Справа № 752/8356/25 
Провадження № 2/752/2342/26 
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
11.05.2026 року м. Київ
Суддя Голосіївського районного суду м. Києва Ольшевська І.О., за участю секретаря судового засідання Білас С.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Києва цивільну справу за позовом  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» про захист прав споживачів, розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва, стягнення коштів, - 
присутні:
позивач: не з`явився
представник позивача: Бондарчук З.В. - адвокат (ордер серія АМ №1123646 від 01.10.2025р.)
представник відповідача: Пугач С.В. - адвокат (ордер серія АІ №1893942 від 13.05.2025р.)
третя особа: не з`явилась
ВСТАНОВИВ:
ОСОБА_1 звернувся до Голосіївського районного суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» про захист прав споживачів, розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва, стягнення грошових коштів та просить розірвати Договір про участь у Фонді фінансування будівництва №74-0709/2021-1 від 07.09.2021р., укладений між позивачем та відповідачем, стягнути з відповідача на свою користь сплачені по Договору про участь у Фонді фінансування будівництва №74-0709/2021-1 від 07.09.2021р. грошові кошти в розмірі 1 394 903,65 грн. та пеню відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у розмірі 40 800 932,25 грн., 12 554,13 грн. винагороди за управління майном, а також судові витрати. 
В обгрунтування позову зазначає, що 07.09.2021р. між управителем ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» та довірителем ФФБ позивачем укладено Договір про участь у Фонді фінансування будівництва №74-0709/2021-1. Згідно з цим Договором відповідач у відповідності до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Правил Фонду фінансування будівництва, затверджених наказом відповідача №256 від 11.11.2020р., замовляє і фінансує за рахунок коштів ФФБ виду А спорудження об`єкту будівництва житлового комплексу за адресою: 
 
АДРЕСА_1 , а забудовник ТОВ «Строй Сіті-Кепітал» зобов`язується збудувати об`єкт будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об`єкти інвестування установникам на умовах та у строки, встановлені в цій Угоді. У свою чергу, позивач, як довіритель, зобов`язався, зокрема, своєчасно та в повному обсязі вносити грошові кошти до ФФБ, дотримуватись графіку внесення коштів. Позивач зазначає, що на підставі Договору здійснив внесок у повному обсязі в розмірі 1 394 903,65 грн. за 63,35 кв.м. та отримав Свідоцтво «С74-0709/2021-1 від 14.09.2022р. про участь у фонді фінансування будівництва виду А ЖК «Голосіївська долина». Також позивачем сплачено відповідачу винагороду за управління майном у розмірі 12 554,13 грн. При цьому забудовником порушені строки спорудження об`єкта будівництва. Позивач звертає увагу на те, що відповідач здійснює свої повноваження як управитель ФФБ виду А «ЖК Голосіївська долина» з 11.11.2020р., тобто більше ніж 4 роки, за які будівництво не закінчено, а тому строк спорудження об`єкта будівництва порушено забудовником більше на 4 роки. Порушення строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель у праві вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які позивач вніс до Фонду фінансування будівництва. Окрім того, як вказує позивач, постановою Північного апеляційного господарського суду по справі №910/10860/21 від 09.02.2023р. розірвано договір оренди земельної ділянки площею 7,7001 га, яка розташована по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:79:286:0004), укладений між Київською міською радою та ПАТ «АТП 13058», що автоматично припиняє дію Договору на будівництво житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 від 16.07.2020р., укладеного між орендарем земельної ділянки ПАТ «АТП 13058» та забудовником ТОВ «Строй Сіті Кепітал», договір управителя із забудовником №74-16/07/20-2 від 16.07.2020р. Дані обставини, як вказує позивач, унеможливлюють подальше виконання відповідачем умов Договору про участь у ФФБ. Також управитель не зберіг та незаконно вивів з рахунків грошові кошти довірителів, чим порушив вимоги пункту 1 глави 1 розділу ІІ Ліцензійних умов №135 в частині невиконання вимог частин 11 та 12 статті 11, статті 8 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», абзацу 2 пункту 10 розділу V Положення №274. У подальшому за невиконання управителем розпорядження Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках №49-ДУМ від 14.04.2023р. Нацкомісією щодо відповідача винесено постанову про накладення санкції за порушення на ринках капіталу та організованих товарних ринках №46-ДУМ від 14.04.2023р. Відповідно до постанови Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку про накладення санкцій за правопорушення на ринках капіталу та організованих товарних ринках №188-ДУМ від 12.09.2023р. відповідачу зупинена дія ліцензії на провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та або здійснення операцій з нерухомістю. Позивач вказує, що в порушення Правил ФФБ, відповідач здійснював неналежний контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов`язань за договором, що призвело до збільшення строків 
будівництва більш ніж на 90 днів. Позивач вважає, що з урахуванням вказаних 

обставин та порушення відповідачем зобов`язань, наявні всі підстави для розірвання Договору про участь у Фонді фінансування будівництва №74-0709/2021-1 від 07.09.2021р. та стягнення з відповідача сплачених позивачем за цим Договором коштів у розмірі 1 394 903,65 грн., 12 554,13 грн. винагороди за управління майном, на які позивачем нарахована пеня на підставі норм Закону України «Про захист прав споживачів». 
Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 09.04.2025р. відкрито провадження в даній справі, постановлено розглядати її в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання.
Відповідач підготував та надав до матеріалів справи відзив на позовну заяву, за яким просить відмовити в задоволенні позовних вимог. Відповідач зазначає, що реалізація права позивача на дострокове розірвання Договору про участь у ФФБ та виплати йому коштів повинно відбуватись на основі правозастосування приписів ст. 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та у відповідності до положень Правил ФФБ. При цьому, як звертає увагу відповідач, позивачем порядку дострокового розірвання Договору про участь у ФФБ не дотримано та порушено, а саме: позивач не подав заяви управителю про свій намір достроково розірвати Договір про участь у ФФБ; позивач не надав управителю реквізити банківського рахунку або інших даних (реквізитів) для перерахування (повернення) йому коштів; позивач не повернув управителю Свідоцтво про участь у ФФБ; позивач не повернув управителю Договір №М74-0709/2021-1 про відступлення майнових прав. У зв`язку з цим, як вказує відповідач, обраний позивачем спосіб захисту - розірвання Договору, не є ефективним, оскільки він не призведе до реального захисту порушеного права. Відповідач наголошує, що ч. 9 ст. 20 Закону передбачено, що для ФФБ виду А виплата коштів довірителю не може здійснюватися за рахунок іншого Фонду фінансування будівництва або власного майна управителя. Повернення позивачу коштів можливе в порядку ч. 7 ст. 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» і виключно за умови повернення позивачем управителю Свідоцтва про участь у ФФБ, Договору №М74-1507/2021-2 про відступлення майнових прав від 19.07.2021р. Оскільки позивач не повернув управителю вказані документи, то він не втратив право вимоги на об`єкт інвестування. Таким чином, як виснує відповідач, оскільки позивач не реалізував своє право на звернення з відповідною заявою до управителя ФФБ, а інвестиційний об`єкт залишається закріпленим за позивачем, діючі договори свідчать про збереження зобов`язальних правовідносин між сторонами, що унеможливлює визнання вимог про повернення коштів обгрунтованими. При цьому вимога про розірвання Договору про участь у ФФБ не призведе до реального захисту порушеного права позивача, оскільки похідна вимога щодо стягнення коштів за обставин, що склалися, не може бути виконана в законний спосіб. Окрім того, відповідач акцентує на тому, що зупинення дії ліцензії жодним чином не впливає на чинність договорів, укладених до зупинення дії ліцензії, не є підставою для припинення та призупинення виконання раніше взятих на себе зобов`язань перед довірителями. Відтак, відповідач навіть у разі зупинення дії ліцензії має право і обов`язок здійснювати функції управителя ФФБ. Щодо вимоги про стягнення неустойки, то відповідач вважає її 

необгрунтованою, зазначаючи, що змістом укладених договорів, а також Правил ФФБ, не передбачено відповідальності управителя за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію.
У відповіді на відзив позивач підтримав свою позицію та просив відхилити доводи відповідача, наведені у відзиві. Звертає увагу на те, що він відмовляється від участі у ФФБ не з власної волі, а по причині порушення третьою особою (забудовником) строків спорудження об`єкта будівництва та неналежного виконання відповідачем своїх обов`язків. Факт існування порушення строків будівництва об`єкта є, при цьому відсутні з боку відповідача заходи, які він мав вжити, щоб не допустити порушення строків будівництва. Відповідачем, окрім цього, стосовно зазначеного відповідачем про збереження права вимоги на об`єкт інвестування, вказано, що в момент розірвання Договору про участь у ФФБ на підставі рішення суду довіритель автоматично втрачає майнові права на об`єкт інвестування та вимірні одиниці. Разом з тим, документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою завершеного будівництвом об`єкта, є видана управителем такого фонду довідка про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування. Щодо ліцензії, то з посиланням на ст. 4 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» позивач зазначає, що в разі призупинення дії ліцензії відповідач позбавляється права, як управитель, використовувати отримані в управління кошти на спорудження об`єктів будівництва за умовами договору. 
Ухвалою суду від 25.02.2026р. закрито підготовче провадження, призначено справу до судового розгляду по суті.
Дослідивши матеріали цивільної справи, всебічно, повно та об`єктивно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, що мають істотне значення для правильного вирішення справи по суті та на яких ґрунтується позовні вимоги, оцінивши докази на предмет належності, достовірності та допустимості у їх сукупності, заслухавши думку представників сторін, судом встановлено наступне.
07.09.2021р. між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», як управителем, та ОСОБА_1 , як довірителем, укладено Договір №74-0709/2021-1 про участь у Фонді фінансування будівництва, за умовами якого довіритель зобов`язується передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених цим Договором, Правилами Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІ - черга будівництва), затвердженими наказом Директора Управителя №256 від 11.11.2020р., Договором між забудовником та управителем №74-16/07/20-2 від 16.07.2020р. та чинним законодавством України. 
Згідно з п. 1.2. Договору Фонд фінансування будівництва є Фондом фінансування будівництвом виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІ-черга будівництва), де поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єкта інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, яким на дату підписання цього Договору є Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал». При цьому забудовник бере на себе ризик 

щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва. 
Згідно з п. 1.3. Договору фізична або юридична особа стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з Управителем ФФБ договору про участь у ФФБ. 
Пунктом 1.4. Договору визначено, що при здійсненні управління майном для досягнення мети цього Договору управитель діє від свого імені в інтересах довірителів та дотримується встановлених Правилами ФФБ та цим Договором обмежень щодо окремих дій з управління цим майном і обмежень права довірчої власності. 
У пункті 1.9. Договору визначений опис об`єкта інвестування, що підлягає передачі довірителю в порядку та на умовах цього Договору після завершення будівництва, а саме: об`єкт будівництва - житловий комплекс, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 (кадастровий номер земельної ділянки 8000000000:79:286:0004); об`єкт інвестування - квартира; номер секції - 5, поверх розташування - 19; кількість кімнат в об`єкті інвестування - 2; номер об`єкту інвестування - 480; попередньо визначена загальна кількість вимірних одиниць об`єкту інвестування - 63,65 кв.м.; планово-орієнтований термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30 квітня 2022р.; планово-орієнтований термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31 липня 2022р. 
Пунктом 2.1. Договору визначені права та обов`язки управителя, серед яких, зокрема, прийняти від довірителя у довірчу власність грошові кошти на рахунок ФФБ для фінансування спорудження об`єкта будівництва; після внесення довірителем коштів до ФФБ закріпити за довірителем конкретний об`єкт інвестування та вилучити цей об`єкт з переліку об`єктів інвестування, що є у пропозиціях управителя, для виключення можливості закріплення цього об`єкта за іншими довірителями, якщо довіритель бере на себе зобов`язання для подальшого внесення коштів до ФФБ; після внесення довірителем коштів до ФФБ закріпити за довірителем відповідну кількість вимірних одиниць об`єкту інвестування з урахуванням поточної ціни вимірної одиниці об`єкт інвестування; використовувати грошові кошти довірителя, отримані в довірчу власність, для фінансування спорудження об`єкта будівництва в межах, передбачених чинним законодавством; особисто здійснювати управління грошовими коштами довірителя, не передавати права по цьому Договору іншим особам; видавати довірителю Свідоцтво про участь у ФФБ після внесення довірителем коштів до ФФБ; передати довірителю, в разі, якщо він повністю проінвестує закріплений за ним об`єкт інвестування, майнові права на цей об`єкт інвестування за Договором про уступку майнових прав; письмово повідомити довірителя про внесення змін до умов Договору управителя із забудовником щодо перенесення строків здачі в експлуатацію об`єкта будівництва більш ніж на 90 днів та у випадку зміни забудовника.
За п. 2.2. Договору зазначені права та обов`язки довірителя, серед яких, виконувати Правила ФФБ; своєчасно та в повному обсязі на умовах цього Договору вносити грошові кошти до ФФБ; узгодити з управителем графік подальшого внесення довірителем коштів до ФФБ шляхом підписання Свідоцтва про участь у ФФБ на умовах цього Договору; дотримуватись графіка внесення до ФФБ коштів, визначеного у Свідоцтві про участь у ФФБ, за сумами та строками; відмовитись від 

участі у ФФБ шляхом дострокового розірвання Договору про участь у ФФБ та отримати з ФФБ кошти на умовах, передбачених цим Договором та Правилами ФФБ.
Згідно з п. 5.8. Договору довіритель передає в довірчу власність управителя грошові кошти в розмірі 1 394 903,65 грн. у порядку, встановленому графіком внесення до ФФБ коштів, який є невід`ємною частиною цього Договору. Це є орієнтовна загальна вартість об`єкта інвестування на день укладення Договору. 
Згідно з п. 5.9. Договору кошти до ФФБ у розмірі не менше 100% від орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування на день укладення цього Договору, що становить 1 394 903,65 грн., довіритель повинен внести протягом 8 днів з дня підписання цього Договору, тобто по 15.09.2021р. включно. 
Відповідно до п. 5.10. Договору після внесення довірителем першої частки коштів у ФФБ управитель видає довірителю Свідоцтво про участь у ФФБ, що є підтвердженням участі довірителя у ФФБ, у якому вказується графік подальшого внесення довірителем коштів до ФФБ. 
Як вбачається, позивачу, як довірителю, було видано Свідоцтво №С74-0709/2021-1 від 14.09.2021р. про участь у фонді фінансування будівництва виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІ - черга будівництва), в якому зазначено, що сума коштів, що передана довірителем в управління управителю, складає 1 394 903,65 грн.; кількість закріплених за довірителем одиниць об`єкту інвестування - 63,35 кв.м. 
Отже, позивачем було сплачено відповідачу згідно Договору суму коштів у розмірі 1 394 903,65 грн., що також підтверджується і доданим позивачем до матеріалів справи платіжним дорученням №1 від 14.09.2021р. 
Постановою Північного апеляційного господарського суду від 09.02.2023. у справі №910/10860/21 за позовом першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради до Публічного акціонерного товариства «АТП 13058», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмет спору, на стороні відповідача, приватний нотаріус Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області Потапов Михайло Юрійович про скасування державної реєстрації, розірвання договору оренди землі позов задоволено, скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18.02.2016р., індексний номер 28320142 та від 01.03.2016р., індексний номер 28522642 та здійснену на їх підставі в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права оренди за Публічним акціонерним товариством «АТ 13058» земельної ділянки площею 7,7001 га (кадастровий номер 8000000000:79:286:0004) по АДРЕСА_1 ; розірвано договір оренди земельної ділянки площею 7,7001, яка розташована по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 8000000000:79:286:0004), укладений між Київською міською радою та Публічним акціонерним товариством «АТ 13058», який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований у реєстрі за №849 від 01.09.2003р. 
Листом Виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) №018-683 від 06.10.2023р. на звернення Громадської організації «Інвестори «ЖК «Голосіївська долина» повідомлено, що земельна ділянка площею 

7,7001 га з кадастровим номером 8000000000:79:286:0004 на АДРЕСА_1 передана в оренду на 25 років ВАТ «АТП 13058» для експлуатації та обслуговування адміністративних будівель і виробничих споруд майнового комплексу (Договір оренди земельної ділянки від 17.12.2003р. №79-6-00170, термін дії до 17.12.2028 року). Розроблений відповідно до законодавства проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки для підготовки проекту рішення Київської міської ради про передачу земельної ділянки для будівництва житлового комплексу до Виконавчого органу не надходив. Рішення про передачу ПАТ «АТП 13058» в оренду земельної ділянки для будівництва житлового комплексу або про зміну цільового призначення земельної ділянки та внесення змін до договору оренди земельної ділянки Київська міська рада не приймала. Станом на сьогодні поштова адреса житловому будинку АДРЕСА_3 (І черга будівництва, 1-й пусковий комплекс) не присвоєна. 
Розпорядженням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 49-ДУМ про усунення порушень законодавства на ринках капіталу та організованих товарних ринках від 14.04.2023 року зобов`язано ТОВ «ФК «Житло-Капітал» у термін до 14.07.2023 року усунути порушення законодавства шляхом розміщення всіх коштів оперативного резерву ФФБ у сумі 3 711 610 978,24 грн на вкладних (депозитних) рахунках у банках.
За постановою №46-ДУМ Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку про накладення санкції за правопорушення на ринках капіталу та організованих товарних ринках від 14.04.2023р. за провадження професійної діяльності на ринках капіталу та організованих товарних ринках з порушенням умов ліцензування застосовано у відношенні ТОВ «ФК «Житло-Капітал» санкцію у вигляді штрафу в розмірі 7 060 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, що становить 120 020,00 грн.
Постановою №188-ДУМ Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 12.09.2023 року за провадження професійної діяльності на ринках капіталу та організованих товарних ринках з порушенням умов ліцензування застосовано відносно ТОВ «ФК «Житло-Капітал» санкцію у вигляді зупинення на строк до 12.03.2024 року дії ліцензії на провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління майном для фінансування об`єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю, виданої відповідно до Розпорядження Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг від 18.06.2013р. №1903.
Так, предметом розгляду в даній справі є вимоги про розірвання Договору про участь у Фонді фінансування будівництва №74-0709/2021-1 від 07.09.2021р. та стягнення сплаченої вартості об`єкта інвестування, винагороди за управління майном, а також пені, у зв`язку з істотним порушенням умов цього Договору відповідачем.
Відповідач не погоджується з такими вимогами та вважає, що як положеннями Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», так і умовами Договору про участь у ФБ, а також Правилами ФФБ механізми розірвання Договору, а також повернення 

коштів довірителю у зв`язку з відкріпленням відповідних вимірних одиниць об`єкту інвестування через припинення участі у ФФБ є чітко визначеними. При цьому позивачем не здійснювалося будь-яких дій, які передбачені розділом 9 Договору про участь у фонді фінансування будівництвом, які б свідчили про намір розірвати Договір.
У відповідності до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно зі ст. 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Положенням ч. 1 ст. 526 Цивільного кодексу України визначають, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За статтею 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
За приписами ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Тобто ідеться про таке порушення договору однією із сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. При цьому сторона, яка ставить питання про розірвання договору, має довести наявність істотного порушення договору та наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною. Така шкода може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, так і моральної (немайнової) шкоди. Проте йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. 
Відповідно до ч. 1 ст. 1029 Цивільного кодексу України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).
Відповідно до ст. 5 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі по тексту рішення Закон) фінансові установи створюють фонди за власною ініціативою в порядку, визначеному цим Законом.  Залежно від мети створення фонд може бути:  фондом фінансування будівництва;  фондом операцій з нерухомістю.  Метою створення ФФБ є отримання довірителями ФФБ у власність житла. Метою 

створення ФОН є отримання доходу власниками сертифікатів цього ФОН, в тому числі шляхом участі спільного інвестора ФОН у фонді фінансування будівництва.
Статтею 6 Закону визначено, що об`єктами управління майном у системі фінансово-кредитних механізмів є ФФБ та ФОН. Об`єкт управління майном знаходиться в довірчій власності управителя. Управитель є довірчим власником отриманого ним в управління майна.  Управитель здійснює управління майном відповідно до Правил фонду та договору управління майном.  Майно, набуте управителем у результаті управління, включається до складу отриманого в управління майна.  Кошти учасників фондів, отримані управителем в управління, відокремлюються від іншого майна управителя, а також від коштів інших фондів.
Положення ст. 7 Закону визначають, що управитель фонду на праві довірчої власності здійснює управління фондом та для досягнення мети управління майном, визначеної установниками цього фонду, перераховує частину отриманих коштів у напрямах, зазначених у Правилах. Для ФФБ - це фінансування будівництва, для ФОН - це здійснення операцій з нерухомістю. Решта коштів залишається в управлінні управителя відповідно до Правил фонду.  Управителю фонду забороняється укладати договори управління майном з установниками та залучати кошти установників для фінансування спорудження об`єкта будівництва у разі відсутності:  у забудовника права на виконання будівельних робіт;  державної реєстрації спеціального майнового права на об`єкти інвестування за забудовником;  державної реєстрації права довірчої власності на ім`я управителя відповідно до закону.  Управителю фонду забороняється укладати договори управління майном з установниками та залучати кошти установників для фінансування спорудження об`єкта будівництва також у разі скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, припинення/зупинення права на виконання будівельних робіт до усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності або у разі розірвання (визнання недійсним) договору між забудовником та управителем ФФБ, припинення права власності або користування земельною ділянкою, на якій споруджується об`єкт будівництва.
Згідно зі ст. 9 Закону управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору. Такий договір підлягає нотаріальному посвідченню.  Управитель не має права укладати договір із забудовником, який є пов`язаною особою такого управителя.
Відповідно до ч. 2 ст. 12 Закону правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок 

отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.
За ч. 1 ст. 18 Закону управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до:  змін технічних характеристик об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування;  погіршення споживчих властивостей об`єктів будівництва та/або об`єктів інвестування;  зростання вартості будівництва більше ніж на двадцять відсотків;  збільшення строків будівництва більш як на 90 днів порівняно із строками, зазначеними в договорі між управителем та забудовником станом на день його підписання.
У ч. 4 ст. 18 Закону йдеться про те, що у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.
Таким чином, порушення забудовником строків спорудження будівництва є самостійною обставиною, за наявності якої довіритель вправі вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати коштів, які він вніс до ФФБ.
Як встановлено вище, згідно укладеного між позивачем та відповідачем Договору планово-орієнтований термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30.04.2022р., планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31.07.2022р.
У Свідоцтві №С74-0709/2021-1 від 14.09.2021р. про участь у фонді фінансування будівництва виду А «ЖК Голосіївська долина» (ІІ - черга будівництва) зазначено, що планово-орієнтований термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 30.04.2022р., планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення - 31.07.2022р.
Відповідач не заперечував факт того, що будівництво об`єкта інвестиції позивача не закінчено, будинок не введено в експлуатацію і не передано у право власності останнього станом на сьогодні.
Наразі відсутня інформація про погодження нового терміну здачі об`єкта будівництва в експлуатацію.
Враховуючи встановлені обставини, суд приходить до висновку, що позивач належним чином виконнав взяті на себе зобов`язання згідно Договору №74-0709/2021-1 про участь у Фонді фінансування будівництва від 07.09.2021р., у свою чергу відповідачем допущено істотне порушення умов цього Договору та більше ніж на 3,5 років затримано введення будівництва в експлуатацію та здачу під заселення. До того ж наразі відсутні докази, що будинок повністю споруджено, на 

противагу встановлено втрату права відповідача та забудовника на користування земельною ділянкою та припинення фінансування будівництва житлового комплексу. У зв`язку з цим наявні підстави для розірвання Договору та стягнення сплачених позивачем коштів у розмірі 1 394 903,65 грн. за фінансування об`єкту інвестування та винагороди за управління майном у розмірі 12 554,13 грн., сплаченої позивачем відповідачу згідно платіжного доручення №2 від 04.09.2021р. 
Щодо вимог позивача про стягнення з відповідача пені відповідно до ч. 5 чт. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у розмірі 40 800 932,25 грн. в слід зазначити наступне. 
У відповідності до ст. 549 Цивільного кодексу України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання.  Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.
Відповідно до ст. 551 Цивільного кодексу України предметом неустойки може бути грошова сума, рухоме і нерухоме майно.  Якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.
Слід зазначити, що умовами укладеного між сторонами Договору №74-0709/2021-1 про участь у Фонді фінансування будівництва від 07.09.2021р. не передбачено відповідальності управителя за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію, тому суд дійшов висновку про відсутність підстав покладення на відповідача відповідальності за несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію та стягнення з нього 40 800 932,25 грн. пені відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів».
Окрім того суд зазначає, що факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів за Договором про участь у ФФБ, без доведення, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу.
Відповідно до частин першої, третьої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Згідно із частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так 

і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (Серявін та інші проти України, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку про часткове задоволення позовних вимог.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача в дохід держави підлягає до стягнення судовий збір у розмірі 15 285,78 грн. (1 211,20 грн. за немайнову вимогу та 14 074,58 грн. за майнову вимогу).

Керуючись ст.ст. 12, 13, 19, 141, 258, 259, 354 ЦПК України, суд - 

ВИРІШИВ:
1. Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал», третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» про захист прав споживачів, розірвання договору про участь у Фонді фінансування будівництва, стягнення коштів задовольнити частково.
2. Розірвати Договір про участь у Фонді фінансування будівництва №74-0709/2021-1 від 07.09.2019р., укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал».
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» на користь ОСОБА_1 сплачені по Договору про участь у Фонді фінансування будівництва №74-0709/2021-1 від 07.09.2021р. грошові кошти в розмірі 1 394 903,65 (один мільйон триста дев`яносто чотири тисячі дев`ятсот три грн. 65 коп.) грн., 12 554,13 (дванадцять тисяч п`ятсот п`ятдесят чотири грн. 65 коп.) грн. винагороди за управління майном.
4. В іншій частині позову відмовити. 
5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» у дохід держави судовий збір у розмірі 14 074,58 (чотирнадцять тисяч сімдесят чотири грн. 58 коп.) грн.
6. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
7. Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом 

подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. 

Відомості про учасників справи:
Позивач: ОСОБА_1 ( АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_1 ).
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» (01054, м. Київ, вул. Ярославів Вал, 33-Б, код ЄДРПОУ 35393445).
Третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Строй Сіті Кепітал» (04071, м. Київ, вул. Гончара, буд. 12-В, код ЄДРПОУ 42888768).

Повний текст рішення суду складено та підписано 20.05.2026р.

Суддя Ірина ОЛЬШЕВСЬКА