Номер провадження: 22-ц/813/1280/26 
Справа № 522/6525/23
Головуючий у першій інстанції Свячена Ю. Б.
Доповідач Погорєлова С. О.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02.06.2026 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Одеського апеляційного суду у складі:
головуючого судді: Погорєлової С.О. 
суддів: Сєвєрової Є.С., Таварткіладзе О.М.
за участю секретаря: Турик А.Ф.к.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, на рішення Приморського районного суду м. Одеси, постановлене під головуванням судді Свяченої Ю. Б. 07 жовтня 2024 року у м. Одеса, -
встановила:

У квітні 2023 року ОСОБА_2 звернулась до Приморського районного суду м. Одеси із позовом до громадянина Турецької Республіки ОСОБА_1 , в якому просила скасувати державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, яку було здійснено на підставі рішення Державного реєстратора Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області Єрошенко О.Б. від 10.06.2021 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 58672256 від 10.06.2021 року 14:11:23 щодо реєстрації за ОСОБА_1 права власності на об`єкт нерухомого майна квартиру загальною площею (кв.м): 50,9, житловою площею (кв.м): 28,8, адреса: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 2382127351101, номер відомостей про речове право: 42432882.
Позовні вимоги ОСОБА_2 обґрунтовані тим, що під час проведення реєстрації права власності на «новоутворений в результаті поділу» «об`єкт житлової нерухомості» - кв. АДРЕСА_2 , відповідачем незаконно захоплено частину горищного приміщення, належного позивачу на праві спільної сумісної власності, як співвласника допоміжних приміщень вказаного будинку. Тобто, цією державною реєстрацією було незаконно зареєстровано за відповідачем право власності на частину горищного приміщення без належних правових підстав.
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 07.10.2024 року позов ОСОБА_2 було задоволено.
Скасовано державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, яку було здійснено на підставі рішення Державного реєстратора Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області Єрошенка О.Б. від 10.06.2021 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 58672256 від 10.06.2021 року 14:11:23 щодо реєстрації за ОСОБА_1 права власності на об`єкт нерухомого майна квартиру загальною площею (кв.м): 50,9, житловою площею (кв.м): 28,8, адреса: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 2382127351101, номер відомостей про речове право: 42432882.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_3 , посилаючись на порушення судом норм процесуального права, неправильне застосування норм матеріального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що під час розгляду справи суд першої інстанції не з`ясував важливі обставини, які мають значення для правильного вирішення справи: наявність балансоутримувача житлового будинку або наявність ОСББ; наявність технічної документації на багатоповерховий будинок, в якому розташовані квартири, належні сторонам; наявність поповерхових планів зазначеного будинку, в яких зазначено про наявність горищного приміщення.
Сторони про розгляд справи на 02.06.2026 року були сповіщені належним чином, у судове засідання не з`явились. 
Колегія суддів зазначає, що згідно зі ст. 372 ЦПК України, суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
На підставі викладеного, враховуючи передбачені діючим процесуальним законодавством строки розгляду справи, баланс інтересів учасників справи у якнайшвидшому розгляді справи, освідомленість учасників справи про її розгляд, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності її учасників, які своєчасно і належним чином повідомлені про час і місце розгляду справи.
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга представника ОСОБА_3 підлягає залишенню без задоволення, з наступних підстав.
Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги; суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Частиною 1 ст. 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України, кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_2 є власником кв.   АДРЕСА_3 , що підтверджено інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 327583826 від 30.03.2023 року (т.1 а.с. 16).
Відповідач ОСОБА_1 є власником кв.   АДРЕСА_4 , що підтверджено інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 327583299 від 30.03.2023 року (т.1 а.с. 17)
29.05.2018 року за договором купівлі-продажу (т. 1 а.с. 28) громадянин Турецької Республіки ОСОБА_1 придбав у ОСОБА_4 та ОСОБА_5 квартиру, розташовану за адресою:       АДРЕСА_1 , яка в цілому складалась з двох жилих кімнат, загальною площею 138,62 кв.м. та житловою площею 114,75 кв.м.
26.03.2019 року державним реєстратором Антінескул Ю.В. було зареєстровано право власності на кв.   АДРЕСА_4 , за громадянином Озхан Реджеп, однак загальною площа вказаної квартири становила вже 294,2 кв.м., а житлова — 114,8 кв.м.
Підставою для такої реєстрації, під час якої загальна площа кв. АДРЕСА_5 збільшилась з 138,62 кв.м. до 294,2 кв.м., став висновок ТОВ «Бюро Консалт Сервіс» (т. 1 а.с. 32) від 14.01.2019 року № 17901-19. В цьому висновку, зокрема, зазначено наступне:
Під час проведення технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , встановлено, що загальна площа кв. 4 складає 294,2 кв.м., житлова площа 114,8 кв.м. Зміна загальної та житлової площі відбулась за рахунок уточнення лінійних розмірів та виконання робіт, які, згідно Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна затвердженою наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України 24.05.2001 року №127 та зареєстрована в Міністерстві юстиції України 10.07.2001 року за №582/5773, не належить до самочинного будівництва.
26.03.2019 року державним реєстратором Антінескул Ю.В. зазначений об`єкт нерухомого майна було закрито в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (відомості внесено до реєстру 28.03.2019 року державним реєстратором Антінескул Ю.В., індексний номер рішення 46199366). У якості підстави закриття в реєстрі зазначено: «поділ об`єкту нерухомого майна».
Зазначений «поділ» відбувся на підставі висновку ТОВ «Нове бюро технічної інвентаризації» щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна від 25.03.2019 року № 2283/03-19 (т.1 а.с. 33).
В результаті такого поділу утворилися та були зареєстровані два нових об`єкта нерухомості: «квартира АДРЕСА_6 » загальною площею 155,5 кв.м., житловою площею 15,1 кв.м.
26.03.2019 року державним реєстратором Антінескул Ю.В. було зареєстровано право власності на кв.   АДРЕСА_7 , за ОСОБА_1 . Підстава внесення запису про реєстрацію права власності: рішення державного реєстратора Антінескул Ю.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 46198556 від 28.03.2019 року. Підставою виникнення права власності у відомостях з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно зазначено: «технічний паспорт, серія та номер: виданий 25.03.2019, видавник: ТОВ «Нове бюро технічної інвентаризації»; висновок щодо технічної можливості поділу, серія та номер: 2283/03-19, виданий 25.03.2019, видавник: ТОВ «Нове бюро технічної інвентаризації».
26.03.2019 року державним реєстратором Антінескул Ю.В. було зареєстровано право власності на кв.   АДРЕСА_8 , за ОСОБА_1 . Підстава внесення запису про реєстрацію права власності: рішення державного реєстратора Антінескул Ю.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 46198556 від 28.03.2019 року. Підставою виникнення права власності у відомостях з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно зазначено: «технічний паспорт, серія та номер: виданий 25.03.2019, видавник: ТОВ «Нове бюро технічної інвентаризації»; висновок щодо технічної можливості поділу, серія та номер: 2283/03-19, виданий 25.03.2019, видавник: ТОВ «Нове бюро технічної інвентаризації».
З досліджених судами матеріали реєстраційної справи (т. 1 а.с. 111-122) вбачається, що 10.06.2021 року державним реєстратором Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області Єрошенко О.Б., на підставі технічного паспорту, серія та номер: б/н, виданого 23.03.2021 року ТОВ «БТІ ПІВДЕНЬ» (т. 1 а.с. 115), висновку серія та номер: 093451/0321 від 23.02.2021 року ТОВ «БТІ ПІВДЕНЬ» (т. 1 а.с. 113) та довідки серія та номер: 07/65001-1774, виданої 01.06.2021 року Одеською дирекцією АТ «Укрпошта» (т.1 а.с. 117), було зареєстровано право власності на новоутворений в результаті поділу кв. 4 об`єкт житлової нерухомості – кв. АДРЕСА_5 загальною площею 50,9 кв.м. та житловою площею 28,8 кв.м. (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 58672256 від 10.06.2021 14:11:23) (т. 1 а.с. 120-121).
Крім того, під час цієї реєстрації права власності, вказаному об`єкту нерухомості було присвоєно адресу:     АДРЕСА_1 .
Однак, як вірно зазначено судом першої інстанції, відповідачем ОСОБА_1 під час проведення зазначеної реєстрації права власності на новоутворений в результаті поділу об`єкт житлової нерухомості – кв. АДРЕСА_2 , було незаконно захоплено частину горищного приміщення цього будинку ( АДРЕСА_9 ), без врахування того факту, що горищне приміщення належить позивачу на праві спільної сумісної власності, як співвласнику допоміжних приміщень вказаного будинку. Таким чином, вказаною вище державною реєстрацією було незаконно зареєстровано за відповідачем ОСОБА_1 право власності на частину горищного приміщення без належних правових підстав.
Вказані обставини підтверджуються наступними доказами:
Роздрукованими та завіреними сканкопіями документів реєстраційної справи № 2382127351101 на об`єкт за адресою:     АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 111-122), які містяться в електронному вигляді у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та надані суду першої інстанції Юридичним департаментом Одеської міської ради на виконання ухвали від 31.07.2023 року.
Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 13.12.2021 року (т.1 а.с. 36-38).
Поясненнями третьої особи - Управління з питань охорони об`єктів культурної спадщини Одеської міської ради від 09.06.2022 року по справі № 522/3597/22 (т. 1 а.с. 18-21), в яких зазначено наступне: у приміщеннях другого поверху (кв. АДРЕСА_10 ) та на горищі будинку-пам`ятки місцевого значення по АДРЕСА_9 були проведені ремонтно-будівельні роботи з пристосування горища під житлове приміщення з втручанням у несучі конструкції та зміною композиції чільного фасаду. Роботи призвели до пошкодження пам`ятки, вони проводилися без необхідних дозвільних документів з боку відповідного органу охорони культурної спадщини - Департаменту культури ООДА. В цих поясненнях також сказано, що приписи Управління з питань охорони об`єктів культурної спадщини Одеської міської ради, Департаменту культури ООДА та КП ЖКС «Порто-Франківський» із боку Озхан Реджеп були проігноровані.
Актом візуального обстеження Управління з питань охорони об`єктів культурної спадщини Одеської міської ради № 26/1/2022 від 23.02.2022 року (т. 1 а.с. 24), в якому зазначено наступне: Під час огляду встановлено: Зовнішні будівельні роботи зі спорудження додаткового поверху у рівні горища завершені. На торцевому західному фасаді у місці розміщення колишньої кв. АДРЕСА_5 наявні новоутворений віконний проріз та два дверних прорізи з невеликими балконами. З боку чільного фасаду у рівні аттику (на місці горища) добудовано додатковий поверх з новими віконними прорізами та балконом. До цього акту додається фото фіксація на двох аркушах, на якій, як свідчать підписи, зокрема, зафіксовано добудований у рівні горища додатковий поверх над кв.   АДРЕСА_4 та креслення (схема), на якому відображено місце влаштування цього додаткового поверху на горищі (т. 1 а.с. 25-27).
Листом Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 05.01.2024 року № 01-11/2/327вих., в якому зазначено, що будівельні роботи з реконструкції колишньої кв.     АДРЕСА_4 , проводились у 2019 році. Відповідно до відомостей з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, власником на той час був ОСОБА_1 , загальна площа квартири складала 138,7 кв.м., в т.ч. житлова – 114,8 кв.м. 26.03.2019 року в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно загальну площу вказаної квартири змінено на 294,2 кв.м., в т.ч. житлову – 114,8 кв.м. Загальна площа квартири збільшена за рахунок горищного приміщення, де на той час проводились будівельні роботи.
Актом візуального обстеження від 03.11.2023 року, якій затверджено заступником директора Департаменту – начальником управління охорони об`єктів культурної спадщини ОДА, в якому зазначено, що в результаті огляду встановлено влаштування додаткового поверху над частиною будівлі по АДРЕСА_9 .
Актом огляду Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації від 01.02.2024 року, в якому зазначено, що в результаті огляду встановлено влаштування додаткового поверху над частиною будівлі по АДРЕСА_9 .
Листом Виконавчого комітету Одеської міської ради на адресу Міністерства культури та інформаційної політики України від 21.11.2023 року № 37-П-747/3.
Поясненнями Міністерства культури та інформаційної політики України по справі № 522/24777/23 від 19.02.2024 року.
Поясненнями Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації по справі № 522/24777/23 від 12.02.2024 року.
Актом візуального обстеження Департаменту культури, міжнародного співробітництва та європейської інтеграції Одеської міської ради від 28.11.2023 року.
Відповіддю Приморської районної адміністрації Одеської міської ради від 08.10.2019 року № 01-11/2/327вих (т. 1 а.с. 22-23), в якій зазначено, що площа кв 4, яка перебувала у власності ОСОБА_1 , складала 138,7 кв.м., в тому числі житлова – 114,8 кв.м. 26.03.2019 року в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно загальну площу вказаної квартири змінено на 294,2 кв.м., в тому числі житлова – 114,8 кв.м. Загальна площа квартири збільшена за рахунок горищного приміщення та поділена на дві самостійні кв. АДРЕСА_5 та 4а. Квартира АДРЕСА_5 а розташована в межах горищного приміщення де проводяться будівельні роботи.
Актом візуального обстеження Управління з питань охорони об`єктів культурної спадщини Одеської міської ради від 23.02.2022 року (т.1 а.с. 25) та додатками до нього (матеріали фотофіксації та схематичне зображення влаштування додаткового поверху на горищі (т. 1 а.с. 25-27)), в якому зазначено наступне: зовнішні будівельні роботи зі спорудження додаткового поверху у рівні горища завершені. На торцевому західному фасаді у місці розміщення колишньої кв. АДРЕСА_5 наявні новоутворений віконний проріз та два дверних прорізи з невеликими балконами. З боку чільного фасаду у рівні аттику (на місці горища) добудовано додатковий поверх з новими віконними прорізами та балконом.
Доказів на спростування вказаного вище відповідачем не надано.
Стаття 1 Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод визначає, що кожна особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Згідно ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Згідно ст. 321 Цивільного кодексу України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Згідно ч. 1 ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом.
Статтею 382 Цивільного кодексу України встановлено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні).
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
Статтею 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні).
Згідно ч. 2 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Відповідно до ст. 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників. Реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників.
У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02.03.2004 року № 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення ч. 1 ст. 1, положення п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
Рішенням Конституційного Суду України від 09.11.2011 року N 14-рп/2011 встановлено, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку.
Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної у постанові від 25 листопада 2020 року по справі № 761/15741/17, допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням.
Крім того, відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 року № 1952-IV державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.
Відповідно до ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Як зазначено у Постанові Верховного Суду України від 24.01.2020 року по справі № 910/10987/18, державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.
Подібний висновок викладений в постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 року у справі № 911/3594/17, а також у постановах Верховного Суду від 27.02.2018 року у справі № 925/1121/17, від 17.04.2019 року у справі № 916/675/15.
У даному випадку, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що відповідач взагалі не набував права власності на кв.     АДРЕСА_4 , оскільки її було утворено внаслідок вказаного вище поділу за рахунок горищного приміщення, яке, відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», є спільним майном багатоквартирного будинку і не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Верховний Суд у постанові від 06.08.2019 року по справі № 914/843/17 зазначив, що допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 18.07.2018 року у справі № 916/2069/17, від 22.11.2018 року у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 року у справі № 906/1169/17, які згідно положення ч. 4 ст. 263 ЦПК України суд застосовує до спірних правовідносин.
Крім того, згідно п. 54 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМ України від 25.12.2015 року № 1127 в редакції на дату здійснення реєстраційних дій, які є об`єктом оскарження по цій справі (10.06.2021 року) державна реєстрація права власності на нерухоме майно, утворене шляхом поділу майна, у тому числі в результаті виділення окремого об`єкта нерухомого майна із складу нерухомого майна, що складається з двох або більше об`єктів, або об`єднання майна, проводиться за умови наявності технічної можливості такого поділу або об`єднання нерухомого майна та можливості використання такого майна як самостійного об`єкта цивільних правовідносин.
Можливість використання кв. 4В, державна реєстрація якої є об`єктом оскарження по цій справі, як самостійного об`єкта цивільних правовідносин, відсутня, оскільки вона створена в процесі самовільного захоплення відповідачем горища будинку, яке є спільною власністю усіх власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та створена в процесі низки описаних вище незаконних реєстраційних дій.
На підставі викладеного, суд дійшов правильного висновку, що відповідач ОСОБА_1 не набував права власності на кв.   АДРЕСА_4 , оскільки таку квартиру було штучно та незаконно утворено внаслідок захоплення горищного приміщення яке є спільним майном багатоквартирного будинку (ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку») і яке не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку. 
Отже, з огляду на встановлені фактичні обставини справи, колегія суддів суд приходить до висновку, що проведення державної реєстрації на спірне приміщення квартири загальною площею 50,9 кв.м, розташованої за адресою:     АДРЕСА_1 , було здійснено без будь-яких на те правових підстав.
За відсутності належних правовстановлюючих документів на спірне приміщення, доказів отримання згоди співвласників та (або) балансоутримувача на проведення реконструкції та зайняття частини даху будинку, а також проведення реконструкції приміщення із дотриманням вимог законодавства, тобто необхідних дозволів на їх проведення та подальше введення в експлуатацію, колегія суддів погоджується із висновком суду про наявність правових підстав для скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, яку було здійснено на підставі рішення Державного реєстратора Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровського району Одеської області Єрошенка О.Б. від 10.06.2021 року.
Частиною 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому п.п. «а» п. 2 ч. 6 ст. 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому п.п. «а» п. 2 ч. 6 ст. 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, суд першої інстанції, правильно встановивши обставини справи, які мають суттєве значення для її вирішення, надавши належну оцінку поданим сторонами доказам, як в цілому, так і кожному окремо, дійшов обґрунтованого висновку про обґрунтованість позовних вимог ОСОБА_2 .
Необґрунтованими при цьому є доводи апеляційної скарги представника ОСОБА_3 про те, що під час розгляду справи суд першої інстанції не з`ясував важливі обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, а саме - наявність балансоутримувача житлового будинку або наявність ОСББ.
Колегія суддів зазначає, що у даному випадку, апелянтом ОСОБА_1 було неправомірно зареєстровано за собою право власності на кв. АДРЕСА_5 , загальна площа якої збільшена за рахунок горищного приміщення буд.     АДРЕСА_9 , яке належить на праві сумісної власності всім власникам квартир в цьому будинку, у тому числі і позивачці ОСОБА_2 , у зв`язку із чим відбулось порушення майнових прав останньої, за захистом яких вона звернулась до суду, а відтак, наявність або відсутність балансоутримувача будинку не має правового значення для вирішення даної справи.
Як вбачається з апеляційної скарги, переважна більшість її доводів фактично повторюють позицію відповідача, заявлену в суді першої інстанції. Така позиція була належним чином досліджена судом в ході розгляду справи, за результатами чого їй була дана належна правова оцінка, з якою в повній мірі погоджується й колегія суддів апеляційного суду.
Як неодноразово вказував ЄСПЛ, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого у Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (§§ 29-30 рішення ЄСПЛ від 09.12.1994 року в справі «Руїз Торія проти Іспанії», заява № 18390/91).
Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення ЄСПЛ від 27.09.2001 року у справі «Хірвісаарі проти Фінляндії», заява № 49684/99).
Таким чином, суд апеляційної інстанції вважає відсутніми підстави для наведення тих доводів і аргументів, якими керувався суд першої інстанції при вирішенні даної справи і з якими в повній мірі погоджується колегія суддів апеляційного суду.
Право на обґрунтоване рішення дозволяє вищим судам просто підтверджувати мотиви, надані нижчими судами, не повторюючи їх (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії», п. 32.) Пункт 1 ст. 6 Конвенції не вимагає більш детальної аргументації від апеляційного суду, якщо він лише застосовує положення для відхилення апеляції відповідно до норм закону, як такої, що не має шансів на успіх, без подальших пояснень (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Бюрг та інші проти Франції» (Burg and others v. France), (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гору проти Греції» №2) [ВП], § 41» (Gorou v. Greece no.2).
При зазначених обставинах, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції повно й всебічно дослідив та надав оцінку обставинам по справі, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин і закон, що їх регулює. Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 07.10.2024 року постановлено з додержанням норм матеріального та процесуального права, підстав для його скасування немає.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381, 382, 383, 384, 390 ЦПК України, колегія суддів, -
постановила:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - залишити без задоволення.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 07 жовтня 2024 року - залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена в касаційному порядку за правилами ст. 389 ЦПК України.
Повний текст судового рішення складений 02 червня 2026 року.

Головуючий С.О. Погорєлова

Судді Є.С. Сєвєрова

О.М. Таварткіладзе