Справа №295/2824/26
Категорія 29
2/295/2654/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.06.2026 року м. Житомир

Богунський районний суд м. Житомира в складі:
головуючого судді Чішман Л.М.,
за участю секретаря судового засідання Лайчук В.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Житомирі цивільну справу за позовом представника ОСОБА_1 – ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу таким, що відбувся та визнання права власності на нерухоме майно, -

ВСТАНОВИВ:
Представник позивача звернувся до суду з позовом, в якому просить визнати договір купівлі-продажу від 27.01.2022 квартири АДРЕСА_1 , укладений між позивачем та відповідачем, таким, що відбувся, визнати за позивачем право власності на таку квартиру.
В обґрунтування позову зазначено, що відповідач є власником квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 . 
27.01.2022 відповідач продав вказану квартиру позивачці, отримавши повну суму оплати 945000, 00 грн, що еквівалентно 35000, 00 доларів США та написав розписку від 27.01.2022, в якій зобов`язався здійснити нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу і виконати повне необхідне офіційне переоформлення права власності на покупця – ОСОБА_1 у строк до 27.01.2024, залишив при цьому для гарантій всі оригінали документів на вказану квартиру та ключі від неї позивачу.
На момент звернення до суду з даною позовною заявою, спілкування між сторонами немає, відповідач повідомляв позивача в телефонному режимі про те, що поки не має можливості прийти до нотаріуса через життєві обставини, а згодом взагалі перестав виходити на зв`язок, не здійснивши нотаріального оформлення правочину щодо продажу квартири, у зв`язку з чим позивач змушена звернутися до суду.

Ухвалою Богунського районного суду м. Житомира від 23.02.2026 позовну заяву залишено без руху (а.с. 22-23).
Ухвалою суду від 03.03.2026 у справі відкрито загальне позовне провадження (а.с. 30).
24.04.2026 від відповідача надійшла заява, в якій ОСОБА_3 повідомив, що дізнався про розгляд даної справи Богунським районним судом м. Житомира. У зв`язку з агресією рф та небезпекою для його життя та життя його родини, виїхав за кордон та проживає у місті Єлгава (Латвія). Прибути до суду для участі у розгляді справи не має фізичної можливості, оскільки воєнні дії на території України продовжуються, а також має незадовільний стан здоров`я. Визнав, що написав розписку від 27.01.2022 та підтвердив, що продав квартиру на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_2 позивачці, отримавши за це кошти в повному розмірі, претензій не має. Причиною того, що сторони не встигли оформити договір купівлі-продажу нотаріально, є початок війни. Позов визнав та не заперечує проти його задоволення (а.с. 39).
В судовому засіданні представник позивача( за її участі) підтримала позовні вимоги та просила їх задовольнити. Зазначила, що відповідач вважає фактичне виконання домовленостей, а саме – написання розписки про отримання коштів та передачу всіх оригіналів документів підтвердженням завершення угоди.
Відповідно до ч.ч. 1, 4 ст. 206 ЦПК України, відповідач може визнати позов на будь-якій стадії провадження у справі, зазначивши про це в заяві по суті справи або в окремій письмовій заяві, у разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову. Якщо визнання відповідачем позову суперечить закону або порушує права, свободи чи інтереси інших осіб, суд постановляє ухвалу про відмову у прийнятті визнання відповідачем позову і продовжує судовий розгляд.
Встановлено, що 24.04.2026 ОСОБА_3 подав заяву про визнання ним позову. Однак заява про визнання відповідачем позову подана з електронної адреси, що не дає в повній мірі ідентифікувати особу, яка звернулась з відповідною заявою. Вказана обставина викликала сумнів в тому, що саме власник майна висловив своє волевиявлення щодо предмета позову. Ухвалою Богунського районного суду м.Житомира від 06.05.2026 відмовлено в прийнятті визнання ОСОБА_3 позову та призначено справу до розгляду по суті.
Дослідивши матеріали справи, заслухавши представника позивача( за її участі в судовому засіданні, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог, виходячи з наступного.
Встановлено, що на підставі договору дарування від 26.04.1995 відповідач є власником квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 (а.с. 11-12).
Факт належності відповідачу вказаної квартири також підтверджується довідкою начальника КП «Житомирське обласне міжміське бюро технічної інвентаризації» Житомирської обласної ради №2166 від 12.05.2021 (а.с. 14-16).
27.01.2022 відповідачем власноруч написана розписка, згідно якої останній отримав від позивача грошові кошти в розмірі 945000,00 грн, що еквівалентно 35000, 00 доларів США, як повний розрахунок за продаж квартири АДРЕСА_1 .
У розписці зазначено, що ціна є остаточною і кінцевою, відповідач отримав грошові кошти в повному обсязі, зобов`язується здійснити нотаріальне переоформлення квартири до 27.01.2024, після підготовки всіх необхідних документів для здійснення договору купівлі-продажу, ніяких матеріальних та моральних претензій не має та мати не буде (а.с. 13).
Будь-яких доказів на підтвердження факту укладання між сторонами письмового договору купівлі-продажу квартири позивачем не надано.
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина перша статті 13 ЦПК України).
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина перша статті 2 ЦПК України).
Відповідно до ст. 15 ЦК України право на захист цивільних прав та інтересів. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Згідно частини 1 статті 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до статі 392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч.1 ст. 626 ЦК України).
Згідно статті 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умовах договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
За договором купівлі - продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст.655 ЦК України).
Договір купівлі - продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 ЦК України).

Враховуючи наведені норми, суд не приймає до уваги посилання позивача на ту обставину, що ОСОБА_1 досягла згоди з продавцем щодо ціни продажу квартири та інших істотних обставин та уклали між собою усний договір купівлі-продажу квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 , оскільки договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Згідно статті 220 ЦК України, у разі недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий правочин є нікчемний. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Проте, позивачем не надано суду доказів про повне або часткове виконання договору та свідоме ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору, втрата відповідачем можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. 
Відповідач визнає позов, тобто пряме ухилення від виконання договору відсутне, відповідач не позбавлений права шляхом складання доручення на уповноважену від його імені особу та завірення в належний спосіб реалізувати своє право продавця. 
Так, у постанові Верховного Суду України від 06.09.2017, провадження №6-1288цс17, у постановах Верховного Суду від 25.06.2018 у справі № 922/2981/16, від 18.08.2021 у справі № 904/5868/18 (904/1983/20), викладено правовий висновок про те, що однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК та визнання правочину дійсним в судовому порядку є 1) встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та 2) втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК.
Подібні висновки містяться і в постановах Верховного Суду від 04.03.2019 у справі №665/2266/16-ц, від 30.10.2019 у справі №140/2001/17, від 22.02.2021 у справі №545/440/18, від 21.04.2023 у справі №469/159/13-ц, від 09.12.2024 у справі №188/1196/19 та інших постановах Верховного Суду.
З огляду на приписи статті 527 ЦК України слідує, що правочини, які відповідно до закону мають вчинятися у письмовій формі, мають містити відомості про сторони зобов`язання, достатні для їх конкретної ідентифікації. Вочевидь, це необхідно для належного підтвердження того, що і кредитор, і боржник є належними сторонами зобов`язання.
З аналізу змісту оригіналу розписки від 27.01.2022 судом встановлено, що особи у розписці-правочині ідентифіковані лише зазначенням прізвищ, імен та по-батькові, повної дати народження та місця проживання, жодної іншої додаткової інформації, як то на підставі яких документів продавцю належить квартира, номер та серію паспорта, ідентифікаційний номер продавця, покупця, згода подружжя на продаж/придбання квартири, тощо не зазначено, як і не зазначено особу, яка є покупцем квартри. Розписка містить відомості про отримання коштів позивачем, проте не зазначено, що саме позивач є покупцем, а відповідач продавцем.
Враховуючи наведене, надана розписка судом не приймається до уваги в якості доказу на підтвердження укладання договору купівлі-продажу квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 , оскільки вона не може бути розцінена судом, як письмовий договір купівлі-продажу.
Відповідач поданою до суду заявою, не заперечує щодо нотаріального посвідчення договору, а лише зазначає, що не має можливості нотаріально посвідчити договір, однак посилання відповідача на те, що він у зв"язку з агресією РФ та небезпекою для свого життя і своєї родини виїхав за кордон і проживає в Латвії не може вказувати на ухилення посвідчити нотаріально договір купівлі продажу та сплатити всі необхідні обов"язкові платежі пов"язані з відчудженням майна. 
Право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації, згідно статті 182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.
Відповідно до частини 1-3 статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства.
Відповідно до частини 1 статті 321 ЦК України право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Згідно статті 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
З наданих суду доказів, судом не встановлено, що право власності на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_2 , набуто ОСОБА_1 правомірно та у встановлений законом спосіб. ОСОБА_1 не надано суду доказів, які вказують на те, що остання користується вказаною квартирою, сплачує комунальні послуги внаслідок чого відбулося повне або часткове виконання договору.
Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ч. 2 ст. 77 ЦПК України).
Тягар доказування покладається на сторони. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч. ч. 1, 5, 6 ст. 81 ЦПК України).
Статтею 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тобто певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (пункт 81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц).
Такий підхід узгоджується з судовою практикою Європейського суду з прав людини, який у рішенні від 23 серпня 2016 року у справі «Дж. К. та інші проти Швеції» («J. K. AND OTHERS v. SWEDEN») зазначив, що «у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування «поза розумним сумнівом» («beyond reasonable doubt»). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням «балансу вірогідностей». Суд повинен вирішити, чи існує вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри».
Пріоритет у доказуванні надається не тому хто надав більшу кількість доказів, а в першу чергу їх достовірності, допустимості та достатності для реалізації стандарту більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджувальної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим ніж протилежний.
Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 02 жовтня 2018 року у справі № 910/18036/17, від 23 жовтня 2019 року у справі № 917/1307/18, від 18 листопада 2019 року у справі № 902/761/18, від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17.
Враховуючи наведене, встановивши всі фактичні обставини справи та дослідивши зібрані у справі докази, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог, оскільки під час укладання договору купівлі-продажу квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 , не були додержані вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору та державної реєстрації, тому вказаний правочин є нікчемний в силу закону, а обраний позивачем спосіб захисту своїх прав шляхом визнання договору купівлі-продажу таким, що відбувся, є неналежним та не підлягає захисту.
Керуючись ст. ст. 5, 12, 13, 81, 89, 211, 258, 259, 263-265, 268, 273, 354 ЦПК України, суд, -
УХВАЛИВ:
В задоволенні позовних вимог представника ОСОБА_1 – ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу таким, що відбувся та визнання права власності на нерухоме майно, а саме на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_2 - відмовити.

Рішення може бути оскаржене до Житомирського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_3 , РНОКПП: НОМЕР_1 
Відповідач: ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , адреса реєстрації: АДРЕСА_2 , РНОКПП: НОМЕР_2 

Повний текст рішення виготовлено 22.06.2026.

Суддя          Л.М. Чішман