгом (з виділенням частини квартир для потерпілих від діяльності групи інвестиційно-будівельних компаній «Еліта-Центр») на вул. Оноре де Бальзака (вул. Польова) в Деснянському районі, який укладено між Департамент економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) «Київське інвестиційне агентство» (Замовник будівництва) та Товариством (інвестор), колегія суддів зазначає таке.
Додаткова угода, на яку посилається Товариство, датована 19.12.2025, тобто вже після звернення Департаменту з позовом у справі, що розглядається, та після закінчення періоду, за який Департамент нарахував та заявив до стягнення пеню за невиконання зобов`язання за договором (01.02.2025 - 01.08.2025).
Водночас зазначена додаткова угода була укладена до ухвалення оскаржуваного у цій справі рішення. Однак під час розгляду справи у суді першої інстанції Товариство не повідомляло про укладення цієї додаткової угоди та не надавало її копію до матеріалів справи.
Суд звертає увагу скаржника на положення ст. 269 ГПК України, згідно з ч. 3 якої докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Відповідно ст. 80, 269 ГПК України єдиний винятковий випадок, коли можливим є прийняття судом (у т.ч. апеляційної інстанції) доказів з порушенням встановленого процесуальним законом порядку, це наявність об`єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії, тягар доведення яких покладений на учасника справи (у даному випадку - відповідача).
Отже, у разі поданні учасником справи доказів, які не були подані до суду першої інстанції, такий учасник справи повинен письмово обґрунтувати, в чому полягає винятковість випадку неподання зазначених доказів до суду першої інстанції у встановлений строк, а також надати відповідні докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від особи, яка їх подає.
Однак Товариство у апеляційній скарзі хоч і послалося на обставини, пов`язані з додатковою угодою №8 від 19.12.2025 до Інвестиційного договору №050-13/і/164 від 30.05.2017, однак не заявляло про долучення додаткових доказів, не обґрунтовувало наявності виняткового випадку неподання зазначених доказів у встановлений строк, як і не доводило неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (відповідача).
Крім того, Товариство не обґрунтувало необхідності подання цих доказів, оскільки додаткова угода №8 від 19.12.2025, на яку посилається Товариство, була укладена до Інвестиційного договору №050-13/і/164 від 30.05.2017, в той час як вимоги Департаменту заявлено у зв`язку з простроченням Товариством виконання зобов`язання за договором №226/1249 від 15.08.2023 (тобто за іншим договором).
Щодо листів №142 від 08.12.2023, №79 від 30.12.2024, №3 від 23.01.2025, №72 від 22.10.2025, на які Товариство посилається в апеляційній скарзі, стверджуючи, що неодноразово зверталося до позивача з пропозицією укласти додаткову угоду про перенесення строків будівництва, враховуючи обставини, які воно (Товариство) не могло передбачити на момент укладання договору, що жодним чином не спростував позивач, колегія суддів зазначає таке. Під час розгляду справи у суді першої інстанції Товариство на ці листи не посилалося, а в апеляційній скарзі не доводить неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (відповідача).
Тут суд відзначає, що зауваження відповідача про те, що позивач жодним чином не спростував відповідні доводи, є недоречним, оскільки у суді першої інстанції такі доводи та докази не заявлялися, та, відповідно, не розглядалися.
Тому апеляційний суд не приймає зазначені докази та здійснює розгляд справи за тими доказами, які були подані суду першої інстанції та наявні у матеріалах справи.
За таких обставин колегія суддів оцінює критично доводи Товариства про узгодження сторонами перенесення строку виконання зобов`язання за договором.
Щодо доводів Товариства про наявність форс-мажорних обставин колегія суддів зазначає таке.
Статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.
Верховний Суд послідовно висновував, що підтвердженням існування форс-мажорних обставин є відповідний сертифікат Торгово-промислової палати України чи уповноваженої нею регіональної ТПП. Водночас сертифікат Торгово-промислової палати України не є єдиним доказом існування форс-мажорних обставин; обставина форс-мажору має оцінюватись судом з урахуванням встановлених обставин справи та у сукупності з іншими доказами. Саме суд повинен на підставі наявних у матеріалах справи доказів встановити, чи дійсно такі обставини, на які посилається сторона, є надзвичайними і невідворотними, що об`єктивно унеможливили належне виконання стороною свого обов`язку.
Згідно зі ст. 617 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності, якщо невиконання чи неналежне виконання зобов`язання сталося внаслідок господарських ризиків.
У п. 1 ч. 1 ст. 263 ЦК України наведено ознаки непереборної сили та визначено, що непереборна сила це надзвичайна або невідворотна за даних умов подія. 
Отже, непереборною силою є надзвичайна і невідворотна подія, що повністю звільняє від відповідальності особу, яка порушила зобов`язання, за умови, що остання не могла її передбачити або передбачила, але не могла її відвернути.
Згідно зі ст. 14-1 Закону України "Про Торгово-промислові палати в Україні" Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб`єктів малого підприємництва видається безкоштовно. Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо.
Ознаками форс-мажорних обставин є такі елементи: вони не залежать від волі учасників цивільних (господарських) відносин; мають надзвичайний характер; є невідворотними; унеможливлюють виконання зобов`язань за таких умов здійснення господарської діяльності.
Форс-мажорні обставини не мають преюдиціальний (заздалегідь встановлений) характер. У разі їх виникнення сторона, яка посилається на дію форс-мажорних обставин, повинна це довести. Сторона, яка посилається на конкретні обставини, повинна довести те, що вони є форс-мажорними, в тому числі, саме для конкретного випадку. Виходячи з ознак форс-мажорних обставин, необхідно також довести їх надзвичайність та невідворотність.
Наявність форс-мажорних обставин засвідчується Торгово-промисловою палатою України та уповноваженими нею регіональними торгово-промисловими палатами відповідно до ст. 14, 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати України" шляхом видачі сертифіката.
Між обставинами непереборної сили та неможливістю належного виконання зобов`язання має бути причинно-наслідковий зв`язок. Тобто неможливість виконання зобов`язання має бути викликана саме обставиною непереборної сили, а не обставинами, ризик настання яких несе учасник правовідносин (висновки Верховного Суду у постанові від 31.08.2022 у справі № 910/15264/21).
Товариство надало до матеріалів справи складений Торгово-промисловою палатою України висновок від 29.12.2025 № 3229/1.5-7.1 про істотну зміну обставин за Інвестиційним договором від 30.05.2017 №050-13/і/164, укладеним між Департаментом економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) «Київське інвестиційне агентство» та відповідачем.
Колегія суддів відзначає, що у справі, що розглядається, Департамент заявив вимоги у зв`язку з невиконанням Товариством зобов`язання за договором №226/1249 від 15.08.2023, а не за договором №050-13/і/164 від 30.05.2017, а отже висновок Торгово-промислової палати України від 29.12.2025 № 3229/1.5-7.1 не може підтверджувати наявність форс-мажорних обставин для Товариства саме за договором №226/1249 від 15.08.2023, укладеним між Департаментом, Товариством та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 .
Крім того, згідно з п. 11.3 договору сторона, для якої склалися форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), зобов`язана не пізніше семи робочих днів з дати їх настання письмово (шляхом направлення цінного листа з описом вкладення та повідомлення про вручення) інформувати іншу сторону про настання таких обставин та про їх наслідки. Разом із письмовим повідомленням така сторона зобов`язана надати іншій стороні документ, виданий Торгово-промисловою палатою України або іншим компетентним органом, яким засвідчено настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили). 
Неповідомлення / несвоєчасне повідомлення або ненадання документу, що підтверджує форс-мажор, позбавляє сторону права посилатися на обставини форс-мажору як на підставу для звільнення від відповідальності (п. 11.4 договору).
Натомість, як вірно зазначив суд першої інстанції, матеріали справи доказів належного та своєчасного повідомлення відповідачем позивача про настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) за договором не містять.
Отже, правомірним є висновок місцевого суду про недоведеність відповідачем підстав для звільнення його від відповідальності за порушення умов договору.
Суд встановив, що умовами п. 7.3 договору сторони узгодили, що за невиконання або неналежне виконання стороною 2 (Товариством) своїх договірних зобов`язань щодо передачі об`єкта нерухомості стороні 3 ( ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 ), сторона 2 сплачує стороні 3 та стороні 1 (Департамент) пеню в розмірі 1 відсоток від суми невиконаного зобов`язання за кожний день прострочення терміну виконання договірних зобов`язань, але не більше подвійної облікової ставки НБУ, яка діяла на момент невиконання зобов`язання щодо передачі об`єкта нерухомості.
Отже, оскільки Товариство не виконало зобов`язання за договором в частині своєчасної передачі об`єкта нерухомості, вимоги Департаменту є обґрунтованими.
Колегія суддів критично оцінює доводи Товариства про необхідність у зв`язку з виробничою потребою внести зміни до технічних умов приєднання до газорозподільної системи об`єкта будівництва, які потребували затвердження АТ «Київгаз», що зайняло багато часу; погодження проектної документації, а саме Схеми організації рельєфу ст. «П» та Плану організації рельєфу ст. «Р» на всіх етапах розгляду, що також зайняло не один місяць, оскільки за вимогою Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу КМР (КМДА) повторно було здійснено погодження проектних рішень, що у свою чергу впливає на процедуру прокладання та підключення зовнішніх інженерних мереж; без погодження зовнішніх мереж з боку ПАТ АК «Київводоканал» проведення монтажних робіт з улаштування зазначених мереж та їх підключення до об`єкта будівництва є неможливим, що у свою чергу впливає на терміни будівництва та неможливість введення об`єкта в експлуатацію; виконання робіт із прокладання зовнішніх мереж неможливо без отримання контрольної картки на порушення благоустрою, яку можливо отримати тільки після погодження проектної документації як на підключення зовнішніх мереж електропостачання, так і на зовнішні мережі водопостачання та водовідведення. Товариство вважає, що перенесення орієнтовного строку закінчення робіт з будівництва не є порушенням з його боку, адже прийняття будинку в експлуатацію та проведення робіт з підключення зовнішніх мереж є процедурами, які залежить від багатьох правових передумов та не залежить від волі відповідача.
Суд зазначає, що у договорі відсутні відповідні умови, які звільняли би Товариство від відповідальності, зокрема, передбаченої п. 7.3 договору, у разі настання обставин, перелічених Товариством як таких, що спричинили затримку виконання ним зобов`язання за договором.
Перевіривши наданий позивачем та здійснений судом першої інстанції розрахунок пені, апеляційний суд погоджується з висновком місцевого суду, що наданий Департаментом розрахунок пені у розмірі подвійної облікової ставки НБУ за період 01.02.2025-01.08.2025 на суму 1 267 337,50 грн не є арифметично вірним, до стягнення з Товариства підлягають 196 057,11 грн пені.
Доводи апеляційної скарги зазначеного не спростовують.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.
Як зазначено у п. 41 висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень, обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент захисту на підтримку кожної підстави захисту. Обсяг цього обов`язку може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах. З тим, щоб дотриматися принципу справедливого суду, обґрунтування рішення повинно засвідчити, що суддя справді дослідив усі основні питання, винесені на його розгляд.
Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Суду у справі Трофимчук проти України, no. 4241/03 від 28.10.2010).
Європейський суд з прав людини вказав, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, №63566/00, §23, ЄСПЛ, від 18.07.2006).
Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права (ст. 276 ГПК України).

Судові витрати.
У зв`язку з відсутністю підстав для задоволення апеляційної скарги витрати за її подання відповідно до ст. 129 ГПК України покладаються на апелянта.

Керуючись ст. 74, 129, 269, 275-277, 281-284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд

У Х В А Л И В :

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Сов-Інвест" на рішення Господарського суду міста Києва від 03.02.2026 у справі №910/11448/25 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 03.02.2026 у справі №910/11448/25 залишити без змін. 

3. Судові витрати, пов`язані з поданням апеляційної скарги, покласти на скаржника.

4. Справу повернути до суду першої інстанції.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.
Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та в строк, передбачені ст. 287 - 289 ГПК України, за наявності підстав, визначених ч. 3 ст. 287 ГПК України. 

Головуючий суддя О.О. Євсіков 

Судді С.О. Алданова

В.А. Корсак