ТЕРНОПІЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 599/1715/25	Головуючий у 1-й інстанції Іваницький О.Р. 	
Провадження № 22-ц/817/417/26 	Доповідач - Хома М.В.	
Категорія - 	  	

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

27 квітня 2026 року  м. Тернопіль
Тернопільський апеляційний суд в складі: 
головуючої - Хома М.В. 
суддів -  Костів О. З., Храпак Н. М., 
секретар - Гичко К.С. 
з участю представника ОСОБА_1 , ПАП "Агропродсервіс" - адвоката Сушка А.С. 

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Тернополі цивільну справу за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю “Західна агровиробнича компанія” на рішення Зборівського районного суду Тернопільської області від 12 січня 2026 року, ухвалене суддею Іваницьким О.Р. у цивільній справі №599/1715/25 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю “Західна агровиробнича компанія” до ОСОБА_1 , приватного агропромислового підприємства “Агропродсервіс”, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів: державний реєстратор речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Ярошко Андрій Віталійович, про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання відсутнім права оренди,

ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2025 року ТОВ «Західна агровиробнича компанія» звернулось до суду із вказаним позовом, в якому просило визнати укладеною додаткову угоду №б/н від 01 лютого 2025 року до договору оренди землі № б/н від 02 квітня 2016 року з урахуванням додаткової угоди № б/н від 11 квітня 2018 року, визнати відсутнім у ПАП «Агропродсервіс» право оренди земельної ділянки площею 2,1032 га, кадастровий номер 6122655300:01:001:0111, номер запису про інше речове право 59902054, а також скасувати запис про державну реєстрацію цього права оренди.
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що 2 квітня 2016 року ТОВ «Розтоцьке» набуло право оренди земельної ділянки площею 2,1032 га, кадастровий номер 6122655300:01:001:0111, яка розташована на території Залозецької селищної ради Зборівського району Тернопільської області, на підставі договору оренди землі № б/н.
Додатковою угодою від 11 квітня 2018 року до вказаного договору проведено заміну сторони орендаря на ТОВ «Західна агровиробнича компанія», а також внесено зміни до умов договору, зокрема щодо строку його дії та порядку реалізації орендарем переважного права на поновлення договору.
Згідно з умовами договору, з урахуванням додаткової угоди від 11 квітня 2018 року, орендар після закінчення строку дії договору мав переважне право на його поновлення на новий строк за умови письмового повідомлення орендодавця про намір продовжити дію договору у строк, визначений договором.
З метою реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі ТОВ «Західна агровиробнича компанія» 18 лютого 2025 року склало лист-повідомлення вих. №395 про намір продовжити дію договору оренди землі та надало проєкт додаткової угоди від 1 лютого 2025 року. Вказане поштове відправлення було надіслано 22 лютого 2025 року та отримано ОСОБА_1 24 лютого 2025 року.
Позивач вважав, що належно виконував обов`язки за договором оренди, у встановлений строк повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на поновлення договору, додав проєкт додаткової угоди та продовжив користуватися земельною ділянкою, а тому договір оренди землі підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах.
Водночас, з інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивачу стало відомо, що за ПАП «Агропродсервіс» зареєстровано право оренди цієї ж земельної ділянки на підставі договору оренди землі № б/н від 12 квітня 2025 року, укладеного з ОСОБА_1 , номер запису про інше речове право 59902054.
Позивач вважав, що укладення ОСОБА_1 договору оренди з ПАП «Агропродсервіс» щодо земельної ділянки, яка перебувала в оренді ТОВ «Західна агровиробнича компанія» та щодо якої позивач реалізував переважне право на поновлення договору, порушує його права як попереднього орендаря.
Рішенням Зборівського районного суду Тернопільської області від 12 січня 2026 року у задоволенні позову відмовлено.
В апеляційній скарзі ТОВ «Західна агровиробнича компанія» просить рішення Зборівського районного суду Тернопільської області від 12 січня 2026 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю. Вказує, що рішення суду першої інстанції є незаконним та необґрунтованим, ухваленим з неповним з`ясуванням обставин справи, неправильним застосуванням норм матеріального права та з порушенням норм процесуального права, оскільки суд першої інстанції помилково дійшов висновку про відсутність у позивача права на поновлення договору оренди землі, оскільки не врахував, що позивач належно виконав процедуру, передбачену статтею 33 Закону України «Про оренду землі», своєчасно повідомив орендодавця про намір продовжити орендні правовідносини та направив проєкт додаткової угоди.
ОСОБА_1 була зобов`язана у місячний строк розглянути лист-повідомлення орендаря з проєктом додаткової угоди, перевірити його на відповідність вимогам закону, за необхідності узгодити істотні умови договору, а у разі наявності заперечень направити орендарю належне повідомлення про прийняте рішення.
Крім цього, ТОВ «Західна агровиробнича компанія» посилається на те, що надані ОСОБА_1 листи не відповідають вимогам статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки не містять обґрунтованих заперечень щодо запропонованих умов, аналізу проєкту додаткової угоди, посилання на отриманий лист-повідомлення та пропозицій щодо зміни істотних умов договору.
Щодо листа ОСОБА_1 від 4 грудня 2024 року ТОВ «Західна агровиробнича компанія» зазначає, що відповідачкою не надано належних доказів вручення цього листа позивачу. Аналогічні доводи наведено і щодо листа, який був надісланий 15 квітня 2025 року.
ТОВ «Західна агровиробнича компанія» вважає, що сам факт направлення таких листів свідчить про небажання ОСОБА_1 розглядати запропоновані позивачем умови поновлення договору оренди, а її дії були спрямовані лише на припинення орендних відносин з позивачем та передачу земельної ділянки в користування іншій особі.
Недобросовісність поведінки ОСОБА_1 підтверджується тим, що у листах вона зазначала про небажання поновлювати договір оренди та намір використовувати земельну ділянку для власних потреб, однак у подальшому уклала договір оренди цієї ж земельної ділянки з ПАП «Агропродсервіс».
Внаслідок належного виконання ТОВ «Західна агровиробнича компанія» вимог закону та договору у нього виникло правомірне очікування на поновлення орендних правовідносин, тоді як орендодавець безпідставно відмовив в укладенні додаткової угоди та порушив його переважне право.
У відзиві представник ОСОБА_1 - адвокат Сушко А.С. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення Зборівського районного суду Тернопільської області від 12 січня 2026 року - без змін.
Вказує, що позивач не надав належних і допустимих доказів направлення на адресу ОСОБА_1 листа-повідомлення вих. №395 від 18 лютого 2025 року разом із двома примірниками проєкту додаткової угоди, підписаними зі сторони орендаря, та доказів отримання саме цих документів орендодавцем.
Крім цього, ОСОБА_1 ще до направлення позивачем листа-повідомлення висловила чітке заперечення проти продовження орендних правовідносин. Листом-повідомленням від 04 грудня 2024 року, надісланим 15 грудня 2024 року на адресу ТОВ «Західна агровиробнича компанія», вона повідомила орендаря про відсутність наміру продовжувати строк дії договору або укладати новий договір оренди після закінчення строку дії договору.
Також зазначає, що 15 квітня 2025 року на адресу орендаря повторно направлено відповідь, у якій ОСОБА_1 повідомила про небажання поновлювати договір оренди землі. Тому у позивача не виникло підстав для поновлення договору оренди землі ні за частинами першою - п`ятою, ні за частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Вважає, що після закінчення строку дії договору оренди ОСОБА_1 як власник земельної ділянки мала право вільно розпорядитися належним їй майном, зокрема передати земельну ділянку в оренду іншій особі.
ТОВ «Західна агровиробнича компанія» неналежно виконувало обов`язки за договором оренди землі, оскільки орендна плата за 2024 рік була сплачена з порушенням строку, визначеного договором.
У відзиві ПАП «Агропродсервіс» просить апеляційну скаргу ТОВ «Західна агровиробнича компанія» залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Вказує, що з огляду на наявні заперечення ОСОБА_1 щодо поновлення договору оренди землі з ТОВ «Західна агровиробнича компанія» та втрату останнім переважного права на укладення договору оренди на новий строк право оренди позивача припинено.
12 квітня 2025 року між ОСОБА_1 та ПАП «Агропродсервіс» укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 2,1032 га, кадастровий номер 6122655300:01:001:0111, строком на 7 років, а 09 травня 2025 року проведено державну реєстрацію права оренди за ПАП «Агропродсервіс», номер запису про інше речове право 59902054.
Вважає, що позивач не довів порушення вимог закону під час укладення нового договору оренди та державної реєстрації права оренди за новим орендарем, а тому похідні вимоги про визнання відсутнім права оренди і скасування запису про державну реєстрацію не підлягають задоволенню.
Заслухавши пояснення представника ОСОБА_2 ,  ПАП  “Агропродсервіс” - адвоката Сушка А.С., який заперечив проти задоволення апеляційної скарги, рішення суду вважає законним та обгрунтованим, ознайомившись з матеріалами справи, доводами апеляційної скарги в її межах, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Обставини справи.
ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,1032 га, кадастровий номер 6122655300:01:001:0111, цільове призначення якої - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Залозецької селищної ради Зборівського району Тернопільської області, що підтверджується свідоцтвом про право на спадщину, серія та номер 222, виданим 12 липня 2017 року.
02 квітня 2016 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Розтоцьке» було укладено договір оренди землі № б/н, за умовами якого вказану земельну ділянку передано в оренду строком на 7 років.
11 квітня 2018 року між ОСОБА_1 , ТОВ «Розтоцьке» та ТОВ «Західна агровиробнича компанія» укладено додаткову угоду № б/н про заміну сторони та внесення змін до договору оренди землі. За умовами цієї додаткової угоди сторону орендаря змінено на ТОВ «Західна агровиробнича компанія», а строк дії договору визначено на 7 років, сплив якого починається з моменту укладення додаткової угоди.
3 серпня 2016 року державним реєстратором проведено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 2,1032 га, кадастровий номер 6122655300:01:001:0111, номер запису про інше речове право 15804951.
З матеріалів справи вбачається, що строк дії права оренди земельної ділянки за ТОВ «Західна агровиробнича компанія» закінчувався 11 квітня 2025 року.
Листом-повідомленням від 04 грудня 2024 року ОСОБА_1 повідомила ТОВ «Західна агровиробнича компанія» про те, що після закінчення строку дії договору оренди землі від 02 квітня 2016 року вона не має наміру продовжувати строк дії договору або укладати новий договір оренди з позивачем та просила припинити користування земельною ділянкою з моменту закінчення права оренди і дії договору оренди.
Вказаний лист відправлено на адресу позивача 15 грудня 2024 року рекомендованим поштовим відправленням №4601900047035, яке одержано за довіреністю ТОВ «Західна агровиробнича компанія» 19 грудня 2024 року, що підтверджується трекінгом із сайту АТ “Укрпошта”.
18 лютого 2025 року ТОВ «Західна агровиробнича компанія» склало лист-повідомлення вих. №395 про намір продовжити дію договору оренди землі разом із проєктом додаткової угоди від 01 лютого 2025 року, в якому запропонувало продовжити строк дії договору оренди землі на 7 років.
Вказаний лист було надіслано 22 лютого 2025 року рекомендованим поштовим відправленням №0505257333455 з описом вкладення за зареєстрованим місцем проживання ОСОБА_1 , а поштове відправлення отримано 24 лютого 2025 року.
15 квітня 2025 року ОСОБА_1 повторно надіслала на адресу ТОВ «Західна агровиробнича компанія» відповідь на лист-повідомлення, у якій підтвердила небажання продовжувати орендні правовідносини з позивачем.
12 квітня 2025 року між ОСОБА_1 та ПАП «Агропродсервіс» укладено договір оренди цієї ж земельної ділянки.
9 травня 2025 року державним реєстратором проведено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 2,1032 га, кадастровий номер 6122655300:01:001:0111, за ПАП «Агропродсервіс», номер запису про інше речове право 59902054. Строк дії права оренди за новим договором визначено до 12 квітня 2032 року з правом пролонгації.
Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права.
Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.
У частині першій статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Згідно із статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Оскільки договір оренди спірної земельної ділянки укладено 02 квітня 2016 року, до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час укладення договору.
Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору оренди) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У частині шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частини восьма, дев`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).
Результат аналізу змісту цієї статті дає підстави стверджувати, що вона містить два законодавчих механізми поновлення: укладення договору оренди землі на новий строк з орендарем, який має переважне право перед іншими особами, за процедурою частин першої - п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі», та поновлення існуючого договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах за наявності підстав, визначених частиною шостою цієї статті.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі №143/591/20 (провадження №14-72цс21) зазначено, що норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.
У постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 28 травня 2024 року у справі №604/648/23 зроблено висновок, що для пролонгації відносин оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.
Встановивши відсутність волевиявлення ОСОБА_1 на продовження орендних правовідносин із ТОВ «Західна агровиробнича компанія», що підтверджується направленим орендарю листом-повідомленням про небажання поновлювати договір оренди землі, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність підстав для визнання додаткової угоди укладеною.
Не заслуговують на увагу доводи апеляційної скарги про те, що листи ОСОБА_1 не можуть вважатися належним запереченням проти поновлення договору оренди землі через відсутність у них детального аналізу запропонованих умов додаткової угоди чи пропозицій щодо зміни істотних умов договору.
За змістом статті 33 Закону України «Про оренду землі» наявність заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі виключає можливість висновку про його мовчазну згоду на продовження орендних правовідносин. При цьому закон не встановлює обов`язку орендодавця наводити детальне мотивування причин такої відмови чи формулювати зустрічні пропозиції щодо істотних умов договору, якщо його волевиявлення спрямоване саме на припинення орендних правовідносин з попереднім орендарем.
ОСОБА_1 висловила чітке та однозначне небажання поновлювати договір оренди землі з ТОВ «Західна агровиробнича компанія». Це волевиявлення було доведено до відома позивача ще до направлення ним листа-повідомлення від 18 лютого 2025 року та до закінчення строку дії договору оренди, а тому підстав для застосування положень частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» щодо поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах немає.
Доводи апеляційної скарги про неналежність доказів вручення ТОВ «Західна агровиробнича компанія» листа ОСОБА_1 від 04 грудня 2024 року не спростовують висновків суду першої інстанції. Суд першої інстанції встановив, що цей лист було направлено рекомендованим поштовим відправленням №4601900047035 та одержано за довіреністю ТОВ «Західна агровиробнича компанія» 19 грудня 2024 року, що підтверджується трекінгом із сайту АТ “Укрпошта”.
Крім цього, саме по собі подальше направлення орендарем 22 лютого 2025 року пропозиції про поновлення договору оренди не може створювати обов`язок орендодавця укласти додаткову угоду, якщо до цього орендодавець уже повідомив орендаря про відсутність наміру продовжувати орендні правовідносини.
Колегія суддів також відхиляє доводи апеляційної скарги про те, що подальше укладення ОСОБА_1 договору оренди землі з ПАП «Агропродсервіс» свідчить про недобросовісність її поведінки та порушення переважного права позивача.
Сам по собі факт укладення власником земельної ділянки договору оренди з іншим орендарем після закінчення строку дії попереднього договору не свідчить про порушення переважного права попереднього орендаря, якщо до цього орендодавець повідомив попереднього орендаря про відсутність наміру продовжувати з ним орендні правовідносини.
Переважне право орендаря не є абсолютним та не може обмежувати право власника земельної ділянки після закінчення строку дії договору оренди розпорядитися належним йому майном на власний розсуд, зокрема шляхом укладення договору оренди з іншою особою, за умови відсутності чинного права оренди попереднього орендаря та відсутності правових підстав для поновлення такого права.
У цій справі строк дії права оренди земельної ділянки за ТОВ «Західна агровиробнича компанія» закінчився 11 квітня 2025 року, тоді як договір оренди між ОСОБА_1 та ПАП «Агропродсервіс» укладено 12 квітня 2025 року, а державну реєстрацію права оренди за новим орендарем проведено 09 травня 2025 року.
Отже, новий договір оренди укладено після закінчення строку дії попереднього договору та за відсутності правових підстав для визнання його поновленим.
Посилання ТОВ «Західна агровиробнича компанія» на те, що у нього виникли правомірні очікування на поновлення договору оренди землі, не змінюють правильності висновків суду першої інстанції. Такі очікування могли б бути обґрунтованими лише за умови відсутності належного заперечення орендодавця проти поновлення договору та наявності сукупності юридичних фактів, передбачених статтею 33 Закону України «Про оренду землі».
Однак, у цій справі орендодавець висловила заперечення щодо поновлення договору, що виключає можливість визнання договору поновленим у судовому порядку.
Безпідставними є доводи апеляційної скарги про те, що ОСОБА_1 не провела переговорів щодо істотних умов договору. Обов`язок узгоджувати істотні умови договору виникає у разі наявності наміру сторін продовжити орендні правовідносини та потреби погодити окремі умови договору. Натомість, у випадку відсутності волевиявлення орендодавця на поновлення договору оренди землі такий обов`язок не може тлумачитися як примус власника до укладення договору на новий строк.
З огляду на відсутність підстав для визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, похідні вимоги про визнання відсутнім у ПАП «Агропродсервіс» права оренди спірної земельної ділянки та скасування запису про державну реєстрацію такого права також не підлягають задоволенню.
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення («Серявін та інші проти України», №4909/04, §58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Суд першої інстанції повно і всебічно з`ясував обставини справи, належно оцінив подані сторонами докази та дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову. Тому апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення Зборівського районного суду Тернопільської області від 12 січня 2026 року - без змін.
На підставі наведеного та керуючись ст. ст. 141, 367, 375, 382-384, 389 ЦПК України, суд апеляційної інстанції,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю “Західна агровиробнича компанія”— залишити без задоволення.
Рішення Зборівського районного суду Тернопільської області від 12 січня 2026 року — залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.
Повний текст постанови складено 29 квітня 2026 року.

Головуюча         Хома М.В.

Судді          Костів О.З.

Храпак Н.М.