Справа № 530/229/26
2/530/494/26 

Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А І Н И

13.05.2026 року Зіньківський районний суд Полтавської області в складі: головуючого - судді Ситник О.В., за участю секретаря судового засідання Бедюх Н.І. розглянувши у судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права приватної власності,-

в с т а н о в и в :
Представник позивача ОСОБА_1 адвокат Троцький Б.А. звернувся з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права приватної власності.
З позову вбачається, що 31 жовтня 2000 року ОСОБА_2 , ОСОБА_3 діючи через брокерську контору №007 ,як продавець, з однієї сторони і позивач ОСОБА_1 ,діючи через брокерську контору № 008, як покупець з другої сторони ,уклали договір купівлі продажу нерухомого майна в Українській універсальній біржі № Н-79 . Продавець продав, а покупець купив нерухоме майно житловий будинок розташований за адресою: АДРЕСА_1 та земельні ділянки за даною адресою, які на час укладення договору належали ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на праві приватної власності згідно державного акту на право приватної власності на землю серія ІІ-ПЛ №031525 виданий 25 жовтня 2000 року . Даний договір був укладений на Українській універсальній біржі та пройшов державну реєстрацію в Полтавському міжміському БТІ , на праві особистої власності за ОСОБА_1 та записаний у реєстрову книгу №1 за реєстровим № 97. 26 вересня 2025 року ОСОБА_1 з метою проведення державної реєстрації права власності звернулася до державного реєстратора Дмитрук Т.Г., яка оглянувши документи відмовила у проведенні державної реєстрації посилаючись на те що договір укладений на українській універсальній біржі суперечить вимогам ст. 657 ЦК України. Позивач вказує у позові , що після укладення договору купівлі -продажу вона користується даним житловим будинком всі роки ,претензій від продавців за увесь цей час не було , тобто умови договору були виконані . На даний час вона не може розпоряджатись своєю власністю , оскільки договір купівлі – продажу не пройшов нотаріального посвідчення, сторони домовились щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу, і відбулося повне виконання договору, а тому позивач змушена була звернутись до суду з позовом про визнання такого договору дійсним та визнання права власності на житловий будинок.
Ухвалою судді від 27.03.2026 року прийнято до провадження вищевказану цивільну справу та призначено до розгляду.
13.05.2026 року в судове засідання сторони не з`явились , сторона позивача надали заяву про розгляд справи у їх відсутність, позовні вимоги підтримують в повному обсязі, відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 належним чином повідомлені про розгляд справи, заперечень проти позову не надали.
Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється. У зв`язку з цим, на підставі ст. 247 ЦПК України, суд вважає за можливе розглянути справу в судовому засіданні без фіксування судового процесу
Суд, дослідивши матеріали справи, оцінивши наявні у справі докази в їх сукупності, прийшов таких висновків.
Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до ч. 1 ст. 19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється порядку іншого судочинства.
Відповідно до ч. 1 ст. 19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється порядку іншого судочинства.
Судом встановлено, що позивачем у справі є ОСОБА_1 ІНФОРМАЦІЯ_1 ( а.с.6-7). 31 жовтня 2000 року ОСОБА_2 , ОСОБА_3 діючи через брокерську контору №007 ,як продавець, з однієї сторони і позивач ОСОБА_1 ,діючи через брокерську контору № 008, як покупець з другої сторони ,уклали договір купівлі продажу нерухомого майна в Українській універсальній біржі № Н-79 ( а.с.11). Вказаний вище договір купівлі-продажу оформили на Українській універсальній біржі, згідно із Законом України «Про товарну біржу». Відповідно до технічного паспорта житловий будинок садибного типу розташований за адресою: АДРЕСА_1 складається з: житловий будинок літ А-1, сарай літ. Б., сарай літ. б, погріб вхідний літ. В, літня кухня літ. Г,г, гараж літ. Д, вбиральня літ. Ж, колодязь питний літ. К., ворота огорожі №2, трубопровід №3, хвіртка №4 ( а.с.13-17), у Полтавському БТІ в реєстровій книзі № 1 за реєстровим № 97 зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі – продажу Н-79 від 31.10.2000 року , нотаріально посвідчити договір не можливо , інтереси позивача представляє адвокат Троцький Б.А.( а.с. 43-44) .
Предметом судового розгляду у цій праві є визнання договору дійсним та визнання права власності на житловий будинок.
Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод, зокрема ст. 1 Першого протоколу до неї, передбачено право кожної фізичної чи юридичної особи безперешкодно користуватися своїм майном, не допускається позбавлення особи її власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права, визнано право держави на здійснення контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.
Гарантії здійснення права власності та його захисту закріплено й у вітчизняному законодавстві. Так, відповідно до ч. 4 ст. 41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Згідно з нормою ст. 319 ЦК України власник володіє, користується і розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
За нормами ЦК України підставами виникнення (набуття) права власності є різні правостворюючі юридичні факти або правовідносини.
У відповідності з ч. 1 ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (ч.2 ст.328 ЦК).
За положенням частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Відповідно до частин першої, третьої статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності; якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Згідно із частиною четвертою Прикінцевих та перехідних положень Цивільний кодекс України 2004 року застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності (з 1 січня 2004 року). Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.
Відповідно до ст.13 Закону України «Про власність», який втратив чинність у зв`язку з прийняттям ЦК України 2004 року, об`єктами права приватної власності є жилі будинки, квартири, предмети особистого користування, дачі, садові будинки, предмети домашнього господарства, продуктивна і робоча худоба, земельні ділянки, насадження на земельній ділянці, засоби виробництва, вироблена продукція, транспортні засоби, кошти, акції, інші цінні папери, а також інше майно споживчого і виробничого призначення.
За положеннями ст.128 ЦК УРСР, право власності (право оперативного управління) у набувача майна за договором виникає з моменту передання речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Переданням визнається вручення речей набувачеві.
Статтею 227 ЦК УРСР передбачалась необхідність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу жилого будинку, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу).
Згідно з ч. 2 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» від 10.12.1991 № 1956-ХІІ (в редакції, чинній на момент укладання спірного правочину) угоди, зареєстровані на товарній біржі не підлягають нотаріальному посвідченню.
Таким чином, на дату укладання біржового контракту від 31.10.2000 № Н-74 у законодавстві існували протиріччя щодо необхідності нотаріального посвідчення вказаного договору, мала місце колізія норми ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» та норми кодифікованого нормативно-правового акту, а саме ст. 277 ЦК УРСР 1963 року.
Відповідно до абз. 3 п. 2 Постанови №14 Пленуму Верховного Суду України «Про судове рішення у цивільній справі» від 18 грудня 2009 року, в якому роз`яснено, що у випадку наявності суперечності між нормами законів (кодексів), що мають юридичну силу, застосуванню підлягає той, що прийнятий пізніше.
У даному випадку, наявна колізія норм матеріального права, що мають однакову юридичну силу, при цьому суд акцентує увагу, що Закон України «Про товарну біржу» було прийнято в 1991 року, а Цивільний кодекс на момент укладання спірного правочину діяв з 1963 року. При вирішенні спору про необхідність чи відсутність необхідності нотаріального посвідчення правочину, укладеного на товарній біржі, суд вважає правомірним застосування положення ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» (як нормативного акту, прийнятого пізніше), що дозволяв укладати біржові контракти щодо відчуження житлової нерухомості фізичною особою без нотаріального посвідчення.
Відповідно до ст. 47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод можливе лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу. 
Якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального посвідчення, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне оформлення угоди не вимагається.
Згідно із ст. 227 ЦК УРСР договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору ( стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів.
Таке правове регулювання правовідносин щодо права власності на майно застосовується до справ, які виникли, або могли виникнути до січня 2004 року. Відповідні правові положення унормовано в ЦК України.
За приписами частини третьої статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (стаття 657 ЦК України).
Відповідно до ст. 328 ЦК України при вирішенні питання про правомірність набуття права власності суд враховує презумпцію правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно із ч. 2 ст. 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість (постанова Верховного Суду від 04.03.2019 у справі № 665/2266/16-ц ).
Документом, що засвідчує факт існування об`єкта нерухомого майна й містить його технічні характеристики, є технічний паспорт на такий об`єкт, виготовлений за результатом його технічної інвентаризації (лист Міністерства юстиції України від 23 лютого 2016 року № 8.4-35//18/1).
До 01.01.2004 право власності в набувача майна за договором виникало з моменту передання речі. Такий висновок зробив Верховний Суд України в постанові № 640/2034/15-ц.
Власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності (ст. 392 ЦК України).
За наслідком судового розгляду судом встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку було оформлено сторонами на Українській універсальній біржі, визначено всі істотні умови договору та передано предмет договору покупцю позивачу. Проте спірний договір залишився не посвідчений нотаріально, а позивач втратив можливості посвідчити договір купівлі-продажу нерухомого майна. Таким чином, суд вбачає підстави для визнання правочину дійсним відповідно до положень ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР, які були чинними на час виникнення спірних правовідносин у цій справі та визнання за позивачем права власності . 
На підставі вище викладеного та керуючись ст.ст. 76-81, 209, 247, 258, 259, 265, 268, 272 , 354 ЦПК України,- 
УХВАЛИВ:
1.Позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, визнання права приватної власності, – задовольнити. 
2. Визнати договір купівлі – продажу № Н-79 укладений 31.10.2000 року на Українській Універсальній Біржі між ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,які діяли через брокерську контору №007 ,як продавець, з однієї сторони та ОСОБА_1 , яка діяла через брокерську контору № 008, як покупець з другої сторони , нерухомого майна - житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 ,таким що відбувся та дійсним.
3. Визнати за ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 право власності на житловий будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами , який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , який складається з житловий будинок літ А-1, сарай літ. Б., сарай літ. б, погріб вхідний літ. В, літня кухня літ.Г,г, гараж літ. Д, вбиральня літ. Ж, колодязь питний літ.К. , ворота огорожі №2,трубопровід №3 хвіртка №4.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку на апеляційне оскарження , апеляційна скарга подається до Полтавського апеляційного суду протягом 30 днів з дня оголошення рішення 

Суддя Зіньківського  
районного суду Полтавської області О.В. Ситник