Номер провадження: 22-ц/813/2219/26 
Справа № 493/299/24
Головуючий у першій інстанції Тітова Т. П.
Доповідач Лозко Ю. П.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07.04.2026 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого - Лозко Ю.П.,
суддів: Карташова О.Ю., Кострицького В.В.,
за участю секретаря судового засідання – Шахової О.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Одеського апеляційного суду в порядку спрощеного провадження
апеляційну скаргу Приватного підприємства «Левчик»
на заочне рішення Балтського районного суду Одеської області від 29 січня 2025 року
у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Левчик», третя особа Великодолинська селищна рада Одеського району Одеської області про визнання договору емфітевзису недійсним,

встановив:
21 лютого 2024 року ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Осокін С.Ю., звернулася до суду з вказаним вище позовом у якому просила:
- визнати недійсним договір емфітевзису від 10 травня 2023 року стосовно належної їй на праві власності земельної ділянки, кадастровий номер 5120685000:01:002:0310, площею 2,3073 га, що розташована на території Подільського району, Одеської області;
-скасувати державну реєстрацію вказаного вище договору емфітевзису.
Позов обґрунтовано тим, що позивачка є власницею вказаної вище земельної ділянки, та з інформаційної довідки №351493880 від 23 жовтня 2023 року їй стало відомо про те, що 10 травня 2023 року державним реєстратором за ініціативою відповідача проведена державна реєстрація зазначеного вище договору емфітевзису стосовно належної їй земельної ділянки. 
Однак, вказаний вище правочин позивачка з відповідачем не укладала, цей документ не підписувала, тобто нею не узгоджувалися істотні умови цього правочину, у зв`язку з чим порушується її право власності на це майно. 
Рішенням Балтського районного суду Одеської області від 07 червня 2023 року у справі №493/1517/22 визнано право оренди ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» щодо вказаної вище земельної ділянки на підставі договору оренди від 19 травня 2006 року, укладеного між позивачкою та ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» строком на 15 років, тобто до 20 грудня 2022 року та додаткової угоди №РЗС-1 від 19 грудня 2022 року зі строком дії 24 роки.
Зазначеним вище судовим рішенням встановлено, що станом на дату укладення оспорюваного правочину, належна позивачці земельна ділянка вже перебувала в оренді ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива».
Протягом тривалого часу відповідач неодноразово шахрайськими діями фальсифікував та ініціював реєстрацію договорів про право користування земельними ділянками, одна з яких належить позивачці, у зв`язку з чим вона зверталася до правоохоронних органів. 
Заочним рішенням Балтського районного суду Одеської області від 29 січня 2025 року позов задоволено. Визнано недійсним договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), земельною ділянкою площею 2,3073 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0310, укладений між ОСОБА_1 та ПП «Левчик». Скасовано державну реєстрацію права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) ПП «Левчик» земельної ділянки площею 2,3073 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0310, проведену в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі договору емфітевзису №б/н від 10 травня 2023 року (запис про інше речове право 50247512 від 10 травня 2023 року, підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Бардакова Є.В. Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області, індексний номер 67573151 від 12 травня 2023 року).
Ухвалою Балтського районного суду Одеської області від 12 березня 2025 року заяву відповідача про перегляд вказаного вище заочного рішення суду залишено без задоволення.
В апеляційній скарзі ПП «Левчик» просить скасувати заочне рішення Балтського районного суду Одеської області від 29 січня 2025 року та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.
Як на підставу задоволення вимог апеляційної скарги, скаржник посилається на те, що позивачкою обрано неналежний спосіб захисту, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.
Посилання суду на те, що оспорюваний правочин порушує права ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» є необґрунтованими, оскільки останнє не зверталося з позовом до суду, відсутні докази того, що зареєстроване право скаржника перешкоджає ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива».
Резолютивна частина оскаржуваного заочного рішення суду не містить чіткої вказівки дати і номера договору, який судом визнано недійсним.
Правом подачі відзиву на апеляційну скаргу позивачка та третя особа не скористалися.
Учасники справи будучи належним чином повідомленими про дату, час і місце розгляду справи, у судове засідання не з`явилися, що відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи. 
Відповідно до ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Заслухавши суддю — доповідача, перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення суду в межах, визначених ст. 367 ЦПК України колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вказаним вимогам оскаржуване рішення суду відповідає.
Судом встановлено, що рішенням Балтського районного суду Одеської області від 07.06.2023 року задоволено позов ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» до ОСОБА_1 , ПП «Левчик» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та про визнання відсутнім права оренди. Визнана укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю «ТОВ «Агрофірма Хлібна Нива» та ОСОБА_1 додаткова угода № РЗС-1 від 19 грудня 2022 року до договору оренди землі №Б/Н від 19 травня 2006 року, який укладено на 15 років щодо земельної ділянки площею 2,3073 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0310; визнано відсутнім право оренди ПП «Левчик» щодо земельної ділянки площею 2,3073 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0310. Припинено право оренди ПП «Левчик» земельної ділянки площею 2,3073 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0310, яка розташована на території Оленівської сільської ради Балтського району Одеської області, зареєстроване державним реєстратором Авангардівської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Новак Сергієм Петровичем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право 47709410 від 24.08.2022 року) на підставі договору оренди землі № б/н від 19.08.2022 року, укладеного між ОСОБА_1 та ПП «Левчик».
Згідно Додаткової угоди від 19 грудня 2022 року № РЗС-1 до договору оренди землі від 19 травня 2006 року, цей договір поновлений на новий строк, а саме на 24 роки.
Як убачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо земельної ділянки площею 2,3073 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0310, належної ОСОБА_1 , 10 травня 2023 року державним реєстратором Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області Бардаковим Є.В. здійснена державна реєстрація права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) за ПП «Левчик» на підставі договору емфітевзису від 10 травня 2023 року між ПП «Левчик» та ОСОБА_1 .
Згідно Договору про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 10 травня 2023 року, укладеного між ОСОБА_1 (власником) та ПП «Левчик» (землекористувачем), власник передала землекористувачу право користування земельною ділянкою площею 2,3073 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0310 строком на 15 років з правом пролонгації.
02 листопада 2023 року ОСОБА_1 подала до відділення поліції №1 Подільського РУП ГУНП в Одеській області заяву про вчинення злочинів, а саме шахрайського заволодіння належною їй земельною ділянкою площею 2,3073 га, кадастровий номер 5120685000:01:002:0310 з боку ПП «Левчик» з використанням підроблених договорів та угод, зокрема і договору емфітевзису від 10 травня 2023 року.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що договір про встановлення права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису) від 10 травня 2023 року суперечить положенням ч.3 ст. 102-1 ЗК України, що відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України є підставою для визнання його недійсним. Врахувавши, що державна реєстрація права емфітевзису проведена на підставі договору, який підлягає визнанню недійсним, тому державна реєстрація такого права підлягає скасуванню в силу ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Тому суд дійшов висновку про те, що належним способом захисту прав позивачки є визнання вказаного правочину недійсним та скасування державної реєстрації права емфітевзису відповідача.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції, з огляду на таке.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15 ЦК України).
Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання правочину недійсним (п.2 ч.1 ст. 16 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право у порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Згідно зі статтею 14 Конституції України право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
Відповідно до частин першої, другої статті 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.
Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі: придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності; приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування; прийняття спадщини; виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю) (частина перша статті 81 ЗК України).
Згідно з частиною першою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (ч.1 ст. 317 ЦК України). 
Право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками (ч.1 ст. 78 ЗК України). 
Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з частиною першою статті 102-1 ЗК України, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.
Земельна ділянка, що перебуває в оренді, не може бути передана її власником іншій особі на праві емфітевзису, суперфіцію (частина третя статті 102-1 ЗК України).
Особа, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису, має право володіти та користуватися земельною ділянкою в повному обсязі відповідно до договору. Особа, яка використовує земельну ділянку на праві емфітевзису, може передавати її в оренду на строк, що не перевищує строк договору емфітевзису. Договором емфітевзису може бути встановлено заборону про передачу емфітевтом такої земельної ділянки в оренду. Така заборона є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації у порядку, визначеному законом (частина третя статті 102-1 ЗК України).
Встановивши, що позивачка є стороною оспорюваного договору емфітевзису, який укладено усупереч вимог законодавства, що не заперечується скаржником, суд першої інстанції, з висновками якого погоджується колегія суддів, дійшов правильного висновку про наявність правових підстав для визнання цього правочину недійсним.
При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні положення статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.
З матеріалів справи убачається, що за умовами оспорюваного договору емфітевзису від 10 травня 2023 року, власник земельної ділянки, тобто позивачка зобов`язана, серед іншого: передати землекористувачу у користування земельну ділянку у стані, що відповідає вимогам договору та придатному для використання за цільовим призначенням; не здійснювати дій, що перешкоджають землекористувачу користуватися земельною ділянкою за її цільовим призначенням; надіслати письмову згоду на переважну купівлю права користування земельною ділянкою в місячний термін з дня отримання повідомлення від землекористувача про намір продати право, користе земельною ділянкою іншій особі; попередити землекористувача про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об`єкта користування; у разі продажу земельної ділянки попередити нового власника про існуючий договір: дотримуватися переважного права землекористувача на поновлення договору на новий строк; не передавати право користування земельною ділянкою третім особам у тому числі, але не виключно за договором оренди, сервітуту, емфітевзису (пункту 4.2)
Водночас, землекористувач, тобто скаржник має право: користуватись земельною ділянкою, яка належить власнику в повному обсязі, відповідно до договору; відчужувати право користування земельною ділянкою (емфітевтачне право) на власний розсуд та передавати в порядку спадкування; право власності па всю продукцію та всі доходи отримані від використання земельної ділянки; переважне право на пролонгацію договору;
переважне право придбання земельної ділянки, переданої в користування у власність. Землекористувач, який відповідно до закону може мати у власності земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні – якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою з запропонованих учасниками аукціону. Власник зобов`язаний повідомити в письмові формі землекористувача про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається. У разі відмови землекористувача від свого переважного права на придбання земельної ділянки, до нового власника земельної ділянки переходять права та обов`язки власника за договором;здійснювати в установленому законом порядку будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем; передавати у заставу, вносити до статутного капіталу право користування земельною ділянкою якщо інше не передбачено законодавством (пункт 4.3 договору).
Право користування земельною ділянкою за договором встановлюється строком на 25 років (пункт 3.1).
З викладеного вище убачається, що вказаний вище договір зумовлює звуження обсягу права власності позивачки, а саме права розпорядження належною їй земельною ділянкою, оскільки покладає на неї, як власницю земельної ділянки виконання певного кола додаткових зобов`язань перед скаржником, у зв`язку з чим вона позбавлена можливості вільно та на власний розсуд реалізувати увесь обсяг належного їй права власності на земельну ділянку, яке гарантоване ч.1 ст. 317 ЦК України, ч.1 ст. 78 ЗК України.
На вказані вище обставини, позивачка посилалася, як на підстави позову, звертаючись до суду за захистом її порушених прав.
Ураховуючи, що оспорюваний правочин укладено всупереч вимогам ЗК України, та останній порушує право позивачки вільно розпоряджатися належною їй земельною ділянкою, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність правових підстав для задоволення позову.
У апеляційній скарзі, як на підставу задоволення вимог апеляційної скарги, обґрунтовуючи доводи щодо неналежного способу захисту, обраного позивачкою, скаржник посилається на неврахування висновків Верховного Суду, викладених у пункті 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 листопада 2023 року у справі №513/879/19.
Для визначення подібності правовідносин Верховний Суд враховує правовий висновок, викладений в мотивувальних частинах постанов Великої Палати Верховного Суду від 12 жовтня 2021 року у справі N 233/2021/19, провадження N 14-166цс20, від 08 лютого 2022 року у справі N 2-7763/10, провадження N 14-197цс21, згідно з якими на предмет подібності необхідно оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Установивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, тоді подібність необхідно також визначати за суб`єктним та об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.
Висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 листопада 2023 року у справі №513/879/19 (спір про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та про визнання протиправним і скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки) не є релевантними у справі, що переглядається.
З огляду на фактичні обставини цієї справи, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що спосіб захисту порушеного права, обраний ОСОБА_1 , є належним, оскільки він призведе до відновлення порушеного права позивачки, зокрема вільного розпорядження земельною ділянкою, яка належить їй на праві власності. 
Доводи апеляційної скарги про те, що резолютивна рішення суду не містить чіткої дати та номеру договору емфітевзису, спростовуються третім абзацом резолютивної частини оскаржуваного рішення суду.
Підсумовуючи наведене, колегія суддів вважає вірними та обґрунтованими висновки суду з якими не погоджується скаржник.
Доказів які б спростували правильні висновки суду скаржником не надано.
Порушень судом норм процесуального права колегією суддів не встановлено.
Отже доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.
За таких обставин колегія суддів вважає, що відсутні підстави для скасування оскаржуваного рішення суду, з мотивів наведених у апеляційній скарзі.
У відповідності ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду на викладене колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду без змін, оскільки доводи апеляційної скарги правильних висновків суду не спростовують.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 381-384 ЦПК України

постановив:
Апеляційну скаргу Приватного підприємства «Левчик» залишити без задоволення.
Заочне рішення Балтського районного суду Одеської області від 29 січня 2025 року залишити без змін.
Постанова Одеського апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту.

Головуючий Ю.П. Лозко

Судді О.Ю. Карташов

В.В. Кострицький