ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 квітня 2026 року 
м. Київ 

справа № 344/706/25 
провадження № 61-15254св25 

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьоїсудової палати Касаційного цивільного суду: 
судді-доповідача - Петрова Є. В., 
суддів: Грушицького А. І., Калараша А. А., Литвиненко І. В., Пророка В. В., 

учасники справи: 
позивач (відповідач за зустрічним позовом)- ОСОБА_1 , 
відповідач (позивач за зустрічним позовом)- Приватне акціонерне товариство «Спеціалізоване автомобільно-транспортне підприємство-0901», 
треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький», Громадська організація «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», 

розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький» на рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 01 липня 2025 року у складі судді Антоняка Т. М. та постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 12 листопада 2025 року у складі колегії суддів Томин О. О., Девляшевського В. А., Мальцевої Є. Є. у справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Спеціалізоване автомобільно-транспортне підприємство-0901», треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький», Громадська організація «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», про визнання майнових прав, стягнення штрафу та за зустрічним позовом Приватного акціонерного товариства «Спеціалізоване автомобільно-транспортне підприємство-0901» до ОСОБА_1 , треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький», Громадська організація «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», про розірвання договору купівлі-продажу квартири, яка буде створена у майбутньому, 

ВСТАНОВИВ: 

Описова частина 

Короткий зміст позовних вимог 

У січні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Приватного акціонерного товариства «Спеціалізоване автомобільно-транспортне підприємство-0901» (далі - ПрАТ «САТП-0901», треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький» (далі - ТОВ «ЖК «Козацький»), Громадська організація «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» (далі - ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО»), у якому просив: 
- визнати за позивачем майнові права на трикімнатну квартиру, загальною площею 80,74 кв. м, розташовану на восьмому поверсі у другому під`їзді, квартира АДРЕСА_1 , відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створене у майбутньому, від 30 грудня 2020 року № 23;
- стягнути з ПрАТ «САТП-0901» на користь позивача штрафні санкції у розмірі 1 605 972,42 грн за порушення строків введення будинку в експлуатацію. 

Свої вимоги ОСОБА_1 обґрунтовував тим, що 30 грудня 2020 року між ним та ПрАТ «САТП-0901» укладено договір купівлі-продажу квартири, яка буде створена у майбутньому. 

Згідно з пунктом 1.1 цього договору продавець зобов`язався передати у власність покупця квартиру (майнові права на неї), яка буде створена у майбутньому, а покупець - прийняти таку квартиру та оплатити її вартість відповідно до умов договору. 

Відповідно до пункту 1.2 договору сторони погодили, що предметом договору є трикімнатна квартира загальною площею 80,74 кв. м, розташована на восьмому поверсі у другому під`їзді, квартира АДРЕСА_2 , у першій черзі будівництва. 

Згідно з пунктом 1.5 договору плановий строк завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію визначено як другий квартал 2022 року. 

Відповідно до пункту 3.3 договору загальна вартість квартири становить 742 808,00 грн, що є еквівалентом 21 751,42 євро. 

Згідно з пунктом 3.4 договору сторони погодили, що зазначена сума не підлягає перегляду та може змінюватися лише у випадку збільшення або зменшення площі квартири після виготовлення технічного паспорта Івано-Франківським обласним бюро технічної інвентаризації - пропорційно такому збільшенню або зменшенню площі відповідно до чинного законодавства України. 

До договору купівлі-продажу від 30 грудня 2020 року № 23 сторони також уклали додаток № 1, у якому визначено планування трикімнатної квартири АДРЕСА_2 , розташованої на восьмому поверсі у другому під`їзді першої черги будівництва. 

Позивач зазначав, що він неодноразово звертався до ПрАТ «САТП-0901» з метою отримання інформації щодо стану готовності об`єкта будівництва, зокрема для підписання акта приймання-передавання майнових прав на квартиру та отримання необхідних документів для державної реєстрації права власності, однак жодної відповіді не отримав. 

27 грудня 2024 року відповідач направив позивачу лист, у якому повідомив про намір розірвати договір та додаткову угоду. 

На думку позивача, відповідач без наявності законних підстав виявив намір розірвати договір, що зумовлює необхідність судового захисту його порушених прав. 

Із листа відповідача та декларації про готовність об`єкта до експлуатації вбачається, що забудовником є ТОВ «ЖК «Козацький», а замовником будівництва, який подав декларацію про готовність об`єкта (завершення будівництва) до реєстрації, є ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО». 

На момент звернення до суду з позовом позивач повністю виконав свої зобов`язання за договором купівлі-продажу квартири, яка буде створена у майбутньому, від 30 грудня 2020 року № 23, сплативши 723 411,00 грн, що є еквівалентом 21 751,42 євро, що підтверджується відповідними платіжними документами. 

Квартира, яка є предметом спору, розташована у житловому комплексі « Козацький », співзабудовниками якого є ПрАТ «САТП-0901», ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» та ТОВ «ЖК «Козацький». Зазначене підтверджується декларацією про завершення будівництва об`єкта. 

Позивач звертався до відповідача та до третьої особи ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» листами від 13 серпня 2024 року з проханням передати йому у власність квартиру, однак відповіді не отримав. 

В інтересах позивача його представник адвокат Голуб Г. С. 01 листопада 2024 року направив на адресу ПрАТ «САТП-0901» адвокатський запит із проханням надати підтверджуючу інформацію щодо повної оплати позивачем вартості майнових прав на квартиру (трикімнатна квартира, площа 80,74 кв. м, під`їзд АДРЕСА_3 ), а також повідомити, чи введено в експлуатацію багатоквартирний житловий будинок за зазначеною адресою. Крім того, адвокат просив надати інформацію щодо готовності до підписання ПрАТ «САТП-0901» акта приймання-передавання майнових прав на квартиру та надання інших необхідних документів для державної реєстрації права власності, а також щодо передання ключів від квартири. 

Однак відповідач не надав відповіді на адвокатський запит. 

Таким чином, позивач повністю оплатив вартість майнових прав за договором купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створене у майбутньому, від 30 грудня 2020 року № 23, проте ПрАТ «САТП-0901» не виконало свої зобов`язання щодо передання квартири у власність позивачу, що ставить під сумнів належне виконання відповідачем договірних зобов`язань. 

При цьому, за твердженням позивача, перша черга житлового комплексу « Козацький », у якій розташована спірна квартира, введена в експлуатацію орієнтовно у червні 2024 року. 

Отже, станом на день звернення до суду ПрАТ «САТП-0901» належним чином не виконало свої зобов`язання за договором, укладеним між сторонами, незважаючи на повне виконання позивачем своїх зобов`язань щодо оплати. 

У лютому 2025 року ПрАТ «САТП-0901» звернулося до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 , треті особи: ТОВ «ЖК «Козацький», ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», у якому просило розірвати договір купівлі-продажу квартири, що буде створена у майбутньому, від 30 грудня 2020 року № 23, укладений між ПрАТ «САТП-0901» та ОСОБА_1 . 

Зустрічні позовні вимоги ПрАТ «САТП-0901» обґрунтовувало тим, що 30 грудня 2020 року між ним та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу квартири, що буде створена у майбутньому. 

Відповідно до пунктів 2.1, 2.2 цього договору передання квартири продавцем покупцеві здійснюється шляхом підписання сторонами акта приймання-передавання. Такий акт має бути підписаний не пізніше ніж через 60 (шістдесят) робочих днів з дня настання останньої з таких подій: здійснення покупцем повної оплати вартості квартири; введення об`єкта капітального будівництва в експлуатацію, що підтверджується видачею інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката відповідності; здійснення остаточних розрахунків відповідно до пункту 3.5 договору. 

Відповідач виконав свої зобов`язання за договором та сплатив продавцю грошові кошти у розмірі 723 411,00 грн. 

Водночас ПрАТ «САТП-0901», здійснюючи продаж майнових прав на квартиру, діяло з урахуванням набуття майнових прав на відповідну квартиру на підставі інвестиційного договору про участь у будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків від 10 жовтня 2019 року, укладеного між ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», ПрАТ «САТП-0901» та ТОВ «ЖК «Козацький». 

На момент укладення договору купівлі-продажу квартири, що буде створена у майбутньому, ПрАТ «САТП-0901» виступало замовником будівництва на підставі декларації про початок виконання будівельних робіт від 11 листопада 2012 року № ІФ08312188706 (зі змінами, зареєстрованими 03 червня 2019 року № ІФ102191570958). 

Укладаючи спірний договір, ПрАТ «САТП-0901» володіло правом очікування на розподіл майна та отримання за інвестиційним договором майнових прав на відповідну квартиру. 

Згідно з умовами договору про участь у будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків від 10 жовтня 2019 року ПрАТ «САТП-0901» та ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» виступали співзамовниками будівництва багатоквартирного житлового будинку, у якому розташована квартира, що була предметом договору купівлі-продажу. 

Водночас Господарський суд Івано-Франківської області рішенням від 01 грудня 2023 року у справі № 909/409/23, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 06 березня 2024 року, визнав недійсним договір про участь у будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків від 10 жовтня 2019 року. 

У зв`язку з цим, на думку ПрАТ «САТП-0901», відсутні правові підстави для виконання ним зобов`язань за договором купівлі-продажу квартири, що буде створена у майбутньому, від 30 грудня 2020 року № 23, зокрема щодо передання ОСОБА_1 квартири за актом приймання-передавання. 

З моменту визнання недійсним договору про участь у будівництві правовідносини сторін за цим договором припинилися, у зв`язку з чим ПрАТ «САТП-0901» втратило право на частку в об`єкті будівництва, передбачену таким договором, у тому числі і щодо майнових прав на квартиру, яка була відчужена ОСОБА_1 . 

Крім того, після визнання недійсним зазначеного договору будівництво житлового будинку, у якому розташована спірна квартира, продовжувалося на підставі нової дозвільної документації. 

Так, ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» як замовник будівництва забезпечила виготовлення нової дозвільної документації на об`єкт будівництва, у якому розташована квартира. 

Зокрема, ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» як єдиний замовник будівництва отримала новий дозвіл на виконання будівельних робіт від 15 січня 2024 року № ІФ012231228944 для завершення будівництва багатоквартирного житлового будинку на земельній ділянці площею 3,6860 га (кадастровий номер 2610192001:25:009:0212), що перебуває у її постійному користуванні. 

Надалі багатоквартирний житловий будинок, у якому розташована спірна квартира, введено в експлуатацію на підставі сертифіката від 03 червня 2024 року № ІФ122240514321. 

На переконання ПрАТ «САТП-0901», за умови чинності договору про участь у будівництві воно мало б правові підстави виконати умови договору купівлі-продажу квартири, що буде створена у майбутньому, зокрема передати покупцеві квартиру за актом приймання-передавання та передати необхідні документи для державної реєстрації права власності на квартиру за покупцем. 

Однак у зв`язку з визнанням договору про участь у будівництві недійсним, а також отриманням нового дозволу на виконання будівельних робіт із визначенням єдиного замовника будівництва - ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», ПрАТ «САТП-0901» втратило правові підстави для виконання зобов`язань за договором купівлі-продажу квартири. 

Таким чином, на думку позивача за зустрічним позовом, укладений між сторонами договір купівлі-продажу квартири від 30 грудня 2020 року № 23 фактично не може бути виконаний. 

У зв`язку з цим ПрАТ «САТП-0901» пропонувало ОСОБА_1 розірвати договір за взаємною згодою сторін із поверненням сплачених коштів. Однак, враховуючи подання останнім позову про визнання майнових прав на квартиру та стягнення штрафних санкцій, відповідач відмовився від такої пропозиції. 

ПрАТ «САТП-0901» вважає, що визнання недійсним договору про участь у будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків на підставі рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 01 грудня 2023 року у справі № 909/409/23 є істотною зміною обставин, яка є підставою для розірвання договору купівлі-продажу квартири, що буде створена у майбутньому, від 30 грудня 2020 року № 23, оскільки ПрАТ «САТП-0901» позбавлене можливості виконати свої зобов`язання за цим договором. 

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій 

Івано-Франківський міський суд Івано-Франківської області рішенням від 01 липня 2025 рокупозов ОСОБА_1 задовольнив. 

Визнав за ОСОБА_1 майнове право на трикімнатну квартиру, загальною площею 80,74 кв. м, розташовану на восьмому поверсі у другому під`їзді, квартира АДРЕСА_1 , відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створене у майбутньому, від 30 грудня 2020 року № 23. 

Стягнув із ПрАТ «САТП-0901» на користь ОСОБА_1 штрафні санкції у розмірі 1 605 972,42 грн за порушення строків введення будинку в експлуатацію. 

Стягнув із ПрАТ «САТП-0901» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 15 140,00 грн. 

У задоволенні зустрічного позову ПрАТ «САТП-0901» відмовив. 

Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що уразі невиконання забудовником належним чином узятих на себе зобов`язань, а також за відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та своєчасної сплати учасником будівництва пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав такого учасника є визнання за ним майнових прав на об`єкт інвестування. 

Інвестор як особа, за кошти якої на підставі відповідного договору споруджується об`єкт інвестування, є особою, що набуває первинне право власності на новостворений об`єкт нерухомості. 

Водночас державній реєстрації підлягає право власності лише на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких завершено та які прийнято в експлуатацію у встановленому законом порядку. До моменту введення об`єкта будівництва в експлуатацію інвестор не може зареєструвати право власності на квартиру. 

Отже, після виконання умов інвестування інвестор набуває майнових прав на відповідний об`єкт інвестування, які є складовою майнового права, а після завершення будівництва об`єкта нерухомості та введення його в експлуатацію - набуває право власності на такий об`єкт як первинний власник шляхом державної реєстрації речового права. 

Суд першої інстанції встановив, що позивач повністю профінансував будівництво спірної квартири. У зв`язку з цим, відповідно до статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» він має право володіти, користуватися та розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, оскільки об`єкти і результати інвестицій є власністю інвестора. 

Таким чином, позивач виконав свої зобов`язання за договором, сплативши кошти у визначеному договором розмірі, у зв`язку з чим відповідно до умов договору набув майнових прав щодо об`єкта нерухомості, зокрема права на отримання у подальшому у власність спірної квартири. 

У зустрічному позові ПрАТ «САТП-0901» посилалося на рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 01 грудня 2023 року у справі № 909/409/23, яким визнано недійсним договір про участь у будівництві. 

Водночас сторонами у зазначеній господарській справі були ПрАТ «САТП-0901», ТОВ «ЖК «Козацький» та ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», тоді як ОСОБА_1 не був залучений до участі у розгляді цієї справи. 

Крім того, позивач за зустрічним позовом не обґрунтував, у чому саме полягає істотне порушення умов договору з боку ОСОБА_1 , яке могло б бути підставою для розірвання договору. 

Направлення ПрАТ «САТП-0901» листа з вимогою про розірвання раніше укладеного договору свідчить про оспорювання права інвестора на отримання майна, створеного за його кошти. 

Спосіб захисту, передбачений статтею 392 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), а саме визнання права, є таким, що найбільш повно відновлює порушене право позивача. 

Оцінивши наявні у справі докази в їх сукупності, суд дійшов висновку, що права позивача ОСОБА_1 підлягають захисту шляхом визнання за ним майнового права на спірну квартиру. 

Крім того, суд установив, що ПрАТ «САТП-0901» порушило строк виконання зобов`язання щодо завершення будівництва та введення житлового будинку в експлуатацію, оскільки відповідно до умов договору будинок мав бути введений в експлуатацію у другому кварталі 2022 року. 

Згідно з будівельною декларацією будинок введено в експлуатацію у червні 2024 року, тобто відповідач допустив прострочення виконання зобов`язання строком два роки та шість місяців. 

У зв`язку з цим розмір штрафу за прострочення виконання зобов`язання становить 1 605 972,42 грн (723 411,00 грн ? 740 днів ? 0,3 %). 

Отже, позовні вимоги ОСОБА_1 є обґрунтованими та підлягають задоволенню у повному обсязі. 

Натомість зустрічний позов ПрАТ «САТП-0901» про розірвання договору купівлі-продажу квартири, яка буде створена у майбутньому, задоволенню не підлягає з огляду на недоведеність істотного порушення умов договору. 

Івано-Франківський апеляційний суд постановою від 12 листопада 2025 року апеляційні скарги ТОВ «ЖК «Козацький» та ПрАТ «САТП-0901» залишив без задоволення, а рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 01 липня 2025 року - без змін. 

Апеляційний суд мотивував постанову тим, що висновки суду першої інстанції щодо вирішення спору по суті є правильними, ґрунтуються на наявних у справі доказах, яким суд надав належну правову оцінку, а доводи апеляційних скарг не спростовують цих висновків та не свідчать про порушення судом норм матеріального чи процесуального права. 

Доводи відповідача про неправомірність стягнення штрафу колегія суддів визнала безпідставними, оскільки відповідач не виконав зобов`язання щодо введення житлового будинку в експлуатацію у строк, визначений умовами укладеного між сторонами договору, а тому посилання на неправомірність стягнення штрафних санкцій не спростовує правильності рішення суду першої інстанції. 

Щодо доводів апеляційних скарг про розгляд справи судом першої інстанції за неналежного суб`єктного складу учасників справи, з огляду на те, що майнові права на спірну квартиру, на думку заявників, належать ТОВ «ЖК «Козацький», колегія суддів відхилила, зазначивши, що договірні правовідносини позивача виникли саме з ПрАТ «САТП-0901», якому позивач передавав грошові кошти з метою отримання об`єкта будівництва у власність у строки, передбачені договором. 

Крім того, апеляційний суд відмовив у прийнятті поданих ТОВ «ЖК «Козацький» нових доказів щодо реєстрації квартир АДРЕСА_4 , 2, 4 та 6 за іншими особами, зокрема у корпусі 1 - за ТОВ «ЖК «Козацький». 

Колегія суддів зазначила, що клопотання про долучення нових доказів не містить належного обґрунтування неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від заявника. У зв`язку з цим апеляційний суд дійшов висновку про відмову у долученні нових доказів на стадії апеляційного перегляду справи. 

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги 

У грудні 2025 року ТОВ «ЖК «Козацький» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 01 липня 2025 року та постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 12 листопада 2025 року. 

На обґрунтування підстав касаційного оскарження судових рішень, передбачених пунктами 1, 4 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), заявник зазначив, що суди попередніх інстанцій не врахували правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16, від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 та у постановах Верховного Суду від 28 жовтня 2020 року у справі № 761/23904/19, від 23 грудня 2021 року у справі № 925/81/21, від 14 січня 2025 року у справі № 910/5029/22, від 10 квітня 2025 року у справі № 210/6872/21 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України). Крім того, суди належним чином не дослідили зібрані у справі докази (пункт 4 частини другої статті 389, пункт 1 частини третьої статті 411 ЦПК України). 

Касаційну скаргу ТОВ «ЖК «Козацький» мотивувало тим, що позивач ОСОБА_1 заявив вимогу про визнання майнового права на спірну квартиру у будинку, будівництво якого на момент звернення до суду з позовом було завершено та який введено в експлуатацію на підставі сертифіката від 03 червня 2024 року № ІФ122240514321. 

Будинку, у якому розташована спірна квартира, присвоєно адресу, що підтверджується витягом з Реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ про присвоєння адреси від 01 серпня 2024 року № AR01:9625-7595-8782-9335. 

З моменту отримання сертифіката про введення будинку в експлуатацію об`єкти, передбачені проєктною документацією на будівництво, набувають статусу об`єктів нерухомого майна. 

При цьому суд першої інстанції, з рішенням якого погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку, що ефективним способом захисту прав позивача є спосіб захисту права власності, однак ухвалив рішення про визнання майнових прав на спірну квартиру. 

Отже, на думку заявника, у такому випадку належним способом захисту є визнання права власності на спірну квартиру відповідно до статті 392 ЦК України. 

Крім того, замовником будівництва об`єкта, у якому розташована спірна квартира, є ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», що підтверджується сертифікатом від 03 червня 2024 року № ІФ122240514321. 

Із договору про участь у будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків від 07 березня 2024 року, укладеного між ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», ТОВ «ЖК «Козацький» та Житлово-будівельним кооперативом «Будівельна компанія «Соціум» (далі - ЖБК «БК «Соціум»), а також протоколу погодження розподілу об`єкта будівництва, який є невід`ємним додатком до зазначеного договору, відомо, що ТОВ «ЖК «Козацький» набуло право на низку об`єктів нерухомості у цьому будинку, у тому числі на майнові права на спірну квартиру. 

Надалі, з урахуванням наявності майнового права ТОВ «ЖК «Козацький» на спірну квартиру згідно з чинним договором про участь у будівництві від 07 березня 2024 року, право власності на квартиру АДРЕСА_2 , яка є предметом цього спору, було зареєстровано за ТОВ «ЖК «Козацький». 

Однак суд апеляційної інстанції не врахував доводи апеляційної скарги ТОВ «ЖК «Козацький» щодо неналежного суб`єктного складу учасників справи, хоча позивачу та суду було відомо, що замовником будівництва є ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», а ПрАТ «САТП-0901» не володіє майновими правами на спірну квартиру. 

Згідно з договором про участь у будівництві від 07 березня 2024 року майнове право на спірну квартиру належить ТОВ «ЖК «Козацький», а тому позивач мав залучити цю юридичну особу як співвідповідача у справі. 

Незалучення до участі у справі ТОВ «ЖК «Козацький» як особи, яка на момент розгляду справи володіла правом на спірну квартиру, за наявності обов`язкової процесуальної співучасті, на думку заявника, є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову. 

Крім того, заявник вказує, що суди першої та апеляційної інстанцій, відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, керувалися тим, що позивач за зустрічним позовом не обґрунтував, у чому полягає істотне порушення умов договору. 

Водночас суди не врахували змісту зустрічного позову та пояснень ПрАТ «САТП-0901» щодо підстав розірвання у судовому порядку договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створене у майбутньому. 

Зокрема, підставою для розірвання договору зазначалося невиконання ПрАТ «САТП-0901» своїх зобов`язань за договором у зв`язку з істотною зміною обставин, на що позивач посилався з урахуванням положень статті 652 ЦК України. 

На думку заявника, зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона (ПрАТ «САТП-0901») не могла усунути після їх виникнення за умови проявлення необхідної турботливості та обачності. 

При цьому виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала під час укладення договору. 

Заявник також зазначає, що ПрАТ «САТП-0901» як продавець за умовами договору об`єктивно позбавлене можливості виконати свої зобов`язання перед покупцем ОСОБА_1 , зокрема передати квартиру за актом приймання-передавання та надати всі необхідні документи для державної реєстрації права власності на квартиру. 

Такі обставини пов`язані з тим, що договір про участь у будівництві від 10 жовтня 2019 року, який надавав ПрАТ «САТП-0901» право здійснювати продаж майнових прав на відповідну квартиру, в судовому порядку визнано недійсним. 

Саме цей договір, за твердженням заявника, надавав ПрАТ «САТП-0901» право відчужувати майнові права на квартиру ОСОБА_1 та передати йому необхідні документи для державної реєстрації права власності на квартиру. 

З огляду на викладене заявник вважає, що зустрічний позов підлягає задоволенню, а спірний договір - розірванню. 

Крім того, оскільки на виконання умов договору купівлі-продажу нерухомого майна, яке буде створене у майбутньому, ОСОБА_1 сплатив на користь ПрАТ «САТП-0901» грошові кошти у розмірі 723 411,00 грн, то, на думку заявника, у разі розірвання договору з підстав істотної зміни обставин зазначені кошти підлягають стягненню з ПрАТ «САТП-0901» на користь ОСОБА_1 . 

Аргументи інших учасників справи 

У грудні 2025 року ОСОБА_1 через представника ОСОБА_2 подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому просив залишити цю скаргу без задоволення, посилаючись на те, що оскаржувані судові рішення є законними та обґрунтованими, ухвалені відповідно до вимог чинного законодавства України, з урахуванням всіх фактичних обставин справи. 

У березні 2026 року ТОВ «ЖК «Козацький» подало відповідь на відзив на касаційну скаргу, в якій просило відхилити цей відзив у зв`язку з його необґрунтованістю. 

Рух справи в суді касаційної інстанції 

Верховний Суд ухвалою від 05 грудня 2025 рокувідкрив касаційне провадження у цій справі та витребував її матеріали з Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області. 

03 лютого 2026 року матеріали справи № 344/706/25 надійшли до Верховного Суду. 

Верховний Суд ухвалою від 16 березня 2026 року призначив справу до судового розгляду.

Фактичні обставини, з`ясовані судами 

30 грудня 2020 року між ПрАТ «САТП-0901» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу квартири, яка буде створена у майбутньому, АДРЕСА_5 (том 1, а. с. 25-27). 

Відповідно до пункту 1.1 зазначеного договору продавець зобов`язується передати у власність покупця квартиру (майнові права), яка буде створена у майбутньому, а покупець зобов`язується прийняти квартиру та оплатити її вартість відповідно до умов договору. 

Згідно з пунктом 1.2 договору предметом договору є квартира, розташована в об`єкті капітального будівництва, з такими характеристиками: трикімнатна квартира загальною площею 80,74 кв. м, розташована на восьмому поверсі, у другому під`їзді, квартира АДРЕСА_2 , перша черга будівництва. 

Відповідно до пункту 1.5 договору запланований строк завершення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію - другий квартал 2022 року. 

У пункті 3.2 договору передбачено, що вартість одного квадратного метра квартири становить 9 200,00 грн. 

Згідно з пунктами 3.3, 3.4 договору загальна вартість квартири становить 742 808,00 грн, що є еквівалентом 21 751,42 євро. Зазначена сума не підлягає перегляду та може бути змінена лише у випадку збільшення або зменшення площі квартири після виготовлення технічного паспорта Івано-Франківським обласним бюро технічної інвентаризації - пропорційно такому збільшенню чи зменшенню площі відповідно до чинного законодавства України. 

За умовами договору про участь у будівництві ПрАТ «САТП-0901» та ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» виступали співзамовниками будівництва багатоквартирного житлового будинку, у якому розташована квартира, що була предметом спірного договору. 

ОСОБА_1 виконав свої зобов`язання за договором та здійснив оплату вартості майнових прав на квартиру, що підтверджується відповідними платіжними документами, а саме: 30 грудня 2020 року - 119 525,00 грн (еквівалент 3 500,00 євро); 04 січня 2021 року - 170 500,00 грн (еквівалент 5 000,00 євро); 04 січня 2021 року - 112 530,00 грн (еквівалент 3 300,00 євро); 07 червня 2021 року - 108 900,00 грн (еквівалент 3 300,00 євро); 07 червня 2021 року - 108 900,00 грн (еквівалент 3 300,00 євро); 30 вересня 2021 року - 103 056,00 грн (еквівалент 3 351,42 євро). Загалом позивач сплатив 723 411,00 грн, що еквівалентно 21 751,42 євро (том 1, а. с. 55-59). 

27 грудня 2024 року ПрАТ «САТП-0901» направило ОСОБА_1 лист із повідомленням про намір розірвати договір та додаткову угоду (том 1, а. с. 24). 

Суди також з`ясували, що 10 жовтня 2019 року між ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», ПрАТ «САТП-0901» та ТОВ «ЖК «Козацький» укладено договір про участь у будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків (том 1, а. с. 162-165). 

Згідно з актом розподілу, що є додатком до цього договору, після введення будинку в експлуатацію ПрАТ «САТП-0901» мало отримати у власність дев`ять об`єктів нерухомості (квартир), у тому числі і спірну квартиру (том 1, а. с. 167). 

Господарський суд Івано-Франківської області рішенням від 01 грудня 2023 року у справі № 909/409/23, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 06 березня 2024 року, позов ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» задовольнив та визнав недійсним договір про участь у будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків від 10 жовтня 2019 року (том 1, а. с. 114-136). 

Надалі ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» отримала дозвіл на виконання будівельних робіт від 15 січня 2024 року № ІФ012231228944 (том 1, а. с. 137-139). 

07 березня 2024 року укладено новий договір про участь у будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків між ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», ТОВ «ЖК «Козацький» та ЖБК «БК «Соціум» (том 1, а. с. 206-211). 

03 червня 2024 року об`єкт будівництва, у якому розташована спірна квартира, введено в експлуатацію на підставі сертифіката № ІФ122240514321 (том 1, а. с. 141-144). 

13 серпня 2024 року ОСОБА_1 звертався до ПрАТ «САТП-0901» та ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» із листами з проханням передати йому у власність спірну квартиру (том 1, а. с. 29-31). 

Крім того, в інтересах позивача його представник адвокат Голуб Г. С. 01 листопада 2024 року направив на адресу ПрАТ «САТП-0901» адвокатський запит із проханням надати інформацію щодо підтвердження повної оплати вартості майнових прав на квартиру, введення в експлуатацію багатоквартирного житлового будинку за адресою: вулиця Виноградна (Гетьмана Мазепи), 175-А, місто Івано-Франківськ, село Крихівці, а також щодо підписання акта приймання-передавання майнових прав на квартиру та надання документів, необхідних для державної реєстрації права власності. 

Мотивувальна частина 

Позиція Верховного Суду 

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи. 

За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті. 

Відповідно до пунктів 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. 

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України). 

За змістом касаційної скарги рішення судів першої та апеляційної інстанцій у частині вирішення вимог первісного позову про стягнення з відповідача неустойки за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру у зв`язку з порушенням строків введення будинку в експлуатацію не оскаржуються, а тому на підставі положень частини першої статті 400 ЦПК України Верховний Суд не переглядає ці рішення в означеній частині. 

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги у межах, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав. 

За змістом статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. 

Зазначеним вимогам закону оскаржувані судові рішення повною мірою не відповідають. 

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права 

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. 

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду. 

Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (постанова Верховного Суду від 15 березня 2023 року у справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22)). 

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)). 

Приватноправовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права / інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року у справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)). 

Згідно з частиною другою статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. 

Відповідно до статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. 

Щодо позовних вимог первісного позову про визнання майнових прав на квартиру 

Предметом позову ОСОБА_1 є, зокрема, вимоги про визнання майнових прав на спірну квартиру. 

У частині третій статті 4 Закону України від 18 вересня 1991 року № 1560-XII «Про інвестиційну діяльність» (тут і далі - Закон № 1560-XII у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. 

Відповідно до статті 4 та частини п`ятої статті 7 Закону № 1560-XII інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). 

Згідно з частиною шостою статті 7 Закону № 1560-XII інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою. 

У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном. 

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав належать речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. 

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства. 

За змістом положень статті 16 ЦК України одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права. 

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. 

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). 

Згідно з частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості. 

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. 

Згідно з частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. 

За правилом статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. 

Відповідно до статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). 

У разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування. 

За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється. 

За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. 

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. 

У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки. 

Зазначено про їх поділ на нерухомі та рухомі (стаття 181 ЦК України) і що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. 

Також у статті 182 ЦК України передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. 

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами. 

З аналізу вказаних норм права можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин. 

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»). 

У теорії цивілістики під майновими правами розуміється: 1) у широкому значенні речового права суб`єктивне цивільне право як таке, що стосується майнових цінностей і має грошову оцінку, наприклад, право власності на похідні права, зобов`язальні права (права з договорів, що укладаються з приводу передання майна у власність або користування), майнові права інтелектуальної власності, корпоративні права тощо; 2) у вузькому значенні - як суб`єктивне право, яке здатне бути самостійним об`єктом обороту; тобто у разі передання майнового права набувач отримує його як можливість претендування на майно або вчинення власних дій щодо майна. 

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому. 

Зазначене свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано. 

Відповідно до частин першої та другої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. 

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (частина друга статті 331 ЦК України). 

У статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 цього Закону). 

Велика Палата Верховного Суду у постановах від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 та від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 зробила висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права. 

Згідно з пунктом 3 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461 (у редакції, чинній на час здійснення реєстрації прийняття житлового будинку в експлуатацію), прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації (далі - декларація). Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, а також комплексів (будов), до складу яких входять об`єкти з різними класами наслідків (відповідальності), здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі відповідними органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката. 

У пункті 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), передбачено, що для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо); 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо). У разі коли державна реєстрація права власності здійснюється на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого завершено та який прийнято в експлуатацію після 01 січня 2013 року, також обов`язково зазначаються у відповідній заяві відомості про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, та подаються завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, копії: документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна, а також випадків, коли адреса отримана під час реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об`єктам будівництва та об`єктам нерухомого майна та зазначена в документі, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта); документа, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції, - у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли законодавством не передбачено оформлення та видачу документа на такий об`єкт нерухомого майна). У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі. Відомості про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не зазначаються, а завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, копії документів, передбачені цим пунктом, не подаються у разі, коли такою особою відповідно до пункту 77 цього Порядку подано зазначені відомості та документи для долучення їх до Державного реєстру прав. 

Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. 

Таким чином, саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. 

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. 

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою. 

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи. 

Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи. 

У статті 392 ЦК України зазначено, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. 

Стаття 392 ЦК України містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності. 

Суб`єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи. 

Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається у належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин. 

Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України, є різновидом загального способу захисту - визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права. 

Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту - визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, оскільки сам собою факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права. 

Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено. 

Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримується й Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження № 14-268цс19). 

Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування,первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України. 

Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21), на яку посилався заявник у касаційній скарзі. 

Крім того, Велика Палата Верховного Суду у постанові 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20) зазначила, що в тих випадках, коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем у повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України. Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України. Віндикація у вказаній ситуації не буде належним способом захисту порушених, невизнаних чи оспорюваних прав, оскільки за змістом статей 387, 388 ЦК України позов про витребування майна пред`являється власником до володільця спірного майна. З огляду на те, що у випадку набуття права власності на новостворене нерухоме майно саме інвестор набуває первинне право власності, на яке раніше не було і не могло бути зареєстроване право власності інших осіб, віндикація не може бути застосована. Ефективним та належним способом захисту прав інвестора у такому випадку буде визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України. 

З урахуванням наведених правових висновків Великої Палати Верховного Суду та встановлених у справі обставин колегія суддів дійшла висновку, що суди попередніх інстанцій передчасно вирішили спір по суті. 

У справі, що переглядається, суди попередніх інстанцій установили, що 10 жовтня 2019 року між ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», ПрАТ «САТП-0901» та ТОВ «ЖК «Козацький» укладено договір про участь у будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків. 

Згідно з актом розподілу, що є додатком до цього договору, після введення будинку в експлуатацію ПрАТ «САТП-0901» мало отримати у власність дев`ять об`єктів нерухомості (квартир), у тому числі спірну квартиру. 

30 грудня 2020 року між ПрАТ «САТП-0901» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу квартири, яка буде створена у майбутньому, № 23. 

Вказаний договір укладено його сторонами з певною економічною метою, яку вони мали досягти внаслідок його виконання, дотримуючись принципів добросовісності, розумності та справедливості, визначених статтями 3, 509 ЦК України. Такою метою було набуття ОСОБА_1 у власність проінвестованого об`єкта нерухомості. 

Станом на 30 вересня 2021 року ОСОБА_1 повністю виконав свої зобов`язання за договором купівлі-продажу квартири від 30 грудня 2020 року № 23, укладеним з ПрАТ «САТП-0901», сплативши 723 411,00 грн, що підтверджується відповідними платіжними документами. 

Разом із тим Господарський суд Івано-Франківської області рішенням від 01 грудня 2023 року у справі № 909/409/23, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 06 березня 2024 року, позов ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» задовольнив та визнав недійсним договір про участь у будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків від 10 жовтня 2019 року. 

Надалі ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» отримала дозвіл на виконання будівельних робіт від 15 січня 2024 року, а 07 березня 2024 року укладено новий договір про участь у будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків між ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», ТОВ «ЖК «Козацький» та ЖБК «БК «Соціум». 

Із договору про участь у будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків від 07 березня 2024 року, а також протоколу погодження розподілу об`єкта будівництва, який є невід`ємним додатком до зазначеного договору, убачається, що ТОВ «ЖК «Козацький» набуло право на низку об`єктів нерухомості у цьому будинку, у тому числі майнові права на спірну квартиру. 

03 червня 2024 року об`єкт будівництва, у якому розташована спірна квартира, введено в експлуатацію на підставі сертифіката № ІФ122240514321, при цьому замовником будівництва є ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО». 

Отже, з матеріалів справи відомо, що на момент звернення позивача до суду та ухвалення судових рішень об`єкт будівництва, у якому розташована спірна квартира, уже був введений в експлуатацію. 

Водночас суди попередніх інстанцій дійшли висновків про наявність підстав для визнання за позивачем ОСОБА_1 майнових прав на спірну квартиру, не врахувавши правозастосовну практику Верховного Суду щодо належного способу захисту прав інвестора у випадку введення об`єкта будівництва в експлуатацію, відповідно до якої у разі, коли об`єкт нерухомості вже створений та введений в експлуатацію, а інвестор виконав умови договору щодо фінансування будівництва, однак продавець не передає документи для державної реєстрації права власності або не визнає права інвестора на відповідний об`єкт, належним способом захисту є вимога про визнання права власності на відповідний об`єкт нерухомого майна, а не про визнання майнових прав. 

Вважаючи свої права на спірний об`єкт нерухомості порушеними, позивач має право, з огляду на фактичні обставини справи, звернутися до суду з вимогою про визнання такого права (пункт 1 частини другої статті 16 ЦК України). 

Згідно з принципом jura novit curia («суд знає закони») суд самостійно здійснює пошук та застосування норм права, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин, незалежно від посилань сторін, але з урахуванням встановлених обставин справи. При цьому суд надає юридичну кваліфікацію спірним правовідносинам та застосовує належні норми матеріального права після повного й всебічного з`ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених дослідженими у судовому засіданні доказами. Виконання цього обов`язку суду знаходить відображення у судовому рішенні, зокрема в його мотивувальній та резолютивній частинах. Отже, саме суд визначає юридичну норму, яка підлягає застосуванню до встановлених у справі правовідносин, та надає відповідну правову оцінку заявленим вимогам. Саме собою застосування судом належних норм матеріального права, що регулюють відповідні правовідносини, не змінює предмета позову чи обраного позивачем способу захисту. 

Стаття 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) гарантує кожному право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, під час вирішення питання щодо його цивільних прав та обов`язків. 

Надмірний формалізм у тлумаченні норм національного процесуального законодавства, відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), визнається неправомірним обмеженням права на доступ до суду як складової права на справедливий суд. 

З огляду на практику ЄСПЛ, застосовуючи положення Конвенції, суди повинні уникати надмірно формального підходу до застосування процесуальних норм, оскільки доступ до правосуддя має бути не лише формальним, але й реальним та ефективним. 

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що у кожній справі, враховуючи зміст обґрунтувань позовних вимог, надані позивачем пояснення та встановлені обставини, суд має з`ясувати, якого саме результату позивач прагне досягти шляхом звернення до суду. Суд розглядає справи в межах заявлених вимог (частина перша статті 13 ЦПК України), однак, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу у реалізації їхніх процесуальних прав (пункт 4 частини п`ятої статті 12 ЦПК України). Виконання цього обов`язку передбачає, зокрема, надання позовним вимогам належної правової інтерпретації, а не їх буквального тлумачення (постанови Великої Палати Верховного Суду від 30 червня 2021 року у справі № 9901/172/20, від 01 липня 2021 року у справі № 9901/381/20, від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18, від 01 лютого 2022 року у справі № 750/3192/14, від 22 вересня 2022 року у справі № 462/5368/16-ц, від 04 липня 2023 року у справі № 233/4365/18). 

За обставинами цієї справи мета позову спрямована на набуття права власності на спірну квартиру. 

Задоволення судом позовної вимоги має забезпечувати досягнення мети судочинства, зокрема реальне поновлення порушеного, невизнаного або оспорюваного права. 

Якщо право чи інтерес можуть бути захищені лише певним способом, а обраний позивачем спосіб захисту не відповідає змісту порушеного права, суд визнає такий спосіб неналежним і відмовляє у позові. 

Якщо заявлену позовну вимогу фактично спрямовано на захист відповідного права чи інтересу, суд, керуючись змістом заявлених вимог та встановленими обставинами справи, може надати їй належну правову кваліфікацію. 

Відповідні висновки викладені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2019 року у справі № 331/6927/16-ц та від 22 вересня 2020 року у справі № 127/18934/18. 

Установивши, що метою звернення позивача до суду є набуття права власності на спірний об`єкт нерухомості, суд може розглянути заявлену вимогу про визнання майнових прав як вимогу про визнання права власності відповідно до статті 392 ЦК України, з урахуванням принципу jura novit curia, а також з огляду на те, що саме такий спосіб захисту є ефективним для поновлення порушених прав позивача. 

Разом із тим, вирішуючи спір, суди попередніх інстанцій не встановили належним чином усіх фактичних обставин, що мають істотне значення для правильного вирішення справи. 

Зокрема, суди не з`ясували: 
- наявність чи відсутність у сторін майнових прав на спірну квартиру; 
- правові наслідки укладення нових договорів щодо участі у будівництві та розподілу об`єктів нерухомості; 
- обставини набуття прав на спірну квартиру ТОВ «ЖК «Козацький». 

Крім того, вирішуючи спір, суди попередніх інстанцій не встановили належного суб`єктного складу учасників справи. 

Із матеріалів справи відомо, що замовником будівництва об`єкта, у якому розташована спірна квартира, є ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», тоді як ТОВ «ЖК «Козацький» відповідно до договору про участь у будівництві комплексу багатоквартирних житлових будинків від 07 березня 2024 року набуло права на низку об`єктів нерухомості у цьому будинку, у тому числі майнові права на спірну квартиру. 

Водночас позивач визначив відповідачем у справі лише ПрАТ «САТП-0901», хоча відповідно до установлених судами обставин право позивача на отримання у власність спірної квартири фактично не визнається іншими особами - ГО «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО» та ТОВ «ЖК «Козацький». 

Невстановлення зазначених обставин та ненадання їм належної правової оцінки унеможливлює ухвалення Верховним Судом нового рішення у справі. 

Зазначене відповідає правовому висновку Верховного Суду, викладеному у постанові від 19 лютого 2025 року у справі № 755/8571/19 (провадження № 61-15398св23). 

Відповідно до пункту 1 частини третьої, частини четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції. 

Враховуючи, що внаслідок неналежного дослідження та оцінки зібраних доказів суди обох інстанцій не встановили фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, ухвалені ними судові рішення в частині вирішення позовних вимог первісного позову про визнання майнових прав на квартиру не можуть вважатися законними і обґрунтованими, а тому підлягають скасуванню з направленням справи в цій частині на новий розгляд до суду першої інстанції. 

Верховний Суд узяв до уваги тривалий час розгляду судами цієї справи, однак з метою дотримання принципів справедливості, добросовісності та розумності, що є загальними засадами цивільного законодавства (стаття 3 ЦК України), а також основоположних засад (принципів) цивільного судочинства (частина третя статті 2 ЦПК України), дійшов висновку про передання справи на новий розгляд до суду першої інстанції для повного, всебічного та об`єктивного дослідження і встановлення фактичних обставин, що мають важливе значення для правильного вирішення справи. 

Під час нового розгляду справи суду першої інстанції необхідно врахувати наведені у цій постанові правові висновки Верховного Суду, встановити всі обставини, що мають значення для правильного вирішення спору, зокрема щодо належного способу захисту порушеного права, належного суб`єктного складу учасників справи та правового статусу спірної квартири, дати правову оцінку доводам і запереченням сторін та ухвалити законне і справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин та вимог закону. 

Щодо зустрічного позову про розірвання договору купівлі-продажу квартири 

Відповідно до статей 525, 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону, а одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. 

Суди попередніх інстанцій установили, що 30 грудня 2020 року між ПрАТ «САТП-0901» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу квартири, яка буде створена у майбутньому, відповідно до умов якого продавець зобов`язувався передати покупцеві майнові права на квартиру, а покупець - прийняти їх та сплатити визначену договором вартість. 

Матеріалами справи підтверджується, що позивач виконав свої зобов`язання за договором та сплатив вартість майнових прав на квартиру у повному обсязі, що сторони не заперечують. 

Згідно зі статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. 

Відповідно до статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору. Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом. 

Таким чином, закон пов`язує можливість розірвання договору з наявністю істотної зміни обставин, якими сторони керувалися під час його укладення, а також із встановленням сукупності чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України, за наявності яких така зміна обставин може вважатися істотною. 

Поняття «істотна зміна обставин» є оціночним. Критерії його визначення закріплені в абзаці другому частини першої статті 652 ЦК України, відповідно до якого зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. 

За відсутності істотної зміни обставин, тобто у разі незначної їх зміни або виникнення певних ускладнень у виконанні договору, які сторони могли розумно передбачити під час його укладення, договір відповідно до положень статті 652 ЦК України не підлягає розірванню ні за згодою сторін, ні за рішенням суду. 

Укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання та досягнення поставленої мети. Водночас під час виконання договору можуть виникати обставини, які сторони не могли врахувати під час його укладення, однак які істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін. 

Під час укладення договору та визначення його умов сторони повинні розумно оцінювати обставини, за яких він виконуватиметься. Водночас інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникає під час виконання договору; однак лише істотна зміна обставин може бути підставою для пред`явлення вимоги про розірвання договору. 

Отже, за загальним правилом у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися під час укладення договору, він може бути розірваний за згодою сторін, що відповідає принципу свободи договору. 

У разі недосягнення сторонами згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінилися, договір може бути розірваний за рішенням суду. У такому випадку суд, вирішуючи питання про можливість задоволення відповідної вимоги заінтересованої сторони, повинен установити наявність істотної зміни обставин та перевірити наявність одночасно всіх умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України. 

Наведені висновки щодо застосування статті 652 ЦК України Верховний Суд виклав у постанові від 14 січня 2025 року у справі № 910/5029/22, на яку посилався заявник у касаційній скарзі. 

Правову позицію щодо застосування статей 651, 652 ЦК України Велика Палата Верховного Суду неодноразово висловлювала та зазначала, що розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин можливе лише за умови доведення стороною, яка заявляє відповідну вимогу, наявності всіх передбачених законом умов, зокрема непередбачуваності таких обставин, неможливості їх усунення заінтересованою стороною та істотного порушення балансу майнових інтересів сторін. 

Звертаючись із зустрічним позовом, відповідач посилався на те, що договір про участь у будівництві від 10 жовтня 2019 року, який надавав ПрАТ «САТП-0901» право відчужувати майнові права на спірну квартиру, у подальшому було визнано недійсним у судовому порядку, у зв`язку з чим відповідач, на його думку, позбавлений можливості виконати свої зобов`язання перед покупцем. 

Однак такі доводи обґрунтовано відхилені судами попередніх інстанцій. 

Сам собою факт визнання недійсним договору про участь у будівництві не свідчить про наявність передбачених законом підстав для розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, оскільки зазначені обставини пов`язані з господарською діяльністю відповідача та його правовідносинами з іншими особами. 

Негативні наслідки таких правовідносин не можуть бути покладені на інвестора, який належним чином виконав свої договірні зобов`язання, сплативши повну вартість майнових прав на квартиру. 

Натомість матеріалами справи підтверджується, що позивач виконав умови договору щодо фінансування будівництва, тоді як відповідач не довів наявності істотного порушення договору з боку позивача або інших передбачених законом підстав для припинення зобов`язання шляхом розірвання договору. 

Крім того, зміна забудовника чи замовника будівництва сама собою не може розглядатися як обставина, що є підставою для розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, укладеного інвестором із попереднім забудовником або замовником будівництва. 

Така зміна не може спричиняти припинення прав інвестора, який належним чином виконав свої договірні зобов`язання, зокрема сплатив вартість об`єкта інвестування. В іншому випадку це призвело б до безпідставного позбавлення інвестора первісного права на набуття у власність новоствореного об`єкта нерухомого майна після введення його в експлуатацію, що суперечило б принципам справедливості, добросовісності та розумності, закріпленим у статті 3 ЦК України, а також принципу обов`язковості договору, визначеному статтею 629 ЦК України. 

З огляду на викладене суди першої та апеляційної інстанцій дійшли обґрунтованих висновків про відсутність правових підстав для задоволення зустрічного позову про розірвання договору купівлі-продажу квартири, яка буде створена у майбутньому. 

Доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують, зводяться до переоцінки встановлених судами фактичних обставин справи та наданих доказів, що відповідно до статті 400 ЦПК України не належить до повноважень суду касаційної інстанції. 

Згідно з частиною першою статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права і відсутні підстави для його скасування. 

Отже, оскаржувані судові рішення в частині вирішення зустрічного позову відповідають вимогам закону й підстав для їх скасування немає. 

Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги 

Викладене дає підстави для висновку, що касаційна скарга є частково обґрунтованою, а тому колегія суддів Верховного Суду вважає за необхідне: 

касаційну скаргу задовольнити частково; 

рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду в частині вирішення первісного позову про визнання майнових прав на спірну квартиру скасувати і направити справу у цій частині на новий розгляддо суду першої інстанції з підстав, передбачених статтею 411 ЦПК України; 

рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду в частині вирішення зустрічного позову залишити без змініз підстав, передбачених статтею 410 ЦПК України. 

Щодо судових витрат 

Відповідно до підпунктів «б», «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України постанова суду касаційної інстанції складається, зокрема, з резолютивної частини із зазначенням у ній нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, - у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення; розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції. 

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 18 травня 2020 року у справі № 530/1731/16-ц (провадження № 61-39028сво18) навів висновок про те, що у разі, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. У випадку, якщо судом касаційної інстанції скасовано судові рішення з направленням справи на розгляд до суду першої / апеляційної інстанції, то розподіл суми судових витрат здійснюється тим судом, який ухвалює остаточне рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат. 

Враховуючи, що у цій справі Верховний Суд не змінив рішення судів попередніх інстанцій та не ухвалив нове, а направив справу у частині вирішення первісного позову про визнання майнових прав на квартиру на новий розгляд, то підстав для розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, немає. 

Отже, у цьому конкретному випадку судові витрати, в тому числі понесені сторонами у зв`язку з розглядом справи в суді касаційної інстанції, мають бути перерозподілені за результатами нового розгляду справи судом першої інстанції, тобто за загальними правилами розподілу судових витрат. 

Керуючись статтями 400, 409, 410, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду 

ПОСТАНОВИВ: 

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький» задовольнити частково. 

Рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 01 липня 2025 року та постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 12 листопада 2025 рокув частині вирішення первісного позову ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Спеціалізоване автомобільно-транспортне підприємство-0901», треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Житловий комплекс «Козацький», Громадська організація «Івано-Франківська обласна спілка учасників та інвалідів АТО», про визнання майнових прав на квартиру скасувати, справу в цій частині направити на новий розгляд до суду першої інстанції. 

Рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 01 липня 2025 року та постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 12 листопада 2025 рокув частині вирішення зустрічного позову Приватного акціонерного товариства «Спеціалізоване автомобільно-транспортне підприємство-0901» до ОСОБА_1 про розірвання договору купівлі-продажу квартири, яка буде створена у майбутньому, залишити без змін. 

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає. 

Суддя-доповідач  	Є. В. Петров 	
Судді 	А. І. Грушицький 	
	А. А. Калараш  	
	І. В. Литвиненко  	
	В. В. Пророк