Справа № 758/6802/25 
Категорія 81 

Р І Ш Е Н Н Я 
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

06 квітня 2026 року Подільський районний суд міста Києва у складі:
головуючого судді - Войтенко Т. В.,
за участю секретаря судового засідання - Вигівська В. В., 
представника позивача - ОСОБА_2.,
представника відповідача - Пугач С.В.,
розглянувши у судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» про захист прав споживачів,-

ВСТАНОВИВ:

У травні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до Подільського районного суду м. Києва з позовом до ТОВ «ФК «ЖИТЛО-КАПІТАЛ» про захист прав споживачів.
В обґрунтування позову зазначав, що між ним та ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал» був укладений Договір №32-1210/2017-2 від 12 жовтня 2017 року про участь у Фонді фінансування будівництва, відповідно до умов якого довіритель зобов`язався передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а управитель зобов`язався прийняти кошти на рахунок фонду фінансування будівництва у довірчу власність та здійснювати від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах передбачених договором, Правилами Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК ПОДОЛ ГРАДЬ», затвердженим Наказом Директора Управителя № 83 від 06.12.2013 р. договором між забудовником та управителем № 06/12/13-2 від 06.12.2013 та чинним законодавством України.
Пунктом 5.3. Договору, встановлено, що довіритель здійснює фінансування об`єкта інвестування за встановленою на момент фінансування поточною ціною вимірної одиниці об`єкта будівництва.
27 жовтня 2017 року на виконання умов договору ОСОБА_1 перерахував на рахунок відповідача 150 000,00 грн., на підтвердження чого отримав свідоцтво НОМЕР_2 від 27.10.2017 року.
В подальшому, позивач 30 січня 2018 року, 30 квітня 2018 року та 30 липня 2018 року сплатив ще 450 000,00 грн., на підтвердження чого отримав друге свідоцтво № НОМЕР_3 від 04.10.2018 року. 
Сплативши 100% вартості об`єкта інвестування - машиномісця підземного паркінгу АДРЕСА_1 , позивач набув статус довірителя Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК ПОДОЛ ГРАДЬ».
04 жовтня 2018 року сторони уклали договір №М32-1210/2017-2 про відступлення майнових прав, відповідно до якого відповідач відступив позивачу майнові права на об`єкт інвестування, а саме машиномісце підземного паркінгу за будівельною адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до пункту 1.9. Договору планово-орієнтований термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію встановлено 28 лютого 2019 року.
Звертаючись до суду з даним позовом, позивач зазначає, що введення об`єкта будівництва в експлуатацію не відбулося, оплачений позивачем об`єкт не зданий в експлуатацію і не переданий позивачу в погоджені строки, довідку на підтвердження права довірителя на отримання у власність об`єкту не надано, відтак, позивач вважає наявним тривале прострочення виконання умов договору Управителем. 
Перш ніж звертатися до суду, представник позивача направив відповідачу заяву від 22.08.2024 із пропозицією змінити об`єкт інвестування на інший з переліку об`єктів інвестування. Відповідачем надано відповідь 19.09.2024 р. та роз`яснено право довірителя відмовитись від участі у ФФБ шляхом дострокового розірвання Договору про участь у ФФБ №32-1210/2017-2 від 12.10.2017 та отримання з ФФБ коштів на умовах, передбачених цим Договором та Правилами ФФБ.
Представник позивача направив ще одну заяву від 13.10.2024 щодо уточнення певних питань щодо пропозиції відповідача, на що отримав відповідь №01-07/11/24 від 07.10.2024 про право повернення коштів при достроковому розірванні договору лише за умови сплати винагороди управителю. При цьому, управитель перераховує кошти протягом п`яти днів після здійснення Управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію.
Позивач вважає такі умови повернення коштів несправедливими. Зокрема, не погоджується з посиланнями відповідача на п.10.7 Правил, оскільки розділ 10 Правил стосується порядку відкріплення об`єкта інвестування від довірителя за невиконання умов договору про участь у ФФБ. Втім, у конкретній ситуації Довіритель не порушував Договір. Пункту, який би передбачав умови повернення коштів в разі прострочення умов Договору зі сторони Управителя Правила не мають. 
Водночас, згідно п.13.12 Договору, по всіх питаннях, не врегульованих цим Договором Сторони керуються Правилами ФФБ та чинним законодавством України. Таким законодавством є ст.18 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", згідно з якою Управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за договором, з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до збільшення строків будівництва більш як на 90 днів порівняно із строками, зазначеними в договорі між управителем та забудовником станом на день його підписання.
Згідно ч.2 ст.1 вищевказаного закону, у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених ч.1 цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у ФФБ з підстав, визначених цією частиною.
Звертаючись до суду з даним позовом, позивач зазначає, що у конкретній ситуації Договір і Правила ФФБ розроблені так, щоб довіритель не міг на конкретних умовах і строках отримати назад свої гроші при простроченні умов Договору саме зі сторони Управителя, а Відповідач у своїх листах спонукає позивача до добровільної відмови від участі у ФФБ, щоб утримати собі зі сплачених грошей винагороду управителя у розмірі 5% від сплачених грошей і повернути залишок після перепродажу невідомо коли об`єкта.
Посилаючись на те, що у випадку розірвання договору позивач не отримав би повну суму та йому було б повернуто лише 547 500,00 грн. (розмір винагороди управителя становить 5% від сплачених грошей), крім того, такі кошти позивач міг би отримати лише після перепродажу невідомо коли об`єкта інвестування, позивач звернувся до суду з даним позовом, обґрунтовуючи свої вимога на нормах Закону України «Про захист прав споживачів».
Вказує, що правовідносини за Договором за своїм характером належать до сфери регулювання ЗУ «Про захист прав споживачів», адже Управитель є перед Довірителем виконавцем послуг зі спорудження об`єкта нерухомості, здачі його в експлуатацію і надання довідки Довірителю для підтвердження права власності на об`єкт.
Згідно ч.5 ст.10 Закону України «Про захист прав споживачів» передбачена певна відповідальність виконавця перед споживачем - у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством.
З 01.06.2019 триває прострочення Управителем своїх зобов`язань, що є підставою для застосування цивільно-правової відповідальності у вигляді пені в розмірі 3% по ч.5 ст.10 ЗУ «Про захист прав споживачів».
З урахуванням Заяви від 18.09.2025 про зменшення позовних вимог, позивач просив стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ЖИТЛО-КАПІТАЛ» (код ЄДРПОУ 3539445) на користь ОСОБА_1 пеню у розмірі 580 104,00 грн., яку вирахував таким чином: відповідно до п. 5.8 укладеного між ОСОБА_1 та Управителем Договору №32-1210/2017-2 від 12.10.2017, Довіритель передає у довірчу власність Управителя грошові кошти в розмірі 600 000,00 грн. Це орієнтовна загальна власність об`єкта інвестування на день укладення цього Договору. Винагорода Управителя визначена розділом 10 вказаного Договору, де підпунктом 10.1.5 пункту 10.1 чітко встановлено розмір винагороди Управителя: 0,9 % від орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування, та 0,5 % від вартості об`єкта інвестування на день введення об`єкта будівництва в експлуатацію. Таким чином, загальний розмір винагороди Управителя (вартість послуги) за цим Договором становить: 0,9 % + 0,5 % = 1,4 %. Або ж у грошовому виразі: 600 000,00 х 1,4 % = 8 400,00 грн.
Позивач нараховує пеню з цієї суми як «бази нарахування» в розмірі 3% денних згідно ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів». Період нарахування заборгованості: з 01.06.2019 по 18.09.2025 (2302 дня). Розрахунок: 8400,00 грн. х 3 % x 2302 дня = 580 104,00 грн.
Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 13 травня 2025 року відкрито провадження у справі та призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження.
29 травня 2025 року від представника відповідача надійшов Відзив на позовну заяву, в якому він заперечує щодо задоволення позовних вимог, зважаючи на наступне. Відповідач повідомив позивача, що відповідно до умов Договору ОСОБА_1 може подати заяву про відмову від участі у ФФБ та отримати сплачені кошти у розмірі 547 500,00 грн. Крім цього, відповідач додатково повідомив позивача, що за письмовою згодою управителя, він має право змінити об`єкт інвестування згідно з переліком об`єктів інвестування, які є у пропозиції за об`єктами будівництва цього ФФБ. 
На спростування доводів позивача щодо того, що договір не містить положень щодо умов і строків повернення грошових коштів довірителю, представник відповідача зазначає, що відповідно до п.п. 2.2.2.2.1. Договору, позивач має право відмовитись від участі у ФФБ шляхом дострокового розірвання Договору про участь ФФБ та отримати з ФФБ кошти на умовах передбачених цим Договором та Правилами ФФБ. Крім того, розділом 11 правил ФФБ визначено порядок, умови та строки отримання коштів в разі дострокового припинення управління майном за ініціативою довірителя. Відтак, відповідач визнає право позивача відмовитись від участі у ФФБ шляхом дострокового розірвання Договору про участь у ФФБ. Втім, позивач не здійснив жодних дій, які б свідчили про його бажання реалізувати своє право на відмову від участі у ФФБ.
Заперечуючи проти стягнення пені відповідач зазначив, що сторони погодили умови договору, в якому не передбачено відповідальності Управителя за порушення термінів введення об`єкта будівництва в експлуатацію. Вказує, що відповідач не здійснює будівництво об`єкта, оскільки такі функції були покладені безпосередньо на забудовника - ТОВ «УкрБуд Девелопмент». При цьому, у договорі визначено обов`язок управителя ФФБ здійснювати управління грошовими коштами довірителя, з метою їх використання для фінансування спорудження об`єкта інвестування та після введення його в експлуатацію - надання довірителю свідоцтва, яке підтверджує право довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування. Управитель умови договору виконав належним чином. Крім того, позивач не надав доказів неналежного виконання управителем своїх зобов`язань щодо контролю за строками прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва. Зазначену позицію відповідач обґрунтовує правовою позицією Верховного Суду, яка викладена у постанові від 10 грудня 2024 року у справі №638/18016/21.
У Відзиві представник відповідача повідомив суд, що після ухвалення рішення має намір звернутись до суду із заявою про винесення додаткового рішення про стягнення витрат на правничу допомогу. Загальна сума витрат відповідача на правничу допомогу становить 40 000,00 грн. 
03.06.2025 року від представника позивача надійшла Відповідь на відзив. Щодо доводів представника відповідача у відзиві зазначає, що заперечення відповідача зводиться до того, що він лише фактично вказує на відсутність порушення ним умов договору, відсутність відповідальності за невиконання умов договору із передачі об`єкта інвестування позивачу у власність та відсутність обов`язку повернути отримані кошти у сумі договірної вартості об`єкта інвестування. Втім, у позивача наявні відносини саме з відповідачем як управителем, саме управитель не виконав умови договору. У позивача відсутні будь які договірні відносин із забудовником, лише управитель має регулювати свої відносини із забудовником.
18.09.2025 року позивач подав заяву про зменшення розміру позовних вимог. Заяву обґрунтував тим, що в позовній заяві нарахував пеню на суму всіх грошових коштів - 600 000, 00 грн. Разом з тим, з огляду на зміст правового висновку в постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.01.2022 у справі №761/16124/15 пеня має бути виплачена виконавцем від суми, що складає грошовий вимір відплатності відповідного договору. Таким чином, загальний розмір винагороди управителя за договором становить: 0,9 % + 0,5 % = 1,4 %, або у грошовому виразі: 600 000,00 х 1,4 % = 8 400,00 грн. Період нарахування заборгованості: з 01.06.2019 по 18.09.2025 ( 2 302 дня): 8 400,00 грн х 3% х 2302 дня = 580 104,00 грн. 
У судовому засіданні 06.04.2026р. представник позивача вимоги позовної заяви підтримав. Пояснив, що запланована дата закінчення будівництва була передбачена договором 31 травня 2019р.. Зважаючи на те, що Управитель не виконав свої зобов`язання за договором, у позивача виникло право нараховувати пеню, передбачену Законом України «Про захист прав споживачів» відповідно до частини п`ятої статті 10 цього Закону.
Позивач виходив з того, що розмір винагороди управителя визначено у пункті 10.1.5 договору, відтак, розмір винагороди становить 8400 грн.. 3% від цієї суми складає пеню, яку позивач нарахував за 2302 дня невиконання умов договору про участь у фонді фінансування будівництва.
Щодо доводів представника відповідача про застосування строків позовної давності, звертав увагу на суду на те, що в період, коли настала дата закінчення будівництва, діяла епідемія, в подальшому введений воєнний стан, відтак позивач звернувся з позовом в межах строку позовної давності.
В судовому засіданні 06.04.2026р. представник відповідача просив відмовити у задоволенні позову. Просив застосувати до спірних правовідносин наслідки спливу строку позовної давності. З урахуванням того, що предметом спору є стягнення неустойки, звертав увагу суду на те, що строк позовної давності становить 1 рік. Оскільки кінцевою датою введення об`єкту в експлуатацію було 31 травня 2019р., то однорічний строк позовної давності сплинув в травні 2020 року. 
Представник відповідача також просив відмовити у задоволенні позову, посилаючись на те, що не допустив неправомірної поведінки та не порушував будь-які покладені на нього зобов`язання за договором про участь у фонді фінансування будівництва.
Представник відповідача стверджував, що відповідно до договору він взяв на себе зобов`язання отримати кошти, закріпити об`єкт за довірителем, передати забудовнику кошти, виступати від імені довірителя у правовідносинах із забудовником, в подальшому передати об`єкт довірителю по договору про відступлення права вимоги. Представник відповідача стверджує, що виконав абсолютно усі покладені на нього договором обов`язки, а відтак не може нести будь-яку відповідальність перед довірителем за невиконання умов договору; в свою чергу на управителя не покладено обов`язок здійснювати будівництво та він не може нести негативні наслідки у зв`язку з порушенням строку у будівництва об`єкту, яке допустив забудовник.
Стверджував, що договором передбачено ефективний спосіб захисту прав довірителя - розірвання договору з правом повернення коштів довірителю за мінусом винагороди забудовника. Таким способом захисту своїх прав довіритель не скористався, а бажає отримати винагороду від управителя, тоді як управитель не порушував права довірителя.
Заслухавши пояснення учасників судового розгляду, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову, зважаючи на таке. 
Судом встановлено, що 12 жовтня 2017 року між ТОВ «ФК «Житло-Капітал» та ОСОБА_1 укладено договір №32-1210/2017-2 про участь у ФФБ.
Під час укладення договору позивач ознайомився із Правилами про участь у ФФБ виду А ЖК «ПОДОЛ - ГРАДЬ». Позивач окремим підписом на останній сторінці договору підтвердив, що ним визнаються Правила ФФБ та він зобов`язується їх дотримуватись, а також отримав примірник Правил ФФБ.
Відповідно до пункту 1.1. договору довіритель передав управителю в довірче управління грошові кошти на рахунок ФФБ виду А ЖК «ПОДОЛ - ГРАДЬ» з метою отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а управитель прийняв кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснював від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених договором, Правилами ФФБ виду А, договором між забудовником та управителем.
Пунктом 1.2 договору про участь у ФФБ передбачено, що забудовником на дату підписання цього договору є ТОВ «Укрбуд Девелопмент».
Згідно з пунктом 1.9. договору, планово-орієнтовний термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію визначено 28 лютого 2019 року, планово-орієнтовний термін здачі об`єкта будівництва під заселення 31 травня 2019року.
Відповідно до договору про участь у ФФБ, права та обов`язки управителя передбачені пунктом 2.1. договору «Права і обов`язки Управителя».
Пунктом 2.1.1. договору визначено, що управитель зобов`язаний: прийняти від довірителя у довірчу власність грошові кошти на рахунок ФФБ для фінансування спорудження об`єкта будівництва. Після внесення довірителем коштів до ФФБ, закріпити за довірителем конкретний об`єкт інвестування та вилучити цей об`єкт з переліку об`єктів інвестування, що є у пропозиції управителя, для виключення можливості закріплення цього об`єкту за іншими довірителями, якщо довіритель бере на себе зобов`язання щодо подальшого внесення коштів до ФФБ. Після внесення довірителем коштів до ФФБ закріпити за довірителем відповідну кількість вимірних одиниць об`єкту інвестування з урахуванням поточної ціни вимірної одиниці об`єкта інвестування. Використовувати грошові кошти довірителя, отримані у довірчу власність, для фінансування спорудження об`єкта будівництва в межах передбачених чинним законодавством. Особисто здійснювати управління грошовими коштами довірителя, не передавати свої права по цьому договору іншим особам. Видати довірителю свідоцтво про участь у ФФБ після внесення довірителем коштів до ФФБ. У випадках, передбачених цим договором, повернути кошти довірителю на умовах Правил ФФБ та цього договору, з урахуванням пункту 2.2.1.9 та розділу 10 цього договору. Передати довірителю, в разі, якщо він повністю проінвестує закріплений за ним об`єкт інвестування, майнові права на цей об`єкт інвестування за договором про уступку майнових прав. Після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, та здійснення довірителем остаточних розрахунків з управителем за даними БТІ, надати довірителю в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ, на умовах Правил ФФБ, довідку за встановленою управителем формою, яка підтверджує право довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування. За умови виконання довірителем своїх зобов`язань перед управителем щодо внесення до ФФБ коштів, внести довірителя в перелік довірителів, які мають право на отримання у власність закріплених за ними об`єктів інвестування, перелік яких управитель надає забудовнику. У разі зміни умов договору, укладеного між управителем та забудовником, укласти з довірителем додатковий договір (внести зміни, викласти у новій редакції). Письмово повідомити довірителя про внесення змін до умов договору управителя із забудовником щодо перенесення строків здачі в експлуатацію об`єкта будівництва більш ніж на 90 днів та у випадку заміни забудовника.
Забудовник, як особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовлення будівництва для спорудження об`єктів будівництва та уклала договір з управителем, несе відповідальність згідно з чинним законодавством України та договором управителя із забудовником за невиконання зобов`язань щодо організації спорудження об`єкта будівництва, своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем (пункт 11.3 договору).
Правовідносини сторін за цим договором регулюються Законом України від 19 червня 2003 року №978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» зі змінами та доповненнями, Цивільним кодексом України та іншими законодавчими актами (пункт 13.3 договору).
Встановлено, що 27 жовтня 2017 року на виконання умов договору ОСОБА_1 перерахував на рахунок відповідача 150 000,00 грн., на підтвердження чого отримав свідоцтво НОМЕР_2 від 27.10.2017 року.
В подальшому, позивач 30 січня 2018 року, 30 квітня 2018 року та 30 липня 2018 року сплатив 450 000,00 грн., на підтвердження чого отримав друге свідоцтво № НОМЕР_3 від 04.10.2018 року. Сплативши 100% вартості об`єкта інвестування, а саме машиномісця підземного паркінгу АДРЕСА_1 , позивач набув статус довірителя Фонду фінансування будівництва виду А «ЖК Подол-Градь».
04 жовтня 2018 року сторони уклали договір №М32-1210/2017-2 про відступлення майнових прав, відповідно до якого відповідач відступив позивачу майнові права на об`єкт інвестування, а саме машиномісце підземного паркінгу за будівельною адресою: АДРЕСА_1 .
У кінцеву дату введення об`єкту в експлуатацію 31 травня 2019р. об`єкт інвестування введений в експлуатацію не був, що порушує права позивача та він звернувся до відповідача із заявою, намагаючись врегулювати спір у позасудовому порядку.
Позивач направив відповідачу заяву від 22.08.2024 із пропозицією відповідно до п.2.2.2.2.3 Договору змінити об`єкт інвестування на інший з переліку об`єктів інвестування. 
Відповідачем надано відповідь №03-19/09/24 від 19.09.2024 та роз`яснено про право Довірителя відмовитись від участі у ФФБ шляхом дострокового розірвання Договору про участь у ФФБ №32-1210/2017-2 від 12.10.2017 на підставі п.2.2.2.2.1 Договору та отримання з ФФБ коштів на умовах, передбачених цим Договором та Правилами ФФБ.
Позивач направив відповідачу заяву від 13.10.2024р., у якій просив повідомити, яку суму коштів і у які строки їх буде повернуто Довірителю при відмові від участі у ФФБ шляхом дострокового розірвання Договору №32-1210/2017-2 від 12.10.2017 і чи потрібно Довірителю для отримання коштів повертати Управителю видані раніше у зв`язку з оплатою коштів у ФФБ свідоцтва НОМЕР_2 від 27.10.2017 і НОМЕР_2 від 04.10.2018? 2. Які є можливі варіанти заміни місця в паркінгу по Договору №32-1210/2017-2 від 12.10.2017 на місце в паркінгу на іншому об`єкті або які є інші пропозиції щодо заміни об`єкту інвестування?
Відповіддю №01-07/11/24 від 07.10.2024 р. Відповідач повідомив про право повернення коштів при достроковому розірванні договору лише за умови сплати винагороди управителю відповідно до п.2.2.2.2.1 та п.9.1 Договору та відповідно до п.10.1.3 Договору за оформлення відмови Довірителя від участі у фінансуванні спорудження об`єкта будівництва. Також вказано, що за п.10.7 Правил Управитель перераховує на наданий Довірителем, у відповідності до вимог п.10.6. цих Правил рахунок кошти в розмірі, визначеним п.10.3 цих Правил протягом п`яти днів після здійснення Управителем наступної повної реалізації відповідного об`єкта інвестування або після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та після надання Довірителем реквізитів банківського рахунку або надання інших даних (реквізитів), що дозволяють Управителю перерахувати Довірителю належні йому кошти у безготівковій формі.
Позивач не погоджується на запропоновану Управителем (відповідачем) пропозицію розірвати договір, оскільки таке розірвання можливе з неповним поверненням коштів позивачу та лише тоді, коли Управитель продасть об`єкт новому інвестору. Так, на випадок розірвання договору позивачу може бути повернуто лише 547500,00 грн. та такі кошти позивач може отримати лише після відчуження об`єкта інвестування новому інвестору. 
Згідно ч.5 ст.10 Закону України «Про захист прав споживачів» передбачена відповідальність виконавця перед споживачем - у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством.
Позивач прийняв рішення не розривати договір №32-1210/2017-2 від 12.10.2017, та у зв`язку із несвоєчасним введенням об`єкта в експлуатацію, просив притягти Управителя до відповідальності у вигляді пені відповідно до Закону України «Про захист прав споживачів», яку нарахував з 01.06.2019 по 18.09.2025 (2302 дня) на суму 580 104,00 грн., виходячи з того, що підпунктом 10.1.5 пункту 10.1 встановлено розмір винагороди Управителя: 0,9 % від орієнтовної загальної вартості об`єкта інвестування, та 0,5 % від вартості об`єкта інвестування на день введення об`єкта будівництва в експлуатацію. Таким чином, загальний розмір винагороди Управителя (вартість послуги) за цим Договором становить: 0,9 % + 0,5 % = 1,4 %. Або ж у грошовому виразі: 600 000,00 х 1,4 % = 8 400,00 грн.
Згідно зі статтею 5 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестори - суб`єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об`єкти інвестування; Учасниками інвестиційної діяльності можуть бути громадяни та юридичні особи України, інших держав, які забезпечують реалізацію інвестицій як виконавці замовлень або на підставі доручення інвестора.
Спеціальним законом, який встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю є Закон України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV).
За змістом положень статей 5, 6, 7, 9 Закону № 978-IV з метою отримання довірителями у власність житла фінансова установа як управитель створює ФФБ, управління яким здійснює відповідно до затверджених Правил фонду та договору управління майном.
Відповідно до статті 9 Закону № 978-IV управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, забезпечити прийняття їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору.
Забудовник зобов`язаний виконати свої зобов`язання за договором щодо організації спорудження об`єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.
Відповідно до частини третьої статті 11 Закону № 978-IV для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування.
Згідно з частиною другою статті 12 цього Закону № 978-IV правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання взятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ.
Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених Правилами ФФБ і визнаних довірителями ФФБ; несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ (абзаци перший-третій частини другої статті 13 Закону № 978-IV).
Згідно з частиною першою статті 18 Закону № 978-IV управитель здійснює контроль за дотриманням забудовником виконання умов та зобов`язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести, зокрема до збільшення строків будівництва більше ніж на 90 днів.
Відповідно до частини четвертої статті 18 Закону№ 978-IV у разі порушення забудовником строків спорудження об`єкта будівництва або у разі неналежного виконання управителем своїх обов`язків, передбачених частиною першою цієї статті, довіритель має право вимагати від управителя дострокового розірвання договору та виплати йому коштів. Управитель зобов`язаний виплатити довірителю кошти у сумі, що визначається відповідно до статті 20 цього Закону при відмові довірителя від участі у ФФБ і не може бути меншою за суму, внесену довірителем до ФФБ. Довіритель не сплачує управителю винагороду за виплату йому коштів у разі, якщо довіритель відмовляється від участі у фонді з підстав, визначених цією частиною.
У статті 18 Закону № 978-IV визначено порядок контролю управителя ФФБ за виконанням зобов`язань за договором.
Зокрема, у разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об`єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями відповідно до вимог статті 20 цього Закону, що виходять із ФФБ у зв`язку із розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов`язань за договором, визначені цим Законом.
Згідно з частиною одинадцятою статті 20 Закону № 978-IV для встановлення факту виконання відповідачем умов договору про участь у ФФБ та факту припинення управління майном необхідне настання трьох таких умов у їх поєднанні: виконання довірителем всіх зобов`язань перед управителем ФФБ; введення об`єкта до експлуатації; підписання довірителем із забудовником акта прийому-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування після введення об`єкта в експлуатацію.
Встановлено, що на час звернення ОСОБА_1 до суду з цим позовом, будівництво об`єкта не завершено, в експлуатацію він не введений.
Управитель ФФБ у разі невиконання забудовником своїх зобов`язань щодо строків спорудження і якості об`єктів будівництва та передання довірителю у власність об`єктів інвестування може виступати в інтересах довірителя позивачем у суді з метою захисту прав довірителя (пункти 2.1.2.4, 3.8 договору про участь у ФФБ).
Водночас за змістом Договору про участь у ФФБ саме забудовник як особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовлення будівництва для спорудження об`єктів будівництва та уклала договір з управителем, несе відповідальність згідно з чинним законодавством України та договором управителя із забудовником за невиконання зобов`язань щодо організації спорудження об`єкта будівництва, своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.
Стосовно відповідальності Управителя, то законодавство і положення вказаного Договору 32-1210/2017-2 від 12.10.2017 не містять вимог щодо безумовного покладення на Управителя тягаря відповідальності за порушення термінів будівництва та введення об`єкта будівництва в експлуатацію.
Вирішуючи у даній справі спір між Довірителем та управителем, суд враховує практику судів щодо розгляду спорів у правовідносинах між довірителями та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ЖИТЛО-КАПІТАЛ».
Так, у справі № 753/17974/24 постановою Київського апеляційного суду від 27.08.2025 (провадження №22-ц/824/7405/2025) було скасовано рішення суду першої інстанції, яким відмовлено у задоволенні позову про стягнення з ТОВ «ЖИТЛО-КАПІТАЛ» пені, нарахованої відповідно до частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів». Суд апеляційної інстанції застосував висновки, наведені у постанові Верховного Суду від 1 вересня 2022 року у справі № 759/3606/20, предметом розгляду якої було стягнення з ТОВ «ФК «ЖИТЛО-КАПІТАЛ» 3% неустойки на користь споживача. 
В іншій справі № 759/15227/24 постановою Київського апеляційного суду від 27.08.2025 (провадження 22-ц/824/8917/2025) було відмовлено у стягненні на користь довірителя 3% річних та інфляційного збільшення боргу з обґрунтуванням того, що факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів за договором про участь у ФФБ, без доведення, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу. Суд апеляційної інстанції застосував висновки, наведені у постанові Верховного Суду від 10 грудня 2024 року у справі №638/18016/21. 
У справі №759/15227/24 Верховний Суд у постанові від 19 січня 2026 року (провадження № 61-10388св25) зазначив, «..у договорі обов`язками управителя ФФБ є здійснення управління коштами довірителя з метою їх використання для фінансування спорудження об`єкта інвестування, та після введення його в експлуатацію - передачі у власність довірителю закріплених за ним об`єктів інвестування.
Позивач не довів, що несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності відповідача. Судам не надано доказів неналежного виконання управителем своїх зобов`язань щодо контролю за строками прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, зокрема доказів того, що збільшення строків будівництва об`єкта сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони управителя (відсутність контролю, неналежний контроль за забудовником).
Факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів за договором про участь у ФФБ без доведення того, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу».
Отже, аналіз судової практики показав, що:
- у спорах про стягнення 3% неустойки суд покладав матеріальну відповідальність на управителя та вважав, що він повинен нести відповідальність перед довірителем у зв`язку з порушенням забудовником строків введення об`єкту в експлуатацію. 
- у спорах про стягнення 3% річних та інфляційного збільшення боргу суд вважав, що управитель не повинен нести відповідальність перед довірителем у зв`язку з порушенням забудовником строків введення об`єкту в експлуатацію.
В силу вимог частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Вирішуючи спір у даній судовій справі, суд виходить з того, що у справі №759/3606/20 Верховний Суд вирішував, чи застосовуються вимоги Закону України «Про захист прав споживачів» до правовідносин між довірителем та управителем ФФБ. Верховний Суд виснував, що до правовідносин застосовуються вимоги Закону України «Про захист прав споживачів», адже пунктом 22 статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів» встановлено, що споживач - це фізична особа, яка придбаває, замовляє, використовує або має намір придбати чи замовити продукцію для особистих потреб, безпосередньо не пов`язаних з підприємницькою діяльністю або виконанням обов`язків найманого працівника. Згідно із пунктом 17 статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів» послуга - це діяльність виконавця з надання (передачі) споживачеві певного визначеного договором матеріального чи нематеріального блага, що здійснюється за індивідуальним замовленням споживача для задоволення його особистих потреб. Враховуючи те, що позивач мав на меті задовольнити власні потреби у об`єкті, він є споживачем фінансової послуги, а відтак, до спірних правовідносин підлягають застосуванню правила Закону України «Про захист прав споживачів».
Висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 23 червня 2021 року у справі №759/3606/20 за позовом фізичної особи до ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал»» про стягнення пені на підставі частини п`ятої статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів», сформований виключно щодо застосовності до правовідносин статті 10 Закону України «Про захист прав споживачів» та не містить висновку про те, що до управителя за договором про участь у ФФБ застосовується матеріальна відповідальність незалежно від того, в результаті чиїх дій чи бездіяльності довірителю завдано шкоду. 
Поряд цим, в іншому висновку Верховного Суду (справа №759/15227/24, постанова від 19 січня 2026 року, провадження № 61-10388св25) у правовідносинах за позовом фізичної особи до ТОВ «Фінансова компанія «Житло-Капітал»» про стягнення 3% річних та інфляції, зроблено висновок, що суди при покладенні міри відповідальності на управителя повинні з`ясувати, чи виконав управитель свої зобов`язання за договором в повному обсязі, та лише у випадку невиконання - вирішувати питання про обґрунтованість заявлених вимог про міру його відповідальності.
У конкретній справі умовами укладеного між сторонами договору не передбачено наявності в управителя ФФБ будь-яких грошових зобов`язань перед довірителем (позивачем), оскільки за умовами пункту 1.1 договору довіритель передав управителю в довірче управління грошові кошти на рахунок ФФБ виду А ЖК «Подол-ГРАДЬ» з метою отримання довірителем у власність житла (об`єкта інвестування), а управитель прийняв кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснював від свого імені та за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених договором, Правилами ФФБ виду А, договором між забудовником та управителем.
До обов`язків Управителя не входить здійснення заходів з будівництва будинку, здачі його в експлуатацію та передачу квартири довірителю. Цей обов`язок покладений виключно на забудовника.
А відтак, факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів за договором про участь у ФФБ, без доведення, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу.
Позивач не довів, що несвоєчасне введення об`єкта в експлуатацію сталося внаслідок дій чи бездіяльності відповідача. Суду не надано доказів неналежного виконання уУправителем своїх зобов`язань щодо контролю за строками прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва, зокрема доказів того, що збільшення строків будівництва об`єкта сталося внаслідок дій чи бездіяльності зі сторони управителя (відсутність контролю, неналежний контроль за забудовником).
Факт неналежного виконання забудовником покладених на нього обов`язків не може бути підставою для матеріальної відповідальності відповідача як управителя коштів за договором про участь у ФФБ без доведення того, що саме його дії чи бездіяльність завдали шкоди позивачу.
Спосіб захисту прав довірителя на випадок порушення строків введення об`єкту в експлуатацію передбачений договором про участь у ФФБ шляхом розірвання договору. Договором передбачені конкретні пункти, які визначають розмір винагороди Управителя. Позивач погодив умови договору та розмір винагороди Управителя. Позивач наділений правом захистити свої права шляхом розірвання договору та повернення вкладених коштів за мінусом винагороди Управителя. Таким способом захисту прав позивач не скористався. 
Стягнення з Управителя пені фактично у розмірі вартості об`єкту нерухомості не було б справедливим, в тому числі не ґрунтуватиметься на принципах цивільного законодавства щодо настання відповідальності лише за умови вини Управителя, тоді як у конкретній справі винуватцем недобудови об`єкту є забудовник. 
За таких обставин, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» про захист прав споживачів та стягнення пені. 
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 10, 23, 81, 141, 247, 258, 259, 263-268, 273, 280-282, 284, 289 ЦПК України, суд,-

У Х В А Л И В :

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житло-Капітал» про захист прав споживачів - відмовити.

 Рішення може бути оскаржено безпосередньо до Київського апеляційного суду.
Апеляційна скарга на рішення суду першої інстанції подається протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту рішення.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя Т.В.Войтенко