ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД 
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"18" травня 2026 р. Справа№ 911/956/17 (361/3258/21)
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого: Пантелієнка В.О.
суддів: Козир Т.П. 
Сотнікова С.В. 

секретар судового засідання Дюкарєва І.М.
за участю представників згідно протоколу судового засідання,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) "Симоненка 113-а"
на рішення господарського суду Київської області від 03.03.2026р.
(повний текст складено 19.03.2026р.)
у справі №911/956/17(361/3258/21) (суддя Наріжний С.Ю.) 
за позовом ОСББ "Симоненка 113-а" 
до 1. ОСОБА_1 
2.Товариства з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) "Броварський домобудівний комбінат Меркурій"
3. ОСОБА_2 
про визнання договору недійсним, скасування рішення, виключення запису з реєстру, зобов`язання вчинити дії
у відокремленому провадженні в межах справи №911/956/17
за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) "Лексвінхаус" 
до ТОВ "Броварський домобудівний комбінат Меркурій"
про банкрутство
ВСТАНОВИВ:
Рішенням господарського суду Київської області від 03.03.2026р. у справі №911/956/17(361/3258/21) у задоволенні позову ОСББ "Симоненка 113-а" до ОСОБА_1 , ТОВ "Броварський домобудівний комбінат Меркурій" та ОСОБА_2 про визнання договору недійсним, скасування рішення, виключення запису з реєстру, зобов`язання вчинити дії відмовлено повністю.
Не погоджуючись із винесеним рішенням, 31.03.2026р. ОСББ "Симоненка 113-а" подало апеляційну скаргу на рішення господарського суду Київської області від 03.03.2026р. у справі №911/956/17(361/3258/21), в якій просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги ОСББ "Симоненка 113-а" задовольнити у повному обсязі.
У відзивах на апеляційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 просять відмовити ОСББ "Симоненка 113-а" у задоволенні апеляційної скарги, а рішення господарського суду Київської області від 03.03.2026р. у справі №911/956/17(361/3258/21) залишити без змін.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.04.2026р. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСББ "Симоненка 113-а" на рішення господарського суду Київської області від 03.03.2026р. у справі №911/956/17(361/3258/21) та призначено її до розгляду на 18.05.2026р.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.05.2026р. апеляційну скаргу ОСББ "Симоненка 113-а" на рішення господарського суду Київської області від 03.03.2026р. у справі №911/956/17(361/3258/21) прийнято до свого провадження колегією суддів в іншому складі.
Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників учасників провадження у даній справі, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Відповідно до ч.1 ст.2 Кодексу України з процедур банкрутства (далі - КУзПБ), провадження у справах про банкрутство регулюється цим Кодексом, Господарським процесуальним кодексом України, іншими законами України. Застосування положень Господарського процесуального кодексу України та інших законодавчих актів України здійснюється з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Відповідно до ч.1 ст.2 та ч.1 ст.3 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. Судочинство в господарських судах здійснюється відповідно до Конституції України, цього Кодексу, Кодексу України з процедур банкрутства, Закону України "Про міжнародне приватне право", а також міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.
Згідно ч.6 ст.12 ГПК України, господарські суди розглядають справи про банкрутство у порядку, передбаченому цим Кодексом для позовного провадження, з урахуванням особливостей, встановлених Кодексом України з процедур банкрутства.
Судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом (ст.13 ГПК України).
Позивач - ОСББ "Симоненка 113-а" звернувся до Броварського міськрайонного суду Київської області з позовною заявою до ОСОБА_1 та ТОВ "Броварський домобудівний комбінат Меркурій" про визнання договору недійсним, скасування рішення, виключення запису з реєстру, зобов`язання вчинити дії.
Ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 24.06.2021р. було відкрито провадження у вказаній справі № 361/3258/21. 
02.08.2022р. позивачем було подано до Броварського міськрайонного суду Київської області уточнену позовну заяву.
Ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 02.08.2022р. у справі №361/3258/21 було залучено ОСОБА_2 до участі у даній справі в якості співвідповідача.
Ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 17.03.2023р. справу №361/3258/21 передано до господарського суду Київської області для розгляду в межах справи №911/956/17 про банкрутство ТОВ "Броварський домобудівний комбінат Меркурій".
Ухвалою господарського суду Київської області від 19.07.2023р. справу №361/3258/21 було прийнято до провадження для розгляду за правилами спрощеного позовного провадження у відокремленому провадженні в межах справи №911/956/17 про банкрутство ТОВ "Броварський домобудівний комбінат Меркурій"; призначено у справі №911/956/17(361/3258/21) судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Київському НДІСЕ Міністерства юстиції України; зупинено відокремлене провадження на час проведення судової експертизи.
01.05.2024р. до господарського суду Київської області надійшов лист Київського НДІСЕ Міністерства юстиції України від 29.04.2024р. №8883/12468-4-23/44 (вх. №79/23) з доданим Висновком експерта та матеріалами справи №911/956/17(361/3258/21).
Ухвалою місцевого суду від 08.05.2024р. було поновлено провадження у справі №911/956/17(361/3258/21); призначено судове засідання для розгляду справи по суті.
Ухвалою місцевого суду від 02.07.2024р. було призначено у справі №911/956/17(361/3258/21) додаткову судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Київському НДІСЕ; зупинено відокремлене провадження.
Ухвалою місцевого суду від 22.12.2025р. було поновлено провадження у справі №911/956/17(361/3258/21); призначено судове засідання для розгляду справи по суті.
В позовній заяві (уточненій) позивач просить суд 6 
- визнати недійсним Договір купівлі-продажу майнових прав № ІІ-7-КБ від 30.06.2015р., скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 41139235 від 17.05.2018р. та виключити з ДРРП запис про реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1554628732106, а речове право власності ОСОБА_2 , набуте на підставі Договору купівлі-продажу майнових прав № ІІ-7-КБ від 30.06.2015р. припинити; розділ Державного реєстру прав з номером запису про право власності / довірчої власності 26186106 закрити;
- визнати недійсним Договір дарування нежитлового приміщення № 1042 від 03.07.2018р., скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 41872337 від 03.07.2018р. та виключити з ДРРП запис про реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1554628732106, а речове право власності ОСОБА_1 , набуте на підставі Договору дарування з номером запису про право власності / довірчої власності 26868596 закрити;
- зобов`язати ОСОБА_1 звільнити від власних речей та будівельних матеріалів спірне приміщення та за власний рахунок та власними силами привести приміщення загального користування ліфтовий хол на 7 поверсі житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 у початковий стан, відповідно до технічної документації.
Переглянувши матеріали справи, оцінивши докази, апеляційний суд зазначає наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, 30.06.2015р. між ТОВ "Броварський домобудівний комбінат Меркурій" (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) укладено Договір купівлі-продажу майнових прав № ІІ-7-КБ, відповідно до п.2.1. якого, продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.
Згідно п.2.2. Договору, сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є нежитлове приміщення, розташоване в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , з наступними характеристиками: кількість кімнат - 1; загальна проектна площа - 5,9 кв.м.; під`їзд ІІ; поверх 7; будівельний номер 95.
Відповідно до п.п.4.2., 4.3. Договору (враховуючи додаткову угоду №1 від 30.06.2015р.), загальна вартість майнових прав, що передаються продавцем покупцеві за даним договором, складає 47200,00 грн.; строк здійснення розрахунку - до 31.08.2015р.
Відповідно до Акту прийому-передачі майнових прав від 01.06.2016, складеного між ТОВ "Броварський домобудівний комбінат Меркурій" та ОСОБА_2 , продавець передає, а покупець приймає у власність майнові права на об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , з наступними характеристиками: кількість кімнат - 1; під`їзд ІІ; проектна площа - 5,9 кв.м.; площа згідно технічного паспорту - 5,9 кв.м.; поверх 7; приміщення номер 95.
14.05.2018р. було проведено державну реєстрацію права власності за Договором купівлі-продажу майнових прав № ІІ-7-КБ від 30.06.2015р., на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Дорогань К.В. Броварської РДА Київської області, якому було присвоєно індексний номер 26186106 від 14.05.2018р., внаслідок чого приміщенню АДРЕСА_3 , присвоєно реєстраційний номер 1554628732106.
Згідно Технічного паспорту на приміщення НОМЕР_2 від 18.09.2017р., спірне приміщення є нежитловим.
03.07.2018р. між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено Договір дарування нежитлового приміщення, посвідчений приватним нотаріусом Броварського МНО Кутовою Т.А. за реєстровим номером 1042, відповідно до умов якого ОСОБА_2 подарувала своєму синові ОСОБА_1 спірне нежитлове приміщення.
Згідно витягу з ДРРП від 03.07.2018р. щодо об`єкту РНОНМ 1554628732106, власником спірного нежитлового приміщення значиться ОСОБА_1 .
Відповідно до експлікації будівельних креслень Альбому 2 Частини 1 Архітектурно-будівельних креслень вище відмітки 0,000 від 2013 року, будинок АДРЕСА_1 , спірне приміщення розроблялось та планувалось, як сміттєпровід.
Проте, як встановлено місцевим судом в ході розгляду справи, під час будівництва житлового будинку забудовник відступив від вказаного проекту, у зв`язку з чим сміттєпровід в будинку не облаштовувався; відповідні нежитлові приміщення були реалізовані забудовником інвесторам саме як нежитлові приміщення.
Відповідно до "Робочої документації. Багатоквартирний житловий будинок на території 5 мікрорайону IV житлового АДРЕСА_1 . Газопостачання житлового будинку 261-12-1-ГПВ" Том 1, Книга 3, в даному приміщенні проходять загальнобудинкові мережі газопостачання та опалення.
Водночас, відгалуження мереж газопостачання та опалення в спірному приміщенні стосуються саме квартири НОМЕР_1 , яка межує зі спірним приміщенням і власником якої, зокрема, є ОСОБА_1 .
Майнові права і на квартиру НОМЕР_1 і на нежитлове приміщення НОМЕР_2 , яке межує з квартирою НОМЕР_1 , були одночасно в комплексі придбані ОСОБА_2 у забудовника шляхом інвестування на етапі будівництва будинку, та в подальшому, після введення будинку в експлуатацію, були у встановленому порядку зареєстровані ОСОБА_2 і відчужені на користь ОСОБА_1 шляхом укладення договору дарування.
Як зазначено вище, ухвалою місцевого суду від 19.07.2023р. було призначено у справі №911/956/17(361/3258/21) судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Київському НДІСЕ Міністерства юстиції України.
На розгляд та вирішення експерта поставлено наступні запитання: 
- чи відноситься спірне приміщення НОМЕР_2 загальною площею 5,9 кв.м., розташоване на 7 поверсі багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , РНОНМ 1554628732106, до допоміжних приміщень, чи воно є нежитловим приміщенням в структурі житлового будинку?;
- чи проходять в даному приміщенні загальнобудинкові мережі газопостачання та опалення; - чи розміщений у даному приміщенні сміттєпровід?; 
- чи обладнане дане приміщення спринклером, що забезпечує пожежну безпеку шляхом пожежогасіння?
Згідно Висновку судового експерта від 25.04.2024р. №21240/23-44/21610/23-44, в житловому будинку по АДРЕСА_1 в межах приміщення НОМЕР_2 загальною площею 5,9 кв.м., яке розташоване на сьомому поверсі та яке є частиною ліфтового холу площею 10,8 кв.м., прокладені будинкові трубопроводи, а саме: 100 мм - зливової каналізації, 40 мм - стояк пожежного трубопроводу; спринклер на 7-му поверсі не спостерігається; два стояки трубопроводів опалення орієнтовно 30-35 мм, від яких влаштоване відгалуження труб менших діаметрів в бік квартири НОМЕР_1 . На трубопроводі відгалужень установлене облікове обладнання. За результатами проведеного обстеження приміщень та дослідження наданої технічної документації, сміттєпровід в приміщенні НОМЕР_2 загальною площею 5,9 кв.м. на п`ятому поверсі житлового будинку по АДРЕСА_1 відсутній. Трубопровід будинкової газової мережі в приміщенні НОМЕР_2 площею 5,9 кв.м. на сьомому поверсі відсутній.
Приміщення НОМЕР_2 площею 5,9 кв.м., що розташоване на сьомому поверсі в житловому будинку по АДРЕСА_1 , не має ознак, які могли б охарактеризувати його у якості допоміжного, які забезпечують експлуатацію та комфортне і побутове обслуговування мешканців багатоквартирного житлового будинку. Окрім функції допоміжності стосовно однієї квартири - НОМЕР_1, до якої приміщення в результаті перепланування приєднано. 
Таким чином, приміщення НОМЕР_2 загальною площею 5,9 кв.м., що розташоване на 7-му поверсі житлового будинку по АДРЕСА_1 , яке зображене на плані в технічному паспорті БТІ від 18.09.2017р. на нежитлове приміщення та утворене після перепланування ліфтового холу V площею 10,8 кв.м., поверховий план якого зображений в технічному паспорті БТІ від 22.10.2015, є нежитловим приміщенням в багатоквартирному житловому будинку.
Згідно ст.1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.
Частиною 1 ст.355 Цивільного кодексу (далі - ЦК) України визначено, що майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).
Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Уі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (ч.2 ст.382 ЦК України).
Отже, право володіння, користування та розпорядження допоміжними приміщеннями мають усі співвласники багатоквартирного житлового будинку.
Згідно ст.41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватись і розпоряджатися своєю власністю; право приватної власності є непорушним.
Частинами 1, 2 ст.319 ЦК України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом (ч.ч.1, 2 ст. 321 ЦК України).
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 386 ЦК України, держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності. Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.
Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом (ч.ч.1, 2 ст.369 ЦК України).
З матеріалів справи вбачається, що 21.04.2018р. співвласниками багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 було проведено перші установчі збори ОСББ "Симоненка 113-а", на яких було прийнято рішення про створення ОСББ "Симоненка 113-а" та вирішені усі поточні питання необхідні для цього, а саме: затвердження статуту, вибори правління, ревізійної комісії тощо. 
11.05.2018р. була проведена державна реєстрація ОСББ "Симоненка 113-а".
Згідно зі ст.1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Відтак, законні інтереси всіх співвласників багатоквартирного будинку по вул. Симоненка буд. 113-а в м. Бровари Київської області представляє саме позивач - ОСББ "Симоненка 113-а".
Апеляційний суд зазначає, що згідно з положеннями ч.2 ст.10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Офіційне тлумачення положень ч.2 ст.10 цього Закону наведено у рішенні Конституційного Суду від 02.03.2004 № 4-рп/2004 зі змінами, внесеними згідно з рішенням Конституційного Суду від 09.11.2011 № 14-рп/2011.
Так, у рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02.03.2004р. № 4-рп/2004 зазначено, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
Спір у цій справі виник у зв`язку з тим, що, на думку Позивача, спірне приміщення НОМЕР_2 на сьомому поверсі багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 є спільною сумісною власністю співвласників майна цього будинку, оскільки воно є допоміжними. Проте між ТОВ "Броварський домобудівний комбінат Меркурій" і ОСОБА_2 було укладено оспорюваний Договір купівлі-продажу майнових прав № ІІ-7-КБ від 30.06.2015р., на підставі якого майнові права на спірне приміщення передано ОСОБА_2 , а подальша реєстрація такого майна за Відповідачем-3, відчуження спірного приміщення на користь ОСОБА_1 та реєстрація такого майна за Відповідачем-1 порушує права мешканців будинку, інтереси яких представляє ОСББ "Симоненка 113-а".
Відповідно до ст.1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" (в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного Договору купівлі-продажу майнових прав № ІІ-5-КБ від 12.02.2015р.), допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).
Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень 
Як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено місцевим судом: спірне приміщення НОМЕР_2, яке розташоване на сьомому поверсі багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 , є окремим нежитловим приміщенням; допоміжні функції в будинку виконує лише стосовно квартири НОМЕР_1 , з якою межує; було відчужене забудовником ТОВ "Броварський домобудівний комбінат Меркурій" на користь ОСОБА_2 під час будівництва будинку одночасно з квартирою НОМЕР_1 , шляхом укладення купівлі-продажу майнових прав на об`єкт будівництва.
Апеляційний суд зазначає, що важливим елементом змагальності господарського процесу є стандарти доказування - спеціальні правила, якими суд має керуватися при вирішенні справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою.
Принцип змагальності передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний.
Відповідні висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020р. у справі №129/1033/13-ц та постановах Верховного Суду від 02.10.2018р. у справі №910/18036/17, від 23.10.2019р. у справі №917/1307/18, від 18.11.2019р. у справі №902/761/18, від 04.12.2019р. у справі №917/2101/17, від 30.06.2022р. у справі №927/774/20.
У ст.79 ГПК України закріплюється стандарт доказування "вірогідності доказів", який підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надають позивач і відповідач. Тобто із введенням в дію вказаного стандарту доказування необхідним є не надання достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надання саме тієї їх кількості, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу. Іншими словами, тлумачення змісту ст. 79 ГПК України свідчить, що на суд покладено обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.
Відповідно до ст.86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Проаналізувавши матеріали справи в їх сукупності апеляційний суд зазначає, що технічний статус спірного приміщення НОМЕР_2 саме як нежитлового, а не допоміжного, встановлений зокрема під час проведення судової експертизи (Висновок судового експерта від 25.04.2024р. № 21240/23-44/21610/23-44).
З матеріалів справи вбачається, що доводи Позивача фактично стосуються незгоди з висновком експерта, у зв`язку з цим Позивачем було ініційовано проведення додаткової експертизи. Проте додаткова експертиза не була проведена, зокрема, у зв`язку з нездійсненням Позивачем оплати експертного дослідження.
За результатом перегляду матеріалів справи апеляційним судом не було встановлено обставин незаконності набуття спочатку ОСОБА_2 (шляхом інвестування у будівництво об`єктів - квартири НОМЕР_1 та суміжного з нею нежитлового приміщення НОМЕР_2 ), а потім ОСОБА_1 (за результатом укладення Договору дарування від 03.07.2018р.) спірного приміщення НОМЕР_2 (яке, як було встановлено в ході розгляду справи, є нежитловим приміщенням у складі житлового будинку і виконує допоміжні функції лише щодо квартири НОМЕР_1 , з якою межує).
Апеляційний суд вважає, що Позивачем не було доведено обставин того, що право власності ОСОБА_1 на спірне нежитлове приміщення НОМЕР_2 будь-яким чином порушує права інших співвласників багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 , а також права Позивача.
Враховуючи, що ОСОБА_1 та ОСОБА_2 право власності було набуте з дотриманням закону у встановленому порядку, а також враховуючи недоведеність порушення прав Позивача та співвласників багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 , місцевий суд законно і обґрунтовано відмовив ОСББ "Симоненка 113-а" у задоволенні позову до ОСОБА_1 , ТОВ "Броварський домобудівний комбінат Меркурій" та ОСОБА_2 про визнання договору недійсним, скасування рішення, виключення запису з реєстру, зобов`язання вчинити дії.
Відповідно до статті 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. 
За таких обставин, Північний апеляційний господарський суд не вбачає підстав для задоволення апеляційної скарги, зміни чи скасування рішення суду першої інстанції.
Керуючись ст.ст. 240, 269, 275, 276, 282, 283 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, - 
УХВАЛИВ:
Апеляційну скаргу ОСББ "Симоненка 113-а" залишити без задоволення, а рішення господарського суду Київської області від 03.03.2026р. у справі №911/956/17(361/3258/21) - без змін.
Справу №911/956/17(361/3258/21) повернути до господарського суду Київської області. 
Постанова апеляційного господарського суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. 288 ГПК України та ст. 9 Кодексу України з процедур банкрутства.
Повний текст постанови складений 20.05.2026р. 
Головуючий суддя В.О. Пантелієнко 

Судді Т.П. Козир

С.В. Сотніков